Verkehrswertermittlung von Grundstücken: Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten) und Beleihungswerten sowie zur steuerlichen Bewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV
Gespeichert in:
| 1. Verfasser: | |
|---|---|
| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Köln
Reguvis
2020
|
| Ausgabe: | 9., aktualisierte Auflage |
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltstext Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | 3296 Seiten Illustrationen |
| ISBN: | 3846210706 9783846210703 |
Internformat
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| 245 | 1 | 0 | |a Verkehrswertermittlung von Grundstücken |b Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten) und Beleihungswerten sowie zur steuerlichen Bewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV |c Wolfgang Kleiber (Dipl.-Ing., Ministerialrat a.D. im Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung; Professor an der Hochschule Anhalt (Hochschule für angewandte Wissenschaften), Fellow of the Royal Institution of Chartered Surveyors (FRICS)) ; unter Mitarbeit von Dr. Roland Fischer (öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Immobilienwertermittlungen und für Landwirtschaft) und Ullrich Werling (von der HypZert GmbH zertifizierter Immobiliengutachter für finanzwirtschaftliche Zwecke, Fellow of the Royal Institution of Chartered Surveyors (FRICS) |
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|---|---|
| adam_text | Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
Vorwort zur neunten Auflage ::;6
Teil I Rechtsgrundlagen
Gesetze, Verordnungen, Richtlinien und Normen - 21
Teil II Sachverständigenwesen
1 Sachverständiger 56
2 Gutachten 182
3 Grundbuch und Liegenschaftskataster 224
4 Flächen und Volumina baulicher Anlagen 236
Teil III Gutachterausschusswesen und Verkehrswert ’
(§§ 192 bis 199 Baugesetzbuch - BauGB)
1 1 Wertermittlungsrecht des Bundes 267
1 2 Wertermittlungsrecht der Länder a: ;275
§ 192 Gutachterausschuss - 17
1 Übersicht v - :; 1 277
2 Aufgaben, Bildung und Eigenschaften der Gutachterausschusse für 3
Grundstückswerte (§ 192 Abs 1 BauGB) 279
3 Zusammensetzung des Gutachterausschusses (§ 192 Abs 2 BauGB) 283
■ 4 Bestellung und Abberufung von Gutachtern : v ,a ; 288
5 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses (§ 192 Abs 4 BauGB) 290
6 Geheimhaltungspflicht ;s -: v v bu^ : jv: - i il t;i: 292
7 Befangenheit von Gutachtern und deren Ablehnung ,; :u u 295
1 8 Haftung des Gutachterausschusses iia :, 296
9 Entschädigung von Mitgliedern des Gutachterausschusses 297
10 Gebühren des Gutachterausschusses 298
11 Rechts- und Dienstaufsicht 307
§ 193 BauGBAufgaben des Gutachterausschusses
1 Übersicht 309
2 Gutachtenerstattung (Abs 1 und 2) 311
3 Rechtsnatur der von den Gutachterausschüssen erstatteten Gutachten
(§ 193 Abs 3 BauGB) 323
4 Übersendungspflicht an die Eigentümer (§ 193 Abs 4 BauGB) 324
5 Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung
(§ 193 Abs 5 BauGB) 325
6 Weitere Aufgaben 332
9
Inhaltsverzeichnis
§ 194 BauGB Verkehrswert
1 Allgemeines 335
2 Normative Vorgaben für die Verkehrswertermittlung (Marktwertermittlung) 336
3 Verkehrswertermittlung (Marktwertermittlung) 350
4 Verkehrs werte in anderen Rechtsbereichen 351
5 Ausländische Definitionen des Verkehrswerts bzw Marktwerts
(Market Value) 383
§ 195 BauGB Kaufpreissammlung
1 Übersicht und allgemeine Grundsätze 391
2 Übersendungspflichten von Grundstückskauf- und -tauschverträgen
(§ 195 Abs 1 BauGB) 393
3 Zugang zu den Daten der Kaufpreissammlung (§ 195 Abs 2 und 3 BauGB) 397
4 Verletzung datenschutzrechtlicher Bestimmungen 415
§ 196 BauGB Bodenrichtwerte
1 Bodenrichtwert 416
2 Publizität der Bodenrichtwerte (§ 196 Abs 3 BauGB) 421
3 Bodenrichtwertubersicht 422
§ 197 BauGB Befugnisse des Gutachterausschusses
1 Übersicht 425
2 Umfang der Befugnisse des Gutachterausschusses (§ 197 Abs 1 BauGB) 427
3 Amtshilfe 429
4 Rechtsmittel 432
§ 198 BauGB Oberer Gutachterausschuss
1 Übersicht 433
2 Einrichtung Oberer Gutachterausschüsse oder Zentraler Geschäftsstellen
(§ 198 Abs 1 BauGB) 434
3 Aufgaben des Oberen Gutachterausschusses
und der Zentralen Geschäftsstellen (§ 198 Abs 2 BauGB) 439
§ 199 BauGB Ermächtigungen
1 Übersicht — 444
2 Ermächtigung der Bundesregierung (§ 199 Abs 1,BauGB) : 444
3 Ermächtigungen der Landesregierungen (§ 199 Abs 2 BauGB) 449
10
Inhaltsverzeichnis
Teil IV Verkehrswertermittlung nach den Grundsätzen
der Immobilienwertermittlungsverordnung
1 Vorbemerkungen zur Immobilienwertermittlungsverordnung
(ImmoWertV) 460
Abschnitt l lmmoWertV:
Anwendungsbereich, Begriffsbestimmungen und
allgemeine Veifahrensgrundsätze ,
§ 1 ImmoWertV Anwendungsbereich
1 Anwendungsbereich 533
2 Anwendung der Verordnung auf Grundstücke, Grundstücksbestandteile
und Zubehör (§ 1 Abs 1 ImmoWertV) 540
3 Anwendung der Verordnung auf Grundstücksrechte
(§ I Abs 2 ImmoWertV) 554
4 Anwendung der Verordnung auf nicht marktgängige
Wertermittlungsobjekte (§ 1 Abs 2 ImmoWertV) 562
§ 2 ImmoWertV Grundlagen der Wertermittlung
1 Zustand und allgemeine Wertverhältnisse 563
2 Wartezeit (§ 2 Satz 3 ImmoWertV) 566
§ 3 ImmoWertV Wertermittlungsstichtag und allgemeine Wertverhältnisse
1 Wertermittlungsstichtag (§ 3 Abs 1 ImmoWertV) 569
2 Allgemeine Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt
(§ 3 Abs 2 ImmoWertV) 571
§ 4 ImmoWertV Qualitätsstichtag und Grundstückszustand
1 Übersicht 575
2 Qualitätsstichtag (§ 4 Abs 1 ImmoWertV) 575
3 Zustand (§ 4 Abs 2 ImmoWertV) 582
4 Besonderheiten der Zustandsqualifizierung (§ 4 Abs 3 ImmoWertV) 583
§ 5 ImmoWertV Entwicklungszustand
1 Allgemeines 591
2 Flächen der Land-oder Forstwirtschaft (§ 5 Abs 1 ImmoWertV) 596
3 Bauerwartungsland (§ 5 Abs 2 ImmoWertV) 654
4 Rohbauland (§ 5 Abs 3 ImmoWertV) 661
5 Baureifes Land (§ 5 Abs 4 ImmoWertV) , ; 664
6 Sondemutzungen , , 690
7 Schutzgebiete , ; 692
8 Gartenland 709
9 Abbauland 722
10 Wasserfläche , s ■ 756
11 Emeuerbare Energien 763
11
Inhaltsverzeichnis
§ 6 ImmoWertV Weitere Grundstücksmerkmale
1 Allgemeines 767
2 Art und Maß der baulichen und sonstigen Nutzung (§ 6 Abs 1 ImmoWertV) 768
3 Wertbeeinflussende Rechte und Belastungen (§ 6 Abs 2 ImmoWertV) 808
4 Abgabenrechtlicher Zustand (§ 6 Abs 3 ImmoWertV) ; : 812
5 Lage (§ 6 Abs 4 ImmoWertV) 814
6 Lärm : 819
7 Geruchsimmission 855
8 Staubimmission 857
9 Erschütterungen 857
10 Elektrosmog 858
11 Beschaffenheit und tatsächliche Eigenschaften (§ 6 Abs 5 ImmoWertV) 863
12 Gesamt- und Restnutzungsdauer (§ 6 Abs 6 ImmoWertV) 889
§ 7 ImmoWertV Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse
1 Übersicht :
2 Allgemeiner Grundsatz (§ 7 Satz 1 ImmoWertV)
3 Identifizierung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse
(§ 7 Satz 2 ImmoWertV)
4 Rechtsprechungsübersicht
5 Ungewöhnliche Aufwendungen bei der Bemessung von Kaufpreisen
6 Verrentung von Kaufpreisen; Leib-und Zeitrente
926
930
930
935
938
939
§ 8 ImmoWertV Ermittlung des Verkehrswerts
1 Übersicht i
2 Wahl des Wertermittlungsverfahrens (§ 8 Abs 1 Satz 2 ImmoWertV)
3 Problemfälle bei der Wahl des Wertermittlungsverfahrens
4 Verkehrswertableitung aus den Ergebnissen der Wertermittlungsverfahren
(§ 8 Abs 1 Satz 3 ImmoWertV)
5 Marktanpassung (§ 8 Abs 2 Nr 1 ImmoWertV)
6 Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale
(§ 8 Abs 3 ImmoWertV)
7 Anlagen : ■,■■■■■■ :-
Abschnitt 2 ImmoWertV:
Bodenrichtwerte und sonstige erforderliche Daten
§ 9 ImmoWertV Grundlagen der Ermittlung
953
963
1000
1007
1011
1014
1138
Rechtsgrundlagen :
Ableitungspflicht der Gutachterausschüsse
Allgemeine Grundsätze der Ableitung
Fortschreibung
Veröffentlichung i;
8 10 ImmoWertV Bodenrichtwerte
1 Allgemeines
2 Ableitung von Bodenrichtwerten (§ 10 Abs 1 ImmoWertV)
3 Darstellung von Bodenrichtwerten bei ihrer Veröffentlichung
f§ 10 Abs 2 ImmoWertV)
4 Automatisierte Form (§ 10 Abs 3 ImmoWertV)
5 Adressen und Bodenrichtwerte im Internet
1147
1148
1150
1152
1152
1157
1171
1176
1192
1192
2
Inhaltsverzeichnis
§ 11 ImmoWertV Indexreihen
1 Übersicht 1194
2 Anwendung von Indexreihen (§ 11 Abs 1 ImmoWertV) • 1195
3 Indexreihe (§ 11 Abs 2 und 3 ImmoWertV) 1196
4 Indexreihen (§ 11 Abs 4 ImmoWertV) ; 1198
5 Kaufwertestatistiken 1208
6 Immobilienindizes 1210
§ 12 ImmoWertV Umrechnungskoeffizienten
1 Übersicht 1211
2 Anwendung von Umrechnungskoeffizienten 1211
3 Ableitung von Umrechnungskoeffizienten 1213
4 Fortschreibung von Umrechnungskoeffizienten c;^,;;;, 1214
§ 13 ImmoWertV Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke ;
1 Übersicht ■ 1215
2 Anwendung von Vergleichsfaktoren (§ 13 Satz 1 ImmoWertV) 1216
3 Ableitung von Vergleichsfaktoren (§ 13 Satz 2 ImmoWertV) 1217
4 Ertragsfaktor 1221
5 Gebäudefaktor 1226
6 Anlagen 1230
§ 14 ImmoWertV Marktanpassungsfaktoren, Liegenschaftszinssätze
1 Übersicht 1248
2 Funktion der Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätze
, (§ 14 Abs 1 ImmoWertV) : 1248
3 Marktanpassungsfaktoren (§ 14 Abs 2 ImmoWertV) 1250
4 Sachwertfaktoren (§ 14 Abs 2 Nr 1 ImmoWertV) 1251
5 Erbbaurechts- und Erbbaugrundstücksfaktoren
(§ 14 Abs 2 Nr 2 ImmoWertV) 1282
6 Liegenschaftszinssätze (§ 14 Abs 3 ImmoWertV) 1291
7 Anlagen 1336
Abschnitt 3 ImmoWertV: ;
Wertermittlungsverfahren
: Unterabschnitt1: •
Vergleichswertverfahren (§§ 15 und 16 ImmoWertV)
Systematische Darstellung des Vergleichswertverfahrens
1 Anwendungsbereich :::: : : 1356
2 Grundzüge des Vergleichswertverfahrens 1361
3 Vergleichs wertverfahren für bebaute Grundstücke : : 1404
4 Bodenwertermittlung im Wege des Vergleichswertverfahrens 1440
5 Berücksichtigung von abweichenden Grundstücksmerkmalen 1453
6 Deduktive Bodenwertermittlung ; 1559
13
Inhaltsverzeichnis
§ 15 ImmoWertV Ermittlung des Vergleichswerts
1 Überblick 1621
2 Ermittlungsgrundlagen 1623
3 Berücksichtigung von Abweichungen (intertemporärer und
qualitativer Abgleich) : 1626
4 Ableitung des Verkehrswerts 1627
§ 16 ImmoWertV Ermittlung des Bodenwerts
1 Allgemeines : 1631
2 Allgemeine Grundsätze der Bodenwertermittlung bebauter Grundstücke 1639
3 Bodensondierung bei übergroßen Grundstücken (Übergröße) 1654
4 Bodenwertanteil am Gesamtwert bebauter Grundstücke 1663
5 Kaufpreisaufteilung in der steuerlichen Bewertung 1667
6 Bodenrichtwertverfahren (§ 16 Abs 2 ImmoWertV) 1673
7 Im Außenbereich gelegene bebaute Grundstücke (§ 16 Abs 2 ImmoWertV) 1673
8 Liquidationswertverfahren/Bodenwert von Grundstücken mit
abbruchträchtiger Bausubstanz (§ 16 Abs 3 ImmoWertV) 1674
9 Abweichungen der realisierten Nutzung von der zulässigen bzw
lagetypischen Nutzung (§ 16 Abs 4 ImmoWertV) 1699
Unterabschnitt 2:
Ertragswertverfahren (§§17 bis 20 ImmoWertV)
Systematische Darstellung des Ertragswertverfahrens
1 Anwendungsbereich - 1719
2 Grundzüge der Ertragswertverfahren 1767
3 Finanzmathematische Grundlagen v 1842
§ 17 ImmoWertV Ermittlung des Ertragswerts
1 Grundlagen des Ertragswertverfahrens (§ 17 Abs 1 ImmoWertV) 1850
2 Allgemeines Ertragswertverfahren (Standardverfahren nach
§ 17 Abs 2 ImmoWertV) i i I860
3 Mehrperiodisches Ertragswertverfahren 1863
4 Ertragswertermittlung nach Runge 1868
§ 18 ImmoWertV Reinertrag, Rohertrag
1 Reinertrag und Rohertrag 1872
2 Marktüblich erzielbarer Reinertrag 1877
§ 19 ImmoWertV Bewirtschaftungskosten
1 Allgemeines , 1949
2 Marktüblich entstehende Bewirtschaftungskosten (§ 19 Abs 1 ImmoWertV) 1952
3 Gesamtpauschale der Bewirtschaftungskosten , 1957
4 Einzelpauschalen der Bewirtschaftungskosten , 1958
| 20 ImmoWertV Kapitalisierung und Abzinsung
1 Kapitalisierung und Abzinsung 2000
2 Vervielfältiger (Rentenbarwertfaktor) 2000
3 Barwertfaktor für die Abzinsung (Diskontierungsfaktor) 2007
4 Aufzinsung (Aufzinsungsfaktor) 2007
Inhaltsverzeichnis
Unterabschnitt 3:
Sachwertverfahren
(§§ 21 bis 23 ImmoWertV)
Systematische Darstellung des Sachwertverfahrens
1 Anwendungsbereich 2011
2 Verfahrensübersicht 2020
3 Grundzüge des Sachwertverfahrens 2037
4 Beispiel 2132
5 Sonderfälle 2141
6 Anhang 2150
§ 21 ImmoWertV Ermittlung des Sachwerts
1 Übersicht (§ 21 Abs 1 ImmoWertV) 2185
2 Ermittlung des Bodenwerts 2188
3 Ermittlung des Sachwerts baulicher Anlagen (Gebäudesachwert)
nach § 21 Abs 2 ImmoWertV 2189
4 Ermittlung des Sachwerts baulicher und sonstiger Außenanlagen
(§ 21 Abs 3 ImmoWertV) , 2189
5 Ermittlung des Wertanteils besonderer objektspezifischer
Grundstücksmerkmale (§ 8 Abs 3 ImmoWertV) 2190
§ 22 ImmoWertV Herstellungskosten
1 Herstellungskosten (§ 22 ImmoWertV) 2192
2 Normalherstellungskosten (§ 22 Abs 2 ImmoWertV) 2196
3 Ermittlung der Herstellungskosten baulicher Anlagen 2200
4 Ermittlung der Herstellungskosten baulicher Anlagen nach Einzelkosten
(§ 22 Abs 2 Satz 4 ImmoWertV) 2203
5 Umrechnung von Normalherstellungskosten auf die Preisverhältnisse
, am Wertermittlungsstichtag (§ 22 Abs 3 ImmoWertV) 2203
§ 23 ImmoWertV Alterswertminderung
1 Allgemeines 2205
2 Alterswertminderung nach ImmoWertV 2206
3 Alterswertminderung nach BelWertV : 2209
4 Alterswertminderung in der steuerlichen Bewertung - 2210
5 Anlagen 2210
Abschnitt 4 ImmoWertV:
Schlussvorschrift
§ 24 ImmoWertV Inkrafttreten und Außerkrafttreten 2214
15
Inhaltsverzeichnis
Teil V Verkehrswertermittlung besonderer
Immobilienarten (Beispielsfälle)
1 Grundstücksmarkt nach Immobilientypologie 2226
2 Wohnimmobilien 2227
3 Gewerbeimmobilien 2299
4 Handelsimmobilien 2348
5 Sonderimmobilien 2380
6 Freizeitimmobilien 2450
7 Gemeinbedarfsfläche 2472
8 Bahnfläche 2521
9 Post-und Fernmeldewesen 2522
10 Flugplatz 2522
11 Kirchliche und kirchlichen Zwecken dienende Fläche 2522
12 Denkmalgeschützte Bausubstanz 2532
Teil VI Verkehrswertermittlung bei städtebaulichen
Maßnahmen
1 Wertermittlung enteignungsbetroffener Grundstücke 2576
2 Städtebauliche Sanierungsgebiete und Entwicklungsbereiche 2634
3 Umlegungsgebiete 2807
4 Städtebauliche Erhaltungssatzungen 2841
5 Stadtumbausatzung 2851
Teil VII Verkehrs Wertermittlung aus besonderen Anlässen
1 Verkehrswertermittlung aus besonderen Anlässen 2859
2 Wertermittlung im Rahmen des Pflichtteilsanspruchs 2885
Teil VIII Verkehrswertermittlung von Rechten und
Belastungen an Grundstücken
1 Vorbemerkungen 2900
2 Erbbaurecht 2918
3 Gesetzliche Beschränkungen 3002
4 Beschränkt dingliches Recht (Rechte Dritter) 3026
16
Inhaltsverzeichnis
Teil IX Beleihungswertermittlung nach den Grundsätzen der
Beleihungswertermittlungsverordnung - BelWertV
1 Vorbemerkungen zur Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) 3144
2 Beleihungsgrenze 3155
3 Lasten und Beschränkungen in der Beleihungswertermittlung 3156
4 Versicherungspflicht 3168
5 Rechtsgrundlagen der Beleihungswertermittlung im Einzelnen 3170
§ 1 BelWertV Anwendungsbereich 3170
§2 BelWertV Gegenstand der Wertermittlung 3170
§ 3 BelWertV Grundsatz der Beleihungswertermittlung 3171
§4 BelWertV Verfahren zur Ermittlung des Beleihungswerts 3175
§ 5 BelWertV Gutachten 3182
§ 6 BelWertV Gutachter 3182
§ 7 BelWertV Unabhängigkeit des Gutachters 3182
§ 8 BelWertV Grundlagen der Ertragswertermittlung 3186
§ 9 BelWertV Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlage 3186
§ 10 BelWertV Rohertrag 3190
§ 11 BelWertV Bewirtschaftungskosten 3206
§12 BelWertV Kapitalisierung der Reinerträge 3211
§ 13 BelWertV Ermittlung des Ertragswerts in besonderen Fällen 3216
§ 14 BelWertV Grundlagen der Sachwertermittlung 3223
§ 15 BelWertV Bodenwert 3224
§ 16 BelWertV Wert der baulichen Anlage 3226
§17 BelWertV Wertminderung wegen Alters 3226
§ 18 BelWertV Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände 3231
§19 BelWertV Ermittlung des Vergleichswerts 3235
§ 20 BelWertV Bauland 3237
§ 21 BelWertV Erbbaurechte und andere grundstücksgleiche Rechte 3239
§ 22 BelWertV Landwirtschaftlich genutzte Grundstücke 3244
§ 23 BelWertV Maschinen und Betriebseinrichtungen 3247
§ 24 BelWertV Wohnungswirtschaftlich genutzte Objekte
bei Vergabe von Kleindarlehen 3249
§ 25 BelWertV Beleihungen im Ausland 3250
§ 26 BelWertV Überprüfung der Grundlagen der Beleihungswertermittlung 3251
Teil X Anhang
Tabellen und Faktoren 3253
Sachverzeichnis 3269
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