Praktikerhandbuch Gewerbliche Immobilienfinanzierung: Jörg Lauer (Hrsg.). Martin Erbe ...
Gespeichert in:
| Weitere Verfasser: | |
|---|---|
| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Heidelberg
Finanz Colloquium
2017
|
| Ausgabe: | 3. Auflage |
| Schriftenreihe: | Kredit/Immobilien
|
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | XXIX, 1023 Seiten Illustrationen, Diagramme |
| ISBN: | 9783957251084 |
Internformat
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| adam_text | INHALTSUEBERSICHT
VORWORT ZUR 3. AUFLAGE 1
EINLEITUNG/VORWORT 6
A. AUSGANGSUEBERLEGUNGEN ZUM IMMOBILIEN-INVESTMENT 9
B. RECHTLICHE VORAUSSETZUNGEN UND RAHMENBEDINGUNGEN BEI
IMMOBILIEN- UND BAUINVESTITIONEN 51
C. AUSGANGSUEBERLEGUNGEN ZUR IMMOBILIENFINANZIERUNG 145
D. VOM IMMOBILIEN-CASHFLOW ZUR KREDITSTRUKTUR 199
E. DIE STRUKTURIERUNG VON IMMOBILIENPORTFOLIEN AUS SICHT DER
FINANZIERENDEN BANK 297
F. BESONDERHEITEN BEI SPEZIALIMMOBILIEN 353
G. DIE STRUKTURIERUNG VON PROJEKTFINANZIERUNGEN 465
H. RECHTSGRUNDLAGEN DER GEWERBLICHEN IMMOBILIENFINANZIERUNG 543
J. IMMOBILIENLEASING ALS FINANZIERUNGSALTERNATIVE 633
K. FINANZIERUNG VON OEFFENTLICH-PRIVATEN PARTNERSCHAFTEN 719
L. IMMOBILIENBEWERTUNG 771
M. DIE IMMOBILIENFINANZIERUNG ZWISCHEN KRISE UND ABWICKLUNG 855
N . RISIKOMANAGEMENT UND RISIKOPROPHYLAXE 923
O. PRUEFUNGS ANS AETZE UND SICHTWEISE DER INTERNEN REVISION ZUR
PRUEFUNG VON GEWERBLICHEN IMMOBILIENKREDITEN 963
STICHWORTVERZEICHNIS 1011
INHALTSVERZEICHNIS
VORWORT ZUR 3. AUFLAGE (LAUER) 1
EINLEITUNG/VORWORT (LAUER) 6
A. AUSGANGSUEBERLEGUNGEN ZUM IMMOBILIEN-INVESTMENT (POHL) 9
I. WERTBILDENDE FAKTOREN EINER NACHHALTIGEN, ERFOLGREICHEN
IMMOBILIENINVESTITION 11
II. INVESTITIONSSTRATEGIEN 12
III. INVESTITIONSRECHNUNG BEI EINER ERTRAG BRINGENDEN IMMOBILIE 14
IV. PORTFOLIOBETRACHTUNGEN 19
V. GENERELLE UND REGIONALE WERTTREIBER 19
VI. OBJEKTBEZOGENE ERFOLGSFAKTOREN 21
VII. NUTZUNGSARTEN (BESONDERHEITEN) 24
1. WOHNIMMOBILIEN 25
2. BUEROIMMOBILIEN 28
3. HANDELSIMMOBILIEN 30
4. LOGISTIKIMMOBILIEN 33
5. BEHERBERGUNG UND GASTRONOMIE 34
6. GESUNDHEIT UND SOZIALES 37
VIII. INVESTOREN AM IMMOBILIENMARKT 39
1. BAUTRAEGER/PROJEKTENTWICKLER 40
2. EIGENNUTZER 40
3. EINZELINVESTOR 41
4. INSTITUTIONEILE INVESTOREN 41
IX. PROJEKTENTWICKLUNG 44
X. AS SET-MANAGEMENT 46
XL ASSET DEAL VERSUS SHARE DEAL BEI IMMOBILIENTRANSAKTIONEN 48
B. RECHTLICHE VORAUSSETZUNGEN UND RAHMENBEDINGUNGEN BEI
IMMOBILIEN- UND BAUINVESTITIONEN (LUEHRMANN/SCHUH) 51
I. EINLEITUNG 53
II. VERTRAEGE BEI ERWERB EINER IMMOBILIE 54
1. EIGENTUMSERWERB AN GRUNDSTUECKEN 54
2. GRUNDSTUECKSKAUFVERTRAG 56
3. VERTRAGSPARTEIEN 56
4. KAUFGEGENSTAND 59
5. KAUFPREIS 60
6. SICHERUNG DES KAEUFERS 61
7. SICHERUNG DES VERKAEUFERS 62
8. BESITZUEBERGABE 62
9. LOESCHUNG VON GRUNDPFANDRECHTEN 63
10. MAENGELHAFTUNG 64
10.1. SACHMANGEL 64
10.2. RECHTSMANGEL 65
11. MAENGELANSPRUECHE DES KAEUFERS 65
12. VERJAEHRUNG 66
13. KAUFPREISFINANZIERUNG 67
14. BAUTRAEGERVERTRAG 67
14.1. VERTRAGS TYP 67
14.2. INHALTLICHE GESTALTUNG DES BAUTRAEGERVERTRAGES 68
15. ABNAHME UND HAFTUNG FUER MAENGEL 70
16. ALTLASTEN 72
17. SHARE DEAL 74
18. DIE LEGAL IMMOBILIEN DUE DILIGENCE 76
III. OEFFENTLICH-RECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN 78
1. FESTSTELLUNG DER OEFFENTLICH-RECHTLICHEN
RAHMENBEDINGUNGEN 79
1.1. RAUM- UND BAUPLANUNGSRECHT 79
1.2. WEITERE OEFFENTLICH-RECHTLICHE VORSCHRIFTEN 85
2. SCHAFFUNG DES PLANUNGSRECHTS 86
3. SCHAFFUNG DES BAURECHTS 88
4. OEFFENTLICH-RECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN BEI
DURCHFUEHRUNG DES BAUVORHABENS 90
IV. WESENTLICHES ZU PLANERVERTRAEGEN 92
1. ALLGEMEINES 92
2. VERTRAGSABSCHLUSS 95
3. VERTRAGSINHALT 97
3.1. LEISTUNG DES ARCHITEKTEN 97
3.2. HONORAR DES ARCHITEKTEN 98
3.3. TERMINE UND FRISTEN FUER DIE ARCHITEKTENLEISTUNGEN 100
4. PROJEKTMANAGEMENT 101
V. WESENTLICHES ZU BAUVERTRAEGEN 103
1. ALLGEMEINE GRUNDLAGEN 103
1.1. WERKVERTRAGS RECHT DES BGB 103
1.2. VERGABE- UND VERTRAGS ORDNUNG FUER BAULEISTUNGEN
(VOB/B) 104
1.3. RECHT DER ALLGEMEINEN GESCHAEFTSBEDINGUNGEN
(AGB) 105
2. PARTEIEN DES BAUVERTRAGES/ORGANISATIONSFORMEN 108
2.1. T OTALUNTERNEHMER 110
2.2. GENERALUNTERNEHMER 110
2.3. EINZELVERGABE 111
2.4. ARBEITSGEMEINSCHAFTEN (ARGE) 112
3. VERTRAGS TYPEN 113
3.1. IN BEZUG AUF LEISTUNGSINHALT 113
3.2. IN BEZUG AUF VERGUETUNG 114
4. VERTRAGS SCHLUSS 121
5. WESENTLICHE REGELUNGSGEGENSTAENDE 126
5.1. LEIS TUNGSINHALT 126
5.2. VERGUETUNG 128
5.3. BAUZEIT 132
5.4. BEHINDERUNGEN IM BAUABLAUF 135
5.5. BAUABNAHME ALS HAUPTPFLICHT DES AUFTRAGGEBERS 137
5.6. MAENGELANSPRUECHE 138
5.7. RISIKOBEGRENZUNG 141
VI. AUSBLICK 144
C. AUSGANGSUEBERLEGUNGEN ZUR IMMOBILIENFINANZIERUNG 145
I. EINLEITUNG (GLAESER) 147
II. VORZULEGENDE UNTERLAGEN (GLAESER) 153
1. OBJEKTUNTERLAGEN 154
2. INFORMATIONEN ZUM KUNDEN 155
3. SONSTIGES/WEITERE DETAILS ZUM FINANZIERUNGSVORHABEN 157
4. CHECKLISTE 158
III. IMMOBILIENFINANZIERUNG OHNE ODER MIT EINBEZIEHUNG DER
BONITAET DES KUNDEN UNTER BERUECKSICHTIGUNG DER FINANZIERUNG
VON OFFENEN IMMOBILIENFONDS (GLAESER) 159
1. BONITAET ALS TEIL DER KREDITBESICHERUNG 159
2. HAFTUNGSSZENARIEN 160
3. BESICHERUNG DES UNTERNEHMERISCHEN RISIKOS 161
4. EINBEZIEHUNG UND BEWERTUNG DER BONITAET OFFENER
IMMOBILIENFONDS 162
IV. DER LEVERAGE-EFFEKT (GLAESER) 164
V. KAPITAL- UND LIQUIDITAETSPLANUNG UND MOEGLICHE KAPITALQUELLEN
(GLAESER) 168
VI. FINANZIERUNGSPHASEN (GLAESER) 176
1. ERWERBS-/GRUNDSTUECKSANKAUFSFINANZIERUNG 177
2. ZWISCHENFINANZIERUNG 179
3. ENDFINANZIERUNG 180
VII. FESTZINSVEREINBARUNG VS. VARIABLE VERZINSUNG UNTER
BERUECKSICHTIGUNG VON DERIVATEN (GLAESER) 181
1. ZINSBINDUNGSFRIST BEI IMMOBILIENINVESTMENTS 183
2. ZINS SICHERUNG, AUSGANGSUEBERLEGUNGEN UND MOEGLICHKEITEN 184
VIII. RAHMENBEDINGUNGEN DER FINANZIERENDEN BANK (LAUER) 186
____________________________________________
INHALTSVERZEICHNIS
1. VERTRIEBS STRATEGIE 186
2. ANHANG: VERTRIEBSSTEUERUNG 192
3. ANHANG: VERTRIEBS CONTROLLING 193
D. VOM IMMOBILIEN-CASHFLOW ZUR KREDITSTRUKTUR (LAUER) 199
I. ERSTELLUNG UND AUFBEREITUNG DES CASHFLOWS 201
II. PLAUSIBILISIERUNG DER KUNDENANGABEN 211
1. DIE EINNAHMEN AUS DER IMMOBILIE 211
1.1. FLAECHE 211
1.2. MIET-/PACHTEINNAHMEN 213
1.3. MIETHOEHE 214
1.4. LAUFZEIT DES MIET-/PACHTVERTRAGES 216
1.5. MEHRERE MIETER 218
1.6. KUENFTIGE MIETERWARTUNGEN/MIETENTWICKLUNGEN 218
2. DIE KOSTENSEITE 220
2.1. KOSTEN DER BEWIRTSCHAFTUNG IM WEITEREN SINN 220
2.2. FINANZIERUNGSKOSTEN 226
III. ERSTELLUNG DES BANKSZENARIOS 228
IV. DAS ERFORDERLICHE (ANFAENGLICHE) EIGENKAPITAL 234
V. STRESSTESTS 235
VI. EXIT-BETRACHTUNG 236
VII. WEITERE PRUEFKRITERIEN 241
1. OBJEKT 241
2. ERREICHBARE RENDITEZIELE 244
3. ZWECK DER FINANZIERUNG 246
4. DER CASHFLOW AUS DER FINANZIERUNG 246
5. DER FREIE CASHFLOW 251
6. PARTNERQUALITAET 253
VIII. COVENANTS ALS STRUKTURELEMENTE 255
1. WERTBEZOGENE KENNZAHLEN 257
2. ERTRAGSBEZOGENE KENNZAHLEN 258
3. EINSATZMOEGLICHKEITEN DER KENNZAHLEN 260
4. INHALTLICHE GESTALTUNG UND RECHTSFOLGEN 263
5. VERHALTENS- UND WEITERE PFLICHTEN DES KREDITNEHMERS 268
6. BILANZBEZOGENE COVENANTS 270
7. TESTS UND KONTROLLE 271
IX. ZUGRIFF AUF DEN CASHFLOW UND AUF RESERVEN 271
X. KREDITANGEBOT 273
XL BESONDERHEITEN BEIM CASHFLOW AUS EINZELHANDELS-IMMOBILIEN 278
XII. BESONDERHEITEN BEIM CASHFLOW AUS HOTELIMMOBILIEN 280
1. DIE CASHFLOW-ERMITTLUNG 281
2. KRITERIEN FUER DEN NACHHALTIGEN CASHFLOW 289
3. BESONDERHEITEN BEI DEN KENNZAHLEN/COVENANTS 291
4. KENNZAHLEN FUER BETRIEBSVERGLEICHE 294
XIII. FAZIT 295
E. D IE STRUKTURIERUNG VON IMMOBILIENPORTFOLIEN AUS SICHT DER
FINANZIERENDEN BANK (ERBE) 297
I. EINLEITUNG 299
II. DIE MODERNE PORTFOLIOTHEORIE 302
III. WELCHE RISIKEN KOENNEN DIVERSIFIZIERT WERDEN? 309
1. DAS SYSTEMATISCHE RISIKO 309
2. DAS UNSYSTEMATISCHE RISIKO 309
2.1. LEERSTANDS-ODER VERMIETUNGSRISIKO 310
2.2. MIETPREISRISIKO 310
2.3. STANDORTRISIKO 310
2.4. MIETAUSFALLRISIKO 311
2.5. WERTVERLUSTRISIKO 311
2.6. VERKAUF-ODER EXITRISIKO 311
2.7. FERTIGSTELLUNGSRISIKO BEI IMMOBILIEN IM BAU 312
2.8. KOSTENRISIKO 312
2.9. LAENDERRISIKO 312
2.10. WAEHRUNGSRISIKO 313
3. RISIKOMINDERUNG DURCH DIE QUALITAET DER IMMOBILIE 314
3.1. VERMIETUNG 314
3.2. KOSTEN 315
3.3. VERKAUF 315
IV. DIE DIVERSIFIZIERUNG 316
1. DIE OBJEKTART 316
1.1. W OHNIMMOBILIEN 317
1.2. BUEROIMMOBILIEN 317
1.3. EINZELHANDELSIMMOBILIEN 318
1.4. LOGISTIKIMMOBILIEN 318
1.5. HOTELS 319
2. DIE OBJEKTLAGE 321
2.1. MIKROLAGE 321
2.2. MAKROLAGE 321
3. WEITERE DIVERSIFIKATIONSKRITERIEN 322
V. DIE STRUKTURIERUNG DER FINANZIEMNG EINES
IMMOBILIENPORTFOLIOS 323
1. QUANTITATIVE KREDITAUFLAGEN 324
1.1. DER BELEIHUNGSAUSLAUF 324
1.2. DER ZINS- BZW. KAPITALDIENSTDECKUNGSGRAD 328
1.3. VERSTOSS GEGEN BESTEHENDE QUANTITATIVE COVENANTS 332
2. QUALITATIVE KREDITAUFLAGEN 333
3. DER ZUGEORDNETE KREDITBETRAG UND SZENARIEN IM
VERKAUFS FALL 335
4. DER AUFBAU EINES PORTFOLIOS 339
5. DER ABVERKAUF EINES PORTFOLIOS 340
6. VIELE KOMBINATIONSMOEGLICHKEITEN UND VIELE FRAGEN 341
6.1. DAS RELEASE PRICING WIRD AN DAS LTV DES
VERBLEIBENDEN PORTFOLIOS GEKOPPELT 341
6.2. DAS RELEASE PRICING WIRD AN DAS DSCR DES
VERBLEIBENDEN PORTFOLIOS GEKOPPELT 342
7. KOMBINATIONEN BESTIMMTER OBJEKTE 344
8. STRUKTURIERUNG EINES SEHR GROSSEN IMMOBILIENPORTFOLIOS 345
VI.
DIE GESELLSCHAFTER STRUKTUREN
347
1 .
ALLE OBJEKTGESELLSCHAFTEN UNTERLIEGEN DEMSELBEN
LAENDERRECHT
348
2.
GRENZUEBERSCHREITENDE FINANZIERUNGEN
348
VII.
CHECKLISTE FUER EINE SCHNELLE UEBERSICHT: GRENZUEBERSCHREITENDE
FINANZIERUNGEN
350
VIII. SCHLUSSWORT
352
F. BESONDERHEITEN BEI SPEZIALIMMOBILIEN (TEPEN)
353
I.
DER PFLEGEIMMOBILIENMARKT IM WANDEL
355
I.
DER MARKT UND SEINE RAHMENBEDINGUNGEN
355
2. BEGRIFFLICHE BESTIMMUNGEN
357
3. ALTERNATIVE WOHN FORMEN
360
4.
DEMOGRAPHISCHE ENTWICKLUNG 362
5.
FINANZIERUNGSANFORDERUNGEN
365
6.
ANFORDERUNGEN AN PFLEGEHEIM-NEUBAUTEN IN EINZELNEN
BUNDESLAENDERN
387
7. OPTIONEN BEI PROBLEMEN DES BETREIBERS
389
8. GELTUNGSBEREICH DES HEIMGESETZES 391
9. DIE ACHT WESENTLICHEN SCHWACHSTELLEN BEI
SENIORENIMMOBILIEN
393
10. FAZIT
393
II.
ERFOLGSFAKTOREN DER FINANZIERUNG VON HOTELIMMOBILIEN
394
1 .
EINLEITUNG
394
2. FINANZIERUNGSANFORDERUNGEN 397
3. TRENDS DER ZUKUNFT 426
4. FAZIT 429
III.
DER FINANZIERUNGSMARKT FUER HANDELSIMMOBILIEN
430
1 .
AKTUELLE ENTWICKLUNGEN 430
2. DARSTELLUNG WESENTLICHER BETRIEBSFORMEN 432
2.1. SUPERMARKT 432
2.2. VERBRAUCHERMARKT 433
2.3. SB-WARENHAUS 433
2.4. LEBENSMITTELDISCOUNTER 433
2.5. SHOPPING-CENTER 433
3. MARKT- / STANDORTANALYSE 435
4. KENNZAHLENBETRACHTUNG 437
5. AKTUELLE SITUATION AUF DEM EINZELHANDELSIMMOBILIENMARKT 440
6. MIETERDIENSTBARKEIT 442
6.1. ALLGEMEINES ZUR MIETERDIENSTBARKEIT 442
6.2. RANGVERHAELTNIS ZWISCHEN GMNDSCHULD UND
MIETERDIENSTBARKEIT 443
6.3. ENTGELTLICHKEIT DER MIETERDIENSTBARKEIT 444
6.4. LOESCHUNG DER MIETERDIENSTBARKEIT 445
7. GESCHAEFTSRAUMMIETVERTRAG 445
8. FAZIT 450
IV. OIE FINANZIERUNG VON LOGISTIKIMMOBILIEN 451
1. NEUE HERAUSFORDERUNGEN BRINGEN NEUE CHANCEN 451
2. GRUNDLEGENDE ANFORDERUNGEN FUER LOGISTIKIMMOBILIEN 456
3. MIETSITUATION 459
4. FINANZIERUNGSANFORDERUNGEN 461
5. FAZIT 462
G. D IE STRUKTURIERUNG VON PROJEKTFINANZIERUNGEN (LAUER) 465
I. EINLEITUNG 467
II. DIE PRE-DEVELOPMENT-PHASE ALS ERFOLGSFAKTOR 469
III. EIGENKAPITAL, EIGENMITTEL UND VERGLEICHBARE NACHRANGMITTEL 471
1. GRUNDSAETZLICHES 471
2. V ORRANG-N ACHRANG-KONS TRUKTIONEN 474
3. EIGENKAPITAL-PARTNER IM GLEICHRANG 478
IV. FREMDKAPITAL 483
1. GRUNDSTRUKTUREN 484
2. BANKBETRIEBSWIRTSCHAFTLICHE ASPEKTE 488
3. ANALYSE DER GESAMTINVESTITIONSKOSTEN 488
4. RISIKEN EINER PROJEKTFINANZIERUNG UND DEREN
BEHERRSCHUNG 490
5. FINANZ-CONTROLLING UND ABWICKLUNG DER FINANZIERUNG 496
6. PROJEKT-CONTROLLING 501
7. RUECKZAHLUNG DER PROJEKTFINANZIERUNG 504
8. SICHERHEITEN-PAKET 511
9. VERTRAGSINHALT (TERM SHEET UND KREDITVERTRAG) 516
V. BAUTRAEGERFINANZIERUNG 524
1. BAUZWISCHENFINANZIERUNG 525
2. END FINANZIERUNG 527
3. BESONDERHEIT: WOHNUNGEN ANSTELLE GRUNDSTUECKSKAUFPREIS 529
4. HAFTUNGS FRAGEN 531
VI. BESONDERE HAFTUNGSKONSTELLATIONEN 532
1. AUFKLAERUNGS-UND HINWEISPFLICHTEN 532
2. WEITERE MOEGLICHE ANSPRUCHSGRUNDLAGEN 533
3. VERBUNDENE GESCHAEFTE 533
4. FREMD- UND EIGENKAPITALGEBER 534
VII. BESONDERHEITEN BEI DER HOTEL-PROJEKTENTWICKLUNG 536
VIII. FAZIT 541
H . RECHTSGRUNDLAGEN DER GEWERBLICHEN IMMOBILIENFINANZIERUNG
(BRUINIER) 543
I. EINLEITUNG 545
II. FORMEN DER FINANZIERUNG UND IHRE RECHTLICHE ABGRENZUNG 547
1. DER DARLEHENS VERTRAG 547
2. PARTIARISCHES DARLEHEN 548
3. GENUSSRECHT 550
4. STILLE BETEILIGUNG UND ATYPISCH STILLE BETEILIGUNG 550
5. GESELLSCHAFTSRECHTLICHE BETEILIGUNG (JOINT VENTURE) 551
III. DARLEHENS VERTRAG 551
1. AUFKLAERUNGS- UND BERATUNGSPFLICHTEN DES DARLEHENSGEBERS 552
1.1. KEINE AUFKLAERUNGSPFLICHT DES DARLEHENSGEBERS UEBER
KREDITWUERDIGKEIT DES DARLEHENSNEHMERS 552
1.2. VERWENDUNGSRISIKO BEIM DARLEHENSNEHMER 553
1.3. AUSNAHMEN 553
2. ZUSTANDEKOMMEN DES DARLEHENS VERTRAGES 554
2.1. RECHTSBINDUNGSWILLE DER PARTEIEN 554
2.2. MINDESTINHALT DES DARLEHENS VERTRAGES (ESSENTIALIA
NEGOTII) 557
2.3. VERTRAGSSCHLUSS 557
2.4. FORM 557
2.5. GESETZLICHE VERBOTE, SITTENWIDRIGKEIT 558
3. INHALT DES DARLEHENSVERTRAGES 564
3.1. ALLGEMEINES 564
3.2. FESTLEGUNG DER PARTEIEN 568
3.3. VERPFLICHTUNGEN DES DARLEHENSGEBERS 570
3.4. VERPFLICHTUNGEN DES DARLEHENSNEHMERS 572
3.5 AUSZAHLUNG/AUSZAHLUNGSVORAUSSETZUNGEN 583
3.6. SICHERHEITEN 588
3.7. AUFLAGEN (COVENANTS) UND RECHTSFOLGEN IHRER
VERLETZUNG 588
3.8. ZUSICHERUNGEN (REPRESENTATIONS AND WARRANDES) 596
3.9. KUENDIGUNGSRECHTE 598
IV. KREDITSICHERHEITEN 603
1. UEBERBLICK 604
1.1. ARTEN VON SICHERHEITEN 604
1.2. BEDEUTUNG DER
SICHERUNGSABREDE/ZWECKVEREINBARUNG 605
1.3. GRUNDLAGE FUER DIE EINRAEUMUNG VON
KREDITSICHERHEITEN 606
2. GRUNDSCHULD 608
2.1. BESTELLUNG DER GRUNDSCHULD 608
2.2. BRIEF- UND BUCHGRUNDSCHULD 609
2.3. HAFTUNGSUMFANG DER GRUNDSCHULE! 610
2.4. SICHERUNGSABREDE 612
2.5. VERWERTUNG DER GRUNDSCHULD 612
2.6. UEBERTRAGUNG DER GRUNDSCHULD 613
2.7. RUECKGEWAEHR DER GRUNDSCHULD 614
3. SICHERUNGSABTRETUNG 615
3.1. ALLGEMEINES/AB TREMNGS VEREINBARUNG 615
3.2. BEDEUTUNG VON ABTRETUNGSVERBOTEN 617
3.3. VERWERTUNG DER ABGETRETENEN FORDERUNG 617
4. PFANDRECHTE 618
4.1. VERPFAENDUNG VON KONTEN 619
4.2. VERPFAENDUNG VON GESELLSCHAFTSANTEILEN 620
5. SICHERUNGSUEBEREIGNUNG 620
6. PERSONALSICHERHEITEN 622
6.1. BUERGSCHAFT 622
6.2. SCHULDBEITRITT 626
6.3. GARANTIEN 626
V. VERHAELTNIS MEHRERER DARLEHENSGEBER UNTEREINANDER 628
1. ERSCHEINUNGSFORMEN 628
2. KONSORTIALKREDIT 629
3. MEZZANINE-FINANZIERUNG/INTERCREDITOR-VEREINBARUNG 631
J. IMMOBILIENLEASING ALS FINANZIEM NGSALTERNATIVE (WOERNER) 633
I. EINLEITUNG 635
II. GRUNDLAGEN IMMOBILIENLEASING 638
1. BEGRIFFSDEFINITION 638
2. ABGRENZUNG DES LEASINGVERTRAGS 640
2.1. ABGRENZUNG AUS RECHTLICHER SICHT 640
2.2. ABGRENZUNG AUS STEUERLICHER SICHT 643
2.3. ABGRENZUNG AUS BILANZIELLER SICHT 646
2.4. FAZIT: WESENTLICHE KENNZEICHEN EINES
IMMOBILIENLEASINGGESCHAEFTS 647
3. VERTRAGS FORMEN DES IMMOBILIENLEASINGS IN DER PRAXIS 648
3.1. VERTRAG OHNE MIETERDARLEHEN 648
3.2. VERTRAG MIT MIETERDARLEHEN 649
3.3. VERTRAG MIT ZWEITER MIETPERIODE 651
4. SPEZIFISCHE FORMEN DES IMMOBILIENLEASINGS: SALE AND
LEASE BACK, BUY AND LEASE, BUILD AND LEASE 651
5. LEASINGMOTIVE 652
III. AUSGESTALTUNG UND WIRKUNGSWEISE DES IMMOBILIENLEASINGS 654
1. PRAXISBEISPIEL * AUSGANGSLAGE 654
2. VERTRAGS AB WICKLUNG 655
2.1. OBJEKTGESELLSCHAFT/LEASINGGEBER 657
2.2. KAUFVERTRAG 659
2.3. GENERALUEBERNEHMERVERTRAG/BAUVERTRAG 661
2.4. LEASING- ODER MIETVERTRAG 662
2.5. FINANZIERUNGSVERTRAG 672
2.6. ANKAUFSRECHTE 680
3. WIRKUNGEN 684
3.1. STANDORTSICHERUNG 684
3.2. BILANZIELLE W IRKUNG/OFF BALANCE MOTIV 685
3.3. STEUERWIRKUNGEN/STEUERMOTIV 690
3.4. FINANZIELLE WIRKUNGEN/MOTIVE 696
3.5. RISIKO TRANSFER 699
3.6. SERVICE MOTIV 700
4. OPTIMIERUNGSMOEGLICHKEITEN EINER LEASINGGESTALTUNG 701
4.1. OPTIMIERUNG DURCH INDIVIDUELLE AUSGESTALTUNG DER
MIETLEISTUNGEN 702
4.2. BETEILIGUNG DES LEASINGNEHMERS AN DER
OBJEKTGESELLSCHAFT 702
4.3. BETEILIGUNG EINES INVESTORS AN DER
OBJEKTGESELLSCHAFT 706
4.4. OPTIMIERUNG DER ANKAUFSOPTION 707
IV. IMMOBILIENLEASING UND INTERNATIONALE RECHNUNGSLEGUNG IFRS 707
1. BILANZIERUNG VON LEASINGGESCHAEFTEN NACH IFRS 708
2. KONSOLIDIERUNG VON OBJEKTGESELLSCHAFTEN NACH IFRS 711
3. ENTWICKLUNG IM IFRS: IFRS 16 STANDARD RIGHT OF USE
BILANZIERUNG 713
V. FAZIT UND ANSATZPUNKTE FUER IMMOBILIENLEASING IN DER
BETRIEBLICHEN PRAXIS 715
K. FINANZIERUNG VON OEFFENTLICH-PRIVATEN PARTNERSCHAFTEN (JOSTEN) 719
I. BEGRIFF UND GRUNDSAETZE DER OEFFENTLICH-PRIVATEN
PARTNERSCHAFTEN 723
1. DEFINITION 723
2. WIRTSCHAFTLICHE ZIELSETZUNG: EFFIZIENZGEWINNE 725
3. ABGRENZUNG ZUR KONVENTIONELLEN EIGENREALISIERUNG 726
4. ABGRENZUNG GEGENUEBER PRIVATISIERUNG 727
5. WESENSMERKMALE VON OEFFENTLICH-PRIVATEN PARTNERSCHAFTEN 728
5.1. LEBENSZYKLUSANSATZ 728
5.2. RISIKOALLOKATION 729
5.3. OUTPUTSPEZIFIKATION 730
5.4. LEISTUNGSORIENTIERTE VERGUETUNGSMECHANISMEN 730
6. OEPP-LIGHT 730
II. OEPP-FINANZIERUNG ALS LEISTUNGSELEMENT DER AUFTRAGSVERGABE 731
1. FINANZIEMNGS VOLUMEN 731
2. RELEVANZ DER ZINSHOEHE 731
3. KAPITALARTEN 732
4. EINBINDUNG OEFFENTLICHER FOERDERMITTEL 732
5. ZWISCHENFINANZIERUNG UND ENDFINANZIERUNG *
FINANZIERUNGS STRUKTUREN 733
6. KOMMUNAL- UND HAUSHALTSRECHTLICHE VORAUSSETZUNGEN 735
III. FORFAITIERUNG MIT EINREDEVERZICHT 736
1. FINANZIERUNG BEI KONVENTIONELLER EIGENREALISIERUNG 736
2. GRUNDSTRUKTUR EINER FORFAITIERUNG 737
3. EINREDEVERZICHT 739
4. ABSTRAKTES SCHULDVERSPRECHEN 740
5. KAPITALSTRUKTUR 741
6. RISIKEN DER FINANZIERENDEN BANK 742
7. RISIKEN DES OEFFENTLICHEN AUFTRAGGEBERS 742
IV. PROJEKTFINANZIERUNG 743
1. GRUNDSTRUKTUR EINER PROJEKTFINANZIERUNG 744
2. AUSGESTALTUNG DER PROJEKTGESELLSCHAFT 746
3. DUE DILIGENCE/PROJEKTVERTRAG 747
4. KAPITALSTRUKTUR 748
4.1. EIGENKAPITAL 749
4.2. MEZZANINE-KAPITAL 750
4.3. FREMDKAPITAL 751
5. RISIKEN DER FINANZIERENDEN BANK 751
6. RISIKEN DES OEFFENTLICHEN AUFTRAGGEBERS 752
V. GEGENUEBERSTELLUNG FORFAITIERUNGSMODELL VS.
PRO J EKTFINANZIERUNG 753
VI. FINANZIERUNGSASPEKTE IN EINZELPHASEN DES OEPP-
BESCHAFFUNGSPROZESSES 755
1. PHASE I * BEDARFSFESTSTELLUNG/OEPP-EIGNUNGSTEST 756
1.1. BEDARF, STRUKTUR DER FINANZIERUNG UND
HAUSHALTS VERTRAEGLICHKEIT 756
1.2. FINANZIERUNG ALS BESTANDTEIL DES OEPP-PROJEKTS 757
1.3. OEPP-EIGNUNGSTEST 757
2. PHASE II - KONZEPTENTWICKLUNG/VORLAEUFIGE
WIRTSCHAFTLICHKEITSUNTERSUCHUNG 758
2.1. KONZEPTENTWICKLUNG 758
2.2. FINANZIERUNGSMODELL 759
2.3. WIRTSCHAFTLICHKEITSUNTERSUCHUNG 760
3. PHASE III - AUSSCHREIBUNG UND VERGABE 760
3.1. MARKTERKUNDUNGSPHASE 760
3.2. VORPHASE UND PRAEQUALIFIKATIONSPHASE 761
3.3. VERHANDLUNGSPHASE 762
3.4. ZUSCHLAGSPHASE 763
4. PHASE IV - PROJEKTCONTROLLING 763
VII. O RGANISATION- UND VERTRAGS STRUKTUREN 764
1. ERWERBERMODELL 765
2. INHABERMODELL 766
3. LEASINGMODELL 766
4. MIETMODELL 767
5. CONTRACDNGMODELL 767
6. GESELLSCHAFTSMODELL 768
7. KONZESSIONSMODELL 768
VIII. SCHLUSSBEMERKUNG 769
L. IMMOBILIENBEWERTUNG (FRINGS) 771
I. MARKT- UND BELEIHUNGSWERT 774
1. ALLGEMEINES 774
2. MARKTWERTDE FINITION 775
2.1. KRITERIEN DER MARKTWERTDEFINITIONEN 778
2.2. VOLATILITAET DES MARKTWERTES 778
2.3. UNGEWOEHNLICHE UND PERSOENLICHE VERHAELTNISSE 780
3. MARKTWERTERMITTLUNG 782
4. BELEIHUNGSWERT 783
II. BEWERTUNGSVERFAHREN 784
1. ALLGEMEINES 784
2. ERTRAGS WERTVERFAHREN NACH IMMOWERTV UND DER
ERTRAGSWERTRICHTLINIE 785
2.1. ERTRAGS DE FINITION 785
2.2. BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN 785
2.3. LIEGENSCHAFTSZINSSATZ UND RESTNUTZUNGSDAUER 787
2.4. BERECHNUNGSVERFAHREN 788
2.5. EXKURS 793
3. ERTRAGS FAKTOR 794
4. INVESTMENTMETHODE 796
4.1. GRUNDLAGE 796
4.2. REINERTRAG 796
4.3. NETTOANFANGSRENDITE 797
4.4. GESAMTINVESTITIONSKOSTEN 799
4.5. BEWERTUNGS SCHEMA 800
4.6. BODENWERT 800
5. DISCOUNTED CASHFLOW-VERFAHREN 800
6. BEISPIELBERECHNUNGEN 804
6.1. ALLGEMEINES 804
6.2. ERTRAGSWERTVERFAHREN NACH IMMOWERTV 806
6.3. INVESTMENTMETHODE 809
6.4. DISCOUNTED CASH-FLOW VERFAHREN 811
6.5. BEISPIEL AUS DER BEWERTUNGSPRAXIS 813
6.6. FAZIT 817
7. SONSTIGE BESONDERHEITEN 818
7.1. MIETERDIENSTBARKEITEN 818
7.2. VACANT POSSESSION VALUE 823
III. ANFORDERUNGEN AN DIE PFANDBRIEFDECKUNG UND AUSWIRKUNGEN 824
1. ALLGEMEINES 824
1.1. DECKUNGSSTOCKFAEHIGKEIT 825
1.2. GUTACHTER 826
1.3. GUTACHTEN 826
2. DEFINITION 826
3. VERFAHRENS WAEHL 829
3.1. ERTRAGSWERTVERFAHREN 830
3.2. BESONDERHEITEN IM ERTRAGSWERTVERFAHREN NACH § 13
BELWERTV 831
4. EINFLUSS DES GUTACHTERS AUF MAERKTE 833
IV. EU-VERORDNUNG 575/2013 834
V. BESONDERHEITEN DES ERBBAURECHTS 840
1. ALLGEMEINES 840
2. MARKTWERTERMITTLUNG EINES ERBBAURECHTS 842
3. BELEIHUNGSWERT EINES ERBBAURECHTS 843
3.1. MUENCHNER VERFAHREN 844
3.2. ERBBAUZINS FREIES ERBBAURECHT 847
3.3. SONDER FALL ERBBAUZINS VEREINBARUNG 848
3.4. SONDERFALL EIGENTUEMERERBBAURECHT 849
3.5. ALLGEMEINER HINWEIS
849
4. BEISPIELBERECHNUNGEN ERBBAURECHT
4.1. ALLGEMEINE ANGABEN ANALOG BEISPIELBERECHNUNG
850
ABSCHNITT II. 6.
850
4.2. MARKTWERT ERBBAURECHT
851
4.3. BELEIHUNGSWERT ERBBAURECHT
852
M. DIE IMMOBILIENFINANZIERUNG ZWISCHEN KRISE UND ABWICKLUNG
(LAUER)
855
I.
EINLEITUNG
857
II.
BESTANDSAU FNAHME
858
1 .
RECHTLICHE BESTANDSAUFNAHME
858
2.
WIRTSCHAFTLICHE BESTANDSAUFNAHME
863
3.
FRUEHERKENNUNG
867
III.
EINBEZIEHUNG DES KUNDEN UND DRITTER
870
1 .
VERHANDLUNGEN MIT DEM KUNDEN
870
2.
EINBEZIEHUNG NACHRANGIGER GLAEUBIGER
872
IV.
FINANZWIRTSCHAFTLICHE SANIERUNG
875
1 .
SICHERSTELLUNG DES CASHFLOWS BZW. DER KURZFRISTIGEN
LIQUIDITAET 876
2.
BANKSEITIGE UEBERBRUECKUNGSMASSNAHMEN 877
3. HANDLUNGSMOEGLICHKEITEN VOR UND BEI COVENANT-
VERLETZUNGEN
878
4.
STILLHALTEN
881
5.
RESTRUKTURIERUNG DER FINANZIERUNG
885
6. UMWANDLUNG VON FREMD- IN EIGENKAPITAL 896
7. RANGRUECKTRITT UND UMWANDLUNG VON FREMD- IN
NACHRANGMITTEL
899
V. VERKAUF DER DARLEHENSFORDERUNG 901
VI. KUENDIGUNG
905
VII. SICHERHEITENVERWERTUNG 908
1. VERWERTUNG IM RAHMEN GERICHTLICHER VERFAHREN 909
2. VERWERTUNGS ANS AETZE AUSSERHALB GERICHTLICHER VERFAHREN 911
VIII. BESONDERHEITEN BEI PORTFOLIEN 913
IX. BESONDERHEITEN BEI IMMOBILIENUNTERNEHMEN 916
X. FAZIT 920
N . RISIKOMANAGEMENT UND RISIKOPROPHYLAXE
(KROHNSNEST/TEMPEL) 923
I. STRATEGIE ALS ERFOLGSFAKTOR FUER DIE GEWERBLICHE
IMMOBILIENFINANZIERUNG 925
1. BEDEUTUNG UND NOTWENDIGKEIT EINER STRATEGIE 925
2. FESTLEGUNG UND AUSGESTALTUNG EINER STRATEGIE 926
2.1. RISIKOMANAGEMENT ALS WESENTLICHER ERFOLGS FAKTOR 927
2.2. GEEIGNETE KRITERIEN FUER EINE STRATEGIE 929
2.3. FESTLEGUNG EINER STRATEGIE 930
3. ANREIZ STRUKTUREN ALS ERFOLGS FAKTOR 931
II. RISIKOANALYSE IM RAHMEN DER AKQUISE VON NEUGESCHAEFT 932
1. RISIKOIDENTIFIKATION UND ERSTPRUEFUNG 932
1.1. WESENTLICHE KRITERIEN EINER ERSTPRUEFUNG 933
1.2. ENTSCHEIDUNG UEBER DIE FORTFUEHRUNG DER AKQUISE 935
2. RISIKOMESSUNG ALS KERNSTUECK DES RISIKOMANAGEMENTS 935
2.1. RATING UND PD 936
2.2. SICHERHEITEN UND LGD 938
2.3. FORDERUNGEN UND EAD 939
2.4. PORTFOLIOASPEKTE 940
3. KREDITENTSCHEIDUNG, PRICING UND RISIKOUEBERNAHME 941
III. RISIKOSTEUERUNG 942
1. KREDITUEBERWACHUNG UND RISIKOFRUEHERKENNUNG 943
2. MASSNAHMEN DER KREDITUEBERWACHUNG 943
2.1. UEBERPRUEFUNG DER WIRTSCHAFTLICHEN VERHAELTNISSE
GEMAESS § 18 KWG 944
2.2. RATINGAKTUALISIERUNG GEMAESS CRR UND MARISK 944
2.3. SICHERHEITENUEBERWACHUNG UND UEBERPRUEFUNG VON
REALSICHERHEITEN 946
2.4. UEBERWACHUNG VEREINBARTER COVENANTS 948
2.5. UEBERWACHUNG VON SINGLE-TENANT-ENGAGEMENTS 950
2.6. UEBERWACHUNG AUF FRUEH WARNSIGNALE ZUR UEBERLEITUNG
IN DIE INTENSIVBETREUUNG 952
3. TECHNISCHE UNTERSTUETZUNG DER KREDITUEBERWACHUNG 955
IV. REPORTING 955
1. REPORTING DES GESAMTPORTFOLIOS 955
2. REPORTING PROBLEMBEHAFTETER ENGAGEMENTS 958
3. MASSNAHMEN ZUR PORTFOLIOSTEUERUNG UND RISIKOSTRATEGIE 960
V. ZUSAMMENFASSUNG 961
O. PRUEFUNGSANS AETZE UND SICHTWEISE DER INTERNEN REVISION ZUR
PRUEFUNG VON GEWERBLICHEN IMMOBILIENKREDITEN (BETH) 963
I. EINLEITUNG 965
II. ZIELFUEHRENDE PRUEFUNGSVORBEREITUNG UND -DURCHFUEHRUNG 967
1. DER RISIKOORIENTIERTE PRUEFUNGSANSATZ 967
2. PRUEFUNG DER RATINGEINSTUFUNG 969
III. PRUEFUNG DES IMMOBILIENKREDITGESCHAEFTS 970
1. SPEZIELLE PRUEFUNGSERFORDERNISSE 970
2. EINZELFALLPRUEFUNGEN IM IMMOBILIENKREDITGESCHAEFT 970
3. BESONDERHEITEN BEI SICHERHEITEN 974
4. BERUECKSICHTIGUNG DES AKTUELLEN MARKTUMFELDES BEI
PRUEFUNGEN IM IMMOBILIENKREDITGESCHAEFT 975
5. EXKURS: SONDERSITUATION NICHT VERMIETETER IMMOBILIEN 976
6. KONTINUIERLICHE INTERNE STEUERUNG UND KONTROLLE VON
KREDITRISIKEN 977
7. ZUSATZ VEREINBARUNGEN (COVENANTS) 978
8. SPEZIALIMMOBILIEN ALS PRUEFUNGSGEGENSTAND 979
9. INVESTITIONSRISIKO BEI HOTELS 981
IV. CASHFLOW-ORIENTIERTE PRUEFUNGSANSAETZE 982
V. BEWERTUNG VON IMMOBILIEN 986
1. RECHTLICHE ASPEKTE DER IMMOBILIENBEWERTUNG 986
2. ENTWICKLUNGEN AM GEWERBEINVESTMENTMARKT 986
3. VERFAHREN DER IMMOBILIENBEWERTUNG IN AUSGEWAEHLTEN
MAERKTEN 989
VI. EXEMPLARISCHE SCHWERPUNKTE BEI ABSCHLUSS- ODER § 44-KWG-
PRUEFUNGEN 992
VII. PROJEKTCONTROLLING UND BAUREVISION 996
VIII. DUE-DILIGENCE REAL ESTATE ALS PRUEFUNGSANSATZ AM BEISPIEL
EINER HOTELFINANZIERUNG 999
IX. GELDWAESCHEBEKAEMPFUNG IM IMMOBILIENSEKTOR IN DEUTSCHLAND 1001
1. ERKENNTNISSE AUS EXTERNEN QUELLEN WIE FATF UND FIU 1001
2. ERWERB VON IMMOBILIEN MIT BARMITTELN ALS BEISPIEL AUS
DEM FIU DEUTSCHLAND JAHRESBERICHT 2015 1005
X. ZUSAMMENFASSUNG: WAS DER PRUEFER WISSEN SOLLTE 1005
XL LITERATURHINWEISE 1006
STICHWORTVERZEICHNIS 1011
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