Der Triple-Net-Mietvertrag: Typus und Gestaltungsfreiheit
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Berlin
Duncker & Humblot
[2017]
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| Series: | Schriften zum Bürgerlichen Recht
Band 463 |
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INHALTSVERZEICHNIS
EINFUEHRUNG
.
17
KAPITEL 1
GRUNDLEGUNG - FUNKTIONALE BETRACHTUNG DER GRUNDIDEE UND
ZIELSETZUNG DES TRIPLE-NET-MIETVERTRAGSKONZEPTES 20
§ 1 REGELUNGSGRUNDGEDANKEN UND -INHALTE
.
20
I. NOTWENDIGKEIT EINER BEGRIFFSBESTIMMUNG
.
20
II. LEGISLATIVE, JUDIKATIVE, EXEKUTIVE - EINE BESTANDSAUFNAHME
.
21
III. KURZDEFINITIONEN DER FACHLITERATUR - VORLAEUFIGE BEGRIFFSBESTIMMUNG
.
23
IV DER REALTYPUS TRIPLE-NET-MIETVERTRAG
. 25
1. REGELUNGSGRUNDGEDANKEN
.
25
A) DAS GRUNDPROFIL DES TRIPLE-NET-MIETVERTRAGS
. 25
AA) AUF ENTGELTLICHE GEBRAUCHSUEBERLASSUNG GERICHTETES DAUER
SCHULDVERHAELTNIS
.
25
BB) UMFASSENDE INPFLICHTNAHME DES TRIPLE-NET-MIETERS
.
25
CC) RUECKWIRKUNG AUF FINANZIELLER EBENE
.
27
DD) VERTRAGSGEGENSTAND UND -LAUFZEIT
. 28
B) DIE PROBLEMATIK DER TRIPLE-NET-(MIET-)VERTRAGS-TERMINOLOGIE
.
28
2. DIE EINZELNEN REGELUNGSBEREICHE
.
30
A) DIE ERHALTUNGSLAST - INSTANDHALTUNG UND INSTANDSETZUNG INKLUSIVE
DACH UND F A C H
.
31
B) VERSICHERUNGEN
.
33
C) STEUERN UND WEITERE ABGABEN
. 35
D) ZWISCHENERGEBNIS
.
36
E) BETRIEBS- UND NEBENKOSTEN
. 36
F) BEHOERDLICHE GENEHMIGUNGEN UND AUFLAGEN
.
39
G) VERKEHRSSICHERUNGSPFLICHTEN
.
40
H) GEFAHRTRAGUNG, INSBESONDERE SACHUNTERGANGSRISIKO
. 41
AA) BEGRIFFSKLAERUNG
.
41
BB) BESTANDSAUFNAHME: PARTIELLE GEFAHRTRAGUNG INFOLGE DER PFLICH
TEN- UND KOSTENUEBEMAHME
.
41
CC) WEITERGEHEND: TRAGUNG DES SACHUNTERGANGSRISIKOS?
.
42
(1) DER TRIPLE-NET-VERTRAG IM ENGEN SINN .
42
(2) DER TRIPLE-NET-VERTRAG IM WEITEN SINN .
43
DD) W UERDIGUNG
.
43
EE) GRUNDLEGUNG FUER DIE WEITERE UNTERSUCHUNG: DER TRIPLE-NET-
VERTRAGSBEGRIFF IM ENGEN SINN
.
45
3. ERFORDERNIS EINER GESAMTKONZEPTIONELLEN WUERDIGUNG
.
46
4. ASPEKTE DER VERTRAGSGESTALTUNG
.
46
A) PFLICHTEN- UND KOSTENKLAUSELN
. 46
B) *CAPS* BZW. *CAP CLAUSES*
. 50
§ 2 ANGLO-AMERIKANISCHER
RECHTSHINTERGRUND.
51
I.
GRUNDLEGUNGEN.
51
1. DIVERGIERENDE RECHTSTRADITIONEN
.
51
2. ANGLO-AMERIKANISCHE LE A SE
.
52
A) DIE LEASE ALS ZEITLICH BESCHRAENKTE EIGENTUMSUEBERTRAGUNG
.
53
B) DIE LEASE ALS VERTRAG
.
54
3.
ZWISCHENRESUEMEE.
56
II. ABGRENZUNGEN
.
57
1. BOND LE A SE
.
57
2. DOUBLE-NET- UND SINGLE-NET-VERTRAEGE
.
58
3. GROSS LEASE
.
59
4. FLIESSENDES SYSTEM
.
59
III. BEISPIELKLAUSEL EINES ANGELSAECHSISCHEN TRIPLE-NET-VERTRAGS
.
60
IV FAZIT
.
60
§ 3 WIRTSCHAFTLICH-FUNKTIONALE BETRACHTUNG DES TRIPLE-NET-VERTRAGS
. 61
I. IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHER HINTERGRUND - MARKT- UND OBJEKTRISIKEN
.
61
II. HAUPTCHARAKTERISTIKA UND WIRTSCHAFTLICHE ANALYSE DER INTERESSEN
.
63
1. PRIMAER: SICHT DES VERMIETERS
. 63
A) RISIKOMINIMIERUNG UND RENDITESICHERUNG
.
63
B) RECHTSUNSICHERHEIT UND KONTROLLVERLUST
. 64
C) GEEIGNETE TRIPLE-NET-VERMIETER
. 66
2. PFLICHTEN- UND RISIKOTRAGUNG ALS WIRTSCHAFTLICHES POTENTIAL? - DIE
PER
SPEKTIVE DES MIETERS
.
67
A) TRANSPARENZ UND
KOSTENGERECHTIGKEIT. 68
B) SYNERGIEEFFEKTE UND KALKULATIONSERFORDERNIS
. 68
C) *QUASI-EIGENTUEMER*
.
69
D) WEITERE GEEIGNETE TRIPLE-NET-MIETER - PRAKTISCHE RELEVANZ
.
71
3. DRITTE
.
72
A) KAPITALGEBER
.
72
B)
ERWERBER.
73
III. FAZIT
.
73
KAPITEL 2
RECHTLICHE ANALYSE 75
§ 4 PROBLEMSTELLUNG - VERGLEICHENDE TYPUS- UND LEITBILDBETRACHTUNGEN
.
75
I. VORUEBERLEGUNGEN ZUR RECHTLICHEN
QUALIFIKATION. 75
II. DREIGLIEDRIGKEIT DER RECHTLICHEN EINORDNUNG
. 76
1. NORMALTYPISCHER, GESETZLICH GEREGELTER VERTRAG
.
.
.
75
2. ATYPISCHER VERTRAG IM WEITEREN S IN N
. 77
3. VERTRAG SUI GENERIS
.
78
III. BANDBREITE ZU BETRACHTENDER LEITBILDER - VORGEHEN
. 78
IV ANDERE ANSAETZE DER UNTERGLIEDERUNG DER RECHTLICHEN EINORDNUNG
.
80
§ 5 NORMIERTE SCHULDVERHAELTNISSE
.
81
I. DER
MIETVERTRAG.
81
1. GESETZLICHES LEITBILD -
BRUTTOMIETKONZEPT. 81
A) UMFASSENDE INPFLICHTNAHME DES VERMIETERS
.
81
B)
WERTUNG.
84
C) KONSEQUENTE UMSETZUNG EINES GERINGEN PFLICHTENKREISES DES MIE
TERS
.
86
D)
WERTUNG.
88
E)
BEWEISLASTVERTEILUNG.
89
F) PARALLELEN UND DIVERGENZEN ZUM TRIPLE-NET-VERTRAGSGEDANKEN -
EINFUEHRENDE
UEBERLEGUNGEN.
91
2. GESETZLICH VERANKERTE MODIFIZIERUNGSMOEGLICHKEITEN
.
93
A) PUNKTUELLE MODIFIKATION IM RAHMEN DER HEIZKOSTENVERORDNUNG . 93
B) BETRIEBSKOSTEN ALS SPIEGEL UNTERSCHIEDLICHER AUSDIFFERENZIERUNG DER
LEITBILDER DER WOHN- UND GESCHAEFTSRAUMMIETE
.
95
AA) WOEHNRAUMMIETE - § 556 BGB
.
95
BB) DIE GESCHAEFTSRAUMMIETE - GRUNDLEGUNGEN UND FEHLENDE VER
WEISUNGEN
.
97
CC) ANKNUEPFUNGSPUNKT FUER DEN TRIPLE-NET-VERTRAGSGEDANKEN -
KONSEQUENZEN
.
98
C) F A Z
IT.
99
3. DIE RECHTSPRECHUNG IM SPANNUNGSFELD DER VARIATIONSBREITE DES GE-
SCHAEFTSRAUM-BRUTTOMIETKONZEPTES
. 100
A) GESCHAEFTSRAUMMIETVERHAELTNISSE ALS URTYP DER FORMULARVERTRAEGE
_
101
B) DIE ANMIETUNG VON GESCHAEFTSRAEUMEN ALS UNTERNEHMERHANDELN
I.S. DES § 14 BGB
.
103
C) GRUNDLEGUNGEN ZUR INHALTSKONTROLLE
.
106
D) LEITLINIEN DER RECHTSPRECHUNG ZUR ERHALTUNGSLAST - RISIKOSPHAERE
UND
MIETGEBRAUCH.
108
AA) DAS ERFORDERNIS EINER GRENZZIEHUNG - RISIKOSPHAERE UND MIET
GEBRAUCH
.
HO
BB) SACHLICH-PERSONELLE
EINSCHRAENKUNG. HO
CC) ZEITLICHE EINSCHRAENKUNG
.
111
DD) RAEUMLICH-GEGENSTAENDLICHE BZW. FINANZIELLE EINSCHRAENKUNG . 111
EE) ZWISCHENERGEBNIS
.
113
FF) RESTRIKTIVE AUSLEGUNG UND TRANSPARENZKONTROLLE
.
114
E) ZENTRAL: *DACH UND FACH*-KLAUSELN
.
116
AA) UEBERRASCHENDE KLAUSEL I. S. DES § 305C ABS. 1 BGB?
.
116
BB) INHALTSKONTROLLE GERN. § 307 ABS. 1, 2 BGB
.
117
(1) DEUTUNG IM SINNE EINER GRUNDSAETZLICHEN UNZULAESSIGKEIT . 119
(2) ALTERNATIVE DEUTUNG IM SINNE EINER EINGESCHRAENKTEN UEBER
TRAGUNGSMOEGLICHKEIT
.
120
(3) JEDENFALLS: KEINE GRENZENLOSE FORMULARVERTRAGLICHE VERLA
GERUNG
.
120
(4) SCHLUSSFOLGERUNGEN
.
121
F) KOMPENSATION INFOLGE MIETPREISREDUKTION?
.
121
AA) GELTUNGSGRUND: WAHLFFEIHEIT ALS INDIVIDUALVEREINBARUNG?
.
122
BB) AUSSCHLUSS DER KONTROLLFAEHIGKEIT?
. 124
(1) PRINZIPIELL: ENTGELTCHARAKTER
. 125
(2) DENNOCH: KONTROLLFAEHIGKEIT
.
126
G) FAZIT - KONTURIERUNG DES LEITBILDES DURCH DIE RECHTSPRECHUNG
.
128
4. DAS SCHWEIGEN DES GESETZGEBERS
. 129
5. DER KONTEXT ZUM TRIPLE-NET-VERTRAGSMODELL
.
130
A) DERZEIT KEINE UMSETZBARKEIT DES TRIPLE-NET-REGELUNGSGEDANKENS
IM RAHMEN EINES FORMULARVERTRAGLICHEN GESCHAEFTSRAUMMIETVER
TRAGS
.
130
B) BESTAETIGUNG DES UEBERGEORDNETEN SCHLUSSES: GEGENSAETZLICHKEIT DER
KONZEPTE IM ALLGEMEINEN
. 132
C) MOEGLICHKEITEN DER SCHLUSSFOLGERUNG
.
133
II. DER PACHTVERTRAG - ABWEICHENDES LEITBILD, ANDERE
GESTALTUNGSFREIHEITEN? . 134
1. ABGRENZUNG: MIETE UND PACHT
. 135
2. DIE ERHALTUNG DES INVENTARS
. 136
A) DER
INVENTARBEGRIFF.
136
B) PFLICHTEN-, KOSTEN- UND RISIKOVERTEILUNGEN GERN. § 582 BGB
.
136
C) § 582A BGB ALS GESETZLICH VERANKERTE MODIFIZIERUNGSMOEGLICHKEIT . 138
3. ANNAEHERUNG AN DEN TRIPLE-NET-VERTRAGSGEDANKEN? - DIE ERHALTUNGS
LAST IM UE
BRIGEN.
139
4. F A Z
IT.
140
5. WEITERREICHENDE GESETZLICHE PAECHTERVERPFLICHTUNG BEIM LANDPACHTVER
TRAG, §§ 585, 586 B G B
.
141
III. DIE LEIHE
.
142
1. ERHALTUNGSPFLICHT DES ENTLEIHERS VS. REINER KOSTENTRAGUNG
.
143
2. UNTERSCHIEDLICHE AUSDIFFERENZIERUNG DES VERANTWORTUNGSGEFUGES
.
145
IV ZUSAMMENSCHAU UND WERTUNG
.
146
1. ZUSAMMENSCHAU DER GESETZLICHEN KONZEPTION DER PFLICHTEN-, KOSTEN-
UND RISIKOVERTEILUNG - WECHSELSPIEL DER VERANTWORTUNGSBEREICHE
.
146
2. EIGENE VERTRAGSTYPEN TROTZ GERINGER INHALTLICHER UNTERSCHIEDE
.
146
3. KEIN SCHULDRECHTLICHES REGELUNGSMODELL MIT ZUWEISUNG DER HAUPTVER
ANTWORTUNG AN DEN NUTZER
.
147
4. KONSEQUENZEN FUER DAS
TRIPLE-NET-VERTRAGSMODELL. 148
§ 6 DER NIESSBRAUCH AN SACHEN
.
149
I. GESETZLICHES REGELMODELL
.
150
1. VERSICHERUNGEN UND LASTENTRAGUNG
. 150
2. DIE
ERHALTUNG.
151
II. KEINE SACHENRECHTLICHE VERWIRKLICHUNG DES TRIPLE-NET-REGELUNGSGEDAN-
K E N S
.
153
§7 DER LEASINGVERTRAG ALS MODERNER VERTRAGSTYP
. 153
I. GRUNDLEGUNG
.
153
II. DAS FINANZIERUNGSLEASING
.
155
1. REGELUNGSGEDANKEN UND ZIELE
. 155
2. BANDBREITE DER DOGMATISCHEN VERORTUNG
.
156
A) MIETVERTRAGLICHE WURZELN - PARALLELE ZUM OPERATINGLEASING
.
156
B) WUERDIGUNG DER KAUF-, GESCHAEFTSBESORGUNGS- UND DARLEHENSRECHT
LICHEN ELEMENTE
.
157
C) MODERATE MODIFIKATION: ATYPISCHER MIETVERTRAG
.
158
D) HERAUSRAGENDE BEDEUTUNG DER SPEZIFIKA DES FINANZIERUNGSLEASINGS 159
E) GESETZESLAGE: LEDIGLICH NORMIERUNG EINER SPEZIFISCHEN KONSTELLA
TION
.
160
3. SPIEGELBILD DER GRUNDPROBLEMATIK DES UMGANGS MIT NEUEN VERTRAGS
KONZEPTIONEN
.
162
4. KONKRETISIERENDER VERGLEICH MIT DEN BISHER BETRACHTETEN NORMSTRUKTUR
TYPEN
.
165
A) VERTRAGSMODELL MIT STAERKERER VERANTWORTUNG DES NUTZENDEN VER
TRAGSPARTNERS - AUCH BEI ORIENTIERUNG AN DEN VORGABEN DER RECHT
SPRECHUNG
.
165
B) BEGRENZTE INHALTLICHE WERTSCHOEPFUNG DES KLASSISCHEN FINANZIE
RUNGSLEASINGS FUER DEN TRIPLE-NET-VERTRAGSGEDANKEN ALS SOLCHEN
_
169
III. ZWEI-PERSONEN-LEASINGVERHAELTNISSE UNTER BESONDERER BERUECKSICHTIGUNG
VON
SALE-AND-LEASE-BACK-TRANSAKTIONEN.
171
IV WEITERE MOEGLICHKEITEN DER SCHLUSSFOLGERUNG
. 174
§ 8
SEITENBLICK IN DIE
SCHWEIZ.
174
I. BESTANDSAUFNAHME DES GESETZLICHEN REGELUNGSMODELLS
.
175
II. DIE UEBERTRAGUNG DER ERHALTUNGSLAST
.
176
1. GESETZLICHER AUSGANGSPUNKT - BESCHRAENKTE REGELUNGSMOEGLICHKEITEN .
176
2. DER
KOMPENSATIONSGEDANKE.
177
3. PRAKTISCHE GESTALTUNG DER ERFORDERLICHEN VERTRAGLICHEN AUSGEWOGEN
HEIT
.
178
A) FINANZIELLES ENTGEGENKOMMEN: MIETZINSREDUKTION/EINMALZAHLUNG . 178
B) MIETVERTRAGSDAUER ALS *GELDWERTER VORTEIL*?
. 178
C) GRUNDPROBLEM: PRAKTIKABILITAET
. 179
III. DIE SONSTIGEN POSITIONEN DES TRIPLE-NET-VERTRAGS
.
180
IV WEITERE ANSATZPUNKTE PRAKTISCHER BEHELFSKONSTRUKTIONEN
. 181
1. PACHTRECHT
.
181
2.
ROHBAUMIETE.
182
V FAZIT
.
183
KAPITEL 3
TYPOLOGISCHE ZUORDNUNG UND REGELUNGSGRENZEN 186
§ 9 IN SICH GESCHLOSSENES VERTRAGSKONZEPT VERSUS TRADITIONELLE
LEITBILDER -
ZUSAMMENSCHAU BISHERIGER B ETRACHTUNGEN
.
186
§ 10 DIE TYPOLOGISCHE QUALIFIKATION
.
189
I. DIE SCHRANKEN DER VERTRAGSFREIHEIT
.
189
II. VOM REGELUNGSWUNSCH ZUR BEDEUTUNG DER TYPOLOGISCHEN VERORTUNG
.
191
III. ABWAEGUNG DER
QUALIFIKATIONSMOEGLICHKEITEN.
193
1. ZU WEITREICHEND: DER TRIPLE-NET-VERTRAG ALS VERTRAG SUI GENERIS
.
194
A) UMFASSENDSTE WUERDIGUNG EINES IN SICH GESCHLOSSENEN VERTRAGSKON
ZEPTES
.
194
B) KEINE UMGEHUNG GESETZLICHER WERTUNGEN - BESONDERE QUALITAET DER
NAEHEBEZIEHUNG
.
195
2. DIE NORMALTYPISCHE MIETVERTRAGSQUALIFIKATION ALS AUSDRUCK DER ACH
TUNG DER LEITGEDANKEN DES GESETZGEBERS
. 198
3. DIE ATYPISCHE QUALIFIKATION ALS ANERKENNUNG EINES IN SICH GESCHLOSSE
NEN REGELUNGSKONZEPTES MIT MIET- BZW. PACHTRECHTLICHEN BEZUGSPUNK
TEN
.
200
IV ASPEKTE DER VERTRAGSGESTALTUNG - CHARAKTERISTIKA DES
TRIPLE-NET-VERTRAGS . 202
KAPITEL 4
RESUEMEE 208
§11 ZUSAMMENSCHAU
.
208
AUSBLICK
.
212
LITERATURVERZEICHNIS
.
213
SACH WORTVERZEICHNIS
.
228 |
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