Verfügbarkeit: Die Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse: eine Analyse der Rechtsvorschriften zur Begrenzung der Neu- und Wiedervertragsmiete auf 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete

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Bibliographische Detailangaben
1. Verfasser:	Frank, Alexandra (VerfasserIn)
Format:	Abschlussarbeit Buch
Sprache:	German
Veröffentlicht:	Marburg Tectum Verlag [2016]
Schlagworte:	Mietpreis Preissteigerung Beschränkung Deutschland Indexmiete Marburg Mietanstieg Miethöhe Mietpreisbegrenzung Mietpreisbremse Mietpreise Mietpreiserhöhung Mietrechtsnovellierungsgesetz Mietspiegel Mietvertrag über Wohnraum Ortsübliche Vergleichsmiete Staffelmiete Tübingen Wohnraummiete Wohnungsmarkt Hochschulschrift
Online-Zugang:	Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis
Beschreibung:	XXXI, 303 Seiten Illustrationen
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adam_text	INHALTSVERZEICHNIS LITERATURVERZEICHNIS.........................................................................................XVN EINLEITUNG ................... I I. KAPITEL DAS MIETRECHTSNOVELLIERUNGSGESETZ IM UEBERBLICK. ............. 5 A. REGELUNGSBEDARF ZUR DAEMPFUNG DES MIETANSTIEGS AUF ANGESPANNTEN WOHNUNGSMAERKTEN......................................................................................5 I. BESCHREIBUNG DER AKTUELLEN SITUATION IN DEUTSCHLAND ....................................... 5 II. BISHERIGES VERFUEGBARES RECHTLICHES INSTRUMENTARIUM ....................................... 8 1. MIETPREISUEBERHOEHUNG, § 5 WISTG......................................... 8 2. MIETWUCHER...........................................................................................11 3 PREISGRENZEN IM LAUFENDEN MIETVERHAELTNIS..................................................15 A) DIE ORTSUEBLICHE VERGLEICHSMIETE, § 558 ABS. 1 BGB.........................................15 B) DIE KAPPUNGSGRENZE, § 558 ABS. 3 BGB......................................................15 B. INTENTION UND NOTWENDIGKEIT DER REGELUNGEN ............................................ 17 C. WESENTLICHER INHALT DER REGELUNGEN ZUR MIETPREISBEGRENZUNG .................... 18 I. ZULAESSIGE MIETHOEHE BEI MIETBEGINN UND VERORDNUNGSERMAECHTIGUNG, § 556D BGB...............................................................................................18 II. BERUECKSICHTIGUNG DER VORMIETE ODER EINER DURCHGEFUEHRTEN MODERNISIERUNG, § SS6E BGB ............................................................................. 18 III. AUSNAHMEN, § 556F. BGB.............................................................................18 IV. RECHTSFOLGEN, § 556G ABS. 1 UND ABS. 2 BGB ................................................... 18 V. AUSKUNFTSANSPRUCH DES MIETERS, § 556G ABS. 3 BGB.........................................19 VI. STAFFEL- UND INDEXMIETE, §§ 557A, 557B BGB ................................................... 19 D. ZIELE DES GESETZGEBERS................................................................................19 I. DAEMPFUNG DES MIETANSTIEGS AUF ANGESPANNTEN WOHNUNGSMAERKTEN .................. 19 II. KEINE BEEINTRAECHTIGUNG DES ANREIZES FUER INVESTITIONEN IN DEN WOHNUNGSNEUBAU...........................................................................20 III. KEINE BEHINDERUNG DES ANREIZES FUER DEN VERMIETER BEI MIETERWECHSEL IM BESTAND ZU MODERNISIEREN.....................................................................20 IV. KONSEQUENTERE ANPASSUNG DER MIETE AN DIE ORTSUEBLICHE VERGLEICHSMIETE...........20 V. LINDERUNG DES DRUCKS AUF BESTANDSMIETER ..................................................... 21 VI. HOEHERE GEWICHTUNG DER ORTSUEBLICHEN VERGLEICHSMIETE ALS BEZUGSPUNKT.............21 VII. WIRTSCHAFTLICH ERFOLGREICHE SOWIE OEKOLOGISCHE UND SOZIAL VERTRAEGLICHE GESTALTUNG DES GESELLSCHAFTLICHEN STRUKTURWANDELS........................................21 E. VEREINBARKEIT MIT DEN VORGABEN DES GRUNDGESETZES.....................................21 I. VEREINBARKEIT MIT DER EIGENTUMSFREIHEIT AUS ART. 14 ABS. IGG............................21 1. VERHAELTNISMAESSIGKEIT .............................................................................. 22 A) LEGITIMES ZIEL......................................................................................23 B) GEEIGNETHEIT....................................................................................... 23 C) ERFORDERLICHKEIT...................................................................................25 D) ANGEMESSENHEIT ................................................................................. 25 2. VERFASSUNGSRECHTLICHER SCHUTZ DES MIETINTERESSENTEN ................................. 30 II. VEREINBARKEIT MIT DER VERTRAGSFREIHEIT AUS ART. 2 ABS. IGG ................................ 32 F. DIE MIETPREISBREMSE AUS OEKONOMISCHER SICHT ............................................. 34 2. KAPITEL SCHWERPUNKTE DER KRITISCHEN ANALYSE DER NEUEN BESTIM MUNGEN ................................................... 37 A. ZULAESSIGE MIETHOEHE BEI MIETBEGINN, § 556D ABS. 1 BGB ................................ 37 B. VERORDNUNGSERMAECHTIGUNG, § SS6D ABS. 2 BGB............................................38 C. BERUECKSICHTIGUNG DER VORMIETE, § 556E ABS. 1 BGB ....................................... 44 I. MIETMINDERUNGEN......................................................................................45 II. MIETERHOEHUNGEN.......................................................................................48 III. KRITISCHE BEWERTUNG................................................................................... 51 D. BERUECKSICHTIGUNG EINER DURCHGEFUEHRTEN MODERNISIERUNG, §556E ABS. 2 BGB ....................................................................................... 53 E. AUSNAHMEN, § 556 F. BGB.............................................................................62 I. ERSTE NUTZUNG UND VERMIETUNG EINER WOHNUNGEN NACH DEM 01. OKTOBER 2014, §556F.S.I BGB..........................................................................................62 II. UMFASSEND MODERNISIERTE WOHNUNGEN, § 556 F. S. 2 BGB................................70 F. AUSWIRKUNGEN AUF DIE STAFFEL- UND INDEXMIETE, §§ 557A ABS. 4, 557B ABS. 4 BGB.......................................................................................... 74 I. STAFFELMIETE, § 557A BGB.................................................................... ........ 74 1. HINTERGRUND UND UMFANG DER REGELUNG .................................................... 74 2. KRITIK AN DER NEUREGELUNG.....................................................................78 II. INDEXMIETE, § 557B BGB .................... 79 G. RECHTSFOLGEN, § 556G BGB........................................................................... 79 I. ABWEICHUNGSVERBOT ZUM NACHTEIL DES MIETERS, § 556G ABS. 1S. 1 BGB ................ 80 II. TEILUNWIRKSAMKEIT, § 556G ABS. 1S. 2 BGB ...................................................... 81 III. RUECKFORDERUNGSANPRUECHE NACH DEN VORSCHRIFTEN UEBER DIE HERAUSGABE EINER UNGERECHTFERTIGTEN BEREICHERUNG, § 556G ABS. 1S. 3,4 BGB ..................... 84 IV. ABHAENGIGKEIT DER RUECKFORDERUNGSANSPRUECHE VON EINER QUALIFIZIERTEN RUEGE DES MIETERS, § 556G ABS. 2 BGB ................................................................... 89 H. AUSKUNFTSANSPRUCH DES MIETERS, § 556G ABS. 3 BGB ...................................... 97 I. FORMERFORDERNIS, § 556G ABS. 4 BGB...........................................................102 J. KRITIK AN DER GESETZLICHEN REGELUNG UND VORSCHLAEGE DE LEGE FERENDA ......... 103 I. NOVELLIERUNG VON § 5 WISTG ........................................................................ 103 II. AUSWEIS AUSREICHENDEN BAULANDS UND AUFSTOCKUNG DER FOERDERMITTEL FUER DEN SOZIALEN WOHNUNGSBAU .................................................................. 104 III. BUNDESWEITE EINFUEHRUNG DER MIETPREISBEGRENZUNG ...................................... 105 IV. ERFORDERNIS EINES NACHWEISLICHEN UNTERANGEBOTES ......................................... 105 V. ZUMUTBARE MOBILITAETSERWARTUNG AN DEN MIETINTERESSENTEN ........................... 106 VI. PFLICHT ZUR ERSTELLUNG EINES QUALIFIZIERTEN MIETSPIEGELS ................................. 106 VII. KOPPELUNG DER MIETPREISBREMSE AUF EBENE DER GESETZLICHEN ERMAECHTIGUNG MIT EINEM MASSNAHMEPLAN ........................................................................ 107 VIII. KEINE GELTUNG DER MIETPREISBEGRENZUNG BEI NACHGEWIESENEN VERLUSTEN UND KOSTENUNTERDECKUNG DES VERMIETERS.....................................................108 IX. BESCHRAENKUNG DER MIETPREISBEGRENZUNG AUF UNTERNEHMERISCH BEWIRTSCHAFTETES IMMOBILIENEIGENTUM ...................................................... 109 3. KAPITEL DIE ZULAESSIGE MIETHOEHE BEI MIETBEGINN IM RAHMEN DES § 556C! ABS. I BGB ............................................................. M A. VORAUSSETZUNGEN DES § SS 6 D ABS. I BGB ........................................................ IN I. MIETVERTRAG UEBER WOHNRAUM ...................................................................... IN II. VERTRAGSSCHLUSS........................................................................................112 1. ERNEUERUNG EINES MIETVERHAELTNISSES ........................................................ 114 2. PARTEIWECHSEL UND NOVATION...................................................................117 3. ERSATZMIETER........................................................................................118 III. DER BEGRIFF YYANGESPANNTER WOHNUNGSMARKT ............................................... 119 1. DIE LEGALDEFINITION IN § SS6D ABS. 2 BGB UND DIE MASSGEBLICHEN INDIKATOREN.. 119 A) DER STARKE ANSTIEG DER MIETEN, § 5$6D ABS. 2 S. 3 NR. 1 BGB ........................... 120 B) DIE DURCHSCHNITTLICHE MIETBELASTUNG, § 556D ABS. 2 S. 3 NR. 2 BGB ................... 122 C) VERSORGUNGSENGPAESSE, § SS6D ABS. 2 S. 3 NR. 3 BGB ...................................... 122 D) GERINGER LEERSTAND, § 556D ABS. 2 S. 3 NR. 4 BGB ......................................... 123 E) DER UNBESTIMMTE RECHTSBEGRIFF YYANGESPANNTER WOHNUNGSMARKT §556D ABS. 2 S. 2 BGB..........................................................................124 AA) DIE BESTIMMUNG DER ANSPANNUNG AUF DEM WOHNUNGSMARKT .................... 124 BB) WAHRUNG DES BESTIMMTHEITSGEBOTES AUS ART. 80 ABS.I S. 2 GG....................127 CC) WEITERE KRITIK UND EIGENE STELLUNGNAHME ............................................ 130 2. BESCHRAENKUNG DER RECHTSVERORDNUNG AUF EINE GEMEINDE ODEREINEN GEMEINDETEIL ....................................................................... 133 3. SEGMENTSBEZOGENE BETRACHTUNG.............................................................134 4. BEURTEILUNGSSPIELRAUM..........................................................................136 5. DIE BEFRISTUNG DER GEBIETSVERORDNUNG ..................................................... 137 6. DIE BEGRUENDUNG DER GEBIETSVERORDNUNG..................................................138 7. DIE KOPPELUNG DER GEBIETSVERORDNUNG MIT EINEM MASSNAHMENPLAN.............138 8. DAS VERHAELTNIS DES § SS6D ABS. 2 BGB ZU § 558 ABS. 3 BGB UND ZU § 577A ABS. 2 BGB ........................................................................ 140 B. DIE RECHTSFOLGE DES § 556D BGB - BEGRENZUNG DER NEU UND WIEDERVERMIETUNGSMIETE ....................................................................... 141 I. DIE ZULAESSIGE HOEHE DERYYMIETE .................................................................141 1. INKLUSIVMIETE UND TEILINKLUSIVMIETE ........................................................ 141 2. DIE VEREINBARUNG VON BETRIEBSKOSTENPAUSCHALEN ...................................... 143 II. BEMESSUNGSGRUNDLAGE: DIE ORTSUEBLICHE VERGLEICHSMIETE, § 558 ABS. 2 BGB........144 1. DER BEGRIFF DER ORTSUEBLICHEN VERGLEICHSMIETE............................................144 2. DIE BEDEUTUNG DER ORTSUEBLICHEN VERGLEICHSMIETE......................................146 3. DIE BEZUGSPUNKTE DER ORTSUEBLICHEN VERGLEICHSMIETE ................................. 149 A) ALLGEMEINES......................................................................................149 B) DIE MASSGEBLICHEN MIETEN....................................................................149 AA) RAEUMLICHE KOMPONENTE........................................................... 149 BB) ZEITLICHE KOMPONENTE.....................................................................150 CC) SACHLICHE KOMPONENTE.....................................................................154 C) DER MASSGEBLICHE WOHNRAUM.................................................................154 D) DIE FUENF WOHNWERTMERKMALE.................................................................156 AA) ALLGEMEINES..................................................................................156 (1) VERGLEICHBARKEIT.......................................................................... 157 (2) OBJEKTIVE KRITERIEN.......................................................................158 (3) VEREINBARUNGEN UEBER WOHNWERTMERKMALE ....................................... 158 BB) DAS MERKMALYYART DES WOHNRAUMES ...................................................159 CC) DAS MERKMAL YYGROESSE DER MIETWOHNUNG .............................................. 160 (1) BEDEUTUNG DER WOHNUNGSGROESSE ZUR ERMITTLUNG DER YYQUADRATMETERMIETE ...................................................................161 (2) ERMITTLUNG DERWOHNUNGSGROESSE.....................................................163 (3) DAS PROBLEM DER FLAECHENABWEICHUNG...............................................164 (A) AUSWIRKUNGEN AUF DAS WOHNWERTMERKMAL YYGROESSE .......................... 166 (AA) ZU KLEIN ANGEGEBENE FLAECHE ................................................... 166 (BB) ZU GROSS ANGEGEBENE FLAECHE ................................................... 167 (B) AUSWIRKUNGEN AUF DIE GESAMTMIETE............................................168 (AA) ZU KLEIN ANGEGEBENE FLAECHE ................................................... 168 (BB) ZU GROSS ANGEGEBENE FLAECHE ................................................... 170 DD) DIEYYAUSSTATTUNG DER MIETWOHNUNG...................................................173 EE) DAS MERKMAL YYLAGE DER WOHNUNG ......................................................175 FF) DAS MERKMAL DERYYBESCHAFFENHEIT DER WOHNUNG ....................................176 E) DIE UNERHEBLICHEN WOHNWERTMERKMALE .................................................. 181 F) DIE GEWICHTUNG DER EINZELNEN WOHNWERTMERKMALE ................................... 182 G) MISCHUNGSVERHAELTNIS............................................................................182 H) DIE UEBLICHKEIT DER MIETE................................................................... .184 AA) DAS VERBOT DER DISKRIMINIERUNGSMIETEN................................................185 BB) AUSREISSERMIETEN..............................................................................185 CC) DIE ERMITTLUNG DER UEBLICHKEIT - ZWEIDRITTELSPANNE .................................. 187 I) ZUSAMMENFASSUNG.............................................................................189 4. GELTUNGSBEREICH EINES QUALIFIZIERTEN MIETSPIEGELS .................................... 190 A) VORAUSSETZUNGEN FUER DIE ANWENDUNG DES MIETSPIEGELS AUF DIE KONKRETE VERTRAGSWOHNUNG ......................................................... 190 AA) OERTLICHER, SACHLICHER UND ZEITLICHER ANWENDUNGSBEREICH DES MIETSPIEGELS... .190 BB) HINZURECHNUNG VON ZUSCHLAEGEN .......................................................... 193 B) DIE ERSTELLUNG DES MIETSPIEGELS..............................................................196 AA) ALLGEMEINES................................................................................... 196 BB) DER RICHTIGE BEGRIFF DER ORTSUEBLICHEN VERGLEICHSMIETE...............................198 CC) DATENERHEBUNG BEZUEGLICH DES RELEVANTEN WOHNUNGSMARKTES .................... 198 (1) STICHPROBENHAFTE DATENERHEBUNG ................................................... 199 (2) ABBILDUNG DES,,UEBLICHEN MARKTES - EXTREMWERTBEREINIGUNG ............... 200 (3) AUSWIRKUNGEN DER EXTREMWERTBEREINIGUNG AUF DIE MIETPREISBREMSE ....... 201 DD) DATENAUSWERTUNG............................................................................203 (1) TABELLENMETHODE........................................................................204 (A) ANWENDUNG DES MIETSPIEGELS AUF DIE KONKRETE VERTRAGSWOHNUNG .... 204 (B) METHODIK..............................................................................208 (2) REGRESSIONSMETHODE .................................................................... 211 (A) ANWENDUNG DES REGRESSIONSMIETSPIEGELS AUF DIE KONKRETE VERTRAGSWOHNUNG .................................................................... 211 (B) METHODIK...............................................................................217 (3) VERGLEICH DER BEIDEN METHODEN ...................................................... 225 EE) DOKUMENTATION DER MIETSPIEGELERSTELLUNG ............................................ 229 C) DIE VERMUTUNGSWIRKUNG EINES QUALIFIZIERTEN MIETSPIEGELS IM PROZESS, § 558D ABS.3 BGB................................................................................230 D) ERFORDERLICHKEIT EINES QUALIFIZIERTEN MIETSPIEGELS FUER DIE BEGRENZUNG DER NEU- UND WIEDERVERMIETUNGSMIETE IM RAHMEN DES § SS6D ABS. 1 BGB?... .232 5. ERMITTLUNG DER ORTSUEBLICHEN VERGLEICHSMIETE AUSSERHALB DES GELTUNGSBEREICHS EINES QUALIFIZIERTEN MIETSPIEGELS .............................. 233 A) ALLGEMEINES......................................................................................233 B) DAS SACHVERSTAENDIGENGUTACHTEN ............................................................ 237 AA) ANFORDERUNGEN AN DAS SACHVERSTAENDIGENGUTACHTEN ............................... 237 (1) RICHTIGER BEGRIFF DER ORTSUEBLICHEN VERGLEICHSMIETE ............................. 237 (2) REPRAESENTATIVITAET ................................................................. 237 (3) DATENBEREINIGUNG.......................................................................239 (4) UEBLICHKEIT DER MIETE....................................................................239 BB) DIE EINHOLUNG DES SACHVERSTAENDIGENGUTACHTENS IM RAHMEN DES § 556D ABS. 1 BGB.....................................................................240 C) DER EINFACHE MIETSPIEGEL IM ZIVILPROZESS..................................................241 AA) DIE EINORDNUNG DES MIETSPIEGELS ALS AMTLICHE AUSKUNFT? ............. . .......... 241 BB) DIE INDIZWIRKUNG DES EINFACHEN MIETSPIEGELS.........................................243 CC) DIE SCHAETZUNG DER EINZELVERGLEICHSMIETE INNERHALB DER MIETSPANNE .......... 246 D) DIE BENENNUNG VON MINDESTENS DREI VERGLEICHSWOHNUNGEN..........................247 AA) ALLGEMEINES.................................................................................. 247 BB) DIE VERGLEICHSWOHNUNGEN IM MIETHOEHEPROZESS ..................................... 250 E) DIE AUSKUNFT AUS EINER MIETDATENBANK ................................................... 252 AA) ALLGEMEINES .................................................................................. 252 BB) DIE VORAUSSETZUNGEN EINER MIETDATENBANK............................................253 CC) HERANZIEHUNG DER MIETDATENBANK IM MIETHOEHEPROZESS ........................... 255 III. FLUCHT IN DEN YYZUSCHLAG ........................................................................... 257 1. UNTERMIETZUSCHLAG..............................................................................258 2. ZUSCHLAG FUER GEWERBLICHE MITBENUTZUNG ................................................. 260 IV. GELDWERTE MIETERLEISTUNGEN.....................................................................262 4. KAPITEL VERGLEICH ZWISCHEN DEN UNIVERSITAETSSTAEDTEN MARBURG UND TUEBINGEN .......................................................... 263 5. KAPITEL THESEN UND FAZIT ................................................................. 267 A. THESEN...................................................................................................... 267 I. ZULAESSIGE MIETHOEHE BEI MIETBEGINN, § SS6D ABS. 1 BGB ................................ 268 !!. DIE ERMITTLUNG DER ORTSUEBLICHEN VERGLEICHSMIETE, § 558 ABS. 2 BGB..................268 III. VERORDNUNGSERMAECHTIGUNG, § SS6D ABS. 2 BGB.............................................280 IV. VORMIETE, § 556C ABS. 1 BGB.......................................................................283 V. DURCHGEFUEHRTE MODERNISIERUNG, § 5566 ABS. 2 BGB ........................................ 284 VI. ERSTE NUTZUNG UND VERMIETUNG EINER WOHNUNGEN NACH DEM 01. OKTOBER 2014, § 556 F. S. 1 BGB ................................................ 285 VII. UMFASSENDE MODERNISIERUNG, § 556 F. S. 2 BGB.............................................286 VIII. AUSWIRKUNGEN AUF DIE STAFFEL- UND INDEXMIETE, §§ 557A ABS. 4, 557B ABS. 4 BGB.......................................................................................286 IX. ABWEICHUNGSVERBOT, § 556G ABS. 1S. 1 BGB..................................................287 X. TEILUNWIRKSAMKEIT, § 556G ABS. 1S. 2 BGB.....................................................287 XI. HERAUSGABEANSPRUCH DES MIETERS, § 556G ABS. 1S. 3,4 BGB ............................ 288 XII. QUALIFIZIERTE RUEGE, § 556G ABS. 2 ................................................................ 288 XIII. AUSKUNFTSANSPRUCH, § 556G ABS. 3 BGB ....................................................... 289 B. FAZIT......................................................................................................... 291 293 ANHANG............................................................................................... 1. MITTLERE ABWEICHUNG VON ORTSUEBLICHER VERGLEICHSMIETE UND ANGEBOTSMIETE FUER MIETWOHNUNGEN MIT MITTLERER AUSSTATTUNG UND WOHNUNGSGROESSE NACH WOHNLAGEN FUER AUSGEWAEHLTE STAEDTE (KIEL/HANNOVER/BONN/BERLIN/MUENCHEN/HAMBURG/FRANKFURT AM MAIN)....... 293 2. ENTWICKLUNG DER NEUVERMIETUNGSANGEBOTE FUER BERLIN; PROZENTUALER PREISANSTIEG 2012/2013........................................................ 294 3 EIGENTUMSFORM DES GEBAEUDES ........................................................................ 295 4 VORKOMMEN VON MIETSPIEGELN IN DEUTSCHLAND............................................. 296 5 AUSZUG AUS DEM DARMSTAEDTER MIETSPIEGEL ................................................... 297 6 DEFINITION DER MODELLVARIABLEN ...................................................................... 298 7 ERLAEUTERUNGEN ZU DEN MODELLVARIABLEN DER AUSSTATTUNGSMERKMALE .......... 299 8 ERLAEUTERUNGEN ZU DEN MODELLVARIABLEN DER LAGE............................... 301 9 ERLAEUTERUNGEN ZU DEN MODELLVARIABLEN DER MODERNISIERUNG ........................ 302 10 UEBERSICHT ZU DER ANZAHL DER STAEDTEN UND GEMEINDEN, DIE IN EINER RECHTSVERORDNUNG NACH § 558 ABS. 3 BGB UND/ODER § 556D ABS. 2 BGB AUFGENOMMEN WURDEN.................................................................................. 303
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