Verfügbarkeit: Forderungsmanagement im Wohnungseigentumsrecht

Forderungsmanagement im Wohnungseigentumsrecht: mit Hausgeldinkasso finanzielle Ausfälle vermeiden

Gespeichert in:

Bibliographische Detailangaben
1. Verfasser:	Elzer, Oliver 1967- (VerfasserIn)
Format:	Buch
Sprache:	German
Veröffentlicht:	Freiburg ; München ; Stuttgart Haufe Group Januar 2022
Ausgabe:	2., aktualisierte Auflage
Schlagworte:	Zwangsvollstreckung Wohnungseigentum Inkasso Verwalter Forderung Deutschland Hausgeld Wohngeld Mahnung Haftung Mahnwesen Fristsetzung Mahnverfahren Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz Immobilien Immobilien-Verwaltung
Online-Zugang:	Inhaltsverzeichnis
Beschreibung:	307 Seiten
ISBN:	9783648159798

Internformat

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Datensatz im Suchindex

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adam_text	INHALTSVERZEICHNIS VORWORT ZUR 2. AUFLAGE ..................................................................................................... 15 1 EINFUEHRUNG .......................................................................................................... 17 2 DIE ENTSTEHUNG EINER HAUSGELDFORDERUNG ......................................................... 19 2.1 BESCHLUSS DER WOHNUNGSEIGENTUEMER .................................................................. 19 2.2 GRUNDLAGEN ZUM HAUSGELDBESCHLUSS .................................................................. 19 2.2.1 UEBERBLICK .............................................................................................. 19 2.2.2 BESTIMMTHEIT DES HAUSGELDBESCHLUSSES ............................................. 19 2.3 DIE VORSCHUESSE ..................................................................................................... 21 2.3.1 DIE ANSAETZE DES WIRTSCHAFTSPLANS ...................................................... 21 2.3.2 FORTGELTUNG DER VORSCHUESSE .................................................................. 22 2.3.3 BESTIMMUNG DER FAELLIGKEIT UND VERFALL-UND VORFAELLIGKEITSKLAUSEL ....... 24 2.3.4 ANPASSUNG DER VORSCHUESSE .................................................................. 27 2.3.5 BESCHLUSSMUSTER: VORSCHUESSE ............................................................... 28 2.4 DIE NACHSCHUESSE UND DIE ANPASSUNG DER VORSCHUESSE .......................................... 29 2.4.1 GEGENSTAND .......................................................................................... 29 2.4.2 BESCHLUSSMUSTER: NACHSCHUESSE ODER ANPASSUNG DER VORSCHUESSE ....... 30 2.5 ORDNUNGSMAESSIGKEIT UND BESTANDSKRAFT DER BESCHLUESSE ...................................... 31 2.6 VORSCHUESSE AUF EINE SONDERUMLAGE .................................................................... 31 2.7 SCHADENSERSATZ ................................................................................................... 33 2.7.1 UEBERBLICK .............................................................................................. 33 2.7.2 GELTENDMACHUNG .................................................................................. 33 2.8 ZWEIERGEMEINSCHAFT ............................................................................................ 33 2.9 ZINSEN, VERZUG UND ZINSHOEHE .............................................................................. 34 2.9.1 ALLGEMEINES .......................................................................................... 34 2.9.2 HOEHE DES ZINSES ................................................................................... 34 2.9.3 BESCHLUSS ENTFAELLT .................................................................................. 34 2.10 HAUSGELDGLAEUBIGERIN ............................................................................................ 35 3 DIE FAELLIGKEIT DER HAUSGELDFORDERUNG ................................................................ 37 3.1 GRUNDSATZ: BESTIMMUNG DER WOHNUNGSEIGENTUEMER ........................................... 37 3.1.1 GEMEINSCHAFTSORDNUNG ....................................................................... 37 3.1.2 BESCHLUSS .............................................................................................. 38 3.2 AUSNAHME: BESTIMMUNG DER WOHNUNGSEIGENTUEMER FEHLT ................................... 39 7 4 DER SCHULDNER DER HAUSGELDFORDERUNG ............................................................... 41 4.1 FAELLIGKEITSTHEORIE UND UEBERBLICK ......................................................................... 41 4.2 WOHNUNGSEIGENTUEMER ......................................................................................... 41 4.2.1 NATUERLICHE PERSONEN ............................................................................. 41 4.2.2 JURISTISCHE PERSONEN ............................................................................. 41 4.2.3 RECHTSFAEHIGE PERSONENGESELLSCHAFT ...................................................... 42 4.2.4 ERBFALL (SCHULD UND HAFTUNG DES ERBEN) ............................................... 42 4.2.5 TEILHABEREINESWOHNUNGSEIGENTUMS ................................................... 45 4.2.6 SONDERFAELLE ........................................................................................... 45 4.3 ERWERBERHAFTUNG .................................................................................................. 49 4.3.1 UEBERBLICK .............................................................................................. 49 4.3.2 HAUSGELD FAELLIG VOR ERLANGUNG DES STATUS WOHNUNGSEIGENTUEMER .... 50 4.3.3 HAUSGELD FAELLIG NACH ERLANGUNG DES STATUS WOHNUNGSEIGENTUEMER .. 53 4.3.4 DINGLICHE HAFTUNG ................................................................................ 54 4.4 PARTEIEN KRAFT AMTES ............................................................................................ 54 5 DIE ANPASSUNG DER VORSCHUESSE (GUTHABEN) ........................................................ 55 5.1 ALLGEMEINES .......................................................................................................... 55 5.2 ENTSTEHUNG .......................................................................................................... 55 5.2.1 VORSCHUESSE ............................................................................................ 55 5.2.2 FASSUNG DES BESCHLUSSES ...................................................................... 56 5.2.3 UEBERZAHLUNGEN ..................................................................................... 57 5.3 AUFRECHNUNG ........................................................................................................ 57 5.4 ZURUECKBEHALTUNGSRECHT ....................................................................................... 58 5.5 ANSPRUCHSINHABER UND-VERPFLICHTETER ................................................................ 58 5.6 HINDERUNGSBESCHLUSS GEGEN DIE AUSKEHRUNG VON GUTHABEN .............................. 58 6 DAS ERLOESCHEN EINER HAUSGELDFORDERUNG ........................................................... 61 6.1 ZAHLUNGEN DES HAUSGELDSCHULDNERS .................................................................... 61 6.2 AUFRECHNUNG ........................................................................................................ 62 6.2.1 HAUSGELDSCHULDNER .............................................................................. 62 6.2.2 AUFRECHNUNG DER GEMEINSCHAFT DER WOHNUNGSEIGENTUEMER ................. 63 6.3 ERLASS VON HAUSGELDFORDERUNGEN ......................................................................... 63 6.4 ZURUECKBEHALTUNGSRECHTE DES HAUSGELDSCHULDNERS ............................................. 64 6.4.1 GRUNDSATZ ............................................................................................ 64 6.4.2 INSBESONDERE EINTRITT DER VERJAEHRUNG, §214 BGB ................................. 64 7 DIE AUSSERGERICHTLICHE BEITREIBUNG VON HAUSGELD ............................................. 69 7.1 ANFORDERUNG DES HAUSGELDES ............................................................................... 69 7.1.1 UEBERBLICK .............................................................................................. 69 7.1.2 ART UND WEISE DER ERFUELLUNG .................................................................. 69 7.1.3 DIE VERBUCHUNG VON HAUSGELDZAHLUNGEN ............................................. 76 8 7.1.4 ERFOLGLOSE ANFORDERUNG: FESTSTELLUNG DES VERZUGS (SAEUMIGKEIT) .......... 80 7.1.5 ANMELDUNG EINER HAUSGELDFORDERUNG IN DER ZWANGSVERSTEIGERUNG DRITTER ...................................................... 81 7.2 BESCHLUESSE NACH §§28 ABS. 3,19 ABS. 1,16 ABS. 2 SATZ 2 WEG ............................ 82 7.3 WANN MUSS DER VERWALTER EINSCHREITEN? ............................................................. 84 7.3.1 REGEL: SOFORTIGES EINSCHREITEN ............................................................. 84 7.3.2 MITTEL (ART UND WEISE) ........................................................................... 84 7.3.3 WOHNUNGSEIGENTUEMER NENNT GRUENDE ................................................... 85 7.4 WIE MUSS DER VERWALTER EINSCHREITEN? ................................................................ 86 7.4.1 ALLGEMEINES ........................................................................................... 86 7.4.2 INKASSOSOFTWARE .................................................................................... 87 7.4.3 PERSOENLICHE KLAERUNGEN ......................................................................... 87 7.4.4 MAHNUNG DES SCHULDNERS ...................................................................... 90 7.5 EINSCHALTUNG DRITTER ............................................................................................ 91 7.6 EINWIRKUNG AUF HAUSGELDFORDERUNG DURCH VERWALTER? ........................................ 91 7.6.1 VERZICHT UND ANERKENNTNIS .................................................................... 91 7.6.2 STUNDUNG UND RATENZAHLUNG ................................................................ 92 7.6.3 VERGLEICH MIT DEM HAUSGELDSCHULDNER ................................................. 93 7.7 FRISTENKONTROLLE ................................................................................................... 93 7.8 HAFTUNG DES VERWALTERS ....................................................................................... 94 7.8.1 HAUSGELDINKASSO .................................................................................. 94 7.8.2 VERWALTERVERTRAG .................................................................................. 95 8 VERWALTERVERTRAG UND HAUSGELDINKASSO ............................................................. 97 8.1 PFLICHTEN DER WOHNUNGSEIGENTUEMER ZUM HAUSGELDINKASSO ............................... 97 8.2 ERMAECHTIGUNG ZUM GERICHTLICHEN HAUSGELDINKASSO ........................................... 97 8.2.1 UEBERBLICK .............................................................................................. 97 8.2.2 KLARSTELLUNG .......................................................................................... 98 8.3 SONDERVERGUETUNGEN ............................................................................................ 99 8.3.1 MOEGLICHE SONDERVERGUETUNGEN ............................................................. 101 8.3.2 FLANKIERENDE BESCHLUESSE NACH §16 ABS. 2 SATZ 2 WEG ........................ 102 8.3.3 NEBENFORDERUNG BEI GERICHTLICHEM VORGEHEN ...................................... 104 9 DIE GERICHTLICHE BEITREIBUNG VON HAUSGELD ........................................................ 105 9.1 UEBERBLICK .............................................................................................................. 105 9.1.1 ANDERWEITIGER TITEL .............................................................................. 106 9.1.2 MAHN-ODER KLAGEVERFAHREN? ................................................................ 108 9.1.3 KEINE ABWEICHENDEN VEREINBARUNGEN DER WOHNUNGSEIGENTUEMER ZUM GERICHTLICHEN VORGEHEN ................................................................ 109 9.1.4 ERMAECHTIGUNG DES VERWALTERS FUER GERICHTLICHES VORGEHEN ................... 110 9.1.5 EINSCHALTUNG EINES RECHTSANWALTES .................................................... 114 9.1.6 KLAERUNG, WER HAUSGELDSCHULDNER IST .................................................... 115 9 9.1.7 KOSTENFESTSETZUNGSVERFAHREN ............................................................... 115 9.1.8 KLAERUNG, OB ZWANGSVOLLSTRECKUNG ZU BEGINNEN IST ................................ 119 9.2 FINANZIERUNG ......................................................................................................... 119 9.2.1 KOSTENPOSITION IM WIRTSCHAFTSPLAN ...................................................... 120 9.2.2 SONDERUMLAGE ..................................................................................... 120 9.2.3 ERHALTUNGSRUECKLAGE ............................................................................... 121 9.2.4 VERBRAUCHERDARLEHENSVERTRAG ............................................................... 121 9.3 GERICHTLICHES MAHNVERFAHREN .............................................................................. 121 9.3.1 UEBERBLICK .............................................................................................. 121 9.3.2 DURCHFUEHRUNG DES MAHNVERFAHRENS ...................................................... 123 9.3.3 ERLASS EINES MAHNBESCHEIDS ................................................................. 130 9.3.4 ERLASS EINES VOLLSTRECKUNGSBESCHEIDS ................................................... 131 9.3.5 URKUNDENMAHNVERFAHREN .................................................................... 131 9.3.6 KOSTEN UND GEBUEHREN ........................................................................... 132 9.4 DIE HAUSGELDKLAGE ................................................................................................ 132 9.4.1 GRUNDSAETZE DES VERFAHRENS .................................................................. 132 9.4.2 ANWALTSBEAUFTRAGUNG ........................................................................... 133 9.4.3 DIE KLAGESCHRIFT .................................................................................... 134 9.4.4 VERTEIDIGUNG DES HAUSGELDSCHULDNERS ................................................. 144 9.4.5 MUENDLICHE VERHANDLUNG ....................................................................... 147 9.4.6 URKUNDENVERFAHREN .............................................................................. 148 9.4.7 PROZESSVERGLEICHE IN HAUSGELDSACHEN ................................................. 151 9.4.8 RECHTSMITTEL ......................................................................................... 152 9.5 KOSTEN UND GEBUEHREN .......................................................................................... 158 9.6 ZWANGSVOLLSTRECKUNGSANDROHUNG ....................................................................... 159 10 DIE ZWANGSVOLLSTRECKUNG ................................................................................... 161 10.1 GRUNDSAETZE UND UEBERBLICK ................................................................................... 161 10.1.1 BONITAETSPRUEFUNG .................................................................................... 161 10.1.2 VORAUSSETZUNGEN .................................................................................. 166 10.1.3 RANGKLASSEN ......................................................................................... 170 10.1.4 INSOLVENZ (RUECKSCHLAGSPERRE) ............................................................... 171 10.1.5 ERMAECHTIGUNG DES VERWALTERS ............................................................... 171 10.1.6 KOSTEN DER ZWANGSVOLLSTRECKUNG ......................................................... 173 10.1.7 CHECKLISTEZWANGSVOLLSTRECKUNG ......................................................... 174 11 MOBILIARZWANGSVOLLSTRECKUNG: SACH UND FORDERUNGSPFAENDUNG ....................... 175 11.1 SACHPFAENDUNG (§§808 FF. ZPO) ............................................................................. 175 11.1.1 ANTRAG ................................................................................................... 176 11.1.2 VORSCHUSS AN DEN GERICHTSVOLLZIEHER .................................................... 179 11.1.3 PFAENDUNG .............................................................................................. 181 10 11.2 FORDERUNGSPFAENDUNG ............................................................................................ 181 11.2.1 MOEGLICHE FORDERUNGEN ......................................................................... 182 11.2.2 ANTRAG AUF ERLASS EINES PFAENDUNGS UND UEBERWEISUNGSBESCHLUSSES ... 182 11.2.3 KOSTENVORSCHUSS .................................................................................. 184 11.2.4 ERLASS DES PFAENDUNGS-UND UEBERWEISUNGSBESCHLUSSES ........................ 184 11.2.5 ZUSTELLUNGEN DRITTSCHULDNER ................................................................ 184 11.2.6 PFAENDUNGSGRENZEN ................................................................................ 185 12 IMMOBILIARZWANGSVOLLSTRECKUNG ....................................................................... 187 12.1 SICHERUNGSHYPOTHEK ............................................................................................ 187 12.1.1 ALLGEMEINES .......................................................................................... 187 12.1.2 ANTRAG AUF EINTRAGUNG EINER SICHERUNGSHYPOTHEK ............................... 189 12.1.3 EINTRAGUNG ............................................................................................ 191 12.2 ZWANGSVERWALTUNG .............................................................................................. 191 12.2.1 ZIELE DER ZWANGSVERWALTUNG ................................................................ 192 12.2.2 VORTEILE DER ZWANGSVERWALTUNG ........................................................... 193 12.2.3 ANTRAG AUF ANORDNUNG DER ZWANGSVERWALTUNG ..................................... 193 12.2.4 ANORDNUNGSBESCHLUSS ......................................................................... 195 12.2.5 INBESITZNAHME/BESCHLAGNAHME DURCH ZWANGSVERWALTER ................... 195 12.2.6 VERWALTUNG DES WOHNUNGSEIGENTUMS DURCH ZWANGSVERWALTER .......... 197 12.2.7 ZAHLUNGEN DES ZWANGS VERWALTERS ........................................................ 198 12.2.8 AUFSTELLUNG EINES TEILUNGSPLANS BEI UEBERSCHUESSEN .............................. 202 12.3 ZWANGSVERSTEIGERUNG .......................................................................................... 202 12.3.1 EIGENANTRAG .......................................................................................... 204 12.3.2 BEITRITT ................................................................................................. 217 12.3.3 FORDERUNGSANMELDUNG ......................................................................... 219 13 ZWANGSVOLLSTRECKUNG IN SONDERNUTZUNGSRECHTE ............................................... 223 13.1 VOLLSTRECKUNG IN DAS WOHNUNGSEIGENTUM ........................................................... 223 13.2 VOLLSTRECKUNG NUR IN DAS SONDERNUTZUNGSRECHT .................................................. 223 13.3 SCHULDRECHTLICHES SONDERNUTZUNGSRECHT ............................................................. 223 13.4 DINGLICHES SONDERNUTZUNGSRECHT ......................................................................... 224 13.5 PFAENDUNG DES ZUWEISUNGSRECHTES ....................................................................... 224 14 ALTERNATIVEN UND ERGAENZUNGEN ZUM HAUSGELDINKASSO ...................................... 227 14.1 EINSTELLUNG VON VERSORGUNGSLEISTUNGEN (VERSORGUNGSSPERRE)............................ 227 14.1.1 VERMIETUNG UND DINGLICHES WOHNRECHT ............................................... 228 14.1.2 VORAUSSETZUNGEN .................................................................................. 228 14.1.3 DURCHSETZUNG DER VERSORGUNGSSPERRE .................................................. 231 14.1.4 AUFHEBUNG UND DAUER DER VERSORGUNGSSPERRE .................................... 232 14.1.5 KOSTEN ................................................................................................... 232 11 14.2 ENTZIEHUNG EINES WOHNUNGSEIGENTUMS ............................................................... 233 14.2.1 VORAUSSETZUNGEN .................................................................................. 234 14.2.2 ABMAHNUNG ........................................................................................... 236 14.2.3 DURCHSETZUNG DES ENTZIEHUNGSVERLANGENS .......................................... 239 14.2.4 PFLICHTEN NACH RECHTSKRAFT DES ENTZIEHUNGSURTEILS .............................. 242 14.2.5 ZWANGSVOLLSTRECKUNG ........................................................................... 242 14.2.6 KOSTEN ................................................................................................... 243 14.3 ANPRANGERUNG DES HAUSGELDSCHULDNERS ............................................................... 243 14.4 STIMMRECHTSENTZUG .............................................................................................. 243 15 INSOLVENZ DES WOHNUNGSEIGENTUEMERS .............................................................. 245 15.1 REGEL-UND VERBRAUCHERINSOLVENZVERFAHREN ........................................................ 245 15.2 VORLAEUFIGER INSOLVENZVERWALTER ............................................................................. 246 15.3 ZIELE DES INSOLVENZVERFAHRENS ............................................................................. 247 15.4 DER VERWALTER IM INSOLVENZVERFAHREN .................................................................. 247 15.5 INSOLVENZANTRAG ................................................................................................... 248 15.6 INSOLVENZGRUENDE .................................................................................................. 248 15.7 AUSWIRKUNGEN DER INSOLVENZEROEFFNUNG ................................................................ 249 15.7.1 VERWALTUNGS-UND VERFUEGUNGSBEFUGNIS DES INSOLVENZVERWALTERS ......... 249 15.7.2 DER INSOLVENZVERWALTER ALS HAUSGELDSCHULDNER ................................... 251 15.8 AUSSONDERUNGS-/ABSONDERUNGSRECHTE ................................................................. 255 15.8.1 AUSSONDERUNG ....................................................................................... 255 15.8.2 ABSONDERUNG ....................................................................................... 256 15.9 DAS EIGENTLICHE INSOLVENZVERFAHREN ...................................................................... 259 15.9.1 ANMELDUNG DES AUSSTEHENDEN HAUSGELDS ............................................ 259 15.9.2 PRUEFUNG ................................................................................................ 261 15.9.3 VERWERTUNG ........................................................................................... 262 15.10 VERTEILUNG ............................................................................................................ 264 15.11 AUFHEBUNG DES INSOLVENZVERFAHRENS .................................................................... 265 15.11.1 REGEL: NACHFORDERUNGSRECHT ................................................................ 265 15.11.2 RESTSCHULDBEFREIUNG ............................................................................. 265 15.12 FREIGABE ............................................................................................................... 266 15.12.1 BEGRIFF ................................................................................................... 266 15.12.2 WIRKUNGEN ............................................................................................ 266 15.13 INSOLVENZANFECHTUNG ........................................................................................... 268 15.14 INSOLVENZ DER GEMEINSCHAFT DER WOHNUNGSEIGENTUEMER ...................................... 268 15.15 WEITERES ............................................................................................................... 269 15.15.1 EINSTELLUNG MANGELS MASSE (MASSEARMUT) ............................................ 269 15.15.2 MASSEUNZULAENGLICHKEIT ......................................................................... 269 15.15.3 PFLICHTEN DES INSOLVENZVERWALTERS ........................................................ 269 12 16 LIQUIDITAETSKRISE ................................................................................................... 271 16.1 WEGE AUS DER KRISE .............................................................................................. 271 16.2 RUECKGRIFF AUF DIE ERHALTUNGSRUECKLAGE .................................................................. 271 16.3 AUSFALLDECKUNGSSONDERUMLAGE ........................................................................... 273 16.4 ANLEGUNG EINER LIQUIDITAETSRUECKLAGE ...................................................................... 275 16.5 HAUSGELDAUSFAUEVERSICHERUNG .............................................................................. 276 17 ABRECHNUNG DES HAUSGELDINKASSOS .................................................................... 277 17.1 ABRECHNUNG DER HAUSGELDZAHLUNGEN .................................................................. 277 17.1.1 HAUSGELDSCHULDNER ZAHLT BEI FAELLIGKEIT ................................................. 277 17.1.2 ZAHLUNGEN AUF FRUEHERE WIRTSCHAFTSJAHRE ............................................... 278 17.1.3 UEBERSICHT UEBER OFFENE HAUSGELDZAHLUNGEN .......................................... 279 17.2 ABRECHNUNG EINER AUSFALLDECKUNGSSONDERUMLAGE ............................................. 279 17.3 ABRECHNUNG EINES RECHTSSTREITS UEBER HAUSGELD ................................................... 279 17.3.1 GEMEINSCHAFT DER WOHNUNGSEIGENTUEMER GEWINNT ............................... 280 17.3.2 GEMEINSCHAFT DER WOHNUNGSEIGENTUEMER UNTERLIEGT ............................ 281 17.3.3 GEMEINSCHAFT DER WOHNUNGSEIGENTUEMER GEWINNT TEILWEISE ................ 282 18 INFORMATIONSRECHTE DER WOHNUNGSEIGENTUEMER ................................................. 283 18.1 UEBERBLICK .............................................................................................................. 283 18.2 FORDERUNGSMANAGEMENT ..................................................................................... 283 19 KURZUEBERBLICK ZUM WEMOG (WEG-REFORM 2020) ............................................................................................ 285 19.1 UEBERBLICK ............................................................................................................. 285 19.2 FORDERUNGSMANAGEMENT: AUFGABE DER GEMEINSCHAFT DER WOHNUNGSEIGENTUEMER .................................................................................... 285 19.2.1 UEBERBLICK .............................................................................................. 285 19.2.2 ZUSTAENDIGES ORGAN ................................................................................ 285 19.3 BEFUGNISSE DES VERWALTERS .................................................................................... 286 19.3.1 UEBERBLICK .............................................................................................. 286 19.3.2 GESCHAEFTSFUEHRUNG (§27 ABS. 1 NR. 1 WEG) ............................................. 286 19.3.3 VERTRETUNG ............................................................................................ 290 19.4 WIRTSCHAFTSPLAN ................................................................................................... 290 19.4.1 UEBERBLICK .............................................................................................. 290 19.4.2 DIE NEUREGELUNG ................................................................................... 291 19.4.3 BESCHLUSSMUSTER .................................................................................. 291 19.5 JAHRESABRECHNUNG .............................................................................................. 292 19.5.1 UEBERBLICK .............................................................................................. 292 19.5.2 BESCHLUSSMUSTER .................................................................................. 293 13 19.6 ENTZIEHUNG EINES WOHNUNGSEIGENTUMS ............................................................... 293 19.6.1 UEBERBLICK .............................................................................................. 293 19.6.2 KEIN REGELBEISPIEL MEHR ....................................................................... 293 19.7 HAUSGELDPRIVILEG IN DER ZWANGSVERSTEIGERUNG .................................................... 294 LITERATURVERZEICHNIS ........................................................................................................ 295 STICHWORTVERZEICHNIS ....................................................................................................... 301 14
adam_txt	INHALTSVERZEICHNIS VORWORT ZUR 2. AUFLAGE . 15 1 EINFUEHRUNG . 17 2 DIE ENTSTEHUNG EINER HAUSGELDFORDERUNG . 19 2.1 BESCHLUSS DER WOHNUNGSEIGENTUEMER . 19 2.2 GRUNDLAGEN ZUM HAUSGELDBESCHLUSS . 19 2.2.1 UEBERBLICK . 19 2.2.2 BESTIMMTHEIT DES HAUSGELDBESCHLUSSES . 19 2.3 DIE VORSCHUESSE . 21 2.3.1 DIE ANSAETZE DES WIRTSCHAFTSPLANS . 21 2.3.2 FORTGELTUNG DER VORSCHUESSE . 22 2.3.3 BESTIMMUNG DER FAELLIGKEIT UND VERFALL-UND VORFAELLIGKEITSKLAUSEL . 24 2.3.4 ANPASSUNG DER VORSCHUESSE . 27 2.3.5 BESCHLUSSMUSTER: VORSCHUESSE . 28 2.4 DIE NACHSCHUESSE UND DIE ANPASSUNG DER VORSCHUESSE . 29 2.4.1 GEGENSTAND . 29 2.4.2 BESCHLUSSMUSTER: NACHSCHUESSE ODER ANPASSUNG DER VORSCHUESSE . 30 2.5 ORDNUNGSMAESSIGKEIT UND BESTANDSKRAFT DER BESCHLUESSE . 31 2.6 VORSCHUESSE AUF EINE SONDERUMLAGE . 31 2.7 SCHADENSERSATZ . 33 2.7.1 UEBERBLICK . 33 2.7.2 GELTENDMACHUNG . 33 2.8 ZWEIERGEMEINSCHAFT . 33 2.9 ZINSEN, VERZUG UND ZINSHOEHE . 34 2.9.1 ALLGEMEINES . 34 2.9.2 HOEHE DES ZINSES . 34 2.9.3 BESCHLUSS ENTFAELLT . 34 2.10 HAUSGELDGLAEUBIGERIN . 35 3 DIE FAELLIGKEIT DER HAUSGELDFORDERUNG . 37 3.1 GRUNDSATZ: BESTIMMUNG DER WOHNUNGSEIGENTUEMER . 37 3.1.1 GEMEINSCHAFTSORDNUNG . 37 3.1.2 BESCHLUSS . 38 3.2 AUSNAHME: BESTIMMUNG DER WOHNUNGSEIGENTUEMER FEHLT . 39 7 4 DER SCHULDNER DER HAUSGELDFORDERUNG . 41 4.1 FAELLIGKEITSTHEORIE UND UEBERBLICK . 41 4.2 WOHNUNGSEIGENTUEMER . 41 4.2.1 NATUERLICHE PERSONEN . 41 4.2.2 JURISTISCHE PERSONEN . 41 4.2.3 RECHTSFAEHIGE PERSONENGESELLSCHAFT . 42 4.2.4 ERBFALL (SCHULD UND HAFTUNG DES ERBEN) . 42 4.2.5 TEILHABEREINESWOHNUNGSEIGENTUMS . 45 4.2.6 SONDERFAELLE . 45 4.3 ERWERBERHAFTUNG . 49 4.3.1 UEBERBLICK . 49 4.3.2 HAUSGELD FAELLIG VOR ERLANGUNG DES STATUS WOHNUNGSEIGENTUEMER . 50 4.3.3 HAUSGELD FAELLIG NACH ERLANGUNG DES STATUS WOHNUNGSEIGENTUEMER . 53 4.3.4 DINGLICHE HAFTUNG . 54 4.4 PARTEIEN KRAFT AMTES . 54 5 DIE ANPASSUNG DER VORSCHUESSE (GUTHABEN) . 55 5.1 ALLGEMEINES . 55 5.2 ENTSTEHUNG . 55 5.2.1 VORSCHUESSE . 55 5.2.2 FASSUNG DES BESCHLUSSES . 56 5.2.3 UEBERZAHLUNGEN . 57 5.3 AUFRECHNUNG . 57 5.4 ZURUECKBEHALTUNGSRECHT . 58 5.5 ANSPRUCHSINHABER UND-VERPFLICHTETER . 58 5.6 HINDERUNGSBESCHLUSS GEGEN DIE AUSKEHRUNG VON GUTHABEN . 58 6 DAS ERLOESCHEN EINER HAUSGELDFORDERUNG . 61 6.1 ZAHLUNGEN DES HAUSGELDSCHULDNERS . 61 6.2 AUFRECHNUNG . 62 6.2.1 HAUSGELDSCHULDNER . 62 6.2.2 AUFRECHNUNG DER GEMEINSCHAFT DER WOHNUNGSEIGENTUEMER . 63 6.3 ERLASS VON HAUSGELDFORDERUNGEN . 63 6.4 ZURUECKBEHALTUNGSRECHTE DES HAUSGELDSCHULDNERS . 64 6.4.1 GRUNDSATZ . 64 6.4.2 INSBESONDERE EINTRITT DER VERJAEHRUNG, §214 BGB . 64 7 DIE AUSSERGERICHTLICHE BEITREIBUNG VON HAUSGELD . 69 7.1 ANFORDERUNG DES HAUSGELDES . 69 7.1.1 UEBERBLICK . 69 7.1.2 ART UND WEISE DER ERFUELLUNG . 69 7.1.3 DIE VERBUCHUNG VON HAUSGELDZAHLUNGEN . 76 8 7.1.4 ERFOLGLOSE ANFORDERUNG: FESTSTELLUNG DES VERZUGS (SAEUMIGKEIT) . 80 7.1.5 ANMELDUNG EINER HAUSGELDFORDERUNG IN DER ZWANGSVERSTEIGERUNG DRITTER . 81 7.2 BESCHLUESSE NACH §§28 ABS. 3,19 ABS. 1,16 ABS. 2 SATZ 2 WEG . 82 7.3 WANN MUSS DER VERWALTER EINSCHREITEN? . 84 7.3.1 REGEL: SOFORTIGES EINSCHREITEN . 84 7.3.2 MITTEL (ART UND WEISE) . 84 7.3.3 WOHNUNGSEIGENTUEMER NENNT GRUENDE . 85 7.4 WIE MUSS DER VERWALTER EINSCHREITEN? . 86 7.4.1 ALLGEMEINES . 86 7.4.2 INKASSOSOFTWARE . 87 7.4.3 PERSOENLICHE KLAERUNGEN . 87 7.4.4 MAHNUNG DES SCHULDNERS . 90 7.5 EINSCHALTUNG DRITTER . 91 7.6 EINWIRKUNG AUF HAUSGELDFORDERUNG DURCH VERWALTER? . 91 7.6.1 VERZICHT UND ANERKENNTNIS . 91 7.6.2 STUNDUNG UND RATENZAHLUNG . 92 7.6.3 VERGLEICH MIT DEM HAUSGELDSCHULDNER . 93 7.7 FRISTENKONTROLLE . 93 7.8 HAFTUNG DES VERWALTERS . 94 7.8.1 HAUSGELDINKASSO . 94 7.8.2 VERWALTERVERTRAG . 95 8 VERWALTERVERTRAG UND HAUSGELDINKASSO . 97 8.1 PFLICHTEN DER WOHNUNGSEIGENTUEMER ZUM HAUSGELDINKASSO . 97 8.2 ERMAECHTIGUNG ZUM GERICHTLICHEN HAUSGELDINKASSO . 97 8.2.1 UEBERBLICK . 97 8.2.2 KLARSTELLUNG . 98 8.3 SONDERVERGUETUNGEN . 99 8.3.1 MOEGLICHE SONDERVERGUETUNGEN . 101 8.3.2 FLANKIERENDE BESCHLUESSE NACH §16 ABS. 2 SATZ 2 WEG . 102 8.3.3 NEBENFORDERUNG BEI GERICHTLICHEM VORGEHEN . 104 9 DIE GERICHTLICHE BEITREIBUNG VON HAUSGELD . 105 9.1 UEBERBLICK . 105 9.1.1 ANDERWEITIGER TITEL . 106 9.1.2 MAHN-ODER KLAGEVERFAHREN? . 108 9.1.3 KEINE ABWEICHENDEN VEREINBARUNGEN DER WOHNUNGSEIGENTUEMER ZUM GERICHTLICHEN VORGEHEN . 109 9.1.4 ERMAECHTIGUNG DES VERWALTERS FUER GERICHTLICHES VORGEHEN . 110 9.1.5 EINSCHALTUNG EINES RECHTSANWALTES . 114 9.1.6 KLAERUNG, WER HAUSGELDSCHULDNER IST . 115 9 9.1.7 KOSTENFESTSETZUNGSVERFAHREN . 115 9.1.8 KLAERUNG, OB ZWANGSVOLLSTRECKUNG ZU BEGINNEN IST . 119 9.2 FINANZIERUNG . 119 9.2.1 KOSTENPOSITION IM WIRTSCHAFTSPLAN . 120 9.2.2 SONDERUMLAGE . 120 9.2.3 ERHALTUNGSRUECKLAGE . 121 9.2.4 VERBRAUCHERDARLEHENSVERTRAG . 121 9.3 GERICHTLICHES MAHNVERFAHREN . 121 9.3.1 UEBERBLICK . 121 9.3.2 DURCHFUEHRUNG DES MAHNVERFAHRENS . 123 9.3.3 ERLASS EINES MAHNBESCHEIDS . 130 9.3.4 ERLASS EINES VOLLSTRECKUNGSBESCHEIDS . 131 9.3.5 URKUNDENMAHNVERFAHREN . 131 9.3.6 KOSTEN UND GEBUEHREN . 132 9.4 DIE HAUSGELDKLAGE . 132 9.4.1 GRUNDSAETZE DES VERFAHRENS . 132 9.4.2 ANWALTSBEAUFTRAGUNG . 133 9.4.3 DIE KLAGESCHRIFT . 134 9.4.4 VERTEIDIGUNG DES HAUSGELDSCHULDNERS . 144 9.4.5 MUENDLICHE VERHANDLUNG . 147 9.4.6 URKUNDENVERFAHREN . 148 9.4.7 PROZESSVERGLEICHE IN HAUSGELDSACHEN . 151 9.4.8 RECHTSMITTEL . 152 9.5 KOSTEN UND GEBUEHREN . 158 9.6 ZWANGSVOLLSTRECKUNGSANDROHUNG . 159 10 DIE ZWANGSVOLLSTRECKUNG . 161 10.1 GRUNDSAETZE UND UEBERBLICK . 161 10.1.1 BONITAETSPRUEFUNG . 161 10.1.2 VORAUSSETZUNGEN . 166 10.1.3 RANGKLASSEN . 170 10.1.4 INSOLVENZ (RUECKSCHLAGSPERRE) . 171 10.1.5 ERMAECHTIGUNG DES VERWALTERS . 171 10.1.6 KOSTEN DER ZWANGSVOLLSTRECKUNG . 173 10.1.7 CHECKLISTEZWANGSVOLLSTRECKUNG . 174 11 MOBILIARZWANGSVOLLSTRECKUNG: SACH UND FORDERUNGSPFAENDUNG . 175 11.1 SACHPFAENDUNG (§§808 FF. ZPO) . 175 11.1.1 ANTRAG . 176 11.1.2 VORSCHUSS AN DEN GERICHTSVOLLZIEHER . 179 11.1.3 PFAENDUNG . 181 10 11.2 FORDERUNGSPFAENDUNG . 181 11.2.1 MOEGLICHE FORDERUNGEN . 182 11.2.2 ANTRAG AUF ERLASS EINES PFAENDUNGS UND UEBERWEISUNGSBESCHLUSSES . 182 11.2.3 KOSTENVORSCHUSS . 184 11.2.4 ERLASS DES PFAENDUNGS-UND UEBERWEISUNGSBESCHLUSSES . 184 11.2.5 ZUSTELLUNGEN DRITTSCHULDNER . 184 11.2.6 PFAENDUNGSGRENZEN . 185 12 IMMOBILIARZWANGSVOLLSTRECKUNG . 187 12.1 SICHERUNGSHYPOTHEK . 187 12.1.1 ALLGEMEINES . 187 12.1.2 ANTRAG AUF EINTRAGUNG EINER SICHERUNGSHYPOTHEK . 189 12.1.3 EINTRAGUNG . 191 12.2 ZWANGSVERWALTUNG . 191 12.2.1 ZIELE DER ZWANGSVERWALTUNG . 192 12.2.2 VORTEILE DER ZWANGSVERWALTUNG . 193 12.2.3 ANTRAG AUF ANORDNUNG DER ZWANGSVERWALTUNG . 193 12.2.4 ANORDNUNGSBESCHLUSS . 195 12.2.5 INBESITZNAHME/BESCHLAGNAHME DURCH ZWANGSVERWALTER . 195 12.2.6 VERWALTUNG DES WOHNUNGSEIGENTUMS DURCH ZWANGSVERWALTER . 197 12.2.7 ZAHLUNGEN DES ZWANGS VERWALTERS . 198 12.2.8 AUFSTELLUNG EINES TEILUNGSPLANS BEI UEBERSCHUESSEN . 202 12.3 ZWANGSVERSTEIGERUNG . 202 12.3.1 EIGENANTRAG . 204 12.3.2 BEITRITT . 217 12.3.3 FORDERUNGSANMELDUNG . 219 13 ZWANGSVOLLSTRECKUNG IN SONDERNUTZUNGSRECHTE . 223 13.1 VOLLSTRECKUNG IN DAS WOHNUNGSEIGENTUM . 223 13.2 VOLLSTRECKUNG NUR IN DAS SONDERNUTZUNGSRECHT . 223 13.3 SCHULDRECHTLICHES SONDERNUTZUNGSRECHT . 223 13.4 DINGLICHES SONDERNUTZUNGSRECHT . 224 13.5 PFAENDUNG DES ZUWEISUNGSRECHTES . 224 14 ALTERNATIVEN UND ERGAENZUNGEN ZUM HAUSGELDINKASSO . 227 14.1 EINSTELLUNG VON VERSORGUNGSLEISTUNGEN (VERSORGUNGSSPERRE). 227 14.1.1 VERMIETUNG UND DINGLICHES WOHNRECHT . 228 14.1.2 VORAUSSETZUNGEN . 228 14.1.3 DURCHSETZUNG DER VERSORGUNGSSPERRE . 231 14.1.4 AUFHEBUNG UND DAUER DER VERSORGUNGSSPERRE . 232 14.1.5 KOSTEN . 232 11 14.2 ENTZIEHUNG EINES WOHNUNGSEIGENTUMS . 233 14.2.1 VORAUSSETZUNGEN . 234 14.2.2 ABMAHNUNG . 236 14.2.3 DURCHSETZUNG DES ENTZIEHUNGSVERLANGENS . 239 14.2.4 PFLICHTEN NACH RECHTSKRAFT DES ENTZIEHUNGSURTEILS . 242 14.2.5 ZWANGSVOLLSTRECKUNG . 242 14.2.6 KOSTEN . 243 14.3 ANPRANGERUNG DES HAUSGELDSCHULDNERS . 243 14.4 STIMMRECHTSENTZUG . 243 15 INSOLVENZ DES WOHNUNGSEIGENTUEMERS . 245 15.1 REGEL-UND VERBRAUCHERINSOLVENZVERFAHREN . 245 15.2 VORLAEUFIGER INSOLVENZVERWALTER . 246 15.3 ZIELE DES INSOLVENZVERFAHRENS . 247 15.4 DER VERWALTER IM INSOLVENZVERFAHREN . 247 15.5 INSOLVENZANTRAG . 248 15.6 INSOLVENZGRUENDE . 248 15.7 AUSWIRKUNGEN DER INSOLVENZEROEFFNUNG . 249 15.7.1 VERWALTUNGS-UND VERFUEGUNGSBEFUGNIS DES INSOLVENZVERWALTERS . 249 15.7.2 DER INSOLVENZVERWALTER ALS HAUSGELDSCHULDNER . 251 15.8 AUSSONDERUNGS-/ABSONDERUNGSRECHTE . 255 15.8.1 AUSSONDERUNG . 255 15.8.2 ABSONDERUNG . 256 15.9 DAS EIGENTLICHE INSOLVENZVERFAHREN . 259 15.9.1 ANMELDUNG DES AUSSTEHENDEN HAUSGELDS . 259 15.9.2 PRUEFUNG . 261 15.9.3 VERWERTUNG . 262 15.10 VERTEILUNG . 264 15.11 AUFHEBUNG DES INSOLVENZVERFAHRENS . 265 15.11.1 REGEL: NACHFORDERUNGSRECHT . 265 15.11.2 RESTSCHULDBEFREIUNG . 265 15.12 FREIGABE . 266 15.12.1 BEGRIFF . 266 15.12.2 WIRKUNGEN . 266 15.13 INSOLVENZANFECHTUNG . 268 15.14 INSOLVENZ DER GEMEINSCHAFT DER WOHNUNGSEIGENTUEMER . 268 15.15 WEITERES . 269 15.15.1 EINSTELLUNG MANGELS MASSE (MASSEARMUT) . 269 15.15.2 MASSEUNZULAENGLICHKEIT . 269 15.15.3 PFLICHTEN DES INSOLVENZVERWALTERS . 269 12 16 LIQUIDITAETSKRISE . 271 16.1 WEGE AUS DER KRISE . 271 16.2 RUECKGRIFF AUF DIE ERHALTUNGSRUECKLAGE . 271 16.3 AUSFALLDECKUNGSSONDERUMLAGE . 273 16.4 ANLEGUNG EINER LIQUIDITAETSRUECKLAGE . 275 16.5 HAUSGELDAUSFAUEVERSICHERUNG . 276 17 ABRECHNUNG DES HAUSGELDINKASSOS . 277 17.1 ABRECHNUNG DER HAUSGELDZAHLUNGEN . 277 17.1.1 HAUSGELDSCHULDNER ZAHLT BEI FAELLIGKEIT . 277 17.1.2 ZAHLUNGEN AUF FRUEHERE WIRTSCHAFTSJAHRE . 278 17.1.3 UEBERSICHT UEBER OFFENE HAUSGELDZAHLUNGEN . 279 17.2 ABRECHNUNG EINER AUSFALLDECKUNGSSONDERUMLAGE . 279 17.3 ABRECHNUNG EINES RECHTSSTREITS UEBER HAUSGELD . 279 17.3.1 GEMEINSCHAFT DER WOHNUNGSEIGENTUEMER GEWINNT . 280 17.3.2 GEMEINSCHAFT DER WOHNUNGSEIGENTUEMER UNTERLIEGT . 281 17.3.3 GEMEINSCHAFT DER WOHNUNGSEIGENTUEMER GEWINNT TEILWEISE . 282 18 INFORMATIONSRECHTE DER WOHNUNGSEIGENTUEMER . 283 18.1 UEBERBLICK . 283 18.2 FORDERUNGSMANAGEMENT . 283 19 KURZUEBERBLICK ZUM WEMOG (WEG-REFORM 2020) . 285 19.1 UEBERBLICK . 285 19.2 FORDERUNGSMANAGEMENT: AUFGABE DER GEMEINSCHAFT DER WOHNUNGSEIGENTUEMER . 285 19.2.1 UEBERBLICK . 285 19.2.2 ZUSTAENDIGES ORGAN . 285 19.3 BEFUGNISSE DES VERWALTERS . 286 19.3.1 UEBERBLICK . 286 19.3.2 GESCHAEFTSFUEHRUNG (§27 ABS. 1 NR. 1 WEG) . 286 19.3.3 VERTRETUNG . 290 19.4 WIRTSCHAFTSPLAN . 290 19.4.1 UEBERBLICK . 290 19.4.2 DIE NEUREGELUNG . 291 19.4.3 BESCHLUSSMUSTER . 291 19.5 JAHRESABRECHNUNG . 292 19.5.1 UEBERBLICK . 292 19.5.2 BESCHLUSSMUSTER . 293 13 19.6 ENTZIEHUNG EINES WOHNUNGSEIGENTUMS . 293 19.6.1 UEBERBLICK . 293 19.6.2 KEIN REGELBEISPIEL MEHR . 293 19.7 HAUSGELDPRIVILEG IN DER ZWANGSVERSTEIGERUNG . 294 LITERATURVERZEICHNIS . 295 STICHWORTVERZEICHNIS . 301 14
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