Verfügbarkeit: Soziale Erhaltungssatzung und soziale Erhaltungsverordnung

Soziale Erhaltungssatzung und soziale Erhaltungsverordnung: Städtebaulicher Milieuschutz nach dem Baugesetzbuch

Gespeichert in:

Bibliographische Detailangaben
1. Verfasser:	Kment, Martin 1975- (VerfasserIn)
Format:	Buch
Sprache:	German
Veröffentlicht:	München C.H. Beck 2023
Schlagworte:	Erhaltungssatzung Milieu Mieter Wohnungsmarkt Stadtplanung Deutschland Städtebau Milieuschutz Erhaltungsverordnung
Online-Zugang:	Inhaltsverzeichnis
Beschreibung:	XXIII, 154 Seiten
ISBN:	9783406800931

Internformat

MARC


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adam_text	INHALTSUEBERSICHT VORWORT ............................................................................................................. V INHALTSVERZEICHNIS ............................................................................................. IX ABKUERZUNGSVERZEICHNIS ................................................................................... XV LITERATURVERZEICHNIS ......................................................................................... XXI A. SOZIALE ERHALTUNGSSATZUNGEN IN DER PRAXIS ..................................................... 1 B. AUFSTELLUNG DER SOZIALEN ERHALTUNGSSATZUNG ................................................... 27 C. SICHERUNG DER SOZIALEN ERHALTUNGSSATZUNG ..................................................... 67 D. VOLLZUG DER SOZIALEN ERHALTUNGSSATZUNG ......................................................... 77 E. VERFASSUNGSRECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN ................................................. 121 F. UNIONSRECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN - DIE KAPITALVERKEHRSFREIHEIT .......... 139 G. RECHTSSCHUTZ ................................................................................................... 145 H. AUSBLICK UND GERECHTE NEUAUSRICHTUNG ......................................................... 151 SACHVERZEICHNIS ............................................................................................... 153 INHALTSVERZEICHNIS VORWORT ............................................................................................................. V INHALTSUEBERSICHT ................................................................................................. VII ABKUERZUNGSVERZEICHNIS ................................................................................... XV LITERATURVERZEICHNIS ......................................................................................... XXI A. SOZIALE ERHALTUNGSSATZUNGEN IN DER PRAXIS ............................................ 1 I. BEGRIFFLICHE KLAERUNG UND ABGRENZUNG ..................................................... 1 1. STANDORTBESTIMMUNG INNERHALB DES BAUGB ......................................... 1 2. SYSTEMATISCHE EINORDNUNG ................................................................... 1 3. MILIEUVERSTAENDNIS DES BAURECHTS .......................................................... 2 4. SOZIALE ERHALTUNGSSATZUNG ODER SOZIALE ERHALTUNGSVERORDNUNG - EINE FREIE WAHL? .............................................................................. 2 II. STAEDTEBAULICHE RELEVANZ ....................................................................... 3 1. DIE SOZIALE ERHALTUNGSSATZUNG ALS INSTRUMENT DES STAEDTEBAURECHTS ... 3 2. MIETERSCHUTZ: VOM REFLEX ZUM DOMINANTEN ZIEL .............................. 3 3. RUECKBESINNUNG AUF DAS STAEDTEBAULICHE ELEMENT .................................. 5 A) FOKUSSIERUNG AUF STAEDTEBAULICHE ZIELE ........................................... 5 B) DAS STAEDTEBAULICHE ANLIEGEN BEIM MILIEUSCHUTZ ........................ 6 C) KEINE DAUERHAFTE LOESUNG ............................................................... 6 D) VERFASSUNGSRECHTLICHE ASPEKTE ....................................................... 7 III. VERWENDUNG DER SOZIALEN ERHALTUNGSSATZUNG IN DER PRAXIS ...................... 7 1. BERLIN .................................................................................................. 8 A) DIE EINZELNEN SOZIALEN ERHALTUNGSVERORDNUNGEN ........................ 8 B) ANWENDUNG UND VOLLZUG DES RECHTS DER SOZIALEN ERHALTUNGSVERORDNUNGEN IN BERLIN ................................................. 12 C) ERFASSTE EINWOHNER ......................................................................... 13 2. HAMBURG .............................................................................................. 13 A) DIE EINZELNEN SOZIALEN ERHALTUNGSVERORDNUNGEN ........................ 13 B) ANWENDUNG UND VOLLZUG DES RECHTS DER SOZIALEN ERHALTUNGSVERORDNUNGEN IN HAMBURG: EXEKUTIVER LEITFADEN ........ 15 C) ERFASSTE EINWOHNER ......................................................................... 15 3. MUENCHEN .............................................................................................. 15 A) DIE EINZELNEN SOZIALEN ERHALTUNGSSATZUNGEN ................................. 15 B) MASSGEBLICHE BESCHLUESSE ZU DEN SOZIALEN ERHALTUNGSSATZUNGEN IN MUENCHEN IN JUENGERER ZEIT ........................................................... 17 C) ERFASSTE EINWOHNER ......................................................................... 18 4. FRANKFURT AM MAIN ............................................................................. 19 A) DIE EINZELNEN SOZIALEN ERHALTUNGSSATZUNGEN ................................. 19 B) ERFASSTE EINWOHNER ......................................................................... 20 5. STUTTGART .............................................................................................. 20 A) DIE EINZELNEN SOZIALEN ERHALTUNGSSATZUNGEN .................................. 20 B) ERFASSTE EINWOHNER ......................................................................... 21 6. DUESSELDORF ............................................................................................ 21 A) DIE EINZELNEN SOZIALEN ERHALTUNGSSATZUNGEN .................................. 21 B) ANWENDUNG UND VOLLZUG DES RECHTS DER SOZIALEN ERHALTUNGSSATZUNG IN DUESSELDORF ............................................................................. 21 C) ERFASSTE EINWOHNER ......................................................................... 22 IX INHALTSVERZEICHNIS IV. AUSWIRKUNGEN FUER EIGENTUEMER UND WIRTSCHAFTLICHE AKTEURE .................. 22 1. RECHTLICHE EINBUSSEN ........................................................................... 22 2. WIRTSCHAFTLICHE BELASTUNGEN UND REDUZIERTE BESTANDSQUALITAET ............ 23 V. KONSEQUENZEN FUER KOMMUNALE GEBIETSKOERPERSCHAFTEN ............................ 24 1. DER STAAT ALS WIRTSCHAFTSAKTEUR - DIE ZWEITBESTE LOESUNG .................. 24 2. HAUSHALTSPOLITISCHE KONSEQUENZEN ..................................................... 24 A) BERLIN ............................................................................................. 25 B) HAMBURG ......................................................................................... 25 C) MUENCHEN ......................................................................................... 25 B. AUFSTELLUNG DER SOZIALEN ERHALTUNGSSATZUNG ......................................... 27 I. NORMATIVE GRUNDLAGEN ............................................................................. 27 1. NORMATIVER KERNBESTAND ..................................................................... 27 A) STEUERUNGSKRAFT DES § 172 BAUGB ................................................... 27 B) GENEHMIGUNGSVERFAHREN NACH § 173 BAUGB .................................. 29 C) AUSNAHMEREGELUNGEN NACH § 174 BAUGB ...................................... 29 2. HISTORISCHE ENTWICKLUNG ................................................................. 30 A) DIE FRUEHE PHASE: 1976 UND 1981 ................................................... 30 B) UEBERGANG INS BAUGB ................................................................. 30 C) WESENTLICHE AENDERUNGEN DURCH DAS BAU UND RAUMORDNUNGSGESETZ 1998 ......................................................... 31 D) MODERATE GESETZLICHE AENDERUNGEN IN DEN SPAETEREN JAHREN ............ 31 3. NORMATIVES UMFELD UND ABGRENZUNG ................................................ 32 A) GESETZLICHE VORKAUFSRECHTE ........................................................ 32 AA) GRUNDSTRUKTUR UND RECHTLICHE QUALITAET .................................. 32 BB) PRAKTISCHE RELEVANZ FUER DEN SOZIALEN ERHALTUNGSSCHUTZ .......... 33 CC) KEINE ANWENDUNG BEI WOHNUNGS ODER TEILEIGENTUM .... 33 DD) WOHL DER ALLGEMEINHEIT UND AUSSCHLUSSGRUND DES § 26 NR. 4 BAUGB ............................................................. 34 EE) ZEITLICHE VORVERLAGERUNG DES VORKAUFSRECHTS ...................... 36 FF) WETTBEWERBSRECHTLICHE VERBOTE ............................................. 36 B) ENTEIGNUNG ...................................................................................... 37 AA) ANWENDUNGSBEREICH IM KONTEXT DER SOZIALEN ERHALTUNGSSATZUNG ............................................................ 37 BB) MILIEUSCHUETZENDER ENTEIGNUNGSZWECK ................................. 37 CC) SCHWER ZU ERFUELLENDES GEMEINWOHLERFORDERNIS ................... 37 DD) AUSNAHMEFAELLE ........................................................................ 38 C) PRIVATRECHTLICHER MIETERSCHUTZ (§§ 577, 577A BGB) ...................... 38 AA) VORKAUFSRECHT DES MIETERS ...................................................... 38 BB) VERLAENGERTE KUENDIGUNGSFRISTEN ............................................. 39 D) BILDUNG VON WOHNUNGSEIGENTUM IN GEBIETEN MIT ANGESPANNTEN WOHNUNGSMAERKTEN ................................................................... 39 AA) LUECKENSCHLUSS IM BAURECHT ZUGUNSTEN VON MIETERN .............. 39 BB) ANWENDUNGSKOLLISIONEN ......................................................... 40 CC) STEUERUNGSKRAFT DES § 250 BAUGB ........................................ 40 DD) GENEHMIGUNGSERTEILUNG ......................................................... 42 E) SANIERUNGSSATZUNG ........................................................................ 43 F) FREMDENVERKEHRSSATZUNG .............................................................. 43 II. ERHALTUNGSZIEL: ZUSAMMENSETZUNG DER WOHNBEVOELKERUNG ...................... 43 1. ALLGEMEINE STRUKTUREN ......................................................................... 43 A) ENUMERATIV BEGRENZTE ZIELE .......................................................... 43 B) SOZIALPOLITISCHE KOMPONENTE ALS NEBENPRODUKT ......................... 44 X INHALTSVERZEICHNIS C) INHALTLICHE ANREICHERUNG ................................................................ 44 D) SONSTIGE STAEDTEBAULICHE BELANGE .................................................... 45 2. DER KONKRETE SCHUTZGEGENSTAND ........................................................... 46 A) ZUSAMMENSETZUNG DER WOHNBEVOELKERUNG ................................... 46 B) ERHALTUNG AUS BESONDEREN STAEDTEBAULICHEN GRUENDEN ...................... 47 AA) BESONDERE STAEDTEBAULICHE GRUENDE ........................................... 47 BB) VERDRAENGUNGSPOTENZIAL ........................................................... 48 CC) PROGNOSEN UND SICH ANDEUTENDE STAEDTEBAULICHE FEHLENTWICKLUNGEN ............................................................ 49 DD) KONKRET ZU VERHINDERNDE STAEDTEBAULICHE FEHLENTWICKLUNGEN ... 49 III. FESTLEGUNG DES ERHALTUNGSGEBIETS ............................................................. 52 1. UNTERSUCHUNG DER BETROFFENEN GEBIETE ................................................. 52 A) GESTALTUNGSMACHT DER STAEDTE UND GEMEINDEN ................................ 52 AA) MILIEUSCHUTZ ALS KOMMUNALPOLITISCHE ENTSCHEIDUNG .............. 52 BB) PRUEFPROGRAMM DER GEMEINDE ................................................. 53 B) VORUNTERSUCHUNGEN .......................................................................... 53 AA) RELATIVE GENAUIGKEIT UND PRAEZISION ......................................... 53 BB) DATENQUELLEN ........................................................................... 55 CC) DATENSPEKTRUM ......................................................................... 56 C) NACH SORGEPFLICHTEN ......................................................................... 58 D) VERMEIDUNG STAEDTEBAULICHER MISSSTAENDE ......................................... 59 2. ABGRENZUNG UND BEZEICHNUNG DER SOZIALEN ERHALTUNGSGEBIETE .......... 59 A) GRUNDLAGEN ..................................................................................... 59 B) SORGFALTSMASSSTAB BEI DER RAEUMLICHEN DIFFERENZIERUNG .................. 60 C) EINFLUSS DER MASSSTABSBILDUNG ......................................................... 61 3. EINDEUTIGE BESTIMMUNG DES ERHALTUNGSZIELS ....................................... 62 IV. RECHTSFORM ................................................................................................. 62 1. FORMENVIELFALT ..................................................................................... 62 2. SONDERREGELN FUER STADTSTAATEN ............................................................... 62 V. AUFSTELLUNGSVERFAHREN ............................................................................... 63 1. KOMMUNALE SATZUNG ........................................................................... 63 2. FESTSETZUNGEN IN EINEM BEBAUUNGSPLAN ............................................... 64 3. KEINE VERTRAGLICHEN BINDUNGEN ........................................................... 65 C. SICHERUNG DER SOZIALEN ERHALTUNGSSATZUNG ............................................. 67 I. AUFSTELLUNGSBESCHLUSS UND ANTRAG ............................................................. 67 1. BEDEUTUNG DES AUFSTELLUNGSBESCHLUSSES ............................................. 67 2. ORTSUEBLICHE BEKANNTGABE ..................................................................... 67 3. HINREICHENDE KONKRETISIERUNG ............................................................. 68 4. ANTRAG DER GEMEINDE ........................................................................... 68 II. ZURUECKGESTELLTE VORHABEN ......................................................................... 69 1. VORHABENBEGRIFF ................................................................................... 69 2. UNABHAENGIGKEIT VOM GENEHMIGUNGSERFORDERNIS ................................ 70 III. MATERIELLE VORAUSSETZUNGEN ..................................................................... 70 1. AUTONOME PRUEFUNG DER GENEHMIGUNGSBEHOERDE .................................. 70 2. WESENTLICHE ERSCHWERUNG ................................................................... 70 A) EINZELFALL ......................................................................................... 70 B) AUSSCHLUSSTATBESTAENDE ..................................................................... 71 C) WIRTSCHAFTLICHE UNZUMUTBARKEIT ..................................................... 71 3. BEFUERCHTEN ........................................................................................... 72 IV. RECHTSWIRKUNGEN ....................................................................................... 73 XI INHALTSVERZEICHNIS 1. AUSWIRKUNGEN AUF DAS VORHABEN ......................................................... 73 2. BEFRISTETE WIRKUNG ............................................................................... 73 3. ERGAENZENDE INSTRUMENTE BEI SOZIALEN ERHALTUNGSSATZUNGEN IN BEBAUUNGSPLAENEN ........................................................................ 74 V. VERFASSUNGSMAESSIGKEIT ............................................................................... 74 D. VOLLZUG DER SOZIALEN ERHALTUNGSSATZUNG ............................................... 77 I. GENEHMIGUNGSBEDUERFTIGE VORHABEN ..................................................... 77 1. VORUEBERLEGUNGEN ................................................................................. 77 A) VERHAELTNIS ZU § 29 ABS. 1 BAUGB ................................................. 77 B) EIGNUNG ZUR SCHUTZZWECKBEEINTRAECHTIGUNG .................................. 78 C) ORDNUNGSRECHTLICHE DURCHSETZUNG ................................................. 78 2. RUECKBAU .............................................................................................. 79 3. AENDERUNG ............................................................................................ 79 4. NUTZUNGSAENDERUNG .............................................................................. 80 5. BEGRUENDUNG VON WOHNUNGSEIGENTUM UND TEILEIGENTUM ................. 81 A) WOHNUNGSEIGENTUM UND TEILEIGENTUM ........................................... 82 B) BEGRUENDUNG ................................................................................... 82 C) SONSTIGES ......................................................................................... 83 II. GENEHMIGUNGSVERFAHREN NACH § 173 BAUGB ............................................ 83 1. ERGAENZUNG DES § 172 BAUGB .............................................................. 83 2. ZUSTAENDIGKEIT ...................................................................................... 84 3. ETAPPEN DES GENEHMIGUNGSVERFAHRENS .............................................. 85 A) BETEILIGUNG UND INFORMATION ......................................................... 85 AA) EROERTERUNG .............................................................................. 85 BB) ANHOERUNG ............................................................................... 85 CC) INFORMATION ........................................................................... 86 DD) KOMMUNIKATION ZWISCHEN GEMEINDE UND GENEHMIGUNGSBEHOERDE ........................................................... 86 B) EINVERNEHMEN DER GEMEINDE ......................................................... 86 4. KEIN UEBERNAHMEANSPRUCH .................................................................. 87 5. DENKMALSCHUTZ .................................................................................... 87 III. GENEHMIGUNGSANSPRUECHE UND VERSAGUNGSGRUENDE .................................. 87 1. ALLGEMEINE GESICHTSPUNKTE ................................................................ 87 A) ZUR RECHTLICHEN SELBSTSTAENDIGKEIT ................................................... 87 B) PRUEFUNGSMASSSTAB UND RECHTSWIRKUNGEN DER VERSAGUNG ............... 89 C) ERMESSEN UND NEBENBESTIMMUNGEN ............................................... 89 D) INNERE SYSTEMATIK DES § 172 ABS. 4 BAUGB ............................ 90 2. GENEHMIGUNGSANSPRUECHE NACH § 172 ABS. 4 S. 3 BAUGB ................... 91 A) HERSTELLUNG EINES ZEITGEMAESSEN AUSSTATTUNGSSTANDARDS ................ 91 AA) STAEDTEBAULICHERZWECK ......................................................... 91 BB) AUSSTATTUNGSSTANDARD ............................................................. 91 CC) EINZELFAELLE ............................................................................. 93 B) MINDESTANFORDERUNGEN DES GEBAEUDEENERGIEGESETZES ODER DER ENERGIEEINSPARVERORDNUNG ................................................. 94 AA) STAEDTEBAULICHER UND KLIMAPOLITISCHER ZWECK ....................... 94 BB) BAULICHE UND ANLAGENTECHNISCHE MINDESTANFORDERUNGEN .... 94 CC) AENDERUNG 95 C) GENEHMIGUNGSANSPRUECHE ZUR BEGRUENDUNG VON WOHNUNGSEIGENTUM UND TEILEIGENTUM .......................................... 95 AA) NACHLASSGRUNDSTUECKE ............................................................. 95 BB) VERAEUSSERUNG AN FAMILIENANGEHOERIGE ................................... 96 XII INHALTSVERZEICHNIS CC) DURCH VORMERKUNG GESCHUETZTE ANSPRUECHE ............................ 96 DD) KEINE WOHNRAUMNUTZUNG ....................................................... 99 EE) VERAEUSSERUNGSANGEBOT AN MIETER ............................................. 100 3. GENEHMIGUNGSANSPRUCH WEGEN WIRTSCHAFTLICHER UNZUMUTBARKEIT NACH § 172 ABS. 4 S. 2 BAUGB ....................................................... 101 A) GRENZE DER SOZIALBINDUNG DES EIGENTUMS IM EINZELFALL .................. 101 B) NEBENBESTIMMUNGEN ....................................................................... 102 4. VERSAGUNG NACH § 172 ABS. 4 S. 1 BAUGB ........................................... 102 A) PRUEFUNGSGEGENSTAND ....................................................................... 103 B) PRUEFUNGSZEITPUNKT ........................................................................... 105 C) DETAILS ZU RUECKBAU, AENDERUNG UND NUTZUNGSAENDERUNG ................. 105 D) DETAILS ZUR BEGRUENDUNG VON WOHNUNGSEIGENTUM UND TEILEIGENTUM ........................................................................... 106 5. ANWENDUNGSPRAXIS IN AUSGEWAEHLTEN STAEDTEN ....................................... 107 A) BERLIN ............................................................................................... 107 AA) ALLGEMEINE FESTSTELLUNG ......................................................... 107 BB) BEISPIEL BEZIRKSAMT BERLIN MITTE ........................................... 107 CC) BEISPIEL BEZIRKSAMT FRIEDRICHSHAIN-KREUZBERG UND PANKOW .. 107 B) HAMBURG ......................................................................................... 111 AA) RUECKBAU ................................................................................... 111 BB) AENDERUNG EINER BAULICHEN ANLAGE ........................................... 112 CC) NUTZUNGSAENDERUNG ................................................................... 113 DD) BEGRUENDUNG VON WOHNUNGSEIGENTUM .................................... 114 C) MUENCHEN ......................................................................................... 114 D) FRANKFURT ......................................................................................... 115 AA) BAULICHE MASSNAHMEN ............................................................. 115 BB) BEGRUENDUNG VON WOHNUNGSEIGENTUM .................................... 116 E) STUTTGART ........................................................................................... 117 IV. BESONDERE VORHABEN NACH § 174 BAUGB ................................................. 117 1. PRIVILEGIERTE VORHABEN ........................................................................ 117 2. AUSWIRKUNGEN AUF DIE SOZIALE ERHALTUNGSSATZUNG .............................. 119 A) UNTERRICHTUNGS-UND ANZEIGEPFLICHT ............................................... 119 B) VERLANGEN DER GEMEINDE ................................................................. 119 E. VERFASSUNGSRECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN ......................................... 121 I. GEGENSTAND DER UNTERSUCHUNG .............................. 121 II. BEACHTUNG DER EIGENTUMSGARANTIE (ART. 14 GG) ....................................... 121 1. SCHUTZBEREICH DES ART. 14 GG ............................................................. 122 A) SCHUTZFAEHIGE RECHTSPOSITIONEN ....................................................... 122 B) GESCHUETZTE ASPEKTE ......................................................................... 122 C) TRAEGER DES GRUNDRECHTS ................................................................... 123 2. EINGRIFFE IN DAS EIGENTUM ................................................................... 123 3. VERFASSUNGSRECHTLICHE RECHTFERTIGUNG ............................................... 123 A) ABSTRAKTE ABGRENZUNG VON INHALTS UND SCHRANKENBESTIMMUNG UND ENTEIGNUNG .......................................................................... 124 B) SOZIALE ERHALTUNGSSATZUNGEN ALS INHALTS UND SCHRANKENBESTIMMUNGEN ......................................................... 124 C) GESETZES VORBEHALT ........................................................................... 125 D) VERHAELTNISMAESSIGKEIT ....................................................................... 125 III. BEACHTUNG DER BERUFSFREIHEIT (ART. 12 GG) .............................................. 127 1. GRUNDLAGEN ........................................................................................... 127 2. SCHUTZBEREICH DES ART. 12 GG ............................................................. 128 XIII INHALTSVERZEICHNIS A) BERUF ............................................................................................... 128 B) BERUFSWAHL UND BERUFSAUSUEBUNG ................................................... 128 C) GESCHUETZTER PERSONENKREIS ............................................................. 129 3. EINGRIFFINDENSCHUTZBEREICH ............................................................. 129 A) REGELUNGEN MIT UNMITTELBAREM BERUFSBEZUG ................................. 129 B) SOZIALE ERHALTUNGSSATZUNGEN ALS SONSTIGE EINGRIFFE MIT BERUFSREGELNDER TENDENZ ............................................................... 130 4. RECHTFERTIGUNG DER BEEINTRAECHTIGUNG ................................................... 132 A) REGELUNGSVORBEHALT DES ART. 12 GG ............................................... 132 B) VERHAELTNISMAESSIGKEIT IN AUSPRAEGUNG DER DREI-STUFEN-THEORIE . . 132 IV. RECHT AUF WIRTSCHAFTLICHE BETAETIGUNG ALS TEIL DER ALLGEMEINEN HANDLUNGSFREIHEIT (ART. 2 ABS. 1 GG) .................... 133 1. SCHUTZBEREICH ...................................................................................... 133 2. EINGRIFF ................................................................................................. 134 3. RECHTFERTIGUNG .................................................................................... 135 V. RECHT AUF WOHNUNG ................................................................................... 136 F. UNIONSRECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN - DIE KAPITALVERKEHRSFREIHEIT 139 I. ANWENDUNGSBEREICH ................................................................................. 139 II. BESCHRAENKUNGEN ....................................................................................... 141 III. RECHTFERTIGUNG DER BESCHRAENKUNG ............................................................. 142 G. RECHTSSCHUTZ ............................................................................................. 145 I. STATTHAFTER RECHTSBEHELF: NORMENKONTROLLE ............................................... 145 II. ANTRAGSBEFUGNIS ....................................................................................... 146 1. DINGLICH BERECHTIGTE UND BAUHERREN ................................................... 146 2. NUTZUNGSBERECHTIGTE ........................................................................... 148 3. KEIN DRITTSCHUTZ ................................................................................... 148 III. PRUEFUNG DER BEGRUENDETHEIT ....................................................................... 149 1. OBJEKTIVE KONTROLLE UND PRUEFUNGSGEGENSTAND DES GERICHTS .............. 149 2. PRUEFUNGSTIEFE ....................................................................................... 149 H. AUSBLICK UND GERECHTE NEUAUSRICHTUNG ................................................. 151 SACHVERZEICHNIS ............................................................................................... 153 XIV
adam_txt	INHALTSUEBERSICHT VORWORT . V INHALTSVERZEICHNIS . IX ABKUERZUNGSVERZEICHNIS . XV LITERATURVERZEICHNIS . XXI A. SOZIALE ERHALTUNGSSATZUNGEN IN DER PRAXIS . 1 B. AUFSTELLUNG DER SOZIALEN ERHALTUNGSSATZUNG . 27 C. SICHERUNG DER SOZIALEN ERHALTUNGSSATZUNG . 67 D. VOLLZUG DER SOZIALEN ERHALTUNGSSATZUNG . 77 E. VERFASSUNGSRECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN . 121 F. UNIONSRECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN - DIE KAPITALVERKEHRSFREIHEIT . 139 G. RECHTSSCHUTZ . 145 H. AUSBLICK UND GERECHTE NEUAUSRICHTUNG . 151 SACHVERZEICHNIS . 153 INHALTSVERZEICHNIS VORWORT . V INHALTSUEBERSICHT . VII ABKUERZUNGSVERZEICHNIS . XV LITERATURVERZEICHNIS . XXI A. SOZIALE ERHALTUNGSSATZUNGEN IN DER PRAXIS . 1 I. BEGRIFFLICHE KLAERUNG UND ABGRENZUNG . 1 1. STANDORTBESTIMMUNG INNERHALB DES BAUGB . 1 2. SYSTEMATISCHE EINORDNUNG . 1 3. MILIEUVERSTAENDNIS DES BAURECHTS . 2 4. SOZIALE ERHALTUNGSSATZUNG ODER SOZIALE ERHALTUNGSVERORDNUNG - EINE FREIE WAHL? . 2 II. STAEDTEBAULICHE RELEVANZ . 3 1. DIE SOZIALE ERHALTUNGSSATZUNG ALS INSTRUMENT DES STAEDTEBAURECHTS . 3 2. MIETERSCHUTZ: VOM REFLEX ZUM DOMINANTEN ZIEL . 3 3. RUECKBESINNUNG AUF DAS STAEDTEBAULICHE ELEMENT . 5 A) FOKUSSIERUNG AUF STAEDTEBAULICHE ZIELE . 5 B) DAS STAEDTEBAULICHE ANLIEGEN BEIM MILIEUSCHUTZ . 6 C) KEINE DAUERHAFTE LOESUNG . 6 D) VERFASSUNGSRECHTLICHE ASPEKTE . 7 III. VERWENDUNG DER SOZIALEN ERHALTUNGSSATZUNG IN DER PRAXIS . 7 1. BERLIN . 8 A) DIE EINZELNEN SOZIALEN ERHALTUNGSVERORDNUNGEN . 8 B) ANWENDUNG UND VOLLZUG DES RECHTS DER SOZIALEN ERHALTUNGSVERORDNUNGEN IN BERLIN . 12 C) ERFASSTE EINWOHNER . 13 2. HAMBURG . 13 A) DIE EINZELNEN SOZIALEN ERHALTUNGSVERORDNUNGEN . 13 B) ANWENDUNG UND VOLLZUG DES RECHTS DER SOZIALEN ERHALTUNGSVERORDNUNGEN IN HAMBURG: EXEKUTIVER LEITFADEN . 15 C) ERFASSTE EINWOHNER . 15 3. MUENCHEN . 15 A) DIE EINZELNEN SOZIALEN ERHALTUNGSSATZUNGEN . 15 B) MASSGEBLICHE BESCHLUESSE ZU DEN SOZIALEN ERHALTUNGSSATZUNGEN IN MUENCHEN IN JUENGERER ZEIT . 17 C) ERFASSTE EINWOHNER . 18 4. FRANKFURT AM MAIN . 19 A) DIE EINZELNEN SOZIALEN ERHALTUNGSSATZUNGEN . 19 B) ERFASSTE EINWOHNER . 20 5. STUTTGART . 20 A) DIE EINZELNEN SOZIALEN ERHALTUNGSSATZUNGEN . 20 B) ERFASSTE EINWOHNER . 21 6. DUESSELDORF . 21 A) DIE EINZELNEN SOZIALEN ERHALTUNGSSATZUNGEN . 21 B) ANWENDUNG UND VOLLZUG DES RECHTS DER SOZIALEN ERHALTUNGSSATZUNG IN DUESSELDORF . 21 C) ERFASSTE EINWOHNER . 22 IX INHALTSVERZEICHNIS IV. AUSWIRKUNGEN FUER EIGENTUEMER UND WIRTSCHAFTLICHE AKTEURE . 22 1. RECHTLICHE EINBUSSEN . 22 2. WIRTSCHAFTLICHE BELASTUNGEN UND REDUZIERTE BESTANDSQUALITAET . 23 V. KONSEQUENZEN FUER KOMMUNALE GEBIETSKOERPERSCHAFTEN . 24 1. DER STAAT ALS WIRTSCHAFTSAKTEUR - DIE ZWEITBESTE LOESUNG . 24 2. HAUSHALTSPOLITISCHE KONSEQUENZEN . 24 A) BERLIN . 25 B) HAMBURG . 25 C) MUENCHEN . 25 B. AUFSTELLUNG DER SOZIALEN ERHALTUNGSSATZUNG . 27 I. NORMATIVE GRUNDLAGEN . 27 1. NORMATIVER KERNBESTAND . 27 A) STEUERUNGSKRAFT DES § 172 BAUGB . 27 B) GENEHMIGUNGSVERFAHREN NACH § 173 BAUGB . 29 C) AUSNAHMEREGELUNGEN NACH § 174 BAUGB . 29 2. HISTORISCHE ENTWICKLUNG . 30 A) DIE FRUEHE PHASE: 1976 UND 1981 . 30 B) UEBERGANG INS BAUGB . 30 C) WESENTLICHE AENDERUNGEN DURCH DAS BAU UND RAUMORDNUNGSGESETZ 1998 . 31 D) MODERATE GESETZLICHE AENDERUNGEN IN DEN SPAETEREN JAHREN . 31 3. NORMATIVES UMFELD UND ABGRENZUNG . 32 A) GESETZLICHE VORKAUFSRECHTE . 32 AA) GRUNDSTRUKTUR UND RECHTLICHE QUALITAET . 32 BB) PRAKTISCHE RELEVANZ FUER DEN SOZIALEN ERHALTUNGSSCHUTZ . 33 CC) KEINE ANWENDUNG BEI WOHNUNGS ODER TEILEIGENTUM . 33 DD) WOHL DER ALLGEMEINHEIT UND AUSSCHLUSSGRUND DES § 26 NR. 4 BAUGB . 34 EE) ZEITLICHE VORVERLAGERUNG DES VORKAUFSRECHTS . 36 FF) WETTBEWERBSRECHTLICHE VERBOTE . 36 B) ENTEIGNUNG . 37 AA) ANWENDUNGSBEREICH IM KONTEXT DER SOZIALEN ERHALTUNGSSATZUNG . 37 BB) MILIEUSCHUETZENDER ENTEIGNUNGSZWECK . 37 CC) SCHWER ZU ERFUELLENDES GEMEINWOHLERFORDERNIS . 37 DD) AUSNAHMEFAELLE . 38 C) PRIVATRECHTLICHER MIETERSCHUTZ (§§ 577, 577A BGB) . 38 AA) VORKAUFSRECHT DES MIETERS . 38 BB) VERLAENGERTE KUENDIGUNGSFRISTEN . 39 D) BILDUNG VON WOHNUNGSEIGENTUM IN GEBIETEN MIT ANGESPANNTEN WOHNUNGSMAERKTEN . 39 AA) LUECKENSCHLUSS IM BAURECHT ZUGUNSTEN VON MIETERN . 39 BB) ANWENDUNGSKOLLISIONEN . 40 CC) STEUERUNGSKRAFT DES § 250 BAUGB . 40 DD) GENEHMIGUNGSERTEILUNG . 42 E) SANIERUNGSSATZUNG . 43 F) FREMDENVERKEHRSSATZUNG . 43 II. ERHALTUNGSZIEL: ZUSAMMENSETZUNG DER WOHNBEVOELKERUNG . 43 1. ALLGEMEINE STRUKTUREN . 43 A) ENUMERATIV BEGRENZTE ZIELE . 43 B) SOZIALPOLITISCHE KOMPONENTE ALS NEBENPRODUKT . 44 X INHALTSVERZEICHNIS C) INHALTLICHE ANREICHERUNG . 44 D) SONSTIGE STAEDTEBAULICHE BELANGE . 45 2. DER KONKRETE SCHUTZGEGENSTAND . 46 A) ZUSAMMENSETZUNG DER WOHNBEVOELKERUNG . 46 B) ERHALTUNG AUS BESONDEREN STAEDTEBAULICHEN GRUENDEN . 47 AA) BESONDERE STAEDTEBAULICHE GRUENDE . 47 BB) VERDRAENGUNGSPOTENZIAL . 48 CC) PROGNOSEN UND SICH ANDEUTENDE STAEDTEBAULICHE FEHLENTWICKLUNGEN . 49 DD) KONKRET ZU VERHINDERNDE STAEDTEBAULICHE FEHLENTWICKLUNGEN . 49 III. FESTLEGUNG DES ERHALTUNGSGEBIETS . 52 1. UNTERSUCHUNG DER BETROFFENEN GEBIETE . 52 A) GESTALTUNGSMACHT DER STAEDTE UND GEMEINDEN . 52 AA) MILIEUSCHUTZ ALS KOMMUNALPOLITISCHE ENTSCHEIDUNG . 52 BB) PRUEFPROGRAMM DER GEMEINDE . 53 B) VORUNTERSUCHUNGEN . 53 AA) RELATIVE GENAUIGKEIT UND PRAEZISION . 53 BB) DATENQUELLEN . 55 CC) DATENSPEKTRUM . 56 C) NACH SORGEPFLICHTEN . 58 D) VERMEIDUNG STAEDTEBAULICHER MISSSTAENDE . 59 2. ABGRENZUNG UND BEZEICHNUNG DER SOZIALEN ERHALTUNGSGEBIETE . 59 A) GRUNDLAGEN . 59 B) SORGFALTSMASSSTAB BEI DER RAEUMLICHEN DIFFERENZIERUNG . 60 C) EINFLUSS DER MASSSTABSBILDUNG . 61 3. EINDEUTIGE BESTIMMUNG DES ERHALTUNGSZIELS . 62 IV. RECHTSFORM . 62 1. FORMENVIELFALT . 62 2. SONDERREGELN FUER STADTSTAATEN . 62 V. AUFSTELLUNGSVERFAHREN . 63 1. KOMMUNALE SATZUNG . 63 2. FESTSETZUNGEN IN EINEM BEBAUUNGSPLAN . 64 3. KEINE VERTRAGLICHEN BINDUNGEN . 65 C. SICHERUNG DER SOZIALEN ERHALTUNGSSATZUNG . 67 I. AUFSTELLUNGSBESCHLUSS UND ANTRAG . 67 1. BEDEUTUNG DES AUFSTELLUNGSBESCHLUSSES . 67 2. ORTSUEBLICHE BEKANNTGABE . 67 3. HINREICHENDE KONKRETISIERUNG . 68 4. ANTRAG DER GEMEINDE . 68 II. ZURUECKGESTELLTE VORHABEN . 69 1. VORHABENBEGRIFF . 69 2. UNABHAENGIGKEIT VOM GENEHMIGUNGSERFORDERNIS . 70 III. MATERIELLE VORAUSSETZUNGEN . 70 1. AUTONOME PRUEFUNG DER GENEHMIGUNGSBEHOERDE . 70 2. WESENTLICHE ERSCHWERUNG . 70 A) EINZELFALL . 70 B) AUSSCHLUSSTATBESTAENDE . 71 C) WIRTSCHAFTLICHE UNZUMUTBARKEIT . 71 3. BEFUERCHTEN . 72 IV. RECHTSWIRKUNGEN . 73 XI INHALTSVERZEICHNIS 1. AUSWIRKUNGEN AUF DAS VORHABEN . 73 2. BEFRISTETE WIRKUNG . 73 3. ERGAENZENDE INSTRUMENTE BEI SOZIALEN ERHALTUNGSSATZUNGEN IN BEBAUUNGSPLAENEN . 74 V. VERFASSUNGSMAESSIGKEIT . 74 D. VOLLZUG DER SOZIALEN ERHALTUNGSSATZUNG . 77 I. GENEHMIGUNGSBEDUERFTIGE VORHABEN . 77 1. VORUEBERLEGUNGEN . 77 A) VERHAELTNIS ZU § 29 ABS. 1 BAUGB . 77 B) EIGNUNG ZUR SCHUTZZWECKBEEINTRAECHTIGUNG . 78 C) ORDNUNGSRECHTLICHE DURCHSETZUNG . 78 2. RUECKBAU . 79 3. AENDERUNG . 79 4. NUTZUNGSAENDERUNG . 80 5. BEGRUENDUNG VON WOHNUNGSEIGENTUM UND TEILEIGENTUM . 81 A) WOHNUNGSEIGENTUM UND TEILEIGENTUM . 82 B) BEGRUENDUNG . 82 C) SONSTIGES . 83 II. GENEHMIGUNGSVERFAHREN NACH § 173 BAUGB . 83 1. ERGAENZUNG DES § 172 BAUGB . 83 2. ZUSTAENDIGKEIT . 84 3. ETAPPEN DES GENEHMIGUNGSVERFAHRENS . 85 A) BETEILIGUNG UND INFORMATION . 85 AA) EROERTERUNG . 85 BB) ANHOERUNG . 85 CC) INFORMATION . 86 DD) KOMMUNIKATION ZWISCHEN GEMEINDE UND GENEHMIGUNGSBEHOERDE . 86 B) EINVERNEHMEN DER GEMEINDE . 86 4. KEIN UEBERNAHMEANSPRUCH . 87 5. DENKMALSCHUTZ . 87 III. GENEHMIGUNGSANSPRUECHE UND VERSAGUNGSGRUENDE . 87 1. ALLGEMEINE GESICHTSPUNKTE . 87 A) ZUR RECHTLICHEN SELBSTSTAENDIGKEIT . 87 B) PRUEFUNGSMASSSTAB UND RECHTSWIRKUNGEN DER VERSAGUNG . 89 C) ERMESSEN UND NEBENBESTIMMUNGEN . 89 D) INNERE SYSTEMATIK DES § 172 ABS. 4 BAUGB . 90 2. GENEHMIGUNGSANSPRUECHE NACH § 172 ABS. 4 S. 3 BAUGB . 91 A) HERSTELLUNG EINES ZEITGEMAESSEN AUSSTATTUNGSSTANDARDS . 91 AA) STAEDTEBAULICHERZWECK . 91 BB) AUSSTATTUNGSSTANDARD . 91 CC) EINZELFAELLE . 93 B) MINDESTANFORDERUNGEN DES GEBAEUDEENERGIEGESETZES ODER DER ENERGIEEINSPARVERORDNUNG . 94 AA) STAEDTEBAULICHER UND KLIMAPOLITISCHER ZWECK . 94 BB) BAULICHE UND ANLAGENTECHNISCHE MINDESTANFORDERUNGEN . 94 CC) AENDERUNG 95 C) GENEHMIGUNGSANSPRUECHE ZUR BEGRUENDUNG VON WOHNUNGSEIGENTUM UND TEILEIGENTUM . 95 AA) NACHLASSGRUNDSTUECKE . 95 BB) VERAEUSSERUNG AN FAMILIENANGEHOERIGE . 96 XII INHALTSVERZEICHNIS CC) DURCH VORMERKUNG GESCHUETZTE ANSPRUECHE . 96 DD) KEINE WOHNRAUMNUTZUNG . 99 EE) VERAEUSSERUNGSANGEBOT AN MIETER . 100 3. GENEHMIGUNGSANSPRUCH WEGEN WIRTSCHAFTLICHER UNZUMUTBARKEIT NACH § 172 ABS. 4 S. 2 BAUGB . 101 A) GRENZE DER SOZIALBINDUNG DES EIGENTUMS IM EINZELFALL . 101 B) NEBENBESTIMMUNGEN . 102 4. VERSAGUNG NACH § 172 ABS. 4 S. 1 BAUGB . 102 A) PRUEFUNGSGEGENSTAND . 103 B) PRUEFUNGSZEITPUNKT . 105 C) DETAILS ZU RUECKBAU, AENDERUNG UND NUTZUNGSAENDERUNG . 105 D) DETAILS ZUR BEGRUENDUNG VON WOHNUNGSEIGENTUM UND TEILEIGENTUM . 106 5. ANWENDUNGSPRAXIS IN AUSGEWAEHLTEN STAEDTEN . 107 A) BERLIN . 107 AA) ALLGEMEINE FESTSTELLUNG . 107 BB) BEISPIEL BEZIRKSAMT BERLIN MITTE . 107 CC) BEISPIEL BEZIRKSAMT FRIEDRICHSHAIN-KREUZBERG UND PANKOW . 107 B) HAMBURG . 111 AA) RUECKBAU . 111 BB) AENDERUNG EINER BAULICHEN ANLAGE . 112 CC) NUTZUNGSAENDERUNG . 113 DD) BEGRUENDUNG VON WOHNUNGSEIGENTUM . 114 C) MUENCHEN . 114 D) FRANKFURT . 115 AA) BAULICHE MASSNAHMEN . 115 BB) BEGRUENDUNG VON WOHNUNGSEIGENTUM . 116 E) STUTTGART . 117 IV. BESONDERE VORHABEN NACH § 174 BAUGB . 117 1. PRIVILEGIERTE VORHABEN . 117 2. AUSWIRKUNGEN AUF DIE SOZIALE ERHALTUNGSSATZUNG . 119 A) UNTERRICHTUNGS-UND ANZEIGEPFLICHT . 119 B) VERLANGEN DER GEMEINDE . 119 E. VERFASSUNGSRECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN . 121 I. GEGENSTAND DER UNTERSUCHUNG . 121 II. BEACHTUNG DER EIGENTUMSGARANTIE (ART. 14 GG) . 121 1. SCHUTZBEREICH DES ART. 14 GG . 122 A) SCHUTZFAEHIGE RECHTSPOSITIONEN . 122 B) GESCHUETZTE ASPEKTE . 122 C) TRAEGER DES GRUNDRECHTS . 123 2. EINGRIFFE IN DAS EIGENTUM . 123 3. VERFASSUNGSRECHTLICHE RECHTFERTIGUNG . 123 A) ABSTRAKTE ABGRENZUNG VON INHALTS UND SCHRANKENBESTIMMUNG UND ENTEIGNUNG . 124 B) SOZIALE ERHALTUNGSSATZUNGEN ALS INHALTS UND SCHRANKENBESTIMMUNGEN . 124 C) GESETZES VORBEHALT . 125 D) VERHAELTNISMAESSIGKEIT . 125 III. BEACHTUNG DER BERUFSFREIHEIT (ART. 12 GG) . 127 1. GRUNDLAGEN . 127 2. SCHUTZBEREICH DES ART. 12 GG . 128 XIII INHALTSVERZEICHNIS A) BERUF . 128 B) BERUFSWAHL UND BERUFSAUSUEBUNG . 128 C) GESCHUETZTER PERSONENKREIS . 129 3. EINGRIFFINDENSCHUTZBEREICH . 129 A) REGELUNGEN MIT UNMITTELBAREM BERUFSBEZUG . 129 B) SOZIALE ERHALTUNGSSATZUNGEN ALS SONSTIGE EINGRIFFE MIT BERUFSREGELNDER TENDENZ . 130 4. RECHTFERTIGUNG DER BEEINTRAECHTIGUNG . 132 A) REGELUNGSVORBEHALT DES ART. 12 GG . 132 B) VERHAELTNISMAESSIGKEIT IN AUSPRAEGUNG DER DREI-STUFEN-THEORIE . . 132 IV. RECHT AUF WIRTSCHAFTLICHE BETAETIGUNG ALS TEIL DER ALLGEMEINEN HANDLUNGSFREIHEIT (ART. 2 ABS. 1 GG) . 133 1. SCHUTZBEREICH . 133 2. EINGRIFF . 134 3. RECHTFERTIGUNG . 135 V. RECHT AUF WOHNUNG . 136 F. UNIONSRECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN - DIE KAPITALVERKEHRSFREIHEIT 139 I. ANWENDUNGSBEREICH . 139 II. BESCHRAENKUNGEN . 141 III. RECHTFERTIGUNG DER BESCHRAENKUNG . 142 G. RECHTSSCHUTZ . 145 I. STATTHAFTER RECHTSBEHELF: NORMENKONTROLLE . 145 II. ANTRAGSBEFUGNIS . 146 1. DINGLICH BERECHTIGTE UND BAUHERREN . 146 2. NUTZUNGSBERECHTIGTE . 148 3. KEIN DRITTSCHUTZ . 148 III. PRUEFUNG DER BEGRUENDETHEIT . 149 1. OBJEKTIVE KONTROLLE UND PRUEFUNGSGEGENSTAND DES GERICHTS . 149 2. PRUEFUNGSTIEFE . 149 H. AUSBLICK UND GERECHTE NEUAUSRICHTUNG . 151 SACHVERZEICHNIS . 153 XIV
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