Immobilienfinanzierung und -investition: eine Einführung in Praxis und Theorie
Gespeichert in:
| 1. Verfasser: | |
|---|---|
| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Berlin
Erich Schmidt Verlag
[2024]
|
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | http://www.esv.info/978-3-503-21267-5 Inhaltsverzeichnis Klappentext |
| Beschreibung: | 463 Seiten Diagramme 23.5 cm x 15.8 cm, 695 g |
| ISBN: | 9783503212675 3503212671 |
Internformat
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INHALTSVERZEICHNIS
VORWORT
UND
BEDIENUNGSANLEITUNG
.
13
ABBILDUNGSVERZEICHNIS
.
17
TABELLENVERZEICHNIS
.
21
1.
FUNDAMENTE
UND
FINANZIERUNGSBEZIEHUNGEN
.
23
1.1
FUNDAMENTE:
BEGRIFFE
INVESTITION
UND
FINANZIERUNG
.
23
1.2
EIGENKAPITAL
UND
FREMDKAPITAL
.
25
1.2.1
UNTERSCHEIDUNGSKRITERIEN
UND
GESTALTUNGSMOEGLICHKEITEN
.
25
1.2.2
RECHTSFORMEN
UND
FINANZIERUNGSSPIELRAUM
.
27
1.2.3
PRIVATE
EQUITY
UND
REAL
ESTATE
PRIVATE
EQUITY
.
30
1.2.4
MEZZANINE-INSTRUMENTE
.
34
1.2.4.1
GESTALTUNGSFORMEN
UND
QUELLEN
.
34
1.2.4.2
MEZZANINE-KAPITAL:
PRAKTISCHE
ANWENDUNG
.
39
1.2.4.3
STILLE
BETEILIGUNGEN
.
39
1.2.4.4
NACHRANGDARLEHEN
.
43
1.2.4.5
GENUSSRECHTE
.
45
1.2.4.6
WANDELANLEIHEN
.
47
1.3
ZINSEN
UND
ZINSBEGRIFF
.
48
1.3.1
ZINSBEGRIFF
UND
DIFFERENZIERUNGSKRITERIEN
.
49
1.3.2
GELDMARKTZINSEN
.
50
1.3.3
LEITZINSEN
DER
EUROPAEISCHEN
ZENTRALBANK
(EZB)
.
52
1.3.4
RISK-FREE-ASSET
UND
EX-ANTE
BZW.
EX-POST-PERSPEKTIVE
.
54
1.3.5
ZINSENTWICKLUNG
UND
ZINSNIVEAU
.
56
1.3.6
ZINSSTRUKTURDATEN
DEUTSCHLAND:
ZINSSTRUKTURKURVE
UND
ZINSNIVEAU
.
59
1.3.7
ZINS-SPREADS
.
61
1.3.8
FALLSTUDIE:
ZINSEN,
ZINSSTRUKTURKURVEN,
RISK-SPREAD,
LAUFZEIT-SPREAD
.
64
1.3.9
FALLSTUDIE:
REFERENZZINS,
BANKENMARGE,
KUNDENSATZ
UND
ZINSBELASTUNG
.
65
6
INHALTSVERZEICHNIS
1.4
RATING
UND
SCORING
.
66
1.4.1
RATING-BEGRIFF
UND
RATING-PROZESS
.
66
1.4.2
LAENDER-RATING
UND
LAENDERRISIKO
(COUNTRY-RISK)
.
72
1.4.3
RATING-FALLSTUDIE
.
74
1.4.4
PRIVATKUNDEN-SCORING
.
75
1.5
BONITAETSANALYSE
.
78
1.5.1
INSOLVENZEN
IN
DEUTSCHLAND
.
79
1.5.2
BONITAETSANALYSE
UND
KENNZAHLEN
.
80
1.5.3
OPERATIVER
UND
FREIER
CASHFLOW
.
88
1.5.4
ROI:
RETURN
ON
INVESTMENT
.
91
1.6
KREDITWIRTSCHAFT
UND
REGULIERUNG
.
94
1.6.1
FINANZIERUNG
UEBER
KREDITINSTITUTE
UND
TRANSFORMATIONSLEISTUNGEN
.
94
1.6.2
KREDITWESENGESETZ,
BANKENAUFSICHT
UND
BASEL-REGIME
.
97
1.6.2.1
KWG
-
KREDITWESENGESETZ
.
98
1.6.2.2
BASEL-REGIME
.
101
1.6.2.3
BASEL
III:
SPEZIALREGELUNGEN
FUER
IMMOBILIENKREDITE
.
106
1.6.2.4
BASEL-III-REGELUNGSKREISE:
OUTPUT-FLOOR,
LEVERAGE
UND
LIQUIDITAET
.
107
1.7
KREDITINSTITUTE
UND
EINLAGENSICHERUNG
.
109
1.7.1
DREI-SAEULEN-MODELL
DER
DEUTSCHEN
KREDITWIRTSCHAFT
.
109
1.7.2
STRUKTURENTWICKLUNGEN
INNERHALB
DER
KREDITWIRTSCHAFT
.
116
1.7.3
EINLAGENSICHERUNG
UND
SPARERSCHUTZ
.
118
1.8
ZAHLUNGSVERKEHR
UND
GELDWAESCHE-PRAEVENTION
.
123
1.8.1
ZAHLUNGSVERKEHR
UND
KARTENZAHLUNGEN
.
124
1.8.2
GELDWAESCHEPRAEVENTION
.
128
2.
IMMOBILIENFINANZIERUNG
.
133
2.1
IMMOBILIENKREDITE:
LAUFZEIT,
ZINSBINDUNG
UND
TILGUNGSFORMEN
.
133
2.1.1
FUNDAMENT:
LEISTUNGSRATE
UND
ZINSVEREINBARUNG
.
133
2.1.2
ANNUITAETEN
UND
TILGUNGSRECHNUNG
.
135
2.1.3
FALLSTUDIE:
TILGUNGSVERLAEUFE
BEIM
VOLLTILGERKREDIT
.
141
2.1.4
ANNUITAETISCHE
TILGUNG:
TILGUNGSPLAN,
TILGUNGSDAUER
UND
ANNUITAETENFORMEL
.
145
7
INHALTSVERZEICHNIS
2.2
PRIVATE
IMMOBILIENFINANZIERUNG
.
150
2.2.1
KONDITIONENTABLEAU
UND
VERTRAGLICHE
REGELUNGEN
.
151
2.2.2
BAUSPAREN
.
154
2.2.3
PRIVATE
IMMOBILIENFINANZIERUNG:
STRUKTUR
DER
GESAMTFINANZIERUNG
.
158
2.2.4
WIKR
-
WOHNIMMOBILIEN-KREDIT-RICHTLINIE
.
160
2.2.5
FALLBEISPIELE
.
162
2.2.5.1
IMMOBILIENERWERB
UND
FINANZIERUNGSSPIELRAUM
.
162
2.2.5.2
PRIVATE
IMMOBILIENFINANZIERUNG,
WIKR
UND
REGULIERUNG
.
163
2.2.6
VORFAELLIGKEITSENTSCHAEDIGUNG
UND
NICHTABNAHMEENTSCHAEDIGUNG
.
164
2.2.7
FALLSTUDIE
ZUR
VFE:
ANWENDUNG
UND
BERECHNUNG
.
165
2.3
PROJEKTFINANZIERUNG
UND
UNTERNEHMENSFINANZIERUNG
.
169
2.3.1
PROJEKTFINANZIERUNG:
CASHFLOW
RELATED
LENDING
.
170
2.3.2
KONSORTIALGESCHAEFT
UND
SYNDIZIERUNG
.
173
2.3.2.1
KONSORTIALKREDIT
UND
KREDITKONSORTIUM
.
173
2.3.2.2
KREDITSYNDIZIERUNG
.
175
2.3.3
TERM
SHEET:
BASIS
KREDITVERTRAGLICHER
VEREINBARUNGEN
.
175
2.3.4
BESCHLUSSFASSUNG
UND
FUNKTIONSTRENNUNG
.
180
2.3.5
COVENANTS
UND
AUSZAHLUNGSVORAUSSETZUNGEN
.
181
2.3.5.1
FINANCIAL
UND
NON
FINANCIAL
COVENANTS
.
181
2.3.5.2
LOAN
TO
VALUE
.
185
2.3.5.3
EIGENKAPITAL:
BEREITSTELLUNG
UND
FREISETZUNG
.
188
2.3.6
BAU-UND
BAUTRAEGER-FINANZIERUNG
.
189
2.3.6.1
BAUFINANZIERUNG,
ZWISCHEN
UND
ENDFINANZIERUNG
.
190
2.3.6.2
RISIKEN
DER
BAU-UND
BAUTRAEGER-FINANZIERUNG
.
191
2.4
KAPITALDIENSTFAEHIGKEIT
UND
STRUKTURIERTE
RANGKLASSENFINANZIERUNG.
192
2.4.1
MIETBEGRIFFE
.
193
2.4.2
KAPITALDIENSTFAEHIGKEIT:
NOI,
ICR,
DSCR
.
195
2.4.2.1
LIQUIDES
ERGEBNIS,
VERMOEGENSMEHRUNG
UND
KAPITAL
DIENSTFAEHIGKEIT
.
196
2.4.2.2
KRITISCHE
WERTE:
ANNUITAET,
ZINS,
TILGUNG
.
199
2.4.2.3
STRUKTURIERTE
RANGKLASSENFINANZIERUNG:
ZEITPUNKTBETRACHTUNGINITIAL
(TO/TL)
.
201
2.4.2.4
STRUKTURIERTE
RANGKLASSENFINANZIERUNG:
ZEITRAUMBETRACHTUNG
DYNAMISCH
(TN)
.
204
2.4.3
WHOLE-LOAN
UND
KREDITVERSORGUNG
AUS
EINER
HAND
.
212
8
INHALTSVERZEICHNIS
2.5
LEVERAGE
RATIO,
GEARING
UND
HEBEL-STRATEGIEN
.
215
2.5.1
LEVERAGE-STRUKTURIERUNG
.
215
2.5.2
FALLSTUDIE
ZUM
LEVERAGE
.
216
2.5.3
EIGENKAPITAL
UND
GRENZEN
DER
LEVERAGE-FINANZIERUNG
.
220
2.6
METHODEN
DER
WERTTREIBERANALYSE
.
222
2.6.1
SENSITIVITAETSANALYSEN:
PARAMETER-VARIATION
UND
SZENARIO-SIMULATION
.
222
2.6.2
STRESSTEST
UND
INVERSER
STRESSTEST
.
224
2.6.3
WALT
-
WEIGHTED
AVERAGE
LEASE
TIME
.
225
2.6.4
WERTTREIBER-ANALYSE
.
226
2.6.5
KONZEPT
YYKRITISCHER
WERTE"
IN
DER
IMMOBILIENWIRTSCHAFT
.
231
2.7
FINANZIERUNG
IN
FREMDWAEHRUNG
.
238
2.7.1
VORBEMERKUNG
ZU
RISIKOGEHALT
UND
FALLSTUDIEN
.
238
2.7.2
FALLSTUDIE:
FONDSOBJEKT,
FREMDWAEHRUNG
UND
WAEHRUNGSPARITAETEN
.
239
2.7.3
FALLSTUDIE:
INLAENDISCH
BELEGENE
IMMOBILIE,
FREMDWAEHRUNGSFINANZIERUNG
.
242
2.8
PORTFOLIO-FINANZIERUNG
.
243
2.8.1
PORTFOLIOSTRATEGIEN
UND
PRAKTISCHE
VORGEHENSWEISE
.
243
2.8.2
FALLSTUDIE:
PORTFOLIO-FINANZIERUNG
UND-INVESTITION
.
246
2.9
AUSSERBILANZIELLE
FINANZIERUNG
.
250
2.9.1
IMMOBILIEN-LEASING
.
250
2.9.2
FACTORING
UND
FORFAITIERUNG
.
251
3.
IMMOBILIENINVESTITION
.
254
3.1
INVESTITION:
FUNDAMENTE
.
254
3.1.1
INVESTITION:
BEGRIFF
UND
MERKMALE
.
254
3.1.2
INVESTITIONSZIELE
UND
KONFLIKTE
.
255
3.1.3
INVESTITION:
KALKULATIONSZINS
UND
VORTEILHAFTIGKEIT.
256
3.1.4
INVESTITION:
PLANUNGSHORIZONT
.
258
3.1.5
BEGRIFF
YYRISIKO".
260
3.1.6
STEUERLICHE
BETRACHTUNG:
VV-UND
KAP-ERTRAEGE
.
260
3.1.7
SPEZIFIKADERIMMOBILIENINVESTITIONEN
.
261
9
INHALTSVERZEICHNIS
3.2
INVESTITIONEN
UND
ENTSCHEIDUNGSTHEORIE
.
266
3.2.1
PRAKTISCHE
HANDREICHUNG
ZU
REGELN
DER
ENTSCHEIDUNGSTHEORIE
266
3.2.2
ANWENDUNGSBEISPIEL:
ENTSCHEIDUNG
UNTER
UNSICHERHEIT
.
272
3.3
IMMOBILIENINVESTITIONEN:
DIREKT
UND
INDIREKT
.
274
3.3.1
INVESTMENTVEHIKEL
.
274
3.3.2
ASSET-DEAL,
SHARE-DEAL
UND
GRUNDERWERBSTEUER
.
275
3.4
KAPITALWERT
EINER
IMMOBILIENINVESTITION
.
281
3.4.1
HAUSMAKLERFORMEL
UND
MULTIPLIKATOREN
.
281
3.4.2
FALLSTUDIE
ZUR
HAUSMAKLERFORMEL
.
285
3.4.3
ERTRAGSWERT
EINER
IMMOBILIENINVESTITION
.
286
3.4.3.1
ALLGEMEINE
BARWERTFORMEL
UND
ARBEITSFORMELN
FUER
RENTENZAHLUNGEN
.
287
3.4.3.2
ANWENDUNGSBEISPIELE: ARBEITSFORMELN
ZUM
KAPITALWERTVERFAHREN
.
298
3.4.3.3
PHASENMODELLE:
DIFFERENZIERTE
WACHSTUMSPERIODEN
.
300
3.4.3.4
FALLSTUDIE:
PHASENMODELLE
UND-FORMELN
.
304
3.4.3.5
FALLSTUDIE:
PHASENMODELLE,
INVESTORENKALKUEL
UND
WERTERMITTLUNG
.
305
3.5
IMMOBILIENWERT:
BELEIHUNGSWERT
UND
MARKTWERT
.
306
3.5.1
BELEIHUNGSWERTERMITTLUNGSVERORDNUNG
UND
IMMOBILIENWERTERMITTLUNGSVERORDNUNG
.
307
3.5.2
REGELWERKE:
ZAHLUNGSSTROEME,
WERTTREIBER
UND
DISKONTIERUNG
311
3.5.3
ABWEICHUNGEN
ZWISCHEN
MARKTWERT
UND
BELEIHUNGSWERT
.
314
3.5.4
GESPALTENES
ERTRAGSWERTVERFAHREN
.
318
3.6
INTERNER
ZINS
.
321
3.6.1
INTERNE
VERZINSUNG
UND
KAPITALWERT
.
321
3.6.2
ANWENDUNG
INTERNER
ZINSFUSS
UND
VERGLEICH
MIT
DER
KAPITALWERTMETHODE
.
323
3.6.3
FALLBEISPIEL:
MIETRENDITE,
KAPITALWERT
UND
INTERNER
ZINS
.
326
3.7
ZINSBERECHNUNGEN
.
329
3.7.1
EINFACHE
ZINSEN,
UNTERJAEHRIGE
EFFEKTE
UND ZINSESZINSEN
.
329
3.7.2
FALLSTUDIE:
EINFACHER
ZINS,
ZINSESZINS,
UNTERJAEHRIGE
VERZINSUNG
.
333
3.7.3
ANWENDUNGEN
DER
ZINSESZINSFORMEL
.
334
10
INHALTSVERZEICHNIS
3.8
FALLSTUDIEN
MIT
KOMMENTIERUNGEN
.
338
3.8.1
WOHNUNGSBAU
IN
DEUTSCHLAND
.
338
3.8.2
FOERDERUNGEN
IM
WOHNUNGSBAU
.
340
3.8.3
PROJEKTENTWICKLUNG
IM
BESTAND
UND
NEUBAU
.
342
3.8.3.1
FALLSTUDIE:
PROJEKTENTWICKLUNG
BERLIN
.
342
3.8.3.2
FALLSTUDIE:
PROJEKTENTWICKLUNG
WESTDEUTSCHLAND
.
346
3.8.3.3
FALLSTUDIE:
ENTWICKLUNG
IM
GEHOBENEN
INNERSTAEDTISCHEN
WOHNEN
.
348
4.
PRODUKTE
UND
INSTRUMENTE
.
354
4.1
IMMOBILIENAKTIEN,
BOERSEN
UND
AKTIENBEWERTUNG
.
354
4.1.1
AKTIEN,
IMMOBILIENAKTIEN
UND
REITS
.
354
4.1.2
BEZUGSRECHTE
.
359
4.1.3
BOERSEN,
BOERSENGAENGE
UND
BOERSENLISTING
IN
DEUTSCHLAND
.
362
4.1.4
AKTIENANALYSE
ALS
EINZELWERT-UND
MARKTANALYSE
.
364
4.1.4.1
AKTIEN-CHARTS
.
366
4.1.4.2
FALLSTUDIE:
INVESTITION
IN
(
IMMOBILIEN
)AKTIEN
UND
AKTIENBEWERTUNG
.
370
4.1.4.3
FALLSTUDIE
IMMOBILIENAKTIEN:
KURSZETTEL
UND
UNTERNEHMENSVERGLEICH
.
372
4.2
WERTPAPIERKREDITE
UND
FINANZIERUNG
DURCH
ANLEIHEN
.
374
4.2.1
SCHULDVERSCHREIBUNGEN:
TYPISIERUNG
UND
GESTALTUNGSMOEGLICHKEITEN
.
374
4.2.2
IMMOBILIENANLEIHEN
.
380
4.2.3
PFANDBRIEFE
.
381
4.2.4
WERTPAPIER-ABRECHNUNGEN
.
383
4.2.5
ANLEIHEN:
RENDITEBERECHNUNG
NACH
DER
PRAKTIKER-FORMEL.
.
387
4.2.6
GEWICHTETE
LAUFZEIT,
KAPITALBINDUNGSDAUER
UND
DURATION.
.
392
4.3
ASSET-BACKED-SECURITIES
(ABS)
.
395
4.3.1
ABS-STRUKTURIERUNG
.
395
4.3.2
ABS-KONSTRUKTIONSVARIANTEN:
TRUE-SALE
UND
SYNTHETIC-SALE
.
398
11
INHALTSVERZEICHNIS
4.4
REAL
ESTATE
NPL-INVESTMENTS
.
402
4.5
FONDSPRODUKTE
UND
IMMOBILIENFONDS
.
404
4.5.1
FONDS-KONSTRUKTIONEN
UND
MARKTBEISPIELE
.
404
4.5.2
IMMOBILIENFONDS
UND
KAGB
.
407
4.5.2.1
GESTALTUNGSVARIANTEN
UND
MARKTBEDEUTUNG
.
407
4.5.2.2
OIF:
OFFENE
IMMOBILIENFONDS
.
409
4.5.2.3
AIF:
GESCHLOSSENE
IMMOBILIENFONDS
.
411
4.5.3
FONDS-ZWEITMAERKTE
UND
ZIRKULATIONSMARKT
.
416
4.6
BUCHKREDITE
.
418
4.6.1
REAL-UND
PERSONALKREDITE
.
418
4.6.2
KREDITLINIEN
.
420
4.6.3
ABZAHLUNGSKREDITE
.
422
4.6.4
SCHULDSCHEINDARLEHEN
.
423
4.6.5
LIEFERANTENKREDIT
.
426
4.7
IMMOBILIENBEZUG
INNOVATIVER
INSTRUMENTE
.
429
4.7.1
CROWDINVESTING
FUER
IMMOBILIEN
.
429
4.7.2
ZERTIFIKATE
.
435
4.7.3
SPAC
-
SPECIAL
PURPOSE
ACQUISITION
COMPANY
.
439
4.8
REVERSE-MORTGAGE
.
440
4.8.1
GESTALTUNGSMOEGLICHKEITEN
DER
UMKEHRHYPOTHEK
.
441
4.8.2
ANWENDUNGSBEISPIELE
ZUR
REVERSE-MORTGAGE
.
445
LITERATURVERZEICHNIS
.
450
STICHWORTVERZEICHNIS
.
454
12
1 Investitions- und Finanzierungsentscheidungen bei Immobilien unterscheiden sich schon mit Blick auf die gegenständlichen Objekte wesentlich von solchen außerhalb der Immobilienwirtschaft. Auch bilden etwa Mietbegriffe, Bewirtschaftungskosten, objektspezifische Restnutzungs dauern, Marktusancen, Mietausfallwagnisse und weitere Themen immo bilienspezifische Werttreiber, denen sonst kaum Bedeutung zukommt. Ulf Lassen nimmt das facettenreiche Praxisfeld systematisch in den Blick. • Fundamente und Finanzierungsbeziehungen: Eigen-, Mezzanineund Fremdkapital, Zinsbegriffe, Rating und Scoring sowie Bonitäts analyse, Kredit- und Bankenregulierung, Kreditinstitute und Einlagen sicherung u.a. • Immobilienfinanzierung: Immobilienkredite, Projekt-, Unternehmensund private Finanzierungen, strukturierte Rangklassenfinanzierungen, Portfolio- und außerbilanzielle Finanzierung u.v.m. • Immobilieninvestition: Entscheidungstheorie, direkte und indirekte Immobilien-Investitionen, Kapitalwert und Immobilienwert (Beleihungsund Marktwert), Zinsberechnungen u.v.m. • Produkte und Instrumente: Immobilienaktien, Wertpapierkredite und Buchkredite, Finanzierung durch Anleihen und Asset Backed Securities, Real Estate NPL-lnvestments, Immobilienfonds u.a. Ein prägnantes Spezialwerk, das die wichtigsten Entscheidungsfragen und brancheneigene Besonderheiten mit vielen Beispielen durchleuchtet. |
| adam_txt |
INHALTSVERZEICHNIS
VORWORT
UND
BEDIENUNGSANLEITUNG
.
13
ABBILDUNGSVERZEICHNIS
.
17
TABELLENVERZEICHNIS
.
21
1.
FUNDAMENTE
UND
FINANZIERUNGSBEZIEHUNGEN
.
23
1.1
FUNDAMENTE:
BEGRIFFE
INVESTITION
UND
FINANZIERUNG
.
23
1.2
EIGENKAPITAL
UND
FREMDKAPITAL
.
25
1.2.1
UNTERSCHEIDUNGSKRITERIEN
UND
GESTALTUNGSMOEGLICHKEITEN
.
25
1.2.2
RECHTSFORMEN
UND
FINANZIERUNGSSPIELRAUM
.
27
1.2.3
PRIVATE
EQUITY
UND
REAL
ESTATE
PRIVATE
EQUITY
.
30
1.2.4
MEZZANINE-INSTRUMENTE
.
34
1.2.4.1
GESTALTUNGSFORMEN
UND
QUELLEN
.
34
1.2.4.2
MEZZANINE-KAPITAL:
PRAKTISCHE
ANWENDUNG
.
39
1.2.4.3
STILLE
BETEILIGUNGEN
.
39
1.2.4.4
NACHRANGDARLEHEN
.
43
1.2.4.5
GENUSSRECHTE
.
45
1.2.4.6
WANDELANLEIHEN
.
47
1.3
ZINSEN
UND
ZINSBEGRIFF
.
48
1.3.1
ZINSBEGRIFF
UND
DIFFERENZIERUNGSKRITERIEN
.
49
1.3.2
GELDMARKTZINSEN
.
50
1.3.3
LEITZINSEN
DER
EUROPAEISCHEN
ZENTRALBANK
(EZB)
.
52
1.3.4
RISK-FREE-ASSET
UND
EX-ANTE
BZW.
EX-POST-PERSPEKTIVE
.
54
1.3.5
ZINSENTWICKLUNG
UND
ZINSNIVEAU
.
56
1.3.6
ZINSSTRUKTURDATEN
DEUTSCHLAND:
ZINSSTRUKTURKURVE
UND
ZINSNIVEAU
.
59
1.3.7
ZINS-SPREADS
.
61
1.3.8
FALLSTUDIE:
ZINSEN,
ZINSSTRUKTURKURVEN,
RISK-SPREAD,
LAUFZEIT-SPREAD
.
64
1.3.9
FALLSTUDIE:
REFERENZZINS,
BANKENMARGE,
KUNDENSATZ
UND
ZINSBELASTUNG
.
65
6
INHALTSVERZEICHNIS
1.4
RATING
UND
SCORING
.
66
1.4.1
RATING-BEGRIFF
UND
RATING-PROZESS
.
66
1.4.2
LAENDER-RATING
UND
LAENDERRISIKO
(COUNTRY-RISK)
.
72
1.4.3
RATING-FALLSTUDIE
.
74
1.4.4
PRIVATKUNDEN-SCORING
.
75
1.5
BONITAETSANALYSE
.
78
1.5.1
INSOLVENZEN
IN
DEUTSCHLAND
.
79
1.5.2
BONITAETSANALYSE
UND
KENNZAHLEN
.
80
1.5.3
OPERATIVER
UND
FREIER
CASHFLOW
.
88
1.5.4
ROI:
RETURN
ON
INVESTMENT
.
91
1.6
KREDITWIRTSCHAFT
UND
REGULIERUNG
.
94
1.6.1
FINANZIERUNG
UEBER
KREDITINSTITUTE
UND
TRANSFORMATIONSLEISTUNGEN
.
94
1.6.2
KREDITWESENGESETZ,
BANKENAUFSICHT
UND
BASEL-REGIME
.
97
1.6.2.1
KWG
-
KREDITWESENGESETZ
.
98
1.6.2.2
BASEL-REGIME
.
101
1.6.2.3
BASEL
III:
SPEZIALREGELUNGEN
FUER
IMMOBILIENKREDITE
.
106
1.6.2.4
BASEL-III-REGELUNGSKREISE:
OUTPUT-FLOOR,
LEVERAGE
UND
LIQUIDITAET
.
107
1.7
KREDITINSTITUTE
UND
EINLAGENSICHERUNG
.
109
1.7.1
DREI-SAEULEN-MODELL
DER
DEUTSCHEN
KREDITWIRTSCHAFT
.
109
1.7.2
STRUKTURENTWICKLUNGEN
INNERHALB
DER
KREDITWIRTSCHAFT
.
116
1.7.3
EINLAGENSICHERUNG
UND
SPARERSCHUTZ
.
118
1.8
ZAHLUNGSVERKEHR
UND
GELDWAESCHE-PRAEVENTION
.
123
1.8.1
ZAHLUNGSVERKEHR
UND
KARTENZAHLUNGEN
.
124
1.8.2
GELDWAESCHEPRAEVENTION
.
128
2.
IMMOBILIENFINANZIERUNG
.
133
2.1
IMMOBILIENKREDITE:
LAUFZEIT,
ZINSBINDUNG
UND
TILGUNGSFORMEN
.
133
2.1.1
FUNDAMENT:
LEISTUNGSRATE
UND
ZINSVEREINBARUNG
.
133
2.1.2
ANNUITAETEN
UND
TILGUNGSRECHNUNG
.
135
2.1.3
FALLSTUDIE:
TILGUNGSVERLAEUFE
BEIM
VOLLTILGERKREDIT
.
141
2.1.4
ANNUITAETISCHE
TILGUNG:
TILGUNGSPLAN,
TILGUNGSDAUER
UND
ANNUITAETENFORMEL
.
145
7
INHALTSVERZEICHNIS
2.2
PRIVATE
IMMOBILIENFINANZIERUNG
.
150
2.2.1
KONDITIONENTABLEAU
UND
VERTRAGLICHE
REGELUNGEN
.
151
2.2.2
BAUSPAREN
.
154
2.2.3
PRIVATE
IMMOBILIENFINANZIERUNG:
STRUKTUR
DER
GESAMTFINANZIERUNG
.
158
2.2.4
WIKR
-
WOHNIMMOBILIEN-KREDIT-RICHTLINIE
.
160
2.2.5
FALLBEISPIELE
.
162
2.2.5.1
IMMOBILIENERWERB
UND
FINANZIERUNGSSPIELRAUM
.
162
2.2.5.2
PRIVATE
IMMOBILIENFINANZIERUNG,
WIKR
UND
REGULIERUNG
.
163
2.2.6
VORFAELLIGKEITSENTSCHAEDIGUNG
UND
NICHTABNAHMEENTSCHAEDIGUNG
.
164
2.2.7
FALLSTUDIE
ZUR
VFE:
ANWENDUNG
UND
BERECHNUNG
.
165
2.3
PROJEKTFINANZIERUNG
UND
UNTERNEHMENSFINANZIERUNG
.
169
2.3.1
PROJEKTFINANZIERUNG:
CASHFLOW
RELATED
LENDING
.
170
2.3.2
KONSORTIALGESCHAEFT
UND
SYNDIZIERUNG
.
173
2.3.2.1
KONSORTIALKREDIT
UND
KREDITKONSORTIUM
.
173
2.3.2.2
KREDITSYNDIZIERUNG
.
175
2.3.3
TERM
SHEET:
BASIS
KREDITVERTRAGLICHER
VEREINBARUNGEN
.
175
2.3.4
BESCHLUSSFASSUNG
UND
FUNKTIONSTRENNUNG
.
180
2.3.5
COVENANTS
UND
AUSZAHLUNGSVORAUSSETZUNGEN
.
181
2.3.5.1
FINANCIAL
UND
NON
FINANCIAL
COVENANTS
.
181
2.3.5.2
LOAN
TO
VALUE
.
185
2.3.5.3
EIGENKAPITAL:
BEREITSTELLUNG
UND
FREISETZUNG
.
188
2.3.6
BAU-UND
BAUTRAEGER-FINANZIERUNG
.
189
2.3.6.1
BAUFINANZIERUNG,
ZWISCHEN
UND
ENDFINANZIERUNG
.
190
2.3.6.2
RISIKEN
DER
BAU-UND
BAUTRAEGER-FINANZIERUNG
.
191
2.4
KAPITALDIENSTFAEHIGKEIT
UND
STRUKTURIERTE
RANGKLASSENFINANZIERUNG.
192
2.4.1
MIETBEGRIFFE
.
193
2.4.2
KAPITALDIENSTFAEHIGKEIT:
NOI,
ICR,
DSCR
.
195
2.4.2.1
LIQUIDES
ERGEBNIS,
VERMOEGENSMEHRUNG
UND
KAPITAL
DIENSTFAEHIGKEIT
.
196
2.4.2.2
KRITISCHE
WERTE:
ANNUITAET,
ZINS,
TILGUNG
.
199
2.4.2.3
STRUKTURIERTE
RANGKLASSENFINANZIERUNG:
ZEITPUNKTBETRACHTUNGINITIAL
(TO/TL)
.
201
2.4.2.4
STRUKTURIERTE
RANGKLASSENFINANZIERUNG:
ZEITRAUMBETRACHTUNG
DYNAMISCH
(TN)
.
204
2.4.3
WHOLE-LOAN
UND
KREDITVERSORGUNG
AUS
EINER
HAND
.
212
8
INHALTSVERZEICHNIS
2.5
LEVERAGE
RATIO,
GEARING
UND
HEBEL-STRATEGIEN
.
215
2.5.1
LEVERAGE-STRUKTURIERUNG
.
215
2.5.2
FALLSTUDIE
ZUM
LEVERAGE
.
216
2.5.3
EIGENKAPITAL
UND
GRENZEN
DER
LEVERAGE-FINANZIERUNG
.
220
2.6
METHODEN
DER
WERTTREIBERANALYSE
.
222
2.6.1
SENSITIVITAETSANALYSEN:
PARAMETER-VARIATION
UND
SZENARIO-SIMULATION
.
222
2.6.2
STRESSTEST
UND
INVERSER
STRESSTEST
.
224
2.6.3
WALT
-
WEIGHTED
AVERAGE
LEASE
TIME
.
225
2.6.4
WERTTREIBER-ANALYSE
.
226
2.6.5
KONZEPT
YYKRITISCHER
WERTE"
IN
DER
IMMOBILIENWIRTSCHAFT
.
231
2.7
FINANZIERUNG
IN
FREMDWAEHRUNG
.
238
2.7.1
VORBEMERKUNG
ZU
RISIKOGEHALT
UND
FALLSTUDIEN
.
238
2.7.2
FALLSTUDIE:
FONDSOBJEKT,
FREMDWAEHRUNG
UND
WAEHRUNGSPARITAETEN
.
239
2.7.3
FALLSTUDIE:
INLAENDISCH
BELEGENE
IMMOBILIE,
FREMDWAEHRUNGSFINANZIERUNG
.
242
2.8
PORTFOLIO-FINANZIERUNG
.
243
2.8.1
PORTFOLIOSTRATEGIEN
UND
PRAKTISCHE
VORGEHENSWEISE
.
243
2.8.2
FALLSTUDIE:
PORTFOLIO-FINANZIERUNG
UND-INVESTITION
.
246
2.9
AUSSERBILANZIELLE
FINANZIERUNG
.
250
2.9.1
IMMOBILIEN-LEASING
.
250
2.9.2
FACTORING
UND
FORFAITIERUNG
.
251
3.
IMMOBILIENINVESTITION
.
254
3.1
INVESTITION:
FUNDAMENTE
.
254
3.1.1
INVESTITION:
BEGRIFF
UND
MERKMALE
.
254
3.1.2
INVESTITIONSZIELE
UND
KONFLIKTE
.
255
3.1.3
INVESTITION:
KALKULATIONSZINS
UND
VORTEILHAFTIGKEIT.
256
3.1.4
INVESTITION:
PLANUNGSHORIZONT
.
258
3.1.5
BEGRIFF
YYRISIKO".
260
3.1.6
STEUERLICHE
BETRACHTUNG:
VV-UND
KAP-ERTRAEGE
.
260
3.1.7
SPEZIFIKADERIMMOBILIENINVESTITIONEN
.
261
9
INHALTSVERZEICHNIS
3.2
INVESTITIONEN
UND
ENTSCHEIDUNGSTHEORIE
.
266
3.2.1
PRAKTISCHE
HANDREICHUNG
ZU
REGELN
DER
ENTSCHEIDUNGSTHEORIE
266
3.2.2
ANWENDUNGSBEISPIEL:
ENTSCHEIDUNG
UNTER
UNSICHERHEIT
.
272
3.3
IMMOBILIENINVESTITIONEN:
DIREKT
UND
INDIREKT
.
274
3.3.1
INVESTMENTVEHIKEL
.
274
3.3.2
ASSET-DEAL,
SHARE-DEAL
UND
GRUNDERWERBSTEUER
.
275
3.4
KAPITALWERT
EINER
IMMOBILIENINVESTITION
.
281
3.4.1
HAUSMAKLERFORMEL
UND
MULTIPLIKATOREN
.
281
3.4.2
FALLSTUDIE
ZUR
HAUSMAKLERFORMEL
.
285
3.4.3
ERTRAGSWERT
EINER
IMMOBILIENINVESTITION
.
286
3.4.3.1
ALLGEMEINE
BARWERTFORMEL
UND
ARBEITSFORMELN
FUER
RENTENZAHLUNGEN
.
287
3.4.3.2
ANWENDUNGSBEISPIELE: ARBEITSFORMELN
ZUM
KAPITALWERTVERFAHREN
.
298
3.4.3.3
PHASENMODELLE:
DIFFERENZIERTE
WACHSTUMSPERIODEN
.
300
3.4.3.4
FALLSTUDIE:
PHASENMODELLE
UND-FORMELN
.
304
3.4.3.5
FALLSTUDIE:
PHASENMODELLE,
INVESTORENKALKUEL
UND
WERTERMITTLUNG
.
305
3.5
IMMOBILIENWERT:
BELEIHUNGSWERT
UND
MARKTWERT
.
306
3.5.1
BELEIHUNGSWERTERMITTLUNGSVERORDNUNG
UND
IMMOBILIENWERTERMITTLUNGSVERORDNUNG
.
307
3.5.2
REGELWERKE:
ZAHLUNGSSTROEME,
WERTTREIBER
UND
DISKONTIERUNG
311
3.5.3
ABWEICHUNGEN
ZWISCHEN
MARKTWERT
UND
BELEIHUNGSWERT
.
314
3.5.4
GESPALTENES
ERTRAGSWERTVERFAHREN
.
318
3.6
INTERNER
ZINS
.
321
3.6.1
INTERNE
VERZINSUNG
UND
KAPITALWERT
.
321
3.6.2
ANWENDUNG
INTERNER
ZINSFUSS
UND
VERGLEICH
MIT
DER
KAPITALWERTMETHODE
.
323
3.6.3
FALLBEISPIEL:
MIETRENDITE,
KAPITALWERT
UND
INTERNER
ZINS
.
326
3.7
ZINSBERECHNUNGEN
.
329
3.7.1
EINFACHE
ZINSEN,
UNTERJAEHRIGE
EFFEKTE
UND ZINSESZINSEN
.
329
3.7.2
FALLSTUDIE:
EINFACHER
ZINS,
ZINSESZINS,
UNTERJAEHRIGE
VERZINSUNG
.
333
3.7.3
ANWENDUNGEN
DER
ZINSESZINSFORMEL
.
334
10
INHALTSVERZEICHNIS
3.8
FALLSTUDIEN
MIT
KOMMENTIERUNGEN
.
338
3.8.1
WOHNUNGSBAU
IN
DEUTSCHLAND
.
338
3.8.2
FOERDERUNGEN
IM
WOHNUNGSBAU
.
340
3.8.3
PROJEKTENTWICKLUNG
IM
BESTAND
UND
NEUBAU
.
342
3.8.3.1
FALLSTUDIE:
PROJEKTENTWICKLUNG
BERLIN
.
342
3.8.3.2
FALLSTUDIE:
PROJEKTENTWICKLUNG
WESTDEUTSCHLAND
.
346
3.8.3.3
FALLSTUDIE:
ENTWICKLUNG
IM
GEHOBENEN
INNERSTAEDTISCHEN
WOHNEN
.
348
4.
PRODUKTE
UND
INSTRUMENTE
.
354
4.1
IMMOBILIENAKTIEN,
BOERSEN
UND
AKTIENBEWERTUNG
.
354
4.1.1
AKTIEN,
IMMOBILIENAKTIEN
UND
REITS
.
354
4.1.2
BEZUGSRECHTE
.
359
4.1.3
BOERSEN,
BOERSENGAENGE
UND
BOERSENLISTING
IN
DEUTSCHLAND
.
362
4.1.4
AKTIENANALYSE
ALS
EINZELWERT-UND
MARKTANALYSE
.
364
4.1.4.1
AKTIEN-CHARTS
.
366
4.1.4.2
FALLSTUDIE:
INVESTITION
IN
(
IMMOBILIEN
)AKTIEN
UND
AKTIENBEWERTUNG
.
370
4.1.4.3
FALLSTUDIE
IMMOBILIENAKTIEN:
KURSZETTEL
UND
UNTERNEHMENSVERGLEICH
.
372
4.2
WERTPAPIERKREDITE
UND
FINANZIERUNG
DURCH
ANLEIHEN
.
374
4.2.1
SCHULDVERSCHREIBUNGEN:
TYPISIERUNG
UND
GESTALTUNGSMOEGLICHKEITEN
.
374
4.2.2
IMMOBILIENANLEIHEN
.
380
4.2.3
PFANDBRIEFE
.
381
4.2.4
WERTPAPIER-ABRECHNUNGEN
.
383
4.2.5
ANLEIHEN:
RENDITEBERECHNUNG
NACH
DER
PRAKTIKER-FORMEL.
.
387
4.2.6
GEWICHTETE
LAUFZEIT,
KAPITALBINDUNGSDAUER
UND
DURATION.
.
392
4.3
ASSET-BACKED-SECURITIES
(ABS)
.
395
4.3.1
ABS-STRUKTURIERUNG
.
395
4.3.2
ABS-KONSTRUKTIONSVARIANTEN:
TRUE-SALE
UND
SYNTHETIC-SALE
.
398
11
INHALTSVERZEICHNIS
4.4
REAL
ESTATE
NPL-INVESTMENTS
.
402
4.5
FONDSPRODUKTE
UND
IMMOBILIENFONDS
.
404
4.5.1
FONDS-KONSTRUKTIONEN
UND
MARKTBEISPIELE
.
404
4.5.2
IMMOBILIENFONDS
UND
KAGB
.
407
4.5.2.1
GESTALTUNGSVARIANTEN
UND
MARKTBEDEUTUNG
.
407
4.5.2.2
OIF:
OFFENE
IMMOBILIENFONDS
.
409
4.5.2.3
AIF:
GESCHLOSSENE
IMMOBILIENFONDS
.
411
4.5.3
FONDS-ZWEITMAERKTE
UND
ZIRKULATIONSMARKT
.
416
4.6
BUCHKREDITE
.
418
4.6.1
REAL-UND
PERSONALKREDITE
.
418
4.6.2
KREDITLINIEN
.
420
4.6.3
ABZAHLUNGSKREDITE
.
422
4.6.4
SCHULDSCHEINDARLEHEN
.
423
4.6.5
LIEFERANTENKREDIT
.
426
4.7
IMMOBILIENBEZUG
INNOVATIVER
INSTRUMENTE
.
429
4.7.1
CROWDINVESTING
FUER
IMMOBILIEN
.
429
4.7.2
ZERTIFIKATE
.
435
4.7.3
SPAC
-
SPECIAL
PURPOSE
ACQUISITION
COMPANY
.
439
4.8
REVERSE-MORTGAGE
.
440
4.8.1
GESTALTUNGSMOEGLICHKEITEN
DER
UMKEHRHYPOTHEK
.
441
4.8.2
ANWENDUNGSBEISPIELE
ZUR
REVERSE-MORTGAGE
.
445
LITERATURVERZEICHNIS
.
450
STICHWORTVERZEICHNIS
.
454
12
1 Investitions- und Finanzierungsentscheidungen bei Immobilien unterscheiden sich schon mit Blick auf die gegenständlichen Objekte wesentlich von solchen außerhalb der Immobilienwirtschaft. Auch bilden etwa Mietbegriffe, Bewirtschaftungskosten, objektspezifische Restnutzungs dauern, Marktusancen, Mietausfallwagnisse und weitere Themen immo bilienspezifische Werttreiber, denen sonst kaum Bedeutung zukommt. Ulf Lassen nimmt das facettenreiche Praxisfeld systematisch in den Blick. • Fundamente und Finanzierungsbeziehungen: Eigen-, Mezzanineund Fremdkapital, Zinsbegriffe, Rating und Scoring sowie Bonitäts analyse, Kredit- und Bankenregulierung, Kreditinstitute und Einlagen sicherung u.a. • Immobilienfinanzierung: Immobilienkredite, Projekt-, Unternehmensund private Finanzierungen, strukturierte Rangklassenfinanzierungen, Portfolio- und außerbilanzielle Finanzierung u.v.m. • Immobilieninvestition: Entscheidungstheorie, direkte und indirekte Immobilien-Investitionen, Kapitalwert und Immobilienwert (Beleihungsund Marktwert), Zinsberechnungen u.v.m. • Produkte und Instrumente: Immobilienaktien, Wertpapierkredite und Buchkredite, Finanzierung durch Anleihen und Asset Backed Securities, Real Estate NPL-lnvestments, Immobilienfonds u.a. Ein prägnantes Spezialwerk, das die wichtigsten Entscheidungsfragen und brancheneigene Besonderheiten mit vielen Beispielen durchleuchtet. |
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