Verfügbarkeit: Spezialimmobilien von A bis Z

Spezialimmobilien von A bis Z: Bewertung, Modelle, Benchmarks und Beispiele

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Bibliographische Detailangaben
Weitere Verfasser:	Bobka, Gabriele (HerausgeberIn), Adam, Kim (MitwirkendeR), Beyerle, Thomas (MitwirkendeR), Billion, Falk 1949- (MitwirkendeR)
Format:	Buch
Sprache:	German
Veröffentlicht:	Köln Bundesanzeiger Verlag [2018]
Ausgabe:	3., vollständig überarbeitete Auflage
Schlagworte:	Immobilienbewertung Zweckbau Deutschland Analysen Benchmark Bewertung Bewertungsmethoden Finanzierung Grundstück Grundstückswertermittlung Hotelimmobilien Immobilie Immobilienmarkt Immobilienwertermittlung Rechnungslegung Recht Sachverständige Sonderimmobilien Spezialimmobilien Studien Wert Wertermittler Wertermittlung
Online-Zugang:	Inhaltstext Inhaltsverzeichnis
Beschreibung:	885 Seiten Illustrationen, Diagramm, Karten
ISBN:	9783846208694 3846208698

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adam_text	INHALTSVERZEICHNIS VORW ORT........................................................................................................................ 5 AUTOREN UND HERAUSGEBERIN........................................................................................... 21 ABKUERZUNGSVERZEICHNIS................................................................................................... 37 I. DEMOGRAFIE UND IMMOBILIENMAERKTE 1. ENTWICKLUNG DER BEVOELKERUNG IN DEUTSCHLAND .................................... 43 1.1 NATUERLICHER BEVOELKERUNGSSALDO ................................................. 43 1.2 WANDERUNGSVERHALTEN IN DEUTSCHLAND ............................................. 43 1.3 UNTERSCHIEDLICHE ENTWICKLUNG DER KOMMUNEN ......................... 45 1.4 STEIGENDER ALTENQUOTIENT VERAENDERT DIE GESELLSCHAFT................ 47 1.5 DIE ZAHL DER HAUSHALTE WAECHST W E ITE RHIN ................................. 49 2. AUSW IRKUNG AUF DIE IM M O B ILIE N M AE RKTE ............................................... 49 2.1 BUEROIMMOBILIEN.......................................................................... 49 2.2 EINZELHANDEL.............................................................................. 52 2.3 WOHNUNGSMARKT........................................................................ 54 3. STRUKTURWANDEL UND VERFEHLTE S TAD TENTW ICKLUNG .............................. 57 3.1 UMGANG MIT LEERSTAND UND BEVOELKERUNGSSCHWUND ................. 58 3.2 ABKEHR VOM LOOSER -LMAGE ................................................... 59 3.3 HERAUSFORDERUNGEN IN WACHSENDEN STAEDTEN ............................. 59 4. F A Z IT............................................................................................................ 60 II. QUALITAETSSICHERUNG IN DER GUTACHTENERSTATTUNG 1. TYPISCHE FEHLERQUELLEN............................................................................. 61 2. INFORM ATIONSDEFIZITE VERMEIDEN............................................................. 63 2.1 ERKENNTNISQUELLE GRUNDBUCH UND GRUNDAKTE .................................. 64 2.2 ERKENNTNISQUELLE ALTLASTENKATASTER..................................................... 65 2.3 ERKENNTNISQUELLE BAULASTENVERZEICHNIS............................................... 66 2.4 ERKENNTNISQUELLE ERSCHLIESSUNGSBEITRAGSBESCHEINIGUNG .................... 67 2.5 ERKENNTNISQUELLE PLANUNGSRECHT......................................................... 68 2.6 ERKENNTNISQUELLE BAUAKTE................................................................. 69 2.7 ERKENNTNISQUELLE WEG-VERWALTUNG................................................... 70 2.8 ERKENNTNISQUELLE KAUFPREISSAMMLUNG............................................... 70 2.9 ERKENNTNISQUELLE MASSLICHE BESTANDSAUFNAHME ................................ 73 2.10 ERKENNTNISQUELLE TECHNISCHE BESTANDSAUFNAHME ............................ 73 2.11 ERKENNTNISQUELLE SONDERSACHVERSTAENDIGER ....................................... 75 2.12 WEITERE ERKENNTNISQUELLEN ............................................................... 77 3. SACHVERHALTE ZUTREFFEND E RFA SSE N ......................................................... 77 3.1 NICHT-ERKENNEN EINES UEBERBAUS.................................................. 78 3.2 NICHT-ERKENNEN VON SELBSTSTAENDIG NUTZBAREN TEILFLAECHEN IM SINNE DES 79 § 17 ABS. 2 SATZ 2 IMMOWERTV......................................................... 3.3 NICHT-BERUECKSICHTIGUNG VERTRAGLICHER VEREINBARUNGEN - HIER: VEREIN- 80 BARUNGEN IM ERBBAURECHTSVERTRAG..................................................... 3.4 NICHT-BERUECKSICHTIGUNG VERTRAGLICHER VEREINBARUNGEN - HIER: VEREIN- 82 BARUNGEN IN DER TEILUNGSERKLAERUNG................................................... 3.5 NICHT-BERUECKSICHTIGUNG VON ABWEICHUNGEN IN DER OERTLICHKEIT VON DER 84 DARSTELLUNG IM AUFTEILUNGSPLAN ......................................................... 3.6 NICHT-BERUECKSICHTIGUNG VERTRAGLICHER VEREINBARUNGEN - HIER: VEREIN- 86 BARUNGEN IM MIETVERTRAG ................................................................... 3.7 NICHT-ERKENNEN WEITERER WERTRELEVANTER SACHVERHALTE BEI DER BE- 87 STANDSAUFNAHME................................................................................ 4. ZUTREFFENDE M ETHODIK ANWENDEN 89 4.1 NICHTBEACHTEN DES GRUNDSATZES NACH § 8 ABS. 2 IMMOWERTV ........ 89 4.2 FEHLERHAFTE ERMITTLUNG DES BODENWERTVERZINSUNGSBETRAGS IM ZWEI- 90 GLEISIGEN ERTRAGSWERTVERFAHREN ......................................................... 4.3 NICHTBEACHTEN DER MODELLKONFORMITAET............................................. 92 4.4 FEHLERHAFTE EINBEZIEHUNG DER PACHT ................................................. 97 4.5 ANSATZ DES TATSAECHLICH GEZAHLTEN ERBBAUZINSES................................. 98 4.6 NICHT-FLERANZIEHEN VON VERGLEICHSPREISEN......................................... 99 4.7 DOPPELBERUECKSICHTIGUNG VON SACHVERHALTEN..................................... 99 5. FORMALE MAENGEL V E RM E ID E N ................................................................... 100 5.1 NICHTBEACHTUNG DER VON DER RECHTSPRECHUNG ENTWICKELTEN VORGABEN 101 ZUM ORTSTERMIN.................................................................................. 5.2 NICHT-EINBEZIEHUNG DES GERICHTS BEI AUFTRETENDEN FRAGESTELLUNGEN 102 5.3 UEBERSCHREITEN VON GERICHTLICHEN FRISTSETZUNGEN............................... 103 6. F A Z IT............................................................................................................ 103 7. L ITE RA TU R...................................................................................................... 105 III. INFLATION ALS PROBLEM DER WERTERMITTLUNG 1. P ROBLEM STELLUNG........................................................................................ 107 2. EIN EINFACHER ANALYSERAHM EN ................................................................. 108 3. ERTRAGSWERTVERFAHREN (IM M OW ERTV ) ..................................................... 110 3.1 INFLATIONSNEUTRALITAET DER ERTRAGSWERTERMITTLUNG................................. 110 3.2 INFLATION UND RISIKOPRAEMIE ................................................................. 111 3.3 NACHHALTIGE REINERTRAEGE UND INFLATION ............................................... 112 4. DCF UND IN FLA TIO N ...................................................................................... 114 4.1 NOTWENDIGKEIT DER INFLATIONSPROGNOSE............................................. 114 4.2 PROBLEMATIK DER LAENGERFRISTIGEN INFLATIONSPROGNOSE........................... 115 5. F A Z IT............................................................................................................ 117 6. L ITE RA TU R...................................................................................................... 118 IV. RENDITE- UND RISIKO - IHRE BEDEUTUNG BEI DER BEWERTUNG VON IMMOBILIEN 1. DER ZUSAMMENHANG VON RENDITE, RISIKO UND IM M O B ILIE N W E RTE N ... 119 1.1 RENDITE.............................................................................................. 120 1.2 RISIKO.................................................................................................. 126 2. QUINTESSENZ: ZUM UMGANG M IT B EW ERTUNGSRISIKEN........................... 140 3. L ITE RA TU R...................................................................................................... 141 V. BERUECKSICHTIGUNG VON IMMOBILIENMERKMALEN MIT BEZUG ZUR NACHHALTIGKEIT IN DER WERTERMITTLUNG 1. E IN LE ITU N G ................................................................................................... 147 2. NACHHALTIGKEIT - BEGRIFFE UND KONZEPTE............................................... 148 2.1 DIE ENERGETISCH HOCHWERTIGE IM M OBILIE........................................... 149 2.2 DIE KLIMANEUTRALE IMMOBILIE............................................................. 150 2.3 DIE UMWEIT- UND GESUNDHEITSVERTRAEGLICHE IMMOBILIE (GREEN BUILDING) 151 2.4 DIE NACHHALTIGE IMMOBILIE IM ENGEREN SINNE (SUSTAINABLE BUILDING) . 152 2.5 DIE NACHHALTIGE IMMOBILIE IM ERWEITERTEN SINNE (SUSTAINABLE BULL- 152 D IN G ) ...................................................................................................... 2.6 DIE RESILIENTE IM M OBILIE......................................................................... 152 3. OEKONOMISCHE VORTEILE NACHHALTIGER IMMOBILIEN................................. 153 4. BERUECKSICHTIGUNG IN DER W ERTERM ITTLUNG .............................................. 157 5. VERORTUNG DER NACHHALTIGKEIT IN DEN VERFAHREN .................................... 159 6. ERSCHLIESSEN NEUER INFORMATIONSQUELLEN............................................... 165 7. ZUSAMMENFASSUNG UND EMPFEHLUNGEN ................................................... 168 8. AUSBLICK .......................................................................................................... 172 9. LITERATUR .......................................................................................................... 172 VI. HOCHWASSERRISIKO UND IMMOBILIENWERTE 1. EINLEITUNG ...................................................................................................... 175 2. STAND DER FORSCHUNG ................................................................................... 175 3. HOCHWASSERRISIKO AUS BELEIHUNGSSICHT................................................. 176 4. VULNERABILITAET VON IM M OBILIEN .................................................................. 177 5. WERTERMITTLUNG UEBERSCHWEMMUNGSGEFAEHRDETER IMMOBILIEN ........... 178 5.1 POSITIVER LAGEEINFLUSS AUFGRUND DER GEWAESSERNAEHE ......................... 179 5.2 NEGATIVER WERTEINFLUSS AUFGRUND EINES HOCHWASSERRISIKOS ............... 180 5.3 MOEGLICHKEITEN DER BERUECKSICHTIGUNG IM BEWERTUNGSPROZESS........... 181 6. UNTERSUCHUNGSDESIGN ................................................................................ 182 6.1 KAUFPREISANALYSEN UNBEBAUTER W OHNBAUGRUNDSTUECKE ..................... 183 6.2 INTERSUBJEKTIVE SCHAETZUNG DURCH EXPERTEN ........................................ 184 6.3 KAPITALISIERUNG POTENZIELLER VERSICHERUNGSMEHRKOSTEN ................... 184 6.4 ERMITTLUNG POTENZIELLER SCHADENSBESEITIGUNGSKOSTEN ....................... 185 6.5 MEHRKOSTEN HOCHWASSERANGEPASSTEN BAUENS .................................. 185 7. UNTERSUCHUNGSERGEBNISSE ........................................................................ 185 7.1 WERTABSCHLAEGE AUFGRUND VON KAUFPREISANALYSEN UNBEBAUTER WOHN- 186 BAUGRUNDSTUECKE................................................................................. 7.2 WERTABSCHLAEGE AUFGRUND POTENZIELLER VERSICHERUNGSMEHRKOSTEN .. 187 7.3 WERTABSCHLAEGE AUFGRUND POTENZIELLER SCHADENSBESEITIGUNGSKOSTEN 187 7.4 WERTABSCHLAEGE AUFGRUND DER MEHRKOSTEN FUER HOCHWASSERANGEPASS- 188 TES BAUEN ......................................................................................... 7.5 WERTABSCHLAEGE AUFGRUND INTERSUBJEKTIVER SCHAETZUNGEN DURCH EXPERTEN 188 8. MODELLE ZUR ABLEITUNG DER WERTMINDERUNG INFOLGE VON HOCHWASSER- 188 RISIKO............................................................................................................ 8.1 MODELL A - WERTEINFLUSS DER LAGE IM UEBERSCHWEMMUNGSGEBIET . . . 189 8.2 MODELL B-WERTEINFLUSS DER LAGE IM UEBERSCHWEMMUNGSGEBIET SOWIE 189 EINES KONKRETEN UEBERSCHWEMMUNGSEREIGNISSES .............................. 9. HANDLUNGSEMPFEHLUNGEN FUER DIE PRAXIS ............................................... 191 10. ZUSAMMENFASSUNG ................................................................................... 192 11. LITERATUR...................................................................................................... 193 VII. SACHVERSTAENDIGE MIETPREISBEWERTUNG VON GEWERBE MIETEN 1. V ORBEM ERKUNGEN...................................................................................... 197 1.1 MARKTMIETE ALS MIETBEGRIFF DER SACHVERSTAENDIGEN MIETPREISBEWERTUNG 199 1.2 UMSATZMIETEN UND BRANCHEN- UND PLATZUEBLICHE M IETEN .................. 202 1.3 GEWERBEMIETEN ALS NUTZWERTMIETEN ................................................. 205 2. D EFINITIONEN ZU GEWERBLICHEN M IE TFLAE C H E N ......................................... 216 3. ZUR SACHVERSTAENDIGEN BEWERTUNG VON G EW ERBEM IETEN..................... 220 3.1 DATENQUELLEN FUER GEWERBEMIETGUTACHTEN - ALS INFORMATIONSPYRA- 221 MIDE.................................................................................................... 3.2 EXKURS II: GEWERBEMIETSPIEGEL ........................................................... 222 3.3 EXKURS III: NEBENKOSTEN...................................................................... 223 4. SACHVERSTAENDIGE M IETPREISBEWERTUNG ALS PROBLEM DER A NW ENDUNG 226 STATISTISCHER M E TH O D E N ............................................................................ 4.1 VERGLEICHSDATENAUSWAHL UND DESKRIPTIVE STATISTIK............................. 226 4.2 MIETPREISBEWERTUNG STATISTISCH FU N D IE RT........................................... 227 VIII. EINFLUSS VON FLUGLAERM AUF IMMOBILIENPREISE 1. H INTERGRUND................................................................................................ 243 2. M E TH O D IK .................................................................................................... 243 2.1 HEDONISCHE REGRESSION...................................................................... 244 2.2 DATEN.................................................................................................. 245 3. SCHNELLE ANPASSUNG AN E RW A RTU N G E N ................................................... 246 4. LAERM- UND B ESCHAEFTIGUNGSEFFEKTE ......................................................... 248 5. EFFEKTE AUF M IE TE N .................................................................................... 249 6. A U S B LIC K ...................................................................................................... 250 7. LITERATUR .................................................................................................... 251 IX. BELEIHUNGSWERTERMITTLUNG FUER SPEZIALIMMOBILIEN 1. E IN LE ITU N G .................................................................................................. 253 1.1 BELEIHUNGSWERT UND MARKTWERT ......................................................... 253 1.2 PFANDBRIEFDECKUNG............................................................................ 254 1.3 KAPITALDIENSTFAEHIGKEIT UND ZINSDECKUNGSGRAD..................................... 255 1.4 SPEZIALIMMOBILIEN ALS PFANDOBJEKTE..................................................... 255 2. ERTRAGSWERT (§§ 8 BIS 13 B E LW E RTV ) ....................................................... 256 2.1 ABWEICHUNGEN VOM ERTRAGSWERTVERFAHREN NACH IMMOWERTV .......... 256 2.2 ROHERTRAG............................................................................................ 258 2.3 MIETBEGRIFFE UND ERTRAGSANSAETZE IM D E TA IL....................................... 258 2.4 BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN ................................................................... 266 2.5 GESAMT- UND RESTNUTZUNGSDAUER ..................................................... 268 2.6 KAPITALISIERUNG^ UND LIEGENSCHAFTSZINSSATZ..................................... 269 3. BODENWERT UND S ACHW ERT........................................................................ 271 4. M IETERDIENSTBARKEITEN.............................................................................. 272 5. F A Z IT............................................................................................................ 274 6. L ITE RA TU R...................................................................................................... 274 X. DER EINFLUSS DES ERBBAUZINSES AUF DIE WERTERMITTLUNG 1. VERFAHREN UND MODELLE DER VERKEHRSWERTERMITTLUNG IM ZUSAMMEN- 275 HANG MIT ERBBAURECHTEN......................................................................... 2. ERBBAUZINS - BEGRIFFE UND DEREN BEDEUTUNG....................................... 277 3. BEDEUTUNG DES VERTRAGLICH UND GESETZLICH ERZIELBAREN ERBBAUZINSES 279 INNERHALB DER WERTERMITTLUNGSVERFAHREN............................................. 3.1 BEWERTUNGSOBJEKT: ERBBAURECHT......................................................... 279 3.2 BEWERTUNGSOBJEKT: ERBBAUGRUNDSTUECK .............................................. 286 4. ERMITTLUNG DES VERTRAGLICH UND GESETZLICH ERZIELBAREN ERBBAUZINSES 289 EZVG.............................................................................................................. 4.1 VERTRAEGE MIT WERTSICHERUNGSKLAUSEL................................................... 291 4.2 VERTRAEGE OHNE WERTSICHERUNGSKLAUSEL................................................. 296 4.3 BEISPIELRECHNUNGEN ZUR ERMITTLUNG VON EZ VG ...................................... 297 5. F A Z IT............................................................................................................ 306 6. LITERATUR...................................................................................................... 307 I. FREIZEITIMMOBILIEN 1. B EGRIFFSKLAERUNG ......................................................................................... 313 2. M ARKTTRENDS ............................................................................................... 315 3. A NFO RD ERUN G EN ......................................................................................... 319 4. G ESAM TNUTZUNGSDAUER........................................................................... 319 5. M IETANSAETZE ............................................................................................... 320 6. BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN FUE R FREIZEITANLAGEN....................................... 321 6.1 FIXKOSTEN........................................................................................... 322 6.2 VARIABLE KOSTEN................................................................................. 322 7. KOM M UNALWIRTSCHAFTLICHE E FFE KTE ......................................................... 323 8. W E RTE RM ITTLU N G ......................................................................................... 323 9. A Q U A RIE N .................................................................................................... 326 9.1 DEFINITION........................................................................................... 326 9.2 MARKTSITUATION................................................................................... 327 9.3 STANDORT- UND GEBAEUDEANFORDERUNGEN............................................. 328 9.4 KONZEPTIONELLE ERFOLGSFAKTOREN......................................................... 329 9.5 WIRTSCHAFTLICHKEIT............................................................................... 330 9.6 ENTWICKLUNGSTENDENZEN..................................................................... 331 10. BOW LINGCENTER........................................................................................... 332 10.1 DEFINITION........................................................................................... 332 10.2 MARKTSITUATION................................................................................... 333 10.3 STANDORT-UND GEBAEUDEANFORDERUNGEN............................................. 334 10.4 KONZEPTIONELLE ERFOLGSFAKTOREN.......................................................... 335 10.5 WIRTSCHAFTLICHKEIT............................................................................... 338 10.6 ENTWICKLUNGSTENDENZEN..................................................................... 339 11. EDUTAINMENT-CENTER................................................................................. 340 11.1 DEFINITION........................................................................................... 340 11.2 MARKTSITUATION.................................................................................... 341 11.3 STANDORT- UND GEBAEUDEANFORDERUNGEN ............................................. 344 11.4 KONZEPTIONELLE ERFOLGSFAKTOREN......................................................... 345 11.5 WIRTSCHAFTLICHKEIT................................................................................ 346 11.6 ENTWICKLUNGSTENDENZEN...................................................................... 346 12. F ITN E S S ........................................................................................................ 347 12.1 DEFINITION............................................................................................ 347 12.2 MARKTSITUATION.................................................................................... 348 12.3 STANDORT-UND GEBAEUDEANFORDERUNGEN............................................. 349 12.4 KONZEPTIONELLE ERFOLGSFAKTOREN ......................................................... 350 12.5 WIRTSCHAFTLICHKEIT................................................................................ 350 12.6 ENTWICKLUNGSTENDENZEN ..................................................................... 351 13. F REIZEITPARKS.............................................................................................. 352 13.1 DEFINITION............................................................................................ 352 13.2 MARKTSITUATION.................................................................................... 353 13.3 STANDORT- UND GEBAEUDEANFORDERUNGEN ............................................. 355 13.4 KONZEPTIONELLE ERFOLGSFAKTOREN ......................................................... 355 13.5 WIRTSCHAFTLICHKEIT................................................................................ 356 13.6 ENTWICKLUNGSTENDENZEN ..................................................................... 356 14. H ALLENSPIELPLAETZE...................................................................................... 357 14.1 DEFINITION............................................................................................ 357 14.2 MARKTSITUATION.................................................................................... 358 14.3 STANDORT-UND GEBAEUDEANFORDERUNGEN ............................................. 359 14.4 KONZEPTIONELLE ERFOLGSFAKTOREN ......................................................... 359 14.5 WIRTSCHAFTLICHKEIT................................................................................ 361 14.6 ENTWICKLUNGSTENDENZEN...................................................................... 363 15. KINOS............................................................................................................ 365 15.1 DEFINITION............................................................................................ 365 15.2 MARKTSITUATION.................................................................................... 366 15.3 STANDORT- UND GEBAEUDEANFORDERUNGEN............................................. 369 15.4 KONZEPTIONELLE ERFOLGSFAKTOREN ......................................................... 370 15.5 WIRTSCHAFTLICHKEIT................................................................................ 373 15.6 ENTWICKLUNGSTENDENZEN...................................................................... 374 16. OEFFENTLICHE B AEDER...................................................................................... 376 16.1 DEFINITION............................................................................................ 376 16.2 MARKTSITUATION.................................................................................... 377 16.3 STANDORT- UND GEBAEUDEANFORDERUNGEN............................................. 378 16.4 KONZEPTIONELLE ERFOLGSFAKTOREN......................................................... 379 16.5 WIRTSCHAFTLICHKEIT................................................................................ 379 16.6 ENTWICKLUNGSTENDENZEN...................................................................... 380 17. L ITE RA TU R...................................................................................................... 381 II. GOLFPLAETZE 1. B EGRIFFSKLAERUNG.......................................................................................... 383 1.1 GOLFANLAGEN........................................................................................ 383 1.2 GOLF RESORTS........................................................................................ 384 2. M ARKTTRENDS................................................................................................ 385 2.1 ANGEBOT.............................................................................................. 385 2.2 NACHFRAGE ......................................................................................... 385 2.3 QUALITATIVE ENTWICKLUNGEN................................................................. 385 2.4 ZUKUNFTSPERSPEKTIVEN....................................................................... 386 3. A NFORDERUNGEN.......................................................................................... 387 3.1 STANDORT.............................................................................................. 387 3.2 GRUNDSTUECK ....................................................................................... 387 3.3 GEBAEUDEANFORDERUNGEN................................................................... 388 4. RECHTLICHE UND OEKONOMISCHE RAHMENBEDINGUNGEN .......................... 389 4.1 RECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN....................................................... 389 4.2 OEKONOMISCHE RAHMENBEDINGUNGEN................................................. 389 5. W E RTE RM ITTLU N G .......................................................................................... 391 5.1 ANLAESSE FUER WERTERMITTLUNGEN........................................................... 391 5.2 WERTERMITTLUNGSVERFAHREN................................................................. 391 5.3 WERTPARAMETER ................................................................................. 393 5.4 BESONDERHEITEN ................................................................................. 397 6. L ITE RA TU R...................................................................................................... 400 III. AERZTEHAEUSER UND MEDIZINISCHE VERSORGUNGSZENTREN 1. D E FIN ITIO N .................................................................................................... 401 2. M ARKTTRENDS................................................................................................ 405 3. W E RTE RM ITTLU N G ......................................................................................... 409 3.1 LAGE.................................................................................................... 409 3.2 FLAECHENBEDARF ................................................................................... 410 3.3 GEBAEUDEANFORDERUNGEN................................................................... 411 3.4 GESAMTNUTZUNGSDAUER..................................................................... 413 3.5 MIETANSAETZE ....................................................................................... 414 3.6 BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN................................................................... 415 3.7 LIEGENSCHAFTSZINSSATZ/DISKONTIERUNGSZINSSATZ................................... 416 3.8 RENDITEN ........................................................................................... 417 3.9 LEERSTAND ........................................................................................... 418 3.10 DRITTVERWENDUNGSFAEHIGKEIT............................................................... 418 3.11 BESONDERHEITEN ................................................................................. 419 4. L ITE RA TU R...................................................................................................... 419 5. L IN KS............................................................................................................ 420 IV. BEWERTUNG VON AKUTKRANKENHAEUSERN 1. E IN LE ITU N G .................................................................................................. 421 1.1 ALLGEM EIN ......................................................................................... 421 1.2 FOERDERUNG UND INVESTITIONSSTAU......................................................... 421 1.3 KRANKENHAUSMARKT........................................................................... 422 2. W IRTSCHAFTLICHE E NTW ICKLUNG................................................................... 422 3. DEFINITIONEN UND BEGRIFFLICHE A BG RE N ZUN G EN .................................... 426 3.1 BRANCHENDEFINITION........................................................................... 426 3.2 VIAGNOSIS RELATED GROUPS (DRG)....................................................... 428 3.3 FALLZAHL/BASISFALLWERT......................................................................... 429 3.4 CASE MIX (CM)/CMI........................................................................... 430 3.5 DRG-RECHENGROESSEN........................................................................... 432 4. HINWEISE ZUR BEWERTUNGSPRAXIS ............................................................. 433 4.1 A LLGEM EIN.......................................................................................... 433 4.2 BODENWERT.......................................................................................... 434 4.3 BAUWERT.............................................................................................. 434 4.4 PACHTWERT.......................................................................................... 435 5. W ERTERM ITTLUNG EINES F ALLBEISPIELS ....................................................... 439 5.1 A LLGEM EIN.......................................................................................... 439 5.2 BODENWERTERMITTLUNG........................................................................ 440 5.3 SACHWERTERMITTLUNG............................................................................ 441 5.4 PACHTWERTERMITTLUNG.......................................................................... 442 5.5 PLAUSIBILITAETSPRUEFUNG.......................................................................... 444 5.6 VERKEHRSWERT- UND BELEIHUNGSWERTERMITTLUNG................................... 445 6. F A Z IT............................................................................................................ 447 V. ALTEN- UND PFLEGEHEIME 1. M A R K T.......................................................................................................... 449 2. GEBAEUDE- UND S TAN D ORTA N FO RD E RU NG E N ............................................... 451 3. W E RTE RM ITTLU N G .......................................................................................... 453 3.1 ERLOESE UND KOSTEN.............................................................................. 453 3.2 VORGEHENSWEISE.................................................................................. 456 3.3 UEBERSCHUESSE........................................................................................ 457 3.4 MIETHOEHEN UND ANSETZBARE ERLOESE ..................................................... 457 3.5 BELEGUNGSSTRUKTUR UND AUSLASTUNG ................................................... 458 3.6 BEISPIEL................................................................................................ 459 4. SCHLUSSBEMERKUNG.................................................................................... 461 VI. WERTERMITTLUNG EINES AUTOHAUSES 1. DAS DEUTSCHE K RAFTFAHRZEUGGEW ERBE ................................................... 463 1.1 GRUNDLAGEN DES KFZ-MARKTES ........................................................... 463 1.2 INNOVATIONEN UND MARKTENTWICKLUNGEN ............................................ 468 2. GRUNDLAGEN FUE R K FZ-B E TRIE B E ................................................................. 470 2.1 LAGEMERKMALE.................................................................................... 470 2.2 ROHBAUSITUATION................................................................................ 470 2.3 BAULICHE SONDERSITUATIONEN ............................................................... 471 2.4 GRUNDRISS-UND NUTZUNGSSITUATIONEN ................................................. 472 2.5 DRITTVERWENDUNGSFAEHIGKEIT/NUTZUNGSALTERNATIVEN............................. 479 3. W E RTE RM ITTLU N GSVE RFA HREN ...................................................................... 483 3.1 VERFAHRENSWAHL.................................................................................. 483 3.2 BODENWERTERMITTLUNG........................................................................ 483 3.3 BAURECHTLICHE GRUNDLAGEN ................................................................. 483 3.4 WERTFESTSETZUNG BODENWERT ............................................................. 485 3.5 SACHWERTVERFAHREN............................................................................ 486 3.6 ERTRAGSWERTVERFAHREN.......................................................................... 487 4. ANGEMESSENER M ARKTW ERT/F AZIT ............................................................. 492 VII. BAUMAERKTE 1. B EGRIFFSKLAERUNG ........................................................................................... 493 2. M ARKTTRENDS................................................................................................ 493 2.1 DOMINANZ DER GROSSEN HANDELSKETTEN............................................... 494 2.2 FLAECHENPRODUKTIVITAET......................................................................... 496 2.3 REGIONALE UNTERSCHIEDE..................................................................... 498 2.4 EXPANSION UND MARKTBEREINIGUNG..................................................... 498 3. A NFORDERUNGEN.......................................................................................... 499 3.1 STANDORT.............................................................................................. 499 3.2 GRUNDSTUECK ....................................................................................... 499 3.3 GEBAEUDEANFORDERUNGEN................................................................... 500 4. W E RTE RM ITTLU N G ......................................................................................... 501 4.1 WERTERMITTLUNGSVERFAHREN................................................................. 501 4.2 WERTPARAMETER ................................................................................. 502 4.3 BESONDERHEITEN ................................................................................. 506 5. F A Z IT............................................................................................................ 507 VIII. LEBEN MITTELFACH MAERKTE 1. B EGRIFFSKLAERUNG ......................................................................................... 509 2. B ETRIEBSFORM .............................................................................................. 509 2.1 DISCOUNTER ......................................................................................... 510 2.2 SUPERMAERKTE ..................................................................................... 510 2.3 VERBRAUCHERMAERKTE........................................................................... 510 2.4 SB-WARENHAEUSER............................................................................... 510 3. F ILIALKONZEPTE ........................................................................................... 511 4. KENNZAHLEN ZUM LEBENSMITTELEINZELHANDEL IN DEUTSCHLAND ............ 511 5. FLAECHENPRODUKTIVITAET............................................................................... 513 6. M IETANSAETZE................................................................................................ 514 7. W E RTE RM ITTLU N G ......................................................................................... 515 7.1 WERTERMITTLUNGSVERFAHREN................................................................. 515 7.2 UNTERLAGENPRUEFUNG........................................................................... 515 7.3 STANDORTANALYSE................................................................................. 515 7.4 GEBAEUDEANALYSE............................................................................... 516 7.5 ANALYSE VON EINTRAGUNGSBEWILLIGUNGEN............................................. 516 7.6 PLAUSIBILISIERUNG DES MIETANSATZES..................................................... 517 7.7 RENDITE/LIEGENSCHAFTSZINSSATZ........................................................... 517 7.8 BESONDERHEITEN................................................................................. 518 8. F A Z IT............................................................................................................ 519 IX. OUTLET CENTER UND ORGANISIERTE OUTLET AGGLOMERATIONEN 1. GRUNDLAGEN UND ALLGEMEINE M ARKTE NTW ICKLUN G EN ............................ 521 1.1 DEFINITORISCHE ABGRENZUNG OUTLET CENTER UND *ORGANISIERTE OUT- 521 LET AGGLOMERATIONEN ....................................................................... 1.2 MARKTSITUATION UND AKTUELLE ENTWICKLUNGSTRENDS IN EUROPA................ 525 2. STANDORT, KONZEPT, ORGANISATION UND V ERM IE TUN G ............................ 541 2.1 STANDORTANFORDERUNGEN..................................................................... 542 2.2 EINZUGSGEBIETE UND MARKTDURCHDRINGUNG......................................... 543 2.3 BAU- UND NUTZUNGSKONZEPTION......................................................... 547 2.4 SORTIMENTSKONZEPTION UND PREISGESTALTUNG....................................... 549 2.5 ORGANISATION UND CENTERMANAGEMENT............................................. 550 2.6 VERMIETUNG........................................................................................ 551 3. CITY O UTLET CENTER ALS EINE HYBRIDFORM M IT SPEZIFISCHER FLAECHEN- UND 556 N UTZUNGSKONZEPTION................................................................................ 3.1 DER URSPRUNG DES NEUEN OUTLET-KONZEPTS......................................... 556 3.2 CHARAKTERISTISCHE EIGENSCHAFTEN DES CITY-OUTLET-CENTER-KONZEPTS.. 564 3.3 CITY OUTLET CENTER ALS CHANCE ZUR REVITALISIERUNG NOTLEIDENDER INNEN- 567 STADTLAGEN.......................................................................................... 4. FAZIT UND A U S B LIC K .................................................................................... 570 5. L ITE RA TU R...................................................................................................... 571 X. HOTELS - SPEZIALIMMOBILIE MIT POTENZIAL 1. E IN LE ITU N G .................................................................................................. 575 1.1 ZUR ENTSTEHUNGSGESCHICHTE VON HOTELS............................................. 575 1.2 KUENFTIGE ENTWICKLUNG ....................................................................... 575 2. M A RKTUE B E RB LICK.......................................................................................... 576 3. B ETRIEBSFORM EN.......................................................................................... 578 4. DAS KLEINE 1 X 1 DER H O TELBE TRIE BSW IRTSCH AFT....................................... 579 4.1 HOTELTYPEN, KATEGORIEN UND ANDERE DIFFERENZIERUNGSMERKMALE .... 579 4.2 BEGRIFFSDEFINITIONEN............................................................................ 584 5. G RUNDLAGEN................................................................................................ 584 5.1 VORBEMERKUNGEN................................................................................ 584 5.2 EINGESCHRAENKTE TRANSPARENZ DER HOTELMAERKTE................................... 585 5.3 MASSGEBLICHKEIT DES WERTSCHOEPFUNGSPOTENZIALS............................... 585 5.4 EINGESCHRAENKTE NACHNUTZUNGS- BZW. DRITTVERWENDUNGSMOEGLICHKEIT 586 5.5 WERTBESTIMMENDE HOTELVERTRAEGE ..................................................... 586 6. BEWERTUNGSSTANDARDS UND M ETHODEN ................................................... 587 6.1 DCF-METHODE.................................................................................... 588 6.2 ERMITTLUNG RELEVANTER CASHFLOWS ....................................................... 588 6.3 DISKONTIERUNGS- UND KAPITALISIERUNGSZINSFUSS..................................... 590 6.4 ABSCHLAEGE VOM CASHFLOW-BASIERTEN ERTRAGSWERT............................... 594 6.5 BERUECKSICHTIGUNG DER ABGRENZUNG DES REINVESTITIONSZYKLUS ............ 594 7. TYPISIERTE ERGEBNISRECHNUNGEN ............................................................. 594 7.1 UEBERBLICK............................................................................................ 594 7.2 ABTEILUNGSERTRAEGE UND -ERGEBNISSE ................................................... 595 7.3 AUFWENDUNGEN SERVICEABTEILUNGEN (GEMEINKOSTEN) ...................... 598 7.4 BETRIEBSERGEBNIS NACH GEMEINKOSTEN (GOR)..................................... 598 7.5 CASHFLOWS IN ABHAENGIGKEIT VOM BETRIEBSKONZEPT............................. 598 7.6 RETURN ON INVESTMENT ....................................................................... 600 8. L ITE RA TU R...................................................................................................... 606 XI. PRODUKTIONSIMMOBILIEN 1. B EGRIFFSKLAERUNG.......................................................................................... 609 2. M ARKTTRENDS................................................................................................ 612 2.1 ALLGEMEINE IMMOBILIENSPEZIFISCHE TRENDS BEI UNTERNEHMEN ............ 612 2.2 BESTAND AN PRODUKTIONSFLAECHEN ......................................................... 614 2.3 INVESTMENTMARKTENTWICKLUNG ........................................................... 616 2.4 MIETMARKTENTWICKLUNG...................................................................... 618 3. A NFORDERUNGEN.......................................................................................... 620 3.1 STANDORT.............................................................................................. 620 3.2 GRUNDSTUECK ....................................................................................... 622 3.3 GEBAEUDEANFORDERUNGEN................................................................... 623 3.4 GEBAEUDETYPOLOGIE UND STANDARD....................................................... 626 4. RECHTLICHE RAHM ENBEDINGUNGEN........................................................... 629 5. W E RTE RM ITTLU N G ......................................................................................... 631 5.1 EINLEITUNG........................................................................................... 631 5.2 WERTERMITTLUNGSVERFAHREN................................................................. 633 5.3 WERTPARAMETER ................................................................................. 641 5.4 BESONDERHEITEN ................................................................................. 644 6. F A Z IT............................................................................................................ 654 7. L ITE RA TU R...................................................................................................... 654 XII. BEWERTUNG VON TANKSTELLEN UND AUTOHOEFEN 1. D E FIN ITIO N .................................................................................................... 657 2. M ARKTTRENDS................................................................................................ 658 3. W E RTE RM ITTLU N G ......................................................................................... 658 3.1 STANDORTANFORDERUNGEN..................................................................... 659 3.2 PACHTANSAETZE..................................................................................... 662 3.3 ERMITTLUNG DER ERTRAGSKRAFT DER BAULICHEN ANLAGE: BEWIRTSCHAFTUNGS- 665 KOSTEN, LIEGENSCHAFTSZINS, GESAMT- UND RESTNUTZUNGSDAUER .......... 3.4 REALKREDITFAEHIGKEIT/DECKUNGSSTOCKFAEHIGKEIT IM RAHMEN VON BEIEI- 669 HUNGEN ............................................................................................. 3.5 NEUE BEWERTUNGSRELEVANTE ENTWICKLUNGEN....................................... 670 4. F A Z IT............................................................................................................ 671 5. L ITE RA TU R...................................................................................................... 672 XIII. GRUNDSTUECKE MIT WINDENERGIEANLAGEN (WEA) 1. V ORBEM ERKUNGEN ..................................................................................... 673 2. TECHNISCHE D A TE N ..................................................................................... 676 2.1 ERRICHTUNG UND TECHNIK..................................................................... 676 2.2 HERSTELLUNGSKOSTEN/NUTZUNGSDAUER VON WEA .................................. 677 2.3 PLANUNG DER WEA-STANDORTE............................................................. 678 2.4 STROMEINSPEISEVERGUETUNG................................................................. 681 2.5 REPOWERING VON W EA....................................................................... 686 3. N UTZUNGSENTGELTE ..................................................................................... 688 3.1 NUTZUNGSENTGELTE VOR EEG 2000 (BIS ZUM JAHRE 2000) .................... 688 3.2 NUTZUNGSENTGELTE NACH EEG (SEIT DEM JAHRE 2000) .......................... 689 3.3 AUFTEILUNG DER NUTZUNGSENTGELTE AUF STANDORT- UND UMLAGEFLAECHEN 690 4. W E RTE RM ITTLU N G SA U FG A B E N ..................................................................... 692 4.1 WERTERMITTLUNGSGRUNDSAETZE............................................................... 692 4.2 ERMITTLUNG DER BODENWERTE............................................................... 693 4.3 ERMITTLUNG DER JAEHRLICHEN, UMSATZABHAENGIGEN NUTZUNGSENTGELTE . . . 693 4.4 ERMITTLUNG EINES EINMALIGEN ABLOESEBETRAGES .................................... 695 4.5 ABLOESEVEREINBARUNGEN-ORIENTIERUNGSWERTE 2016 ............................ 700 5. W ERTERM ITTLUNG VON W INDENERGIEANLAGEN........................................... 707 6. L ITE RA TU R...................................................................................................... 719 XIV. BEWERTUNG VON LANDWIRTSCHAFTLICHEN FLAECHEN, AUCH UNTER DEM EINFLUSS VON VORBEHALTSRECHTEN 1. BEGRIFFSBESTIM M UNG.................................................................................. 721 2. G RUNDLAGEN................................................................................................ 721 2.1 AUSKUENFTE AUS DEM KATASTER ............................................................. 721 2.2 AUSKUENFTE DER GUTACHTERAUSSCHUESSE ................................................. 722 2.3 AUSKUENFTE AUS DEM GRUNDBUCH ......................................................... 723 2.4 AUSKUENFTE AUS WEITEREN KARTIERUNGEN, AUSWEISUNGEN .................... 726 3. EINFLUESSE AUF DEN V ERKEH RSW E RT ............................................................. 726 3.1 AGRARPOLITISCHE EINFLUESSE.................................................................... 727 3.2 NATIONALE EINFLUESSE.............................................................................. 733 3.3 FLAECHENSPEZIFISCHE NACHFRAGE ........................................................... 734 3.4 EMPFEHLUNGEN FUER DIE BEWERTUNGSPRAXIS ........................................... 735 4. RECHTE UND L A S TE N .................................................................................... 736 4.1 AUSGESTALTUNG.................................................................................... 736 4.2 RECHTE UND LASTEN IN DER WERTERMITTLUNG......................................... 737 XV. LOGISTIKIMMOBILIEN - ZWISCHEN INVESTORENBOOM, NACH FRAGE UND BLACK FRIDAY 1. V O RW O RT...................................................................................................... 747 2. BEGRIFFSBESTIMMUNGEN UND G ESCHAEFTSFELDER....................................... 748 2.1 DEFINITIONSSPEKTRUM.......................................................................... 748 2.2 GESCHAEFTSFELDER DER LOGISTIK ............................................................. 749 3. LOGISTIKIM M OBILIEN.................................................................................... 753 3.1 DEFINITION LOGISTIKIMMOBILIE ............................................................. 753 3.2 TYPEN VON LOGISTIKIMMOBILIEN ........................................................... 753 3.3 ANFORDERUNGSPROFIL AN LOGISTIKIMMOBILIEN......................................... 755 4. BODENPREISE, STANDORTWAHL UND CLUSTER ............................................... 756 4.1 BODENPREISTHEORIE.............................................................................. 756 4.2 EUROPAEISCHE VERKEHRSKORRIDORE UND LOGISTIKCLUSTER........................... 760 5. M A RKTPARAM ETER........................................................................................ 766 5.1 ANGEBOT.............................................................................................. 766 5.2 NACHFRAGE.......................................................................................... 767 5.3 M IETE.................................................................................................. 768 5.4 WEITERE MIETVERTRAGSKONDITIONEN - VERTRAGSLAUFZEIT ........................ 769 5.5 INVESTMENTMARKT................................................................................ 770 6. F A Z IT............................................................................................................ 771 7. L ITE RA TU R...................................................................................................... 771 XVI. BEWERTUNG VON SCHULEN IN FREIER TRAEGERSCHAFT 1. EINFUEHRUNG IN DIE BEWERTUNG VON SCHULEN............................................. 773 1.1 WERTERMITTLUNGSMETHODEN................................................................. 774 1.2 LEISTBARE M IE TE ................................................................................... 774 1.3 FOERDERUNG AUF LANDESEBENE.............................................................. 775 2. M ARKT FUE R SCHULEN ..................................................................................... 776 2.1 DEMOGRAFIE - WIRD ES LANGFRISTIG AUSREICHEND SCHUELER GEBEN? ........ 776 2.2 SCHULEN IN FREIER TRAEGERSCHAFT IN DEUTSCHLAND .................................. 777 3. BODENW ERTANSAETZE................................................................................... 777 4. MIETANSAETZE FUE R SCHULGEBAEUDE............................................................... 779 4.1 MIETEN FUER SCHULGEBAEUDE................................................................. 779 4.2 BERUECKSICHTIGUNG DES MIETVERTRAGES................................................. 779 4.3 PLAUSIBILISIERUNG DER MARKTUEBLICHEN MIETE......................................... 780 5. BEWERTUNGSPARAMETER............................................................................. 780 5.1 BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN................................................................... 780 5.2 LIEGENSCHAFTSZINS............................................................................... 781 5.3 RESTNUTZUNGSDAUER........................................................................... 781 6. ZUSAMMENFASSUNG................................................................................... 782 XVII. HOCHHAEUSER 1. M ARKTTRENDS................................................................................................ 783 2. W E RTE RM ITTLU N G ......................................................................................... 785 2.1 FLAECHENBEDARF ................................................................................... 785 2.2 GEBAEUDEANFORDERUNGEN................................................................... 785 2.3 GESAMTNUTZUNGSDAUER/RESTNUTZUNGSDAUER..................................... 790 2.4 WERTERMITTLUNGSMETHODE................................................................. 791 2.5 BODENWERTERMITTLUNG....................................................................... 791 2.6 MIETANSAETZE ....................................................................................... 791 2.7 BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN................................................................... 793 2.8 LEERSTAND ........................................................................................... 793 2.9 KAUFPREISE......................................................................................... 793 2.10 LIEGENSCHAFTSZINSSATZ/DISKONTIERUNGSZINSSATZ................................... 794 2.11 NETTO-ANFANGSRENDITEN..................................................................... 794 2.12 ANSAETZE IM SACHWERTVERFAHREN......................................................... 795 2.13 BESONDERHEITEN................................................................................. 795 3. BEISPIEL........................................................................................................ 795 3.1 GRUNDSTUECKSMERKMALE....................................................................... 796 3.2 BESCHREIBUNG DES GEBAEUDES UND DER AUSSENANLAGEN ...................... 797 3.3 W ERTERMITTLUNG................................................................................. 800 XVIII. TECHNOLOGIE- UND WISSENSCHAFTSPARKS 1. BEISPIEL EINES WISSENSCHAFTSPARKS: B ERLIN -A DLERSHO F ........................ 809 2. PROBLEME DER W ERTFINDUNG FUE R GEWERBEFLAECHEN................................. 813 2.1 PLANUNGSRECHT................................................................................... 814 2.2 AKTUELLE BODENRICHTWERTAUSWEISUNG................................................. 815 2.3 VERKNUEPFUNG GEWERBLICHER NUTZUNGEN MIT DEN BODENRICHTWERTEN.. 816 3. DIFFERENZIERUNG GEWERBLICHER MISCHNUTZUNG, LOESUNGSANSATZ ........ 817 3.1 NUTZUNGSORIENTIERTE ABGRENZUNG GEWERBLICHER TAETIGKEITEN ............ 818 3.2 ZUORDNUNGSPROBLEMATIK BEI DER GEWERBEANSIEDLUNG ...................... 825 3.3 NUTZUNGSBEZOGENE ZUORDNUNG......................................................... 826 3.4 UNTERNEHMENSBEZOGENE ZUORDNUNG ................................................. 828 3.5 VERFAHRENSKRITIK.................................................................................. 832 4. A NW EN D U N G .............................................................................................. 833 5. F A Z IT............................................................................................................ 841 XIX. KIRCHENIMMOBILIEN 1. E INLEITUNG.................................................................................................. 843 2. D EFINITIONEN.............................................................................................. 844 3. DENKMALSCHUTZ.......................................................................................... 845 4. MARKT UND TRENDS...................................................................................... 846 4.1 UMNUTZUNG, VERKAUF ODER MULTIFUNKTIONALE NUTZUNG?..................... 847 5. W ERTERMITTLUNG.......................................................................................... 851 5.1 BEWERTUNGSANLAESSE............................................................................ 851 5.2 WERTERMITTLUNGSMETHODEN ............................................................... 851 5.3 SACHWERTVERFAHREN............................................................................ 852 6. F A Z IT............................................................................................................. 856 7. LITERATUR...................................................................................................... 856 STICHWORTVERZEICHNIS................................................................................................ 859
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