Verfügbarkeit: Praxishandbuch WEG-Verwaltung

Praxishandbuch WEG-Verwaltung: Leitfaden für den zertifizierten Verwalter (§ 26a WEG)

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Bibliographische Detailangaben
Weitere Verfasser:	Fuhrländer, Cathrin (HerausgeberIn), Füllbeck, Massimo (HerausgeberIn)
Format:	Buch
Sprache:	German
Veröffentlicht:	München C.H. Beck 2022
Schlagworte:	Verwalter Wohnungseigentum Deutschland
Online-Zugang:	Inhaltsverzeichnis
Beschreibung:	XXV, 606 Seiten
ISBN:	9783406771705

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245	1	0	\|a Praxishandbuch WEG-Verwaltung \|b Leitfaden für den zertifizierten Verwalter (§ 26a WEG) \|c herausgegeben von Cathrin Fuhrländer, Rechtsanwältin und Massimo Füllbeck, Immobilien-Ökonom (VWA). Bearbeitet von den Herausgebern und Sabine Czudaj-Wendt, Notarfachwirtin [und zahlreichen weiteren]
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adam_text	INHALTSUEBERSICHT VORWORT ........................................................................................................................... V INHALTSVERZEICHNIS ............................................................................................................ IX VERZEICHNIS DER ZUSATZMATERIALIEN .................................................................................. XXIII LITERATURVERZEICHNIS ......................................................................................................... XXV § 1. GRUNDLAGEN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT ...................................................................... 1 § 2. RECHTLICHE GRUNDLAGEN .............................................................................................. 35 § 3. KAUFMAENNISCHE GRUNDLAGEN ...................................................................................... 165 § 4. VERWALTUNG VON WOHNUNGSEIGENTUMSOBJEKTEN ........................................................ 233 § 5. SONDEREIGENTUMSVERWALTUNG ...................................................................................... 449 § 6. TECHNISCHE WOHNUNGSEIGENTUMSVERWALTUNG ............................................................ 533 ANHANG ................................................................................................................................ 583 STICHWORTVERZEICHNIS .......................................................................................................... 603 VII INHALTSVERZEICHNIS VORWORT .......................................................................................................................... V INHALTSUEBERSICHT ............................................................................................................... VII VERZEICHNIS DER ZUSATZMATERIALIEN .................................................................................. XXIII LITERATURVERZEICHNIS ......................................................................................................... XXV § 1. GRUNDLAGEN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT A. LEBENSZYKLUS DER IMMOBILIE ....................................................................................... 2 I. PHASEN DES LEBENSZYKLUS ................................................................................... 2 1. PROJEKTENTWICKLUNG ...................................................................................... 3 2. PROJEKTMANAGEMENT .................................................................................... 4 3. FACILITY MANAGEMENT ................................................................................... 4 II. DEN LEBENSZYKLUS IM BLICK MIT HILFE VON BIM ............................................. 4 B. ABGRENZUNG FACILITY MANAGEMENT, GEBAEUDEMANAGEMENT, MIETE UND WOHNEIGENTUM ..................................................................................................... 6 I. FACILITY MANAGEMENT UND GEBAEUDEMANAGEMENT ............................................ 6 1. FACILITY MANAGEMENT ................................................................................... 6 2. GEBAEUDEMANAGEMENT .................................................................................. 8 II. WOHNEIGENTUM UND MIETE ................................................................................ 11 1. WOHNEIGENTUM ............................................................................................ 11 2. MIETE ............................................................................................................. 12 C. GEBAEUDEPLAENE, BAUZEICHNUNGEN UND BAUBESCHREIBUNGEN ..................................... 14 I. GEBAEUDEPLAENE ..................................................................................................... 14 II. BAUZEICHNUNGEN ................................................................................................ 15 III. BAUBESCHREIBUNGEN ............................................................................................ 16 D. RELEVANTE VERSICHERUNGEN IM IMMOBILIENBEREICH ................................................... 16 I. VERMOEGENSVERSICHERUNGEN ................................................................................ 17 1. HAFTPFLICHTVERSICHERUNG ............................................................................... 17 2. HAUS UND GRUNDBESITZERHAFTPFLICHTVERSICHERUNG ...................................... 17 3. BAUHERRENHAFTPFLICHTVERSICHERUNG .............................................................. 17 4. ARCHITEKTEN-HAFTPFLICHTVERSICHERUNG ......................................................... 18 5. PRIVATE HAFTPFLICHTVERSICHERUNG .................................................................. 18 6. UMWELTSCHADENVERSICHERUNG/GEWAESSERSCHADENHAFTPFLICHTVERSICHERUNG .. 18 7. BETRIEBSHAFTPFLICHTVERSICHERUNG ................................................................... 19 8. VERMOEGENSSCHADEN-HAFTPFLICHTVERSICHERUNG .............................................. 19 9. PLANUNGS UND BAUHAFTPFLICHTVERSICHERUNG ................................................ 19 10. RECHTSSCHUTZVERSICHERUNG ........................................................................... 20 II. SACHVERSICHERUNGEN ........................................................................................... 20 1. VERBUNDENE WOHNGEBAEUDEVERSICHERUNG .................................................... 20 2. VERBUNDENE HAUSRATVERSICHERUNG .............................................................. 20 3. ELEMENTARSCHADENVERSICHERUNG ................................................................... 21 4. BAULEISTUNGSVERSICHERUNG ............................................................................ 21 III. PERSONENVERSICHERUNGEN .................................................................................... 21 E. UMWELT UND ENERGIETHEMEN IM IMMOBILIENBEREICH ............................................ 22 I. ETHIK UND NACHHALTIGKEIT IN DER IMMOBILIENBRANCHE ..................................... 22 II. NACHHALTIGES FACILITY MANAGEMENT ................................................................... 22 1. ENERGIEMANAGEMENT UND RESSOURCENMANAGEMENT .................................. 22 IX 2. NACHHALTIGE BESCHAFFUNG, OEKOLOGISCHE REINIGUNG UND ABFALLMANAGEMENT ................................................................................... 23 3. ZERTIFIZIERUNGSSYSTEM NACH GEFMA 160 ................................................... 25 F. BETEILIGTE DER IMMOBILIENWIRTSCHAF ........................................................................... 26 I. NACHFRAGER ........................................................................................................... 27 1. OEFFENTLICHE HAND ......................................................................................... 27 2. STRATEGISCHE UND INSTITUTIONELLE INVESTOREN ................................................. 27 3. MIETER UND NUTZER ...................................................................................... 29 4. PRIVATE INVESTOREN ......................................................................................... 29 5. WOHNUNGSUNTERNEHMEN .............................................................................. 30 II. UMSETZER ............................................................................................................. 30 1. IMMOBILIENMANAGER/IMMOBILIENMAKLER .................................................... 30 2. FINANZPARTNER ................................................................................................ 30 3. BAUUNTERNEHMEN ......................................................................................... 31 4. PROJEKTMANAGER ............................................................................................. 31 5. OEFFENTLICHE VERWALTUNG ............................................................................... 32 6. ARCHITEKTEN UND INGENIEURE ........................................................................ 32 III. ANBIETER ............................................................................................................... 32 1. PROJEKTENTWICKLER ......................................................................................... 32 2. BAUTRAEGER UND BAUPARTNER ........................................................................... 33 3. GENERALUNTERNEHMER UND GENERALUEBERNEHMER ......................................... 34 4. IMMOBILIENGESELLSCHAFT ................................................................................. 34 § 2. RECHTLICHE GRUNDLAGEN A. UEBERBLICK ..................................................................................................................... 37 B. BUERGERLICHES GESETZBUCH ............................................................................................. 40 I. ALLGEMEINES ......................................................................................................... 40 1. VERBRAUCHER UND UNTERNEHMER .................................................................. 41 2. GESCHAEFTSFAEHIGKEIT ......................................................................................... 42 3. RECHTSGESCHAEFT UND FORMVORSCHRIFTEN ........................................................ 42 4. ZUSTELLUNG VON WILLENSERKLAERUNGEN ........................................................... 45 5. VOLLMACHTEN .................................................................................................. 47 6. FRISTEN ............................................................................................................ 48 7. VERJAEHRUNG ............................................................................................... 48 8. GESCHAEFTSBESORGUNGSVERTRAG UND ALLGEMEINE GESCHAEFTSBEDINGUNGEN ....... 50 9. ERBRECHT ........................................................................................................ 51 II. VERTRAGSRECHT ........................................................................................................ 52 1. ABNAHME DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMS ..................................................... 53 2. MAENGELRECHTE ............................................................................................... 53 III. MIETRECHT ............................................................................................................. 54 1. KLEINE HISTORIE ZUM MIETRECHT ................................................................... 54 2. DIE WICHTIGSTEN NORMEN IM MIETRECHT: §§ 535 -580A BGB .................. 55 3. PRAXISRELEVANTES IM WOHNRAUMMIETRECHT ................................................... 56 IV WERKVERTRAGSRECHT ............................................................................................... 59 V GRUNDSTUECKSRECHT ............................................................................................... 61 1. GRUNDSTUECK .................................................................................................. 61 2. ZUBEHOER ........................................................................................................ 70 3. DER IMMOBILIENKAUFVERTRAG ........................................................................ 71 4. DAS WOHNUNGS UND TEILEIGENTUM IN DER NOTARIELLEN PRAXIS ................... 80 5. DAS ERBBAURECHT ........................................................................................... 86 X C. GRUNDBUCHRECHT .......................................................................................................... 90 I. GRUNDBUCH LESEN UND VERSTEHEN ....................................................................... 90 1. GRUNDBUCH - BEGRIFF UND BEDEUTUNG ........................................................ 90 2. EINSICHT IN DAS GRUNDBUCH .......................................................................... 90 3. AUFBAU DES GRUNDBUCHES ............................................................................ 93 4. AUFSCHRIFT (TITELBLATT) ................................................................................... 93 5. DAS BESTANDSVERZEICHNIS ............................................................................... 93 6. ERSTE ABTEILUNG ............................................................................................. 94 7. ZWEITE ABTEILUNG ........................................................................................ 95 8. DRITTE ABTEILUNG .......................................................................................... 96 II. RECHTE IN ABTEILUNG II UND DEREN BEDEUTUNG ................................................ 96 1. GRUNDDIENSTBARKEIT ...................................................................................... 96 2. BESCHRAENKTE PERSOENLICHE DIENSTBARKEITEN .................................................. 97 3. WOHNUNGSRECHT ............................................................................................ 97 4. DAUERWOHN UND DAUERNUTZUNGSRECHT ...................................................... 98 5. NIESSBRAUCH .................................................................................................. 98 6. REALLASTEN ..................................................................................................... 99 7. VORMERKUNG ................................................................................................. 99 8. VORKAUFSRECHT ............................................................................................... 100 9. ERBBAURECHT .................................................................................................. 102 10. VERMERKE ...................................................................................................... 103 11. WIDERSPRUECHE ............................................................................................... 105 III. RECHTE IN ABTEILUNG III UND DEREN BEDEUTUNG .............................................. 106 1. GRUNDSCHULD ALS SICHERUNGSMITTEL ............................................................... 106 2. BUCHGRUNDSCHULD ........................................................................................ 107 3. BRIEFGRUNDSCHULD .......................................................................................... 107 4. HYPOTHEK ..................................................................................................... 108 5. VERKEHRSHYPOTHEK ........................................................................................ 108 6. SICHERUNGSHYPOTHEK .................................................................................... 108 7. RENTENSCHULD ............................................................................................... 109 IV. GRUNDBUCHVERFAHREN .......................................................................................... 109 1. ANTRAGSVERFAHREN (§ 13 GBO) .................................................................... 109 2. EINIGUNGSGRUNDSATZ ...................................................................................... 109 3. BEWILLIGUNGSVERFAHREN (§19 GBO) ............................................................ 110 4. GRUNDBUCHBERICHTIGUNG (§ 22 GBO) ........................................................ 110 V RANGFOLGE ........................................................................................................... 111 1. LOCUS UND TEMPUSPRINZIP ......................................................................... 111 2. BEDEUTUNG DER RANGFOLGE ........................................................................... 111 3. AENDERUNG DER RANGFOLGE ............................................................................ 111 4. RANGVORBEHALT .............................................................................................. 112 D. WOHNUNGSEIGENTUMSGESETZ ........................................................................................ 112 E. RECHTSDIENSTLEISTUNGSGESETZ ........................................................................................ 113 F. ZWECKENTFREMDUNGSRECHT ........................................................................................... 115 G. MAKLER UND BAUTRAEGERVERORDNUNG ............................................................................ 115 I. GEWERBEERLAUBNIS (§ 34C GEWO) ..................................................................... 116 II. GEWERBEANMELDUNG (§ 14 GEWO) ................................................................... 117 III. VERPFLICHTUNGEN NACH DER MAKLER UND BAUTRAEGERVERORDNUNG (MABV) ........ 117 H. BETRIEBSKOSTENVERORDNUNG ......................................................................................... 119 I. HEIZKOSTENVERORDNUNG ................................................................................................ 122 I. WAS SIND HEIZKOSTEN? ........................................................................................ 122 XI II. WAS SIND WARMWASSERKOSTEN? ............................................................................. 123 III. ERMITTLUNG UND ABRECHNUNG DER KOSTEN ......................................................... 123 1. BRENNSTOFF BZW. WAERMEKOSTEN ................................................................... 123 2. GAS ODER WAERMELIEFERUNG MIT JAHRESABRECHNUNG DES VERSORGERS ............ 124 3. ABWEICHENDE ZEITRAEUME VON RECHNUNGEN .............................................. 124 4. KOSTEN DER WASSERERWAERMUNG BEI VERBUNDENEN ANLAGEN ......................... 125 IV. WIE WERDEN DIE HEIZKOSTEN VERTEILT? ................................................................ 125 V ZWISCHENABLESUNG UND KOSTENVERTEILUNG BEI NUTZERWECHSEL ......................... 126 VI. ERFASSUNGSGERAETE .................................................................................................. 127 VII. NOVELLIERUNG DER HEIZKOSTENVERORDNUNG ......................................................... 128 J. TRINKWASSERVERORDNUNG ............................................................................................... 129 I. WARUM MUSS DIE WEG EINE LEGIONELLENPRUEFUNG DURCHFUHREN? ................... 130 II. WELCHE PFLICHTEN HAT DIE WEG, WENN EINE UEBERPRUEFUNG DURCHGEFUEHRT WERDEN MUSS? .................................................................................................. 131 K. WOHNFLAECHENVERORDNUNG ............................................................................................ 132 L. GRUNDZUEGE DES MIETPROZESS UND ZWANGSVOLLSTRECKUNGSRECHTS .............................. 134 I. DER MIETPROZESS .................................................................................................. 134 II. DIE ZWANGSVOLLSTRECKUNG ................................................................................... 136 M. NACHBARRECHT ............................................................................................................... 137 I. WANN KANN DER WOHNUNGSEIGENTUEMER ANSPRUECHE GELTEND MACHEN? .............. 138 II. WANN KANN DIE WOHNUNGSEIGENTUEMERGEMEINSCHAFT ANSPRUECHE GELTEND MACHEN? .......................................................................................................... 139 N. GEBAEUDEENERGIEGESETZ ................................................................................................ 140 O. INFORMATIONSPFLICHTEN DES VERWALTERS ......................................................................... 147 I. DIENSTLEISTUNGS-INFORMATIONSPFLICHTEN-VERORDNUNG ......................................... 147 II. TELEMEDIENGESETZ ............................................................................................... 148 III. PREISANGABENVERORDNUNG .................................................................................... 150 IV. DATENSCHUTZGRUNDVERORDNUNG ........................................................................... 150 1. INFORMATIONSPFLICHTEN (§13 DS-GVO) ..................................................... 150 2. AUSKUNFTSPFLICHTEN (§15 DS-GVO) ........................................................... 151 3. LOESCHEN VON DATEN (§17 DS-GVO) ......................................................... 151 4. AUFTRAGSDATENVERARBEITUNG (§§28, 29 DS-GVO) ...................................... 151 5. VERZEICHNIS VON VERARBEITUNGSTAETIGKEITEN (§ 30 DS-GVO) ....................... 151 6. PRAXISFAELLE AUS DER WEG-VERWALTUNG ......................................................... 151 P. GEBAEUDE-ELEKTROMOBILITAETSINFRASTRUKTUR-GESETZ ....................................................... 154 Q. ZERTIFIZIERTER-VERWALTER-PRUEFUNGSVERORDNUNG ........................................................... 156 I. GESETZLICHE DEFINITION ....................................................................................... 156 II. ANSPRUCH AUF BESTELLUNG EINES ZERTIFIZIERTEN VERWALTERS GEMAESS § 19 ABS. 2 NR. 6 WEG .................................................................................................... 157 III. UEBERGANGSREGELUNGEN ......................................................................................... 157 IV. EINZELNE REGELUNGEN DER VERORDNUNG ............................................................. 157 1. GEGENSTAND DER PRUEFUNG (§ 1 ZERTVERWV) ............................................. 157 2. WER KANN DIE PRUEFUNG ABNEHMEN? (§ 2 ZERTVERWV) ............................... 157 3. WIE SETZT SICH DIE PRUEFUNG ZUSAMMEN? (§ 3 ZERTVERWV) ......................... 158 4. BEWERTUNG DER PRUEFUNG (§ 5 ZERTVERWV) ................................................. 158 5. WANN SIND NATUERLICHE PERSONEN VON DER PRUEFUNGSPFLICHT BEFREIT (§ 7 ZERTVERWV)? .................................................................................... 158 6. WANN DUERFEN SICH JURISTISCHE PERSONEN UND PERSONENGESELLSCHAFTEN ALS ZERTIFIZIERTER VERWALTER BEZEICHNEN (§ 8 ZERTVERWV)? .......................... 159 XII 7. WELCHE PERSONEN SIND NICHT VON DER ZERTIFIZIERUNG BETROFFEN? ............... 161 8. BEISPIELE ZUR ERMITTLUNG, WELCHE BESCHAEFTIGTEN DIE PRUEFUNG DURCHFUHREN MUESSEN ................................................................................ 161 9. WAS PASSIERT BEI STREITFAELLEN? ........................................................................ 164 10. ANWENDUNG DES § 8 ZERTVERWV AUF EINZELKAUFINANN/EINZELUNTERNEHMEN? ................................................. 164 § 3. KAUFMAENNISCHE GRUNDLAGEN A. EINFUEHRUNG ................................................................................................................. 166 B. KAUFMAENNISCHES BASISWISSEN IN DER WEG-VERWALTUNG .......................................... 167 C. ALLGEMEINE KAUFMAENNISCHE GRUNDLAGEN ................................................................... 169 I. FUNKTION DES RECHNUNGSWESENS ....................................................................... 169 II. GRUNDZUEGE ORDNUNGSMAESSIGER BUCHFUEHRUNG .................................................... 173 1. RAHMENGRUNDSAETZE ...................................................................................... 173 2. ABGRENZUNGSGRUNDSAETZE ............................................................................... 175 3. ERGAENZENDE GRUNDSAETZE ............................................................................... 175 III. EXTERNES UND INTERNES RECHNUNGSWESEN ......................................................... 177 1. GRUNDBEGRIFFE .............................................................................................. 178 2. EINZAHLUNGEN UND AUSZAHLUNGEN .............................................................. 179 3. EINNAHMEN UND AUSGABEN ......................................................................... 179 4. ERTRAEGE UND AUFWENDUNGEN ....................................................................... 179 5. LEISTUNGEN UND KOSTEN ............................................................................... 180 6. UEBERLEITUNG VON ERTRAEGEN UND AUFWENDUNGEN DES EXTERNEN RECHNUNGSWESENS IN LEISTUNGEN UND KOSTEN DES INTERNEN RECHNUNGSWESENS .................................................................................... 180 D. SPEZIELLE KAUFMAENNISCHE GRUNDLAGEN DES WEG-VERWALTERS ................................... 182 I. ALLGEMEINES ........................................................................................................ 182 1. KOSTENVERTEILUNG ......................................................................................... 182 2. AENDERUNG DER KOSTENVERTEILUNG NACH § 16 ABS. 2 WEG ......................... 183 II. WIRTSCHAFTSPLAN (§ 28 ABS. 1 WEG) ................................................................. 185 1. INHALT UND FORM ......................................................................................... 187 2. ZEITRAUM UND ANSPRUCH AUF ERSTELLUNG ..................................................... 188 3. FAELLIGKEIT DER VORSCHUESSE UND FORTGELTUNG ................................................. 189 III. SONDERUMLAGE UND ERHALTUNGSRUECKLAGE ............................................................ 191 1. ERHALTUNGSRUECKLAGE UND SONSTIGE RUECKLAGEN ............................................. 191 2. SONDERUMLAGE .............................................................................................. 194 3. DARLEHENSAUFNAHME ..................................................................................... 196 IV. JAHRESABRECHNUNG UND VERMOEGENSBERICHT ........................................................ 198 1. JAHRESABRECHNUNG ......................................................................................... 198 2. VERMOEGENSBERICHT ........................................................................................ 208 V KAUFMAENNISCHE VERWALTUNG UND INKASSO ......................................................... 210 1. KONTENFUEHRUNG ............................................................................................ 211 2. MAHNWESEN DES VERWALTERS ......................................................................... 212 E. SPEZIELLE KAUFMAENNISCHE GRUNDLAGEN DES MIETVERWALTERS (SONDEREIGENTUMSVERWALTERS) ............................................................................... 218 I. RECHNUNGSWESEN: UNTERSCHIEDE ZWISCHEN MIETE UND WEG ........................ 218 II. BEWIRTSCHAFTUNG ................................................................................................. 221 1. AUFGABEN IM BEREICH DER BEWIRTSCHAFTUNG ............................................... 221 2. BUDGETPLANUNG UND -STEUERUNG ................................................................. 222 3. TECHNISCHE AUFGABEN ................................................................................... 226 XIII III. BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG ................................................................................. 226 IV. NEUES ZUM THEMA YYBETRIEBSKOSTEN ............................................................... 229 1. DIE HEIZKOSTENNOVELLIERUNG ....................................................................... 229 2. ABSCHAFFUNG DES NEBENKOSTENPRIVILEGS DURCH DAS TELEKOMMUNIKATIONSMODERNISIERUNGSGESETZ .......................................... 230 § 4. VERWALTUNG VON WOHNUNGSEIGENTUMSOBJEKTEN A. BEGRIFFSDEFINITIONEN, GRUNDBEGRIFFE UND SYSTEM DER WEG .................................... 236 I. BEGRIFFSDEFINITIONEN ........................................................................................... 236 II. GRUNDBEGRIFFE ..................................................................................................... 239 III. SYSTEM UND ORGANE DER WEG-VERWALTUNG ..................................................... 243 IV. WESENTLICHE VERAENDERUNGEN SEIT DEM 1.12.2020 (WEG-REFORM) ............... 247 1. BAULICHE VERAENDERUNG .................................................................................. 249 2. ERFUELLUNGSGEHILFEN DER WOHNUNGSEIGENTUEMERGEMEINSCHAFT ...................... 249 3. MANGELHAFTE BESCHLUSSDURCHFUEHRUNG ............................................................. 250 4. VERSTOSS GEGEN ORDNUNGSMAESSIGE VERWALTUNG ............................................. 250 5. ZWECKBESTIMMUNGSWIDRIGE NUTZUNG ........................................................ 250 B. BEGRUENDUNG VON WOHNUNGSEIGENTUM ....................................................................... 251 I. GRUNDLAGEN ......................................................................................................... 251 1. BERECHNUNG DER MITEIGENTUMSANTEILE ........................................................ 252 2. AUFTEILUNGSPLAN ............................................................................................. 253 3. ABGESCHLOSSENHEITSBESCHEINIGUNG ............................................................... 254 4. ALLGEMEINE VERWALTUNGSVORSCHRIFT FUER DIE AUSSTELLUNG VON BESCHEINIGUNGEN NACH DEM WOHNUNGSEIGENTUMSGESETZ (AVA) ............... 255 5. ENTSTEHUNG DER WOHNUNGSEIGENTUEMERGEMEINSCHAFT ................................. 255 6. ZUSAMMENFASSUNG DER WESENTLICHEN PUNKTE ............................................. 260 II. MIETRECHTE BEI DER UMWANDLUNG VON WOHNUNGSEIGENTUM .......................... 260 1. DAS GESETZLICHE VORKAUFRECHT (§ 577 BGB) ................................................... 261 2. KUENDIGUNGSBESCHRAENKUNG BEI UMWANDLUNG (§ 577A BGB) ..................... 261 3. BESONDERHEIT: YYMUENCHENER MODELL ......................................................... 264 C. TEILUNGSERKLAERUNG UND GEMEINSCHAFTSORDNUNG ........................................................ 264 I. ALLGEMEINES ......................................................................................................... 264 II. TEILUNGSERKLAERUNG ............................................................................................... 265 1. FORM ............................................................................................................. 265 2. BESTANDTEILE .................................................................................................. 265 3. ERKLAERUNGSINHALT ........................................................................................... 265 4. BEGRUENDUNG VON SONDEREIGENTUM ............................................................. 266 5. AENDERUNGSMOEGLICHKEITEN ............................................................................ 267 6. ZWECKBESTIMMUNGEN .................................................................................. 268 III. GEMEINSCHAFTSORDNUNG ....................................................................................... 270 1. ALLGEMEINE REGELUNGSINHALTE ...................................................................... 270 2. GEBRAUCHSRECHTE .......................................................................................... 271 3. REGELUNGEN DER ZUSTAENDIGKEIT UND DEREN AUSLEGUNG .............................. 277 4. UNTERGEMEINSCHAFTEN ................................................................................... 282 5. OEFTHUNGSKLAUSEL ........................................................................................... 284 D. ABGRENZUNG SONDER UND GEMEINSCHAFTSEIGENTUM ................................................ 287 I. ALLGEMEINES ......................................................................................................... 287 II. SONDEREIGENTUM ................................................................................................. 287 1. RAEUME .......................................................................................................... 287 2. GEBAEUDEBESTANDTEILE .................................................................................... 289 3. ERKLAERUNGEN IN DER GEMEINSCHAFTSORDNUNG ................................................ 290 XIV III. GEGENSTAND DES GEMEINSCHAFTLICHEN EIGENTUMS .............................................. 290 1. ABGRENZUNG ZUM SONDEREIGENTUM ............................................................ 291 2. ZUSTAENDIGKEIT ZUR ERHALTUNG DES GEMEINSCHAFTLICHEN EIGENTUMS ............ 296 3. SONDERNUTZUNGSRECHTE ................................................................................. 296 E. AUFGABEN UND PFLICHTEN DES VERWALTERS ..................................................................... 297 I. QUALIFIKATION UND PERSON DES VERWALTERS ......................................................... 297 1. GESETZLICHE QUALIFIKATIONEN ............................................................................. 297 2. PERSOENLICHE QUALIFIKATIONEN ........................................................................ 300 3. SONSTIGE VORAUSSETZUNGEN ............................................................................ 301 II. AKQUISE VON NEUEN WOHNUNGSEIGENTUMSGEMEINSCHAFTEN .............................. 301 1. WAS BEDEUTET AKQUISE? ................................................................................ 301 2. IST AKQUISE BEI EINEM HAUSVERWALTUNGSUNTERNEHMEN UEBERHAUPT NOTWENDIG? ............................................................................................... 302 3. WIE MACHE ICH DEN KUNDEN AUF MICH AUFMERKSAM? ............................... 304 4. WIE KANN ICH DEN KUNDEN UEBERZEUGEN? .................................................... 304 5. GENAUSO WICHTIG IST DIE KUNDENBINDUNG! ................................................. 305 III. BESTELLUNG, BESTELLUNGSZEITRAUM UND UEBERNAHME EINER WEG ...................... 306 1. VERWALTERBESTELLUNG ..................................................................................... 306 2. BESTELLUNGSZEITRAUM ..................................................................................... 307 3. DER ZERTIFIZIERTE VERWALTER ........................................................................... 308 4. WAS SOLLTE DER VERWALTER BEI DER UEBERNAHME EINER WEG BEACHTEN? ...... 309 IV. DER VERWALTERVERTRAG (ABSCHLUSS, INHALT UND BESONDERHEITEN) ....................... 310 1. ABSCHLUSS ...................................................................................................... 310 2. INHALT ............................................................................................................ 310 3. BESONDERHEITEN ............................................................................................ 311 4. BEENDIGUNG DES VERWALTERVERTRAGS ............................................................. 312 V ALLGEMEINE AUFGABEN UND BEFUGNISSE DES VERWALTERS ..................................... 312 1. GRUNDSAETZLICHES ................................................................................................... 312 2. STELLUNG DES VERWALTERS ................................................................................ 312 3. RECHTE UND PFLICHTEN DES VERWALTERS ......................................................... 313 VI. VERGUETUNG DES VERWALTERS ................................................................................... 325 1. ALLGEMEIN .................................................................................................... 325 2. WAS IST EINE ANGEMESSENE VERWALTERVERGUETUNG? ......................................... 325 3. PAUSCHALVERGUETUNG ODER STUNDENLOHN? ...................................................... 326 4. BERECHNUNG DER GEBUEHREN ......................................................................... 329 VII. HAFTUNG DES VERWALTERS ..................................................................................... 330 1. HAFTUNGSGEFAHREN DURCH GESETZLICHE AUFGABEN .......................................... 330 2. HAFTUNG AUS BESTELLUNG UND VERTRAG .......................................................... 332 3. RECHTSFOLGEN DER PFLICHTVERLETZUNG ............................................................ 333 4. BESCHRAENKUNG DER HAFTUNG ......................................................................... 333 VIII. VERSICHERUNGEN DES VERWALTERS ........................................................................... 334 1. PFLICHTVERSICHERUNG DES VERWALTERS ............................................................. 334 2. MARKTUEBLICHE VERSICHERUNGEN ..................................................................... 335 3. INTERESSANTE URTEILE: YYPFLICHTVERLETZUNG DES VERWALTERS ........................... 336 IX. BEENDIGUNG DER VERWALTERTAETIGKEIT .................................................................... 337 1. GRUNDSAETZLICHES ................................................................................................... 337 2. ABBERUFUNG DES VERWALTERS ......................................................................... 338 3. AMTSNIEDERLEGUNG DURCH DEN VERWALTER .................................................... 339 4. WAS HAT DER VERWALTER NACH ENDE SEINER AMTSZEIT NOCH ZU TUN? ............ 339 5. AUCH INTERESSANT ZU WISSEN ......................................................................... 340 6. FAZIT .............................................................................................................. 340 XV X. KONFLIKT-, BESCHWERDE UND SOZIALMANAGEMENT ............................................. 340 1. KONFLIKTMANAGEMENT ................................................................................... 340 2. BESCHWERDEMANAGEMENT .............................................................................. 343 3. SOZIALMANAGEMENT ....................................................................................... 347 F. ORDNUNGSGEMAESSE VERWALTUNG UND BENUTZUNG ......................................................... 348 I. ALLGEMEINES ......................................................................................................... 348 II. ANSPRUCH AUF ORDNUNGSGEMAESSE VERWALTUNG ..................................................... 350 III. ANSPRUCH AUF ORDNUNGSGEMAESSE BENUTZUNG ..................................................... 350 G. LEHRE VON DEN BESCHLUESSEN ......................................................................................... 351 I. GRUNDLAGEN ......................................................................................................... 351 1. BEGRIFF UND INHALT DES BESCHLUSSES ............................................................. 351 2. ZUSTANDEKOMMEN UND WIRKUNG DES BESCHLUSSES ..................................... 352 3. BESCHLUSSARTEN .............................................................................................. 354 II. BESCHLUSSKOMPETENZEN ....................................................................................... 355 1. GRUNDLAGEN .................................................................................................. 355 2. GESETZLICHE BESCHLUSSKOMPETENZEN IM EINZELNEN ..................................... 356 III. BESCHLUSSMEHRHEITEN .......................................................................................... 362 IV. BESCHLUSSUMSETZUNG ........................................................................................... 363 V EINTRAGUNG VON BESCHLUESSEN IN DAS GRUNDBUCH .............................................. 364 VI. WIRKUNG VON ALTVEREINBARUNGEN UND ALTBESCHLUESSEN ..................................... 365 VII. MUSTERBESCHLUESSE ................................................................................................. 365 H. BAULICHE VERAENDERUNG IN DER WEG ........................................................................... 367 I. ALLGEMEINES ......................................................................................................... 367 II . DIE GRUNDSTRUKTUR DES § 20 WEG .................................................... 368 II I. DIE BAULICHE VERAENDERUNG IM EINZELNEN ........................................... 370 1. § 20 ABS. 1 WEG ALS ZENTRALNORM ............................................................ 370 2. DIE PRIVILEGIERUNG NACH § 20 ABS. 2 WEG .............................................. 372 3. SONSTIGER ANSPRUCH AUF GESTATTUNG (§ 20 ABS. 3 WEG) .......................... 380 4. GRENZEN BAULICHER VERAENDERUNGEN (§ 20 ABS. 4 WEG) ........................... 381 IV . DIE KOSTENFOLGE FUER BAULICHE VERAENDERUNGEN NACH § 21 WEG ..... 383 1. KOSTEN BEI EINER VERLANGTEN BAULICHEN VERAENDERUNG (§21 ABS. 1 WEG) 384 2. KOSTEN EINER BAULICHEN VERAENDERUNG DER GEMEINSCHAFT (§21 ABS. 2 WEG) ........................................................................................................ 384 3. KOSTEN ANDERER BAULICHER VERAENDERUNGEN .................................................. 387 4. NACHTRAEGLICHE BETEILIGUNG AN DEN NUTZUNGEN (§21 ABS. 4 WEG) ........ 388 5. ABWEICHENDE KOSTENVERTEILUNG (§21 ABS. 5 WEG) ................................. 389 6. AUFGABEN FUER DEN VERWALTER ........................................................................ 390 I. RECHTE UND PFLICHTEN DER WOHNUNGSEIGENTUEMER ..................................................... 391 I. ALLGEMEINES ......................................................................................................... 391 II. DIE NEUE STRUKTUR DES WOHNUNGSEIGENTUMSGESETZES ...................................... 391 III. PFLICHTEN DER WOHNUNGSEIGENTUEMER ................................................................. 392 1. EINHALTUNG VON GESETZEN, VEREINBARUNGEN UND BESCHLUESSEN ................... 392 2. FINANZIERUNG DES GEMEINSCHAFTLICHEN EIGENTUMS ...................................... 395 3. VERTRETUNG DER VERWALTERLOSEN GEMEINSCHAFT DER WOHNUNGSEIGENTUEMER . 395 4. QUOTALE AUSSENHAFTUNG ............................................................................... 396 IV. RECHTE DER WOHNUNGSEIGENTUEMER .................................................................... 396 1. ANSPRUCH AUF ORDNUNGSMAESSIGE VERWALTUNG .............................................. 396 2. INFORMATIONSRECHTE ....................................................................................... 398 3. ANSPRUCH AUF BAULICHE VERAENDERUNG ........................................................... 398 4. UNTERLASSUNGS UND BESEITIGUNGSANSPRUECHE ................................................ 398 XVI J. RECHTE UND PFLICHTEN DES VERWALTUNGSBEIRATS .......................................................... 399 I. ALLGEMEINES ........................................................................................................ 399 II. ZUSAMMENSETZUNG UND BESTELLDAUER DES VERWALTUNGSBEIRATS .......................... 400 1. ZUSAMMENSETZUNG DES VERWALTUNGSBEIRATS ................................................. 400 2. BESTELLDAUER UND BEENDIGUNG DES AMTES .................................................. 401 III. AUFGABEN DES VERWALTUNGSBEIRATS ....................................................................... 401 1. PRUEFUNGSPFLICHTEN DES VERWALTUNGSBEIRATS .................................................. 401 2. HANDLUNGSPFLICHTEN DES VERWALTUNGSBEIRATS ................................................ 402 3. VERTRETUNGSMACHT DES VORSITZENDEN DES VERWALTUNGSBEIRATS (§ 9B ABS. 2 WEG) ....................................................................................................... 402 IV. HAFTUNG DES VERWALTUNGSBEIRATS UND BESCHRAENKUNG IN § 29 ABS. 3 WEG .... 403 K. DIE WOHNUNGSEIGENTUEMERVERSAMMLUNG .................................................................. 404 I. TEILNAHMEPFLICHT AN DER WOHNUNGSEIGENTUEMERVERSAMMLUNG? ....................... 404 II. VORBEREITUNG DER WOHNUNGSEIGENTUEMERVERSAMMLUNG ................................... 405 1. ORGANISATION DER EIGENTUEMERVERSAMMLUNG ................................................ 406 2. FACHLICHE PLANUNG ....................................................................................... 407 III. FORMALIEN ZUR WOHNUNGSEIGENTUEMERVERSAMMLUNG ......................................... 408 1. STIMMRECHTE DER WOHNUNGS UND TEILEIGENTUEMER ................................... 409 2. STIMMRECHT DES VERWALTERS ......................................................................... 409 3. YYDIGITALE EIGENTUEMERVERSAMMLUNG .......................................................... 410 4. WER MUSS ZUR EIGENTUEMERVERSAMMLUNG EINGELADEN WERDEN? .................. 411 5. WER LAEDT ZUR EIGENTUEMERVERSAMMLUNG EIN? .............................................. 412 6. EINLADUNGSFFIST .............................................................................................. 413 7. FORM DER EINLADUNG .................................................................................... 415 8. ZEITPUNKT DER EIGENTUEMERVERSAMMLUNG .................................................... 416 9. ORT DER EIGENTUEMERVERSAMMLUNG .............................................................. 418 10. NICHTOEFFENTLICHKEITSPRINZIP ......................................................................... 420 11. VERTRETUNG .................................................................................................... 421 12. TAGESORDNUNG ............................................................................................... 423 13. BESCHLUSSFAEHIGKEIT ........................................................................................ 425 14. ABSTIMMUNGSMETHODEN ............................................................................... 426 15. FORMALE MAENGEL IN DER EIGENTUEMERVERSAMMLUNG ..................................... 426 IV. NACHBEREITUNG DER WOHNUNGSEIGENTUEMERVERSAMMLUNG ................................. 427 1. NIEDERSCHRIFT UND BESCHLUSS-SAMMLUNG .................................................... 427 2. ERSTELLUNG DER NIEDERSCHRIFT ........................................................................ 427 3. DIE BESCHLUSS-SAMMLUNG ............................................................................ 430 4. CHECKLISTE .................................................................................................... 432 V BESONDERHEITEN IM ZUSAMMENHANG MIT COVID-19 ..................................... 432 1. SONDERGESETZE ............................................................................................... 432 2. EIGENTUEMERVERSAMMLUNG ............................................................................ 433 L. GERICHTLICHE VERFAHREN IN WOHNUNGSEIGENTUMSANGELEGENHEITEN ........................... 433 I. GERICHTLICHE ZUSTAENDIGKEITEN ............................................................................ 434 II. STREITIGKEITEN GEMAESS § 43 WEG ...................................................................... 434 1. STREITIGKEITEN DER EIGENTUEMER UNTEREINANDER (§ 43 ABS. 2 NR. 1 WEG) . 434 2. STREITIGKEITEN ZWISCHEN DER WOHNUNGSEIGENTUEMERGEMEINSCHAFT UND DEN WOHNUNGSEIGENTUEMERN (§ 43 ABS. 2 NR. 2 WEG) ................................... 434 3. KLAGEN GEGEN DEN VERWALTER (§ 43 ABS. 2 NR. 3 WEG) ........................... 435 4. BESCHLUSSKLAGEN (§ 43 ABS. 2 NR. 4 IVM § 44 WEG) ............................... 435 5. KLAGEN GEGEN MIETER ................................................................................... 435 6. UNTERLASSUNGSKLAGEN IM NACHBARRECHT ...................................................... 436 III. PROZESSBETEILIGTE .................................................................................................. 436 XVII IV. GERICHTSVERFAHREN ............................................................................................... 438 1. STREITIGKEITEN DER EIGENTUEMER UNTEREINANDER (§ 43 ABS. 2 NR. 1 WEG) . 438 2. STREITIGKEITEN ZWISCHEN DER WOHNUNGSEIGENTUEMERGEMEINSCHAFT UND DEN WOHNUNGSEIGENTUEMERN (§ 43 ABS. 2 NR. 2 WEG) ................................... 439 3. KLAGEN GEGEN DEN VERWALTER (§ 43 ABS. 2 NR. 3 WEG) ........................... 439 4. BESCHLUSSKLAGEN (§ 43 ABS. 2 NR. 4 IVM § 44 WEG) ............................... 440 5. DULDUNGSKLAGEN GEGENUEBER DRITTEN (§15 WEG) ..................................... 441 6. RECHTSKRAFTERSTRECKUNG ................................................................................. 444 7. STREITVERKUENDUNG .......................................................................................... 445 V KOSTEN DES RECHTSSTREITS ..................................................................................... 445 1. VERFAHRENSKOSTEN .......................................................................................... 445 2. PROZESSKOSTENHILFE ......................................................................................... 446 VI. ANFECHTUNGSKLAGE ............................................................................................... 447 § 5. SONDEREIGENTUMSVERWALTUNG A. EINFUEHRUNG ................................................................................................................. 450 I. SEPARATER VERWALTERVERTRAG ................................................................................ 450 II. UNTERSCHIEDE ZWISCHEN WEG UND MIETVERWALTUNG ...................................... 451 1. VERMIETUNG .................................................................................................. 451 2. BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG ........................................................................... 451 3. HAUSORDNUNG ............................................................................................... 452 B. MIETENBUCHHALTUNG .................................................................................................... 452 I. GRUNDLAGEN ......................................................................................................... 452 II. DIE BILANZ ............................................................................................................ 452 1. AUFLOESUNG DER BILANZ IN KONTEN ................................................................ 453 2. GRUNDLAGEN BUCHUNGSSAETZE .......................................................................... 454 III. DIE GEWINN UND VERLUSTRECHNUNG ................................................................... 455 IV. SOLLSTELLUNG VON MIETEN .................................................................................... 455 V UMBUCHUNG DER MIETENVORAUSZAHLUNGEN AM JAHRESENDE ............................... 456 VI. ERLOESSCHMAELERUNGEN ........................................................................................... 456 VII. UNEINBRINGLICHE MIETFORDERUNGEN ................................................................... 456 VIII. BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG ................................................................................ 457 IX. ERFASSUNG DIVERSER BETRIEBSKOSTEN ...................................................................... 457 X. AKTIVIERUNG ZUM JAHRESENDE .............................................................................. 458 XL ABRECHNUNG DER BETRIEBSKOSTEN ........................................................................ 458 C. MAHNWESEN UND GGF. GERICHTLICHE GELTENDMACHUNG OFFENER FORDERUNGEN ........... 459 I. DAS AUSSERGERICHTLICHE MAHNVERFAHREN ............................................................. 460 II. DAS GERICHTLICHE MAHNVERFAHREN ....................................................................... 462 D. ERSTELLUNG DER BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG ................................................................. 462 I. DIE BETRIEBSKOSTEN UND DEREN VEREINBARUNG .................................................. 463 II. DIE BETRIEBSKOSTENARTEN .................................................................................... 464 III. DER VERTEILERSCHLUESSEL .......................................................................................... 466 IV. FORMALIEN DER BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG ........................................................ 467 1. AUSSCHLUSSFRIST DER BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG ............................................ 467 2. INHALTLICHE ANFORDERUNGEN AN DIE BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG .................. 469 E. BEAUFTRAGUNG, UEBERWACHUNG UND PRUEFUNG VON REPARATUREN INNERHALB DER WOHNUNG ............................................................................................................... 471 F. ABSCHLUSS VON MIETVERTRAEGEN ..................................................................................... 475 I. IST EINE VORHERIGE GEMEINSAME WOHNUNGSBESICHTIGUNG SINNVOLL? .................. 475 II. SIND SELBSTAUSKUENFTE NOCH ERLAUBT? ................................................................... 476 XVIII III. WELCHES VERTRAGSFORMULAR IST DAS BESTE? ............................................................ 477 IV. WEN TRAGE ICH ALS VERMIETER EIN? ....................................................................... 478 V. WEN TRAGE ICH ALS MIETER EIN? ............................................................................ 478 VI. GEBE ICH DIE WOHNUNGSGROESSE AN? .................................................................... 479 VII. WELCHE MIETE UND KAUTION LEGE ICH FEST? ........................................................ 479 VIII. KANN ICH TIERHALTUNG VERBIETEN? ....................................................................... 480 IX. WAS IST BEI DER KLEINREPARATURKLAUSEL ZU BEACHTEN? ......................................... 482 X. GEHOERT ZUR WOHNUNG EIN STELLPLATZ (GARAGE)? ................................................. 483 XL HAUSORDNUNG ...................................................................................................... 484 G. ENTGEGENNAHME VON KUENDIGUNGEN ........................................................................... 484 I. EINHALTUNG DER FORM UEBERPRUEFEN ..................................................................... 484 II. KUENDIGUNGSFRIST UND KUENDIGUNGSGRUND PRUEFEN .............................................. 485 III. DIE KUENDIGUNGSBESTAETIGUNG ............................................................................... 485 IV. § 545 BGB .......................................................................................................... 486 V. BESICHTIGUNG DER WOHNUNG MIT MIETINTERESSENTEN ......................................... 487 VI. DIE KAUTION ....................................................................................................... 487 H. UEBERGABE/UEBERNAHME DER WOHNUNG BEI MIETERWECHSELN ..................................... 488 I. UEBERGABE DER WOHNUNG BEI EINZUG ................................................................ 488 II . UEBERNAHME DER WOHNUNG BEI AUSZUG .......................................... 489 1. MAENGEL ERKENNEN ........................................................................................ 490 2. MAENGEL EINTRAGEN ........................................................................................ 491 II I. SCHOENHEITSREPARATUREN .......................................................................... 492 1. INHALT UND UMFANG ..................................................................................... 492 2. WER MUSS SCHOENHEITSREPARATUREN EIGENTLICH DURCHFUHREN? ....................... 492 3. UND WIE IST DAS BEI SCHAEDEN? ..................................................................... 497 4. FRISTSETZUNG NICHT VERGESSEN! ....................................................................... 498 5. DIE ENTSCHEIDUNG DES BUNDESGERICHTSHOFS VOM 8.7.2020 ....................... 498 6. WELCHEN ZUSTAND MUESSEN VERMIETER BEI VERTRAGSENDE AKZEPTIEREN? ....... 500 7. KOENNEN VERMIETER DIE GESETZLICHE RENOVIERUNGSPFLICHT NACH § 535 BGB VERHINDERN? .................................................................................... 501 8. BEREICHERUNGSANSPRUCH DES MIETERS ............................................................ 501 IV . BAULICHE VERAENDERUNGEN DES MIETERS ................................................. 502 V. UEBERNAHME VOM VORMIETER ............................................................................. 504 I. KUENDIGUNG GEGENUEBER MIETERN ................................................................................. 504 I. KUENDIGUNG AUFGRUND ZAHLUNGSVERZUGS ............................................................. 504 1. FALL 1: § 543 ABS. 2 S. 1 NR. 3 BUCHST, B UND BUCHST, A ALT. 1 BGB ....... 505 2. FALL 2: § 543 ABS. 2 S. 1 NR. 3 BUCHST, A ALT. 2 BGB .............................. 505 3. UEBUNGSFAELLE ZU FALL 1 UND FALL 2 ................................................................. 505 4. WICHTIG ZU WISSEN: WAS BEWIRKT DIE SOG. SCHONFRISTZAHLUNG? .................. 510 5. SONDERFALL COVID-19 ................................................................................ 513 6. RATENZAHLUNGSVEREINBARUNGEN .................................................................... 513 II. KUENDIGUNG AUFGRUND VERSPAETETER MIETZAHLUNG ................................................ 514 III. KUENDIGUNG BEI NICHTZAHLUNG VON BETRIEBSKOSTENNACHZAHLUNGEN .................. 515 IV. KUENDIGUNG AUFGRUND MIETWIDRIGEN VERHALTENS ................................................ 517 V KUENDIGUNG BEIM VERSTORBENEN MIETER ............................................................. 520 VI. KUENDIGUNG GEMAESS §§ 543, 569 ABS. 2A BGB ................................................. 521 VII. KUENDIGUNG GEMAESS § 573A BGB ...................................................................... 521 VIII. ZUGANG VON KUENDIGUNGEN UND ABMAHNUNGEN .............................................. 521 J. VERWALTUNG DER KAUTION .............................................................................................. 524 K. FUEHRUNG DES KOMPLETTEN SCHRIFTVERKEHRS MIT DEM MIETER ...................................... 526 XIX L. ENTGEGENNAHME UND BEARBEITUNG VON ANFRAGEN DER MIETER ZUR VERMIETETEN WOHNUNG ................................................................................................................ 528 § 6. TECHNISCHE WOHNUNGSEIGENTUMSVERWALTUNG A. GRUNDLAGEN UND BETEILIGTE ........................................................................................ 534 B. BAUSTOFFE UND BAUSTOFFTECHNOLOGIE ........................................................................... 534 I. GRUNDLAGEN ......................................................................................................... 534 II. VORSCHRIFTEN ......................................................................................................... 535 III. EIGENSCHAFTEN VON BAUSTOFFEN ........................................................................... 535 IV. MASSE, DICHTE, ROHDICHTE, SCHUETTDICHTE, POROSITAET ......................................... 535 V VERHALTEN VON BAUSTOFFEN GEGENUEBER WASSER .................................................... 536 1. DIFFUSION ............................................................................................................... 537 2. DAUERHAFTER LEERSTAND .................................................................................. 537 3. UNZUREICHENDE BEHEIZUNG .......................................................................... 537 VI. SCHADSTOFFBELASTETE BAUSTOFFE .............................................................................. 538 1. ASBEST ............................................................................................................ 538 2. PCB .............................................................................................................. 538 3. PAK .............................................................................................................. 538 4. BLEI IN TRINKWASSERLEITUNGEN ....................................................................... 539 C. HAUSTECHNIK ................................................................................................................ 539 I. HEIZUNG ............................................................................................................... 540 II. SANITAER ................................................................................................................. 542 III. ELEKTRIK ................................................................................................................ 545 IV. LUEFTUNG ................................................................................................................ 546 V BRANDSCHUTZ UND SCHALLSCHUTZ ........................................................................... 549 1. BRANDSCHUTZ .................................................................................................. 549 2. RAUCHWARNMELDER ....................................................................................... 551 3. SCHALLSCHUTZ .................................................................................................. 552 D. ERKENNEN VON MAENGELN ............................................................................................. 552 I. RISSE IN DER BAUKONSTRUKTION ............................................................................ 553 II. DACH UND FASSADE ............................................................................................... 554 III. WAERMEBRUECKEN .................................................................................................... 555 IV. BALKONENTWAESSERUNG ........................................................................................... 556 V FENSTER ................................................................................................................. 556 VI. FASSADEN .............................................................................................................. 557 1. WAERMEDAEMMVERBUNDSYSTEME: SCHAEDEN DURCH WILDVOEGEL ....................... 559 2. WAERMEDAEMMVERBUNDSYSTEME: VERALGUNGEN .............................................. 559 VII. INNENRAEUME ......................................................................................................... 559 1. DAEMMUNG DER WAENDE ................................................................................ 559 2. AUSBAU VON RAEUMEN ................................................................................... 560 3. TRITTSCHALL ...................................................................................................... 561 4. BODENFLIESEN ................................................................................................. 561 VIII. INSTALLATIONEN ...................................................................................................... 562 IX. AUSSENANLAGEN ..................................................................................................... 563 E. VERKEHRSSICHERUNGSPFLICHTEN ...................................................................................... 564 F. INSTANDHALTUNG UND INSTANDSETZUNG VON DER PLANUNG BIS ZUR ABNAHME .............. 567 G. ENERGETISCHE GEBAEUDESANIERUNG UND MODERNISIERUNG VON DER PLANUNG BIS ZUR ABNAHME ............................................................................................................... 569 XX H. ALTERSGERECHTE UND BARRIEREFREIE UMBAUTEN ............................................................. 573 L AUSSENBEREICH ..................................................................................................... 573 II. TREPPENHAEUSER ..................................................................................................... 574 III. AUFZUG ................................................................................................................. 574 IV. BADUMBAU .......................................................................................................... 575 I. FOERDERMITTELEINSATZ UND BEANTRAGUNG VON FOERDERMITTELN ....................................... 576 I. DIE KFW-FOERDERUNG .......................................................................................... 576 II. BAFA .................................................................................................................. 580 J. OBJEKTBEGEHUNGEN UND DOKUMENTATION ................................................................. 580 ANHANG WEG (GESETZESTEXT) ........................................................................................................... 583 ZERTVERWV (VERORDNUNGSTEXT) ........................................................................................... 599 STICHWORTVERZEICHNIS .......................................................................................................... 603 XXI
adam_txt	INHALTSUEBERSICHT VORWORT . V INHALTSVERZEICHNIS . IX VERZEICHNIS DER ZUSATZMATERIALIEN . XXIII LITERATURVERZEICHNIS . XXV § 1. GRUNDLAGEN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT . 1 § 2. RECHTLICHE GRUNDLAGEN . 35 § 3. KAUFMAENNISCHE GRUNDLAGEN . 165 § 4. VERWALTUNG VON WOHNUNGSEIGENTUMSOBJEKTEN . 233 § 5. SONDEREIGENTUMSVERWALTUNG . 449 § 6. TECHNISCHE WOHNUNGSEIGENTUMSVERWALTUNG . 533 ANHANG . 583 STICHWORTVERZEICHNIS . 603 VII INHALTSVERZEICHNIS VORWORT . V INHALTSUEBERSICHT . VII VERZEICHNIS DER ZUSATZMATERIALIEN . XXIII LITERATURVERZEICHNIS . XXV § 1. GRUNDLAGEN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT A. LEBENSZYKLUS DER IMMOBILIE . 2 I. PHASEN DES LEBENSZYKLUS . 2 1. PROJEKTENTWICKLUNG . 3 2. PROJEKTMANAGEMENT . 4 3. FACILITY MANAGEMENT . 4 II. DEN LEBENSZYKLUS IM BLICK MIT HILFE VON BIM . 4 B. ABGRENZUNG FACILITY MANAGEMENT, GEBAEUDEMANAGEMENT, MIETE UND WOHNEIGENTUM . 6 I. FACILITY MANAGEMENT UND GEBAEUDEMANAGEMENT . 6 1. FACILITY MANAGEMENT . 6 2. GEBAEUDEMANAGEMENT . 8 II. WOHNEIGENTUM UND MIETE . 11 1. WOHNEIGENTUM . 11 2. MIETE . 12 C. GEBAEUDEPLAENE, BAUZEICHNUNGEN UND BAUBESCHREIBUNGEN . 14 I. GEBAEUDEPLAENE . 14 II. BAUZEICHNUNGEN . 15 III. BAUBESCHREIBUNGEN . 16 D. RELEVANTE VERSICHERUNGEN IM IMMOBILIENBEREICH . 16 I. VERMOEGENSVERSICHERUNGEN . 17 1. HAFTPFLICHTVERSICHERUNG . 17 2. HAUS UND GRUNDBESITZERHAFTPFLICHTVERSICHERUNG . 17 3. BAUHERRENHAFTPFLICHTVERSICHERUNG . 17 4. ARCHITEKTEN-HAFTPFLICHTVERSICHERUNG . 18 5. PRIVATE HAFTPFLICHTVERSICHERUNG . 18 6. UMWELTSCHADENVERSICHERUNG/GEWAESSERSCHADENHAFTPFLICHTVERSICHERUNG . 18 7. BETRIEBSHAFTPFLICHTVERSICHERUNG . 19 8. VERMOEGENSSCHADEN-HAFTPFLICHTVERSICHERUNG . 19 9. PLANUNGS UND BAUHAFTPFLICHTVERSICHERUNG . 19 10. RECHTSSCHUTZVERSICHERUNG . 20 II. SACHVERSICHERUNGEN . 20 1. VERBUNDENE WOHNGEBAEUDEVERSICHERUNG . 20 2. VERBUNDENE HAUSRATVERSICHERUNG . 20 3. ELEMENTARSCHADENVERSICHERUNG . 21 4. BAULEISTUNGSVERSICHERUNG . 21 III. PERSONENVERSICHERUNGEN . 21 E. UMWELT UND ENERGIETHEMEN IM IMMOBILIENBEREICH . 22 I. ETHIK UND NACHHALTIGKEIT IN DER IMMOBILIENBRANCHE . 22 II. NACHHALTIGES FACILITY MANAGEMENT . 22 1. ENERGIEMANAGEMENT UND RESSOURCENMANAGEMENT . 22 IX 2. NACHHALTIGE BESCHAFFUNG, OEKOLOGISCHE REINIGUNG UND ABFALLMANAGEMENT . 23 3. ZERTIFIZIERUNGSSYSTEM NACH GEFMA 160 . 25 F. BETEILIGTE DER IMMOBILIENWIRTSCHAF . 26 I. NACHFRAGER . 27 1. OEFFENTLICHE HAND . 27 2. STRATEGISCHE UND INSTITUTIONELLE INVESTOREN . 27 3. MIETER UND NUTZER . 29 4. PRIVATE INVESTOREN . 29 5. WOHNUNGSUNTERNEHMEN . 30 II. UMSETZER . 30 1. IMMOBILIENMANAGER/IMMOBILIENMAKLER . 30 2. FINANZPARTNER . 30 3. BAUUNTERNEHMEN . 31 4. PROJEKTMANAGER . 31 5. OEFFENTLICHE VERWALTUNG . 32 6. ARCHITEKTEN UND INGENIEURE . 32 III. ANBIETER . 32 1. PROJEKTENTWICKLER . 32 2. BAUTRAEGER UND BAUPARTNER . 33 3. GENERALUNTERNEHMER UND GENERALUEBERNEHMER . 34 4. IMMOBILIENGESELLSCHAFT . 34 § 2. RECHTLICHE GRUNDLAGEN A. UEBERBLICK . 37 B. BUERGERLICHES GESETZBUCH . 40 I. ALLGEMEINES . 40 1. VERBRAUCHER UND UNTERNEHMER . 41 2. GESCHAEFTSFAEHIGKEIT . 42 3. RECHTSGESCHAEFT UND FORMVORSCHRIFTEN . 42 4. ZUSTELLUNG VON WILLENSERKLAERUNGEN . 45 5. VOLLMACHTEN . 47 6. FRISTEN . 48 7. VERJAEHRUNG . 48 8. GESCHAEFTSBESORGUNGSVERTRAG UND ALLGEMEINE GESCHAEFTSBEDINGUNGEN . 50 9. ERBRECHT . 51 II. VERTRAGSRECHT . 52 1. ABNAHME DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMS . 53 2. MAENGELRECHTE . 53 III. MIETRECHT . 54 1. KLEINE HISTORIE ZUM MIETRECHT . 54 2. DIE WICHTIGSTEN NORMEN IM MIETRECHT: §§ 535 -580A BGB . 55 3. PRAXISRELEVANTES IM WOHNRAUMMIETRECHT . 56 IV WERKVERTRAGSRECHT . 59 V GRUNDSTUECKSRECHT . 61 1. GRUNDSTUECK . 61 2. ZUBEHOER . 70 3. DER IMMOBILIENKAUFVERTRAG . 71 4. DAS WOHNUNGS UND TEILEIGENTUM IN DER NOTARIELLEN PRAXIS . 80 5. DAS ERBBAURECHT . 86 X C. GRUNDBUCHRECHT . 90 I. GRUNDBUCH LESEN UND VERSTEHEN . 90 1. GRUNDBUCH - BEGRIFF UND BEDEUTUNG . 90 2. EINSICHT IN DAS GRUNDBUCH . 90 3. AUFBAU DES GRUNDBUCHES . 93 4. AUFSCHRIFT (TITELBLATT) . 93 5. DAS BESTANDSVERZEICHNIS . 93 6. ERSTE ABTEILUNG . 94 7. ZWEITE ABTEILUNG . 95 8. DRITTE ABTEILUNG . 96 II. RECHTE IN ABTEILUNG II UND DEREN BEDEUTUNG . 96 1. GRUNDDIENSTBARKEIT . 96 2. BESCHRAENKTE PERSOENLICHE DIENSTBARKEITEN . 97 3. WOHNUNGSRECHT . 97 4. DAUERWOHN UND DAUERNUTZUNGSRECHT . 98 5. NIESSBRAUCH . 98 6. REALLASTEN . 99 7. VORMERKUNG . 99 8. VORKAUFSRECHT . 100 9. ERBBAURECHT . 102 10. VERMERKE . 103 11. WIDERSPRUECHE . 105 III. RECHTE IN ABTEILUNG III UND DEREN BEDEUTUNG . 106 1. GRUNDSCHULD ALS SICHERUNGSMITTEL . 106 2. BUCHGRUNDSCHULD . 107 3. BRIEFGRUNDSCHULD . 107 4. HYPOTHEK . 108 5. VERKEHRSHYPOTHEK . 108 6. SICHERUNGSHYPOTHEK . 108 7. RENTENSCHULD . 109 IV. GRUNDBUCHVERFAHREN . 109 1. ANTRAGSVERFAHREN (§ 13 GBO) . 109 2. EINIGUNGSGRUNDSATZ . 109 3. BEWILLIGUNGSVERFAHREN (§19 GBO) . 110 4. GRUNDBUCHBERICHTIGUNG (§ 22 GBO) . 110 V RANGFOLGE . 111 1. LOCUS UND TEMPUSPRINZIP . 111 2. BEDEUTUNG DER RANGFOLGE . 111 3. AENDERUNG DER RANGFOLGE . 111 4. RANGVORBEHALT . 112 D. WOHNUNGSEIGENTUMSGESETZ . 112 E. RECHTSDIENSTLEISTUNGSGESETZ . 113 F. ZWECKENTFREMDUNGSRECHT . 115 G. MAKLER UND BAUTRAEGERVERORDNUNG . 115 I. GEWERBEERLAUBNIS (§ 34C GEWO) . 116 II. GEWERBEANMELDUNG (§ 14 GEWO) . 117 III. VERPFLICHTUNGEN NACH DER MAKLER UND BAUTRAEGERVERORDNUNG (MABV) . 117 H. BETRIEBSKOSTENVERORDNUNG . 119 I. HEIZKOSTENVERORDNUNG . 122 I. WAS SIND HEIZKOSTEN? . 122 XI II. WAS SIND WARMWASSERKOSTEN? . 123 III. ERMITTLUNG UND ABRECHNUNG DER KOSTEN . 123 1. BRENNSTOFF BZW. WAERMEKOSTEN . 123 2. GAS ODER WAERMELIEFERUNG MIT JAHRESABRECHNUNG DES VERSORGERS . 124 3. ABWEICHENDE ZEITRAEUME VON RECHNUNGEN . 124 4. KOSTEN DER WASSERERWAERMUNG BEI VERBUNDENEN ANLAGEN . 125 IV. WIE WERDEN DIE HEIZKOSTEN VERTEILT? . 125 V ZWISCHENABLESUNG UND KOSTENVERTEILUNG BEI NUTZERWECHSEL . 126 VI. ERFASSUNGSGERAETE . 127 VII. NOVELLIERUNG DER HEIZKOSTENVERORDNUNG . 128 J. TRINKWASSERVERORDNUNG . 129 I. WARUM MUSS DIE WEG EINE LEGIONELLENPRUEFUNG DURCHFUHREN? . 130 II. WELCHE PFLICHTEN HAT DIE WEG, WENN EINE UEBERPRUEFUNG DURCHGEFUEHRT WERDEN MUSS? . 131 K. WOHNFLAECHENVERORDNUNG . 132 L. GRUNDZUEGE DES MIETPROZESS UND ZWANGSVOLLSTRECKUNGSRECHTS . 134 I. DER MIETPROZESS . 134 II. DIE ZWANGSVOLLSTRECKUNG . 136 M. NACHBARRECHT . 137 I. WANN KANN DER WOHNUNGSEIGENTUEMER ANSPRUECHE GELTEND MACHEN? . 138 II. WANN KANN DIE WOHNUNGSEIGENTUEMERGEMEINSCHAFT ANSPRUECHE GELTEND MACHEN? . 139 N. GEBAEUDEENERGIEGESETZ . 140 O. INFORMATIONSPFLICHTEN DES VERWALTERS . 147 I. DIENSTLEISTUNGS-INFORMATIONSPFLICHTEN-VERORDNUNG . 147 II. TELEMEDIENGESETZ . 148 III. PREISANGABENVERORDNUNG . 150 IV. DATENSCHUTZGRUNDVERORDNUNG . 150 1. INFORMATIONSPFLICHTEN (§13 DS-GVO) . 150 2. AUSKUNFTSPFLICHTEN (§15 DS-GVO) . 151 3. LOESCHEN VON DATEN (§17 DS-GVO) . 151 4. AUFTRAGSDATENVERARBEITUNG (§§28, 29 DS-GVO) . 151 5. VERZEICHNIS VON VERARBEITUNGSTAETIGKEITEN (§ 30 DS-GVO) . 151 6. PRAXISFAELLE AUS DER WEG-VERWALTUNG . 151 P. GEBAEUDE-ELEKTROMOBILITAETSINFRASTRUKTUR-GESETZ . 154 Q. ZERTIFIZIERTER-VERWALTER-PRUEFUNGSVERORDNUNG . 156 I. GESETZLICHE DEFINITION . 156 II. ANSPRUCH AUF BESTELLUNG EINES ZERTIFIZIERTEN VERWALTERS GEMAESS § 19 ABS. 2 NR. 6 WEG . 157 III. UEBERGANGSREGELUNGEN . 157 IV. EINZELNE REGELUNGEN DER VERORDNUNG . 157 1. GEGENSTAND DER PRUEFUNG (§ 1 ZERTVERWV) . 157 2. WER KANN DIE PRUEFUNG ABNEHMEN? (§ 2 ZERTVERWV) . 157 3. WIE SETZT SICH DIE PRUEFUNG ZUSAMMEN? (§ 3 ZERTVERWV) . 158 4. BEWERTUNG DER PRUEFUNG (§ 5 ZERTVERWV) . 158 5. WANN SIND NATUERLICHE PERSONEN VON DER PRUEFUNGSPFLICHT BEFREIT (§ 7 ZERTVERWV)? . 158 6. WANN DUERFEN SICH JURISTISCHE PERSONEN UND PERSONENGESELLSCHAFTEN ALS ZERTIFIZIERTER VERWALTER BEZEICHNEN (§ 8 ZERTVERWV)? . 159 XII 7. WELCHE PERSONEN SIND NICHT VON DER ZERTIFIZIERUNG BETROFFEN? . 161 8. BEISPIELE ZUR ERMITTLUNG, WELCHE BESCHAEFTIGTEN DIE PRUEFUNG DURCHFUHREN MUESSEN . 161 9. WAS PASSIERT BEI STREITFAELLEN? . 164 10. ANWENDUNG DES § 8 ZERTVERWV AUF EINZELKAUFINANN/EINZELUNTERNEHMEN? . 164 § 3. KAUFMAENNISCHE GRUNDLAGEN A. EINFUEHRUNG . 166 B. KAUFMAENNISCHES BASISWISSEN IN DER WEG-VERWALTUNG . 167 C. ALLGEMEINE KAUFMAENNISCHE GRUNDLAGEN . 169 I. FUNKTION DES RECHNUNGSWESENS . 169 II. GRUNDZUEGE ORDNUNGSMAESSIGER BUCHFUEHRUNG . 173 1. RAHMENGRUNDSAETZE . 173 2. ABGRENZUNGSGRUNDSAETZE . 175 3. ERGAENZENDE GRUNDSAETZE . 175 III. EXTERNES UND INTERNES RECHNUNGSWESEN . 177 1. GRUNDBEGRIFFE . 178 2. EINZAHLUNGEN UND AUSZAHLUNGEN . 179 3. EINNAHMEN UND AUSGABEN . 179 4. ERTRAEGE UND AUFWENDUNGEN . 179 5. LEISTUNGEN UND KOSTEN . 180 6. UEBERLEITUNG VON ERTRAEGEN UND AUFWENDUNGEN DES EXTERNEN RECHNUNGSWESENS IN LEISTUNGEN UND KOSTEN DES INTERNEN RECHNUNGSWESENS . 180 D. SPEZIELLE KAUFMAENNISCHE GRUNDLAGEN DES WEG-VERWALTERS . 182 I. ALLGEMEINES . 182 1. KOSTENVERTEILUNG . 182 2. AENDERUNG DER KOSTENVERTEILUNG NACH § 16 ABS. 2 WEG . 183 II. WIRTSCHAFTSPLAN (§ 28 ABS. 1 WEG) . 185 1. INHALT UND FORM . 187 2. ZEITRAUM UND ANSPRUCH AUF ERSTELLUNG . 188 3. FAELLIGKEIT DER VORSCHUESSE UND FORTGELTUNG . 189 III. SONDERUMLAGE UND ERHALTUNGSRUECKLAGE . 191 1. ERHALTUNGSRUECKLAGE UND SONSTIGE RUECKLAGEN . 191 2. SONDERUMLAGE . 194 3. DARLEHENSAUFNAHME . 196 IV. JAHRESABRECHNUNG UND VERMOEGENSBERICHT . 198 1. JAHRESABRECHNUNG . 198 2. VERMOEGENSBERICHT . 208 V KAUFMAENNISCHE VERWALTUNG UND INKASSO . 210 1. KONTENFUEHRUNG . 211 2. MAHNWESEN DES VERWALTERS . 212 E. SPEZIELLE KAUFMAENNISCHE GRUNDLAGEN DES MIETVERWALTERS (SONDEREIGENTUMSVERWALTERS) . 218 I. RECHNUNGSWESEN: UNTERSCHIEDE ZWISCHEN MIETE UND WEG . 218 II. BEWIRTSCHAFTUNG . 221 1. AUFGABEN IM BEREICH DER BEWIRTSCHAFTUNG . 221 2. BUDGETPLANUNG UND -STEUERUNG . 222 3. TECHNISCHE AUFGABEN . 226 XIII III. BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG . 226 IV. NEUES ZUM THEMA YYBETRIEBSKOSTEN " . 229 1. DIE HEIZKOSTENNOVELLIERUNG . 229 2. ABSCHAFFUNG DES NEBENKOSTENPRIVILEGS DURCH DAS TELEKOMMUNIKATIONSMODERNISIERUNGSGESETZ . 230 § 4. VERWALTUNG VON WOHNUNGSEIGENTUMSOBJEKTEN A. BEGRIFFSDEFINITIONEN, GRUNDBEGRIFFE UND SYSTEM DER WEG . 236 I. BEGRIFFSDEFINITIONEN . 236 II. GRUNDBEGRIFFE . 239 III. SYSTEM UND ORGANE DER WEG-VERWALTUNG . 243 IV. WESENTLICHE VERAENDERUNGEN SEIT DEM 1.12.2020 (WEG-REFORM) . 247 1. BAULICHE VERAENDERUNG . 249 2. ERFUELLUNGSGEHILFEN DER WOHNUNGSEIGENTUEMERGEMEINSCHAFT . 249 3. MANGELHAFTE BESCHLUSSDURCHFUEHRUNG . 250 4. VERSTOSS GEGEN ORDNUNGSMAESSIGE VERWALTUNG . 250 5. ZWECKBESTIMMUNGSWIDRIGE NUTZUNG . 250 B. BEGRUENDUNG VON WOHNUNGSEIGENTUM . 251 I. GRUNDLAGEN . 251 1. BERECHNUNG DER MITEIGENTUMSANTEILE . 252 2. AUFTEILUNGSPLAN . 253 3. ABGESCHLOSSENHEITSBESCHEINIGUNG . 254 4. ALLGEMEINE VERWALTUNGSVORSCHRIFT FUER DIE AUSSTELLUNG VON BESCHEINIGUNGEN NACH DEM WOHNUNGSEIGENTUMSGESETZ (AVA) . 255 5. ENTSTEHUNG DER WOHNUNGSEIGENTUEMERGEMEINSCHAFT . 255 6. ZUSAMMENFASSUNG DER WESENTLICHEN PUNKTE . 260 II. MIETRECHTE BEI DER UMWANDLUNG VON WOHNUNGSEIGENTUM . 260 1. DAS GESETZLICHE VORKAUFRECHT (§ 577 BGB) . 261 2. KUENDIGUNGSBESCHRAENKUNG BEI UMWANDLUNG (§ 577A BGB) . 261 3. BESONDERHEIT: YYMUENCHENER MODELL " . 264 C. TEILUNGSERKLAERUNG UND GEMEINSCHAFTSORDNUNG . 264 I. ALLGEMEINES . 264 II. TEILUNGSERKLAERUNG . 265 1. FORM . 265 2. BESTANDTEILE . 265 3. ERKLAERUNGSINHALT . 265 4. BEGRUENDUNG VON SONDEREIGENTUM . 266 5. AENDERUNGSMOEGLICHKEITEN . 267 6. ZWECKBESTIMMUNGEN . 268 III. GEMEINSCHAFTSORDNUNG . 270 1. ALLGEMEINE REGELUNGSINHALTE . 270 2. GEBRAUCHSRECHTE . 271 3. REGELUNGEN DER ZUSTAENDIGKEIT UND DEREN AUSLEGUNG . 277 4. UNTERGEMEINSCHAFTEN . 282 5. OEFTHUNGSKLAUSEL . 284 D. ABGRENZUNG SONDER UND GEMEINSCHAFTSEIGENTUM . 287 I. ALLGEMEINES . 287 II. SONDEREIGENTUM . 287 1. RAEUME . 287 2. GEBAEUDEBESTANDTEILE . 289 3. ERKLAERUNGEN IN DER GEMEINSCHAFTSORDNUNG . 290 XIV III. GEGENSTAND DES GEMEINSCHAFTLICHEN EIGENTUMS . 290 1. ABGRENZUNG ZUM SONDEREIGENTUM . 291 2. ZUSTAENDIGKEIT ZUR ERHALTUNG DES GEMEINSCHAFTLICHEN EIGENTUMS . 296 3. SONDERNUTZUNGSRECHTE . 296 E. AUFGABEN UND PFLICHTEN DES VERWALTERS . 297 I. QUALIFIKATION UND PERSON DES VERWALTERS . 297 1. GESETZLICHE QUALIFIKATIONEN . 297 2. PERSOENLICHE QUALIFIKATIONEN . 300 3. SONSTIGE VORAUSSETZUNGEN . 301 II. AKQUISE VON NEUEN WOHNUNGSEIGENTUMSGEMEINSCHAFTEN . 301 1. WAS BEDEUTET AKQUISE? . 301 2. IST AKQUISE BEI EINEM HAUSVERWALTUNGSUNTERNEHMEN UEBERHAUPT NOTWENDIG? . 302 3. WIE MACHE ICH DEN KUNDEN AUF MICH AUFMERKSAM? . 304 4. WIE KANN ICH DEN KUNDEN UEBERZEUGEN? . 304 5. GENAUSO WICHTIG IST DIE KUNDENBINDUNG! . 305 III. BESTELLUNG, BESTELLUNGSZEITRAUM UND UEBERNAHME EINER WEG . 306 1. VERWALTERBESTELLUNG . 306 2. BESTELLUNGSZEITRAUM . 307 3. DER ZERTIFIZIERTE VERWALTER . 308 4. WAS SOLLTE DER VERWALTER BEI DER UEBERNAHME EINER WEG BEACHTEN? . 309 IV. DER VERWALTERVERTRAG (ABSCHLUSS, INHALT UND BESONDERHEITEN) . 310 1. ABSCHLUSS . 310 2. INHALT . 310 3. BESONDERHEITEN . 311 4. BEENDIGUNG DES VERWALTERVERTRAGS . 312 V ALLGEMEINE AUFGABEN UND BEFUGNISSE DES VERWALTERS . 312 1. GRUNDSAETZLICHES . 312 2. STELLUNG DES VERWALTERS . 312 3. RECHTE UND PFLICHTEN DES VERWALTERS . 313 VI. VERGUETUNG DES VERWALTERS . 325 1. ALLGEMEIN . 325 2. WAS IST EINE ANGEMESSENE VERWALTERVERGUETUNG? . 325 3. PAUSCHALVERGUETUNG ODER STUNDENLOHN? . 326 4. BERECHNUNG DER GEBUEHREN . 329 VII. HAFTUNG DES VERWALTERS . 330 1. HAFTUNGSGEFAHREN DURCH GESETZLICHE AUFGABEN . 330 2. HAFTUNG AUS BESTELLUNG UND VERTRAG . 332 3. RECHTSFOLGEN DER PFLICHTVERLETZUNG . 333 4. BESCHRAENKUNG DER HAFTUNG . 333 VIII. VERSICHERUNGEN DES VERWALTERS . 334 1. PFLICHTVERSICHERUNG DES VERWALTERS . 334 2. MARKTUEBLICHE VERSICHERUNGEN . 335 3. INTERESSANTE URTEILE: YYPFLICHTVERLETZUNG DES VERWALTERS " . 336 IX. BEENDIGUNG DER VERWALTERTAETIGKEIT . 337 1. GRUNDSAETZLICHES . 337 2. ABBERUFUNG DES VERWALTERS . 338 3. AMTSNIEDERLEGUNG DURCH DEN VERWALTER . 339 4. WAS HAT DER VERWALTER NACH ENDE SEINER AMTSZEIT NOCH ZU TUN? . 339 5. AUCH INTERESSANT ZU WISSEN . 340 6. FAZIT . 340 XV X. KONFLIKT-, BESCHWERDE UND SOZIALMANAGEMENT . 340 1. KONFLIKTMANAGEMENT . 340 2. BESCHWERDEMANAGEMENT . 343 3. SOZIALMANAGEMENT . 347 F. ORDNUNGSGEMAESSE VERWALTUNG UND BENUTZUNG . 348 I. ALLGEMEINES . 348 II. ANSPRUCH AUF ORDNUNGSGEMAESSE VERWALTUNG . 350 III. ANSPRUCH AUF ORDNUNGSGEMAESSE BENUTZUNG . 350 G. LEHRE VON DEN BESCHLUESSEN . 351 I. GRUNDLAGEN . 351 1. BEGRIFF UND INHALT DES BESCHLUSSES . 351 2. ZUSTANDEKOMMEN UND WIRKUNG DES BESCHLUSSES . 352 3. BESCHLUSSARTEN . 354 II. BESCHLUSSKOMPETENZEN . 355 1. GRUNDLAGEN . 355 2. GESETZLICHE BESCHLUSSKOMPETENZEN IM EINZELNEN . 356 III. BESCHLUSSMEHRHEITEN . 362 IV. BESCHLUSSUMSETZUNG . 363 V EINTRAGUNG VON BESCHLUESSEN IN DAS GRUNDBUCH . 364 VI. WIRKUNG VON ALTVEREINBARUNGEN UND ALTBESCHLUESSEN . 365 VII. MUSTERBESCHLUESSE . 365 H. BAULICHE VERAENDERUNG IN DER WEG . 367 I. ALLGEMEINES . 367 II . DIE GRUNDSTRUKTUR DES § 20 WEG . 368 II I. DIE BAULICHE VERAENDERUNG IM EINZELNEN . 370 1. § 20 ABS. 1 WEG ALS ZENTRALNORM . 370 2. DIE PRIVILEGIERUNG NACH § 20 ABS. 2 WEG . 372 3. SONSTIGER ANSPRUCH AUF GESTATTUNG (§ 20 ABS. 3 WEG) . 380 4. GRENZEN BAULICHER VERAENDERUNGEN (§ 20 ABS. 4 WEG) . 381 IV . DIE KOSTENFOLGE FUER BAULICHE VERAENDERUNGEN NACH § 21 WEG . 383 1. KOSTEN BEI EINER VERLANGTEN BAULICHEN VERAENDERUNG (§21 ABS. 1 WEG) 384 2. KOSTEN EINER BAULICHEN VERAENDERUNG DER GEMEINSCHAFT (§21 ABS. 2 WEG) . 384 3. KOSTEN ANDERER BAULICHER VERAENDERUNGEN . 387 4. NACHTRAEGLICHE BETEILIGUNG AN DEN NUTZUNGEN (§21 ABS. 4 WEG) . 388 5. ABWEICHENDE KOSTENVERTEILUNG (§21 ABS. 5 WEG) . 389 6. AUFGABEN FUER DEN VERWALTER . 390 I. RECHTE UND PFLICHTEN DER WOHNUNGSEIGENTUEMER . 391 I. ALLGEMEINES . 391 II. DIE NEUE STRUKTUR DES WOHNUNGSEIGENTUMSGESETZES . 391 III. PFLICHTEN DER WOHNUNGSEIGENTUEMER . 392 1. EINHALTUNG VON GESETZEN, VEREINBARUNGEN UND BESCHLUESSEN . 392 2. FINANZIERUNG DES GEMEINSCHAFTLICHEN EIGENTUMS . 395 3. VERTRETUNG DER VERWALTERLOSEN GEMEINSCHAFT DER WOHNUNGSEIGENTUEMER . 395 4. QUOTALE AUSSENHAFTUNG . 396 IV. RECHTE DER WOHNUNGSEIGENTUEMER . 396 1. ANSPRUCH AUF ORDNUNGSMAESSIGE VERWALTUNG . 396 2. INFORMATIONSRECHTE . 398 3. ANSPRUCH AUF BAULICHE VERAENDERUNG . 398 4. UNTERLASSUNGS UND BESEITIGUNGSANSPRUECHE . 398 XVI J. RECHTE UND PFLICHTEN DES VERWALTUNGSBEIRATS . 399 I. ALLGEMEINES . 399 II. ZUSAMMENSETZUNG UND BESTELLDAUER DES VERWALTUNGSBEIRATS . 400 1. ZUSAMMENSETZUNG DES VERWALTUNGSBEIRATS . 400 2. BESTELLDAUER UND BEENDIGUNG DES AMTES . 401 III. AUFGABEN DES VERWALTUNGSBEIRATS . 401 1. PRUEFUNGSPFLICHTEN DES VERWALTUNGSBEIRATS . 401 2. HANDLUNGSPFLICHTEN DES VERWALTUNGSBEIRATS . 402 3. VERTRETUNGSMACHT DES VORSITZENDEN DES VERWALTUNGSBEIRATS (§ 9B ABS. 2 WEG) . 402 IV. HAFTUNG DES VERWALTUNGSBEIRATS UND BESCHRAENKUNG IN § 29 ABS. 3 WEG . 403 K. DIE WOHNUNGSEIGENTUEMERVERSAMMLUNG . 404 I. TEILNAHMEPFLICHT AN DER WOHNUNGSEIGENTUEMERVERSAMMLUNG? . 404 II. VORBEREITUNG DER WOHNUNGSEIGENTUEMERVERSAMMLUNG . 405 1. ORGANISATION DER EIGENTUEMERVERSAMMLUNG . 406 2. FACHLICHE PLANUNG . 407 III. FORMALIEN ZUR WOHNUNGSEIGENTUEMERVERSAMMLUNG . 408 1. STIMMRECHTE DER WOHNUNGS UND TEILEIGENTUEMER . 409 2. STIMMRECHT DES VERWALTERS . 409 3. YYDIGITALE " EIGENTUEMERVERSAMMLUNG . 410 4. WER MUSS ZUR EIGENTUEMERVERSAMMLUNG EINGELADEN WERDEN? . 411 5. WER LAEDT ZUR EIGENTUEMERVERSAMMLUNG EIN? . 412 6. EINLADUNGSFFIST . 413 7. FORM DER EINLADUNG . 415 8. ZEITPUNKT DER EIGENTUEMERVERSAMMLUNG . 416 9. ORT DER EIGENTUEMERVERSAMMLUNG . 418 10. NICHTOEFFENTLICHKEITSPRINZIP . 420 11. VERTRETUNG . 421 12. TAGESORDNUNG . 423 13. BESCHLUSSFAEHIGKEIT . 425 14. ABSTIMMUNGSMETHODEN . 426 15. FORMALE MAENGEL IN DER EIGENTUEMERVERSAMMLUNG . 426 IV. NACHBEREITUNG DER WOHNUNGSEIGENTUEMERVERSAMMLUNG . 427 1. NIEDERSCHRIFT UND BESCHLUSS-SAMMLUNG . 427 2. ERSTELLUNG DER NIEDERSCHRIFT . 427 3. DIE BESCHLUSS-SAMMLUNG . 430 4. CHECKLISTE . 432 V BESONDERHEITEN IM ZUSAMMENHANG MIT COVID-19 . 432 1. SONDERGESETZE . 432 2. EIGENTUEMERVERSAMMLUNG . 433 L. GERICHTLICHE VERFAHREN IN WOHNUNGSEIGENTUMSANGELEGENHEITEN . 433 I. GERICHTLICHE ZUSTAENDIGKEITEN . 434 II. STREITIGKEITEN GEMAESS § 43 WEG . 434 1. STREITIGKEITEN DER EIGENTUEMER UNTEREINANDER (§ 43 ABS. 2 NR. 1 WEG) . 434 2. STREITIGKEITEN ZWISCHEN DER WOHNUNGSEIGENTUEMERGEMEINSCHAFT UND DEN WOHNUNGSEIGENTUEMERN (§ 43 ABS. 2 NR. 2 WEG) . 434 3. KLAGEN GEGEN DEN VERWALTER (§ 43 ABS. 2 NR. 3 WEG) . 435 4. BESCHLUSSKLAGEN (§ 43 ABS. 2 NR. 4 IVM § 44 WEG) . 435 5. KLAGEN GEGEN MIETER . 435 6. UNTERLASSUNGSKLAGEN IM NACHBARRECHT . 436 III. PROZESSBETEILIGTE . 436 XVII IV. GERICHTSVERFAHREN . 438 1. STREITIGKEITEN DER EIGENTUEMER UNTEREINANDER (§ 43 ABS. 2 NR. 1 WEG) . 438 2. STREITIGKEITEN ZWISCHEN DER WOHNUNGSEIGENTUEMERGEMEINSCHAFT UND DEN WOHNUNGSEIGENTUEMERN (§ 43 ABS. 2 NR. 2 WEG) . 439 3. KLAGEN GEGEN DEN VERWALTER (§ 43 ABS. 2 NR. 3 WEG) . 439 4. BESCHLUSSKLAGEN (§ 43 ABS. 2 NR. 4 IVM § 44 WEG) . 440 5. DULDUNGSKLAGEN GEGENUEBER DRITTEN (§15 WEG) . 441 6. RECHTSKRAFTERSTRECKUNG . 444 7. STREITVERKUENDUNG . 445 V KOSTEN DES RECHTSSTREITS . 445 1. VERFAHRENSKOSTEN . 445 2. PROZESSKOSTENHILFE . 446 VI. ANFECHTUNGSKLAGE . 447 § 5. SONDEREIGENTUMSVERWALTUNG A. EINFUEHRUNG . 450 I. SEPARATER VERWALTERVERTRAG . 450 II. UNTERSCHIEDE ZWISCHEN WEG UND MIETVERWALTUNG . 451 1. VERMIETUNG . 451 2. BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG . 451 3. HAUSORDNUNG . 452 B. MIETENBUCHHALTUNG . 452 I. GRUNDLAGEN . 452 II. DIE BILANZ . 452 1. AUFLOESUNG DER BILANZ IN KONTEN . 453 2. GRUNDLAGEN BUCHUNGSSAETZE . 454 III. DIE GEWINN UND VERLUSTRECHNUNG . 455 IV. SOLLSTELLUNG VON MIETEN . 455 V UMBUCHUNG DER MIETENVORAUSZAHLUNGEN AM JAHRESENDE . 456 VI. ERLOESSCHMAELERUNGEN . 456 VII. UNEINBRINGLICHE MIETFORDERUNGEN . 456 VIII. BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG . 457 IX. ERFASSUNG DIVERSER BETRIEBSKOSTEN . 457 X. AKTIVIERUNG ZUM JAHRESENDE . 458 XL ABRECHNUNG DER BETRIEBSKOSTEN . 458 C. MAHNWESEN UND GGF. GERICHTLICHE GELTENDMACHUNG OFFENER FORDERUNGEN . 459 I. DAS AUSSERGERICHTLICHE MAHNVERFAHREN . 460 II. DAS GERICHTLICHE MAHNVERFAHREN . 462 D. ERSTELLUNG DER BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG . 462 I. DIE BETRIEBSKOSTEN UND DEREN VEREINBARUNG . 463 II. DIE BETRIEBSKOSTENARTEN . 464 III. DER VERTEILERSCHLUESSEL . 466 IV. FORMALIEN DER BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG . 467 1. AUSSCHLUSSFRIST DER BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG . 467 2. INHALTLICHE ANFORDERUNGEN AN DIE BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG . 469 E. BEAUFTRAGUNG, UEBERWACHUNG UND PRUEFUNG VON REPARATUREN INNERHALB DER WOHNUNG . 471 F. ABSCHLUSS VON MIETVERTRAEGEN . 475 I. IST EINE VORHERIGE GEMEINSAME WOHNUNGSBESICHTIGUNG SINNVOLL? . 475 II. SIND SELBSTAUSKUENFTE NOCH ERLAUBT? . 476 XVIII III. WELCHES VERTRAGSFORMULAR IST DAS BESTE? . 477 IV. WEN TRAGE ICH ALS VERMIETER EIN? . 478 V. WEN TRAGE ICH ALS MIETER EIN? . 478 VI. GEBE ICH DIE WOHNUNGSGROESSE AN? . 479 VII. WELCHE MIETE UND KAUTION LEGE ICH FEST? . 479 VIII. KANN ICH TIERHALTUNG VERBIETEN? . 480 IX. WAS IST BEI DER KLEINREPARATURKLAUSEL ZU BEACHTEN? . 482 X. GEHOERT ZUR WOHNUNG EIN STELLPLATZ (GARAGE)? . 483 XL HAUSORDNUNG . 484 G. ENTGEGENNAHME VON KUENDIGUNGEN . 484 I. EINHALTUNG DER FORM UEBERPRUEFEN . 484 II. KUENDIGUNGSFRIST UND KUENDIGUNGSGRUND PRUEFEN . 485 III. DIE KUENDIGUNGSBESTAETIGUNG . 485 IV. § 545 BGB . 486 V. BESICHTIGUNG DER WOHNUNG MIT MIETINTERESSENTEN . 487 VI. DIE KAUTION . 487 H. UEBERGABE/UEBERNAHME DER WOHNUNG BEI MIETERWECHSELN . 488 I. UEBERGABE DER WOHNUNG BEI EINZUG . 488 II . UEBERNAHME DER WOHNUNG BEI AUSZUG . 489 1. MAENGEL ERKENNEN . 490 2. MAENGEL EINTRAGEN . 491 II I. SCHOENHEITSREPARATUREN . 492 1. INHALT UND UMFANG . 492 2. WER MUSS SCHOENHEITSREPARATUREN EIGENTLICH DURCHFUHREN? . 492 3. UND WIE IST DAS BEI SCHAEDEN? . 497 4. FRISTSETZUNG NICHT VERGESSEN! . 498 5. DIE ENTSCHEIDUNG DES BUNDESGERICHTSHOFS VOM 8.7.2020 . 498 6. WELCHEN ZUSTAND MUESSEN VERMIETER BEI VERTRAGSENDE AKZEPTIEREN? . 500 7. KOENNEN VERMIETER DIE GESETZLICHE RENOVIERUNGSPFLICHT NACH § 535 BGB VERHINDERN? . 501 8. BEREICHERUNGSANSPRUCH DES MIETERS . 501 IV . BAULICHE VERAENDERUNGEN DES MIETERS . 502 V. UEBERNAHME VOM VORMIETER . 504 I. KUENDIGUNG GEGENUEBER MIETERN . 504 I. KUENDIGUNG AUFGRUND ZAHLUNGSVERZUGS . 504 1. FALL 1: § 543 ABS. 2 S. 1 NR. 3 BUCHST, B UND BUCHST, A ALT. 1 BGB . 505 2. FALL 2: § 543 ABS. 2 S. 1 NR. 3 BUCHST, A ALT. 2 BGB . 505 3. UEBUNGSFAELLE ZU FALL 1 UND FALL 2 . 505 4. WICHTIG ZU WISSEN: WAS BEWIRKT DIE SOG. SCHONFRISTZAHLUNG? . 510 5. SONDERFALL COVID-19 . 513 6. RATENZAHLUNGSVEREINBARUNGEN . 513 II. KUENDIGUNG AUFGRUND VERSPAETETER MIETZAHLUNG . 514 III. KUENDIGUNG BEI NICHTZAHLUNG VON BETRIEBSKOSTENNACHZAHLUNGEN . 515 IV. KUENDIGUNG AUFGRUND MIETWIDRIGEN VERHALTENS . 517 V KUENDIGUNG BEIM VERSTORBENEN MIETER . 520 VI. KUENDIGUNG GEMAESS §§ 543, 569 ABS. 2A BGB . 521 VII. KUENDIGUNG GEMAESS § 573A BGB . 521 VIII. ZUGANG VON KUENDIGUNGEN UND ABMAHNUNGEN . 521 J. VERWALTUNG DER KAUTION . 524 K. FUEHRUNG DES KOMPLETTEN SCHRIFTVERKEHRS MIT DEM MIETER . 526 XIX L. ENTGEGENNAHME UND BEARBEITUNG VON ANFRAGEN DER MIETER ZUR VERMIETETEN WOHNUNG . 528 § 6. TECHNISCHE WOHNUNGSEIGENTUMSVERWALTUNG A. GRUNDLAGEN UND BETEILIGTE . 534 B. BAUSTOFFE UND BAUSTOFFTECHNOLOGIE . 534 I. GRUNDLAGEN . 534 II. VORSCHRIFTEN . 535 III. EIGENSCHAFTEN VON BAUSTOFFEN . 535 IV. MASSE, DICHTE, ROHDICHTE, SCHUETTDICHTE, POROSITAET . 535 V VERHALTEN VON BAUSTOFFEN GEGENUEBER WASSER . 536 1. DIFFUSION . 537 2. DAUERHAFTER LEERSTAND . 537 3. UNZUREICHENDE BEHEIZUNG . 537 VI. SCHADSTOFFBELASTETE BAUSTOFFE . 538 1. ASBEST . 538 2. PCB . 538 3. PAK . 538 4. BLEI IN TRINKWASSERLEITUNGEN . 539 C. HAUSTECHNIK . 539 I. HEIZUNG . 540 II. SANITAER . 542 III. ELEKTRIK . 545 IV. LUEFTUNG . 546 V BRANDSCHUTZ UND SCHALLSCHUTZ . 549 1. BRANDSCHUTZ . 549 2. RAUCHWARNMELDER . 551 3. SCHALLSCHUTZ . 552 D. ERKENNEN VON MAENGELN . 552 I. RISSE IN DER BAUKONSTRUKTION . 553 II. DACH UND FASSADE . 554 III. WAERMEBRUECKEN . 555 IV. BALKONENTWAESSERUNG . 556 V FENSTER . 556 VI. FASSADEN . 557 1. WAERMEDAEMMVERBUNDSYSTEME: SCHAEDEN DURCH WILDVOEGEL . 559 2. WAERMEDAEMMVERBUNDSYSTEME: VERALGUNGEN . 559 VII. INNENRAEUME . 559 1. DAEMMUNG DER WAENDE . 559 2. AUSBAU VON RAEUMEN . 560 3. TRITTSCHALL . 561 4. BODENFLIESEN . 561 VIII. INSTALLATIONEN . 562 IX. AUSSENANLAGEN . 563 E. VERKEHRSSICHERUNGSPFLICHTEN . 564 F. INSTANDHALTUNG UND INSTANDSETZUNG VON DER PLANUNG BIS ZUR ABNAHME . 567 G. ENERGETISCHE GEBAEUDESANIERUNG UND MODERNISIERUNG VON DER PLANUNG BIS ZUR ABNAHME . 569 XX H. ALTERSGERECHTE UND BARRIEREFREIE UMBAUTEN . 573 L AUSSENBEREICH . 573 II. TREPPENHAEUSER . 574 III. AUFZUG . 574 IV. BADUMBAU . 575 I. FOERDERMITTELEINSATZ UND BEANTRAGUNG VON FOERDERMITTELN . 576 I. DIE KFW-FOERDERUNG . 576 II. BAFA . 580 J. OBJEKTBEGEHUNGEN UND DOKUMENTATION . 580 ANHANG WEG (GESETZESTEXT) . 583 ZERTVERWV (VERORDNUNGSTEXT) . 599 STICHWORTVERZEICHNIS . 603 XXI
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