Maklerrecht: anhand der höchstrichterlichen Rechtsprechung
Gespeichert in:
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| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Frankfurt am Main
Fachmedien Recht und Wirtschaft dfv mediengruppe
2017
|
| Ausgabe: | 4., völlig neu bearbeitete und erweiterte Auflage |
| Schriftenreihe: | Betriebs-Berater Schriftenreihe / Wirtschaftsrecht
|
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | XVI, 289 Seiten 21 cm x 14.8 cm |
| ISBN: | 9783800516568 |
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anhand der höchstrichterlichen
Rechtsprechung
von
Dr Detlev Fischer
Richter am Bundesgerichtshof aD, Karlsruhe
4 , völlig neu bearbeitete und erweiterte Auflage 2017
Fachmedien Recht und Wirtschaft | dfv Mediengruppe | Frankfurt am Main
Inhaltsverzeichnis
b) Zubringergeschäft 20
c) Gesamtmakler 20
d) Gemeinschaftsgeschäft 21
e) Franchise-System 22
5 Form des Maklervertrages 23
a) Grundsatz der Formfreiheit 23
b) Ausnahmen vom Grundsatz der Formfreiheit 24
aa) Textform 24
bb) Schriftform 24
cc) Beurkundungsform 25
6 Sonstige Nichtigkeitsgründe des Maklervertrages 26
a) Anwendungsbereich des § 134 BGB 26
aa) Verstoß gegen Tätigkeitsverbot für Notare 27
bb) Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz 27
cc) Verstoß gegen gewerberechtliche Erlaubnispflicht 28
dd) Verstoß gegen Tätigkeitsverbot für Steuerberater 29
ee) Gewerbsmäßige Betätigung eines Rechtsanwalts als
Makler 29
ff) Verstoß gegen Vorschriften der Makler- und
Bauträgerverordnung 30
gg) Verstoß gegen § 6 Abs 1 WoVermittG 30
b) Anwendungsbereich des § 138 BGB 32
III Begründung und Auflösung des Maklervertrages 3 5
1 Überblick 35
2 Ausdrücklicher Vertragsabschluss 35
3 Stillschweigender Vertragsabschluss 36
a) Allgemeine Grundsätze 36
b) Einzelne Fallgruppen 38
aa) Vertragsabschluss mit einem Kaufinteressenten 38
bb) Vertragsabschluss mit einem Mietinteressenten 43
cc) Vertragsabschluss mit einem Verkaufsinteressenten 43
dd) Suchauftrag 43
c) Anforderungen hinsichtlich der Deutlichkeit des
Provisionsverlangens 46
d) Ausschluss anderweitiger Leistungsansprüche im
Anwendungsbereich der Unklarheitenregel 50
4 Zurückweisung eines ausdrücklichen Provisions
begehrens 51
VIII
Inhaltsverzeichnis
a) Gesamtwiderspruch gegen ein ausdrückliches
Provisionsbegehren 52
b) Teilweiser Widerspruch gegen ein ausdrückliches
Provisionsbegehren 53
aa) Vertragsabschluss auf der Grundlage des § 150
Abs 2 BGB 53
bb) Dissens aufgrund der Auslegungsregel des § 154
Abs 1 BGB 54
cc) Vertragsabschluss mit nachträglicher Provisions
bestimmung auf der Grundlage ergänzender
Vertragsauslegung 54
5 Maklervertrag mit Eheleuten 56
a) Vertragsabschluss 57
b) Vertreterhandeln 58
c) Rechtsscheinhaftung 58
d) Mithaftung aus Schlüsselgewalt 59
6 Nachträglicher Abschluss eines Maklervertrags 61
7 Maklervertrag und kaufmännisches Bestätigungs
schreiben 62
8 Inhalt des Maklervertrages 63
9 Einzelfragen zur Provision 64
a) Allgemeine Grundsätze 64
aa) Berechnungsarten 64
bb) Weitere Bezugsgrößen 65
b) Übliche Provision 66
aa) Gesetzliche Auslegungsregel 66
bb) Fehlen bundesweit üblicher Provisionssätze 67
cc) Regional abweichende Provisionssätze 67
dd) Ermittlung der üblichen Provision 69
ee) Festprovision für den Niedrigpreisbereich 70
ff) Keine Differenzierung zwischen einem
professionellen Immobilienmakler und einem
Gelegenheitsmakler 71
gg) Örtlicher Anknüpfungspunkt 71
c) Sittenwidrige Provisionshöhe 71
d) Anwendungsbereich des Herabsetzungsrechts aus
§ 655 BGB 73
e) Verjährung des Provisionsanspruchs 74
f) Darlegungs- und Beweislast 75
I X
Inhaltsverzeichnis
10 Aufwendungsersatzabrede 76
11 Widerruf des Maklervertrages gemäß § 355 BGB 7 7
a) Neues Recht ab 13 6 2014 79
b) Bisheriges Recht 82
12 Beendigung des Maklervertrags 86
IV Maklerleistung 88
1 Überblick 88
2 Nachweisleistung 89
a) Gelegenheit zum Abschluss eines Hauptvertrages 89
b) Vertragsbereitschaft 93
aa) Veräußerungsbereitschaft 94
bb) Erwerbsbereitschaft 97
c) Zusätzliche Nachweisleistung 98
3 Vermittlungsleistung 98
a) Allgemeine Grundsätze 99
b) Konkrete Vermittlungsleistungen 99
c) Unzureichende Vermittlungsleistungen 100
V Hauptvertrag 102
1 Überblick 102
2 Allgemeine Grundsätze 102
3 Nichtigkeitsgründe 105
a) Formnichtigkeit 105
b) Gesetzes- oder Sittenwidrigkeit 105
c) Anfechtung 106
d) Keine Maklerprovision bei anfänglicher Unmöglichkeit
der Leistung des Hauptvertrages 108
e) Keine Maklerprovision bei Abstandnahme vom
schwebend unwirksamen Hauptvertrag 108
4 Hauptverträge mit Bedingungsvorbehalt 109
a) Aufschiebende Bedingung 109
b) Rücktrittsvorbehalte 109
c) Auflösende Bedingung 111
5 Hauptverträge mit Genehmigungserfordernis 112
X
Inhaltsverzeichnis
6 Provision bei Ausübung eines Vorkaufsrechts 112
7 Verflechtungstatbestände 116
a) Drittbezug der Maklertätigkeit 116
b) Anfänge der Verflechtungsrechtsprechung 117
c) Allgemeine Grundsätze der Verfechtungsrechi-
sprechung 118
aa) Wirtschaftliche Betrachtungsweise 118
bb) Zweistufigkeit des Verflechtungsgedankens 119
cc) Anwendungsbereich 120
dd) Maßgeblichkeit der tatsächlichen Verhältnisse 120
d) Echte Verflechtung 121
e) Unechte Verflechtung 122
aa) Notwendigkeit eines eigenständigen Begründungs
ansatzes 122
bb) Grundsatz des institutionalisierten Interessen
gegensatzes 123
cc) Handelsvertreter 124
dd) Arbeitnehmer 124
ee) Bevollmächtigter 125
ff) Eheleute und gleichgestellte Personen 125
gg) Persönliches oder freundschaftliches Näheverhältnis 127
hh) Verwalter 127
ii) Enge Kooperation zwischen Vermittler und
Hauptvertragspartei 128
jj) Kreditinstitute als Makler 128
kk) Besonderheiten des Wohnungsvermittlungsrechts 129
f) Abweichende Provisionsabreden 129
g) Darlegungs- und Beweislast 131
8 Wirtschaftliche Identität zwischen beabsichtigtem und
tatsächlich abgeschlossenem Hauptvertrag 132
a) Allgemeine Grundsätze 132
b) Inhaltliche Identität 134
aa) Abweichungen hinsichtlich des Umfangs des
Objekts 134
bb) Abweichungen hinsichtlich des vom Hauptvertrag
gewährten Rechts 135
cc) Abweichungen hinsichtlich der Höhe des vorgesehenen
Preises 136
c) Persönliche Identität 138
d) Analoge Anwendung der Grundsätze zur persönlichen
Kongruenz 140
X I
Inhaltsverzeichnis
e) Darlegungs- und Beweislast 141
f) Konkludente Vertragserweiterung 142
g) Provisionserweiternde Klauseln bezüglich fehlender
wirtschaftlicher Identität 142
VI Ursächlicher Zusammenhang zwischen Maklerleistung
und Hauptvertrags-Abschluss 143
1 Überblick 143
2 Mitursächlichkeit der Nachweisleistung 143
a) Vorkenntnis 143
b) Kausalitätszusammenhang, Kausalitätsvermutung und
Unterbrechung des Kausalverlaufs 146
3 Mitursächlichkeit der Vermittlungsleistung 149
4 Wesentliche Maklerleistung 150
5 Kenntnis des Kunden von der Maklertätigkeit 152
VII Vertragliches Maklerrecht anhand praxistypischer
Klauseln 153
1 Überblick 153
2 Maklerklauseln 153
3 Provisions-Zahlungsklausel 155
4 Vorkenntnisklausel 156
5 Übererlösklausel 157
6 Erfolgsunabhängige Provision 157
7 Maklerbemühungsentgelt-Klausel 157
8 Reservierungsklausel 158
9 Folgegeschäftsklausel 160
10 Identitätsklauseln 160
11 Vertragsstrafe-und Pauschalierungsklauseln 161
a) Vertragsstrafen zugunsten des Maklers 161
aa) IndividualVerträge 161
bb) AGB-Recht 163
b) Vertragsstrafen zugunsten des Maklerkunden 164
c) Vertragliche Aufwendungsersatzpauschalen 164
X I I
Inhaltsverzeichnis
VIII Verwirkung der Maklerprovision nach § 654 BGB 166
1 Überblick 166
2 Konzeption des BGB-Gesetzgebers 167
3 Sichtweise des § 654 BGB in der höchstrichterlichen
Rechtsprechung 168
a) Reichsgericht 168
b) Bundesgerichtshof 169
aa) Grundsatzentscheidung BGHZ 36,323 169
bb) Weitere Entwicklung 172
4 Zur Rechtsnatur des Provisionsverlustes 173
a) Kritik des Schrifttums 174
b) Provisionsausschluss als gesetzliche Vertragsstrafe 175
5 Zwingendes Recht 176
6 Darlegungs- und Beweislast 177
7 Einzelne Anwendungsbereiche des § 654 BGB 178
a) Unmittelbarer Geltungsbereich des § 654 BGB 178
b) Zeitlicher Anwendungsbereich 179
aa) Vorvertragliche Treuepflichtverletzung 179
bb) Nachwirkende Treuepflichtverletzung 180
c) Personeller Anwendungsbereich 182
aa) Haftung für eigenes Handeln 182
bb) Haftung für fremdes Handeln 183
8 Einzelne Fallgruppen 184
a) Unzulässige Doppeltätigkeit 184
b) Veranlassung zur Unterzeichnung formwidriger
Ankaufsverpflichtungen 186
c) Hintertreiben des Hauptvertrages 187
d) Treuwidrige Aufklärungspflichtverletzungen 187
e) Unzulässige Druckausübung 190
f) Unredliches Verhalten 191
g) Verwendung unwirksamer Geschäftsbedingungen 193
h) Untätigkeit 195
9 Weitere Problembereiche 196
a) Rückforderung der bereits entrichteten Provision 196
b) Provisionsverwirkung und Schadensersatz 197
c) Analoge Anwendung der zu § 654 BGB entwickelten
Rechtsgrundsätze auf sonstige Maklerprovisions
ansprüche 197
XIII
Inhaltsverzeichnis
aa) Anwendung auf Sonderformen des Makler
vertrages 197
bb) Anwendung auf Provisionsansprüche aus
§ 354 HGB 199
cc) Anwendung auf Provisionsansprüche eines
Testamentsvollstreckers aus maklerähnlicher
Tätigkeit 200
d) Keine analoge Anwendung des § 654 BGB bei
Treuepflichtverletzungen des Kunden 200
e) Analoge Anwendung des § 654 BGB auf andere Rechts
verhältnisse 201
IX Nebenpflichten im Maklervertrag 202
1 Überblick 202
2 Nebenpflichten des Maklers 202
a) Aufklärungspfiichten 203
b) Beratungspflichten 206
c) Rechtsfolgen einer Pflichtverletzung 208
d) Beratungsfehler des Maklers im Rahmen eines
selbstständigen Beratungsvertrages zwischen Käufer
und Verkäufer 211
3 Nebenpflichten des Kunden 212
a) Unterlassungspflichten 213
b) Auskunftspflichten 213
c) Rechtsfolgen einer Pflichtverletzung 214
X Besonderheiten des Wohnungsvermittlungsrechts 2 1 5
1 Überblick 215
2 Allgemeine Grundsätze 215
a) Gesetzeszweck 216
b) Legaldefinition 216
3 Form des Wohnungsmaklervertrages 217
a) Normzweck 217
b) Anforderungen an die Textform 217
c) Rechtsfolgen bei Nichteinhaltung des Formzwangs 218
aa) Weigerung des Wohnungssuchenden, eine textform-
gemäße Erklärung abzugeben 218
bb) Nachträglicher formwirksamer Vertragsabschluss 219
X I V
Inhaltsverzeichnis
4 Nachweis oder Vermittlung nur bei Auftrag 220
5 Provision nur im Erfolgsfalle 221
6 Provisionspflicht des Wohnungssuchenden nur
bei Erteilung eines originären Suchauftrags
(Bestellerprinzip) 222
a) Normzweck 223
b) Regelungsinhalt 223
aa) Ausschließlichkeitsprinzip 224
bb) Einschränkende Auslegung des Merkmals der
Ausschließlichkeit 225
cc) Begriff des Wohnungssuchenden 226
c) Verbot abweichender Vereinbarungen 226
aa) Besichtigungsgebühren 227
bb) Änderung der Vertragsbezeichnung oder des
Vertragstyps 228
cc) Abwälzen der Vermieterprovision auf im Lager des
Wohnungssuchenden stehende Dritte 228
dd) Institutionalisierte Gemeinschaftsgeschäfte 229
d) Ordnungswidrigkeit 229
e) Darlegungs- und Beweislast 229
7 Weitere Sonderregelungen für den Provisionsanspruch 230
a) Kein Provisionsanspruch für Folgeverträge 230
b) Kein Provisionsanspruch bei Identität 231
c) Kein Provisionsanspruch bei Verflechtung 232
d) Kein Provisionsanspruch bei Vermittlung von öffentlich
gefördertem oder preisgebundenem Wohnraum 233
8 Unwirksame Abreden im Zusammenhang mit der
Wohnungsübernahme 233
9 Berechnung und Höhe der Provision 234
10 Aufwendungsersatz 235
11 Rückforderung unzulässiger Zahlungen des Wohnungs
suchenden 236
12 Sonstiges 238
XI Besondere Vermittlungsverträge 239
1 Überblick 239
2 Ehe- und Partnerschaftsvermittlung 239
X V
Inhaltsverzeichnis
3 Private Arbeitsvermittlung 241
4 Versicherungsmaklervertrag 244
a) Provisionsanspruch 244
b) Vertragspflichten des Maklers 245
c) Besonderheiten hinsichtlich des Maklervertrags
abschlusses 247
d) Verbot der Doppeltätigkeit 248
e) Schaden des Maklers 248
f) Abreden zwischen Versicherungsmaklern 249
5 Anlagevermittlung 249
6 Fahrzeug-Vermittlungsvertrag 252
XII Prozessuale Problembereiche 254
1 Rechtsweg 254
2 Zuständigkeit 254
a) Sachliche Zuständigkeit 254
b) Örtliche Zuständigkeit 254
c) Örtliche Zuständigkeit für die Provisionsklage des
Doppelmaklers 255
d) Internationale Zuständigkeit 256
3 Auskunftsklage 256
4 Beweisaufnahme im Provisionsprozess 257
5 Streitgegenstand 258
6 Verspätetes Vorbringen 258
7 Prüfungsmaßstab in der Revisionsinstanz 259
8 Bindungswirkung eines Vorprozesses im Provisions
prozess 259
Rechtsprechungsübersichten 261
Anhang
1 Bürgerliches Gesetzbuch (Auszug) 262
2 Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung 271
Literaturverzeichnis 275
Sachregister 279
X V I
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