Mietpreisbremse: eine juristische und ökonomische Untersuchung der Preisregulierung für preisfreien Wohnraum
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| Format: | Abschlussarbeit Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Baden-Baden
Nomos
2017
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| Ausgabe: | 1. Auflage |
| Schriftenreihe: | Studien zum Zivilrecht
Band 22 |
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| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | 294 Seiten |
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| adam_text | Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis 17
A. Einleitung 21
I. Problemaufriss 21
II. Gegenstand der Untersuchung 25
III. Gang der Untersuchung 28
B. Historische Entwicklung des Mietpreisrechts 30
I. Vom Inkrafttreten des BGB bis zum Ende des Ersten
Weltkriegs 30
IL Weimarer Republik 32
III. Drittes Reich 35
IV. Bundesrepublik 37
1. Nachkriegszeit und Abbau der
Wohnungszwangswirtschaft 3 7
2. Erstes und Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz 40
3. Rechtsentwicklung von den 1980er Jahren bis in die
Gegenwart 43
V. Zusammenfassung 46
C. Ökonomische Untersuchung von Mietpreisbegrenzungen 48
I. Der Mietwohnungsmarkt 48
1. Besonderheiten des Gutes Mietwohnung 49
a) Wohnen als Grundbedürfnis 49
b) Heterogenität 50
c) Lange Produktionsdauer 50
d) Langlebigkeit 51
e) Immobilität 51
f) Unteilbarkeit des Konsums einer Wohnung 52
2. Besonderheiten des Marktprozesses 52
a) Räumliche und sachliche Teilmärkte 52
b) Transparenzdefizite 53
c) Geringe Preiselastizität von Angebot und Nachfrage 53
9
Inhaltsverzeichnis
3. Sonstige Eigenschaften des Mietwohnungsmarktes 55
a) Polypolistische Struktur 55
b) Einfluss vorgelagerter Märkte 56
c) Hohe Investitionsrisiken 57
IL Ökonomische Auswirkungen von Mietpreisbegrenzungen 59
1. Marktwirkungen einer Bestandsmietenbegrenzung 59
a) Verhältnis der begrenzten Bestandsmiete zur
Marktmiete 59
b) Modellökonomische Untersuchung 60
c) Gegenposition 65
d) Stellungnahme 66
2. Marktwirkungen einer Neuvertragsmietenbegrenzung 69
a) Verhältnis der begrenzten Neuvertragsmiete zur
Marktmiete 69
b) Modellökqnomische Untersuchung 70
c) Marktwirkungen bei einer Freistellung von
Neubauten 74
d) Auswirkungen auf die Wohnkosten der Mieter 76
III. Zusammenfassung 79
D. Regulierungstheoretische Untersuchung von
Mietpreisbegrenzungen 82
I. Der Begriff der Regulierung 82
II. Ökonomische Rechtfertigungsbedürftigkeit von
Regulierungen 86
III. Ökonomische Rechtfertigung von Regulierungen 88
1. Theorie des Marktversagens 88
a) Fallgruppen 88
aa) Marktmacht 89
bb) Anpassungsmängel 89
cc) Externe Effekte 90
dd) Informationsmängel 91
ee) Öffentliche Güter 93
ff) Meritorische und demeritorische Güter 94
b) Kritik 94
2. Eigener Ansatz 96
3. Rechtfertigung von Regulierungen durch
nichtökonomische Ziele 98
10
Inhaltsverzeichnis
IV. Ökonomische Rechtfertigung von Mietpreisbegrenzungen 99
1. Vorliegen eines Marktversagens auf dem
Mietwohnungsmarkt 100
a) Marktmacht 100
b) Anpassungsmängel 101
c) Informationsmängel 103
d) Weitere Fallgruppen 108
2. Ökonomische Verbesserung durch
Mietpreisbegrenzungen 109
V. Zusammenfassung 113
E. Mietpreisbegrenzungen als Bestandteile der Privatrechtsordnung 114
I. Grundlagen 116
1. Privatautonomie als grundlegendes Prinzip der
Privatrechtsordnung 116
2. Vertragsfreiheit als Instrument privatautonomer
Rechtsgestaltung 117
a) Erscheinungsformen der Vertragsfreiheit 117
b) Funktionen der Vertragsfreiheit 119
3. Die Materialisierung des Privatrechts 124
a) Begriffsbestimmung und Leitlinien der Diskussion 124
b) Bezugspunkt der Materialisierung 127
c) Ausgangslage nach dem BGB 129
aa) Ausgangslage hinsichtlich der Vertragsfreiheit 129
bb) Ausgangslage hinsichtlich der
Vertragsgerechtigkeit 130
d) Gegenwärtiger Stand der Materialisierung 132
e) Grenzen der Materialisierung 136
aa) Grenzen einer Materialisierung der
V ertragsfreiheit 137
bb) Grenzen einer Materialisierung der
Vertragsgerechtigkeit 144
f) Eigener Ansatz 146
II. Einordnung von Mietpreisbegrenzungen 148
1. Mietpreisbegrenzungen als Reaktion auf eine
wesentliche Beeinträchtigung der tatsächlichen
Entscheidungsfreiheit des Mieters 150
a) Mangelhafte Funktionsfahigkeit des Wettbewerbs 150
11
Inhaltsverzeichnis
b) Informationsasymmetrie zwischen Mieter und
Vermieter 151
c) Existenzielle Bedeutung der Wohnung 153
2. Regelungstechnische Bewertung von
Mietpreisbegrenzungen 154
III. Zusammenfassung 159
F. Verfassungsmäßigkeit von Mietpreisbegrenzungen 161
I. Maßgebliche Entscheidungen des
Bundesverfassungsgerichts zum Mietpreisrecht 161
1. Beschluss zum Ersten
W ohnraumkündigungsschutzgesetz 161
2. Beschluss zum Zweiten
W ohnraumkündigungsschutzgesetz 165
3. Beschluss zur,Kappungsgrenze 166
II. Verfassungsmäßigkeit einer Bestandsmietenbegrenzung 169
1. Anforderungen des Bundesverfassungsgerichts 169
2. Fallgruppenspezifische Grenzen der
V erfassungsmäßigkeit 170
a) Verfassungsrechtliche Grenzen einer Absenkung
der Kappungsgrenze 171
b) Verfassungsrechtliche Grenzen der Kombination
einer Bestandsmietenbegrenzung mit einer
Neuvertragsmietenbegrenzung 174
III. Verfassungsmäßigkeit einer
Neuvertragsmietenbegrenzung 176
1. Vereinbarkeit mit Art. 14 GG 176
a) Eingriff in den Schutzbereich 177
b) Verfassungsrechtliche Rechtfertigung 178
aa) Verhältnismäßigkeitsgrundsatz 178
(I) Legitimer Zweck 178
(II) Geeignetheit 180
(1) Erleichterung des Zugangs zu
Wohnraum für weniger
einkommensstarke
Bevölkerungsgruppen 181
(2) Verhinderung von Gentrifizierung 183
12
Inhaltsverzeichnis
(III) Erforderlichkeit 184
(1) Stärkung des sozialen Wohnungsbaus 185
(2) Erweiterung der Voraussetzungen des
Wohngeldes 186
(3) Sonstige Maßnahmen 188
(IV) Angemessenheit 189
(1) Erleichterung des Zugangs zu
Wohnraum für weniger
einkommensstarke
Bevölkerungsgruppen 190
(a) Gewicht der rechtfertigenden
Gründe 190
(b) Schwere des Grundrechtseingriffs 192
(c) Abwägung 192
(2) Verhinderung von Gentrifizierung 195
bb) Kein Eingriff in die Substanz des Eigentums 196
c) Zwischenergebnis 198
2. Vereinbarkeit mit Art. 12 Abs. 1 GG 198
3. Vereinbarkeit mit Art. 2 Abs. 1 GG (Vertragsfreiheit) 200
a) Eingriff in den Schutzbereich 200
b) Verfassungsrechtliche Rechtfertigung 201
c) Zwischenergebnis 203
IV. Zusammenfassung 204
G. Bewertung der durch das MietNovG eingefuhrten Regelungen
zur Begrenzung der Miethöhe bei der Neuvermietung von
Wohnraum 206
I. Eingefuhrte Regelungen 206
II. Ökonomische Auswirkungen 208
III. Regulierungstheoretische Bewertung 213
IV. Privatrechtliche Bewertung 213
V. Verfassungsmäßigkeit 215
1. Vereinbarkeit mit Art. 14 GG 216
a) Eingriff in den Schutzbereich 216
b) Wahrung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes 218
c) Kein Eingriff in die Substanz des Eigentums 219
d) Effektiver Rechtsschutz 223
e) Zwischenergebnis 227
13
Inhaltsverzeichnis
2. Vereinbarkeit mit Art. 2 Abs. 1 GG (Vertragsfreiheit) 227
3. Vereinbarkeit mit Art. 3 Abs. 1 GG 228
a) Differenzierung nach dem Vormietniveau 229
b) Differenzierung nach dem Stichtag 231
c) Sonstige Problemfelder 234
d) Zwischenergebnis 236
4. Vereinbarkeit mit Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG 236
a) Anforderungen des Bestimmtheitsgebots des Art. 80
Abs. 1 Satz 2 GG 237
b) Bestimmtheit der Verordnungsermächtigung des
§ 556d Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB 238
aa) Bestimmtheit nach dem Inhalt 238
bb) Bestimmtheit nach dem Ausmaß 239
cc) Bestimmtheit nach dem Zweck 240
(I) Ziele des Gesetzgebers 240
(II) Verfassungsrechtliche Grenzen sog. Kann֊
Ermächtigungen 241
(III) Verpflichtung der Landesregierungen zum
V erordnungserlass 244
c) Zwischenergebnis 247
5. Vereinbarkeit mit dem Bestimmtheitsgebot des Art. 20
GG 248
a) Anforderungen des Bestimmtheitsgebots des Art. 20
GG 248
b) Bestimmtheit des Begriffs der ortsüblichen
Vergleichsmiete 248
aa) Unübertragbarkeit der Rechtsprechung des
Bundesverfassungsgerichts zur Mieterhöhung
im Bestandsmietverhältnis 249
bb) Beschränkung der Zulässigkeit des
Verordnungserlasses auf „Mietspiegel-
Gemeinden“ 252
cc) Verfassungskonforme Auslegung der
Verordnungsermächtigung des § 556d Abs. 2
Satz 1 und 2 BGB 255
c) Zwischenergebnis 257
VI. Zusammenfassung 258
14
Inhaltsverzeichnis
H. Schluss 260
I. Zusammenfassung der Ergebnisse 260
II. Rechtspolitischer Ausblick 266
Literaturverzeichnis 271
15
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