Holdings: Facility Management

Facility Management: Handbuch für Studium und Praxis

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Bibliographic Details
Main Authors:	Gondring, Hanspeter 1953- (Author), Wagner, Thomas (Author)
Format:	Book
Language:	German
Published:	München Verlag Franz Vahlen [2018]
Edition:	3., vollständig überarbeitete Auflage
Subjects:	Facility-Management Lehrbuch
Online Access:	Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis
Physical Description:	XXIII, 454 Seiten Illustrationen, Diagramme
ISBN:	9783800655908 380065590X

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adam_text	INHALTSVERZEICHNIS VORWORT V ABBILDUNGSVERZEICHNIS............................................................................................ XIX 1 ENTWICKLUNG DES FACILITY M ANAGEM ENTS......................................................... 1 1.1 EINFUEHRUNG..................................................................................................... 3 1.2 DIE HISTORISCHE ENTWICKLUNG DES FACILITY MANAGEMENTS ............................. 3 1.2.1 ERSTE ANSAETZE.............................................................................................. 3 1.2.2 DIE URSPRUENGE DES FACILITY MANAGEMENTS................................................ 6 1.2.3 DIE FUNKTION DES FACILITY M ANAGERS......................................................... 7 1.2.4 LEHRE UND AUSBILDUNG............................................................................... 8 1.3 DIE ENTWICKLUNG DES FACILITY MANAGEMENTS - EIN INTERNATIONALER VERGLEICH 9 1.3.1 FACILITY MANAGEMENT IN DEN USA............................................................... 9 1.3.2 FACILITY MANAGEMENT IN E UROPA ................................................................ 10 1.3.2.1 FACILITY MANAGEMENT IN DEUTSCHLAND................................................. 10 1.3.2.2 FACILITY MANAGEMENT IN GROSSBRITANNIEN ............................................. 10 1.3.2.3 FACILITY MANAGEMENT IN FRANKREICH UND DEN NIEDERLANDEN ............... 11 2 BEGRIFF UND ORGANISATORISCHE EINORDNUNG DES FACILITY M ANAGEMENTS ....... 13 2.1 EINFUEHRUNG..................................................................................................... 15 2.2 BEGRIFFSBESTIMMUNG FACILITY MANAGEMENT ................................................ 15 2.2.1 ANSAETZE DER BEGRIFFSBESTIMMUNG ............................................................. 15 2.2.1.1 DEFINITION DIN (DIN EN 15221-1)......................................................... 15 2.2.1.2 DEFINITION GEFMA (GEFMA 100-1) ..................................................... 16 2.2.1.3 DEFINITION IFM A ................................................................................... 16 2.2.1.4 DEFINITION VDMA................................................................................. 16 2.2.1.5 DEFINITION GEBAEUDEMANAGEMENT (DIN 32736) .................................... 16 2.2.2 VERGLEICH UND BEWERTUNG DER VERSCHIEDENEN ANSAETZE ............................. 17 2.2.3 DIE FUNKTIONSBEREICHE DES FACILITY MANAGEMENTS ................................... 20 2.2.3.1 STRATEGISCHES UND OPERATIVES FACILITY M ANAGEM ENT........................... 20 2.2.3.2 KAUFMAENNISCHES GEBAEUDEMANAGEMENT.............................................. 22 2.2.3.3 TECHNISCHES GEBAEUDEMANAGEMENT ..................................................... 23 2.2.3.4 INFRASTRUKTURELLES GEBAEUDEMANAGEMENT ............................................ 23 2.2.3.5 FLAECHENMANAGEMENT............................................................................. 23 2.3 EINORDNUNG DES FACILITY MANAGEMENTS IM REAL ESTATE MANAGEMENT ........... 24 2.3.1 DEFINITION UND ZIELSYSTEM DES REAL ESTATE MANAGEMENTS ........................ 24 2.3.2 ABGRENZUNG DER VERSCHIEDENEN FUNKTIONEN DES REAL ESTATE MANAGEMENTS.............................................................................................. 25 2.3.2.1 PORTFOLIO M ANAGEMENT.......................................................................... 25 2.3.2.2 ASSET MANAGEMENT............................................................................... 27 2.3.2.3 CORPORATE REAL ESTATE MANAGEMENT ..................................................... 28 2.3.2.4 FACILITY M ANAGEMENT ........................................................................... 29 2.3.2.5 GEBAEUDEMANAGEMENT ........................................................................... 29 2.4 ZIELE UND ERFOLGSFAKTOREN IM FACILITY MANAGEMENT ...................................... 30 2.4.1 UNTERSCHIEDLICHE FUNKTIONEN UND INTERESSEN IM FACILITY MANAGEMENT- PROZESS ....................................................................................................... 30 2.4.2 ZIELE VON NON PROPERTY COMPANIES (EIGENNUTZERN) ................................. 31 2.4.3 ZIELE VON PROPERTY COMPANIES (EIGENTUEMERN) ......................................... 32 2.4.4 ZIELE VON MIETERN (NUTZERN)...................................................................... 32 2.4.5 ZIELE VON FACILITY MANAGEMENT-DIENSTLEISTERN .......................................... 32 2.4.6 ZIELKONFLIKTE UND MOEGLICHE LOESUNGSANSAETZE ............................................ 34 3 DER NORMATIVE RAHMEN DES FACILITY MANAGEMENTS......................................... 37 3.1 EINFUEHRUNG...................................................................................................... 39 3.2 NORMGEBENDE INSTITUTE IM FACILITY MANAGEMENT .......................................... 39 3.2.1 GERMAN FACILITY MANAGEMENT ASSOCIATION - DEUTSCHER VERBAND FUER FACILITY MANAGEMENT E.V. (GEFMA)........................................................... 39 3.2.2 REALFM E.V. ASSOCIATION FOR REAL ESTATE- AND FACILITY MANAGERS ............... 41 3.2.3 VERBAND DEUTSCHER MASCHINEN- UND ANLAGENBAU E.V. (VDMA) ............... 42 3.2.4 DEUTSCHES INSTITUT FUER NORMUNG E.V. (D IN ) .............................................. 44 3.2.4.1 EBENEN DER NORMUNGSARBEIT................................................................. 45 3.2.4.2 BEDEUTUNG DER NORMNUMM ERN........................................................... 45 3.2.5 WEITERE WICHTIGE REGELSETZER IM FACILITY M ANAGEMENT............................ 46 3.3 UEBERBLICK DER NORMEN UND RICHTLINIEN ......................................................... 49 3.3.1 GEGENUEBERSTELLUNG DIN EN 15221-1, DIN 32736 UND GEFMA 100 ........... 49 3.3.2 NORMEN UND REGELWERKE............................................................................ 50 3.3.2.1 FACILITY MANAGEMENT (ALLG. DEFINITIONEN/GRUNDLAGEN) ...................... 50 3.3.2.2 TECHNISCHES GEBAEUDEMANAGEMENT...................................................... 51 3.3.2.3 KAUFMAENNISCHES GEBAEUDEMANAGEMENT .............................................. 52 3.3.2.4 FLAECHENMANAGEMENT ............................................................................. 52 3.3.2.5 SONSTIGE ASPEKTE DES FACILITY MANAGEMENTS....................................... 53 3.4 GESETZE UND RECHTLICHE ASPEKTE IM FACILITY MANAGEMENT............................ 54 3.4.1 DAS BETREIBERMODELL IM FACILITY MANAGEMENT .......................................... 54 3.4.1.1 VERTRAEGE DES BETREIBERMODELLS............................................................. 55 3.4.1.2 BETREIBERVERANTWORTUNG IM FACILITY MANAGEMENT.............................. 55 3.4.1.3 DIE SPEZIELLEN PFLICHTEN DES GEBAEUDEBETREIBERS ................................. 57 3.4.2 VORAUSSETZUNGEN UND GRUNDLAGEN DES ARBEITSSCHUTZRECHTS .................... 57 3.4.2.1 DAS ARBEITSSCHUTZRECHT........................................................................ 57 3.4.2.2 DAS ARBEITSSCHUTZGESETZ...................................................................... 58 3.4.3 DIE ARBEITSSCHUTZVERORDNUNGEN............................................................... 59 3.4.3.1 ARBEITSSTAETTENVERORDNUNG .................................................................... 59 3.4.3.2 BAUSTELLENVERORDNUNG.......................................................................... 60 3.4.3.3 GEFAHRSTOFFVERORDNUNG........................................................................ 60 3.4.3.4 LASTENHANDHABUNGSVERORDNUNG ......................................................... 61 3.4.3.5 PSA-BENUTZUNGSVERORDNUNG................................................................. 61 3.4.3.6 DIE BETRIEBSSICHERHEITSVERORDNUNG ..................................................... 61 3.4.4 DIE BAUORDNUNGEN UND DAS BRANDSCHUTZRECHT DER LAENDER ...................... 62 3.4.5 DAS PRODUKTSICHERHEITSGESETZ.................................................................... 64 3.4.6 DIE UNFALLVERHUETUNGSVORSCHRIFTEN............................................................. 65 3.4.7 UNTERNEHMENSPFLICHTEN GEGENUEBER DER UMWELT....................................... 66 3.4.71 DER IMMISSIONSSCHUTZ.......................................................................... 66 3.4.72 DER KLIMASCHUTZ................................................................................... 67 3.4.73 DER BODENSCHUTZ................................................................................... 67 3.4.74 DER GEWAESSERSCHUTZ............................................................................. 68 4 KAUFMAENNISCHES GEBAEUDEMANAGEMENT ............................................ 71 4.1 EINFUEHRUNG..................................................................................................... 73 4.2 OBJEKTBUCHHALTUNG........................................................................................ 73 4.2.1 ALLGEMEINE GRUNDLAGEN DER OBJEKTBUCHHALTUNG..................................... 73 4.2.2 PROZESSABLAUF OBJEKTBUCHHALTUNG MIETE/NEBENKOSTEN............................ 75 4.2.3 ABRECHNUNG DER BETRIEBS- UND HEIZKOSTEN.............................................. 76 4.2.3.1 G RUNDLAGEN.......................................................................................... 76 4.2.3.2 VERTEILUNGSSCHLUESSEL DER NEBENKOSTENUMLAGE ................................... 79 4.2.3.3 FALLBEISPIEL NEBENKOSTENABRECHNUNG.................................................. 81 4.3 VERTRAGSMANAGEMENT..................................................................................... 83 4.3.1 GEWERBEMIETVERTRAGSMANAGEMENT........................................................... 83 4.3.1.1 EINPFLEGE IN DIE EDV .......................................................................... 83 4.3.1.2 ELEMENTE DES MIETVERTRAGSMANAGEMENTS........................................... 83 4.3.2 VERTRAGSMANAGEMENT VON DIENSTLEISTUNGSVERTRAEGEN ............................... 85 4.3.2.1 METHODEN UND WERKZEUGE DER VERTRAGSARBEIT..................................... 86 4.3.2.2 VERTRAGSDAUER ...................................................................................... 87 4.3.2.3 HAFTUNG UND VERSICHERUNG WAEHREND DER VERTRAGSLAUFZEIT................. 87 4.3.2.4 VERTRAGSBEENDIGUNG............................................................................. 88 4.4 KOSTEN- UND LEISTUNGSRECHNUNG IM FACILITY MANAGEMENT............................ 88 4.4.1 GRUNDLAGEN DER KOSTENRECHNUNG............................................................... 89 4.4.1.1 KOSTENARTENRECHNUNG.......................................................................... 90 4.4.1.2 KOSTENSTELLENRECHNUNG ........................................................................ 93 4.4.1.3 KOSTENTRAEGERRECHNUNG ........................................................................ 93 4.4.2 VOLLKOSTENRECHNUNG................................................................................... 94 4.4.2.1 KOSTENARTENRECHNUNG.......................................................................... 94 4.4.2.2 KOSTENSTELLENRECHNUNG ...................................................................... 95 4.4.2.3 KOSTENTRAEGERRECHNUNG ........................................................................ 96 4.4.3 TEILKOSTENRECHNUNG................................................................................... 97 4.4.3.1 KOSTENARTENRECHNUNG ........................................................................... 98 4.4.3.2 KOSTENSTELLENRECHNUNG ........................................................................ 98 4.4.3.3 KOSTENTRAEGERRECHNUNG ......................................................................... 98 4.4.3.4 TEILKOSTENRECHNUNG AUF BASIS RELATIVER EINZELKOSTEN.......................... 102 4.4.4 PROZESSKOSTENRECHNUNG/ACTIVITY BASED ACCOUNTING ............................... 103 4.4.4.1 PROZESSKOSTENSTELLENRECHNUNG............................................................. 105 4.4.4.2 KOSTENTRAEGERSTUECKRECHNUNG/KALKULATION ............................................ 106 4.4.5 SPEZIFISCHE ASPEKTE DES FACILITY MANAGEMENTS ........................................ 108 4.5 CONTROLLING UND REPORTING IM FACILITY M ANAGEMENT ................................... 109 4.5.1 ZIELE DES CONTROLLINGS IM FACILITY MANAGEMENT....................................... 109 4.5.2 AUFBAU DES CONTROLLINGS IM FACILITY MANAGEMENT ................................... 109 4.5.3 STRATEGISCHES CONTROLLING ........................................................................... HO 4.5.4 OPERATIVES CONTROLLING............................................................................... 112 4.5.5 CONTROLLING IN DER ENTSTEHUNGSPHASE EINER IMMOBILIE ............................. 114 4.5.6 CONTROLLING IN DER NUTZUNGSPHASE EINER IMMOBILIE ................................. 114 4.5.7 CONTROLLINGPROZESSE................................................................................... 115 4.5.8 CONTROLLING VON BETRIEBSKOSTEN/BETRIEBSKOSTENMANAGEMENT .................. 117 4.5.9 REPORTING IM FACILITY MANAGEMENT ........................................................... 119 4.5.9.1 GRUNDLAGEN DES FM-REPORTING............................................................. 119 4.5.9.2 BALANCED SCORECARD ............................................................................... 121 4.6 BENCHMARKING................................................................................................ 122 4.6.1 BENCHMARKING IM FACILITY MANAGEMENT.................................................... 122 4.6.1.1 ARTEN DES BENCHMARKINGS ................................................................... 124 4.6.1.2 DER BENCHMARKING-PROZESS.................................................................. 125 4.6.2 BENCHMARKING ALS INSTRUMENT DES BETRIEBS- UND NEBENKOSTENMANAGEMENTS........................................................................ 128 4.6.2.1 OSCAR (JONES LANG LASALLE/CREIS).................................................... 128 4.6.2.2 IMMOBENCH (TREUREAL) .................................................................... 129 4.6.2.Z KEY-REPORT OFFICE (BNP PARIBAS REAL ESTATE GERMANY) ...................... 130 46.2.4 ATGA ................................................................................................... 131 4.6.2.5 FM.BENCHMARKING ................................................................................ 131 4.6.3 BENCHMARK-STUDIE: LEISTUNGSUMFANG UND VERGUETUNGSSTRUKTUR IM KGM 132 4.6.3.1 VORGEHENSWEISE..................................................................................... 132 4.6.3.2 ERGEBNISSE ZUM KGM-LEISTUNGSSPEKTRUM .......................................... 133 4.6.3.3 ERGEBNISSE ZUM KGM-VERGUETUNGSSPEKTRUM....................................... 133 4.6.3.4 AUSBLICK AUF ZUKUENFTIGE ENTWICKLUNGEN ............................................ 135 4.7 EINFLUSS DES FACILITY MANAGEMENTS AUF DIE IMMOBILIENRENDITE .................... 136 4.7.1 RENDITEORIENTIERTE AUSRICHTUNG IM FACILITY MANAGEMENT ........................ 136 4.7.2 FALLBEISPIEL BUEROIMMOBILIE........................................................................ 140 4.72.1 AUSGANGSSITUATION ............................................................................... 140 4.72.2 FALL 1: ANSCHLUSSVERMIETUNG OHNE MIETSTEIGERUNG ............................. 141 4.72.3 FALL 2: ANSCHLUSSVERMIETUNG MIT FLAECHENOPTIMIERUNG ...................... 142 4.72.4 FALL 3: EINSPARUNG VON BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN DURCH INVESTITION . .. 143 4.72.5 AUSWIRKUNGEN DER FACILITY MANAGEMENT-MASSNAHMEN AUF RENDITE, CASHFLOW UND BILANZ UND ERFOLGSRECHNUNG......................................... 144 4.7.3 TREIBER DER IMMOBILIENRENDITE .................................................................. 145 5 TECHNISCHES GEBAEUDEMANAGEMENT ................................................................ 147 5.1 EINFUEHRUNG...................................................................................................... 149 5.2 ZIELE UND METHODEN DES TECHNISCHEN GEBAEUDEMANAGEMENTS ...................... 149 5.2.1 BEGRIFFSBESTIMMUNG/ZIELE........................................................................ 149 5.2.2 DIE METHODIK DES TECHNISCHEN GEBAEUDEMANAGEMENTS............................ 150 5.3 INHALTE DES TECHNISCHEN GEBAEUDEMANAGEMENTS ............................................ 150 5.4 LEISTUNGSBEREICHE DES TECHNISCHEN GEBAEUDEMANAGEMENTS .......................... 152 5.4.1 BETREIBEN...................................................................................................... 152 5.4.2 INSTANDHALTEN.............................................................................................. 153 5.4.2.1 DEFINITION INSTANDHALTUNG .................................................................... 153 5.4.2.2 ZIELE DER INSTANDHALTUNG...................................................................... 156 5.4.2.3 INSTANDHALTUNGSPROZESS........................................................................ 156 5.4.2.4 INSTANDHALTUNGSMANAGEMENT............................................................... 157 5.4.3 DOKUMENTATION .......................................................................................... 159 5.4.4 ENERGIEMANAGEMENT................................................................................... 160 5.4.4.1 DEFINITION ENERGIEMANAGEMENT........................................................... 160 5.4.4.2 ZIELE UND AUFGABEN DES ENERGIEMANAGEMENTS ................................... 161 5.4.4.3 INSTRUMENTE DES ENERGIEMANAGEMENTS................................................ 162 5.4.4.4 OPTIMALES BETREIBEN ............................................................................. 162 5.4.4.5 FINANZIERUNGSMODELLE FUER ENERGIEEINSPARUNGEN ............................... 166 5.4.5 INFORMATIONSMANAGEMENT.......................................................................... 166 5.4.6 MODERNISIERUNG DES GEBAEUDEBESTANDES.................................................... 167 5.4.6.1 DEFINITION UND ZIEL DER M ODERNISIERUNG ............................................ 167 5.4.6.2 ABGRENZUNG MODERNISIERUNG/SANIERUNG .......................................... 169 5.4.7 VERFOLGEN DER TECHNISCHEN GEWAEHRLEISTUNG .............................................. 169 6 INFRASTRUKTURELLES GEBAEUDEMANAGEMENT ....................................................... 171 6.1 EINFUEHRUNG..................................................................................................... 173 6.2 DEFINITION UND GRUNDLAGEN DES INFRASTRUKTURELLEN GEBAEUDEMANAGEMENTS 173 6.2.1 DEFINITION DES INFRASTRUKTURELLEN GEBAEUDEMANAGEMENTS GERN. DIN 32736 .......................................................................................... 174 6.2.2 INHALTE DES INFRASTRUKTURELLEN GEBAEUDEMANAGEMENTS GERN. DIN 32736 .. 174 6.2.3 INHALTE DES INFRASTRUKTURELLEN GEBAEUDEMANAGEMENTS GERN. GEFMA 100-1..................................................................................... 179 6.3 AUSGEWAEHLTE LEISTUNGSBEREICHE DES INFRASTRUKTURELLEN GEBAEUDE MANAGEMENTS .................................................................................................. 180 6.3.1 VERPFLEGUNGSDIENSTE................................................................................... 180 6.3.2 GEBAEUDEREINIGUNG..................................................................................... 181 6.3.3 UMZUGSDIENSTE.......................................................................................... 182 6.3.3.1 UMZUGS-PROJEKTTEAM......................................................................... 184 6.3.3.2 RAUM PLANUNG ...................................................................................... 184 6.3.3.3 OBJEKTBEGEHUNG................................................................................... 184 6.3.3.4 LOGISTISCHES KONZEPT ........................................................................... 185 6.3.3.5 NACHARBEITEN........................................................................................ 186 6.3.4 SICHERHEITSDIENSTE ...................................................................................... 187 6.3.4.1 PERSONALANFORDERUNGEN........................................................................ 188 6.3.4.2 AUSARBEITEN EINES SICHERHEITSKONZEPTS................................................ 188 6.3.4.3 EINZELNE SICHERHEITSDIENSTLEISTUNGEN.................................................. 188 6.3.4.4 GEBAEUDESICHERHEIT................................................................................. 191 6.3.4.5 RECHTLICHE ASPEKTE............................................................................... 193 6.3.5 BUERODIENSTE................................................................................................ 195 6.3.5.1 TELEFONZENTRALE..................................................................................... 195 6.3.5.2 DV-DIENSTE............................................................................................ 195 6.3.5.3 POSTDIENSTE............................................................................................ 195 6.3.5.4 KOPIER- UND DRUCKDIENSTE.................................................................... 195 6.3.5.5 SEKRETARIATSDIENSTE................................................................................. 195 6.3.5.6 REISEDIENSTE.......................................................................................... 196 6.3.5.7 ZENTRALARCHIV........................................................................................ 196 6.3.6 GEBAEUDE- UND SERVICEDIENSTE.................................................................... 196 6.3.6.1 GAERTNERDIENSTE...................................................................................... 196 6.3.6.2 EMPFANGS- UND PFOERTNERDIENSTE........................................................... 197 6.3.6.3 PARKRAUMMANAGEMENT......................................................................... 197 6.3.6A ENTSORGUNGSDIENSTE............................................................................. 198 63.6.5 GELD- UND WERTDIENSTE.......................................................................... 198 63.6.6 FUHRPARKMANAGEMENT.......................................................................... 198 6.4 INFRASTRUKTURELLES GEBAEUDEMANAGEMENT AUF FLUGHAEFEN .............................. 199 6.4.1 FUNKTION VON FLUGHAEFEN.............................................................................. 199 6.4.2 GEBAEUDEMANAGEMENT AN FLUGHAEFEN ......................................................... 200 6.4.3 AUFGABEN DES IGM AN FLUGHAEFEN............................................................... 200 6.4.3.1 FLUGZEUGABFERTIGUNG............................................................................ 201 6.4.3.2 SICHERHEITSDIENST .................................................................................. 204 6.4.3.3 LOUNGESERVICES..................................................................................... 205 6.4.3.4 PUSHBACK................................................................................................ 205 6.4.3.5 BOARDING SUPPORT ................................................................................. 206 6.4.3.6 NON-AVIATION UND AIRPORT RETAILING.................................................... 206 7 FLAECHENMANAGEMENT.......................................................................................... 207 7.1 EINFUEHRUNG...................................................................................................... 209 7.2 EINGLIEDERUNG UND GRUNDLAGEN DES FLAECHENMANAGEMENTS .......................... 209 7.2.1 EINGLIEDERUNG DES FLAECHENMANAGEMENTS IM FACILITY MANAGEMENT ......... 209 7.2.2 GRUNDLAGEN DES FLAECHENMANAGEMENTS...................................................... 209 7.2.3 LEISTUNGEN DES FLAECHENMANAGEMENTS ....................................................... 211 7.2.4 INTERNES MIETMODELL ALS WERKZEUG IM FLAECHENMANAGEMENT................... 212 7.3 ZIELE DES FLAECHENMANAGEMENTS ...................................................................... 212 7.3.1 ZIELE AUS DER SICHT DES NUTZERS ODER M IETERS ............................................ 212 7.3.2 ZIELE AUS DER SICHT DES VERMIETERS............................................................. 213 7.3.3 ZIELE AUS DER SICHT DES INVESTORS................................................................. 214 7.4 FLAECHENDEFINITIONEN......................................................................................... 214 7.4.1 ALLGEMEINE FLAECHENDEFINITIONEN............................................................... 214 7.4.2 GRUNDFLAECHENDEFINITION NACH DIN 277 ...................................................... 215 7.4.3 MIETFLAECHENRICHTLINIEN NACH GIF (MF-G).................................................... 217 7.4.4 BUEROARBEITSPLATZFLAECHEN NACH DIN 4543-1.................................................. 220 7.4.5 FLAECHENBESTIMMUNG NACH GEFMA ........................................................... 221 7.5 BUEROFORMEN IM HINBLICK AUF DAS FLAECHENMANAGEMENT ............................... 222 7.5.1 HISTORIE....................................................................................................... 222 7.5.2 BUEROFORMEN................................................................................................ 226 7.5.3 BUEROFLEXIBILITAET............................................................................................ 231 7.6 KENNZAHLEN IM FLAECHENMANAGEMENT (FLAECHENCONTROLLING) .......................... 231 7.6.1 KENNZAHLENGRUPPEN................................................................................... 231 7.6.2 MOEGLICHE KENNZAHLENBILDUNG .................................................................. 232 7.6.3 BUEROFLAECHENKENNZAHLEN IN DER PRAXIS ....................................................... 235 7.7 PROZESSABLAUF EINES EFFIZIENTEN FLAECHENMANAGEMENTS ................................. 236 7.7.1 HAUPTPROZESSE DES FLAECHENMANAGEMENTS................................................ 236 7.7.2 NEBENPROZESSE DES FLAECHENMANAGEMENTS ................................................ 238 8 FACILITY MANAGEMENT IM IMMOBILIEN-LEBENSZYKLUS..................................... 239 8.1 EINFUEHRUNG..................................................................................................... 241 8.2 GRUNDLAGEN DES LIFE-CYCLE-COST-ANSATZES (LCCA)....................................... 242 8.2.1 WESENTLICHE INHALTE DES LCCA .................................................................. 242 8.2.2 ZIELE UND FRAGESTELLUNGEN DES LIFE-CYCLE-COST-ANSATZES ........................ 243 8.3 ELEMENTE DES LIFE-CYCLE-COST-ANSATZES ......................................................... 244 8.3.1 ANSAETZE ZUR LEBENSZYKLUSBETRACHTUNG DER IMMOBILIE ............................ 244 8.3.2 ENTSTEHUNGSPHASE....................................................................................... 248 8.3.3 NUTZUNGSPHASE.......................................................................................... 250 8.3.4 VERWERTUNGSPHASE..................................................................................... 252 8.4 INVESTITIONSRECHNUNG UND LEBENSZYKLUSKOSTENERMITTLUNG .......................... 252 8.4.1 INVESTITIONSRECHNUNG................................................................................. 252 8.4.1.1 STATISCHE INVESTITIONSRECHENVERFAHREN.................................................. 253 8.4.1.2 DYNAMISCHE INVESTITIONSRECHENVERFAHREN .......................................... 256 8.4.1.3 VOLLSTAENDIGER FINANZPLAN (VOFI)........................................................... 259 8.4.2 BERECHNUNG DER LEBENSZYKLUSKOSTEN ....................................................... 261 8.4.3 PROGNOSEMETHODEN ZUR ERMITTLUNG VON NUTZUNGSKOSTEN ........................ 262 8.4.4 KRITISCHE BETRACHTUNG DER LEBENSZYKLUSKOSTENERMITTLUNG ...................... 263 8.5 FACILITY MANAGEMENT IM IMMOBILIENLEBENSZYKLUS....................................... 264 8.5.1 EINFLUSSMOEGLICHKEITEN IN DER ENTSTEHUNGSPHASE....................................... 265 8.5.1.1 FACILITY MANAGEMENT WAEHREND DER P LAN U N G ....................................... 265 8.5.1.2 FACILITY MANAGEMENT WAEHREND DER REALISIERUNG ................................. 270 8.5.2 FACILITY MANAGEMENT IN DER NUTZUNGSPHASE ............................................ 271 8.5.2.1 INSTANDHALTUNG/MODERNISIERUNG/UMBAU .......................................... 271 8.5.3 EINFLUSSMOEGLICHKEITEN IN DER VERWERTUNGSPHASE..................................... 272 8.5.3.1 FACILITY MANAGEMENT IM VERKAUF....................................................... 273 5.5.3.2 FACILITY MANAGEMENT BEIM A BRISS ....................................................... 273 8.6 FALLBEISPIEL: FACILITY MANAGEMENT IM IMMOBILIEN-LEBENSZYKLUS................. 274 8.6.1 AUSGANGSSITUATION..................................................................................... 274 8.6.2 FRAGESTELLUNG.............................................................................................. 275 8.6.3 LOESUNGSANSATZ............................................................................................ 275 9 NACHHALTIGE IMMOBILIEN ZWISCHEN ENERGIEEFFIZIENZ UND WIRTSCHAFTLICHKEIT 279 9.1 EINLEITUNG....................................................................................................... 281 9.2 NACHHALTIGKEIT IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT................................................ 281 9.2.1 DIMENSIONEN DER NACHHALTIGKEIT............................................................... 281 9.2.1.1 OEKOLOGISCHE NACHHALTIGKEIT ................................................................ 282 9.2.1.2 OEKONOMISCHE NACHHALTIGKEIT............................................................... 283 9.2.1.3 SOZIALE NACHHALTIGKEIT.......................................................................... 283 9.2.2 IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHE BEGRIFFE FUER NACHHALTIGKEIT............................ 284 9.3 UNTERSTUETZER DER NACHHALTIGEN ENTWICKLUNG.................................................. 286 9.3.1 DIE EU......................................................................................................... 286 9.3.2 DER STAAT..................................................................................................... 286 9.3.2.1 DIE ENERGIEEINSPARVERORDNUNG (ENEV) .............................................. 287 9.3.2.2 DAS ERNEUERBARE-ENERGIEN-WAERMEGESETZ (EEWAERMEG) ...................... 288 9.3.2.3 DAS GEBAEUDE-ENERGIE-GESETZ (CEC) ..................................................... 288 9.3.2 UNTERNEHMEN UND INVESTOREN.................................................................... 289 9.3.2.1 CORPORATE SOCIAL RESPONSIBILITY........................................................... 289 9.3.2.2 SOCIALLY RESPONSIBLE INVESTMENT ......................................................... 291 9.3.2.3 RESPONSIBLE PROPERTY INVESTMENT ......................................................... 293 9.4 BEMESSUNGSGRUNDLAGEN DER NACHHALTIGKEIT.................................................. 294 9.4.1 BREEAM...................................................................................................... 295 9.4.2 LEED........................................................................................................... 295 9.4.3 DGNB......................................................................................................... 296 9.5 ENERGIEEFFIZIENZ UND WIRTSCHAFTLICHKEIT VON NACHHALTIGEN IMMOBILIEN .... 298 9.5.1 ANFORDERUNGEN AN NACHHALTIGE IMMOBILIEN .............................................. 300 9.5.2 VORTEILE VON NACHHALTIGEN GEBAEUDEN ......................................................... 302 9.5.3 EINFLUSS DER NACHHALTIGKEIT AUF DIE RENDITE EINER IMMOBILIE .................. 305 9.6 IMMOBILIENINVESTMENTS UND NACHHALTIGKEITSASPEKTE ................................... 305 9.6.1 DER MARKT FUER NACHHALTIGE IMMOBILIENINVESTMENTS ................................. 305 9.6.2 STRATEGIEN FUER NACHHALTIGES IMMOBILIENINVESTMENT ................................. 307 9.6.3 GRUENE IMMOBILIENFONDS.......................................................................... 308 9.6.4 GREEN BONDS................................................................................................ 311 9.6.5 CHANCEN UND RISIKEN NACHHALTIGER IMMOBILIENINVESTMENTS .................. 312 10 ORGANISATORISCHE ASPEKTE DES FACILITY M ANAGEM ENTS ................................. 313 10.1 EINFUEHRUNG..................................................................................................... 315 10.2 EINFUEHRUNG VON FACILITY MANAGEMENT IM UNTERNEHMEN ............................. 315 10.2.1 KONZEPT UND PROJEKTPLANUNG ZUR EINFUEHRUNG VON F M ............................ 315 10.2.1.1 RAHMENBEDINGUNGEN............................................................................ 316 10.2.1.2 STRATEGISCHE ZIELSETZUNG VON PROJEKTMANAGEMENT IM FM .................. 317 10.2.2 DIE ORGANISATION DES FM-PROJEKTS............................................................. 318 10.2.3 DIE METHODEN UND WERKZEUGE DES PROJEKTMANAGEMENTS IM FM ........... 319 10.2.4 ZEITPLANUNG UND TERMINUEBERWACHUNG...................................................... 320 10.2.5 DAS PROZESSMANAGEMENT............................................................................ 320 10.2.6 ERFOLGSFAKTOREN FUER DIE EINFUEHRUNG VON F M ............................................ 320 10.3 ASPEKTE DER AUFBAUORGANISATION .................................................................. 322 10.3.1 VORBEMERKUNG............................................................................................ 322 10.3.2 FUNKTIONALORGANISATION.............................................................................. 323 10.3.3 DIVISIONALORGANISATION ............................................................................... 324 10.3.4 MATRIXORGANISATION ................................................................................... 326 10.4 ASPEKTE DER PROZESSORGANISATION .................................................................. 327 10.4.1 ABGRENZUNG ZUR ABLAUFORGANISATION ....................................................... 327 10.4.2 INSTRUMENTE UND ZIELE DER PROZESSORGANISATION....................................... 328 10.5 O UTSOURCING.................................................................................................... 329 10.5.1 ZIELE UND INHALT DES OUTSOURCINGS............................................................. 329 10.5.2 DIE MAKE-OR-BUY-ENTSCHEIDUNG................................................................. 331 10.5.3 FORMEN DES OUTSOURCING............................................................................ 333 10.5.3.1 INTERNES OUTSOURCING............................................................................ 333 10.5.4 BESTANDTEILE VON OUTSOURCING-VERTRAEGEN.................................................. 338 10.5.4.1 VORBEMERKUNGEN................................................................................... 339 10.5.4.2 BESETZUNG DER CLEARINGSTELLE................................................................. 339 10.5.4.3 PFLICHTEN DER VERTRAGSPARTNER............................................................... 340 10.5.4.4 VERGUETUNG.............................................................................................. 343 10.5.4.5 VERTRAGSDAUER UND KUENDIGUNG............................................................. 343 10.5.4.6 RUECKABWICKLUNG UND VERTRAGSENDE ..................................................... 344 10.5.6 VOR- UND NACHTEILE DES OUTSOURCINGS ....................................................... 348 10.5.7 ERFOLGSFAKTOREN ZUR ABWICKLUNG EINER OUTSOURCING-MASSNAHME ............. 351 11 AUSSCHREIBUNG UND VERGABE VON FACILITY MANAGEMENT-LEISTUNGEN ........... 353 11.1 EINFUEHRUNG..................................................................................................... 355 11.2 VERGABEPROZESS BEI FACILITY MANAGEMENT-DIENSTLEISTUNGEN ........................ 355 11.2.1 FESTLEGUNG DER VERGABESTRATEGIE ................................................................ 355 11.2.1.1 LEISTUNGSVERGABE NACH LOSEN............................................................... 355 11.2.1.2 EINZEL/GENERALVERGABE........................................................................ 356 11.2.2 GRUNDLAGEN DER AUSSCHREIBUNG ................................................................ 357 11.2.2.1 RECHTLICHE GRUNDLAGEN.......................................................................... 357 11.2.2.2 VERGABEVERFAHREN FUER OEFFENTLICHE LEISTUNGEN ..................................... 358 11.2.2.3 AUSSCHREIBUNGSBASIS ........................................................................... 366 11.2.3 ERSTELLUNG DER AUSSCHREIBUNG FUER FM-DIENSTLEISTUNGEN.......................... 368 11.2.3.1 AUSSCHREIBUNGSFORMEN........................................................................ 368 11.2.3.2 BIETERAUSWAHL ....................................................................................... 370 11.2.3.3 ANGEBOTSAUSWERTUNG UND ZUSCHLAGERTEILUNG..................................... 373 11.3 VERTRAGSGESTALTUNG VON FM-DIENSTLEISTUNGEN.............................................. 376 11.3.1 VERTRAGSARTEN.............................................................................................. 376 11.3.1.1 VERTRAEGE AUF BASIS DES BGB .................................................................. 377 11.3.1.2 VERTRAEGE AUF BASIS VOB, VOL UND VOF................................................ 378 11.3.1.3 VERTRAEGE BESONDERER A RT........................................................................ 378 11.3.1.4 VERTRAGSKONSTELLATIONEN IM FACILITY MANAGEMENT ............................... 380 12 DER MARKT FUER FACILITY MANAGEMENT ................................................................ 385 12.1 EINFUEHRUNG..................................................................................................... 387 12.2 STRUKTUR DES MARKTES FUER FACILITY MANAGEMENT IN DEUTSCHLAND .................. 387 12.2.1 MARKTVOLUMEN, ANBIETER, NACHFRAGER ....................................................... 387 12.2.2 KONSOLIDIERUNG DES ANBIETERMARKTES ....................................................... 389 12.2.3 MARKTRISIKEN.............................................................................................. 393 12.2.4 AKTUELLE ENTWICKLUNGEN AUF DEM FM-MARKT ............................................ 394 12.2.5 AUSBLICK AUF NEUE GESCHAEFTSFELDER............................................................. 395 13 DV-UNTERSTUETZUNG IM FACILITY MANAGEMENT ................................................... 399 13.1 EINFUEHRUNG..................................................................................................... 401 13.2 INHALTE UND ZIELE DES DATENMANAGEMENTS ................................................... 401 13.2.1 INHALTE DES DATENMANAGEMENTS ................................................................ 402 13.2.2 ZIELE DES DATENMANAGEMENTS.................................................................... 404 13.3 ANFORDERUNGEN AN DATENERHEBUNG, DATENPFLEGE UND DATENAUSWERTUNG ... 405 13.3.1 ANALYSE DER SYSTEMANFORDERUNG .............................................................. 407 13.3.2 DATENSTANDARDS.......................................................................................... 408 13.3.3 VERNETZUNG MIT ANDEREN DATENBESTAENDEN................................................ 410 13.3.4 INTEGRATION ERGAENZENDER SOFTWARELOESUNGEN.............................................. 411 13.3.5 UMSETZUNG IN EIN INFORMATIONSMANAGEMENT .......................................... 413 13.4 BUILDING INFORMATION MODELING (BIM)........................................................... 414 13.5 CAFM-SYSTEME................................................................................................ 415 13.5.1 ERSTELLUNG EINES ANFORDERUNGSPROFILS ....................................................... 419 13.5.2 WAHL DER RICHTIGEN M ODULE........................................................................ 422 13.5.3 SPEKTRUM DER FM-PROZESSE, DIE EINE CAFM-UNTERSTUETZUNG ERFORDERN . .. 423 13.5.4 VORTEILE UND POTENZIALE IM CAFM............................................................. 428 13.5.5 NACHTEILE UND AKTUELLE PROBLEMSTELLUNGEN IM CAFM ............................. 430 13.5.6 VORGEHENSWEISE BEI EINER CAFM-EINFUEHRUNG IM UNTERNEHMEN ............. 431 13.6 BEWERTUNG DER KOSTEN-/NUTZEN-RELATION VON FM-SYSTEMEN ........................ 433 LITERATURVERZEICHNIS.................................................................................................. 437 STICHWORTVERZEICHNIS................................................................................................ 447
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