Verfügbarkeit: Grundlagen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft

Grundlagen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft:

Gespeichert in:

Bibliographische Detailangaben
Hauptverfasser:	Altmann, Sarah (VerfasserIn), Birkemeyer, Claas (VerfasserIn)
Weitere Verfasser:	Kamis, Alcay 1980- (HerausgeberIn)
Format:	Buch
Sprache:	German
Veröffentlicht:	München Verlag Franz Vahlen [2022]
Schlagworte:	Immobilienwirtschaft Wohnungswirtschaft Digitalisierung Personalmanagement Energiemanagement Lehrbuch
Online-Zugang:	Inhaltsverzeichnis
Beschreibung:	XVII, 583 Seiten Illustrationen
ISBN:	9783800665662

Internformat

MARC


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adam_text	INHALTSVERZEICHNIS GELEITWORT .................................................................................................................. V 1 EINFUEHRUNG IN DIE WOHNUNGS UND IMMOBILIENWIRTSCHAFT .......................... 1 1.1 DER BEGRIFF DER IMMOBILIE UND IHRE BESONDERHEIT ALS WIRTSCHAFTSGUT ......... 3 1.2 BESONDERHEITEN DER WOHNUNGS UND IMMOBILIENWIRTSCHAFT ........................ 5 1.3 STADTSOZIOLOGISCHE ASPEKTE ............................................................................. 6 1.4 EINFLUSS DER BAU UND IMMOBILIENWIRTSCHAFT AUF DIE VOLKSWIRTSCHAFT ......... 10 1.5 ANBIETERSTRUKTUREN DER WOHNUNGS UND IMMOBILIENWIRTSCHAFT ................. 14 1.6 UNTERSCHEIDUNG NACH IMMOBILIENARTEN .......................................................... 15 1.7 ENTWICKLUNGSTRENDS IN DER WOHNUNGS UND IMMOBILIENWIRTSCHAFT ............. 20 2 VOLKSWIRTSCHAFTLICHE GRUNDLAGEN (MIKRO UND MAKROOEKONOMIE) ............... 23 2.1 VWL, DIE MUTTER ALLER GRUNDLAGEN DER WOHNUNGS UND IMMOBILIENWIRT SCHAFT ........................................................................................................ 25 2.2 WIE WOHNUNGS UND IMMOBILIENMAERKTE FUNKTIONIEREN UND WAS SIE ZERSTOERT 28 2.2.1 EMPIRISCHE ERFASSUNG DER WOHNUNGS UND IMMOBILIENMAERKTE ............... 28 2.2.2 MIKROOEKONOMISCHE MECHANISMEN .............................................................. 31 2.2.3 PREISBLASEN AUF WOHNUNGS UND IMMOBILIENMAERKTEN? ............................ 35 2.2.4 MARKTREGULIERUNGEN FOERDERN UND BLOCKIEREN DEN WETTBEWERB ................. 39 2.3 ENTWICKLUNGEN DES MAKROOEKONOMISCHEN UMFELDS ....................................... 41 2.3.1 EMPIRISCHE ERFASSUNG DER DEUTSCHEN VOLKSWIRTSCHAFT .............................. 41 2.3.2 GELDPOLITIK IM DIENSTE SCHLECHT GEFUEHRTER VOLKSWIRTSCHAFTEN IN EUROPA . 44 2.3.3 IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHE AUSWIRKUNGEN DER DEUTSCHEN WIRTSCHAFTS POLITIK IN CORONA-ZEITEN .............................................................................. 46 2.4 WORAUF SICH DIE BRANCHE EINSTELLEN MUSS ........................................................ 47 3 GRUNDLAGEN DES BAU UND PLANUNGSRECHTS ...................................................... 49 3.1 EINLEITUNG ......................................................................................................... 51 3.2 BAULEITPLANUNGSRECHT ...................................................................................... 51 3.2.1 KOMMUNALE BAULEITPLAENE ........................................................................... 52 3.2.1.1 FLAECHENNUTZUNGSPLAENE UND BEBAUUNGSPLAENE; RECHTSNATUR ................. 52 3.2.1.2 WIRKSAMKEIT UND UNWIRKSAMKEIT VON BAULEITPLAENEN .......................... 52 3.2.1.3 VERFAHREN ............................................................................................... 53 3.2.1.4 RECHTSKONTROLLE VON BAULEITPLAENEN ........................................................ 54 3.2.2 PLANUNGSRECHTLICHE ZULAESSIGKEIT BAULICHER ANLAGEN .................................. 55 3.2.2.1 BEGRIFF DES VORHABENS UND DER BAULICHEN ANLAGE, § 29 BAUGB ........... 55 3.2.2.1.1 BEGRIFF DER BAULICHEN ANLAGE ............................................................ 55 3.2.2.1.2 ERRICHTUNG, AENDERUNG UND NUTZUNGSAENDERUNG .............................. 56 3.2.2.2 ZULAESSIGKEIT VON VORHABEN IM GELTUNGSBEREICH EINES QUALIFIZIERTEN BEBAUUNGSPLANS, § 30 ABS. 1 BAUGB ...................................................... 57 3.2.2.2.1 ART DER BAULICHEN NUTZUNG ............................................................... 57 3.2.2.2.2 MASS DER BAULICHEN NUTZUNG .............................................................. 58 VIII INHALTSVERZEICHNIS 3.2.2.2.3 UEBERBAUBARE GRUNDSTUECKSFLAECHE, §23 BAUNVO .............................. 58 3.2.2.2.4 FESTSETZUNG DER OERTLICHEN VERKEHRSFLAECHEN; GESICHERTE ERSCHLIE SSUNG .................................................................................... 59 3.2.2.2.5 NAEHERE BETRACHTUNG DER ZULAESSIGKEIT NACH BAUGEBIETEN DER BAUNVO .............................................................................................. 59 3.2.2.3 ANDERE BEBAUUNGSPLAENE ....................................................................... 64 3.2.2.4 ZULAESSIGKEIT BAULICHER ANLAGEN IM INNENBEREICH GEMAESS § 34 BAUGB . 65 3.2.2.4.1 ABGRENZUNG ZWISCHEN INNEN UND AUSSENBEREICH .......................... 65 3.2.2.4.2 ORTSTEIL ................................................................................................ 65 3.2.2.4.3 BEBAUUNGSZUSAMMENHANG .............................................................. 65 3.2.2.4.4 ZULAESSIGKEIT VON VORHABEN NACH § 34 ABS. 1 UND 2 BAUGB ............. 66 3.2.2.4.5 BESONDERHEITEN IM RAHMEN DES § 34 ABS. 2 BAUGB.......................... 68 3.2.2.4.6 WEITERE ZULAESSIGKEITSANFORDERUNGEN ............................................... 69 3.2.2.5 ZULAESSIGKEIT VON VORHABEN IM AUSSENBEREICH ...................................... 69 3.3 BAUORDNUNGSRECHT ............................................................................................ 69 3.3.1 EINLEITUNG ..................................................................................................... 69 3.3.2 MATERIELLES BAUORDNUNGSRECHT - ALLGEMEINES, BEGRIFFE ............................ 70 3.3.2.1 BEGRIFF DER BAULICHEN ANLAGE ................................................................ 70 3.3.2.2 BEGRIFF DES GEBAEUDES ............................................................................. 70 3.3.2.3 BEGRIFF DES GRUNDSTUECKS ....................................................................... 71 3.3.3 MATERIELLES BAURECHT - DAS GRUNDSTUECK UND SEINE BEBAUUNG .................. 71 3.3.3.1 BAUORDNUNGSRECHTLICHE GENERALKLAUSEL ............................................... 71 3.3.3.2 ERSCHLIESSUNG, §§4, 5 BAUO NRW .......................................................... 71 3.33.3 ABSTANDFLAECHEN, § 6 BAUO NRW ............................................................ 72 3.3.3.4 VERUNSTALTUNGSVERBOT ............................................................................. 73 3.3.3.5 WEITERE ANFORDERUNGEN ......................................................................... 74 3.4 VERFAHRENSRECHT ................................................................................................ 74 3.4.1 BAUORDNUNGSRECHT ........................................................................................ 74 3.4.1.1 GENEHMIGUNGSFREIE VORHABEN .............................................................. 74 3.4.1.2 GENEHMIGUNGSFREISTELLUNGSVERFAHREN ................................................... 74 3.4.1.3 DAS BAUGENEHMIGUNGSVERFAHREN .......................................................... 75 3.4.1.4 WIRKUNG DER BAUGENEHMIGUNG ............................................................ 76 3.4.2 BAUORDNUNGSRECHTLICHE EINGRIFFSBEFUGNISSE ............................................. 77 4 GRUNDLAGEN DER BAUTECHNIK ............................................................................. 81 4.1 TECHNISCHE REGELN ............................................................................................ 83 4.2 MATERIALITAET ....................................................................................................... 84 4.2.1 EIGENSCHAFTEN VON BAUSTOFFEN ..................................................................... 84 4.2.2 BINDEMITTEL IM BAUWESEN ........................................................................... 86 4.2.3 ANORGANISCH MINERALISCHE VERBUNDBAUSTOFFE ........................................... 88 4.2.4 KUENSTLICHE STEINE .......................................................................................... 89 4.2.5 GLAS .............................................................................................................. 91 4.2.6 HOLZ .............................................................................................................. 91 4.2.7 STAHL .............................................................................................................. 92 4.3 BAUKONSTRUKTION .............................................................................................. 93 4.3.1 TRAGWERKE .................................................................................................... 93 4.3.1.1 STABTRAGWERKE ........................................................................................ 94 INHALTSVERZEICHNIS IX 4.3.1.2 FLAECHENTRAGWERKE ................................................................................. 97 4.3.1.3 GEBAEUDEAUSSTEIFUNG ............................................................................... 98 4.3.2 GEBAEUDETEILE .............................................................................................. 99 4.3.2.1 DACH ....................................................................................................... 99 4.3.2.2 DECKE ....................................................................................................... 103 4.3.2.3 TRAGENDE UND NICHTTRAGENDE WAENDE .................................................... 104 4.3.2.4 TREPPE ..................................................................................................... 106 4.3.2.5 FUNDAMENT ............................................................................................ 107 4.4 BAUPHYSIK ......................................................................................................... 108 4.4.1 WAERMESCHUTZ ............................................................................................... 108 4.4.1.1 ALLGEMEINES ............................................................................................ 108 4.4.1.2 WINTERLICHER WAERMESCHUTZ: ................................................................... 109 4.4.1.3 SOMMERLICHER WAERMESCHUTZ ................................................................. 113 4.4.2 FEUCHTESCHUTZ .............................................................................................. 114 4.4.2.1 ALLGEMEINES ............................................................................................ 114 4.4.2.2 KONSTRUKTIVER FEUCHTESCHUTZ ................................................................ 116 4.4.2.3 KLIMABEDINGTER FEUCHTESCHUTZ .............................................................. 117 4.4.3 SCHALLSCHUTZ ................................................................................................. 118 4.4.3.1 ALLGEMEINES ............................................................................................ 118 4.4.3.2 LUFTSCHALLSCHUTZ .................................................................................... 118 4.4.3.3 KOERPERSCHALLSCHUTZ ................................................................................ 119 4.4.4 BRANDSCHUTZ ................................................................................................. 121 4.4.4.1 ALLGEMEINES ........................................................................................... 121 4.4.4.2 BAULICH-KONSTRUKTIVER BRANDSCHUTZ ...................................................... 122 4.4.4.3 BAULICH-PLANERISCHER BRANDSCHUTZ ........................................................ 123 4.5 TECHNISCHE GEBAEUDEAUSRUESTUNG ..................................................................... 124 4.5.1 ALLGEMEINES ................................................................................................. 124 4.5.2 HEIZEN .......................................................................................................... 126 4.5.2.1 WAERMEBEDARF .......................................................................................... 126 4.5.2.2 WAERMEERZEUGUNG .................................................................................. 126 4.5.2.3 WAERMEUEBERTRAGUNG ............................................................................... 128 4.5.3 LUEFTEN .......................................................................................................... 129 4.5.4 KUEHLEN ......................................................................................................... 131 5 GRUNDLAGEN DES BAUPROJEKTMANAGEMENTS .................................................... 133 5.1 EINFUEHRUNG ....................................................................................................... 135 5.2 PROJEKTPROZESS ................................................................................................. 136 5.3 PROJEKTBETEILIGTE ............................................................................................... 138 5.4 VERTRAGSSTRUKTUREN .......................................................................................... 140 5.5 REGELWERKE ZUR UNTERSTUETZUNG VON BAUPROJEKTEN ......................................... 143 5.5.1 VERGABE UND VERTRAGSORDNUNG FUER BAULEISTUNGEN (VOB) ........................ 143 5.5.2 HONORARORDNUNG FUER ARCHITEKTEN UND INGENIEURE (HOAI ........................ 146 5.5.3 BAUKOSTEN NACH DIN 276 ............................................................................ 149 5.6 BAUABLAUFPLANUNG ........................................................................................... 151 5.6.1 AUFGABEN DER BAUABLAUFPLANUNG .............................................................. 151 5.6.2 STUFEN DER ABLAUFPLANUNG ........................................................................... 152 5.6.3 EINTEILUNG IN BAUABSCHNITTE ....................................................................... 153 X INHALTSVERZEICHNIS 5.6.4 ABLAUFPLANUNG DES BAUPROZESSES .............................................................. 154 5.7 KOSTENBEEINFLUSSUNG DURCH PLANUNG ............................................................. 155 5.7.1 LEBENSZYKLUSPHASEN VON GEBAEUDEN .......................................................... 156 5.7.2 LEBENSZYKLUSKOSTENANALYSEN ..................................................................... 159 6 ABGRENZUNG ZWISCHEN REAL ESTATE ASSET MANAGEMENT, PROPERTY MANAGE MENT, FACILITY MANAGEMENT ........................................................................... 163 6.1 EINFUEHRUNG ....................................................................................................... 165 6.2 REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT UND FUND MANAGEMENT ....................... 166 6.3 ASSET MANAGEMENT .......................................................................................... 166 6.3.1 AUFGABEN DES IMMOBILIEN-ASSET MANAGEMENTS ....................................... 166 6.3.2 STRATEGISCHE UND TAKTISCHE ASSET ALLOCATION MIT IMMOBILIEN ................... 167 6.3.3 ANFORDERUNGEN UND HANDLUNGSFELDER DES STRATEGISCHEN UND OPERATIVEN ASSET MANAGEMENTS ..................................................................................... 168 6.3.4 MOEGLICHES LEISTUNGSBILD FUER REAL ESTATE ASSET MANAGEMENT ................... 168 6.3.5 REAL ESTATE ASSET MANAGEMENT IN DER PRAXIS ............................................. 171 6.4 PROPERTY MANAGEMENT .................................................................................... 173 6.5 FACILITY MANAGEMENT ........................................................................................ 175 6.5.1 FACILITY MANAGEMENT ALS LEBENSZYKLUS-UEBERGREIFENDES KONZEPT ........... 175 6.5.2 GEBAEUDEMANAGEMENT ................................................................................... 176 6.5.3 FM WAEHREND DER NUTZUNGSPHASE: DIE EINZELNEN LEISTUNGSBEREICHE .... 177 7 MIETRECHT ............................................................................................................... 183 7.1 DER MIETVERTRAG ................................................................................................ 185 7.1.1 ALLGEMEINES VERTRAGSRECHT ......................................................................... 185 7.1.1.1 GRUNDSATZ DER VERTRAGSFREIHEIT .............................................................. 185 7.1.1.1.1 GRENZEN DER VERTRAGSFREIHEIT ............................................................ 185 7.1.1.1.2 VERJAEHRUNGSFRISTEN (§ 195 FF. BGB) ...................................................... 187 71.1.1.3 VERWIRKUNG ....................................................................................... 188 7.1.2 REGELUNGEN DES MIETRECHTES ....................................................................... 189 7.1.2.1 WOHNRAUMMIETVERTRAG ODER GEWERBERAUMMIETVERTRAG ..................... 189 7.1.2.2 MIETVERTRAGSPARTEIEN ............................................................................. 190 7.1.2.3 FORM UND VERTRAGSPARTNER BEI GEWERBERAUM ...................................... 193 7.1.2.4 UNTERVERMIETUNG .................................................................................... 193 7.1.2.4.1 SPEZIELLE REGELUNG ZUR UNTERVERMIETUNG BEI WOHNRAUM (§553 BGB) ................................................................................................... 194 7.1.2.4.2 SPEZIELLE REGELUNG ZUR UNTERVERMIETUNG BEI GEWERBERAUM ......... 194 7.1.3 WESENTLICHE INHALTE DES MIETVERTRAGS ........................................................ 195 71.3.1 UNBEFRISTETE WOHNRAUMMIETVERTRAEGE .................................................. 195 7.1.3.2 WOHNRAUMZEITMIETVERTRAEGE .................................................................. 195 71.3.2.1 MIETDAUER UND VERLAENGERUNGSOPTION BEI GEWERBERAUMMIET VERHAELTNISSEN ....................................................................... 196 7.1.3.3 MIETHOEHE BEI VERTRAGSABSCHLUSS ............................................................ 197 7.1.3.3.1 MIETHOEHE BEI WOHNUNGSMIETVERTRAEGEN ........................................... 197 7.1.3.3.2 MIETHOEHE BEI GEWERBERAUMMIETVERHAELTNISSEN ................................ 199 7.1.3.3.3 NEBENKOSTEN ...................................................................................... 200 7.1.3.3.4 BETRIEBSKOSTEN .................................................................................... 200 INHALTSVERZEICHNIS XI 7.1.3.4 BESONDERHEITEN BEI GEWERBERAUMMIETVERHAELTNISSEN .......................... 201 7.1.3.4.1 FESTLEGUNG DES MIETZWECKS .............................................................. 201 7.1.3.4.2 BETRIEBSPFLICHT .................................................................................... 201 7.1.3.4.3 WETTBEWERBSSCHUTZ - KONKURRENZSCHUTZ ......................................... 202 7.1.3.4.4 BETRIEBSKOSTEN BEI GEWERBERAUMMIETVERHAELTNISSEN ...................... 202 7.1.4 HAUS UND BENUTZUNGSORDNUNG ................................................................. 203 7.1.5 DATENSCHUTZ NACH DATENSCHUTZGRUNDVERORDNUNG (DSGVO) ..................... 203 7.1.5.1 GELTUNGSBEREICH UND GRUNDSAETZE DER DATENSCHUTZGRUNDVERORDNUNG 203 7.1.5.2 DAS VERARBEITUNGSVERZEICHNIS UND SEINE BEDEUTUNG .......................... 204 7.1.5.3 BEDEUTUNG DER DATENSCHUTZGRUNDVERORDNUNG FUER WOHNUNGSUNTER NEHMEN ...................................................................................... 205 7.1.5.3.1 KONTROLLE DER INFORMATIONSPFLICHT NACH CHECKLISTE ........................ 205 7.1.5.3.2 DATENSCHUTZGRUNDVERORDNUNG UND MIETVERHAELTNISSE ..................... 206 7.2 RECHTE UND PFLICHTEN AUS DEM MIETVERTRAG .................................................... 206 7.2.1 PFLICHTEN DES VERMIETERS ............................................................................... 206 7.2.1.1 UEBERLASSUNGSPFLICHT ............................................................................... 206 7.2.1.2 ERHALTUNG DER WOHNUNG IM VERTRAGSGEMAESSEN ZUSTAND ....................... 207 7.2.1.3 PFLICHT ZUR TRAGUNG DER AUF DER MIETSACHE RUHENDEN LASTEN ............ 211 7.2.1.4 VERKEHRSSICHERUNGSPFLICHT ..................................................................... 211 7.2.1.5 DULDUNGSPFLICHTEN DES VERMIETERS ........................................................ 211 7.2.1.6 HEIZPFLICHT DES VERMIETERS ................................................................... 212 7.2.2 PFLICHTEN DES MIETERS .................................................................................. 212 7.2.2.1 ZAHLUNG DER MIETE ................................................................................ 212 7.2.2.2 OBHUTSPFLICHT ......................................................................................... 213 72.2.3 MAENGELANZEIGEPFLICHT ............................................................................. 213 72.2.4 DULDUNGSPFLICHTEN DES MIETERS .............................................................. 214 7.2.3 MIETVERTRAGSVERLETZUNGEN ........................................................................... 215 72.3.1 VERTRAGSVERSTOESSE DES MIETERS ................................................................ 216 72.3.2 VERTRAGSVERSTOESSE DES VERMIETERS .......................................................... 216 7.3 BEENDIGUNG VON MIETVERHAELTNISSEN ................................................................ 219 7.3.1 MIETAUFHEBUNGSVERTRAG UND NACHMIETERSTELLUNG ..................................... 219 7.3.2 ORDENTLICHE KUENDIGUNG .............................................................................. 220 73.2.1 ORDENTLICHE KUENDIGUNG MIT BERECHTIGTEM INTERESSE ............................ 221 73.2.2 INHALT UND FORM EINER ORDENTLICHEN KUENDIGUNG .................................. 223 73.2.3 KUENDIGUNGSFRISTEN ................................................................................ 224 73.2.4 WIDERSPRUCHSRECHT DES MIETERS ............................................................ 225 7.3.3 AUSSERORDENTLICHE KUENDIGUNG ..................................................................... 226 7.3.4 TOD EINES WOHNRAUMMIETERS ..................................................................... 229 7.3.5 BEENDIGUNG DES MIETVERHAELTNISSES BEI EHESCHEIDUNG .............................. 231 7.3.6 STILLSCHWEIGENDE VERLAENGERUNG ................................................................. 231 7.3.7 BEENDIGUNG VON GEWERBERAUMMIETVERHAELTNISSEN - KUENDIGUNG ............. 232 8 BESTANDSBEWIRTSCHAFTUNG ................................................................................ 235 8.1 KAUFMAENNISCHES GEBAEUDEMANAGEMENT ........................................................ 237 8.2 TECHNISCHES GEBAEUDEMANAGEMENT ................................................................. 239 8.2.1 UNTERSCHEIDUNG INSPEKTION/WARTUNG/INSTANDHALTUNG/INSTANDSETZUNG . 239 8.2.2 INSTANDHALTUNGSPLANUNG ............................................................................ 240 XII INHALTSVERZEICHNIS 8.2.3 STRATEGIEN DES INSTANDHALTUNGSMANAGEMENTS ........................................... 241 8.2.4 INSTANDHALTUNGSMANAGEMENT/ -CONTROLLING ............................................... 245 8.3 INFRASTRUKTURELLES GEBAEUDEMANAGEMENT ........................................................ 245 8.4 OPTIMIERUNG DER BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN IN DER NUTZUNGSPHASE ............... 245 8.4.1 BENCHMARKING .............................................................................................. 246 8.4.2 OPTIMIERUNG DER BETRIEBSKOSTEN ................................................................ 248 8.4.3 MANAGEMENT VON DIENSTLEISTUNGEN ............................................................ 250 8.4.3.1 VERTRAGSMANAGEMENT - LEISTUNGSEINKAUF ........................................... 250 8.4.4 OUTSOURCING .................................................................................................. 256 8.4.4.1 GRUNDUEBERLEGUNGEN ZUM OUTSOURCING ................................................. 256 8.4.4.2 EINFLUSSFAKTOREN AUF DIE BESCHAFFUNGSSITUATION .................................. 258 8.4.4.3 ECHTES OUTSOURCING ................................................................................. 258 8.4.4.4 INTERNES OUTSOURCING ............................................................................. 258 8.4.4.5 MISCHFORM AUS ECHTEM UND UNECHTEM OUTSOURCING ............................ 259 8.4.4.6 EFFIZIENZSTEIGERUNG DURCH OUTSOURCING VON INSTANDHALTUNG ............. 263 8.4.5 REDUZIERUNG VON VERWALTUNGSKOSTEN/INSTANDHALTUNGSKOSTEN DURCH PROZESSOPTIMIERUNG .................................................................................... 264 8.4.5.1 VERGABE VON EINZELMODERNISIERUNGEN AN GENERALUNTERNEHMEN ....... 266 8.4.5.2 ELEKTRONISCHE HANDWERKERKOPPLUNG .................................................... 267 8.4.5.3 OPTIMIERUNG DES LEISTUNGSEINKAUFS ..................................................... 267 8.4.6 OPTIMIERUNG DER MIETEINNAHMEN - MIETERHOEHUNGEN .............................. 268 8.4.6.1 MIETERHOEHUNG NACH VEREINBARUNG ODER GESETZ .................................... 269 8.4.6.2 MIETERHOEHUNG EINER STAFFELMIETE .......................................................... 269 8.4.6.3 MIETERHOEHUNG EINER INDEXMIETE ............................................................ 270 8.4.6.4 MIETERHOEHUNG BIS ZUR ORTSUEBLICHEN VERGLEICHSMIETE .......................... 272 8.4.6.4.1 BEGRIFF DER ORTSUEBLICHEN VERGLEICHSMIETE ......................................... 272 8.4.6.4.2 VORAUSSETZUNGEN FUER EINE ERHOEHUNG AUF DIE ORTSUEBLICHE VERGLEICHSMIETE ................................................................................... 273 8.4.6.4.3 FORM UND BEGRUENDUNG DER MIETERHOEHUNG BIS ZUR ORTSUEBLICHEN VERGLEICHSMIETE .................................................................................. 274 8.4.6.4.4 ZUSTIMMUNG DES MIETERS .................................................................. 277 8.4.6.4.5 KLAGE DES VERMIETERS AUF ZUSTIMMUNG ........................................... 278 8.4.6.5 MIETERHOEHUNG NACH MODERNISIERUNG ..................................................... 279 8.4.6.5.1 ANSATZFAEHIGE KOSTEN ......................................................................... 279 8.4.6.5.2 BERECHNUNG DER KOSTEN JE WOHNUNG UND ERMITTLUNG DER NEUEN MIETE ................................................................................................... 280 8.4.6.5.3 ERMITTLUNG DER NEUEN MIETE .............................................................. 280 8.4.6.5.4 VEREINFACHTES VERFAHREN DER MODERNISIERUNGSMIETERHOEHUNG ....... 282 8.4.6.5.5 GELTENDMACHUNG DER NEUEN MIETE ................................................... 283 8.4.6.5.6 WIRKUNG DER ERHOEHUNGSERKLAERUNG ................................................... 284 8.4.6.5.7 SONDERKUENDIGUNGSRECHT ................................................................... 285 8.4.6.6 ERHOEHUNG DER BETRIEBSKOSTEN (§ 560 BGB) ............................................. 285 8.4.6.6.1 ERHOEHUNG DER BETRIEBSKOSTENPAUSCHALE ........................................... 285 8.4.6.6.2 ANPASSUNG VON BETRIEBSKOSTENVORAUSZAHLUNGEN ............................ 286 8.4.6.7 MIETERHOEHUNG IM SOZIALEN WOHNUNGSBAU ........................................... 286 8.4.7 FORDERUNGSMANAGEMENT ............................................................................. 287 8.4.7.1 PRAEVENTIVE MASSNAHMEN DES FORDERUNGSMANAGEMENTS ...................... 287 INHALTSVERZEICHNIS XIII 8.4.72 AUSSERGERICHTLICHE VERFAHREN ................................................................. 289 8.4.7.3 GERICHTLICHE VERFAHREN ........................................................................... 293 8.4.74 DAS GERICHTLICHE KLAGEVERFAHREN .......................................................... 295 8.4.74.1 RAEUMUNGSKLAGE ................................................................................ 297 8.4.74.2 DIE ZWANGSVOLLSTRECKUNG ................................................................. 298 8.4.75 INSOLVENZ DES MIETERS ............................................................................. 302 8.4.75.1 ABLAUF EINES PRIVATINSOLVENZVERFAHRENS ......................................... 302 8.4.75.2 PRIVATINSOLVENZ IM WOHNUNGS-/GEWERBEMIETRECHT ........................ 304 8.4.75.3 KUENDIGUNGSSPERRE ............................................................................. 305 9 WEG ...................................................................................................................... 307 9.1 BEGRUENDUNG VON WOHNUNGSEIGENTUM ............................................................ 309 9.1.1 VERTRAGLICHE EINRAEUMUNG (§ 3 WEG) .......................................................... 309 9.1.2 TEILUNG DURCH DEN GRUNDSTUECKSEIGENTUEMER (§ 8 WEG) ............................ 309 9.1.3 AUFTEILUNGSPLAN UND ABGESCHLOSSENHEITSBESCHEINIGUNG ........................ 309 9.1.4 TEILUNGSERKLAERUNG UND GEMEINSCHAFTSORDNUNG ....................................... 310 9.1.5 ENTSTEHUNG DER WOHNUNGSEIGENTUEMERGEMEINSCHAFT ................................ 311 9.1.6 BESONDERHEIT: WERDENDER WOHNUNGSEIGENTUEMER ..................................... 311 9.2 DIE WOHNUNGSEIGENTUEMERGEMEINSCHAFT ........................................................ 312 9.2.1 RECHTSFAEHIGKEIT DER WOHNUNGSEIGENTUEMERGEMEINSCHAFT ........................ 312 9.2.2 ORGANE DER WOHNUNGSEIGENTUEMERGEMEINSCHAFT ....................................... 313 9.3 SONDER UND GEMEINSCHAFTSEIGENTUM ............................................................ 313 9.3.1 UNTERSCHEIDUNG VON RAEUMEN UND GEBAEUDEBESTANDTEILEN ........................ 313 9.3.2 SONDEREIGENTUM (RAEUME) ........................................................................... 314 9.3.3 SONDEREIGENTUM (GEBAEUDEBESTANDTEILE) .................................................... 315 9.3.4 GEMEINSCHAFTSEIGENTUM (RAEUME) .............................................................. 315 9.3.5 GEMEINSCHAFTSEIGENTUM (GEBAEUDEBESTANDTEILE) ....................................... 316 9.4 DER VERWALTER ................................................................................................... 317 9.4.1 QUALIFIKATION UND BESTELLUNG ..................................................................... 317 9.4.2 AUFGABEN DES VERWALTERS ............................................................................ 318 9.4.3 BEENDIGUNG DER VERWALTERSTELLUNG ............................................................ 320 9.5 DER WOHNUNGSEIGENTUEMER .............................................................................. 321 9.5.1 WICHTIGSTE RECHTE DER WOHNUNGSEIGENTUEMER ........................................... 321 9.5.2 WICHTIGSTE PFLICHTEN DER WOHNUNGSEIGENTUEMER ....................................... 322 9.6 DER VERWALTUNGSBEIRAT .................................................................................... 322 9.6.1 BESTELLUNG ..................................................................................................... 323 9.6.2 AUFGABEN UND BEFUGNISSE ........................................................................... 323 9.7 WILLENSBILDUNG DER WEG ................................................................................ 324 9.7.1 BESCHLUSS IN DER EIGENTUEMERVERSAMMLUNG ............................................... 324 9.7.2 UMLAUFBESCHLUESSE ........................................................................................ 328 9.8 EIGENTUEMERVERSAMMLUNG .............................................................................. 329 9.8.1 FORMALIEN ZUR EIGENTUEMERVERSAMMLUNG .................................................. 330 9.8.2 NACHBEARBEITUNG DER EIGENTUEMERVERSAMMLUNG ....................................... 334 9.9 FINANZEN DER WOHNUNGSEIGENTUEMERGEMEINSCHAFT ....................................... 334 9.9.1 KOSTENVERTEILUNG ......................................................................................... 334 9.9.2 WIRTSCHAFTSPLAN ........................................................................................... 336 9.9.3 JAHRESABRECHNUNG ....................................................................................... 336 XIV INHALTSVERZEICHNIS 9.9.4 VERMOEGENSBERICHT ........................................................................................ 337 9.9.5 EIGENTUEMERWECHSEL .................................................................................... 337 9.10 UMGANG MIT ALTVEREINBARUNGEN (WEG-REFORM 2020) ................................ 338 10 IMMOBILIENBEWERTUNG ........................................................................................ 341 10.1 GRUNDLAGEN DER IMMOBILIENBEWERTUNG .......................................................... 343 10.1.1 BEWERTUNGSANLASS UND BEWERTUNGSZWECK ................................................. 343 10.1.2 BEWERTUNGSOBJEKTE ...................................................................................... 345 10.1.3 GESETZLICHE GRUNDLAGEN ............................................................................. 346 10.1.4 GUTACHTERAUSSCHUESSE ................................................................................... 347 10.1.5 DATEN FUER DIE WERTERMITTLUNG ..................................................................... 348 10.2 DIE DREI NORMIERTEN WERTERMITTLUNGSVERFAHREN ............................................. 349 10.2.1 DAS VERGLEICHSWERTVERFAHREN ..................................................................... 350 10.2.1.1 UEBERBLICK ................................................................................................ 350 10.2.1.2 METHODIK DES VERGLEICHSWERTVERFAHRENS ............................................. 350 10.2.1.3 ANWENDUNGSBEISPIEL ............................................................................. 352 10.2.1.4 BODENWERTERMITTLUNG ............................................................................. 353 10.2.2 DAS ERTRAGSWERTVERFAHREN ........................................................................... 357 10.2.2.1 UEBERBLICK ................................................................................................ 357 10.2.2.2 METHODIK DES ALLGEMEINEN ERTRAGSWERTVERFAHRENS .............................. 358 10.2.2.3 ANWENDUNGSBEISPIEL ............................................................................. 361 10.2.3 DAS SACHWERTVERFAHREN ............................................................................... 362 10.2.3.1 UEBERBLICK ................................................................................................ 362 10.2.3.2 METHODIK DES SACHWERTVERFAHRENS ...................................................... 363 10.2.3.3 ANWENDUNGSBEISPIEL ............................................................................. 369 10.3 BESONDERE VERFAHREN DER WERTERMITTLUNG ...................................................... 370 10.3.1 DAS RESIDUALWERTVERFAHREN ......................................................................... 370 10.3.2 DAS DISCOUNTED CASHFLOW-VERFAHREN ........................................................ 372 11 INVESTITIONSUEBERLEGUNGEN UND FINANZIERUNGSMAERKTE FUER DIE WOHNUNGS UND IMMOBILIENWIRTSCHAFT ........................................................................... 377 11.1 INVESTITION UND FINANZIERUNG IM WANDEL DER WOHNUNGS- UND IMMOBI LIENWIRTSCHAFT ............................................................................................ 379 11.2 INVESTITIONSUEBERLEGUNGEN UND RECHENMODELLE ............................................. 380 11.2.1 UEBERSICHT ZU GRUNDLAGEN DER INVESTITIONSRECHNUNG .................................. 380 11.2.2 BESONDERHEITEN VON IMMOBILIENINVESTITIONEN ........................................... 390 11.3 FINANZIERUNGSMAERKTE UND FINANZIERUNGSMANAGEMENT ................................ 391 11.3.1 UEBERSICHT ZU FINANZIERUNGSINSTRUMENTEN UND MARKTENTWICKLUNGEN .... 391 11.3.2 BESONDERHEITEN VON IMMOBILIENFINANZIERUNGEN ....................................... 401 11.4 OEFFENTLICHE FOERDERUNG VON IMMOBILIENINVESTITIONEN .................................... 402 11.5 GREEN FINANCE ................................................................................................... 405 11.6 HANDLUNGSEMPFEHLUNGEN FUER DAS FINANZMANAGEMENT ................................ 410 12 UNTERNEHMENSFUEHRUNG ...................................................................................... 413 12.1 GRUNDLAGEN DER UNTERNEHMENSFUEHRUNG ...................................................... 415 12.1.1 DIE ROLLE DER WIRTSCHAFTS UND UNTERNEHMENSETHIK ................................ 415 12.1.2 UNTERNEHMENSKULTUR UND FUEHRUNG ............................................................ 417 INHALTSVERZEICHNIS XV 12.1.3 MANAGEMENT ALS AUFGABE ........................................................................... 419 12.1.4 NORMATIVES VERSUS STRATEGISCHES MANAGEMENT ......................................... 421 12.2 STRATEGIEBILDUNG UND STRATEGIEUMSETZUNG .................................................... 422 12.2.1 STRATEGIEARTEN ............................................................................................... 422 12.2.2 DIAGNOSE ....................................................................................................... 423 12.2.3 ZIELBILDUNG UND ZIELUMSETZUNG ................................................................ 424 12.2.4 STRATEGISCHE WERKZEUGE ............................................................................... 426 12.2.4.1 SWOT-ANALYSE - ABLEITUNG VON STRATEGISCHEN HANDLUNGSEMPFEHLUNGEN ..................................................................... 426 12.2.4.2 UMWELTANALYSE: BRANCHENSTRUKTUR-MODELL ......................................... 427 12.2.4.3 SIX SIGMA ............................................................................................... 427 12.2.4.4 STRATEGIEUMSETZUNG MIT BALANCED SCORECARD ....................................... 428 12.3 DIE ORGANISATION ............................................................................................. 430 12.3.1 ZUSAMMENHANG ZWISCHEN STRUKTUREN UND STRATEGIEN .............................. 430 12.3.2 GESTALTUNG EINER STRATEGIEGERECHTEN ORGANISATIONSSTRUKTUR ..................... 431 12.3.2.1 STRATEGIEORIENTIERTE ORGANISATIONSKULTUR ............................................. 431 12.3.2.2 FUEHRUNGSKOMPETENZ ............................................................................. 433 12.3.2.3 ANREIZSYSTEME ........................................................................................ 434 12.3.2.4 KOMMUNIKATIONS UND INFORMATIONSSYSTEME ..................................... 435 12.4 MANAGEMENT DER PERSONALRESSOURCEN ............................................................ 436 12.4.1 PERSONALBESTANDSANALYSE ............................................................................. 436 12.4.2 PERSONALBEDARFSANALYSE .............................................................................. 437 12.5 MANAGEMENT DER UNTERSCHIEDLICHEN ANSPRUCHSGRUPPEN ............................ 439 12.6 MITARBEITERFUEHRUNG .......................................................................................... 440 12.6.1 PERSONALENTWICKLUNG .................................................................................. 440 12.6.2 KONFLIKTMANAGEMENT .................................................................................. 441 13 CONTROLLING .......................................................................................................... 445 13.1 CONTROLLING ALS BESTANDTEIL DER UNTERNEHMENSPLANUNG ................................ 447 13.2 GRUNDZUEGE DES CONTROLLINGS ........................................................................... 452 13.3 CONTROLLINGINSTRUMENTE .................................................................................. 455 13.3.1 KENNZAHLENANALYSE UND BENCHMARKING .................................................... 457 13.3.2 BALANCED SCORECARD ...................................................................................... 465 13.3.3 SWOT-ANALYSE ............................................................................................. 468 13.3.4 INVESTITIONSRECHNUNG UND LEBENSZYKLUSANALYSE ..................................... 470 13.3.5 ABWEICHUNGSANALYSEN UND BUDGETIERUNG ................................................. 478 13.3.6 DECKUNGSBEITRAGSRECHNUNG UND BREAK-EVEN-ANALYSE .............................. 482 14 PORTFOLIOMANAGEMENT ......................................................................................... 487 14.1 PORTFOLIOMANAGEMENT ALS CONTROLLINGINSTRUMENT ......................................... 489 14.2 PORTFOLIOMODELLE ............................................................................................... 490 14.2.1 VIER-FELDER-MATRIX (BOSTON CONSULTING GROUP) ......................................... 491 14.2.2 NEUN-FELDER-MATRIX (MCKINSEY) ............................................................... 494 14.2.3 DREIDIMENSIONALES PORTFOLIOMODELL ............................................................ 498 15 RISIKOMANAGEMENT ............................................................................................. 509 15.1 DEFINITION UND EINORDNUNG VON RISIKEN ...................................................... 511 XVI INHALTSVERZEICHNIS 15.2 ZUORDNUNG ZU UEBERGEORDNETEN SICHERUNGSSYSTEMEN .................................... 513 15.2.1 MODELL DER DREI VERTEIDIGUNGSLINIEN .......................................................... 513 15.2.1.1 COMPLIANCE ............................................................................................ 515 15.2.1.2 INTERNE REVISION .................................................................................... 517 15.2.2 INTERNES KONTROLLSYSTEM ............................................................................... 518 15.3 DAS RISIKOMANAGEMENTSYSTEM ....................................................................... 524 16 ESG IN DER IMMOBILIEN UND WOHNUNGSWIRTSCHAFT ....................................... 533 16.1 EINFUEHRUNG ....................................................................................................... 535 16.2 ESG TAXONOMIE ................................................................................................ 535 16.3 ZIELE, INSTRUMENTE UND BEGRIFFLICHKEITEN VON NACHHALTIGKEIT IN DER IM MOBILIEN UND WOHNUNGSWIRTSCHAFT ...................................................... 537 16.3.1 UEBERGEORDNETE ZIELE UND STRATEGIEN .......................................................... 538 16.3.2 POLITISCHE INSTRUMENTE ZUR DURCHSETZUNG VON NACHHALTIGKEITSZIELEN ... 538 16.3.3 KONZEPTE UND SELBSTVERPFLICHTUNGEN ........................................................ 539 16.3.4 ZERTIFIZIERUNGEN UND TOOLS ......................................................................... 542 16.3.5 ZUSAMMENFASSUNG ...................................................................................... 543 16.4 ESG UND DIE WOHNUNGSWIRTSCHAFTLICHE PRAXIS ............................................... 544 16.5 FAZIT ................................................................................................................... 547 17 STEUERN ................................................................................................................... 549 17.1 EINFUEHRUNG ....................................................................................................... 551 17.2 STEUERN VOM EINKOMMEN UND ERTRAG ............................................................ 551 17.2.1 SYSTEMATIK .................................................................................................... 551 17.2.2 ERMITTLUNG DER EINKUENFTE ........................................................................... 552 17.2.3 EINKUENFTE AUS VERMIETUNG UND VERPACHTUNG ........................................... 553 17.2.4 WERBUNGSKOSTEN .......................................................................................... 553 17.2.5 ABSETZUNGEN FUER ABNUTZUNG ..................................................................... 554 17.2.6 ANSCHAFFUNGS- UND HERSTELLUNGSKOSTEN, NACHTRAEGLICHE HERSTELLUNGS KOSTEN UND ANSCHAFFUNGSNAHER AUFWAND ................................................. 556 17.2.7 BESONDERHEITEN IN BEZUG AUF NACHTRAEGLICHE HERSTELLUNGSKOSTEN UND AB SCHREIBUNG .......................................................................................... 557 17.2.8 EXKURS: EINKUENFTE AUS VERAEUSSERUNGSGESCHAEFTEN ....................................... 557 17.3 DIE GRUNDSTEUER .............................................................................................. 558 17.3.1 EINFUEHRUNG ................................................................................................. 558 17.3.2 ERMITTLUNG DER GRUNDSTEUER ....................................................................... 559 17.3.3 ERLASS DER GRUNDSTEUER ............................................................................... 560 17.3.4 GRUNDSTEUERREFORM ...................................................................................... 560 17.4 DIE GRUNDERWERBSTEUER .................................................................................. 560 17.5 UMSATZSTEUER ................................................................................................... 563 17.5.1 EINFUEHRUNG UND STEUERGEGENSTAND ............................................................ 563 17.5.2 STEUERGEGENSTAND UND UNTERNEHMER IM SINNE DES UMSATZSTEUERGESETZES 563 17.5.3 STEUERFREIE UMSAETZE UND VERZICHT AUF DIE STEUERBEFREIUNG ....................... 563 17.5.4 KLEINUNTERNEHMERREGELUNG ......................................................................... 564 17.5.5 BEMESSUNGSGRUNDLAGE, STEUERSATZ UND RECHNUNG .................................... 564 17.5.6 UMSATZSTEUERBERICHTIGUNG NACH § 15A USTG ............................................... 565 INHALTSVERZEICHNIS XVII 17.5.7 NEBENLEISTUNGEN UND HAUPTLEISTUNGEN IM DEUTSCHEN UMSATZSTEUER RECHT ..................................................................................................... 566 17.5.8 VERAEUSSERUNG VON IMMOBILIEN ..................................................................... 566 17.6 GEWERBESTEUER ................................................................................................. 567 17.6.1 ERMITTLUNG DER BESTEUERUNGSGRUNDLAGE .................................................... 567 17.6.2 HINZURECHNUNGEN UND KUERZUNGEN ............................................................ 568 17.6.3 SONDERFALL: GEWERBLICHER GRUNDSTUECKSHANDEL ........................................... 571 AUTORENVERZEICHNIS ................................................................................................... 573 STICHWORTVERZEICHNIS ................................................................................................. 577
adam_txt	INHALTSVERZEICHNIS GELEITWORT . V 1 EINFUEHRUNG IN DIE WOHNUNGS UND IMMOBILIENWIRTSCHAFT . 1 1.1 DER BEGRIFF DER IMMOBILIE UND IHRE BESONDERHEIT ALS WIRTSCHAFTSGUT . 3 1.2 BESONDERHEITEN DER WOHNUNGS UND IMMOBILIENWIRTSCHAFT . 5 1.3 STADTSOZIOLOGISCHE ASPEKTE . 6 1.4 EINFLUSS DER BAU UND IMMOBILIENWIRTSCHAFT AUF DIE VOLKSWIRTSCHAFT . 10 1.5 ANBIETERSTRUKTUREN DER WOHNUNGS UND IMMOBILIENWIRTSCHAFT . 14 1.6 UNTERSCHEIDUNG NACH IMMOBILIENARTEN . 15 1.7 ENTWICKLUNGSTRENDS IN DER WOHNUNGS UND IMMOBILIENWIRTSCHAFT . 20 2 VOLKSWIRTSCHAFTLICHE GRUNDLAGEN (MIKRO UND MAKROOEKONOMIE) . 23 2.1 VWL, DIE MUTTER ALLER GRUNDLAGEN DER WOHNUNGS UND IMMOBILIENWIRT SCHAFT . 25 2.2 WIE WOHNUNGS UND IMMOBILIENMAERKTE FUNKTIONIEREN UND WAS SIE ZERSTOERT 28 2.2.1 EMPIRISCHE ERFASSUNG DER WOHNUNGS UND IMMOBILIENMAERKTE . 28 2.2.2 MIKROOEKONOMISCHE MECHANISMEN . 31 2.2.3 PREISBLASEN AUF WOHNUNGS UND IMMOBILIENMAERKTEN? . 35 2.2.4 MARKTREGULIERUNGEN FOERDERN UND BLOCKIEREN DEN WETTBEWERB . 39 2.3 ENTWICKLUNGEN DES MAKROOEKONOMISCHEN UMFELDS . 41 2.3.1 EMPIRISCHE ERFASSUNG DER DEUTSCHEN VOLKSWIRTSCHAFT . 41 2.3.2 GELDPOLITIK IM DIENSTE SCHLECHT GEFUEHRTER VOLKSWIRTSCHAFTEN IN EUROPA . 44 2.3.3 IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHE AUSWIRKUNGEN DER DEUTSCHEN WIRTSCHAFTS POLITIK IN CORONA-ZEITEN . 46 2.4 WORAUF SICH DIE BRANCHE EINSTELLEN MUSS . 47 3 GRUNDLAGEN DES BAU UND PLANUNGSRECHTS . 49 3.1 EINLEITUNG . 51 3.2 BAULEITPLANUNGSRECHT . 51 3.2.1 KOMMUNALE BAULEITPLAENE . 52 3.2.1.1 FLAECHENNUTZUNGSPLAENE UND BEBAUUNGSPLAENE; RECHTSNATUR . 52 3.2.1.2 WIRKSAMKEIT UND UNWIRKSAMKEIT VON BAULEITPLAENEN . 52 3.2.1.3 VERFAHREN . 53 3.2.1.4 RECHTSKONTROLLE VON BAULEITPLAENEN . 54 3.2.2 PLANUNGSRECHTLICHE ZULAESSIGKEIT BAULICHER ANLAGEN . 55 3.2.2.1 BEGRIFF DES VORHABENS UND DER BAULICHEN ANLAGE, § 29 BAUGB . 55 3.2.2.1.1 BEGRIFF DER BAULICHEN ANLAGE . 55 3.2.2.1.2 ERRICHTUNG, AENDERUNG UND NUTZUNGSAENDERUNG . 56 3.2.2.2 ZULAESSIGKEIT VON VORHABEN IM GELTUNGSBEREICH EINES QUALIFIZIERTEN BEBAUUNGSPLANS, § 30 ABS. 1 BAUGB . 57 3.2.2.2.1 ART DER BAULICHEN NUTZUNG . 57 3.2.2.2.2 MASS DER BAULICHEN NUTZUNG . 58 VIII INHALTSVERZEICHNIS 3.2.2.2.3 UEBERBAUBARE GRUNDSTUECKSFLAECHE, §23 BAUNVO . 58 3.2.2.2.4 FESTSETZUNG DER OERTLICHEN VERKEHRSFLAECHEN; GESICHERTE ERSCHLIE SSUNG . 59 3.2.2.2.5 NAEHERE BETRACHTUNG DER ZULAESSIGKEIT NACH BAUGEBIETEN DER BAUNVO . 59 3.2.2.3 ANDERE BEBAUUNGSPLAENE . 64 3.2.2.4 ZULAESSIGKEIT BAULICHER ANLAGEN IM INNENBEREICH GEMAESS § 34 BAUGB . 65 3.2.2.4.1 ABGRENZUNG ZWISCHEN INNEN UND AUSSENBEREICH . 65 3.2.2.4.2 ORTSTEIL . 65 3.2.2.4.3 BEBAUUNGSZUSAMMENHANG . 65 3.2.2.4.4 ZULAESSIGKEIT VON VORHABEN NACH § 34 ABS. 1 UND 2 BAUGB . 66 3.2.2.4.5 BESONDERHEITEN IM RAHMEN DES § 34 ABS. 2 BAUGB. 68 3.2.2.4.6 WEITERE ZULAESSIGKEITSANFORDERUNGEN . 69 3.2.2.5 ZULAESSIGKEIT VON VORHABEN IM AUSSENBEREICH . 69 3.3 BAUORDNUNGSRECHT . 69 3.3.1 EINLEITUNG . 69 3.3.2 MATERIELLES BAUORDNUNGSRECHT - ALLGEMEINES, BEGRIFFE . 70 3.3.2.1 BEGRIFF DER BAULICHEN ANLAGE . 70 3.3.2.2 BEGRIFF DES GEBAEUDES . 70 3.3.2.3 BEGRIFF DES GRUNDSTUECKS . 71 3.3.3 MATERIELLES BAURECHT - DAS GRUNDSTUECK UND SEINE BEBAUUNG . 71 3.3.3.1 BAUORDNUNGSRECHTLICHE GENERALKLAUSEL . 71 3.3.3.2 ERSCHLIESSUNG, §§4, 5 BAUO NRW . 71 3.33.3 ABSTANDFLAECHEN, § 6 BAUO NRW . 72 3.3.3.4 VERUNSTALTUNGSVERBOT . 73 3.3.3.5 WEITERE ANFORDERUNGEN . 74 3.4 VERFAHRENSRECHT . 74 3.4.1 BAUORDNUNGSRECHT . 74 3.4.1.1 GENEHMIGUNGSFREIE VORHABEN . 74 3.4.1.2 GENEHMIGUNGSFREISTELLUNGSVERFAHREN . 74 3.4.1.3 DAS BAUGENEHMIGUNGSVERFAHREN . 75 3.4.1.4 WIRKUNG DER BAUGENEHMIGUNG . 76 3.4.2 BAUORDNUNGSRECHTLICHE EINGRIFFSBEFUGNISSE . 77 4 GRUNDLAGEN DER BAUTECHNIK . 81 4.1 TECHNISCHE REGELN . 83 4.2 MATERIALITAET . 84 4.2.1 EIGENSCHAFTEN VON BAUSTOFFEN . 84 4.2.2 BINDEMITTEL IM BAUWESEN . 86 4.2.3 ANORGANISCH MINERALISCHE VERBUNDBAUSTOFFE . 88 4.2.4 KUENSTLICHE STEINE . 89 4.2.5 GLAS . 91 4.2.6 HOLZ . 91 4.2.7 STAHL . 92 4.3 BAUKONSTRUKTION . 93 4.3.1 TRAGWERKE . 93 4.3.1.1 STABTRAGWERKE . 94 INHALTSVERZEICHNIS IX 4.3.1.2 FLAECHENTRAGWERKE . 97 4.3.1.3 GEBAEUDEAUSSTEIFUNG . 98 4.3.2 GEBAEUDETEILE . 99 4.3.2.1 DACH . 99 4.3.2.2 DECKE . 103 4.3.2.3 TRAGENDE UND NICHTTRAGENDE WAENDE . 104 4.3.2.4 TREPPE . 106 4.3.2.5 FUNDAMENT . 107 4.4 BAUPHYSIK . 108 4.4.1 WAERMESCHUTZ . 108 4.4.1.1 ALLGEMEINES . 108 4.4.1.2 WINTERLICHER WAERMESCHUTZ: . 109 4.4.1.3 SOMMERLICHER WAERMESCHUTZ . 113 4.4.2 FEUCHTESCHUTZ . 114 4.4.2.1 ALLGEMEINES . 114 4.4.2.2 KONSTRUKTIVER FEUCHTESCHUTZ . 116 4.4.2.3 KLIMABEDINGTER FEUCHTESCHUTZ . 117 4.4.3 SCHALLSCHUTZ . 118 4.4.3.1 ALLGEMEINES . 118 4.4.3.2 LUFTSCHALLSCHUTZ . 118 4.4.3.3 KOERPERSCHALLSCHUTZ . 119 4.4.4 BRANDSCHUTZ . 121 4.4.4.1 ALLGEMEINES . 121 4.4.4.2 BAULICH-KONSTRUKTIVER BRANDSCHUTZ . 122 4.4.4.3 BAULICH-PLANERISCHER BRANDSCHUTZ . 123 4.5 TECHNISCHE GEBAEUDEAUSRUESTUNG . 124 4.5.1 ALLGEMEINES . 124 4.5.2 HEIZEN . 126 4.5.2.1 WAERMEBEDARF . 126 4.5.2.2 WAERMEERZEUGUNG . 126 4.5.2.3 WAERMEUEBERTRAGUNG . 128 4.5.3 LUEFTEN . 129 4.5.4 KUEHLEN . 131 5 GRUNDLAGEN DES BAUPROJEKTMANAGEMENTS . 133 5.1 EINFUEHRUNG . 135 5.2 PROJEKTPROZESS . 136 5.3 PROJEKTBETEILIGTE . 138 5.4 VERTRAGSSTRUKTUREN . 140 5.5 REGELWERKE ZUR UNTERSTUETZUNG VON BAUPROJEKTEN . 143 5.5.1 VERGABE UND VERTRAGSORDNUNG FUER BAULEISTUNGEN (VOB) . 143 5.5.2 HONORARORDNUNG FUER ARCHITEKTEN UND INGENIEURE (HOAI . 146 5.5.3 BAUKOSTEN NACH DIN 276 . 149 5.6 BAUABLAUFPLANUNG . 151 5.6.1 AUFGABEN DER BAUABLAUFPLANUNG . 151 5.6.2 STUFEN DER ABLAUFPLANUNG . 152 5.6.3 EINTEILUNG IN BAUABSCHNITTE . 153 X INHALTSVERZEICHNIS 5.6.4 ABLAUFPLANUNG DES BAUPROZESSES . 154 5.7 KOSTENBEEINFLUSSUNG DURCH PLANUNG . 155 5.7.1 LEBENSZYKLUSPHASEN VON GEBAEUDEN . 156 5.7.2 LEBENSZYKLUSKOSTENANALYSEN . 159 6 ABGRENZUNG ZWISCHEN REAL ESTATE ASSET MANAGEMENT, PROPERTY MANAGE MENT, FACILITY MANAGEMENT . 163 6.1 EINFUEHRUNG . 165 6.2 REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT UND FUND MANAGEMENT . 166 6.3 ASSET MANAGEMENT . 166 6.3.1 AUFGABEN DES IMMOBILIEN-ASSET MANAGEMENTS . 166 6.3.2 STRATEGISCHE UND TAKTISCHE ASSET ALLOCATION MIT IMMOBILIEN . 167 6.3.3 ANFORDERUNGEN UND HANDLUNGSFELDER DES STRATEGISCHEN UND OPERATIVEN ASSET MANAGEMENTS . 168 6.3.4 MOEGLICHES LEISTUNGSBILD FUER REAL ESTATE ASSET MANAGEMENT . 168 6.3.5 REAL ESTATE ASSET MANAGEMENT IN DER PRAXIS . 171 6.4 PROPERTY MANAGEMENT . 173 6.5 FACILITY MANAGEMENT . 175 6.5.1 FACILITY MANAGEMENT ALS LEBENSZYKLUS-UEBERGREIFENDES KONZEPT . 175 6.5.2 GEBAEUDEMANAGEMENT . 176 6.5.3 FM WAEHREND DER NUTZUNGSPHASE: DIE EINZELNEN LEISTUNGSBEREICHE . 177 7 MIETRECHT . 183 7.1 DER MIETVERTRAG . 185 7.1.1 ALLGEMEINES VERTRAGSRECHT . 185 7.1.1.1 GRUNDSATZ DER VERTRAGSFREIHEIT . 185 7.1.1.1.1 GRENZEN DER VERTRAGSFREIHEIT . 185 7.1.1.1.2 VERJAEHRUNGSFRISTEN (§ 195 FF. BGB) . 187 71.1.1.3 VERWIRKUNG . 188 7.1.2 REGELUNGEN DES MIETRECHTES . 189 7.1.2.1 WOHNRAUMMIETVERTRAG ODER GEWERBERAUMMIETVERTRAG . 189 7.1.2.2 MIETVERTRAGSPARTEIEN . 190 7.1.2.3 FORM UND VERTRAGSPARTNER BEI GEWERBERAUM . 193 7.1.2.4 UNTERVERMIETUNG . 193 7.1.2.4.1 SPEZIELLE REGELUNG ZUR UNTERVERMIETUNG BEI WOHNRAUM (§553 BGB) . 194 7.1.2.4.2 SPEZIELLE REGELUNG ZUR UNTERVERMIETUNG BEI GEWERBERAUM . 194 7.1.3 WESENTLICHE INHALTE DES MIETVERTRAGS . 195 71.3.1 UNBEFRISTETE WOHNRAUMMIETVERTRAEGE . 195 7.1.3.2 WOHNRAUMZEITMIETVERTRAEGE . 195 71.3.2.1 MIETDAUER UND VERLAENGERUNGSOPTION BEI GEWERBERAUMMIET VERHAELTNISSEN . 196 7.1.3.3 MIETHOEHE BEI VERTRAGSABSCHLUSS . 197 7.1.3.3.1 MIETHOEHE BEI WOHNUNGSMIETVERTRAEGEN . 197 7.1.3.3.2 MIETHOEHE BEI GEWERBERAUMMIETVERHAELTNISSEN . 199 7.1.3.3.3 NEBENKOSTEN . 200 7.1.3.3.4 BETRIEBSKOSTEN . 200 INHALTSVERZEICHNIS XI 7.1.3.4 BESONDERHEITEN BEI GEWERBERAUMMIETVERHAELTNISSEN . 201 7.1.3.4.1 FESTLEGUNG DES MIETZWECKS . 201 7.1.3.4.2 BETRIEBSPFLICHT . 201 7.1.3.4.3 WETTBEWERBSSCHUTZ - KONKURRENZSCHUTZ . 202 7.1.3.4.4 BETRIEBSKOSTEN BEI GEWERBERAUMMIETVERHAELTNISSEN . 202 7.1.4 HAUS UND BENUTZUNGSORDNUNG . 203 7.1.5 DATENSCHUTZ NACH DATENSCHUTZGRUNDVERORDNUNG (DSGVO) . 203 7.1.5.1 GELTUNGSBEREICH UND GRUNDSAETZE DER DATENSCHUTZGRUNDVERORDNUNG 203 7.1.5.2 DAS VERARBEITUNGSVERZEICHNIS UND SEINE BEDEUTUNG . 204 7.1.5.3 BEDEUTUNG DER DATENSCHUTZGRUNDVERORDNUNG FUER WOHNUNGSUNTER NEHMEN . 205 7.1.5.3.1 KONTROLLE DER INFORMATIONSPFLICHT NACH CHECKLISTE . 205 7.1.5.3.2 DATENSCHUTZGRUNDVERORDNUNG UND MIETVERHAELTNISSE . 206 7.2 RECHTE UND PFLICHTEN AUS DEM MIETVERTRAG . 206 7.2.1 PFLICHTEN DES VERMIETERS . 206 7.2.1.1 UEBERLASSUNGSPFLICHT . 206 7.2.1.2 ERHALTUNG DER WOHNUNG IM VERTRAGSGEMAESSEN ZUSTAND . 207 7.2.1.3 PFLICHT ZUR TRAGUNG DER AUF DER MIETSACHE RUHENDEN LASTEN . 211 7.2.1.4 VERKEHRSSICHERUNGSPFLICHT . 211 7.2.1.5 DULDUNGSPFLICHTEN DES VERMIETERS . 211 7.2.1.6 HEIZPFLICHT DES VERMIETERS . 212 7.2.2 PFLICHTEN DES MIETERS . 212 7.2.2.1 ZAHLUNG DER MIETE . 212 7.2.2.2 OBHUTSPFLICHT . 213 72.2.3 MAENGELANZEIGEPFLICHT . 213 72.2.4 DULDUNGSPFLICHTEN DES MIETERS . 214 7.2.3 MIETVERTRAGSVERLETZUNGEN . 215 72.3.1 VERTRAGSVERSTOESSE DES MIETERS . 216 72.3.2 VERTRAGSVERSTOESSE DES VERMIETERS . 216 7.3 BEENDIGUNG VON MIETVERHAELTNISSEN . 219 7.3.1 MIETAUFHEBUNGSVERTRAG UND NACHMIETERSTELLUNG . 219 7.3.2 ORDENTLICHE KUENDIGUNG . 220 73.2.1 ORDENTLICHE KUENDIGUNG MIT BERECHTIGTEM INTERESSE . 221 73.2.2 INHALT UND FORM EINER ORDENTLICHEN KUENDIGUNG . 223 73.2.3 KUENDIGUNGSFRISTEN . 224 73.2.4 WIDERSPRUCHSRECHT DES MIETERS . 225 7.3.3 AUSSERORDENTLICHE KUENDIGUNG . 226 7.3.4 TOD EINES WOHNRAUMMIETERS . 229 7.3.5 BEENDIGUNG DES MIETVERHAELTNISSES BEI EHESCHEIDUNG . 231 7.3.6 STILLSCHWEIGENDE VERLAENGERUNG . 231 7.3.7 BEENDIGUNG VON GEWERBERAUMMIETVERHAELTNISSEN - KUENDIGUNG . 232 8 BESTANDSBEWIRTSCHAFTUNG . 235 8.1 KAUFMAENNISCHES GEBAEUDEMANAGEMENT . 237 8.2 TECHNISCHES GEBAEUDEMANAGEMENT . 239 8.2.1 UNTERSCHEIDUNG INSPEKTION/WARTUNG/INSTANDHALTUNG/INSTANDSETZUNG . 239 8.2.2 INSTANDHALTUNGSPLANUNG . 240 XII INHALTSVERZEICHNIS 8.2.3 STRATEGIEN DES INSTANDHALTUNGSMANAGEMENTS . 241 8.2.4 INSTANDHALTUNGSMANAGEMENT/ -CONTROLLING . 245 8.3 INFRASTRUKTURELLES GEBAEUDEMANAGEMENT . 245 8.4 OPTIMIERUNG DER BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN IN DER NUTZUNGSPHASE . 245 8.4.1 BENCHMARKING . 246 8.4.2 OPTIMIERUNG DER BETRIEBSKOSTEN . 248 8.4.3 MANAGEMENT VON DIENSTLEISTUNGEN . 250 8.4.3.1 VERTRAGSMANAGEMENT - LEISTUNGSEINKAUF . 250 8.4.4 OUTSOURCING . 256 8.4.4.1 GRUNDUEBERLEGUNGEN ZUM OUTSOURCING . 256 8.4.4.2 EINFLUSSFAKTOREN AUF DIE BESCHAFFUNGSSITUATION . 258 8.4.4.3 ECHTES OUTSOURCING . 258 8.4.4.4 INTERNES OUTSOURCING . 258 8.4.4.5 MISCHFORM AUS ECHTEM UND UNECHTEM OUTSOURCING . 259 8.4.4.6 EFFIZIENZSTEIGERUNG DURCH OUTSOURCING VON INSTANDHALTUNG . 263 8.4.5 REDUZIERUNG VON VERWALTUNGSKOSTEN/INSTANDHALTUNGSKOSTEN DURCH PROZESSOPTIMIERUNG . 264 8.4.5.1 VERGABE VON EINZELMODERNISIERUNGEN AN GENERALUNTERNEHMEN . 266 8.4.5.2 ELEKTRONISCHE HANDWERKERKOPPLUNG . 267 8.4.5.3 OPTIMIERUNG DES LEISTUNGSEINKAUFS . 267 8.4.6 OPTIMIERUNG DER MIETEINNAHMEN - MIETERHOEHUNGEN . 268 8.4.6.1 MIETERHOEHUNG NACH VEREINBARUNG ODER GESETZ . 269 8.4.6.2 MIETERHOEHUNG EINER STAFFELMIETE . 269 8.4.6.3 MIETERHOEHUNG EINER INDEXMIETE . 270 8.4.6.4 MIETERHOEHUNG BIS ZUR ORTSUEBLICHEN VERGLEICHSMIETE . 272 8.4.6.4.1 BEGRIFF DER ORTSUEBLICHEN VERGLEICHSMIETE . 272 8.4.6.4.2 VORAUSSETZUNGEN FUER EINE ERHOEHUNG AUF DIE ORTSUEBLICHE VERGLEICHSMIETE . 273 8.4.6.4.3 FORM UND BEGRUENDUNG DER MIETERHOEHUNG BIS ZUR ORTSUEBLICHEN VERGLEICHSMIETE . 274 8.4.6.4.4 ZUSTIMMUNG DES MIETERS . 277 8.4.6.4.5 KLAGE DES VERMIETERS AUF ZUSTIMMUNG . 278 8.4.6.5 MIETERHOEHUNG NACH MODERNISIERUNG . 279 8.4.6.5.1 ANSATZFAEHIGE KOSTEN . 279 8.4.6.5.2 BERECHNUNG DER KOSTEN JE WOHNUNG UND ERMITTLUNG DER NEUEN MIETE . 280 8.4.6.5.3 ERMITTLUNG DER NEUEN MIETE . 280 8.4.6.5.4 VEREINFACHTES VERFAHREN DER MODERNISIERUNGSMIETERHOEHUNG . 282 8.4.6.5.5 GELTENDMACHUNG DER NEUEN MIETE . 283 8.4.6.5.6 WIRKUNG DER ERHOEHUNGSERKLAERUNG . 284 8.4.6.5.7 SONDERKUENDIGUNGSRECHT . 285 8.4.6.6 ERHOEHUNG DER BETRIEBSKOSTEN (§ 560 BGB) . 285 8.4.6.6.1 ERHOEHUNG DER BETRIEBSKOSTENPAUSCHALE . 285 8.4.6.6.2 ANPASSUNG VON BETRIEBSKOSTENVORAUSZAHLUNGEN . 286 8.4.6.7 MIETERHOEHUNG IM SOZIALEN WOHNUNGSBAU . 286 8.4.7 FORDERUNGSMANAGEMENT . 287 8.4.7.1 PRAEVENTIVE MASSNAHMEN DES FORDERUNGSMANAGEMENTS . 287 INHALTSVERZEICHNIS XIII 8.4.72 AUSSERGERICHTLICHE VERFAHREN . 289 8.4.7.3 GERICHTLICHE VERFAHREN . 293 8.4.74 DAS GERICHTLICHE KLAGEVERFAHREN . 295 8.4.74.1 RAEUMUNGSKLAGE . 297 8.4.74.2 DIE ZWANGSVOLLSTRECKUNG . 298 8.4.75 INSOLVENZ DES MIETERS . 302 8.4.75.1 ABLAUF EINES PRIVATINSOLVENZVERFAHRENS . 302 8.4.75.2 PRIVATINSOLVENZ IM WOHNUNGS-/GEWERBEMIETRECHT . 304 8.4.75.3 KUENDIGUNGSSPERRE . 305 9 WEG . 307 9.1 BEGRUENDUNG VON WOHNUNGSEIGENTUM . 309 9.1.1 VERTRAGLICHE EINRAEUMUNG (§ 3 WEG) . 309 9.1.2 TEILUNG DURCH DEN GRUNDSTUECKSEIGENTUEMER (§ 8 WEG) . 309 9.1.3 AUFTEILUNGSPLAN UND ABGESCHLOSSENHEITSBESCHEINIGUNG . 309 9.1.4 TEILUNGSERKLAERUNG UND GEMEINSCHAFTSORDNUNG . 310 9.1.5 ENTSTEHUNG DER WOHNUNGSEIGENTUEMERGEMEINSCHAFT . 311 9.1.6 BESONDERHEIT: WERDENDER WOHNUNGSEIGENTUEMER . 311 9.2 DIE WOHNUNGSEIGENTUEMERGEMEINSCHAFT . 312 9.2.1 RECHTSFAEHIGKEIT DER WOHNUNGSEIGENTUEMERGEMEINSCHAFT . 312 9.2.2 ORGANE DER WOHNUNGSEIGENTUEMERGEMEINSCHAFT . 313 9.3 SONDER UND GEMEINSCHAFTSEIGENTUM . 313 9.3.1 UNTERSCHEIDUNG VON RAEUMEN UND GEBAEUDEBESTANDTEILEN . 313 9.3.2 SONDEREIGENTUM (RAEUME) . 314 9.3.3 SONDEREIGENTUM (GEBAEUDEBESTANDTEILE) . 315 9.3.4 GEMEINSCHAFTSEIGENTUM (RAEUME) . 315 9.3.5 GEMEINSCHAFTSEIGENTUM (GEBAEUDEBESTANDTEILE) . 316 9.4 DER VERWALTER . 317 9.4.1 QUALIFIKATION UND BESTELLUNG . 317 9.4.2 AUFGABEN DES VERWALTERS . 318 9.4.3 BEENDIGUNG DER VERWALTERSTELLUNG . 320 9.5 DER WOHNUNGSEIGENTUEMER . 321 9.5.1 WICHTIGSTE RECHTE DER WOHNUNGSEIGENTUEMER . 321 9.5.2 WICHTIGSTE PFLICHTEN DER WOHNUNGSEIGENTUEMER . 322 9.6 DER VERWALTUNGSBEIRAT . 322 9.6.1 BESTELLUNG . 323 9.6.2 AUFGABEN UND BEFUGNISSE . 323 9.7 WILLENSBILDUNG DER WEG . 324 9.7.1 BESCHLUSS IN DER EIGENTUEMERVERSAMMLUNG . 324 9.7.2 UMLAUFBESCHLUESSE . 328 9.8 EIGENTUEMERVERSAMMLUNG . 329 9.8.1 FORMALIEN ZUR EIGENTUEMERVERSAMMLUNG . 330 9.8.2 NACHBEARBEITUNG DER EIGENTUEMERVERSAMMLUNG . 334 9.9 FINANZEN DER WOHNUNGSEIGENTUEMERGEMEINSCHAFT . 334 9.9.1 KOSTENVERTEILUNG . 334 9.9.2 WIRTSCHAFTSPLAN . 336 9.9.3 JAHRESABRECHNUNG . 336 XIV INHALTSVERZEICHNIS 9.9.4 VERMOEGENSBERICHT . 337 9.9.5 EIGENTUEMERWECHSEL . 337 9.10 UMGANG MIT ALTVEREINBARUNGEN (WEG-REFORM 2020) . 338 10 IMMOBILIENBEWERTUNG . 341 10.1 GRUNDLAGEN DER IMMOBILIENBEWERTUNG . 343 10.1.1 BEWERTUNGSANLASS UND BEWERTUNGSZWECK . 343 10.1.2 BEWERTUNGSOBJEKTE . 345 10.1.3 GESETZLICHE GRUNDLAGEN . 346 10.1.4 GUTACHTERAUSSCHUESSE . 347 10.1.5 DATEN FUER DIE WERTERMITTLUNG . 348 10.2 DIE DREI NORMIERTEN WERTERMITTLUNGSVERFAHREN . 349 10.2.1 DAS VERGLEICHSWERTVERFAHREN . 350 10.2.1.1 UEBERBLICK . 350 10.2.1.2 METHODIK DES VERGLEICHSWERTVERFAHRENS . 350 10.2.1.3 ANWENDUNGSBEISPIEL . 352 10.2.1.4 BODENWERTERMITTLUNG . 353 10.2.2 DAS ERTRAGSWERTVERFAHREN . 357 10.2.2.1 UEBERBLICK . 357 10.2.2.2 METHODIK DES ALLGEMEINEN ERTRAGSWERTVERFAHRENS . 358 10.2.2.3 ANWENDUNGSBEISPIEL . 361 10.2.3 DAS SACHWERTVERFAHREN . 362 10.2.3.1 UEBERBLICK . 362 10.2.3.2 METHODIK DES SACHWERTVERFAHRENS . 363 10.2.3.3 ANWENDUNGSBEISPIEL . 369 10.3 BESONDERE VERFAHREN DER WERTERMITTLUNG . 370 10.3.1 DAS RESIDUALWERTVERFAHREN . 370 10.3.2 DAS DISCOUNTED CASHFLOW-VERFAHREN . 372 11 INVESTITIONSUEBERLEGUNGEN UND FINANZIERUNGSMAERKTE FUER DIE WOHNUNGS UND IMMOBILIENWIRTSCHAFT . 377 11.1 INVESTITION UND FINANZIERUNG IM WANDEL DER WOHNUNGS- UND IMMOBI LIENWIRTSCHAFT . 379 11.2 INVESTITIONSUEBERLEGUNGEN UND RECHENMODELLE . 380 11.2.1 UEBERSICHT ZU GRUNDLAGEN DER INVESTITIONSRECHNUNG . 380 11.2.2 BESONDERHEITEN VON IMMOBILIENINVESTITIONEN . 390 11.3 FINANZIERUNGSMAERKTE UND FINANZIERUNGSMANAGEMENT . 391 11.3.1 UEBERSICHT ZU FINANZIERUNGSINSTRUMENTEN UND MARKTENTWICKLUNGEN . 391 11.3.2 BESONDERHEITEN VON IMMOBILIENFINANZIERUNGEN . 401 11.4 OEFFENTLICHE FOERDERUNG VON IMMOBILIENINVESTITIONEN . 402 11.5 GREEN FINANCE . 405 11.6 HANDLUNGSEMPFEHLUNGEN FUER DAS FINANZMANAGEMENT . 410 12 UNTERNEHMENSFUEHRUNG . 413 12.1 GRUNDLAGEN DER UNTERNEHMENSFUEHRUNG . 415 12.1.1 DIE ROLLE DER WIRTSCHAFTS UND UNTERNEHMENSETHIK . 415 12.1.2 UNTERNEHMENSKULTUR UND FUEHRUNG . 417 INHALTSVERZEICHNIS XV 12.1.3 MANAGEMENT ALS AUFGABE . 419 12.1.4 NORMATIVES VERSUS STRATEGISCHES MANAGEMENT . 421 12.2 STRATEGIEBILDUNG UND STRATEGIEUMSETZUNG . 422 12.2.1 STRATEGIEARTEN . 422 12.2.2 DIAGNOSE . 423 12.2.3 ZIELBILDUNG UND ZIELUMSETZUNG . 424 12.2.4 STRATEGISCHE WERKZEUGE . 426 12.2.4.1 SWOT-ANALYSE - ABLEITUNG VON STRATEGISCHEN HANDLUNGSEMPFEHLUNGEN . 426 12.2.4.2 UMWELTANALYSE: BRANCHENSTRUKTUR-MODELL . 427 12.2.4.3 SIX SIGMA . 427 12.2.4.4 STRATEGIEUMSETZUNG MIT BALANCED SCORECARD . 428 12.3 DIE ORGANISATION . 430 12.3.1 ZUSAMMENHANG ZWISCHEN STRUKTUREN UND STRATEGIEN . 430 12.3.2 GESTALTUNG EINER STRATEGIEGERECHTEN ORGANISATIONSSTRUKTUR . 431 12.3.2.1 STRATEGIEORIENTIERTE ORGANISATIONSKULTUR . 431 12.3.2.2 FUEHRUNGSKOMPETENZ . 433 12.3.2.3 ANREIZSYSTEME . 434 12.3.2.4 KOMMUNIKATIONS UND INFORMATIONSSYSTEME . 435 12.4 MANAGEMENT DER PERSONALRESSOURCEN . 436 12.4.1 PERSONALBESTANDSANALYSE . 436 12.4.2 PERSONALBEDARFSANALYSE . 437 12.5 MANAGEMENT DER UNTERSCHIEDLICHEN ANSPRUCHSGRUPPEN . 439 12.6 MITARBEITERFUEHRUNG . 440 12.6.1 PERSONALENTWICKLUNG . 440 12.6.2 KONFLIKTMANAGEMENT . 441 13 CONTROLLING . 445 13.1 CONTROLLING ALS BESTANDTEIL DER UNTERNEHMENSPLANUNG . 447 13.2 GRUNDZUEGE DES CONTROLLINGS . 452 13.3 CONTROLLINGINSTRUMENTE . 455 13.3.1 KENNZAHLENANALYSE UND BENCHMARKING . 457 13.3.2 BALANCED SCORECARD . 465 13.3.3 SWOT-ANALYSE . 468 13.3.4 INVESTITIONSRECHNUNG UND LEBENSZYKLUSANALYSE . 470 13.3.5 ABWEICHUNGSANALYSEN UND BUDGETIERUNG . 478 13.3.6 DECKUNGSBEITRAGSRECHNUNG UND BREAK-EVEN-ANALYSE . 482 14 PORTFOLIOMANAGEMENT . 487 14.1 PORTFOLIOMANAGEMENT ALS CONTROLLINGINSTRUMENT . 489 14.2 PORTFOLIOMODELLE . 490 14.2.1 VIER-FELDER-MATRIX (BOSTON CONSULTING GROUP) . 491 14.2.2 NEUN-FELDER-MATRIX (MCKINSEY) . 494 14.2.3 DREIDIMENSIONALES PORTFOLIOMODELL . 498 15 RISIKOMANAGEMENT . 509 15.1 DEFINITION UND EINORDNUNG VON RISIKEN . 511 XVI INHALTSVERZEICHNIS 15.2 ZUORDNUNG ZU UEBERGEORDNETEN SICHERUNGSSYSTEMEN . 513 15.2.1 MODELL DER DREI VERTEIDIGUNGSLINIEN . 513 15.2.1.1 COMPLIANCE . 515 15.2.1.2 INTERNE REVISION . 517 15.2.2 INTERNES KONTROLLSYSTEM . 518 15.3 DAS RISIKOMANAGEMENTSYSTEM . 524 16 ESG IN DER IMMOBILIEN UND WOHNUNGSWIRTSCHAFT . 533 16.1 EINFUEHRUNG . 535 16.2 ESG TAXONOMIE . 535 16.3 ZIELE, INSTRUMENTE UND BEGRIFFLICHKEITEN VON NACHHALTIGKEIT IN DER IM MOBILIEN UND WOHNUNGSWIRTSCHAFT . 537 16.3.1 UEBERGEORDNETE ZIELE UND STRATEGIEN . 538 16.3.2 POLITISCHE INSTRUMENTE ZUR DURCHSETZUNG VON NACHHALTIGKEITSZIELEN . 538 16.3.3 KONZEPTE UND SELBSTVERPFLICHTUNGEN . 539 16.3.4 ZERTIFIZIERUNGEN UND TOOLS . 542 16.3.5 ZUSAMMENFASSUNG . 543 16.4 ESG UND DIE WOHNUNGSWIRTSCHAFTLICHE PRAXIS . 544 16.5 FAZIT . 547 17 STEUERN . 549 17.1 EINFUEHRUNG . 551 17.2 STEUERN VOM EINKOMMEN UND ERTRAG . 551 17.2.1 SYSTEMATIK . 551 17.2.2 ERMITTLUNG DER EINKUENFTE . 552 17.2.3 EINKUENFTE AUS VERMIETUNG UND VERPACHTUNG . 553 17.2.4 WERBUNGSKOSTEN . 553 17.2.5 ABSETZUNGEN FUER ABNUTZUNG . 554 17.2.6 ANSCHAFFUNGS- UND HERSTELLUNGSKOSTEN, NACHTRAEGLICHE HERSTELLUNGS KOSTEN UND ANSCHAFFUNGSNAHER AUFWAND . 556 17.2.7 BESONDERHEITEN IN BEZUG AUF NACHTRAEGLICHE HERSTELLUNGSKOSTEN UND AB SCHREIBUNG . 557 17.2.8 EXKURS: EINKUENFTE AUS VERAEUSSERUNGSGESCHAEFTEN . 557 17.3 DIE GRUNDSTEUER . 558 17.3.1 EINFUEHRUNG . 558 17.3.2 ERMITTLUNG DER GRUNDSTEUER . 559 17.3.3 ERLASS DER GRUNDSTEUER . 560 17.3.4 GRUNDSTEUERREFORM . 560 17.4 DIE GRUNDERWERBSTEUER . 560 17.5 UMSATZSTEUER . 563 17.5.1 EINFUEHRUNG UND STEUERGEGENSTAND . 563 17.5.2 STEUERGEGENSTAND UND UNTERNEHMER IM SINNE DES UMSATZSTEUERGESETZES 563 17.5.3 STEUERFREIE UMSAETZE UND VERZICHT AUF DIE STEUERBEFREIUNG . 563 17.5.4 KLEINUNTERNEHMERREGELUNG . 564 17.5.5 BEMESSUNGSGRUNDLAGE, STEUERSATZ UND RECHNUNG . 564 17.5.6 UMSATZSTEUERBERICHTIGUNG NACH § 15A USTG . 565 INHALTSVERZEICHNIS XVII 17.5.7 NEBENLEISTUNGEN UND HAUPTLEISTUNGEN IM DEUTSCHEN UMSATZSTEUER RECHT . 566 17.5.8 VERAEUSSERUNG VON IMMOBILIEN . 566 17.6 GEWERBESTEUER . 567 17.6.1 ERMITTLUNG DER BESTEUERUNGSGRUNDLAGE . 567 17.6.2 HINZURECHNUNGEN UND KUERZUNGEN . 568 17.6.3 SONDERFALL: GEWERBLICHER GRUNDSTUECKSHANDEL . 571 AUTORENVERZEICHNIS . 573 STICHWORTVERZEICHNIS . 577
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