Energetische Optimierung von Büroimmobilien im Bestand: ein Verfahren zur nachhaltigen Wertsteigerung
Gespeichert in:
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Format: | Abschlussarbeit Buch |
Sprache: | German |
Veröffentlicht: |
Stuttgart
Inst. für Baubetriebslehre
2015
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Ausgabe: | 1. Aufl. |
Schriftenreihe: | Schriftenreihe des Instituts für Baubetriebslehre der Universität Stuttgart
56 |
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adam_text | Inhaltsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis V
Tabellenverzeichnis VII
Formelverzeichnis IX
Kurzzeichen der Formeln X
Abkürzungsverzeichnis XII
1 Einleitung 1
1 1 Problemstellung und Motivation 1
1 2 Aktueller Bezug 4
1 3 Einordnung des Themas (Immobilienökonomie) 6
1 4 Stand der Forschung 7
1 5 Ziel der Arbeit 8
1 6 Vorgehensweise 9
1 7 Eingrenzung des Arbeit 11
2 Energetische Situation von Immobilien 12
2 1 Allgemeine Vorbemerkungen 12
2 2 Politischer Wille und Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz 14
2 3 Lebenszyklusansatz 16
231 Lebenszyklus von Immobilien 16
232 Instandhaltungsmaßnahmen zum Werterhalt 18
233 Budgetierung und Kosten anhand von Kennzahlensystemen 21
2331 Kennzahlenwerke für Immobilien 22
2332 Kostenkennwerte der energetisch wirksamen Gebäude-
komponenten 24
234 Benchmarking 25
235 Kosten und Amortisation 27
2351 Berechnungsbasis für Lebenszykluskosten 27
2352 Geringinvestive Maßnahmen 29
2353 Mittel- und längerfristig amortisierende Maßnahmen 29
2 4 Erstellung von Immobilienneubauten 30
2 5 Fortentwicklung von Bestandsimmobilien 32
251 Ausgangslage 33
252 Anlass / Grund für eine Bestandsentwicklung 34
-II -
2521 Wirtschaftliche Gründe 36
2522 Ökologische Gründe 37
2523 Juristische Gründe 38
2524 Soziologische Gründe 39
2525 Modernisierungs- und Investitionsstau 39
253 mögliche Hindernisse einer Bestandsentwicklung 40
2531 Nicht erfüllte Wirtschaftlichkeit von Verbesserungsmaßnahmen 40
2532 Beschränkte finanzielle Ressourcen 41
2533 Investor-Nutzer-Dilemma 41
254 Rechtliche Situation 42
255 Beteiligte und deren Interessen 43
256 Unterstützende Lösungsansätze 44
2561 Energie-Contracting 44
2562 Aktives Energiemanagement 47
2563 Software und Dienstleistungen zum Bestandsmanagement 49
257 Nutzeransprüche an (Bestands-)immobilien 50
3 Kriterienkatalog 54
3 1 Klassifizierung der Einflussgrößen allgemein 54
3 2 Klassifizierung nach Einflussbereichen 54
321 Begriffsdefinition zur Untergliederung 55
322 Systematik der Teilsysteme von Immobilien in der Literatur 55
323 Systematik der Teilsysteme von Immobilien in Normen- und Richtlinien-
werken 63
3 3 Gliederung der Teilsysteme in dieser Arbeit 71
3 4 Optimierungsansätze in Einzelbereichen von Bestandsimmobilien 72
341 Baukonstruktion und bauliche Einrichtungen 72
342 Abwasser-, Wasser- und Gasanlagen 73
343 Gebäudeenergetische Systeme 73
344 Gebäudeleittechnik GLT 77
345 Elektroinstallation und Beleuchtung 78
346 Fördertechnik 79
347 Organisation und Ablaufprozesse 79
348 Flächenzuschnitt 80
349 Sozioökonomische Maßnahmen zur Verbesserung des Nutzerverhaltens 80
3 4 10 Weitere Maßnahmen 80
,4 Ermittlung der Ist-Situation 82
4 1 Voraussetzungen 82
4 2 Bauzustand nach Altersklassen 83
4 3 Due Diligence 86
4 4 Ist-Betriebskostenanalyse 88
4 5 Zustandsanalyse der Gebäudekomponenten 90
4 6 „Die üblichen Verdächtigen“ - häufig vorzufindende Optimierungsziele 92
5 Interdependenz der Einzelparameter 93
5 1 Prämissen 93
5 2 Vernetzungsanalyse als Werkzeug 94
521 Systemebenen 95
522 Vernetzungsmatrix 95
5221 Direkte Einflussanalyse 95
5222 Interpretation der Variablenzuordnung 98
5223 Analyse der indirekten Einflüsse 100
5 3 Modell zur übergeordneten Betrachtung 104
531 Modellierung der Systemebenen und Variablen 104
532 Parametermatrix und Ergebnis der übergeordneten Betrachtung 106
5 4 Energierelevante Teilsysteme und Komponenten in der Detailanalyse 109
541 Vernetzungsmatrix der direkten Vernetzung 112
542 Vernetzungsmatrix Indirekte Vernetzung 112
543 Gesamtergebnis der Detailanalyse 113
544 Komponenten-Cluster: Variablenselektion durch Gewichtung 114
5 5 Kostenbeschreibung der Systemelemente 115
6 Eigentümer-/lnvestorenentscheidungen 118
6 1 Wesentliche Marktakteure 118
6 2 Motivation und Entscheidungskriterien 118
621 Renditeerwartung 118
622 Cashflow-Entwicklung 121
623 Verkehrswertentwicklung 121
6231 Wertermittlungsverfahren 122
6232 Niederschlag im Ertragswert 124
6 3 Steuerliche Aufwendungen 125
6 4 Refinanzierung der Maßnahmen 127
6 5 Fördermittel 128
6 6 Zusatzfaktoren / „Umweltbedingungen“ 129
- IV-
6 7 Vorgaben des Eigentümers / Investors 130
6 8 Maßnahmenauswahl 130
681 Entscheidungsmodellierung mittels Entscheidungsmatrix 132
682 Entscheidungsbaumverfahren 133
7 Verfahrensmodell 135
7 1 Bestandteile 135
7 2 Aufbau und Anwendung 137
721 Betrachtete Systemebenen 137
722 Voruntersuchung bzw Ist-Analyse 137
723 Maßnahmenoptionen aus Sicht des Eigentümers / Investors 138
724 Optimierungsrechnung 142
7241 Eigentümer- / Investorenentscheidung 142
7242 Optimierungsziel(e) 142
7243 Kosten und Kostenbestandteile für eine Einzelmaßnahme 143
7244 Ermittlung des Optimums 145
7245 Sensitivitätsanalyse und erneute Betrachtung von K O -Kriterien 147
7 3 Entscheidungsfindung 148
7 4 Umsetzung und Ergebnisbetrachtung 150
7 5 Einbeziehung der Nutzer 151
76KO -Kriterien 152
761 Wirtschaftlichkeit 152
762 Rechtliche Einschränkungen 153
763 Bauliche und technische Einschränkungen 153
764 Nutzungsbedingte Einschränkungen 154
7 7 Weitere Optimierungsvarianten 154
8 Ergebnisbetrachtung 156
8 1 Zusammenfassung 156
8 2 Fazit 157
8 3 Ausblick 158
Literaturverzeichnis XXI
Anlagen XLV
Index LXXV
Zusammenfassu ng LXXIX
Abstract LXXXIII
- V-
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Wert des Immobilienvermögens in Deutschland (Hochrechnung 2013) 1
Abbildung 2: Auswertung der Nebenkosten von Büroimmobilien 2
Abbildung 3: Maßnahmen zur Energieeffizienz, die in Unternehmen bei Neubau-
und Bestandsimmobilien unternommen werden 3
Abbildung 4: Energiereduktion im Gebäude mit Hebeleffekt auf den Primär-
energiebedarf 5
Abbildung 5: Gliederung der Arbeit 9
Abbildung 6: Anstieg Primärenergieverbrauch weltweit nach Energieträgern 12
Abbildung 7: Entwicklung der Energiepreise von Importrohöl, -erdgas und
Drittlandskohle 14
Abbildung 8: Lebenszyklus von Büroimmobilien 17
Abbildung 9: Alterung von Gebäuden in Abhängigkeit der Anzahl der Nutzungszyklen 19
Abbildung 10: Modell zur Bildung einer geeigneten Instandhaltungsstrategie 20
Abbildung 11: Allgemeiner Ablauf eines Benchmarking-Prozesses 26
Abbildung 12: Optionen nach Betrachtung des Ist-Zustands einer Immobilie (Beispiele) 34
Abbildung 13: Strategische Stoßrichtungen optimierter Gebäudebewirtschaftung 37
Abbildung 14: Prinzip-Modell des Energiespar-Contractings 46
Abbildung 15: Konzept des Energiemanagementsystems der DIN EN ISO 50001 48
Abbildung 16: Behaglichkeitskorridore und Kurve Unzufriedener im Innenraum 52
Abbildung 17: Bewertbarkeit der Einflussgrößen 54
Abbildung 18: Auszug der DIN 276-1 64
Abbildung 19: Gliederung der VDI 2067: Erzeugung, Verteilung, Übergabe der Energie 65
Abbildung 20: Anlagentechnik in Gebäuden 71
Abbildung 21: Systematik der Bedarfsentwicklung bei Heizungsanlagen 74
Abbildung 22: Schema der Einzelbauteile einer Lüftungszentrale 76
Abbildung 23: Komponenten des Entscheidungsmodells 93
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