Die Regulierung von Bestandsbauten in angespannten Wohnungsmärkten: eine ökonomisch fundierte Analyse zivil- und öffentlich-rechtlicher Regulierungsinstrumente
Gespeichert in:
| 1. Verfasser: | |
|---|---|
| Format: | Abschlussarbeit Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Baden-Baden
Nomos
[2023]
|
| Ausgabe: | 1. Auflage |
| Schriftenreihe: | Wettbewerb und Regulierung von Märkten und Unternehmen
Band 55 |
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltstext Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | 583 Seiten 22.7 cm x 15.3 cm, 876 g |
| ISBN: | 9783756003365 3756003361 |
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ABKUERZUNGSVERZEICHNIS
31
EINFUEHRUNG
33
A.
KEHRTWENDE
AUF
DEM
WOHNUNGSMARKT
33
B.
GANG
DER
UNTERSUCHUNG
34
KAPITEL
1:
DER
WOHNUNGSMARKT
IM
LICHTE
DER
OEKONOMIE:
BESONDERHEITEN,
ANBIETERVERHALTEN
UND
MARKTGLEICHGEWICHT
38
A.
DAS
OEKONOMISCHE
VERSTAENDNIS
DES
WOHNUNGSMARKTS
UND
DER
BETRACHTUNGSGEGENSTAND
DER
ARBEIT
38
I.
DIE
WOHNUNG:
BEGRIFFSVERSTAENDNIS,
CHARAKTERISIERUNG
UND
ABGRENZUNG
IN
DER
OEKONOMIE
39
II.
DER
MARKT
49
III.
DER
ANGESPANNTE
WOHNUNGSMARKT
50
IV.
OEKONOMISCHE
BESONDERHEITEN
AUF
DEM
WOHNUNGSMARKT
51
V.
DER
UNTERSUCHUNGSGEGENSTAND:
DIE
ANGEBOTSSEITE
DES
MIETWOHNUNGSMARKTS
IM
BESTANDSBAUSEGMENT
85
VI.
ZWISCHENERGEBNIS
88
B.
ADRESSATEN
DER
REGULIERUNG:
DIE
ANBIETERSEITE
AM
WOHNUNGSMARKT
90
I.
SYSTEMATISIERUNG
DER
ANBIETERSEITE
UND
DEREN
CHARAKTERISTIKA
91
II.
ELEMENTE
DES
ANBIETERVERHALTENS:
RENDITE
UND
RISIKO
IM
RAHMEN
DER
INVESTITIONSENTSCHEIDUNG
AUF
DEM
MIETWOHNUNGS
MARKT
105
III.
ZWISCHENERGEBNIS
123
C.
MARKTPROZESSE:
(UN-)GLEICHGEWICHTE
UND
ZYKLEN
125
I.
MARKTGLEICHGEWICHT:
VIER-QUADRANTEN-MODELL
126
II.
ZYKLEN
UND
ANSPANNUNG
DES
WOHNUNGSMARKTS
144
III.
ZWISCHENERGEBNIS
154
9
KAPITEL
2:
ZIELE
UND
INSTRUMENTE
FUER
EINE
VERBESSERUNG
DER
WOHNUNGSMARKTSITUATION
157
A.
WOHNUNGSPOLITISCHE
ZIELE
UND
DIE
INSTRUMENTE
ZU
IHRER
VERWIRKLICHUNG
157
I.
WOHNUNGSPOLITISCHE
ZIELE
158
II.
WOHNUNGSPOLITISCHE
INSTRUMENTE
177
III.
ZWISCHENERGEBNIS
181
B.
ZIELE
ZUR
VERBESSERUNG
DER
AKTUELLEN
WOHNUNGSMARKTSITUATION
UND
UNTERSUCHUNGSFRAGEN
182
I.
DIE
AKTUELLE
WOHNUNGSMARKTSITUATION
182
II.
ZIELE
FUER
EINE
VERBESSERUNG
DES
MIETWOHNUNGSMARKTS
IM
AKTUELLEN
ZYKLUS
217
III.
UNTERSUCHUNGSFRAGEN
FUER
DIE
FOLGEKAPITEL
AUFGRUND
DER
AKTUELLEN
MARKTSITUATION
221
C.
FAZIT
223
KAPITEL
3:
POTENTIALE
UND
RISIKEN
BEIM
WOHNUNGSANGEBOT
IM
RAHMEN
VON
BESTANDSBAUTEN
225
A.
KONKRETISIERUNGEN
DER
BEGRIFFE
DER
WOHNUNG,
DES
WOHNRAUMS
UND
DES
WOHNENS
225
I.
DER
WOHNUNGSBEGRIFF
225
II.
DER
BEGRIFF
DES
WOHNRAUMS
230
III.
DER
BEGRIFF
DES
WOHNENS
235
IV.
ZWISCHENERGEBNIS
240
B.
VERHINDERUNG
VON
BESTANDSVERAENDERUNGEN
VON
WOHNUNGEN
IN
QUANTITATIVER
HINSICHT
242
I.
FAELLE
DER
UMNUTZUNG
EINER
WOHNUNG
243
II.
BAURECHTLICHE
VERHINDERUNGSMOEGLICHKEITEN
247
III.
ZWECKENTFREMDUNGSRECHTLICHE
RESTRIKTIONEN
286
IV.
HANDLUNGSOPTIONEN
DES
EIGENTUEMERS
BEI
FORTBESTEHENDEM
ANGEBOT
DER
WOHNUNG
AM
MIETWOHNUNGSMARKT
303
V.
SYNTHESE
375
C.
INSTANDSETZUNGS
UND
MODERNISIERUNGSARBEITEN
-
ERHALT
DES
WOHNUNGSBESTANDS
IN
QUALITATIVER
HINSICHT
379
I.
BAURECHTLICHE
HUERDEN
380
II.
ZWECKENTFREMDUNGSRECHTLICHE
HUERDEN
385
10
III.
BERUECKSICHTIGUNG
DER
ARBEITEN
IM
KONTEXT
DER
MIETPREISREGULIERUNGSVORSCHRIFTEN?
3
86
IV.
SYNTHESE
399
D.
ANGEBOTSERWEITERUNG
IN
QUANTITATIVER
HINSICHT
-
SCHAFFUNG
NEUEN
WOHNRAUMS
IM
BESTAND
405
I.
BAURECHTLICHE
HUERDEN
405
II.
ZWECKENTFREMDUNGSRECHTLICHE
HUERDEN
413
III.
EINORDNUNG
DER
ERWEITERUNGSMASSNAHMEN
IM
KONTEXT
DER
MIETPREISREGULIERUNG
413
IV.
SYNTHESE
421
E.
FAZIT
ZU
DEN
UNTERSUCHUNGSFRAGEN
424
KAPITEL
4:
VERFASSUNGSRECHTLICHE
BEWERTUNG
DER
REGULIERUNG
DES
WOHNUNGSBESTANDS
426
A.
VERFASSUNGSRECHTLICHE
PRUEFUNG
DER
BEGRENZUNG
VON
NEUVERTRAGSMIETEN
DURCH
DIE
MIETPREISBREMSE
426
I.
VEREINBARKEIT
MIT
ART.
14
GG
426
II.
WEITERE
FREIHEITSGRUNDRECHTE
489
III.
VEREINBARKEIT
MIT
ART.
3
ABS.
1
GG
491
IV.
ZWISCHENERGEBNIS
502
B.
VERFASSUNGSRECHTLICHE
PRUEFUNG
EINES
ADDITIVEN
GRUNDRECHTSEINGRIFFS
IN
ART.
14
ABS.
1
GG
503
I.
VORAUSSETZUNGEN
DES
ADDITIVEN
GRUNDRECHTSEINGRIFFS
504
II.
VERHAELTNISMAESSIGKEIT
DES
ADDITIVEN
GRUNDRECHTSEINGRIFFS
510
C.
FAZIT
ZU
DEN
UNTERSUCHUNGSFRAGEN
524
ZUSAMMENFASSUNG,
POTENTIAL
DES
FORSCHUNGSANSATZES
UND
EINORDNUNG
DER
UNTERSUCHUNG
527
A.
ZUSAMMENFASSUNG
DER
WESENTLICHEN
ERKENNTNISSE
527
I.
KAPITEL
1
-
DER
WOHNUNGSMARKT
IM
LICHTE
DER
OEKONOMIE
527
II.
KAPITEL
2
-
ZIELE
UND
INSTRUMENTE
FUER
EINE
VERBESSERUNG
DER
WOHNUNGSMARKTSITUATION
529
III.
KAPITEL
3
-
POTENTIALE
UND
RISIKEN
BEIM
WOHNUNGSANGEBOT
IM
RAHMEN
VON
BESTANDSBAUTEN
530
IV.
KAPITEL
4
-
VERFASSUNGSRECHTLICHE
BEWERTUNG
DER
REGULIERUNG
DES
WOHNUNGSBESTANDS
539
11
B.
POTENTIAL
EINES
INTRA
UND
INTERDISZIPLINAEREN
FORSCHUNGSANSATZES
UND
EINORDNUNG
DER
UNTERSUCHUNG
542
L
POTENZIAL
VON
INTRADISZIPLINAEREN
EINFACHGESETZLICHEN
UNTERSUCHUNGEN
543
II.
DIE
ZUNEHMENDE
BEDEUTUNG
DER
VERFASSUNGSRECHTLICHEN
UEBERPRUEFUNG
VON
BELASTUNGSKUMULATIONEN
544
III.
MEHRWERT
OEKONOMISCHER
ERKENNTNISSE
IN
DER
RECHTLICHEN
ANALYSE
545
IV.
EINORDNUNG
DES
FORSCHUNGSVORHABENS
IN
DEN
GESAMTKONTEXT
ANGESPANNTER
WOHNUNGSMAERKTE
546
LITERATURVERZEICHNIS
549
12
INHALTSVERZEICHNIS
ABKUERZUNGSVERZEICHNIS
31
EINFUEHRUNG
33
A.
KEHRTWENDE
AUF
DEM
WOHNUNGSMARKT
33
B.
GANG
DER
UNTERSUCHUNG
34
KAPITEL
1:
DER
WOHNUNGSMARKT
IM
LICHTE
DER
OEKONOMIE:
BESONDERHEITEN,
ANBIETERVERHALTEN
UND
MARKTGLEICHGEWICHT
38
A.
DAS
OEKONOMISCHE
VERSTAENDNIS
DES
WOHNUNGSMARKTS
UND
DER
BETRACHTUNGSGEGENSTAND
DER
ARBEIT
38
I.
DIE
WOHNUNG:
BEGRIFFSVERSTAENDNIS,
CHARAKTERISIERUNG
UND
ABGRENZUNG
IN
DER
OEKONOMIE
39
1.
DER
BEGRIFF
DER
WOHNUNG
IN
DER
OEKONOMIE
39
A)
DER
VERSUCH
EINER
KONKRETEN
WOHNUNGSDEFINITION
40
B)
DER
PRAEFERIERTE
WEG:
EINE
ALLGEMEINERE
WOHNUNGSDEFINITION
43
2.
DIE
WOHNUNG
-
EIN
REINES
WIRTSCHAFTSGUT?
43
3.
EINORDNUNG
DER
WOHNUNG:
DIE
WOHNUNG
IN
EINER
IMMOBILIE
AUF
EINEM
GRUNDSTUECK
46
4.
ZWISCHENFAZIT
48
II.
DER
MARKT
49
III.
DER
ANGESPANNTE
WOHNUNGSMARKT
50
IV.
OEKONOMISCHE
BESONDERHEITEN
AUF
DEM
WOHNUNGSMARKT
51
1.
OEKONOMISCHE
SPEZIFIKA
DER
WOHNUNG
52
A)
LANGLEBIGKEIT
52
B)
LANGE
PRODUKTIONSDAUER
53
C)
STANDORTBINDUNG
54
D)
UNTEILBARER
KONSUM
EINER
WOHNUNG
55
E)
WOHNEN
ALS
GRUNDBEDUERFNIS
UND
SEINE
FEHLENDE
SUBSTITUTIONSMOEGLICHKEIT
IM
ENGEREN
SINNE
56
F)
HETEROGENITAET
57
G)
RECHTSFORMEN
DER
NUTZUNGSANGEBOTE
59
13
H)
LANGFRISTIGE
INVESTITIONSENTSCHEIDUNG
MIT
HOHEN
ANFANGSINVESTITIONEN
UND
PERIODISCH
GERINGEN
KAPITALRUECKFLUESSEN
59
I)
VERAENDERLICHKEIT
DER
NUTZUNGSLEISTUNGEN
UND
DEREN
WERTS
61
2.
OEKONOMISCHE
SPEZIFIKA
DES
WOHNUNGSMARKTS
61
A)
LANGE
REAKTIONSZEITEN
(YYTIME-LAGS )
62
AA)
MARKTVERZOEGERUNGEN
DURCH
DIE
LANGLEBIGKEIT,
DIE
LANGFRISTIGKEIT
DER
INVESTITIONSENTSCHEIDUNG
UND
DIE
LANGE
PRODUKTIONSDAUER
63
BB)
LANGE
REAKTIONSZEITEN:
DIE
MARKTVERZOEGERUNGEN
IM
ZEITLICHEN
ABLAUF
65
B)
WOHNUNGSBESTANDSMARKT
67
C)
UNTERTEILUNG
DES
WOHNUNGSMARKTES
IN
TEILMAERKTE
68
AA)
TEILMAERKTE:
WOHNNUTZUNGS-,
WOHNUNGSBESTANDS
UND
WOHNUNGSBAUMARKT
69
BB)
DANEBEN:
RAEUMLICHE
UND
SACHLICHE
TEILMARKTSEGMENTIERUNG
71
(1)
RAEUMLICHE
TEILMAERKTE
71
(2)
SACHLICHE
TEILMAERKTE
73
(A)
ABGRENZUNGSMOEGLICHKEITEN
ZUM
MIETWOHNUNGSMARKT:
DIE
MAERKTE
FUER
(SELBSTGENUTZTES)
WOHNEIGENTUM
73
(B)
UNTERSCHEIDUNGSMOEGLICHKEIT
NACH
QUALITATIV-TECHNISCHEN
KRITERIEN
76
D)
DIE
INTRANSPARENZ
DES
WOHNUNGSMARKTES
76
E)
ABHAENGIGKEIT
DES
WOHNUNGSMARKTS
VOM
BODENMARKT
UND
WEITEREN
VORGELAGERTEN
MAERKTEN
79
3.
ZWISCHENFAZIT
81
A)
DIE
BESONDERHEITEN
DER
WOHNUNG
81
B)
DIE
BESONDERHEITEN
DES
WOHNUNGSMARKTS
82
V.
DER
UNTERSUCHUNGSGEGENSTAND:
DIE
ANGEBOTSSEITE
DES
MIETWOHNUNGSMARKTS
IM
BESTANDSBAUSEGMENT
85
1.
DER
MIETWOHNUNGSMARKT
AUF
ANGESPANNTEN
WOHNUNGSMAERKTEN
85
2.
DIE
ANGEBOTSSEITE
DES
MIETWOHNUNGSMARKTS
86
3.
DAS
BESTANDSSEGMENT
AUF
DER
ANGEBOTSSEITE
DES
MIETWOHNUNGSMARKTS
87
VI.
ZWISCHENERGEBNIS
88
14
B.
ADRESSATEN
DER
REGULIERUNG:
DIE
ANBIETERSEITE
AM
WOHNUNGSMARKT
90
I.
SYSTEMATISIERUNG
DER
ANBIETERSEITE
UND
DEREN
CHARAKTERISTIKA
91
1.
PRIVATE
EIGENTUEMER
91
A)
DER
SOGENANNTE
AMATEURANBIETER
96
B)
DER
NICHT
SELBST
VERWALTENDE,
PRIVATE
EIGENTUEMER
98
C)
DER
PROFESSIONELLE
PRIVATE
ANBIETER
99
2.
WOHNUNGSUNTERNEHMEN
99
A)
DIE
EHEMALS
GEMEINNUETZIGEN
WOHNUNGSUNTERNEHMEN
100
B)
DIE
FREIEN
WOHNUNGSUNTERNEHMEN
101
3.
SONSTIGE
EIGENTUEMER
102
4.
ZWISCHENFAZIT
103
II.
ELEMENTE
DES
ANBIETERVERHALTENS:
RENDITE
UND
RISIKO
IM
RAHMEN
DER
INVESTITIONSENTSCHEIDUNG
AUF
DEM
MIETWOHNUNGS
MARKT
105
1.
ZIELSETZUNG
DES
INVESTMENTS
UND
VERLUSTAKZEPTANZ
DES
INVESTORS
107
2.
INVESTITIONSRECHNUNG
UND
DEREN
BETRACHTUNGSZEITRAUM
109
3.
ENTSCHEIDENDE
BESTANDTEILE
DER
INVESTITIONSRECHNUNG
113
A)
INVESTITIONSAUSGABEN
ZUM
IMMOBILIENERWERB
114
B)
MIETEINNAHMEN
115
C)
INDIVIDUELLER
DISKONTIERUNGSZINSSATZ
FUER
DAS
INVESTMENT
116
D)
WIEDERVERKAUFSWERT
AM
ENDE
DES
INVESTMENTS
120
4.
ZWISCHENFAZIT
121
III.
ZWISCHENERGEBNIS
123
C.
MARKTPROZESSE:
(UN-)GLEICHGEWICHTE
UND
ZYKLEN
125
I.
MARKTGLEICHGEWICHT:
VIER-QUADRANTEN-MODELL
126
1.
VIER-QUADRANTEN-MODELL
UND
GLEICHGEWICHTSZUSTAND
127
A)
QUADRANT
1
-
NORDOESTLICH:
DER
WOHNNUTZUNGS
ODER
MIETMARKT
131
B)
QUADRANT
2
-
NORDWESTLICH:
DER
WOHNUNGSBESTANDS(-INVESTMENT-)MARKT
132
C)
QUADRANT
3
-
SUEDWESTLICH:
DER
NEUBAU(-INVESTMENT-)MARKT
134
D)
QUADRANT
4
-
SUEDOESTLICH:
DIE
WOHNUNGSBESTANDSANPASSUNG
136
15
2.
EXOGENE
VERAENDERUNG:
DAS
NEUE
MARKTGLEICHGEWICHT
AM
BEISPIEL
DER
ZUNAHME
DER
WOHNUNGSNACHFRAGE
137
A)
DIE
DEUTLICHE
NACHFRAGEZUNAHME
UND
IHRE
AUSWIRKUNGEN
AUF
DEN
WOHNUNGSNUTZUNGS
ODER
MIETMARKT
140
B)
DIE
DARAUS
RESULTIERENDEN
VERAENDERUNGEN
HIN
ZU
EINEM
NEUEN,
VERAENDERTEN
MARKTGLEICHGEWICHT
141
3.
ZWISCHENFAZIT
143
II.
ZYKLEN
UND
ANSPANNUNG
DES
WOHNUNGSMARKTS
144
1.
DAS
PHASENMODELL
DER
IMMOBILIENZYKLEN
146
2.
DIE
VIER
PHASEN
DES
PHYSISCHEN
IMMOBILIENZYKLUS
148
A)
MARKTBEREINIGUNGSPHASE
148
B)
MARKTSTABILISIERUNGSPHASE
149
C)
PROJEKTENTWICKLUNGSPHASE
-
DIE
ENTWICKLUNG
HIN
ZU
EINEM
ANGESPANNTEN
WOHNUNGSMARKT
150
D)
UEBERBAUUNGSPHASE
152
3.
ZWISCHENFAZIT
153
III.
ZWISCHENERGEBNIS
154
KAPITEL
2:
ZIELE
UND
INSTRUMENTE
FUER
EINE
VERBESSERUNG
DER
WOHNUNGSMARKTSITUATION
157
A.
WOHNUNGSPOLITISCHE
ZIELE
UND
DIE
INSTRUMENTE
ZU
IHRER
VERWIRKLICHUNG
157
I.
WOHNUNGSPOLITISCHE
ZIELE
158
1.
DER
GRUNDSATZ
EINES
VERLAESSLICHEN,
DAUERHAFTEN
RECHTSRAHMENS
UND
SEINE
ANFORDERUNGEN
AN
MARKTEINGRIFFE
158
2.
DIE
ZIELE
FUER
DEN
WOHNUNGSBESTAND
-
GEHOERT
AUCH
EINE
MIETPREISPOLITIK
DAZU?
160
A)
ABLEHNUNG
JEGLICHER
MIETPREISPOLITIK
162
AA)
GENERELLE
KRITIKPUNKTE
163
BB)
EINBAHNSTRASSE
EINER
SICH
WEITER
VERSCHAERFENDEN
MIETPREISREGULIERUNG
167
CC)
DIE
URSAECHLICHKEIT
VON
MIETPREISREGULIERUNGEN
FUER
WEITERE
GESETZE
169
B)
EINE
BESTANDSMIETENREGULIERUNG
ALS
KONSEQUENZ
EINER
DIFFERENZIERENDEN
BETRACHTUNGSWEISE
172
C)
KRITIK
AN
EINER
BESTANDSMIETENREGULIERUNG
174
D)
ZWISCHENFAZIT
176
16
II.
WOHNUNGSPOLITISCHE
INSTRUMENTE
177
1.
ORDNUNGSPOLITISCHE
INSTRUMENTE
178
2.
LEISTUNGSPOLITISCHE
INSTRUMENTE
179
III.
ZWISCHENERGEBNIS
181
B.
ZIELE
ZUR
VERBESSERUNG
DER
AKTUELLEN
WOHNUNGSMARKTSITUATION
UND
UNTERSUCHUNGSFRAGEN
182
I.
DIE
AKTUELLE
WOHNUNGSMARKTSITUATION
182
1.
DAS
VERHAELTNIS
DER
NACHFRAGE
ZUM
WOHNUNGSANGEBOT
183
A)
DIE
ENTWICKLUNG
DER
NACHFRAGE
183
AA)
BEVOELKERUNGSWACHSTUM
183
BB)
HAUSHALTSSTRUKTUREN
188
CC)
DER
WOHNFLAECHENVERBRAUCH
DER HAUSHALTE
189
B)
NACHGEFRAGTE
WOHNUNGEN
NACH
ANZAHL
UND
ART
191
C)
DIE
ENTWICKLUNG
DER
BAUTAETIGKEIT
GENERELL
UND
KONKRET
IM
VERHAELTNIS
ZUR
NACHFRAGEENTWICKLUNG
193
AA)
GESAMTDEUTSCHE
ENTWICKLUNG
194
BB)
DIE
A-STAEDTE
UND
KREISFREIEN
GROSSSTAEDTE
197
CC)
DIE
SONSTIGEN
KREISFREIEN
STAEDTE
UND
LANDKREISE
200
D)
ZUSAMMENFASSENDE
DARSTELLUNG
(ZUM
TEIL
N
AEHERUNGSWERTE
)
201
2.
DIE
AUSWIRKUNGEN
DER
HOHEN
NACHFRAGE
UND
DES
ZU
GERINGEN
WOHNUNGSANGEBOTS
AUF
DIE
PREISE
UND
DIE
HAUSHALTSBELASTUNG
202
A)
MIETPREISENTWICKLUNG
203
B)
DIE
MIETKOSTENBELASTUNG
DER HAUSHALTE
207
AA)
ENTWICKLUNG
DER
MIETKOSTENBELASTUNG
207
BB)
MIETKOSTENBELASTUNG
DIFFERENZIERT
NACH
DEM
NETTOAEQUIVALENZEINKOMMEN
209
CC)
MIETKOSTENBELASTUNG
DIFFERENZIERT
NACH
SOZIALEN
GRUPPEN
210
C)
DIE
ENTWICKLUNG
DER
WOHNIMMOBILIENPREISE
UND
IHRE
URSACHEN
210
D)
ZUSAMMENFASSENDE
DARSTELLUNG
212
3.
EINORDNUNG
IN
DEN
IMMOBILIENZYKLUS
213
4.
ZWISCHENFAZIT
214
II.
ZIELE
FUER
EINE
VERBESSERUNG
DES
MIETWOHNUNGSMARKTS
IM
AKTUELLEN
ZYKLUS
217
1.
ERHALT
DES
BESTEHENDEN
WOHNUNGSANGEBOTS
217
A)
QUANTITATIVER
BESTANDSERHALT
218
B)
QUALITATIVER
BESTANDSERHALT
219
17
2.
ERMOEGLICHUNG
NEUER
WOHNFLAECHEN
IM
BESTAND
220
III.
UNTERSUCHUNGSFRAGEN
FUER
DIE
FOLGEKAPITEL
AUFGRUND
DER
AKTUELLEN
MARKTSITUATION
221
1.
DIE
FRAGEN
IM
KONTEXT
DER
VERWIRKLICHUNG
DER
ZIELE
FUER
EINE
VERBESSERTE
WOHNUNGSMARKTSITUATION
221
2.
DER
VERFASSUNGSRECHTLICHE
SCHUTZ
DER
ANBIETER
222
C.
FAZIT
223
KAPITEL
3:
POTENTIALE
UND
RISIKEN
BEIM
WOHNUNGSANGEBOT
IM
RAHMEN
VON
BESTANDSBAUTEN
225
A.
KONKRETISIERUNGEN
DER
BEGRIFFE
DER
WOHNUNG,
DES
WOHNRAUMS
UND
DES
WOHNENS
225
I.
DER
WOHNUNGSBEGRIFF
225
1.
DAS
BAURECHTLICHE
VERSTAENDNIS
DER
WOHNUNG
226
2.
DAS
MIETRECHTLICHE
VERSTAENDNIS
UND
DER
VERGLEICH
MIT
DEM
BAURECHT
228
II.
DER
BEGRIFF
DES
WOHNRAUMS
230
1.
WOHNRAUM
IM
BAURECHTLICHEN
SINNE
230
2.
DER
ZWECKENTFREMDUNGSRECHTLICHE
WOHNRAUM
231
3.
WOHNRAUM
IM
MIETRECHTLICHEN
SINNE
UND
DER
VERGLEICH
MIT
DEM
ZWECKENTFREMDUNGSRECHT
232
4.
GEMEINSAMKEITEN
UND
UNTERSCHIEDE
DER
UNTERSCHIEDLICHEN
BEGRIFFSVERSTAENDNISSE
VON
WOHNRAUM
233
5.
DER
BEGRIFF
DER
WOHNUNG
UND
DES
WOHNRAUMS
IM
VERGLEICH
234
III.
DER
BEGRIFF
DES
WOHNENS
235
1.
WOHNEN
IM
SINNE
DES
BAU
UND
ZWECKENTFREMDUNGSRECHTS
236
2.
DAS
MIETRECHTLICHE
VERSTAENDNIS
IM
VERGLEICH
MIT
DEM
WOHNEN
IM
BAU
UND
ZWECKENTFREMDUNGSRECHTLICHEN
SINNE
238
3.
AUSWIRKUNGEN
DES
VERSTAENDNISSES
DES
WOHNENS
AUF
DIE
WOHNUNGS-
UND
WOHNRAUMBEGRIFFE
239
IV.
ZWISCHENERGEBNIS
240
B.
VERHINDERUNG
VON
BESTANDSVERAENDERUNGEN
VON
WOHNUNGEN
IN
QUANTITATIVER
HINSICHT
242
I.
FAELLE
DER
UMNUTZUNG
EINER
WOHNUNG
243
1.
DIE
KURZZEITVERMIETUNG
IM
ENGEREN
SINNE
UNTER
ABGRENZUNG
VON
MODELLEN
DES
SOG.
YYHOMESHARINGS
244
18
2.
DIE
SONSTIGEN
FAELLE
DER
KURZZEITVERMIETUNG
245
3.
DIE
UEBERNACHTUNGSFREMDEN
NUTZUNGSARTEN
246
II.
BAURECHTLICHE
VERHINDERUNGSMOEGLICHKEITEN
247
1.
FAELLE
DER
NICHTNUTZUNG
DER
WOHNUNG
247
2.
FAELLE
DER
UMNUTZUNG
DER
WOHNUNG
247
A)
DER
PRUEFUMFANG
IM
BAUGENEHMIGUNGSVERFAHREN
UND
DIE
ZU
UNTERSUCHENDEN
SCHWERPUNKT
BEI
DER
VERWIRKLICHUNG
ALLER
DREI
UMNUTZUNGSKONZEPTE
248
B)
DIE
KURZZEITVERMIETUNG
IM
ENGEREN
SINNE
249
AA)
GENEHMIGUNGSBEDUERFTIGKEIT
DER
KURZZEITVERMIETUNG
IM
ENGEREN
SINNE
250
BB)
DIE
EINORDNUNG
IN
DIE
NUTZUNGSTYPEN
DER
BAUNVO
252
CC)
DIE
ZULAESSIGKEIT
DER
KURZZEITVERMIETUNG
IM
ENGEREN
SINNE
IN
DEN
BAUGEBIETEN
DER
BAUNVO
256
DD)
DIE
WAHRUNG
DES
MILIEUSCHUTZES
IM
BAUGENEHMIGUNGSVERFAHREN
258
(1)
GENEHMIGUNGSFAEHIGKEIT
NACH
§
172
ABS.
4
S.
1
BAUGB?
258
(2)
GEGENTHESE:
NUTZUNG
DURCH
WOHNUNGSSUCHENDE
IM
MILIEUSCHUTZGEBIET
261
EE)
ZWISCHENFAZIT
262
C)
DIE
SONSTIGEN
FAELLE
DER
KURZZEITVERMIETUNG
263
AA)
KEINE
FERIENWOHNUNG
IM
SINNE
DES
§
13A
BAUNVO
264
BB)
WOHNNUTZUNG
ODER
BEHERBERGUNGSBETRIEB?
265
(1)
DAS
KRITERIUM
DER
DAUER
AN
SICH
UNTER
BERUECKSICHTIGUNG
DER
ABRECHNUNGSMODALITAETEN
267
(2)
DAS
KRITERIUM
DER
BAULICH-RAEUMLICHEN
AUSSTATTUNG
UND
AUSGESTALTUNG
268
(3)
DER
ZU
ERWARTENDE
UMFANG
UND
AUSGESTALTUNG
BEHERBERGUNGSTYPISCHER
DIENSTLEISTUNGEN
270
(4)
SYNTHESE
272
CC)
AUSWIRKUNGEN
AUF
DIE
GENEHMIGUNGSBEDUERFTIGKEIT
273
DD)
HINDERNISSE
DURCH
DEN
MILIEUSCHUTZ?
276
(1)
NUTZUNGSAENDERUNG
IM
SINNE
DES
§
172
ABS.
1
S.
1
BAUGB
277
19
(2)
DIE
VEREINBARKEIT
MIT
DEN
BELANGEN
DES
§
172
ABS.
4
S.
1
BAUGB?
279
EE)
ZWISCHENFAZIT
280
D)
DIE
UEBERNACHTUNGSFREMDEN
NUTZUNGSARTEN
282
AA)
GENEHMIGUNGSBEDUERFTIGKEIT
DER
UEBERNACHTUNGSFREMDEN
NUTZUNGSARTEN
282
BB)
EINORDNUNG
IN
DIE
NUTZUNGSARTEN
UND
DEREN
AUSWIRKUNGEN
IM
KONTEXT
DER
BAUGEBIETE
DER
BAUNVO
283
CC)
MILIEUSCHUTZRECHTLICHE
HINDERNISSE
IM
BAUGENEHMIGUNGSVERFAHREN?
283
DD)
ZWISCHENFAZIT
284
3.
BEWERTUNG
DER
NICHT
ODER
UMNUTZUNGSKONSTELLATIONEN
285
III.
ZWECKENTFREMDUNGSRECHTLICHE
RESTRIKTIONEN
286
1.
GENEHMIGUNGSBEDUERFTIGKEIT
287
A)
DIE
SONSTIGEN
FAELLE
DER
KURZZEITVERMIETUNG
-
NOCH
WOHNEN
ODER
BEREITS
FREMDENBEHERBERGUNG?
288
AA)
RECHTLICHER
RAHMEN
FUER
NUTZUNGSKONZEPTE
MIT
EINER
AUFENTHALTSDAUER
IM
BEREICH
VON
EIN
BIS
SECHS
MONATEN
288
BB)
EINORDNUNG
DER
SONSTIGEN
FAELLE
DER
KURZZEITVERMIETUNG
IN
DIESEN
RECHTLICHEN
RAHMEN
292
B)
DIE
UEBRIGEN
BEIDEN
UMNUTZUNGSKONSTELLATIONEN
SOWIE
DIE
AUSWIRKUNG
VON
AENDERUNGSARBEITEN
IM
RAHMEN
ALLER
DREI
UMNUTZUNGSVORHABEN
296
2.
GENEHMIGUNGSFAEHIGKEIT
296
A)
ALLGEMEINES
297
B)
DIE
NEUVERTRAGSMIETENREGULIERUNG
IM
ZWECKENTFREMDUNGSRECHT
-
KOMPETENZRECHTLICHE
PROBLEME?
299
3.
ZWISCHENFAZIT
301
IV.
HANDLUNGSOPTIONEN
DES
EIGENTUEMERS
BEI
FORTBESTEHENDEM
ANGEBOT
DER
WOHNUNG
AM
MIETWOHNUNGSMARKT
303
1.
MIETPREISREGULIERUNG
DER
VORHANDENEN
UND
AM
MIETWOHNUNGSMARKT
BLEIBENDEN
WOHNUNG
304
A)
DIE
QUALIFIKATION
DES
WOHNUNGSMARKTS
ALS
ANGESPANNT
GERN.
§
556D
ABS.
2
S.
2
UND
S.
3
BGB
305
AA)
ANGESPANNTER
WOHNUNGSMARKT
IM
SINNE
DES
§
556D
ABS.
2
S.
2
BGB
306
20
BB)
VERHAELTNIS
DES
§
556D
ABS.
2
BGB
MIT
SEINER
PROBLEMATISCHEN
WOHNUNGSMARKTLAGE
ZU
§
558
ABS.
3
S.
2,
S.
3
BGB
UND
§
577A
ABS.
2
BGB
308
CC)
DIE
GESCHRIEBENEN
KRITERIEN
DES
§
556D
ABS.
2
S.
3
NR.
1
BIS
NR.
4
BGB
309
(1)
UEBERDURCHSCHNITTLICHER
MIETPREISANSTIEG
309
(A)
KRITIK
AN
DEM
KRITERIUM
DER
MIETPREISENTWICKLUNG
FUER
DIE
QUALIFIKATION
EINES
MARKTS
ALS
ANGESPANNT
309
(B)
BERUECKSICHTIGUNG
AUCH
DER
BESTANDSMIETENENTWICKLUNG
BEI
DEM
KRITERIUM
DES
§
556D
ABS.
2
S.
3
NR.
1
BGB
310
(C)
UEBRIGE
ANFORDERUNGEN
DES
MIETANSTIEGSKRITERIUMS
313
(D)
ZURUECKHALTUNG
BEI
DER
EINBEZIEHUNG
VON
NEUVERTRAGSMIETEN
IN
DIE
BEWERTUNG
DER
MIETENENTWICKLUNG
314
(AA)
KEINE
BERUECKSICHTIGUNG
DER
NACH
DEM
1.
OKTOBER
2014
FERTIGGESTELLTEN
NEUBAUTEN
FUER
DIE
MIETENENTWICKLUNG
314
(BB)
VERSTAERKTE
VERZERRUNG
DER
QUALIFIKATION
DES
WOHNUNGSMARKTS
IM
FALLE
EINER
WEITEREN
VERLAENGERUNG
ODER
ENTFRISTUNG
DER
NEUVERTRAGSMIETENREGULIERUNG
316
(E)
ZWISCHENFAZIT
317
(2)
UEBERDURCHSCHNITTLICHE
MIETBELASTUNG
318
(3)
WACHSTUM
DER
WOHNBEVOELKERUNG
321
(4)
GERINGE
LEERSTANDSQUOTE
323
(5)
VERGLEICH
DER
KRITERIEN
DES
§
556D
ABS.
2
S.
3
NR.
1
BIS
NR.
4
BGB:
ANFORDERUNGEN
ZUR
QUALIFIKATION
EINES
MARKTES
ALS
ANGESPANNT
325
DD)
WEITERE
DENKBARE
UNGESCHRIEBENE
KRITERIEN
327
(1)
EXISTENZ
EINES
MIETSPIEGELS
IN
DER
GEMEINDE
327
(2)
GEMEINDLICHES
ZWECKENTFREMDUNGSVERBOT
UND
MILIEUSCHUTZGEBIETE
329
21
(3)
HOHES
MIETNIVEAU
VOR
ORT
(4)
UEBERWIEGENDER
EINFLUSS
DES
VERMIETERS
AUF
DIE
MIETVERTRAGSBEDINGUNGEN
(5)
STAATLICHE
ODER
REGIONALE
WOHNBAUPROGRAMME
(6)
BEDARFSPROGNOSEN,
KONJUNKTURBERICHTE,
WANDERUNGSBEWEGUNGEN,
MOBILITAETSRATE
UND
WOHNFLAECHENKONSUM
(7)
ANGEBOTS
UND
NACHFRAGEENTWICKLUNGEN
IM
PREISGEBUNDENEN
SEGMENT
SOWIE
DIE
BERUECKSICHTIGUNG
STAATLICHER
TRANSFERZAHLUNGEN
(8)
ZWISCHENFAZIT
ZU
DEN
UNGESCHRIEBENEN
KRITERIEN
B)
FOLGEN
FUER
DIE
MIETVERTRAEGE
IM
GELTUNGSBEREICH
DER
MIETPREISBREMSE
AA)
DIE
BEFREIUNG
FUER
NACH
DEM
1.
OKTOBER
2014
NEU
GESCHAFFENE
WOHNUNGEN
-
§
556F
S.
1
BGB
BB)
MOEGLICHKEIT
DER
VEREINBARUNG
DER
VORMIETE
GERN.
§
556E
ABS.
1
BGB
(1)
ALLGEMEINES
(2)
VERAENDERUNGEN
DER
LEISTUNGSGEGENSTAENDE
ZWISCHEN
DEM
VOR
UND
DEM
NEUMIETVERHAELTNIS
(A)
ENGES
UND
WEITES
VERSTAENDNIS
DER
VERTRAGSIDENTITAET
(B)
DIFFERENZIERTE
BETRACHTUNGSWEISE
BEI
§
556E
ABS.
1
S.
1
BGB
CC)
WEITERE
AUSNAHMEN
VON
DER
MIETPREISBINDUNG
DES
§
556D
ABS.
1
BGB
DD)
ZWISCHENFAZIT
UND
AUSWIRKUNGEN
AUF
DIE
HANDLUNGSOPTIONEN
DER
WEITERVERMIETUNG
C)
MIETERHOEHUNGEN
IM
LAUFENDEN
MIETVERHAELTNIS
2.
YYEXIT-OPTION
DURCH
DEN
VERKAUF
DER
WOHNUNG
A)
VORBEREITUNG
DES
VERKAUFS
EINER
WOHNUNG
-
DIE
BEGRUENDUNG
VON
WOHNEIGENTUM
AA)
GENEHMIGUNGSANSPRUECHE
NACH
§
172
ABS.
4
S.
3
NR.
5
UND
NR.
6
BAUGB
330
330
331
331
332
333
334
336
337
338
339
339
340
343
344
345
346
347
348
22
BB)
ANWENDBARKEIT
DES
§
172
ABS.
4
S.
3
NR.
6
HS.
2
UND
HS.
3
BAUGB
AUF
DEN
WOHNUNGSKAUF
DURCH
EINEN
ANDEREN
MIETER
IN
DEM
GEBAEUDE?
350
CC)
GENEHMIGUNGSPFLICHT
DER
BEGRUENDUNG
VON
WOHNUNGSEIGENTUM
IN
UND
AUSSERHALB
VON
MILIEUSCHUTZGEBIETEN
NACH
§
250
BAUGB
352
(1)
ANGESPANNTE
WOHNUNGSMAERKTE
IM
SINNE
DES
§
201A
BAUGB
352
(2)
DIE
GENEHMIGUNGSPFLICHT
ZUR
BEGRUENDUNG
VON
WOHNUNGSEIGENTUM
NACH
§
250
BAUGB
354
(A)
GESETZGEBERISCHE
MOTIVE
UND
KRITIK
355
(B)
PARALLELEN
UND
UNTERSCHIEDE
ZUM
MILIEUSCHUTZ
NACH
§
172
ABS.
1
S.
1
NR.
2
BAUGB
357
(C)
DAS
VERHAELTNIS
VON
§
250
ZU
§
172
BAUGB
-
DER
VON
DER
ANZAHL
DER
WOHNUNGEN
ABHAENGIGE
ANWENDUNGSBEREICH
NACH
§
250
ABS.
1
S.
1
UND
S.
6
BAUGB
359
(D)
ANWENDUNG
DES
§
250
BAUGB
AUF
BEREITS
BESTEHENDE
WOHNGEBAEUDE
-
UNKLARHEITEN
BEI
DER
BEGRIFFSBESTIMMUNG
UND
SEINE
AUSWIRKUNGEN
359
(E)
GELTUNG
DER
GENEHMIGUNGSPFLICHT
DES
§
250
BAUGB
IM
GANZEN
STADTGEBIET
362
(F)
VERAEUSSERUNG
AN
ZWEI
DRITTEL
DER
MIETER
NACH
§
250
ABS.
3
S.
1
NR.
3
BAUGB
362
(3)
DIE
AUSWIRKUNGEN
VON
§
250
BAUGB
IM
VERGLEICH
ZU
§
172
BAUGB
IN
UND
AUSSERHALB
DER
MILIEUSCHUTZGEBIETE
364
B)
BEEINTRAECHTIGUNG
DES
VERKAUFS
DES
HAUSES
ODER
EINER
WOHNUNG
DURCH
VORKAUFSRECHTE?
365
AA)
KEINE
BERUECKSICHTIGUNG
EINER
KUENFTIGEN
BEEINTRAECHTIGUNG
DER
MILIEUSCHUTZRECHTLICHEN
ZIELE
BEI
§
26
NR.
4
UND
§
24
ABS.
3
S.
1
BAUGB
367
BB)
GESETZGEBERISCHER
HANDLUNGSBEDARF
NACH
DER
ENTSCHEIDUNG
DES
BVERWG
UND
DIE
AUSWIRKUNGEN
DER
AUCH
KUENFTIG
MOEGLICHEN
ABWENDUNGSVEREINBARUNGEN
368
23
CC)
DAS
KAUFPREISREDUZIERENDE
VORKAUFSRECHT
DER
GEMEINDE
369
C)
ZWISCHENFAZIT
UND
AUSWIRKUNGEN
AUF
DIE
HANDLUNGSOPTIONEN
DES
VERKAUFS
373
V.
SYNTHESE
375
1.
VERHINDERUNG
VON
BESTANDSVERAENDERUNGEN
375
2.
HANDLUNGSOPTIONEN
VERMIETUNG
UND
VERKAUF
DER
WOHNUNG
376
C.
INSTANDSETZUNGS
UND
MODERNISIERUNGSARBEITEN
-
ERHALT
DES
WOHNUNGSBESTANDS
IN
QUALITATIVER
HINSICHT
379
I.
BAURECHTLICHE
HUERDEN
380
1.
INSTANDHALTUNGS
UND
INSTANDSETZUNGSARBEITEN
380
2.
MODERNISIERUNGSARBEITEN
381
II.
ZWECKENTFREMDUNGSRECHTLICHE
HUERDEN
385
III.
BERUECKSICHTIGUNG
DER
ARBEITEN
IM
KONTEXT
DER
MIETPREISREGULIERUNGSVORSCHRIFTEN?
386
1.
AUSWIRKUNGEN
DER
MODERNISIERUNGSARBEITEN
AUF
DIE
NEUVERTRAGSMIETENREGULIERUNG
386
A)
MIETPREISREGULIERUNGSFREIHEIT
DER
ERSTEN
VERMIETUNG
NACH
UMFASSENDER
MODERNISIERUNG
GERN.
§
556F
S.
2
BGB
387
AA)
VORAUSSETZUNGEN
EINER
UMFASSENDEN
MODERNISIERUNG
388
BB)
KRITIK
AN
DER
RECHTSPRECHUNG
ZUM
QUANTITATIVEN
ELEMENT
IN
§
556F
S.
2
BGB
391
(1)
KRITIK
AM
ENGEN
VERSTAENDNIS
DES
BGH
IM
RAHMEN
DES
QUANTITATIVEN
ELEMENTS
391
(2)
VOLLSTAENDIGE
ABLEHNUNG
DES
QUANTITATIVEN
ELEMENTS
BEI
§
556F
S.
2
BGB
394
B)
WEITERE
MIETANPASSUNGSMOEGLICHKEITEN
NACH
EINER
MODERNISIERUNG
397
2.
AUSWIRKUNGEN
DER
MODERNISIERUNGSARBEITEN
AUF
DAS
LAUFENDE
MIETVERHAELTNIS
399
IV.
SYNTHESE
399
1.
ZWISCHENERGEBNIS
399
2.
BEANTWORTUNG
DER
UNTERSUCHUNGSFRAGEN
401
24
D.
ANGEBOTSERWEITERUNG
IN
QUANTITATIVER
HINSICHT
-
SCHAFFUNG
NEUEN
WOHNRAUMS
IM
BESTAND
405
I.
BAURECHTLICHE
HUERDEN
405
1.
UMNUTZUNG
EHEMALS
GEWERBLICH
GENUTZTER
FLAECHEN
405
2.
DACHGESCHOSSAUSBAU
407
A)
GENEHMIGUNGSBEDUERFTIGKEIT
EINES
DACHGESCHOSSAUSBAUS?
407
AA)
VERFAHRENSFREIHEIT
NACH
ART.
57
ABS.
1
NR.
11
LIT.
C
BAYBO
407
BB)
GENEHMIGUNGSFREISTELLUNGSVERFAHREN
FUER
DACHGESCHOSSE
NACH
ART.
58
ABS.
2
BAYBO
409
B)
HINDERNISSE
FUER
DEN
DACHGESCHOSSAUSBAU
IM
MILIEUSCHUTZGEBIET?
410
II.
ZWECKENTFREMDUNGSRECHTLICHE
HUERDEN
413
III.
EINORDNUNG
DER
ERWEITERUNGSMASSNAHMEN
IM
KONTEXT
DER
MIETPREISREGULIERUNG
413
1.
ERWEITERUNG
ODER
SCHAFFUNG
VON
WOHNUNGEN
DURCH
DACHAUSBAU
414
A)
ERWEITERUNG
EINER
BESTEHENDEN
WOHNUNG
DURCH
DACHAUSBAU
414
B)
SCHAFFUNG
EINER
NEUEN
WOHNUNG
DURCH
DACHAUSBAU
416
2.
UMNUTZUNG
EHEMALS
GEWERBLICH
GENUTZTER
FLAECHEN
419
IV.
SYNTHESE
421
1.
ZWISCHENERGEBNIS
421
2.
BEANTWORTUNG
DER
UNTERSUCHUNGSFRAGEN
423
E.
FAZIT
ZU
DEN
UNTERSUCHUNGSFRAGEN
424
KAPITEL
4:
VERFASSUNGSRECHTLICHE
BEWERTUNG
DER
REGULIERUNG
DES
WOHNUNGSBESTANDS
426
A.
VERFASSUNGSRECHTLICHE
PRUEFUNG
DER
BEGRENZUNG
VON
NEUVERTRAGSMIETEN
DURCH
DIE
MIETPREISBREMSE
426
I.
VEREINBARKEIT
MIT
ART.
14
GG
426
1.
REICHWEITE
DES
GESTALTUNGSSPIELRAUMS
DES
GESETZGEBERS
427
A)
DER
SOZIALE
UND
PERSONALE
BEZUG
EINER
MIETWOHNUNG
428
AA)
DIE
BEDEUTUNG
DER
MIETWOHNUNG
FUER
DIE
NUTZUNGSNACHFRAGER
428
BB)
DIE
BEDEUTUNG
DER
MIETWOHNUNG
FUER
DIE
VERMIETENDEN
EIGENTUEMER
431
25
B)
DEUTLICHE
VERAENDERUNGEN
DER
GESELLSCHAFTLICHEN
UND
WIRTSCHAFTLICHEN
VERHAELTNISSE?
433
C)
ZWISCHENFAZIT
436
2.
LEGITIMER
ZWECK
437
3.
EIGNUNG
440
A)
DAEMPFUNGSEFFEKT
DER
MIETPREISBREMSE
441
B)
VERRINGERTE
GENTRIFIZIERUNG
SCHAETZENSWERTER
HAUSHALTE?
442
C)
ZWISCHENFAZIT
444
4.
ERFORDERLICHKEIT
445
A)
WOHNGELD
UND
SOZIALER
WOHNUNGSBAU?
446
B)
MIETPREISBREMSE
AUF
BASIS
VON
MARKTMIETEN
ODER
NEUVERTRAGSMIETEN?
448
C)
TAUSCHRECHTE
VON
MIETWOHNUNGEN?
449
D)
BAURECHTLICHER
MILIEUSCHUTZ
FUER
DAS
GESAMTE
STADTGEBIET
ANGESPANNTER
WOHNUNGSMAERKTE
450
E)
SONSTIGE
LOESUNGSWEGE
451
F)
ZWISCHENFAZIT
452
5.
ANGEMESSENHEIT
452
A)
BEDEUTUNG
DES
GESETZESZWECKS
454
B)
INTENSITAET
DES
GRUNDRECHTSEINGRIFFS
455
AA)
DIE
AUSWIRKUNGEN
DER
110-PROZENT-GRENZE
DES
§
556D
ABS.
1
BGB
457
BB)
DIE
AUSWIRKUNGEN
DER
VORMIETE
GERN.
§
556E
ABS.
1
S.
1
BGB
460
CC)
ABSCHWAECHUNG
DER
EINGRIFFSINTENSITAET
DER
NEUVERTRAGSMIETENREGULIERUNG
DURCH
§
556F
S.
1
BGB?
462
DD)
ERLEICHTERUNGEN
IN
FOLGE
DURCHGEFUEHRTER
MODERNISIERUNGEN
464
EE)
BEFRISTETE
GELTUNG
DER
MIETPREISBREMSE
467
(1)
AUSWIRKUNGEN
DER
VERLAENGERTEN
MIETPREISBREMSE
AUF
DIE
ORTSUEBLICHE
VERGLEICHSMIETE
BIS
ENDE
2025
UND
IN
DEN
FOLGEJAHREN
467
26
(2)
AUSWIRKUNGEN
DER
BEFRISTUNG
UND
IHRER
VERLAENGERUNG
AUF
DIE
INVESTITIONSBERECHNUNGEN
MIT
DER
FOLGE
EINES
DAUERHAFTEN
VERLUSTGESCHAEFTS?
469
(A)
AUSWIRKUNGEN
DER
FUENFJAEHRIGEN
MIETPREISBREMSE
AUF
DIE
INVESTITIONSRECHNUNG
470
(B)
AUSWIRKUNGEN
DER
VERLAENGERTEN
MIETPREISBREMSE
AUF
DIE
INVESTITIONSRECHNUNG
471
(3)
ZWISCHENFAZIT
474
FF)
ZWISCHENFAZIT
UND
SYNTHESE
475
(1)
FAKTOREN
ZUR
BEWERTUNG
DER
EINGRIFFSINTENSITAET
475
(2)
ERKENNTNISSTAND
DER
OEKONOMIE
ZUR
ENTWICKLUNG
DER
ORTSUEBLICHEN
VERGLEICHSMIETE
477
(3)
AUSWIRKUNGEN
DER
VERLAENGERTEN
MIETPREISBREMSE
AUF
DIE
INVESTITIONSRECHNUNG
478
(4)
GEGENTHESE:
RELATIVIERUNG
DER
EINGRIFFSINTENSITAET
FUER
MIETVERHAELTNISSE
MIT
NIEDRIGEN
MIETEN?
478
C)
ABWAEGUNG
479
AA)
EINE
GRUNDSAETZLICH
(NOCH)
ANGEMESSENE
MIETPREISBREMSE
481
BB)
UNANGEMESSENHEIT
DER
MIETPREISBREMSE
BEI
FEHLENDEM
MIETSPIEGEL
IN
DER
GEMEINDE
485
CC)
ZWISCHENFAZIT
488
II.
WEITERE
FREIHEITSGRUNDRECHTE
489
III.
VEREINBARKEIT
MIT
ART.
3
ABS.
1
GG
491
1.
REGIONAL
UNTERSCHIEDLICH
HOHE
110-PROZENT-GRENZEN
NACH
§
556D
ABS.
1
BGB
492
2.
FEHLENDE
DIFFERENZIERUNG
ZWISCHEN
PRIVATEN
UND
GEWERBLICHEN
VERMIETERN?
494
3.
NEUE
ODER
MODERNISIERTE
MIETPREISBREMSENFREIE
WOHNUNGEN
NACH
§
556F
BGB
495
A)
BEFREIUNG
NEUER
ODER
UMFASSEND
MODERNISIERTER
WOHNUNGEN
VON
DER
MIETPREISBREMSE
495
27
B)
UNTERSCHIEDLICHE
HANDHABUNG
DER
BEFREIUNGSVORSCHRIFT
AUFGRUND
DES
STICHTAGS
IN
§
556F
S.
1
BGB
497
4.
HOEHERE
UND
FORTGEFUEHRTE
MIETEN
NACH
§
556E
ABS.
1
S.
1
BGB
498
IV.
ZWISCHENERGEBNIS
502
B.
VERFASSUNGSRECHTLICHE
PRUEFUNG
EINES
ADDITIVEN
GRUNDRECHTSEINGRIFFS
IN
ART.
14
ABS.
1
GG
503
I.
VORAUSSETZUNGEN
DES
ADDITIVEN
GRUNDRECHTSEINGRIFFS
504
1.
DIE
UMSTRITTENEN
KRITERIEN
IM
KONTEXT
DES
HIESIGEN
REGULIERUNGSMIXES
505
A)
ADRESSATENIDENTITAET
505
B)
ZWECKIDENTITAET
506
C)
DIE
GRUNDRECHTSIDENTITAET
ODER
ZUMINDEST
EIN
SACH
ODER
WIRKUNGSZUSAMMENHANG
UND
DIE
EINGRIFFSQUALITAET
507
D)
EINE
GLEICHZEITIGE
BELASTUNG
508
2.
ZWISCHENFAZIT
510
II.
VERHAELTNISMAESSIGKEIT
DES
ADDITIVEN
GRUNDRECHTSEINGRIFFS
510
1.
LEGITIMER
ZWECK
UND
EIGNUNG
510
2.
ERFORDERLICHKEIT
DER
BELASTUNGSKUMULATION
511
3.
ANGEMESSENHEIT
DES
ADDITIVEN
GRUNDRECHTSEINGRIFFS
513
A)
BEDEUTUNG
DES
GESETZESZWECKS
514
B)
DIE
INTENSITAET
DES
GRUNDRECHTSEINGRIFFS
515
C)
ABWAEGUNG
518
AA)
GRUNDSAETZLICHE
ANGEMESSENHEIT
DES
ADDITIVEN
GRUNDRECHTSEINGRIFFS
518
BB)
WIRTSCHAFTLICHE
SCHIEFLAGE
DES
INVESTMENTS
DURCH
MIETPREISBREMSE
UND
MILIEUSCHUTZ
IN
ANGESPANNTEN
WOHNUNGSMAERKTEN?
519
(1)
AUSWIRKUNGEN
REGULIERTER
MIET
UND
VERKAUFSPREISE
IM
MILIEUSCHUTZGEBIET
519
(2)
GEPLANTE
MODERNISIERUNGSARBEITEN
IN
EINEM
NOCH
NICHT
FESTGESETZTEN
MILIEUSCHUTZGEBIET
521
(3)
ANFORDERUNGEN
AN
DEN
GENEHMIGUNGSANSPRUCH
AUS
§
172
ABS. 4
S.
1
BAUGB
523
C.
FAZIT
ZU
DEN
UNTERSUCHUNGSFRAGEN
524
28
ZUSAMMENFASSUNG,
POTENTIAL
DES
FORSCHUNGSANSATZES
UND
EINORDNUNG
DER
UNTERSUCHUNG
527
A.
ZUSAMMENFASSUNG
DER
WESENTLICHEN
ERKENNTNISSE
527
I.
KAPITEL
1
-
DER
WOHNUNGSMARKT
IM
LICHTE
DER
OEKONOMIE
527
II.
KAPITEL
2
-
ZIELE
UND
INSTRUMENTE
FUER
EINE
VERBESSERUNG
DER
WOHNUNGSMARKTSITUATION
529
III.
KAPITEL
3
-
POTENTIALE
UND
RISIKEN
BEIM
WOHNUNGSANGEBOT
IM
RAHMEN
VON
BESTANDSBAUTEN
530
1.
VERHINDERUNG
VON
BESTANDSVERAENDERUNGEN
IN
QUANTITATIVER
HINSICHT
531
2.
HANDLUNGSOPTIONEN
DES
EIGENTUEMERS
MIT
SEINER
FORTBESTEHENDEN
WOHNUNG
AM
MARKT
533
3.
ERHALT
DES
WOHNUNGSBESTANDS
IN
QUALITATIVER
HINSICHT
DURCH
INSTANDSETZUNGS
UND
MODERNISIERUNGSARBEITEN
536
4.
ANGEBOTSERWEITERUNG
IN
QUANTITATIVER
HINSICHT
-
SCHAFFUNG
VON
WOHNRAUM
IM
BESTAND
538
IV.
KAPITEL
4
-
VERFASSUNGSRECHTLICHE
BEWERTUNG
DER
REGULIERUNG
DES
WOHNUNGSBESTANDS
539
1.
VERFASSUNGSRECHTLICHE
PRUEFUNG
DER
BEGRENZUNG
VON
NEUVERTRAGSMIETEN
DURCH
DIE
MIETPREISBREMSE
539
2.
VERFASSUNGSRECHTLICHE
PRUEFUNG
EINES
ADDITIVEN
GRUNDRECHTSEINGRIFFS
IN
ART.
14
ABS.
1
GG
541
B.
POTENTIAL
EINES
INTRA
UND
INTERDISZIPLINAEREN
FORSCHUNGSANSATZES
UND
EINORDNUNG
DER
UNTERSUCHUNG
542
I.
POTENZIAL
VON
INTRADISZIPLINAEREN
EINFACHGESETZLICHEN
UNTERSUCHUNGEN
543
II.
DIE
ZUNEHMENDE
BEDEUTUNG
DER
VERFASSUNGSRECHTLICHEN
UEBERPRUEFUNG
VON
BELASTUNGSKUMULATIONEN
544
III.
MEHRWERT
OEKONOMISCHER
ERKENNTNISSE
IN
DER
RECHTLICHEN
ANALYSE
545
IV.
EINORDNUNG
DES
FORSCHUNGSVORHABENS
IN
DEN
GESAMTKONTEXT
ANGESPANNTER
WOHNUNGSMAERKTE
546
LITERATURVERZEICHNIS
549
29
|
| adam_txt |
INHALTSUEBERSICHT
ABKUERZUNGSVERZEICHNIS
31
EINFUEHRUNG
33
A.
KEHRTWENDE
AUF
DEM
WOHNUNGSMARKT
33
B.
GANG
DER
UNTERSUCHUNG
34
KAPITEL
1:
DER
WOHNUNGSMARKT
IM
LICHTE
DER
OEKONOMIE:
BESONDERHEITEN,
ANBIETERVERHALTEN
UND
MARKTGLEICHGEWICHT
38
A.
DAS
OEKONOMISCHE
VERSTAENDNIS
DES
WOHNUNGSMARKTS
UND
DER
BETRACHTUNGSGEGENSTAND
DER
ARBEIT
38
I.
DIE
WOHNUNG:
BEGRIFFSVERSTAENDNIS,
CHARAKTERISIERUNG
UND
ABGRENZUNG
IN
DER
OEKONOMIE
39
II.
DER
MARKT
49
III.
DER
ANGESPANNTE
WOHNUNGSMARKT
50
IV.
OEKONOMISCHE
BESONDERHEITEN
AUF
DEM
WOHNUNGSMARKT
51
V.
DER
UNTERSUCHUNGSGEGENSTAND:
DIE
ANGEBOTSSEITE
DES
MIETWOHNUNGSMARKTS
IM
BESTANDSBAUSEGMENT
85
VI.
ZWISCHENERGEBNIS
88
B.
ADRESSATEN
DER
REGULIERUNG:
DIE
ANBIETERSEITE
AM
WOHNUNGSMARKT
90
I.
SYSTEMATISIERUNG
DER
ANBIETERSEITE
UND
DEREN
CHARAKTERISTIKA
91
II.
ELEMENTE
DES
ANBIETERVERHALTENS:
RENDITE
UND
RISIKO
IM
RAHMEN
DER
INVESTITIONSENTSCHEIDUNG
AUF
DEM
MIETWOHNUNGS
MARKT
105
III.
ZWISCHENERGEBNIS
123
C.
MARKTPROZESSE:
(UN-)GLEICHGEWICHTE
UND
ZYKLEN
125
I.
MARKTGLEICHGEWICHT:
VIER-QUADRANTEN-MODELL
126
II.
ZYKLEN
UND
ANSPANNUNG
DES
WOHNUNGSMARKTS
144
III.
ZWISCHENERGEBNIS
154
9
KAPITEL
2:
ZIELE
UND
INSTRUMENTE
FUER
EINE
VERBESSERUNG
DER
WOHNUNGSMARKTSITUATION
157
A.
WOHNUNGSPOLITISCHE
ZIELE
UND
DIE
INSTRUMENTE
ZU
IHRER
VERWIRKLICHUNG
157
I.
WOHNUNGSPOLITISCHE
ZIELE
158
II.
WOHNUNGSPOLITISCHE
INSTRUMENTE
177
III.
ZWISCHENERGEBNIS
181
B.
ZIELE
ZUR
VERBESSERUNG
DER
AKTUELLEN
WOHNUNGSMARKTSITUATION
UND
UNTERSUCHUNGSFRAGEN
182
I.
DIE
AKTUELLE
WOHNUNGSMARKTSITUATION
182
II.
ZIELE
FUER
EINE
VERBESSERUNG
DES
MIETWOHNUNGSMARKTS
IM
AKTUELLEN
ZYKLUS
217
III.
UNTERSUCHUNGSFRAGEN
FUER
DIE
FOLGEKAPITEL
AUFGRUND
DER
AKTUELLEN
MARKTSITUATION
221
C.
FAZIT
223
KAPITEL
3:
POTENTIALE
UND
RISIKEN
BEIM
WOHNUNGSANGEBOT
IM
RAHMEN
VON
BESTANDSBAUTEN
225
A.
KONKRETISIERUNGEN
DER
BEGRIFFE
DER
WOHNUNG,
DES
WOHNRAUMS
UND
DES
WOHNENS
225
I.
DER
WOHNUNGSBEGRIFF
225
II.
DER
BEGRIFF
DES
WOHNRAUMS
230
III.
DER
BEGRIFF
DES
WOHNENS
235
IV.
ZWISCHENERGEBNIS
240
B.
VERHINDERUNG
VON
BESTANDSVERAENDERUNGEN
VON
WOHNUNGEN
IN
QUANTITATIVER
HINSICHT
242
I.
FAELLE
DER
UMNUTZUNG
EINER
WOHNUNG
243
II.
BAURECHTLICHE
VERHINDERUNGSMOEGLICHKEITEN
247
III.
ZWECKENTFREMDUNGSRECHTLICHE
RESTRIKTIONEN
286
IV.
HANDLUNGSOPTIONEN
DES
EIGENTUEMERS
BEI
FORTBESTEHENDEM
ANGEBOT
DER
WOHNUNG
AM
MIETWOHNUNGSMARKT
303
V.
SYNTHESE
375
C.
INSTANDSETZUNGS
UND
MODERNISIERUNGSARBEITEN
-
ERHALT
DES
WOHNUNGSBESTANDS
IN
QUALITATIVER
HINSICHT
379
I.
BAURECHTLICHE
HUERDEN
380
II.
ZWECKENTFREMDUNGSRECHTLICHE
HUERDEN
385
10
III.
BERUECKSICHTIGUNG
DER
ARBEITEN
IM
KONTEXT
DER
MIETPREISREGULIERUNGSVORSCHRIFTEN?
3
86
IV.
SYNTHESE
399
D.
ANGEBOTSERWEITERUNG
IN
QUANTITATIVER
HINSICHT
-
SCHAFFUNG
NEUEN
WOHNRAUMS
IM
BESTAND
405
I.
BAURECHTLICHE
HUERDEN
405
II.
ZWECKENTFREMDUNGSRECHTLICHE
HUERDEN
413
III.
EINORDNUNG
DER
ERWEITERUNGSMASSNAHMEN
IM
KONTEXT
DER
MIETPREISREGULIERUNG
413
IV.
SYNTHESE
421
E.
FAZIT
ZU
DEN
UNTERSUCHUNGSFRAGEN
424
KAPITEL
4:
VERFASSUNGSRECHTLICHE
BEWERTUNG
DER
REGULIERUNG
DES
WOHNUNGSBESTANDS
426
A.
VERFASSUNGSRECHTLICHE
PRUEFUNG
DER
BEGRENZUNG
VON
NEUVERTRAGSMIETEN
DURCH
DIE
MIETPREISBREMSE
426
I.
VEREINBARKEIT
MIT
ART.
14
GG
426
II.
WEITERE
FREIHEITSGRUNDRECHTE
489
III.
VEREINBARKEIT
MIT
ART.
3
ABS.
1
GG
491
IV.
ZWISCHENERGEBNIS
502
B.
VERFASSUNGSRECHTLICHE
PRUEFUNG
EINES
ADDITIVEN
GRUNDRECHTSEINGRIFFS
IN
ART.
14
ABS.
1
GG
503
I.
VORAUSSETZUNGEN
DES
ADDITIVEN
GRUNDRECHTSEINGRIFFS
504
II.
VERHAELTNISMAESSIGKEIT
DES
ADDITIVEN
GRUNDRECHTSEINGRIFFS
510
C.
FAZIT
ZU
DEN
UNTERSUCHUNGSFRAGEN
524
ZUSAMMENFASSUNG,
POTENTIAL
DES
FORSCHUNGSANSATZES
UND
EINORDNUNG
DER
UNTERSUCHUNG
527
A.
ZUSAMMENFASSUNG
DER
WESENTLICHEN
ERKENNTNISSE
527
I.
KAPITEL
1
-
DER
WOHNUNGSMARKT
IM
LICHTE
DER
OEKONOMIE
527
II.
KAPITEL
2
-
ZIELE
UND
INSTRUMENTE
FUER
EINE
VERBESSERUNG
DER
WOHNUNGSMARKTSITUATION
529
III.
KAPITEL
3
-
POTENTIALE
UND
RISIKEN
BEIM
WOHNUNGSANGEBOT
IM
RAHMEN
VON
BESTANDSBAUTEN
530
IV.
KAPITEL
4
-
VERFASSUNGSRECHTLICHE
BEWERTUNG
DER
REGULIERUNG
DES
WOHNUNGSBESTANDS
539
11
B.
POTENTIAL
EINES
INTRA
UND
INTERDISZIPLINAEREN
FORSCHUNGSANSATZES
UND
EINORDNUNG
DER
UNTERSUCHUNG
542
L
POTENZIAL
VON
INTRADISZIPLINAEREN
EINFACHGESETZLICHEN
UNTERSUCHUNGEN
543
II.
DIE
ZUNEHMENDE
BEDEUTUNG
DER
VERFASSUNGSRECHTLICHEN
UEBERPRUEFUNG
VON
BELASTUNGSKUMULATIONEN
544
III.
MEHRWERT
OEKONOMISCHER
ERKENNTNISSE
IN
DER
RECHTLICHEN
ANALYSE
545
IV.
EINORDNUNG
DES
FORSCHUNGSVORHABENS
IN
DEN
GESAMTKONTEXT
ANGESPANNTER
WOHNUNGSMAERKTE
546
LITERATURVERZEICHNIS
549
12
INHALTSVERZEICHNIS
ABKUERZUNGSVERZEICHNIS
31
EINFUEHRUNG
33
A.
KEHRTWENDE
AUF
DEM
WOHNUNGSMARKT
33
B.
GANG
DER
UNTERSUCHUNG
34
KAPITEL
1:
DER
WOHNUNGSMARKT
IM
LICHTE
DER
OEKONOMIE:
BESONDERHEITEN,
ANBIETERVERHALTEN
UND
MARKTGLEICHGEWICHT
38
A.
DAS
OEKONOMISCHE
VERSTAENDNIS
DES
WOHNUNGSMARKTS
UND
DER
BETRACHTUNGSGEGENSTAND
DER
ARBEIT
38
I.
DIE
WOHNUNG:
BEGRIFFSVERSTAENDNIS,
CHARAKTERISIERUNG
UND
ABGRENZUNG
IN
DER
OEKONOMIE
39
1.
DER
BEGRIFF
DER
WOHNUNG
IN
DER
OEKONOMIE
39
A)
DER
VERSUCH
EINER
KONKRETEN
WOHNUNGSDEFINITION
40
B)
DER
PRAEFERIERTE
WEG:
EINE
ALLGEMEINERE
WOHNUNGSDEFINITION
43
2.
DIE
WOHNUNG
-
EIN
REINES
WIRTSCHAFTSGUT?
43
3.
EINORDNUNG
DER
WOHNUNG:
DIE
WOHNUNG
IN
EINER
IMMOBILIE
AUF
EINEM
GRUNDSTUECK
46
4.
ZWISCHENFAZIT
48
II.
DER
MARKT
49
III.
DER
ANGESPANNTE
WOHNUNGSMARKT
50
IV.
OEKONOMISCHE
BESONDERHEITEN
AUF
DEM
WOHNUNGSMARKT
51
1.
OEKONOMISCHE
SPEZIFIKA
DER
WOHNUNG
52
A)
LANGLEBIGKEIT
52
B)
LANGE
PRODUKTIONSDAUER
53
C)
STANDORTBINDUNG
54
D)
UNTEILBARER
KONSUM
EINER
WOHNUNG
55
E)
WOHNEN
ALS
GRUNDBEDUERFNIS
UND
SEINE
FEHLENDE
SUBSTITUTIONSMOEGLICHKEIT
IM
ENGEREN
SINNE
56
F)
HETEROGENITAET
57
G)
RECHTSFORMEN
DER
NUTZUNGSANGEBOTE
59
13
H)
LANGFRISTIGE
INVESTITIONSENTSCHEIDUNG
MIT
HOHEN
ANFANGSINVESTITIONEN
UND
PERIODISCH
GERINGEN
KAPITALRUECKFLUESSEN
59
I)
VERAENDERLICHKEIT
DER
NUTZUNGSLEISTUNGEN
UND
DEREN
WERTS
61
2.
OEKONOMISCHE
SPEZIFIKA
DES
WOHNUNGSMARKTS
61
A)
LANGE
REAKTIONSZEITEN
(YYTIME-LAGS")
62
AA)
MARKTVERZOEGERUNGEN
DURCH
DIE
LANGLEBIGKEIT,
DIE
LANGFRISTIGKEIT
DER
INVESTITIONSENTSCHEIDUNG
UND
DIE
LANGE
PRODUKTIONSDAUER
63
BB)
LANGE
REAKTIONSZEITEN:
DIE
MARKTVERZOEGERUNGEN
IM
ZEITLICHEN
ABLAUF
65
B)
WOHNUNGSBESTANDSMARKT
67
C)
UNTERTEILUNG
DES
WOHNUNGSMARKTES
IN
TEILMAERKTE
68
AA)
TEILMAERKTE:
WOHNNUTZUNGS-,
WOHNUNGSBESTANDS
UND
WOHNUNGSBAUMARKT
69
BB)
DANEBEN:
RAEUMLICHE
UND
SACHLICHE
TEILMARKTSEGMENTIERUNG
71
(1)
RAEUMLICHE
TEILMAERKTE
71
(2)
SACHLICHE
TEILMAERKTE
73
(A)
ABGRENZUNGSMOEGLICHKEITEN
ZUM
MIETWOHNUNGSMARKT:
DIE
MAERKTE
FUER
(SELBSTGENUTZTES)
WOHNEIGENTUM
73
(B)
UNTERSCHEIDUNGSMOEGLICHKEIT
NACH
QUALITATIV-TECHNISCHEN
KRITERIEN
76
D)
DIE
INTRANSPARENZ
DES
WOHNUNGSMARKTES
76
E)
ABHAENGIGKEIT
DES
WOHNUNGSMARKTS
VOM
BODENMARKT
UND
WEITEREN
VORGELAGERTEN
MAERKTEN
79
3.
ZWISCHENFAZIT
81
A)
DIE
BESONDERHEITEN
DER
WOHNUNG
81
B)
DIE
BESONDERHEITEN
DES
WOHNUNGSMARKTS
82
V.
DER
UNTERSUCHUNGSGEGENSTAND:
DIE
ANGEBOTSSEITE
DES
MIETWOHNUNGSMARKTS
IM
BESTANDSBAUSEGMENT
85
1.
DER
MIETWOHNUNGSMARKT
AUF
ANGESPANNTEN
WOHNUNGSMAERKTEN
85
2.
DIE
ANGEBOTSSEITE
DES
MIETWOHNUNGSMARKTS
86
3.
DAS
BESTANDSSEGMENT
AUF
DER
ANGEBOTSSEITE
DES
MIETWOHNUNGSMARKTS
87
VI.
ZWISCHENERGEBNIS
88
14
B.
ADRESSATEN
DER
REGULIERUNG:
DIE
ANBIETERSEITE
AM
WOHNUNGSMARKT
90
I.
SYSTEMATISIERUNG
DER
ANBIETERSEITE
UND
DEREN
CHARAKTERISTIKA
91
1.
PRIVATE
EIGENTUEMER
91
A)
DER
SOGENANNTE
AMATEURANBIETER
96
B)
DER
NICHT
SELBST
VERWALTENDE,
PRIVATE
EIGENTUEMER
98
C)
DER
PROFESSIONELLE
PRIVATE
ANBIETER
99
2.
WOHNUNGSUNTERNEHMEN
99
A)
DIE
EHEMALS
GEMEINNUETZIGEN
WOHNUNGSUNTERNEHMEN
100
B)
DIE
FREIEN
WOHNUNGSUNTERNEHMEN
101
3.
SONSTIGE
EIGENTUEMER
102
4.
ZWISCHENFAZIT
103
II.
ELEMENTE
DES
ANBIETERVERHALTENS:
RENDITE
UND
RISIKO
IM
RAHMEN
DER
INVESTITIONSENTSCHEIDUNG
AUF
DEM
MIETWOHNUNGS
MARKT
105
1.
ZIELSETZUNG
DES
INVESTMENTS
UND
VERLUSTAKZEPTANZ
DES
INVESTORS
107
2.
INVESTITIONSRECHNUNG
UND
DEREN
BETRACHTUNGSZEITRAUM
109
3.
ENTSCHEIDENDE
BESTANDTEILE
DER
INVESTITIONSRECHNUNG
113
A)
INVESTITIONSAUSGABEN
ZUM
IMMOBILIENERWERB
114
B)
MIETEINNAHMEN
115
C)
INDIVIDUELLER
DISKONTIERUNGSZINSSATZ
FUER
DAS
INVESTMENT
116
D)
WIEDERVERKAUFSWERT
AM
ENDE
DES
INVESTMENTS
120
4.
ZWISCHENFAZIT
121
III.
ZWISCHENERGEBNIS
123
C.
MARKTPROZESSE:
(UN-)GLEICHGEWICHTE
UND
ZYKLEN
125
I.
MARKTGLEICHGEWICHT:
VIER-QUADRANTEN-MODELL
126
1.
VIER-QUADRANTEN-MODELL
UND
GLEICHGEWICHTSZUSTAND
127
A)
QUADRANT
1
-
NORDOESTLICH:
DER
WOHNNUTZUNGS
ODER
MIETMARKT
131
B)
QUADRANT
2
-
NORDWESTLICH:
DER
WOHNUNGSBESTANDS(-INVESTMENT-)MARKT
132
C)
QUADRANT
3
-
SUEDWESTLICH:
DER
NEUBAU(-INVESTMENT-)MARKT
134
D)
QUADRANT
4
-
SUEDOESTLICH:
DIE
WOHNUNGSBESTANDSANPASSUNG
136
15
2.
EXOGENE
VERAENDERUNG:
DAS
NEUE
MARKTGLEICHGEWICHT
AM
BEISPIEL
DER
ZUNAHME
DER
WOHNUNGSNACHFRAGE
137
A)
DIE
DEUTLICHE
NACHFRAGEZUNAHME
UND
IHRE
AUSWIRKUNGEN
AUF
DEN
WOHNUNGSNUTZUNGS
ODER
MIETMARKT
140
B)
DIE
DARAUS
RESULTIERENDEN
VERAENDERUNGEN
HIN
ZU
EINEM
NEUEN,
VERAENDERTEN
MARKTGLEICHGEWICHT
141
3.
ZWISCHENFAZIT
143
II.
ZYKLEN
UND
ANSPANNUNG
DES
WOHNUNGSMARKTS
144
1.
DAS
PHASENMODELL
DER
IMMOBILIENZYKLEN
146
2.
DIE
VIER
PHASEN
DES
PHYSISCHEN
IMMOBILIENZYKLUS
148
A)
MARKTBEREINIGUNGSPHASE
148
B)
MARKTSTABILISIERUNGSPHASE
149
C)
PROJEKTENTWICKLUNGSPHASE
-
DIE
ENTWICKLUNG
HIN
ZU
EINEM
ANGESPANNTEN
WOHNUNGSMARKT
150
D)
UEBERBAUUNGSPHASE
152
3.
ZWISCHENFAZIT
153
III.
ZWISCHENERGEBNIS
154
KAPITEL
2:
ZIELE
UND
INSTRUMENTE
FUER
EINE
VERBESSERUNG
DER
WOHNUNGSMARKTSITUATION
157
A.
WOHNUNGSPOLITISCHE
ZIELE
UND
DIE
INSTRUMENTE
ZU
IHRER
VERWIRKLICHUNG
157
I.
WOHNUNGSPOLITISCHE
ZIELE
158
1.
DER
GRUNDSATZ
EINES
VERLAESSLICHEN,
DAUERHAFTEN
RECHTSRAHMENS
UND
SEINE
ANFORDERUNGEN
AN
MARKTEINGRIFFE
158
2.
DIE
ZIELE
FUER
DEN
WOHNUNGSBESTAND
-
GEHOERT
AUCH
EINE
MIETPREISPOLITIK
DAZU?
160
A)
ABLEHNUNG
JEGLICHER
MIETPREISPOLITIK
162
AA)
GENERELLE
KRITIKPUNKTE
163
BB)
EINBAHNSTRASSE
EINER
SICH
WEITER
VERSCHAERFENDEN
MIETPREISREGULIERUNG
167
CC)
DIE
URSAECHLICHKEIT
VON
MIETPREISREGULIERUNGEN
FUER
WEITERE
GESETZE
169
B)
EINE
BESTANDSMIETENREGULIERUNG
ALS
KONSEQUENZ
EINER
DIFFERENZIERENDEN
BETRACHTUNGSWEISE
172
C)
KRITIK
AN
EINER
BESTANDSMIETENREGULIERUNG
174
D)
ZWISCHENFAZIT
176
16
II.
WOHNUNGSPOLITISCHE
INSTRUMENTE
177
1.
ORDNUNGSPOLITISCHE
INSTRUMENTE
178
2.
LEISTUNGSPOLITISCHE
INSTRUMENTE
179
III.
ZWISCHENERGEBNIS
181
B.
ZIELE
ZUR
VERBESSERUNG
DER
AKTUELLEN
WOHNUNGSMARKTSITUATION
UND
UNTERSUCHUNGSFRAGEN
182
I.
DIE
AKTUELLE
WOHNUNGSMARKTSITUATION
182
1.
DAS
VERHAELTNIS
DER
NACHFRAGE
ZUM
WOHNUNGSANGEBOT
183
A)
DIE
ENTWICKLUNG
DER
NACHFRAGE
183
AA)
BEVOELKERUNGSWACHSTUM
183
BB)
HAUSHALTSSTRUKTUREN
188
CC)
DER
WOHNFLAECHENVERBRAUCH
DER HAUSHALTE
189
B)
NACHGEFRAGTE
WOHNUNGEN
NACH
ANZAHL
UND
ART
191
C)
DIE
ENTWICKLUNG
DER
BAUTAETIGKEIT
GENERELL
UND
KONKRET
IM
VERHAELTNIS
ZUR
NACHFRAGEENTWICKLUNG
193
AA)
GESAMTDEUTSCHE
ENTWICKLUNG
194
BB)
DIE
A-STAEDTE
UND
KREISFREIEN
GROSSSTAEDTE
197
CC)
DIE
SONSTIGEN
KREISFREIEN
STAEDTE
UND
LANDKREISE
200
D)
ZUSAMMENFASSENDE
DARSTELLUNG
(ZUM
TEIL
N
AEHERUNGSWERTE
)
201
2.
DIE
AUSWIRKUNGEN
DER
HOHEN
NACHFRAGE
UND
DES
ZU
GERINGEN
WOHNUNGSANGEBOTS
AUF
DIE
PREISE
UND
DIE
HAUSHALTSBELASTUNG
202
A)
MIETPREISENTWICKLUNG
203
B)
DIE
MIETKOSTENBELASTUNG
DER HAUSHALTE
207
AA)
ENTWICKLUNG
DER
MIETKOSTENBELASTUNG
207
BB)
MIETKOSTENBELASTUNG
DIFFERENZIERT
NACH
DEM
NETTOAEQUIVALENZEINKOMMEN
209
CC)
MIETKOSTENBELASTUNG
DIFFERENZIERT
NACH
SOZIALEN
GRUPPEN
210
C)
DIE
ENTWICKLUNG
DER
WOHNIMMOBILIENPREISE
UND
IHRE
URSACHEN
210
D)
ZUSAMMENFASSENDE
DARSTELLUNG
212
3.
EINORDNUNG
IN
DEN
IMMOBILIENZYKLUS
213
4.
ZWISCHENFAZIT
214
II.
ZIELE
FUER
EINE
VERBESSERUNG
DES
MIETWOHNUNGSMARKTS
IM
AKTUELLEN
ZYKLUS
217
1.
ERHALT
DES
BESTEHENDEN
WOHNUNGSANGEBOTS
217
A)
QUANTITATIVER
BESTANDSERHALT
218
B)
QUALITATIVER
BESTANDSERHALT
219
17
2.
ERMOEGLICHUNG
NEUER
WOHNFLAECHEN
IM
BESTAND
220
III.
UNTERSUCHUNGSFRAGEN
FUER
DIE
FOLGEKAPITEL
AUFGRUND
DER
AKTUELLEN
MARKTSITUATION
221
1.
DIE
FRAGEN
IM
KONTEXT
DER
VERWIRKLICHUNG
DER
ZIELE
FUER
EINE
VERBESSERTE
WOHNUNGSMARKTSITUATION
221
2.
DER
VERFASSUNGSRECHTLICHE
SCHUTZ
DER
ANBIETER
222
C.
FAZIT
223
KAPITEL
3:
POTENTIALE
UND
RISIKEN
BEIM
WOHNUNGSANGEBOT
IM
RAHMEN
VON
BESTANDSBAUTEN
225
A.
KONKRETISIERUNGEN
DER
BEGRIFFE
DER
WOHNUNG,
DES
WOHNRAUMS
UND
DES
WOHNENS
225
I.
DER
WOHNUNGSBEGRIFF
225
1.
DAS
BAURECHTLICHE
VERSTAENDNIS
DER
WOHNUNG
226
2.
DAS
MIETRECHTLICHE
VERSTAENDNIS
UND
DER
VERGLEICH
MIT
DEM
BAURECHT
228
II.
DER
BEGRIFF
DES
WOHNRAUMS
230
1.
WOHNRAUM
IM
BAURECHTLICHEN
SINNE
230
2.
DER
ZWECKENTFREMDUNGSRECHTLICHE
WOHNRAUM
231
3.
WOHNRAUM
IM
MIETRECHTLICHEN
SINNE
UND
DER
VERGLEICH
MIT
DEM
ZWECKENTFREMDUNGSRECHT
232
4.
GEMEINSAMKEITEN
UND
UNTERSCHIEDE
DER
UNTERSCHIEDLICHEN
BEGRIFFSVERSTAENDNISSE
VON
WOHNRAUM
233
5.
DER
BEGRIFF
DER
WOHNUNG
UND
DES
WOHNRAUMS
IM
VERGLEICH
234
III.
DER
BEGRIFF
DES
WOHNENS
235
1.
WOHNEN
IM
SINNE
DES
BAU
UND
ZWECKENTFREMDUNGSRECHTS
236
2.
DAS
MIETRECHTLICHE
VERSTAENDNIS
IM
VERGLEICH
MIT
DEM
WOHNEN
IM
BAU
UND
ZWECKENTFREMDUNGSRECHTLICHEN
SINNE
238
3.
AUSWIRKUNGEN
DES
VERSTAENDNISSES
DES
WOHNENS
AUF
DIE
WOHNUNGS-
UND
WOHNRAUMBEGRIFFE
239
IV.
ZWISCHENERGEBNIS
240
B.
VERHINDERUNG
VON
BESTANDSVERAENDERUNGEN
VON
WOHNUNGEN
IN
QUANTITATIVER
HINSICHT
242
I.
FAELLE
DER
UMNUTZUNG
EINER
WOHNUNG
243
1.
DIE
KURZZEITVERMIETUNG
IM
ENGEREN
SINNE
UNTER
ABGRENZUNG
VON
MODELLEN
DES
SOG.
YYHOMESHARINGS"
244
18
2.
DIE
SONSTIGEN
FAELLE
DER
KURZZEITVERMIETUNG
245
3.
DIE
UEBERNACHTUNGSFREMDEN
NUTZUNGSARTEN
246
II.
BAURECHTLICHE
VERHINDERUNGSMOEGLICHKEITEN
247
1.
FAELLE
DER
NICHTNUTZUNG
DER
WOHNUNG
247
2.
FAELLE
DER
UMNUTZUNG
DER
WOHNUNG
247
A)
DER
PRUEFUMFANG
IM
BAUGENEHMIGUNGSVERFAHREN
UND
DIE
ZU
UNTERSUCHENDEN
SCHWERPUNKT
BEI
DER
VERWIRKLICHUNG
ALLER
DREI
UMNUTZUNGSKONZEPTE
248
B)
DIE
KURZZEITVERMIETUNG
IM
ENGEREN
SINNE
249
AA)
GENEHMIGUNGSBEDUERFTIGKEIT
DER
KURZZEITVERMIETUNG
IM
ENGEREN
SINNE
250
BB)
DIE
EINORDNUNG
IN
DIE
NUTZUNGSTYPEN
DER
BAUNVO
252
CC)
DIE
ZULAESSIGKEIT
DER
KURZZEITVERMIETUNG
IM
ENGEREN
SINNE
IN
DEN
BAUGEBIETEN
DER
BAUNVO
256
DD)
DIE
WAHRUNG
DES
MILIEUSCHUTZES
IM
BAUGENEHMIGUNGSVERFAHREN
258
(1)
GENEHMIGUNGSFAEHIGKEIT
NACH
§
172
ABS.
4
S.
1
BAUGB?
258
(2)
GEGENTHESE:
NUTZUNG
DURCH
WOHNUNGSSUCHENDE
IM
MILIEUSCHUTZGEBIET
261
EE)
ZWISCHENFAZIT
262
C)
DIE
SONSTIGEN
FAELLE
DER
KURZZEITVERMIETUNG
263
AA)
KEINE
FERIENWOHNUNG
IM
SINNE
DES
§
13A
BAUNVO
264
BB)
WOHNNUTZUNG
ODER
BEHERBERGUNGSBETRIEB?
265
(1)
DAS
KRITERIUM
DER
DAUER
AN
SICH
UNTER
BERUECKSICHTIGUNG
DER
ABRECHNUNGSMODALITAETEN
267
(2)
DAS
KRITERIUM
DER
BAULICH-RAEUMLICHEN
AUSSTATTUNG
UND
AUSGESTALTUNG
268
(3)
DER
ZU
ERWARTENDE
UMFANG
UND
AUSGESTALTUNG
BEHERBERGUNGSTYPISCHER
DIENSTLEISTUNGEN
270
(4)
SYNTHESE
272
CC)
AUSWIRKUNGEN
AUF
DIE
GENEHMIGUNGSBEDUERFTIGKEIT
273
DD)
HINDERNISSE
DURCH
DEN
MILIEUSCHUTZ?
276
(1)
NUTZUNGSAENDERUNG
IM
SINNE
DES
§
172
ABS.
1
S.
1
BAUGB
277
19
(2)
DIE
VEREINBARKEIT
MIT
DEN
BELANGEN
DES
§
172
ABS.
4
S.
1
BAUGB?
279
EE)
ZWISCHENFAZIT
280
D)
DIE
UEBERNACHTUNGSFREMDEN
NUTZUNGSARTEN
282
AA)
GENEHMIGUNGSBEDUERFTIGKEIT
DER
UEBERNACHTUNGSFREMDEN
NUTZUNGSARTEN
282
BB)
EINORDNUNG
IN
DIE
NUTZUNGSARTEN
UND
DEREN
AUSWIRKUNGEN
IM
KONTEXT
DER
BAUGEBIETE
DER
BAUNVO
283
CC)
MILIEUSCHUTZRECHTLICHE
HINDERNISSE
IM
BAUGENEHMIGUNGSVERFAHREN?
283
DD)
ZWISCHENFAZIT
284
3.
BEWERTUNG
DER
NICHT
ODER
UMNUTZUNGSKONSTELLATIONEN
285
III.
ZWECKENTFREMDUNGSRECHTLICHE
RESTRIKTIONEN
286
1.
GENEHMIGUNGSBEDUERFTIGKEIT
287
A)
DIE
SONSTIGEN
FAELLE
DER
KURZZEITVERMIETUNG
-
NOCH
WOHNEN
ODER
BEREITS
FREMDENBEHERBERGUNG?
288
AA)
RECHTLICHER
RAHMEN
FUER
NUTZUNGSKONZEPTE
MIT
EINER
AUFENTHALTSDAUER
IM
BEREICH
VON
EIN
BIS
SECHS
MONATEN
288
BB)
EINORDNUNG
DER
SONSTIGEN
FAELLE
DER
KURZZEITVERMIETUNG
IN
DIESEN
RECHTLICHEN
RAHMEN
292
B)
DIE
UEBRIGEN
BEIDEN
UMNUTZUNGSKONSTELLATIONEN
SOWIE
DIE
AUSWIRKUNG
VON
AENDERUNGSARBEITEN
IM
RAHMEN
ALLER
DREI
UMNUTZUNGSVORHABEN
296
2.
GENEHMIGUNGSFAEHIGKEIT
296
A)
ALLGEMEINES
297
B)
DIE
NEUVERTRAGSMIETENREGULIERUNG
IM
ZWECKENTFREMDUNGSRECHT
-
KOMPETENZRECHTLICHE
PROBLEME?
299
3.
ZWISCHENFAZIT
301
IV.
HANDLUNGSOPTIONEN
DES
EIGENTUEMERS
BEI
FORTBESTEHENDEM
ANGEBOT
DER
WOHNUNG
AM
MIETWOHNUNGSMARKT
303
1.
MIETPREISREGULIERUNG
DER
VORHANDENEN
UND
AM
MIETWOHNUNGSMARKT
BLEIBENDEN
WOHNUNG
304
A)
DIE
QUALIFIKATION
DES
WOHNUNGSMARKTS
ALS
ANGESPANNT
GERN.
§
556D
ABS.
2
S.
2
UND
S.
3
BGB
305
AA)
ANGESPANNTER
WOHNUNGSMARKT
IM
SINNE
DES
§
556D
ABS.
2
S.
2
BGB
306
20
BB)
VERHAELTNIS
DES
§
556D
ABS.
2
BGB
MIT
SEINER
PROBLEMATISCHEN
WOHNUNGSMARKTLAGE
ZU
§
558
ABS.
3
S.
2,
S.
3
BGB
UND
§
577A
ABS.
2
BGB
308
CC)
DIE
GESCHRIEBENEN
KRITERIEN
DES
§
556D
ABS.
2
S.
3
NR.
1
BIS
NR.
4
BGB
309
(1)
UEBERDURCHSCHNITTLICHER
MIETPREISANSTIEG
309
(A)
KRITIK
AN
DEM
KRITERIUM
DER
MIETPREISENTWICKLUNG
FUER
DIE
QUALIFIKATION
EINES
MARKTS
ALS
ANGESPANNT
309
(B)
BERUECKSICHTIGUNG
AUCH
DER
BESTANDSMIETENENTWICKLUNG
BEI
DEM
KRITERIUM
DES
§
556D
ABS.
2
S.
3
NR.
1
BGB
310
(C)
UEBRIGE
ANFORDERUNGEN
DES
MIETANSTIEGSKRITERIUMS
313
(D)
ZURUECKHALTUNG
BEI
DER
EINBEZIEHUNG
VON
NEUVERTRAGSMIETEN
IN
DIE
BEWERTUNG
DER
MIETENENTWICKLUNG
314
(AA)
KEINE
BERUECKSICHTIGUNG
DER
NACH
DEM
1.
OKTOBER
2014
FERTIGGESTELLTEN
NEUBAUTEN
FUER
DIE
MIETENENTWICKLUNG
314
(BB)
VERSTAERKTE
VERZERRUNG
DER
QUALIFIKATION
DES
WOHNUNGSMARKTS
IM
FALLE
EINER
WEITEREN
VERLAENGERUNG
ODER
ENTFRISTUNG
DER
NEUVERTRAGSMIETENREGULIERUNG
316
(E)
ZWISCHENFAZIT
317
(2)
UEBERDURCHSCHNITTLICHE
MIETBELASTUNG
318
(3)
WACHSTUM
DER
WOHNBEVOELKERUNG
321
(4)
GERINGE
LEERSTANDSQUOTE
323
(5)
VERGLEICH
DER
KRITERIEN
DES
§
556D
ABS.
2
S.
3
NR.
1
BIS
NR.
4
BGB:
ANFORDERUNGEN
ZUR
QUALIFIKATION
EINES
MARKTES
ALS
ANGESPANNT
325
DD)
WEITERE
DENKBARE
UNGESCHRIEBENE
KRITERIEN
327
(1)
EXISTENZ
EINES
MIETSPIEGELS
IN
DER
GEMEINDE
327
(2)
GEMEINDLICHES
ZWECKENTFREMDUNGSVERBOT
UND
MILIEUSCHUTZGEBIETE
329
21
(3)
HOHES
MIETNIVEAU
VOR
ORT
(4)
UEBERWIEGENDER
EINFLUSS
DES
VERMIETERS
AUF
DIE
MIETVERTRAGSBEDINGUNGEN
(5)
STAATLICHE
ODER
REGIONALE
WOHNBAUPROGRAMME
(6)
BEDARFSPROGNOSEN,
KONJUNKTURBERICHTE,
WANDERUNGSBEWEGUNGEN,
MOBILITAETSRATE
UND
WOHNFLAECHENKONSUM
(7)
ANGEBOTS
UND
NACHFRAGEENTWICKLUNGEN
IM
PREISGEBUNDENEN
SEGMENT
SOWIE
DIE
BERUECKSICHTIGUNG
STAATLICHER
TRANSFERZAHLUNGEN
(8)
ZWISCHENFAZIT
ZU
DEN
UNGESCHRIEBENEN
KRITERIEN
B)
FOLGEN
FUER
DIE
MIETVERTRAEGE
IM
GELTUNGSBEREICH
DER
MIETPREISBREMSE
AA)
DIE
BEFREIUNG
FUER
NACH
DEM
1.
OKTOBER
2014
NEU
GESCHAFFENE
WOHNUNGEN
-
§
556F
S.
1
BGB
BB)
MOEGLICHKEIT
DER
VEREINBARUNG
DER
VORMIETE
GERN.
§
556E
ABS.
1
BGB
(1)
ALLGEMEINES
(2)
VERAENDERUNGEN
DER
LEISTUNGSGEGENSTAENDE
ZWISCHEN
DEM
VOR
UND
DEM
NEUMIETVERHAELTNIS
(A)
ENGES
UND
WEITES
VERSTAENDNIS
DER
VERTRAGSIDENTITAET
(B)
DIFFERENZIERTE
BETRACHTUNGSWEISE
BEI
§
556E
ABS.
1
S.
1
BGB
CC)
WEITERE
AUSNAHMEN
VON
DER
MIETPREISBINDUNG
DES
§
556D
ABS.
1
BGB
DD)
ZWISCHENFAZIT
UND
AUSWIRKUNGEN
AUF
DIE
HANDLUNGSOPTIONEN
DER
WEITERVERMIETUNG
C)
MIETERHOEHUNGEN
IM
LAUFENDEN
MIETVERHAELTNIS
2.
YYEXIT-OPTION"
DURCH
DEN
VERKAUF
DER
WOHNUNG
A)
VORBEREITUNG
DES
VERKAUFS
EINER
WOHNUNG
-
DIE
BEGRUENDUNG
VON
WOHNEIGENTUM
AA)
GENEHMIGUNGSANSPRUECHE
NACH
§
172
ABS.
4
S.
3
NR.
5
UND
NR.
6
BAUGB
330
330
331
331
332
333
334
336
337
338
339
339
340
343
344
345
346
347
348
22
BB)
ANWENDBARKEIT
DES
§
172
ABS.
4
S.
3
NR.
6
HS.
2
UND
HS.
3
BAUGB
AUF
DEN
WOHNUNGSKAUF
DURCH
EINEN
ANDEREN
MIETER
IN
DEM
GEBAEUDE?
350
CC)
GENEHMIGUNGSPFLICHT
DER
BEGRUENDUNG
VON
WOHNUNGSEIGENTUM
IN
UND
AUSSERHALB
VON
MILIEUSCHUTZGEBIETEN
NACH
§
250
BAUGB
352
(1)
ANGESPANNTE
WOHNUNGSMAERKTE
IM
SINNE
DES
§
201A
BAUGB
352
(2)
DIE
GENEHMIGUNGSPFLICHT
ZUR
BEGRUENDUNG
VON
WOHNUNGSEIGENTUM
NACH
§
250
BAUGB
354
(A)
GESETZGEBERISCHE
MOTIVE
UND
KRITIK
355
(B)
PARALLELEN
UND
UNTERSCHIEDE
ZUM
MILIEUSCHUTZ
NACH
§
172
ABS.
1
S.
1
NR.
2
BAUGB
357
(C)
DAS
VERHAELTNIS
VON
§
250
ZU
§
172
BAUGB
-
DER
VON
DER
ANZAHL
DER
WOHNUNGEN
ABHAENGIGE
ANWENDUNGSBEREICH
NACH
§
250
ABS.
1
S.
1
UND
S.
6
BAUGB
359
(D)
ANWENDUNG
DES
§
250
BAUGB
AUF
BEREITS
BESTEHENDE
WOHNGEBAEUDE
-
UNKLARHEITEN
BEI
DER
BEGRIFFSBESTIMMUNG
UND
SEINE
AUSWIRKUNGEN
359
(E)
GELTUNG
DER
GENEHMIGUNGSPFLICHT
DES
§
250
BAUGB
IM
GANZEN
STADTGEBIET
362
(F)
VERAEUSSERUNG
AN
ZWEI
DRITTEL
DER
MIETER
NACH
§
250
ABS.
3
S.
1
NR.
3
BAUGB
362
(3)
DIE
AUSWIRKUNGEN
VON
§
250
BAUGB
IM
VERGLEICH
ZU
§
172
BAUGB
IN
UND
AUSSERHALB
DER
MILIEUSCHUTZGEBIETE
364
B)
BEEINTRAECHTIGUNG
DES
VERKAUFS
DES
HAUSES
ODER
EINER
WOHNUNG
DURCH
VORKAUFSRECHTE?
365
AA)
KEINE
BERUECKSICHTIGUNG
EINER
KUENFTIGEN
BEEINTRAECHTIGUNG
DER
MILIEUSCHUTZRECHTLICHEN
ZIELE
BEI
§
26
NR.
4
UND
§
24
ABS.
3
S.
1
BAUGB
367
BB)
GESETZGEBERISCHER
HANDLUNGSBEDARF
NACH
DER
ENTSCHEIDUNG
DES
BVERWG
UND
DIE
AUSWIRKUNGEN
DER
AUCH
KUENFTIG
MOEGLICHEN
ABWENDUNGSVEREINBARUNGEN
368
23
CC)
DAS
KAUFPREISREDUZIERENDE
VORKAUFSRECHT
DER
GEMEINDE
369
C)
ZWISCHENFAZIT
UND
AUSWIRKUNGEN
AUF
DIE
HANDLUNGSOPTIONEN
DES
VERKAUFS
373
V.
SYNTHESE
375
1.
VERHINDERUNG
VON
BESTANDSVERAENDERUNGEN
375
2.
HANDLUNGSOPTIONEN
VERMIETUNG
UND
VERKAUF
DER
WOHNUNG
376
C.
INSTANDSETZUNGS
UND
MODERNISIERUNGSARBEITEN
-
ERHALT
DES
WOHNUNGSBESTANDS
IN
QUALITATIVER
HINSICHT
379
I.
BAURECHTLICHE
HUERDEN
380
1.
INSTANDHALTUNGS
UND
INSTANDSETZUNGSARBEITEN
380
2.
MODERNISIERUNGSARBEITEN
381
II.
ZWECKENTFREMDUNGSRECHTLICHE
HUERDEN
385
III.
BERUECKSICHTIGUNG
DER
ARBEITEN
IM
KONTEXT
DER
MIETPREISREGULIERUNGSVORSCHRIFTEN?
386
1.
AUSWIRKUNGEN
DER
MODERNISIERUNGSARBEITEN
AUF
DIE
NEUVERTRAGSMIETENREGULIERUNG
386
A)
MIETPREISREGULIERUNGSFREIHEIT
DER
ERSTEN
VERMIETUNG
NACH
UMFASSENDER
MODERNISIERUNG
GERN.
§
556F
S.
2
BGB
387
AA)
VORAUSSETZUNGEN
EINER
UMFASSENDEN
MODERNISIERUNG
388
BB)
KRITIK
AN
DER
RECHTSPRECHUNG
ZUM
QUANTITATIVEN
ELEMENT
IN
§
556F
S.
2
BGB
391
(1)
KRITIK
AM
ENGEN
VERSTAENDNIS
DES
BGH
IM
RAHMEN
DES
QUANTITATIVEN
ELEMENTS
391
(2)
VOLLSTAENDIGE
ABLEHNUNG
DES
QUANTITATIVEN
ELEMENTS
BEI
§
556F
S.
2
BGB
394
B)
WEITERE
MIETANPASSUNGSMOEGLICHKEITEN
NACH
EINER
MODERNISIERUNG
397
2.
AUSWIRKUNGEN
DER
MODERNISIERUNGSARBEITEN
AUF
DAS
LAUFENDE
MIETVERHAELTNIS
399
IV.
SYNTHESE
399
1.
ZWISCHENERGEBNIS
399
2.
BEANTWORTUNG
DER
UNTERSUCHUNGSFRAGEN
401
24
D.
ANGEBOTSERWEITERUNG
IN
QUANTITATIVER
HINSICHT
-
SCHAFFUNG
NEUEN
WOHNRAUMS
IM
BESTAND
405
I.
BAURECHTLICHE
HUERDEN
405
1.
UMNUTZUNG
EHEMALS
GEWERBLICH
GENUTZTER
FLAECHEN
405
2.
DACHGESCHOSSAUSBAU
407
A)
GENEHMIGUNGSBEDUERFTIGKEIT
EINES
DACHGESCHOSSAUSBAUS?
407
AA)
VERFAHRENSFREIHEIT
NACH
ART.
57
ABS.
1
NR.
11
LIT.
C
BAYBO
407
BB)
GENEHMIGUNGSFREISTELLUNGSVERFAHREN
FUER
DACHGESCHOSSE
NACH
ART.
58
ABS.
2
BAYBO
409
B)
HINDERNISSE
FUER
DEN
DACHGESCHOSSAUSBAU
IM
MILIEUSCHUTZGEBIET?
410
II.
ZWECKENTFREMDUNGSRECHTLICHE
HUERDEN
413
III.
EINORDNUNG
DER
ERWEITERUNGSMASSNAHMEN
IM
KONTEXT
DER
MIETPREISREGULIERUNG
413
1.
ERWEITERUNG
ODER
SCHAFFUNG
VON
WOHNUNGEN
DURCH
DACHAUSBAU
414
A)
ERWEITERUNG
EINER
BESTEHENDEN
WOHNUNG
DURCH
DACHAUSBAU
414
B)
SCHAFFUNG
EINER
NEUEN
WOHNUNG
DURCH
DACHAUSBAU
416
2.
UMNUTZUNG
EHEMALS
GEWERBLICH
GENUTZTER
FLAECHEN
419
IV.
SYNTHESE
421
1.
ZWISCHENERGEBNIS
421
2.
BEANTWORTUNG
DER
UNTERSUCHUNGSFRAGEN
423
E.
FAZIT
ZU
DEN
UNTERSUCHUNGSFRAGEN
424
KAPITEL
4:
VERFASSUNGSRECHTLICHE
BEWERTUNG
DER
REGULIERUNG
DES
WOHNUNGSBESTANDS
426
A.
VERFASSUNGSRECHTLICHE
PRUEFUNG
DER
BEGRENZUNG
VON
NEUVERTRAGSMIETEN
DURCH
DIE
MIETPREISBREMSE
426
I.
VEREINBARKEIT
MIT
ART.
14
GG
426
1.
REICHWEITE
DES
GESTALTUNGSSPIELRAUMS
DES
GESETZGEBERS
427
A)
DER
SOZIALE
UND
PERSONALE
BEZUG
EINER
MIETWOHNUNG
428
AA)
DIE
BEDEUTUNG
DER
MIETWOHNUNG
FUER
DIE
NUTZUNGSNACHFRAGER
428
BB)
DIE
BEDEUTUNG
DER
MIETWOHNUNG
FUER
DIE
VERMIETENDEN
EIGENTUEMER
431
25
B)
DEUTLICHE
VERAENDERUNGEN
DER
GESELLSCHAFTLICHEN
UND
WIRTSCHAFTLICHEN
VERHAELTNISSE?
433
C)
ZWISCHENFAZIT
436
2.
LEGITIMER
ZWECK
437
3.
EIGNUNG
440
A)
DAEMPFUNGSEFFEKT
DER
MIETPREISBREMSE
441
B)
VERRINGERTE
GENTRIFIZIERUNG
SCHAETZENSWERTER
HAUSHALTE?
442
C)
ZWISCHENFAZIT
444
4.
ERFORDERLICHKEIT
445
A)
WOHNGELD
UND
SOZIALER
WOHNUNGSBAU?
446
B)
MIETPREISBREMSE
AUF
BASIS
VON
MARKTMIETEN
ODER
NEUVERTRAGSMIETEN?
448
C)
TAUSCHRECHTE
VON
MIETWOHNUNGEN?
449
D)
BAURECHTLICHER
MILIEUSCHUTZ
FUER
DAS
GESAMTE
STADTGEBIET
ANGESPANNTER
WOHNUNGSMAERKTE
450
E)
SONSTIGE
LOESUNGSWEGE
451
F)
ZWISCHENFAZIT
452
5.
ANGEMESSENHEIT
452
A)
BEDEUTUNG
DES
GESETZESZWECKS
454
B)
INTENSITAET
DES
GRUNDRECHTSEINGRIFFS
455
AA)
DIE
AUSWIRKUNGEN
DER
110-PROZENT-GRENZE
DES
§
556D
ABS.
1
BGB
457
BB)
DIE
AUSWIRKUNGEN
DER
VORMIETE
GERN.
§
556E
ABS.
1
S.
1
BGB
460
CC)
ABSCHWAECHUNG
DER
EINGRIFFSINTENSITAET
DER
NEUVERTRAGSMIETENREGULIERUNG
DURCH
§
556F
S.
1
BGB?
462
DD)
ERLEICHTERUNGEN
IN
FOLGE
DURCHGEFUEHRTER
MODERNISIERUNGEN
464
EE)
BEFRISTETE
GELTUNG
DER
MIETPREISBREMSE
467
(1)
AUSWIRKUNGEN
DER
VERLAENGERTEN
MIETPREISBREMSE
AUF
DIE
ORTSUEBLICHE
VERGLEICHSMIETE
BIS
ENDE
2025
UND
IN
DEN
FOLGEJAHREN
467
26
(2)
AUSWIRKUNGEN
DER
BEFRISTUNG
UND
IHRER
VERLAENGERUNG
AUF
DIE
INVESTITIONSBERECHNUNGEN
MIT
DER
FOLGE
EINES
DAUERHAFTEN
VERLUSTGESCHAEFTS?
469
(A)
AUSWIRKUNGEN
DER
FUENFJAEHRIGEN
MIETPREISBREMSE
AUF
DIE
INVESTITIONSRECHNUNG
470
(B)
AUSWIRKUNGEN
DER
VERLAENGERTEN
MIETPREISBREMSE
AUF
DIE
INVESTITIONSRECHNUNG
471
(3)
ZWISCHENFAZIT
474
FF)
ZWISCHENFAZIT
UND
SYNTHESE
475
(1)
FAKTOREN
ZUR
BEWERTUNG
DER
EINGRIFFSINTENSITAET
475
(2)
ERKENNTNISSTAND
DER
OEKONOMIE
ZUR
ENTWICKLUNG
DER
ORTSUEBLICHEN
VERGLEICHSMIETE
477
(3)
AUSWIRKUNGEN
DER
VERLAENGERTEN
MIETPREISBREMSE
AUF
DIE
INVESTITIONSRECHNUNG
478
(4)
GEGENTHESE:
RELATIVIERUNG
DER
EINGRIFFSINTENSITAET
FUER
MIETVERHAELTNISSE
MIT
NIEDRIGEN
MIETEN?
478
C)
ABWAEGUNG
479
AA)
EINE
GRUNDSAETZLICH
(NOCH)
ANGEMESSENE
MIETPREISBREMSE
481
BB)
UNANGEMESSENHEIT
DER
MIETPREISBREMSE
BEI
FEHLENDEM
MIETSPIEGEL
IN
DER
GEMEINDE
485
CC)
ZWISCHENFAZIT
488
II.
WEITERE
FREIHEITSGRUNDRECHTE
489
III.
VEREINBARKEIT
MIT
ART.
3
ABS.
1
GG
491
1.
REGIONAL
UNTERSCHIEDLICH
HOHE
110-PROZENT-GRENZEN
NACH
§
556D
ABS.
1
BGB
492
2.
FEHLENDE
DIFFERENZIERUNG
ZWISCHEN
PRIVATEN
UND
GEWERBLICHEN
VERMIETERN?
494
3.
NEUE
ODER
MODERNISIERTE
MIETPREISBREMSENFREIE
WOHNUNGEN
NACH
§
556F
BGB
495
A)
BEFREIUNG
NEUER
ODER
UMFASSEND
MODERNISIERTER
WOHNUNGEN
VON
DER
MIETPREISBREMSE
495
27
B)
UNTERSCHIEDLICHE
HANDHABUNG
DER
BEFREIUNGSVORSCHRIFT
AUFGRUND
DES
STICHTAGS
IN
§
556F
S.
1
BGB
497
4.
HOEHERE
UND
FORTGEFUEHRTE
MIETEN
NACH
§
556E
ABS.
1
S.
1
BGB
498
IV.
ZWISCHENERGEBNIS
502
B.
VERFASSUNGSRECHTLICHE
PRUEFUNG
EINES
ADDITIVEN
GRUNDRECHTSEINGRIFFS
IN
ART.
14
ABS.
1
GG
503
I.
VORAUSSETZUNGEN
DES
ADDITIVEN
GRUNDRECHTSEINGRIFFS
504
1.
DIE
UMSTRITTENEN
KRITERIEN
IM
KONTEXT
DES
HIESIGEN
REGULIERUNGSMIXES
505
A)
ADRESSATENIDENTITAET
505
B)
ZWECKIDENTITAET
506
C)
DIE
GRUNDRECHTSIDENTITAET
ODER
ZUMINDEST
EIN
SACH
ODER
WIRKUNGSZUSAMMENHANG
UND
DIE
EINGRIFFSQUALITAET
507
D)
EINE
GLEICHZEITIGE
BELASTUNG
508
2.
ZWISCHENFAZIT
510
II.
VERHAELTNISMAESSIGKEIT
DES
ADDITIVEN
GRUNDRECHTSEINGRIFFS
510
1.
LEGITIMER
ZWECK
UND
EIGNUNG
510
2.
ERFORDERLICHKEIT
DER
BELASTUNGSKUMULATION
511
3.
ANGEMESSENHEIT
DES
ADDITIVEN
GRUNDRECHTSEINGRIFFS
513
A)
BEDEUTUNG
DES
GESETZESZWECKS
514
B)
DIE
INTENSITAET
DES
GRUNDRECHTSEINGRIFFS
515
C)
ABWAEGUNG
518
AA)
GRUNDSAETZLICHE
ANGEMESSENHEIT
DES
ADDITIVEN
GRUNDRECHTSEINGRIFFS
518
BB)
WIRTSCHAFTLICHE
SCHIEFLAGE
DES
INVESTMENTS
DURCH
MIETPREISBREMSE
UND
MILIEUSCHUTZ
IN
ANGESPANNTEN
WOHNUNGSMAERKTEN?
519
(1)
AUSWIRKUNGEN
REGULIERTER
MIET
UND
VERKAUFSPREISE
IM
MILIEUSCHUTZGEBIET
519
(2)
GEPLANTE
MODERNISIERUNGSARBEITEN
IN
EINEM
NOCH
NICHT
FESTGESETZTEN
MILIEUSCHUTZGEBIET
521
(3)
ANFORDERUNGEN
AN
DEN
GENEHMIGUNGSANSPRUCH
AUS
§
172
ABS. 4
S.
1
BAUGB
523
C.
FAZIT
ZU
DEN
UNTERSUCHUNGSFRAGEN
524
28
ZUSAMMENFASSUNG,
POTENTIAL
DES
FORSCHUNGSANSATZES
UND
EINORDNUNG
DER
UNTERSUCHUNG
527
A.
ZUSAMMENFASSUNG
DER
WESENTLICHEN
ERKENNTNISSE
527
I.
KAPITEL
1
-
DER
WOHNUNGSMARKT
IM
LICHTE
DER
OEKONOMIE
527
II.
KAPITEL
2
-
ZIELE
UND
INSTRUMENTE
FUER
EINE
VERBESSERUNG
DER
WOHNUNGSMARKTSITUATION
529
III.
KAPITEL
3
-
POTENTIALE
UND
RISIKEN
BEIM
WOHNUNGSANGEBOT
IM
RAHMEN
VON
BESTANDSBAUTEN
530
1.
VERHINDERUNG
VON
BESTANDSVERAENDERUNGEN
IN
QUANTITATIVER
HINSICHT
531
2.
HANDLUNGSOPTIONEN
DES
EIGENTUEMERS
MIT
SEINER
FORTBESTEHENDEN
WOHNUNG
AM
MARKT
533
3.
ERHALT
DES
WOHNUNGSBESTANDS
IN
QUALITATIVER
HINSICHT
DURCH
INSTANDSETZUNGS
UND
MODERNISIERUNGSARBEITEN
536
4.
ANGEBOTSERWEITERUNG
IN
QUANTITATIVER
HINSICHT
-
SCHAFFUNG
VON
WOHNRAUM
IM
BESTAND
538
IV.
KAPITEL
4
-
VERFASSUNGSRECHTLICHE
BEWERTUNG
DER
REGULIERUNG
DES
WOHNUNGSBESTANDS
539
1.
VERFASSUNGSRECHTLICHE
PRUEFUNG
DER
BEGRENZUNG
VON
NEUVERTRAGSMIETEN
DURCH
DIE
MIETPREISBREMSE
539
2.
VERFASSUNGSRECHTLICHE
PRUEFUNG
EINES
ADDITIVEN
GRUNDRECHTSEINGRIFFS
IN
ART.
14
ABS.
1
GG
541
B.
POTENTIAL
EINES
INTRA
UND
INTERDISZIPLINAEREN
FORSCHUNGSANSATZES
UND
EINORDNUNG
DER
UNTERSUCHUNG
542
I.
POTENZIAL
VON
INTRADISZIPLINAEREN
EINFACHGESETZLICHEN
UNTERSUCHUNGEN
543
II.
DIE
ZUNEHMENDE
BEDEUTUNG
DER
VERFASSUNGSRECHTLICHEN
UEBERPRUEFUNG
VON
BELASTUNGSKUMULATIONEN
544
III.
MEHRWERT
OEKONOMISCHER
ERKENNTNISSE
IN
DER
RECHTLICHEN
ANALYSE
545
IV.
EINORDNUNG
DES
FORSCHUNGSVORHABENS
IN
DEN
GESAMTKONTEXT
ANGESPANNTER
WOHNUNGSMAERKTE
546
LITERATURVERZEICHNIS
549
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