Praxishandbuch Gewerberaummiete: Tipps und Tools für Vermieter und Rechtsanwälte
Gespeichert in:
| 1. Verfasser: | |
|---|---|
| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Berlin[u.a.]
de Gruyter
2015
|
| Schriftenreihe: | de Gruyter Praxishandbuch
|
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltstext Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | LVIII, 1059 S. graph. Darst. 240 mm x 170 mm |
| ISBN: | 3110260409 9783110260403 |
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INHALTSUEBERSICHT
ABKUERZUNGSVERZEICHNIS XLV
LITERATURVERZEICHNIS LI
BEARBEITERVERZEICHNIS LV
KAPITEL 1
VERTRAGSANBAHNUNG
A. MIETERSUCHE 1
B. EINSCHALTUNG VON MAKLERN 52
C. *LETTER OF INTENT" 62
D. VORVERTRAG 65
E. ANMIETRECHT (ANBIETUNGSVERPFLICHTUNG, VORHAND) 74
F. VORMIETRECHT 79
G. MIETOPTION 89
H. DAS ALLGEMEINE GLEICHBEHANDLUNGSGESETZ (AGG) 92
KAPITEL 2
VERTRAGSPARTEIEN/VERTRAGSGEGENSTAND/VERTRAGSSCHLUSS/MIETDAUER/
SCHRIFTFORM
A. VERTRAGSPARTEIEN 97
B. VERTRAGSGEGENSTAND 167
C. VERTRAGSSCHLUSS 184
D. MIETDAUER 199
E. SCHRIFTFORM 208
KAPITEL 3
VERMIETUNG VOM REISSBRETT
A. EINLEITUNG 251
B. PROJEKTENTWICKLUNG VOR MIETVERTRAGSABSCHLUSS 252
C. BESONDERHEITEN DER REGELUNGEN IM MIETVERTRAG 255
D. MITWIRKUNGSRECHTE UND -PFLICHTEN DES MIETERS 268
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VIII
* INHALTSUEBERSICHT
KAPITEL 4
AGB
A. ANWENDBARKEIT DER AGB-REGELUNGEN AUF GEWERBERAUMMIET
VERTRAEGE 273
B. GEWERBERAUMMIETVERTRAEGE ALS AGB 275
C. VORRANG DER INDIVIDUALABREDE (§ 305B BGB) 291
D. UNBEACHTLICHKEIT UEBERRASCHENDER ODER MEHRDEUTIGER KLAUSELN 297
E. INHALTSKONTROLLE GEMAESS § 307 BGB 302
F. RECHTSFOLGEN BEI NICHTEINBEZIEHUNG ODER UNWIRKSAMKEIT VON AGB 315
G. BEWEISLAST, PROZESSUALES, UNTERLASSUNG 324
H. EINZELBEISPIELE AUS DER RECHTSPRECHUNG (AGB-KATALOG) 332
KAPITEL 5
MIETE UND MIETANPASSUNG
A. MIETE 367
B. MIETANPASSUNG 404
KAPITEL 6
NEBENKOSTEN
A. BEDEUTUNG FUER DIE PRAXIS 425
B. BEGRIFFSBESTIMMUNG UND KOSTENARTEN 425
C. UMLAGE VON NEBENKOSTEN 456
D. UMLAGESCHLUESSEL 471
E. BETRIEBSKOSTENVORAUSZAHLUNGEN/-PAUSCHALEN,
AENDERUNGSMOEGLICHKEITEN 474
F. BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG 506
KAPITEL 7
SICHERHEITEN DER MIETPARTEIEN
A. SICHERHEITEN FUER DEN VERMIETER 599
B. SICHERHEITEN FUER DEN MIETER 647
C. SICHERHEITEN UND DRITTINTERESSEN 655
INHALTSUEBERSICHT
KAPITEL 8
INSTANDHALTUNG, INSTANDSETZUNG, KLEINREPARATUREN, ERSATZBESCHAFFUNG UND
SCHOENHEITSREPARATUREN
A. EINLEITUNG 661
B. REGELUNGEN IM MIETVERTRAG 661
C. DURCHSETZUNG DER ANSPRUECHE 669
KAPITEL 9
BETRIEBSPFLICHT, KONKURRENZSCHUTZ
A. BETRIEBSPFLICHT 681
B. KONKURRENZSCHUTZ 695
KAPITEL 10
HAFTUNG UND GEWAEHRLEISTUNG, VERSICHERUNG
A. GRUNDSAETZE 709
B. HAFTUNG UND NEBENPFLICHTEN DES MIETERS 710
C. MAENGELHAFTUNG DES VERMIETERS 726
D. VERSICHERUNGSFRAGEN 773
KAPITEL 11
BAULICHE MASSNAHMEN IM RAHMEN BESTEHENDER MIETVERHAELTNISSE
A. BAULICHE MASSNAHMEN DES VERMIETERS 788
B. BAULICHE VERAENDERUNGEN DES MIETERS 824
KAPITEL
12
UNTERMIETE
A. WIRTSCHAFTLICHE BEDEUTUNG 847
B. INHALT DES § 540 BGB 847
C. VERTRAGLICHE AUSGESTALTUNG 857
X
* INHALTSUEBERSICHT
KAPITEL 13
BEENDIGUNG DES MIETVERHAELTNISSES
A. BEENDIGUNGSMOEGLICHKEITEN 875
B. ABWICKLUNG DES MIETVERHAELTNISSES 911
KAPITEL 14
MIETVERTRAG IN DER KRISE
A. VORBEMERKUNGEN 937
B. ERLAEUTERUNG INSOLVENZSPEZIFISCHER BEGRIFFE 937
C. GRUNDSATZ: FORTBESTAND DES MIETVERHAELTNISSES AUCH IN DER INSOLVENZ
943
D. EINORDNUNG DER GEGENSEITIGEN FORDERUNGEN AUS DEM MIETVERHAELTNIS 944
E. INSOLVENZ DES MIETERS 945
F. INSOLVENZ DES VERMIETERS 954
G. BESONDERHEITEN BEI MITMIETERN, ZWISCHENMIETERN UND UNTERMIETERN 960
H. UNWIRKSAMKEIT ABWEICHENDER VEREINBARUNGEN, § 119 INSO 963
KAPITEL 15
SPEZIALIMMOBILIEN
A. GASTRONOMIE 965
B. HOTELS 984
C. EINZELHANDEL UND EINKAUFSZENTREN 999
STICHWORTVERZEICHNIS 1015
INHALTSVERZEICHNIS
ABKUERZUNGSVERZEICHNIS XLV
LITERATURVERZEICHNIS LI
BEARBEITERVERZEICHNIS LV
KAPITELL
VERTRAGSANBAHNUNG
A. MIETERSUCHE 1
I. DER GUTE MIETER ODER: WIE FAENGT MAN DAS SCHEUE REH? 1
II. MARKTKENNTNIS ALS WICHTIGE VORAUSSETZUNG FUER DIE ERFOLGREICHE
MIETERSUCHE 3
1. MARKTBEOBACHTUNG 4
2. DER GEZIELTE EINSATZ DER MARKTKENNTNIS: MIT DER STANDORT- UND
MARKTANALYSE ZUM VERMIETUNGSERFOLG 11
III. BERATUNGSRELEVANTE DETAILS 21
1. RELEVANTE KENNZIFFERN 22
2. BUERORAUMFORMEN UND IHRE AUSWIRKUNGEN AUF DEN
FLAECHENVERBRAUCH 24
A) DIE *KLASSISCHEN" BUERORAUMFORMEN 25
B) DIE ENTSTEHUNG DER UNTERSCHIEDLICHEN
BUERONUTZUNGSFORMEN 28
C) ZUM FLAECHENVERBRAUCH UND SEINEN
*STELLSCHRAUBEN" 31
D) DER GESTALTUNGSSPIELRAUM: VORSCHRIFTEN UND
RAHMENBEDINGUNGEN 32
3. STANDORTE UND IHRE DYNAMIK 33
A) MAKROSTANDORTE IM WETTBEWERB 34
B) VERAENDERLICHE QUALITAETEN AUF MIKROSTANDORT-
EBENE 36
C) VERBESSERTE AUSWEISUNG DER TOP-LAGE: DARSTELLUNG
DES CBD 39
IV. TENANT-RISK-MANAGEMENT 41
1. BACKSTEINE ODER CASH-FLOW? 41
2. ERSTE INFORMATIONEN, INTERNET 43
3. BANKAUSKUNFT, SCHUFA, HANDELSREGISTERAUSZUG 44
4. WIRTSCHAFTSAUSKUNFTEIEN 44
5. GESCHAEFTLICHE UND POLITISCHE UEBERPRUEFUNG DES MIETERS
(*WORLD-CHECK") 46
6. RATING-AGENTUREN, BILANZEN UND BWAS 48
XII
INHALTSVERZEICHNIS
7. TROTZ ALLEM NICHT ZU UNTERSCHAETZEN: DAS *BAUCHGEFUEHL" 48
8. PRAKTISCHE LOESUNGEN 49
9. BEWAHRUNG DER BESTANDSMIETER 49
B. EINSCHALTUNG VON MAKLERN 52
I. DIENSTLEISTUNGEN DES GEWERBEIMMOBILIENMAKLERS, HEUTE 52
II. *PITCH" ODER DER *BEAUTY-CONTEST" 53
III. DER MAKLERVERTRAG 55
1. VERTRAGSFORM UND INHALTE 56
A) EINFACHER MAKLERAUFTRAG 57
B) MAKLER-ALLEINAUFTRAG 57
C) QUALIFIZIERTER MAKLER-ALLEINAUFTRAG 57
D) AUFWENDUNGSERSATZ 57
2. DIE SYNTHESE DER MAKLER-AUFTRAEGE: DER LEAD-MAKLER-AUFTRAG 58
A) GRUNDSAETZE 58
B) ZUM UMGANG MIT DRITTMAKLERN 60
C) EXKURS: TISCHREGEL AE LA BERLIN, DUESSELDORF ODER
BUXTEHUDE? 60
D) PFLICHTEN DER VERTRAGSPARTEIEN 61
3. LAUFZEIT DES MAKLERVERTRAGS 62
C. *LETTER OF INTENT" 62
I. BEDEUTUNG FUER DIE PRAXIS 62
II. ABSCHLUSS 63
1. FORM 63
2. INHALT 63
3. RECHTSFOLGEN 64
D. VORVERTRAG 65
I. BEDEUTUNG FUER DIE PRAXIS 65
II. ABSCHLUSS 66
1. FORM 66
2. INHALT 67
A) VERTRAGSPARTNER 68
B) MIETOBJEKT 68
C) VERTRAGSLAUFZEIT 69
D) MIETE 69
E) EINZELFALLSPEZIFISCHE BESONDERHEITEN 70
3. RECHTSFOLGEN 71
4. BEENDIGUNG 73
E. ANMIETRECHT (ANBIETUNGSVERPFLICHTUNG, VORHAND) 74
I. BEDEUTUNG FUER DIE PRAXIS 74
II. INHALT UND FORM 74
III. RECHTSFOLGEN 77
IV. BEENDIGUNG 79
INHALTSVERZEICHNIS
XIII
F. VORMIETRECHT 79
I. BEDEUTUNG FUER DIE PRAXIS 79
II. ANALOGE ANWENDUNG DER BESTIMMUNGEN ZUM VORKAUFSRECHT
(§§463FF. BGB) 80
1. VORMIETFALL 80
2. PFLICHT ZUR MITTEILUNG 83
3. AUSUEBUNG UND VERZICHT 83
4. RECHTSFOLGEN 84
5. UNUEBERTRAGBARKEIT 88
III. FORM DER VORMIETRECHTSVEREINBARUNG 88
G. MIETOPTION 89
I. BEDEUTUNG FUER DIE PRAXIS 89
II. FORM DER OPTIONSVEREINBARUNG UND FORM UND FRIST
DER OPTIONSERKLAERUNG 90
III. RECHTSFOLGEN 92
IV. BEENDIGUNG 92
H. DAS ALLGEMEINE GLEICHBEHANDLUNGSGESETZ (AGG) 92
I. BEDEUTUNG FUER DIE PRAXIS 92
II. ZIVILRECHTLICHES BENACHTEILIGUNGSVERBOT 93
III. RECHTSFOLGEN 95
KAPITEL 2
VERTRAGSPARTEIEN/VERTRAGSGEGENSTAND/VERTRAGSSCHLUSS/MIETDAUER/SCHRIFTFORM
A. VERTRAGSPARTEIEN 97
I. ALLGEMEINES 97
II. NATUERLICHE PERSONEN ALS VERTRAGSPARTEI 100
1. ALLGEMEINES 100
A) BEZEICHNUNGEN IM RUBRUM 100
B) GESCHAEFTSFAEHIGKEIT 100
C) GESETZLICHE UND RECHTSGESCHAEFTLICHE STELLVERTRETUNG 101
AA) BETREUUNG 102
BB) ANSCHEINS- UND DULDUNGSVOLLMACHT 103
CC) VOLLMACHTKLAUSELN 105
D) HAUSVERWALTER 106
2. EINZELKAUFMANN 107
3. PARTEIEN KRAFT AMTES 108
A) ZWANGSVERWALTER 108
B) INSOLVENZVERWALTER 110
C) TESTAMENTSVOLLSTRECKER 111
D) NACHLASSVERWALTER 112
XIV
* INHALTSVERZEICHNIS
III. PERSONENMEHRHEITEN ALS VERTRAGSPARTEI 112
1. GEMEINSCHAFTEN ZUR GESAMTEN HAND 114
A) BGB-GESELLSCHAFT 114
B) OHG 115
C) KG 116
D) ERBENGEMEINSCHAFT 116
E) EHELICHE GUETERGEMEINSCHAFT 118
2. EHEGATTEN UND LEBENSGEMEINSCHAFTEN 118
3. PG/SOZIETAET 119
A) PARTNERSCHAFTSGESELLSCHAFTEN UND SOZIETAETEN 119
B) PARTGMBB 121
IV. JURISTISCHE PERSONEN ALS VERTRAGSPARTEI 121
1. JURISTISCHE PERSONEN OEFFENTLICHEN RECHTS 122
2. JURISTISCHE PERSONEN DES PRIVATRECHTS 123
A) GMBH 124
B) AG 128
C) KGAA 129
D) VEREINE 129
E) GENOSSENSCHAFTEN 132
F) WAG 132
G) UNTERNEHMERGESELLSCHAFT (UG) 133
H) EUROPAEISCHE GESELLSCHAFTSFORMEN 133
I) ANDERE GESELLSCHAFTEN DER EU-MITGLIEDSTAATEN MIT
RECHTSFAEHIGKEIT 135
AA) NIEDERLANDE 135
BB) BELGIEN 136
CC) LUXEMBURG 136
DD) ENGLAND 137
V. WECHSEL DER VERTRAGSPARTEI 138
1. GESETZLICHER PARTEIWECHSEL 138
A) VERAEUSSERUNG ODER *KAUF BRICHT NICHT MIETE", § 566 BGB 138
AA) UEBERLASSUNG 139
BB) IDENTITAETSERFORDERNIS 140
CC) VERAEUSSERUNG 142
DD) ZEITPUNKT DER UEBERLASSUNG UND
DER VERAEUSSERUNG 142
EE) RECHTSFOLGEN 143
FF) ABLAUF EINER IMMOBILIENTRANSAKTION 147
GG) VERTRAGLICHE REGELUNGEN 149
HH) EINZELFRAGEN 150
B) ENERGIEAUSWEIS 152
C) ERBBAURECHT 153
INHALTSVERZEICHNIS *
XV
AA) ALLGEMEINES 153
BB) WECHSEL DER VERTRAGSPARTEIEN 154
D) NIESSBRAUCH 155
E) SONSTIGE DIENSTBARKEITEN (WOHNUNGSRECHT, DAUERWOHNRECHT,
DAUERNUTZUNGSRECHT) 156
0 ZWANGSVOLLSTRECKUNG 157
G) GESTATTUNGSVERTRAEGE/UNTERMIETE 158
H) ANALOGE ANWENDUNG DES § 566 BGB 159
2. GEWERBLICHE WEITERVERMIETUNG 160
A) ANWENDUNGSBEREICH 160
B) RECHTSFOLGEN 161
3. RECHTSGESCHAEFTLICHE RECHTSNACHFOLGE 161
A) VERTRAGLICHE REGELUNGEN 162
B) WECHSEL DER INHABERSCHAFT 162
4. ERBFALL 163
5. UMWANDLUNG UND GESELLSCHAFTERWECHSEL 163
A) GESELLSCHAFTERWECHSEL 164
B) UMWANDLUNG NACH DEM UMWG 165
B. VERTRAGSGEGENSTAND 167
I. BESCHREIBUNG DES MIETGEGENSTANDS 167
1. HAUPTLEISTUNGSPFLICHT DES VERMIETERS 168
A) GEBRAUCHSGEWAEHRUNG/GEBRAUCHSUEBERLASSUNG 169
B) ERHALTUNGSPFLICHT 172
C) KONKURRENZSCHUTZ 175
2. HAUPTLEISTUNGSPFLICHT DES MIETERS 175
II. NUTZUNGSZWECK 176
1. ABGRENZUNG GEWERBLICHER MIETVERTRAG/
WOHNRAUMMIETE 177
2. MISCHMIETVERTRAEGE 178
3. NUTZUNGSVEREINBARUNG UND -AENDERUNG 179
A) GEEIGNETHEIT DER MIETSACHE 180
B) VERTRAGLICHE VEREINBARUNG 181
C) AENDERUNGEN DER NUTZUNG 182
4. VERTRAGSGEMAESSE NUTZUNG AUS MIETERSICHT 183
5. LEISTUNGSSTOERUNGEN 184
C. VERTRAGSSCHLUSS 184
I. PRIVATAUTONOMIE/ALLGEMEINES 184
II. DIE WILLENSERKLAERUNGEN/ANGEBOT UND ANNAHME 185
1. ANGEBOT ZUM ABSCHLUSS EINES MIETVERTRAGES 185
2. ANNAHME 188
A) ANNAHMEFRIST 188
B) KONKLUDENTE ANNAHME 192
XVI
INHALTSVERZEICHNIS
C) ANNAHME DURCH SCHWEIGEN 194
D) ANNAHME MITAENDERUNGEN/NEUER ANTRAG 196
III. UNEINIGKEITEN/DISSENS 196
IV. BEURKUNDUNGSABREDE 198
D. MIETDAUER 199
I. UNBEFRISTETES MIETVERHAELTNIS 200
1. INTERESSENLAGE 200
2. BEENDIGUNG 200
II. BEFRISTETES MIETVERHAELTNIS/VEREINBARUNGEINES
KUENDIGUNGSVERZICHTS 201
1. VEREINBARUNGEINES ENDTERMINS/ZEITMIETVERTRAG 201
2. KUENDIGUNGSVERZICHT 201
III. AUTOMATISCHE VERLAENGERUNG DES
MIETVERHAELTNISSES/VERLAENGERUNGSOPTIONEN 202
1. GESETZLICHE REGELUNG 202
2. VERTRAGLICHE GESTALTUNG 202
A) VERLAENGERUNGSKLAUSELN 203
B) OPTIONSKLAUSELN/VERLAENGERUNGSOPTION 205
C) KOMBINATION VON VERLAENGERUNGSKLAUSEL UND
OPTIONSKLAUSEL 207
E. SCHRIFTFORM 208
I. GRUNDSAETZE 210
1. REGELUNGSZWECK 210
2. ANWENDUNGSBEREICH 211
A) VERTRAGSART 211
B) VERTRAGSDAUER 211
3. KERN DES MIETVERTRAGES 212
4. WAHRUNG DER SCHRIFTFORM 212
5. EINHEITLICHKEIT DER URKUNDE 213
II. SCHRIFTFORM IN BEZUG AUF PARTEIENBEZEICHNUNG 215
1. VERTRAGSPARTEIEN 215
A) ALLGEMEINES 215
B) PERSONENMEHRHEITEN 216
C) WECHSEL DER VERTRAGSPARTEIEN 216
2. VERTRETUNG 217
III. SCHRIFTFORM IN BEZUG AUF BESCHREIBUNG DES MIETGEGENSTANDES 219
IV. SCHRIFTFORM IN BEZUG AUF DIE MIETDAUER 221
V. SCHRIFTFORM IN BEZUG AUF NACHTRAEGE ZUM MIETVERTRAG 221
1. ALLGEMEINES 221
2. WIRKSAMKEIT VON NACHTRAEGEN 222
VI. HEILUNG VON SCHRIFTFORMVERSTOESSEN 223
1. RECHTSFOLGEN VON FORMVERSTOESSEN 224
INHALTSVERZEICHNIS *
XVII
2. TREUWIDRIGKEIT DER KUENDIGUNG 225
3. HEILUNGSMOEGLICHKEITEN 225
A) SCHRIFTFORMHEILUNGSKLAUSELN 226
B) NACHTRAEGE 228
VII. URTEILSUEBERSICHT 229
1. GRUNDSAETZE 229
A) REGELUNGSZWECK 229
B) ANWENDUNGSBEREICH 229
C) KERN DES MIETVERTRAGES 230
D) WAHRUNG DER SCHRIFTFORM 232
E) EINHEITLICHKEIT DER URKUNDE 232
2. SCHRIFTFORM IN BEZUG AUF PARTEIBEZEICHNUNG 234
A) VERTRAGSPARTEIEN 234
B) VERTRETUNG 236
3. SCHRIFTFORM IN BEZUG AUF BESCHREIBUNG DES
MIETGEGENSTANDES 238
4. SCHRIFTFORM IN BEZUG AUF DIE MIETDAUER 240
5. SCHRIFTFORM IN BEZUG AUF NACHTRAEGE ZUM
MIETVERTRAG 242
6. HEILUNG VON SCHRIFTFORMVERSTOESSEN 244
A) MOEGLICHE FORMVERSTOESSE 244
B) RECHTSFOLGEN VON FORMVERSTOESSEN 244
C) HEILUNGSMOEGLICHKEITEN 245
7. SONSTIGES 248
KAPITEL 3
VERMIETUNG VOM REISSBRETT
A. EINLEITUNG 251
B. PROJEKTENTWICKLUNG VOR MIETVERTRAGSABSCHLUSS 252
I. ZUSAMMENSETZUNG DER PROJEKTBETEILIGTEN AUF VERMIETER- UND
MIETERSEITE 252
II. DEFINITION DER PLANUNGSTIEFE FUER DIE EINZELNEN FACHPLANER BIS
ZUR UNTERZEICHNUNG DES MIETVERTRAGES 254
III. REGELUNGEN ZUR KOSTENVERTEILUNG 254
C. BESONDERHEITEN DER REGELUNGEN IM MIETVERTRAG 255
I. DEFINITION DES MIETGEGENSTANDES 255
II. ANLAGEN ZUM MIETVERTRAG 258
III. DEFINITION DES MIETBEGINNS 259
IV. VEREINBARUNG VON RUECKTRITTSRECHTEN 261
V. AENDERUNGSVORBEHALTE DES VERMIETERS 262
XVIII
* INHALTSVERZEICHNIS
VI. AENDERUNGSWUENSCHE DES MIETERS 263
1. DEFINITION DER MIETERSONDERWUENSCHE 264
2. REGELUNGEN ZU MEHR- UND MINDERKOSTEN 264
VII. MIETEREINBAUTEN UND MIETERAUSBAULEISTUNGEN 265
1. ZEITPUNKT DER MIETEREINBAUTEN 266
2. DEFINITION DER MIETEREINBAUTEN 266
3. NOMINATED SUBCONTRACTOR 267
D. MITWIRKUNGSRECHTE UND -PFLICHTEN DES MIETERS 268
I. EINBINDUNG IN DEN BAUABLAUF 268
II. INFORMATIONSPFLICHTEN ODER PLANFREIGABEVERFAHREN IN DEN EINZELNEN
PLANUNGSSTUFEN IN ANLEHNUNG AN DIE HOAI 268
III. BEMUSTERUNGEN SOWIE FREIGABE VON FABRIKATEN UND MATERIALIEN 269
IV. BETEILIGUNG DES MIETERS BEI DEN VERHANDLUNGEN DER WARTUNGSVERTRAEGE
BZW. AUSSCHREIBUNG VON FM-DIENSTLEISTERN 270
V. UEBERGABE DES MIETOBJEKTES 271
KAPITEL 4
AGB
A. ANWENDBARKEIT DER AGB-REGELUNGEN AUF GEWERBERAUMMIETVERTRAEGE 273
I. EINGESCHRAENKTE AGB-KONTROLLE GEGENUEBER UNTERNEHMEN UND PERSONEN
DES OEFFENTLICHEN RECHTS 273
II. ERSTRECKUNG DER AGB-REGELUNGEN AUF ALT-MIETVERTRAEGE 275
B. GEWERBERAUMMIETVERTRAEGE ALS AGB 275
I. VORFORMULIERTE VERTRAGSBEDINGUNGEN 276
II. VERTRAGSBEDINGUNGEN FUER EINE VIELZAHL VON VERTRAEGEN 277
III. STELLEN DER VERTRAGSBEDINGUNGEN, VERWENDER 279
IV. KENNTNISNAHME DER AGB UND EINVERSTAENDNIS DER GEGENSEITE 282
V. AGB IN RAHMENVEREINBARUNGEN FUER GEWERBERAUMMIETE 285
VI. AUSHANDELN IM EINZELNEN 286
VII. UMGEHUNGSVERBOT 290
C. VORRANG DER INDIVIDUALABREDE (§ 305B BGB) 291
I. ABGRENZBARKEIT DER INDIVIDUALABREDEN VON AGB 291
II. WIRKSAMKEIT UND FORMANFORDERUNGEN VON INDIVIDUALABREDEN 294
III. AUSWIRKUNGEN NACHTRAEGLICHER INDIVIDUALVEREINBARUNGEN 295
D. UNBEACHTLICHKEIT UEBERRASCHENDER ODER MEHRDEUTIGER KLAUSELN 297
I. UEBERRASCHENDE KLAUSELN (§ 305C ABS. 1 BGB) 297
II. ZWEIFELHAFTE UND MEHRDEUTIGE KLAUSELN (§ 305C ABS. 2 BGB) 300
E. INHALTSKONTROLLE GEMAESS § 307 BGB 302
I. BEDEUTUNG DES § 307 ABS. 2 NR. 1 UND NR. 2 BGB 302
II. ANWENDBARKEIT DER GENERALKLAUSEL IN § 307 ABS.
1 BGB 305
INHALTSVERZEICHNIS
III. TRANSPARENZGEBOT (KLARHEIT UND VERSTAENDLICHKEIT) 306
IV. ANWENDBARKEIT DER KLAUSELVERBOTE DER §§ 308, 309 BGB AUF
GEWERBERAUMMIETVERTRAEGE 309
V. VON DER INHALTSKONTROLLE AUSGENOMMENE KLAUSELN
(§ 307 ABS. 3 BGB) 311
VI. VERTRAUENSSCHUTZ 314
F. RECHTSFOLGEN BEI NICHTEINBEZIEHUNG ODER UNWIRKSAMKEIT VON AGB 315
I. ERSETZUNG VON UNWIRKSAMEN AGB DURCH GESETZLICHE
VORSCHRIFTEN 316
II. VERBOT DER GELTUNGSERHALTENDEN REDUKTION UND
AUSNAHMEN 317
III. ANSPRUCH DES BETROFFENEN AUF VERTRAGSANPASSUNG, Z.B. DURCH
NEUREGELUNG? 319
IV. RETTUNG DURCH SALVATORISCHE KLAUSELN? 321
V. SCHADENSERSATZPFLICHT DES KLAUSELVERWENDERS 323
G. BEWEISLAST, PROZESSUALES, UNTERLASSUNG 324
I. BEWEISLAST 324
II. BEWEISERLEICHTERUNG DURCH VERVIELFAELTIGTE VERTRAGSFORMULARE 324
III. DER EINWAND DES INDIVIDUELLEN AUSHANDELNS 327
IV. BEWEISERLEICHTERUNG ZUGUNSTEN DES KLAUSELVERWENDERS 328
V. PROZESSUALE FRAGEN 329
VI. UNTERLASSUNGSANSPRUECHE 331
H. EINZELBEISPIELE AUS DER RECHTSPRECHUNG (AGB-KATALOG) 332
KAPITEL 5
MIETE UND MIETANPASSUNG
A. MIETE 367
I. BEGRIFF UND INHALT 367
1. BEGRIFF 367
A) UMGANGSSPRACHE UND JURISTISCHER SPRACHGEBRAUCH 367
AA) UMGANGSSPRACHE 367
BB) JURISTISCHER SPRACHGEBRAUCH 367
CC) UMFASSENDE VERWENDUNG 368
B) IMMOBILIARMIETE 368
C) ABGRENZUNG GEWERBE- ZU WOHNRAUMMIETE 368
D) ABGRENZUNG ZU VERWANDTEN RECHTSVERHAELTNISSEN 369
AA) PACHT 369
BB) LEIHE 370
E) SCHEMATISCHE UEBERSICHT 370
2. INHALT 371
XX
* INHALTSVERZEICHNIS
II. FORMEN DER MIETFESTLEGUNG 371
1. DIFFERENZIERUNGSKRITERIEN 371
A) UEBERSICHT 371
B) FESTE ODER VARIABLE HOEHE DER MIETE 372
AA) FESTE MIETHOEHE 372
BB) VARIABLE MIETHOEHE 373
C) KRITERIEN FUER DIE MIETANPASSUNG 373
AA) IMMANENTE KRITERIEN 373
BB) EXTERNE KRITERIEN 375
D) ELEMENTE DER MIETE 376
AA) MIETE ALS UMFASSENDES ENTGELT 376
BB) MIETE UND WEITERE ENTGELTELEMENTE 376
E) ENTRICHTUNG DER MIETE 377
2. FESTMIETE 378
3. STAFFELMIETE 379
4. UMSATZMIETE 380
5. INDEXMIETE 381
6. INKLUSIVMIETE 381
7. GRUNDMIETE 382
8. BRUTTO-/NETTO-KALT-/WARMMIETE 382
9. EFFEKTIVMIETE 383
10. INVESTITIONSMIETE 384
11. ORTSUEBLICHE VERGLEICHSMIETE 384
12. MARKTMIETE 384
13. DOUBLE-/TRIPLE-NET-MIETE 385
14. SCHEMATISCHE UEBERSICHT ZU FORMEN DER MIETFESTLEGUNG 385
III. UMSATZSTEUEROPTION 385
1. AUSGANGSLAGE 385
2. INTERESSE DES VERMIETERS 386
3. VORAUSSETZUNGEN 387
A) GESETZLICH/STEUERRECHTLICH/USTG 387
B) VERTRAGLICH 391
4. RECHTSFOLGEN 393
IV. FAELLIGKEIT, VERZUG, VERJAEHRUNG, VERWIRKUNG 394
1. FAELLIGKEIT 394
2. VERZUG 396
3. TILGUNG 399
4. VERJAEHRUNG 399
A) BEGRIFF 400
B) ANWENDBARKEIT 400
C) VEREINBARUNGEN UEBER DIE VERJAEHRUNG 400
D) DAUER UND BEGINN DER VERJAEHRUNG 401
INHALTSVERZEICHNIS
E) HEMMUNG UND NEUBEGINN DER VERJAEHRUNG 402
AA) HEMMUNG 402
BB) NEUBEGINN 403
F) RECHTSFOLGEN, EINREDE, SONSTIGES 403
5. VERWIRKUNG 404
MIETANPASSUNG 404
I. WERTSICHERUNGSKLAUSELN 404
1. ALLGEMEINES 404
2. ANWENDBARKEIT 405
3. PREISKLAUSELVERBOT, § 1 ABS.
1 PRKG 406
4. ZULAESSIGE WERTSICHERUNGSKLAUSELN 406
A) ZULAESSIGE GLEITKLAUSELN/PREISKLAUSELN 407
AA) LANGFRISTIGE BINDUNG 407
BB) KOPPLUNG AN INDEX 408
CC) HINREICHEND BESTIMMT 409
DD) KEINE UNANGEMESSENE BENACHTEILIGUNG 410
B) LEISTUNGSVORBEHALTSKLAUSELN 411
C) SPANNUNGSKLAUSELN 412
D) KOSTENELEMENTEKLAUSELN 413
E) ERMAESSIGUNGSKLAUSELN 413
5. RECHTSFOLGEN EINES VERSTOSSES GEGEN DAS PRKG 413
A) GESETZLICHE FOLGEN 413
B) AUSWIRKUNGEN AUF DIE VERTRAGSGESTALTUNG 414
II. STAFFELMIETVEREINBARUNG 415
1. ALLGEMEINES 415
2. KOMBINATIONSMOEGLICHKEITEN 416
III. MIETANPASSUNG UND MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN 417
1. ALLGEMEINES 417
2. REGELUNG IM GEWERBERAUMIETRECHT 417
IV. GESCHAEFTSGRUNDLAGE 418
1. ALLGEMEINES 418
2. ANWENDUNGSBEREICH 418
3. VORAUSSETZUNGEN 419
A) VERTRAGSGRUNDLAGE 419
B) SCHWERWIEGENDE AENDERUNG 420
C) UNVORHERSEHBARKEIT 420
D) UNZUMUTBARKEIT 421
4. BEISPIELE 421
5. RECHTSFOLGEN 423
XXII
* INHALTSVERZEICHNIS
KAPITEL 6
NEBENKOSTEN
A. BEDEUTUNG FUER DIE PRAXIS 425
B. BEGRIFFSBESTIMMUNG UND KOSTENARTEN 425
I. NEBENKOSTEN 425
II. BETRIEBSKOSTEN 426
1. KOSTEN DES VERMIETERS 426
2. GRUNDSTUECKS- ODER GEBAEUDEBEZOGENE KOSTEN 427
3. LAUFENDE KOSTEN 427
4. WIRTSCHAFTLICHKEITSGEBOT 427
5. EIGENLEISTUNGEN DES VERMIETERS 429
6. SONSTIGE REGELUNGEN DER BETRKV 430
7. HEIZKOSTENVERORDNUNG 431
A) REGELUNGSZWECK 431
B) ANWENDUNGSBEREICH 431
8. EINZELNE BETRIEBSKOSTEN GEMAESS BETRKV 432
III. SONSTIGE NEBENKOSTEN AUSSERHALB DER BETRKV 447
1. VERWALTUNGSKOSTEN 448
A) UMLEGBARKEIT 448
B) VERTRAGLICHE VEREINBARUNGEN UEBER VERWALTUNGSKOSTEN 448
2. INSTANDHALTUNGS- UND INSTANDSETZUNGSKOSTEN 451
A) UMLEGBARKEIT 452
B) VERTRAGLICHE VEREINBARUNGEN UEBER INSTANDHALTUNGS- UND
INSTANDSETZUNGSKOSTEN 452
AA) INSTANDHALTUNG 452
BB) INSTANDSETZUNG 453
C) WARTUNG 454
3. *TRIPLE-NET"-VEREINBARUNGEN 455
4. KAPITALKOSTEN 455
5. SONSTIGE UMLEGBARE NEBENKOSTEN 456
C. UMLAGE VON NEBENKOSTEN 456
I. VERTRAGLICHE GESTALTUNGSMOEGLICHKEITEN 456
1. BRUTTOWARM- ODER INKLUSIVMIETE 457
2. BRUTTOKALTMIETE 457
3. TEILINKLUSIVMIETE 457
4. NETTOMIETE 457
II. VEREINBARUNG DER UMLAGE 458
1. BESTIMMTHEITSGEBOT 458
2. BEZUGNAHME AUF DIE BETRKV 460
3. SONSTIGE UND NEUE BETRIEBSKOSTEN 461
A) § 2 NR. 17 BETRKV 461
INHALTSVERZEICHNIS *
XXIII
B) NEU HINZUKOMMENDE NEBENKOSTEN 462
C) ABLOESUNG DER ANLAGE 3 ZU § 27 ABS. 1 II. BV DURCH
DIE BETRKV 463
4. FOLGEN UNWIRKSAMER REGELUNGEN 463
5. AENDERUNG DER VEREINBARTEN MIETSTRUKTUR 464
A) AENDERUNGSRECHT DES VERMIETERS 464
B) AENDERUNG DURCH SCHLUESSIGES VERHALTEN 465
III. PAUSCHALIERUNG ODER VORAUSZAHLUNG 466
1. UMLAGE DURCH PAUSCHALE 466
A) VERTRAGLICHE REGELUNG 466
B) ANPASSUNGSMOEGLICHKEITEN 467
C) FOLGEN UNWIRKSAMER REGELUNGEN 467
2. UMLAGE DURCH VORAUSZAHLUNG 468
A) VERTRAGLICHE REGELUNG 468
B) UNWIRKSAME ABWAELZUNG 468
AA) UEBERHOEHTE VORAUSZAHLUNGEN 468
BB) ERHOEHUNG DER VORAUSZAHLUNGEN 469
CC) ZU NIEDRIGE VORAUSZAHLUNGEN 470
DD) ERMAESSIGUNG DER VORAUSZAHLUNGEN 471
D. UMLAGESCHLUESSEL 471
I. FESTLEGUNG DES UMLAGESCHLUESSELS 471
II. AENDERUNG DES VERTEILUNGSMASSSTABS 472
III. EINZELNE VERTEILUNGSMASSSTAEBE 473
E. BETRIEBSKOSTENVORAUSZAHLUNGEN/-PAUSCHALEN,
AENDERUNGSMOEGLICHKEITEN 474
I. DISPOSITIVE MIETSTRUKTUR DES BGB/KONKRETE VERTRAGLICHE
AUSGESTALTUNGSMOEGLICHKEITEN DER MIETSTRUKTUR 474
1. DISPOSITIVE MIETSTRUKTUR DES BGB 475
A) GRUNDSATZ: *MIETE" IM SINNE DES BGB IST BRUTTOMIETE
(§ 535 ABS. 1 I.V.M. § 535 ABS. 2 BGB) 477
B) AUSNAHME: ZWINGENDE EINSCHRAENKUNG DER GESETZLICHEN
MIETSTRUKTUR DURCH DIE HEIZKOSTENV 478
C) IM UEBRIGEN VERTRAGLICH FREI BESTIMMBARE
MIETSTRUKTUR 478
2. KONKRETE VERTRAGLICHE AUSGESTALTUNGSMOEGLICHKEITEN DER
ZAHLUNGSPFLICHTEN FUER UMLEGBARE BETRIEBSKOSTEN 478
A) MIT VORAUSLEISTUNGEN IN FORM VON BETRIEBSKOSTENVORAUSZAHLUNGEN
ODER BETRIEBSKOSTENPAUSCHALEN 479
B) *NACH ANFALL" 480
II. UNTERSCHIEDE ZWISCHEN BETRIEBSKOSTENVORAUSZAHLUNGEN UND
-PAUSCHALEN 481
1. BETRIEBSKOSTENVORAUSZAHLUNGEN 481
XXIV
INHALTSVERZEICHNIS
A) TATSAECHLICH IM ABRECHNUNGSZEITRAUM ANGEFALLENE BETRIEBSKOSTEN
ALS MASSSTAB FUER BETRIEBSKOSTENHOEHE 482
B) RUECKWIRKENDE FESTSETZUNG DER BETRIEBSKOSTENHOEHE 482
C) KEINE VERMUTUNG DER KOSTENDECKUNG VON VEREINBARTEN
VORAUSZAHLUNGEN 483
2. BETRIEBSKOSTENPAUSCHALEN 483
A) VOR ABRECHNUNGSZEITRAUM FESTGELEGTE HOEHE DER PAUSCHALE ALS
VERBINDLICHER MASSSTAB FUER BETRIEBSKOSTENHOEHE 484
B) MANGELS GESETZLICHER REGELUNG GRUNDSAETZLICH KEINE RUECKWIRKENDE
ANPASSUNG EINER BETRIEBSKOSTENPAUSCHALE 484
C) *ABGELTUNGSPRINZIP" 486
III. ANPASSUNGSMOEGLICHKEITEN VON BETRIEBSKOSTENVORAUSZAHLUNGEN UND
-PAUSCHALEN 486
1. BETRIEBSKOSTENVORAUSZAHLUNGEN 486
A) ERHOEHUNGEN 488
B) HERABSETZUNGEN 492
2. BETRIEBSKOSTENPAUSCHALEN 493
A) ERHOEHUNGEN 493
B) HERABSETZUNGEN 498
IV. VOR- UND NACHTEILE EINER BRUTTOKALTMIETE BZW. EINER NETTOKALTMIETE
MIT
BETRIEBSKOSTENPAUSCHALE BZW. -VORAUSZAHLUNG/FAZIT 500
1. BRUTTOKALTMIETE 500
A) VORTEILE 500
B) NACHTEILE 501
2. NETTOKALTMIETE MIT BETRIEBSKOSTENPAUSCHALEN 502
A) VORTEILE 502
B) NACHTEILE 503
3. NETTOKALTMIETE MIT BETRIEBSKOSTENVORAUSZAHLUNGEN 503
A) VORTEILE 503
B) NACHTEILE 504
4. FAZIT 504
F. BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG 506
I. (FORMELLE) WIRKSAMKEIT DER ABRECHNUNG
(*OB" DER ABRECHNUNG) 507
1. VIER MINDESTANGABEN 507
A) ZUSAMMENSTELLUNG DER GESAMTKOSTEN 508
B) ANGABE UND ERLAEUTERUNG DER ZUGRUNDE GELEGTEN
VERTEILERSCHLUESSEL 517
C) BERECHNUNG DES ANTEILS DES MIETERS 522
D) ABZUG DER VORAUSZAHLUNGEN DES MIETERS 522
2. GEDANKLICHE UND RECHNERISCHE NACHVOLLZIEHBARKEIT 532
A) PRUEFUNGSMASSSTAB 532
INHALTSVERZEICHNIS
XXV
B) RECHNERISCHE NACHVOLLZIEHBARKEIT 535
C) GEDANKLICHE NACHVOLLZIEHBARKEIT 535
II. (INHALTLICHE) RICHTIGKEIT DER ABRECHNUNG (*WIE" DER ABRECHNUNG) 536
1. UEBERPRUEFUNG DER RICHTIGKEIT VON ANSATZ UND HOEHE BZW. MENGE DER
ABGERECHNETEN POSITIONEN AN SICH (FORMALE MAENGEL) 537
A) RICHTIGKEIT DES ANSATZES DER ABGERECHNETEN POSITIONEN
(*OB" DES ANSATZES) 538
B) RICHTIGKEIT DER HOEHE BZW. MENGE DER ABGERECHNETEN POSITIONEN
(*WIE" DES ANSATZES) 538
2. INHALTLICHE MAENGEL DER ABRECHNUNG 539
A) UNZULAESSIGE BILDUNG VON ABRECHNUNGSEINHEITEN 539
B) FEHLENDES HERAUSRECHNEN NICHT UMLAGEFAEHIGER
KOSTENANTEILE 543
C) FEHLENDE DURCHFUEHRUNG EINES ERFORDERLICHEN VORWEGABZUGS BEI
BILDUNG VON MEHRERE GEBAEUDE BZW. GEBAEUDETEILE UMFASSENDEN
ABRECHNUNGSEINHEITEN ODER BEI UNTERSCHIEDLICHEN
NUTZERGRUPPEN
548
D) VERSTOSS GEGEN DEN WIRTSCHAFTLICHKEITSGRUNDSATZ 550
III. ABRECHNUNGSFRIST UND FAELLIGKEIT EINER NACHZAHLUNG BZW. EINER
RUECKZAHLUNG/FOLGEN BEI NICHTEINHALTUNG DER ABRECHNUNGSFRIST 553
1. ABRECHNUNGSFRIST UND FAELLIGKEIT EINER NACHZAHLUNG BZW.
RUECKZAHLUNG 553
A) BESTEHEN UND LAENGE DER ABRECHNUNGSFRIST 554
B) FAELLIGKEIT EINER NACHZAHLUNG 554
C) FAELLIGKEIT EINER RUECKZAHLUNG 555
2. FOLGEN BEI NICHTEINHALTUNG DER ABRECHNUNGSFRIST 556
A) KEINE AUSSCHLUSSWIRKUNG WIE IM WOHNRAUMMIETRECHT 556
B) EINTRITT DER ABRECHNUNGSREIFE 558
C) EINKLAGBARER ANSPRUCH AUF ABRECHNUNGSERSTELLUNG 559
D) ZURUECKBEHALTUNGSRECHT AN LAUFENDEN VORAUSZAHLUNGEN BEI NOCH
NICHT BEENDETEM MIETVERHAELTNIS 559
E) RUECKZAHLUNGSANSPRUCH BEZUEGLICH GELEISTETER VORAUSZAHLUNGEN
BEI BEENDETEM MIETVERHAELTNIS 560
IV. BEANSTANDUNGEN DES MIETERS 562
1. GRUNDSATZ: KEINE EINWENDUNGSAUSSCHLUSSFRIST WIE IM
WOHNRAUMMIETRECHT 563
2. AUSNAHME: AUFNAHME EINER EINWENDUNGSAUSSCHLUSSFRIST IN DEN
VERTRAG 563
A) ANFORDERUNGEN AN DIE VERTRAGLICHE REGELUNG EINER
EINWENDUNGSAUSSCHLUSSFRIST 565
B) WIEDERHOLUNG DES HINWEISES AUF DIE EINWENDUNGSAUSSCHLUSSFRIST
IN DER ABRECHNUNG 565
XXVI
** INHALTSVERZEICHNIS
C) KEIN AUSSCHLUSS VON EINWENDUNGEN BEI NICHT FORMELL
ORDNUNGSGEMAESS ABGERECHNETEN POSITIONEN 566
D) ANERKENNTNISWIRKUNG NACH VORBEHALTLOSEM AUSGLEICH EINER
NACHZAHLUNG DURCH DEN MIETER? 567
3. INHALT DER BEANSTANDUNGEN 568
V. NACHBERECHNUNGEN DES VERMIETERS 575
1. INNERHALB DER ABRECHNUNGSFRIST SIND *NACHBERECHNUNGEN"
GRUNDSAETZLICH IMMER MOEGLICH 576
2. AUSWIRKUNGEN DES ABFLUSSPRINZIPS AUF DAS ERFORDERNIS VON
NACHBERECHNUNGEN 577
3. BEI VORANGEGANGENER ERSTABRECHNUNG, DIE MIT NACHZAHLUNGSBETRAG
ENDET 579
4. BEI ZUVOR BEREITS GEAENDERTER ERSTABRECHNUNG, DIE MIT GUTHABEN
ENDETE, WELCHES AUSGEKEHRT WURDE 580
A) GRUND FUER DIE NACHBERECHNUNG WAR VERMIETER BEREITS BEI
GUTHABENSAUSKEHRUNG ALS VORLIEGEND ODER MOEGLICHERWEISE
VORLIEGEND BEWUSST 581
B) GRUND FUER DIE NACHBERECHNUNG TRAT ERST NACH
GUTHABENSAUSKEHRUNG AUF ODER WURDE DEM VERMIETER ZUMINDEST
ERST SPAETER BEKANNT 581
VI. ABRECHNUNG BEI MIETMINDERUNG 581
1. GESAMTMIETE ALS BEMESSUNGSMASSSTAB DER MINDERUNG 583
2. ERMITTLUNG DER MIETMINDERUNG ANHAND DER JAHRESABRECHNUNG DER
BETRIEBSKOSTEN 584
VII. ABRECHNUNG BEI VERMIETER- BZW. MIETERWECHSEL 587
1. ABRECHNUNG BEI VERMIETERWECHSEL 587
A) AUSWIRKUNGEN VON § 566 BGB AUF DIE VERPFLICHTUNG ZUR ERSTELLUNG
EINER BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG 588
B) VERMIETERWECHSEL NACH ABGELAUFENEM
ABRECHNUNGSZEITRAUM 590
C) VERMIETERWECHSEL WAEHREND DES LAUFENDEN
ABRECHNUNGSZEITRAUMS 590
2. ABRECHNUNG BEI MIETERWECHSEL 592
A) GRUNDSATZ DER ZEITANTEILIGEN AUFTEILUNG BEI MIETERWECHSEL
WAEHREND EINES ABRECHNUNGSZEITRAUMS 593
B) UNVERAENDERTE BEDEUTUNG DES LEISTUNGS- BZW.
ZEITABGRENZUNGSPRINZIPS BEI MIETERWECHSEL 594
INHALTSVERZEICHNIS
XXVII
KAPITEL 7
SICHERHEITEN DER MIETPARTEIEN
A. SICHERHEITEN FUER DEN VERMIETER 599
I. AUSGANGSLAGE 599
1. INTERESSEN DES VERMIETERS 599
2. SICHERUNGSGEGENSTAENDE, SICHERUNGSABREDE 600
3. HOEHE, FAELLIGKEIT 602
A) HOEHE 602
B) FAELLIGKEIT 603
C) SICHERHEIT ALS BEDINGUNG 604
D) STELLUNG DER SICHERHEIT UND KUENDIGUNG, ZURUECKBEHALTUNG 605
4. ZIEHUNG/VERWERTUNG VON SICHERHEITEN 606
A) VORAUSSETZUNGEN 606
AA) VERWERTUNG WAEHREND DES MIETVERHAELTNISSES 606
BB) VERWERTUNG NACH BEENDIGUNG DES
MIETVERHAELTNISSES 607
CC) PRAKTISCHE HANDHABUNG 607
B) KEINE PFLICHT ZUR ZIEHUNG/VERWERTUNG DER SICHERHEIT 607
C) PFLICHT ZUR WIEDERAUFFUELLUNG 608
5. RUECKZAHLUNG/RUECKGABE 609
A) RUECKZAHLUNGSANSPRUCH
609
B) ABRECHNUNG DURCH DEN VERMIETER 610
C) ABRECHNUNGSFRIST 610
D) VERJAEHRUNG 611
E) VERFALLKLAUSELN 611
6. VERWERTUNG DER SICHERHEIT BEI VERAEUSSERUNG DES OBJEKTS 612
II. VERTRAGLICHE SICHERHEITEN 612
1. KAUTION 613
A) BARKAUTION 613
B) ANLAGE UND VERZINSUNG 614
C) KAUTIONS(SPAR)KONTO 616
D) ANDERE AUSGESTALTUNGEN DER MIETKAUTION 618
2. BUERGSCHAFT 618
A) AKZESSORIETAET 618
B) BUERGSCHAFTSVEREINBARUNG 619
C) BUERGSCHAFT AUF ERSTES ANFORDERN 621
D) SELBSTSCHULDNERISCHE BUERGSCHAFT 622
E) KOMBINATION SELBSTSCHULDNERISCH PLUS AUF ERSTES
ANFORDERN 622
F) MIETAUSFALLBUERGSCHAFT 623
G) AUSSCHLUSS DER MOEGLICHKEIT ZUR HINTERLEGUNG 623
XXVIII
INHALTSVERZEICHNIS
H) BUERGSCHAFT AUF ZEIT 624
I) VEREINBARUNG VON HOECHSTSUMMEN IN BUERGSCHAFTEN 624
J) RUECKGABE DER BUERGSCHAFT 625
K) GERICHTSSTAND DER BUERGSCHAFT, RECHTSWAHL 625
3. SELBSTSTAENDIGE GARANTIE 625
4. PATRONATSERKLAERUNG 626
A) AUSGESTALTUNG, KONSEQUENZEN 627
B) FORM UND BESTIMMTHEIT, INHALT 629
5. SONSTIGE VERTRAGLICHE SICHERHEITEN 631
A) VERPFAENDUNG VON WERTPAPIEREN 631
B) VERLUSTUEBERNAHMEVERTRAG 632
C) SCHULDVERSPRECHEN 632
D) SCHULDUEBERNAHME/SCHULDBEITRITT EINES DRITTEN 633
6. KUMULATION VON SICHERHEITEN 633
A) MOEGLICHKEITEN DER KUMULATION 633
B) GRENZEN 634
7. INSOLVENZ DES MIETERS 635
A) KAUTION 635
B) BUERGSCHAFT 636
C) SELBSTSTAENDIGE GARANTIE 636
D) PATRONATSERKLAERUNG 636
E) VERPFAENDUNG VON WERTPAPIEREN 636
F) VERLUSTUEBERNAHMEVERTRAG 636
G) SCHULDVERSPRECHEN 637
H) SCHULDUEBERNAHME/SCHULDBEITRITT EINES DRITTEN 637
III. GESETZLICHE SICHERHEITEN/VERMIETERPFANDRECHT 637
1. UMFANG 638
2. VERWERTUNG 639
3. EINSTWEILIGER RECHTSSCHUTZ 640
4. VERHINDERUNG DES ENTFERNENS VON GEGENSTAENDEN 640
5. EIGENHAENDIGER VERKAUF 641
6. VERMIETERPFANDRECHT IN DER INSOLVENZ DES MIETERS 642
IV. SICHERUNGSMITTEL IM WEITEREN SINNE 642
1. NOTARIELLE RAEUMUNGSURKUNDE 642
2. KEIN ALLGEMEINER ZURUECKBEHALT DER LEISTUNG 643
3. KEIN ALLGEMEINES SELBSTHILFERECHT 644
4. VERTRAGSGESTALTUNG 645
V. UEBERGANG VON SICHERHEITEN 645
B. SICHERHEITEN FUER DEN MIETER 647
I. MIETERDIENSTBARKEIT 647
1. INHALT DER DIENSTBARKEIT 648
2. SICHERUNGSABREDE 649
INHALTSVERZEICHNIS
XXIX
3. RANGFOLGE IM GRUNDBUCH 650
A) MIETERDIENSTBARKEIT IM NACHRANG 650
B) MIETERDIENSTBARKEIT IM RANG VOR
GRUNDPFANDRECHTEN 651
4. STILLHALTEVEREINBARUNG 651
II. FINANZIERUNGSSICHERHEITEN 652
1. FINANZIERUNG DES MIETERS 652
2. VORUEBERGEHEND EINGEBRACHTE GEGENSTAENDE 652
3. GRUNDSCHULDEN FUER MIETER 653
III. DAUERNUTZUNGSRECHT NACH § 31 WEG 653
1. ALLGEMEINES 653
2. MANGELNDE KOEXISTENZ 654
3. INHALT 654
IV. WEITERE SICHERUNGSMITTEL 654
C. SICHERHEITEN UND DRITTINTERESSEN 655
I. INTERESSEN VON FINANZIERUNGSGEBERN 656
1. FINANZIERUNGSGEBER DES VERMIETERS 656
A) MITSPRACHERECHTE DES FINANZIERUNGSGEBERS 657
B) ABTRETUNG VON FORDERUNGEN 657
2. FINANZIERUNGSGEBER DES MIETERS 658
II. INTERESSEN VON LIEFERANTEN UND SONSTIGEN DRITTEN 658
1. LIEFERANTEN DES VERMIETERS 658
2. LIEFERANTEN DES MIETERS 659
KAPITEL 8
INSTANDHALTUNG, INSTANDSETZUNG, KLEINREPARATUREN, ERSATZBESCHAFFUNG UND
SCHOENHEITSREPARATUREN
A. EINLEITUNG 661
B. REGELUNGEN IM MIETVERTRAG 661
I. GESETZLICHE AUSGANGSLAGE 661
II. REGELUNG IM MIETVERTRAG 662
1. DEFINITIONEN 662
2. REGELUNGEN IM MIETVERTRAG ZU INSTANDHALTUNG UND
INSTANDSETZUNG 663
A) UEBERNAHME DURCH DEN MIETER 663
B) KOSTENUEBERNAHME DURCH DEN MIETER 663
C) KOSTENUEBERNAHME FUER GEMEINSCHAFTSFLAECHEN 664
D) BEGRENZUNG DER KOSTEN 664
E) INDIVIDUALVERTRAG 666
3. REGELUNGEN FUER DIE ERSATZBESCHAFFUNG 666
XXX
* INHALTSVERZEICHNIS
4. REGELUNGEN FUER DIE DURCHFUEHRUNG DER SCHOENHEITSREPARATUREN 667
A) UEBERNAHME DURCH DEN MIETER 667
B) FRISTENPLAENE, ENDRENOVIERUNGEN UND
ABGELTUNGSKLAUSELN 668
C) INDIVIDUATVERTRAG 669
C. DURCHSETZUNG DER ANSPRUECHE 669
I. VERTRAGLICHE AUSGANGSLAGE 669
II. UEBERTRAGUNG DURCH AGB 670
1. GRUNDSAETZE DER AGB-KONTROLLE 670
2. OFFENSICHTLICHER VERSTOSS 671
3. INSTANDHALTUNG UND INSTANDSETZUNG 672
A) UEBERTRAGUNG 672
B) FORMULARVERTRAGLICH 672
4. ERSATZBESCHAFFUNG 673
5. SCHOENHEITSREPARATUREN 674
A) UEBERTRAGUNG 674
B) FORMULARVERTRAGLICH 675
C) AUSFUEHRUNGSART 676
III. INDIVIDUALVEREINBARUNGEN 677
IV. DURCHSETZUNG 678
1. DURCHSETZUNG BEI BEENDETEM MIETVERHAELTNIS 678
2. DURCHSETZUNG BEI LAUFENDEM MIETVERHAELTNIS 679
3. VERJAEHRUNG 679
KAPITEL 9
BETRIEBSPFLICHT, KONKURRENZSCHUTZ
A. BETRIEBSPFLICHT 681
I. BEDEUTUNG FUER DIE PRAXIS 681
II. VEREINBARUNGEN ZUR BETRIEBSPFLICHT 682
1. INHALT UND UMFANG DER BETRIEBSPFLICHT 682
2. VERTRAGSIMMANENTE VEREINBARUNG 683
3. AUSDRUECKLICHE VEREINBARUNG 684
A) INDIVIDUALVEREINBARUNG 684
B) REGELUNG IN ALLGEMEINEN GESCHAEFTSBEDINGUNGEN 684
AA) KOMBINATION MIT KONKURRENZSCHUTZKLAUSELN UND/ODER
SORTIMENTSBINDUNGSKLAUSELN 685
BB) GENERELLES VERBOT ZEITWEILIGER SCHLIESSUNGEN 686
CC) FESTLEGUNG DER OEFFNUNGSZEITEN 687
DD) ANKNUEPFUNG AN GESETZLICHE BESTIMMUNGEN 688
4. ENDE DER BETRIEBSPFLICHT 689
INHALTSVERZEICHNIS
XXXI
III. RECHTSFOLGEN BEI NICHTERFUELLUNG 689
1. NICHTERFUELLUNG DER BETRIEBSPFLICHT 689
2. WIEDERAUFNAHME DES BETRIEBES 690
3. WEITERZAHLUNG DER (UMSATZ-)MIETE 690
4. EINSTWEILIGE VERFUEGUNG 691
5. VERTRAGSSTRAFE 691
6. SCHADENSERSATZ 692
7. KUENDIGUNG 693
A) KUENDIGUNGSGRUND 693
B) WIRKUNG DER KUENDIGUNG AUF DIE BETRIEBSPFLICHT 694
B. KONKURRENZSCHUTZ 695
I. BEDEUTUNG FUER DIE PRAXIS 695
II. VERTRAGSIMMANENTER KONKURRENZSCHUTZ 695
1. HERLEITUNG DES VERTRAGSIMMANENTEN KONKURRENZSCHUTZES 695
2. PERSOENLICHER GELTUNGSBEREICH 696
3. SAECHLICHER GELTUNGSBEREICH 698
4. RAEUMLICHER GELTUNGSBEREICH 700
5. ZEITLICHER GELTUNGSBEREICH 701
III. AUSDRUECKLICHE VERTRAGLICHE VEREINBARUNGEN ZUM
KONKURRENZSCHUTZ 701
1. INDIVIDUALVERTRAGLICHE VEREINBARUNGEN 701
A) KONKURRENZSCHUTZVERPFLICHTUNG DES MIETERS ZUGUNSTEN DES
VERMIETERS/WETTBEWERBSVERBOT 701
B) KONKURRENZSCHUTZVERPFLICHTUNG DES VERMIETERS ZUGUNSTEN DES
MIETERS 702
C) DINGLICHE ABSICHERUNG 703
2. AGB-REGELUNGEN ZUM KONKURRENZSCHUTZ 704
IV. RECHTSFOLGEN UND RECHTSSCHUTZ BEI VERSTOSS GEGEN
KONKURRENZSCHUTZ 705
1. MIETMINDERUNGSRECHT, ZURUECKBEHALTUNG DER MIETE 705
2. VERTRAGSSTRAFE 706
3. SCHADENSERSATZ 706
4. AUSSERORDENTLICH FRISTLOSE KUENDIGUNG 707
5. EINSTWEILIGER RECHTSCHUTZ 707
6. UNTERLASSUNGSANSPRUCH 707
KAPITEL
10
HAFTUNG
UND GEWAEHRLEISTUNG, VERSICHERUNG
A. GRUNDSAETZE 709
B. HAFTUNG UND NEBENPFLICHTEN DES MIETERS 710
XXXII
* INHALTSVERZEICHNIS
I. HAFTUNG DES MIETERS 711
1. VERLETZUNG VORVERTRAGLICHER AUFKLAERUNGSPFLICHTEN 711
2. ANNAHMEVERZUG DES MIETERS 712
3. HAFTUNG DES MIETERS BEI NICHTZAHLUNG DER MIETE 713
4. HAFTUNG DES MIETERS FUER VERSCHLECHTERUNG DER MIETSACHE 715
5. HAFTUNG BEI UNTERVERMIETUNG 717
6. HAFTUNG FUER DRITTE 718
7. VERLETZUNG GEGEN DAS RUECKSICHTNAHMEGEBOT 720
II. OBHUTS- UND VERKEHRSSICHERUNGSPFLICHTEN DES MIETERS 720
1. OBHUTSPFLICHTEN DES MIETERS 720
2. RUECKGABEPFLICHT 722
3. NICHT AUSGEFUEHRTE SCHOENHEITSREPARATUREN 723
4. VERKEHRSSICHERUNGSPFLICHTEN 725
C. MAENGELHAFTUNG DES VERMIETERS 726
I. MANGELBEGRIFF 726
1. MASSGEBLICHER ZEITPUNKT 729
2. EINZELNE SACHMAENGEL 731
A) BESCHAFFENHEITS- UND ZUSTANDSMAENGEL 732
B) UMWELT- UND UMFELDMAENGEL 737
C) OEFFENTLICH-RECHTLICHE BESCHRAENKUNGEN 742
3. RECHTSMANGEL 744
4. ZUSICHERUNG VON EIGENSCHAFTEN 745
II. RECHTSFOLGEN 746
1. ERFUELLUNGSANSPRUCH 746
2. MINDERUNG 747
A) BERECHNUNG UND HOEHE 748
AA) BERECHNUNG 748
BB) HOEHE 749
B) EINZELFAELLE 749
3. SCHADENSERSATZANSPRUECHE DES MIETERS 751
A) ANFAENGLICHE MAENGEL 751
B) NACHTRAEGLICHE MAENGEL 752
C) VERZUG MIT DER MANGELBESEITIGUNG 753
D) UMFANG DES SCHADENSERSATZANSPRUCHS 754
4. AUFWENDUNGSERSATZANSPRUCH 756
5. KUENDIGUNG 757
6. ZURUECKBEHALTUNGSRECHT 760
7. SONSTIGE RECHTSBEHELFE: ALLGEMEINES LEISTUNGSSTOERUNGSRECHT 760
III. AUSSCHLUSS UND BESCHRAENKUNG DER GEWAEHRLEISTUNG 762
1. GESETZLICHER AUSSCHLUSS VON GEWAEHRLEISTUNGSRECHTEN 762
A) MIETER KENNT DEN MANGEL BEI VERTRAGSSCHLUSS 763
B) ANNAHME EINER MANGELHAFTEN SACHE 764
INHALTSVERZEICHNIS *
XXXIII
C) VERSTOSS GEGEN DIE ANZEIGEPFLICHT 764
D) MIETER HAT DEN MANGEL ZU VERTRETEN 765
E) UEBERSCHREITUNG DES VERTRAGSGEMAESSEN GEBRAUCHS 765
F) TREU UND GLAUBEN 765
2. VERTRAGLICHER AUSSCHLUSS VON GEWAEHRLEISTUNGSRECHTEN 766
A) ABGRENZUNG ALLGEMEINE GESCHAEFTSBEDINGUNGEN -
INDIVIDUALVEREINBARUNG 766
B) EINZELNE AUSSCHLUESSE 767
AA) AUSSCHLUSS DER MINDERUNG 768
BB) AUSSCHLUSS DES SCHADENSERSATZANSPRUCHS 769
CC) AUSSCHLUSS DES AUFWENDUNGSERSATZANSPRUCHS 769
DD) AUSSCHLUSS DES ZURUECKBEHALTUNGSRECHTS 770
EE) AUSSCHLUSS DER FRISTLOSEN KUENDIGUNG 770
IV. BEWEISLAST 771
V. VERJAEHRUNG UND VERWIRKUNG 771
D. VERSICHERUNGSFRAGEN 773
I. GRUNDSAETZLICHES 773
II. VERSICHERUNGEN DES VERMIETERS 773
1. SACHVERSICHERUNGEN 773
A) FEUERVERSICHERUNGEN 774
B) LEITUNGSWASSER- UND ROHRBRUCHVERSICHERUNG 774
C) STURM- UND HAGELVERSICHERUNG 776
D) MIETVERLUSTVERSICHERUNG 777
E) TECHNISCHE VERSICHERUNGEN 777
F) TERRORISMUSVERSICHERUNG 778
2. HAFTPFLICHTVERSICHERUNGEN 779
3. RECHTSSCHUTZVERSICHERUNG 779
III. AUSSCHLUESSE UND OBLIEGENHEITEN 780
IV. ZURECHNUNG VON MIETERVERHALTEN 781
V. UMLAGEFAEHIGKEIT VON VERSICHERUNGEN 781
VI. VERPFLICHTUNG DES MIETERS ZUM ABSCHLUSS VON
VERSICHERUNGEN 784
VII. REGRESS DES GEBAEUDEVERSICHERERS BEIM MIETER 784
KAPITEL
11
BAULICHE MASSNAHMEN IM RAHMEN BESTEHENDER MIETVERHAELTNISSE
A. BAULICHE MASSNAHMEN DES VERMIETERS 788
I. ERHALTUNGSMASSNAHMEN 789
1. UMFANG DER DULDUNGSPFLICHT 790
2. MITWIRKUNGSPFLICHT 791
XXXIV
* INHALTSVERZEICH NIS
3. ZUMUTBARKEIT DER MASSNAHME 791
4. AUFWENDUNGSERSATZ UND VORSCHUSS 792
II. MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN 793
1. EINZELNE MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN 793
A) ENERGETISCHE MODERNISIERUNG 794
AA) EINSPARUNG VON ENDENERGIE 795
BB) MASSNAHMEN ZUR STEIGERUNG DER ENERGIEEFFIZIENZ 795
CC) IN BEZUG AUF DEN MIETGEGENSTAND 795
DD) NACHHALTIGKEIT 796
B) EINSPARUNG NICHT ERNEUERBARER PRIMAERENERGIE UND NACHHALTIGER
KLIMASCHUTZ 796
AA) EINSPARUNG VON PRIMAERENERGIE 796
BB) NACHHALTIGER KLIMASCHUTZ 797
CC) NACHHALTIGKEIT 797
DD) GLEICHZEITIGE EINSPARUNG VON PRIMAER- UND
ENDENERGIE 797
C) MASSNAHMEN ZUR REDUZIERUNG DES WASSERVERBRAUCHS 798
D) ERHOEHUNG DES GEBRAUCHSWERTES DER MIETSACHE 798
E) MASSNAHMEN, DIE AUFGRUND VON NICHT VOM VERMIETER ZU
VERTRETENDEN UMSTAENDEN AUSGEFUEHRT WERDEN 799
F) SCHAFFUNG VON NEUEM WOHNRAUM 799
2. ABGRENZUNG ZUR MODERNISIERENDEN INSTANDSETZUNG 800
3. VERHAELTNIS DER MODERNISIERUNGSREGELUNGEN ZU DEN MIETRECHTLICHEN
ERFUELLUNGS- UND GEWAEHRLEISTUNGSVORSCHRIFTEN 800
4. ABDINGBARKEIT DER REGELUNGEN 800
III. ANKUENDIGUNG VON MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN 801
1. MITTEILUNGSPFLICHT DES VERMIETERS 801
2. DIE ANKUENDIGUNGSFRIST 801
3. TEXTFORM DER MODERNISIERUNGSANKUENDIGUNG 802
4. DIE ANGABEN ZUR MODERNISIERUNGSMASSNAHME 803
A) ART UND UMFANG DER GEPLANTEN MASSNAHME 803
B) VORAUSSICHTLICHER BEGINN DER MASSNAHME 804
C) VORAUSSICHTLICHE DAUER DER MASSNAHME 805
D) DER HINWEIS AUF DEN HAERTEEINWAND 806
E) DER HINWEIS AUF PAUSCHALWERTE BEI ENERGETISCHER
MODERNISIERUNG 806
5. ENTBEHRLICHKEIT DER ANKUENDIGUNG BEI BAGATELLMASSNAHMEN 807
6. RECHTSFOLGEN BEI SCHLECHTERFUELLUNG DER MITTEILUNGSPFLICHT 807
IV. DULDUNG VON MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN 808
1. EINSCHRAENKUNG DER DULDUNGSPFLICHT DES MIETERS 808
A) INTERESSEN DES VERMIETERS 809
B) INTERESSEN DES MIETERS 810
INHALTSVERZEICHNIS
XXXV
C) BELANGE DER ENERGIEEINSPARUNG UND DES
KLIMASCHUTZES 810
2. MITWIRKUNGSPFLICHT 811
3. ERSATZ MODERNISIERUNGSBEDINGTER AUFWENDUNGEN UND
VORSCHUSSPFLICHT 811
4. VERWEIGERUNGSMOEGLICHKEITEN DES MIETERS UND
SCHADENSERSATZ 811
5. KEIN KUENDIGUNGSRECHT DES VERMIETERS ZUR DURCHSETZUNG DER
DULDUNGSPFLICHT 812
6. VERTRAGLICHE REGELUNGEN UEBER DIE DULDUNGSPFLICHT 812
V. MIETERHOEHUNG AUFGRUND VON MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN 813
1. NACHTRAGSVEREINBARUNG, AENDERUNG DES MIETVERTRAGES 813
2. AENDERUNGSKUENDIGUNG 813
3. SPANNUNGSKLAUSEL 814
4. MODERNISIERUNGSMIETERHOEHUNG 814
5. LEISTUNGSVORBEHALT 815
VI. RECHTE UND PFLICHTEN DES MIETERS IM RAHMEN VON
MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN 815
1. MIETMINDERUNG 815
2. SCHADENSERSATZ 815
3. AUFWENDUNGSERSATZ DES MIETERS 816
4. WIEDERHERSTELLUNGSPFLICHT DES VERMIETERS 817
VII. SONDERKUENDIGUNGSRECHT DES MIETERS BEI
MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN 817
VIII. ABGRENZUNG ZWISCHEN ERHALTUNGS-UND
MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN 818
B. BAULICHE VERAENDERUNGEN DES MIETERS 824
I. GERINGFUEGIGE BAULICHE EINGRIFFE 825
II. MAENGELBESEITIGUNG, NOTWENDIGE VERWENDUNGEN 826
III. UMFANGREICHE BAULICHE VERAENDERUNGEN UND
MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN 827
1. GEWAEHRLEISTUNG DES VERTRAGSGEMAESSEN GEBRAUCHS 828
2. VORRANGIGE INTERESSEN DES MIETERS 829
A) IM RAHMEN DER INTERESSENABWAEGUNG ZU BERUECKSICHTIGENDE
BELANGE AUFSEITEN DES VERMIETERS 830
B) IM RAHMEN DER INTERESSENABWAEGUNG ZU BERUECKSICHTIGENDE
BELANGE AUFSEITEN DES MIETERS 831
IV. VERTRAGLICHE REGELUNGEN ZU MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN 831
V. RECHTE UND PFLICHTEN IM RAHMEN DER UMSETZUNG VON
MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN 833
1. EIGENTUM 833
2. ERHALTUNGSPFLICHT FUER MODERNISIERTE EINRICHTUNG 834
XXXVI
* INHALTSVERZEICHNIS
3. ART UND WEISE DER AUSFUEHRUNG 835
4. RUECKBAUVERPFLICHTUNG 835
A) AUSNAHMEN VON DER RUECKBAUVERPFLICHTUNG 835
B) VERLETZUNG DER RUECKBAUVERPFLICHTUNG 837
5. WEGNAHMERECHT DES MIETERS 837
6. AUSWIRKUNGEN IM RAHMEN DES § 555D ABS. 2 BGB 838
7. KUENDIGUNGSRECHT DES VERMIETERS 839
8. MIETERHOEHUNG DURCH DEN VERMIETER 840
VI. MODERNISIERUNGSVEREINBARUNG 840
1. LEISTUNGEN DES MIETERS UND DURCHFUEHRUNGSVERPFLICHTUNG 841
2. REGELUNGEN ZUR KOSTENTRAGUNG FUER DIE
MODERNISIERUNGSMASSNAHME 842
3. ANPASSUNG DER MIETE 842
4. EIGENTUM, RUECKBAUVERPFLICHTUNG UND WEGNAHMERECHT 843
5. INSTANDHALTUNG UND INSTANDSETZUNG 843
6. ABWOHNDAUER UND AUSSCHLUSS DER KUENDIGUNG 844
7. RESTWERTENTSCHAEDIGUNG BEI VORZEITIGER VERTRAGSAUFLOESUNG 844
8. SCHRIFTFORM DER MODERNISIERUNGSVEREINBARUNG 845
KAPITEL 12
UNTERMIETE
A. WIRTSCHAFTLICHE BEDEUTUNG 847
B. INHALT DES §540 BGB 847
I. GEBRAUCHSUEBERLASSUNG AN EINEN DRITTEN 848
1. GEBRAUCHSUEBERLASSUNG ODER VERTRAGLICHER GEBRAUCH DER
MIETSACHE 848
2. DRITTER I.S.D. § 540 ABS. 1 S. 1 BGB 849
II. DIE ERLAUBNIS 851
1. ALLGEMEINES 851
2. AUSKUNFTSRECHT DES VERMIETERS 852
3. WICHTIGER GRUND IN DER PERSON DES DRITTEN 855
4. ANSPRUCH AUF ERTEILUNG DER ERLAUBNIS 856
5. NACHTRAEGLICHER WIDERRUF DER ERLAUBNIS 856
III. KUENDIGUNGSRECHT 857
C. VERTRAGLICHE AUSGESTALTUNG 857
I. GENERELLE ERLAUBNIS DER UNTERVERMIETUNG 858
II. GENERELLER AUSSCHLUSS/VERBOT DER UNTERVERMIETUNG 859
III. SELEKTIVE ERLAUBNIS/EXPLIZITE AUFZAEHLUNG DER ZULAESSIGEN
UNTERVERMIETUNGEN 861
IV. ERWEITERUNG DER VERSAGUNGSGRUENDE 862
INHALTSVERZEICHNIS *
XXXVII
V. AUSSCHLUSS ODER BEGRENZUNG DES KUENDIGUNGSRECHTS 864
VI. SONSTIGE VERTRAGLICHE REGELUNGSMOEGLICHKEITEN 866
1. ABTRETUNG DES ANSPRUCHS AUF ZAHLUNG DER UNTERMIETE 866
2. ABSCHOEPFUNG DES ERLOESES DURCH DIE LINTERVERMIETUNG BEIM MIETER AUS
DER UNTERVERMIETUNG 867
A) MEHRERLOESABFUEHRUNG 867
B) UNTERMIETZUSCHLAG 868
3. ERWEITERTE AUSKUNFTSPFLICHT DES MIETERS 869
4. SCHRIFTFORMERFORDERNIS DER ERLAUBNIS 870
5. UMFANG DER UNTERVERMIETUNG 870
6. HAFTUNG DES MIETERS FUER HANDLUNGEN DES UNTERMIETERS 871
7. CHANGE-OF-CONTROL-KLAUSELN 872
KAPITEL
13
BEENDIGUNG DES
MIETVERHAELTNISSES
A. BEENDIGUNGSMOEGLICHKEITEN 875
I. ZEITABLAUF 875
II. AUFLOESENDE BEDINGUNG 877
III. ANFECHTUNG 877
IV. RUECKTRITT 880
1. GESETZLICHE RUECKTRITTSRECHTE 880
2. VERTRAGLICHE REGELUNGEN 881
V. KUENDIGUNG 882
1. ALLGEMEINE GRUNDSAETZE 882
A) INHALT DER KUENDIGUNGSERKLAERUNG 883
B) FORM DER KUENDIGUNGSERKLAERUNG 885
C) ZUGANG DER KUENDIGUNGSERKLAERUNG 885
D) KUENDIGUNG DURCH BEVOLLMAECHTIGTE 887
E) KUENDIGUNG DURCH UND GEGENUEBER PERSONENMEHRHEITEN 888
F) RUECKNAHME DER KUENDIGUNG 890
G) UMDEUTUNG DER KUENDIGUNG 890
H) VERBOT DER TEILKUENDIGUNG 891
I) STREIT UEBER DIE BEENDIGUNG DES MIETVERHAELTNISSES 891
2. ORDENTLICHE KUENDIGUNG 892
A) GESETZLICHE REGELUNG/FRISTEN 892
B) VERTRAGLICHE REGELUNGEN 893
3. AUSSERORDENTLICHE KUENDIGUNG 894
A) GRUNDSAETZE 894
B) NICHTGEWAEHRUNG DES VERTRAGSGEMAESSEN GEBRAUCHS 897
C) VERTRAGSWIDRIGER GEBRAUCH 900
XXXVIII
INHALTSVERZEICHNIS
D) ZAHLUNGSVERZUG 902
E) ERHEBLICHE VERTRAGSVERLETZUNG 905
F) VERTRAGLICHE REGELUNGEN - WICHTIGER GRUND 906
4. SONDERKUENDIGUNGSRECHTE 906
A) GRUNDSAETZE 906
B) MIETVERHAELTNISSE UEBER MEHR ALS 30 JAHRE 907
C) TOD DES MIETERS 907
D) VERWEIGERUNG DER ERLAUBNIS ZUR UNTERVERMIETUNG 908
E) KUENDIGUNGSRECHT DES INSOLVENZVERWALTERS 909
F) KUENDIGUNGSRECHT DES ERWERBERS IN DER
ZWANGSVERSTEIGERUNG 909
G) SONSTIGE SONDERKUENDIGUNGSRECHTE 910
5. AUFHEBUNGSVEREINBARUNG 910
6. BEENDIGUNG DURCH VERWALTUNGSAKT 911
B. ABWICKLUNG DES MIETVERHAELTNISSES 911
I. RUECKGABE 911
1. ZEITPUNKT 912
2. UMFANG DER RUECKGABEPFLICHT 912
A) EINRAEUMUNG DES BESITZES 913
B) RUECKBAUVERPFLICHTUNGEN 914
C) VERTRAGLICHE REGELUNGEN 915
3. RUECKFORDERUNGSANSPRUCH GEGEN EINEN DRITTEN 915
4. DURCHFUEHRUNG DER RUECKGABE 916
II. HAFTUNG FUER DEN ZUSTAND DER MIETSACHE 917
III. ANSPRUECHE DES VERMIETERS WEGEN VERSPAETETER BZW. NICHT
ORDNUNGSGEMAESSER RUECKGABE 917
1. ANSPRUCH AUF NUTZUNGSENTSCHAEDIGUNG 917
2. ANSPRUCH AUF SCHADENSERSATZ WEGEN VORENTHALTUNG DER
MIETSACHE 919
3. ANSPRUCH AUF SCHADENSERSATZ WEGEN NICHT DURCHGEFUEHRTER
SCHOENHEITSREPARATUREN 920
4. SONSTIGE ANSPRUECHE DES VERMIETERS 920
IV. ANSPRUECHE DES MIETERS BEI BEENDIGUNG 921
1. AUFWENDUNGSERSATZANSPRUECHE 921
2. WEGNAHMERECHT 923
3. RUECKGABE VON MIETSICHERHEITEN 925
4. ABRECHNUNG/RUECKZAHLUNG VON
BETRIEBSKOSTENVORAUSZAHLUNGEN 928
V. ANSPRUECHE WEGEN VORZEITIGER BEENDIGUNG 929
1. ANSPRUECHE DES VERMIETERS 929
2. ANSPRUECHE DES MIETERS 930
VI. DURCHSETZUNG DES ANSPRUCHS AUF RAEUMUNG UND HERAUSGABE 930
INHALTSVERZEICHNIS *
XXXIX
1. UNTERBRECHUNG VON VERSORGUNGSLEISTUNGEN 930
2. VERBOT DER SELBSTHILFE UND EINSTWEILIGER RECHTSSCHUTZ 931
3. RAEUMUNGSKLAGE 932
4. NOTARIELLE URKUNDE 932
5. VOLLSTRECKUNG 933
VII. KURZE VERJAEHRUNG GEMAESS § 548 BGB 933
1. ERSATZANSPRUECHE DES VERMIETERS 933
2. AUFWENDUNGSERSATZANSPRUECHE UND WEGNAHMERECHT DES
MIETERS 935
KAPITEL 14
MIETVERTRAG IN DER KRISE
A. VORBEMERKUNGEN 937
B. ERLAEUTERUNG INSOLVENZSPEZIFISCHER BEGRIFFE 937
I. ZIELE DES INSOLVENZVERFAHRENS 937
II. ABLAUF DES INSOLVENZVERFAHRENS UND WESENTLICHE WIRKUNGEN DER
VERFAHRENSEROEFFNUNG 938
III. VORLAEUFIGER INSOLVENZVERWALTER 938
IV. INSOLVENZVERWALTER 939
V. INSOLVENZFORDERUNGEN 940
VI. MASSEFORDERUNGEN/MASSEVERBINDLICHKEITEN 940
VII. MASSEUNZULAENGLICHKEIT 941
VIII. AUSSONDERUNGSRECHT 942
IX. ABSONDERUNGSRECHT 942
X. OEFFENTLICHE BEKANNTMACHUNG IN INSOLVENZVERFAHREN 943
C. GRUNDSATZ: FORTBESTAND DES MIETVERHAELTNISSES AUCH IN DER INSOLVENZ
943
D. EINORDNUNG DER GEGENSEITIGEN FORDERUNGEN AUS DEM MIETVERHAELTNIS 944
E. INSOLVENZ DES MIETERS 945
I. PFLICHTEN DES INSOLVENZVERWALTERS IN DER INSOLVENZ DES MIETERS 945
1. ZAHLUNG DER VEREINBARTEN MIETE 945
2. ZAHLUNG DER VEREINBARTEN BETRIEBS- UND NEBENKOSTEN 946
3. SCHOENHEITSREPARATUREN 946
4. VERTRAGLICHE NEBEN- UND ZUSATZPFLICHTEN 947
5. EINZAHLUNG DER VEREINBARTEN KAUTION 947
II. PFLICHTEN DES VERMIETERS IN DER INSOLVENZ DES MIETERS 948
III. MOEGLICHKEITEN DER BEENDIGUNG DES MIETVERTRAGES BEI INSOLVENZ
DES MIETERS 948
1. BEENDIGUNGSMOEGLICHKEITEN DES INSOLVENZVERWALTERS 948
2. BEENDIGUNGSMOEGLICHKEITEN DES VERMIETERS 949
IV. ANSPRUECHE DES VERMIETERS IN DER INSOLVENZ DES MIETERS 950
XL
* INHALTSVERZEICHNIS
1. MIETZAHLUNG 950
2. BETRIEBS-UND NEBENKOSTEN 951
3. SCHADENSERSATZANSPRUECHE 951
4. HERAUSGABE- UND RAEUMUNGSANSPRUECHE 952
5. VERMIETERPFANDRECHT 952
A) UMFANG UND INHALT 952
B) VERWERTUNG 953
C) AUSKUNFTSANSPRUCH 953
F. INSOLVENZ DES VERMIETERS 954
I. PFLICHTEN DES INSOLVENZVERWALTERS IN DER INSOLVENZ DES VERMIETERS 954
1. GEBRAUCHSUEBERLASSUNG UND ERHALTUNG DER
GEBRAUCHSMOEGLICHKEIT 954
2. BETRIEBS-UND NEBENKOSTEN 954
3. VERWAHRUNG DER KAUTION DES MIETERS 955
II. PFLICHTEN DES MIETERS IN DER INSOLVENZ DES VERMIETERS 955
1. ZAHLUNG DER VEREINBARTEN MIETE, BETRIEBS- UND NEBENKOSTEN 955
2. SCHOENHEITSREPARATUREN 956
3. SICHERHEITEN 956
III. MOEGLICHKEITEN DER BEENDIGUNG DES MIETVERTRAGES BEI INSOLVENZ DES
VERMIETERS 956
IV. ANSPRUECHE DES MIETERS IN DER INSOLVENZ DES VERMIETERS 957
1. RUECKZAHLUNG VON BETRIEBS- UND
NEBENKOSTENVORAUSZAHLUNGEN 957
2. ANSPRUCH AUF MAENGELBESEITIGUNG 958
3. AUFWENDUNGSERSATZANSPRUCH 958
4. MIETKAUTION 959
5. *MIETERDIENSTBARKEIT" 959
G. BESONDERHEITEN BEI MITMIETERN, ZWISCHENMIETERN UND UNTERMIETERN 960
I. INSOLVENZ EINES MIETERS BEI MIETERMEHRHEIT 960
II. INSOLVENZ DES ZWISCHEN(VER)MIETERS 961
1. WEITERLEITUNG DER MIETE 961
2. KUENDIGUNGSMOEGLICHKEITEN 962
III. UNTERMIETER 963
H. UNWIRKSAMKEIT ABWEICHENDER VEREINBARUNGEN, § 119 INSO 963
KAPITEL 15
SPEZIALIMMOBILIEN
A. GASTRONOMIE 965
I. ALLGEMEINE VORBEMERKUNGEN 965
II. PACHTVERTRAEGE: PACHTGEGENSTAND UND INVENTAR, KONZESSIONEN 966
INHALTSVERZEICHNIS *
III. UEBLICHE PACHTZINSARTEN 968
1. FESTPACHT 968
2. UMSATZPACHT 969
3. MISCHPACHT 970
IV. PACHTWERTERMITTLUNG 971
1. ERTRAGSKRAFTORIENTIERTE PACHTWERTMETHODE (EOP-METHODE) 973
A) FESTLEGUNG DES BASISUMSATZES UND DES BASISPACHTZINSES
B) ANPASSUNG DER BASISWERTE ANHAND SPEZIFISCHER
EINFLUSSFAKTOREN 974
AA) OBJEKTIMMANENTE EINFLUSSFAKTOREN 974
BB) VERTRAGSIMMANENTE EINFLUSSFAKTOREN 975
2. GEGENUEBERSTELLUNG: PACHTWERTERMITTLUNG NACH OBJEKTFLAECHE VERSUS
ERTRAGSKRAFT 977
A) EOP-METHODE 977
AA) ERSTER ARBEITSSCHRITT: ERMITTLUNG DES
BASISUMSATZES 977
BB) ZWEITER ARBEITSSCHRITT: ANPASSUNGEN AUFGRUND VON
BEEINFLUSSENDEN KRITERIEN 977
B) BERECHNUNG DER MIETE JE QUADRATMETER 978
V. INSTANDHALTUNG, RUECKGABE BEI VERTRAGSENDE 979
VI. VERTRAGSLAUFZEIT 981
VII. KONFLIKTPOTENZIAL UND FALLSTRICKE 981
1. ETABLIERUNG UND ERHALT DER WETTBEWERBSFAEHIGKEIT 981
2. PLAUSIBILISIERUNG VON KONZEPT UND ERTRAGSKRAFT 982
3. LIEFERANTENBINDUNGEN 983
4. VERGUETUNG VON GOODWILL 983
5. UEBERNAHME VON ARBEITSVERHAELTNISSEN 983
HOTELS 984
I. EINFUEHRUNG 984
II. VERTRAGSARTEN 985
1. PACHTVERTRAG 985
A) DEFINITION DES PACHTVERTRAGES 985
B) MOEGLICHE VARIANTEN DES PACHTVERTRAGES 985
AA) FESTPACHTVERTRAG 985
BB) FESTPACHTVERTRAG MIT STAFFELUNG 985
CC) FESTPACHTVERTRAG MIT EINER UMSATZABHAENGIGEN
KOMPONENTE 986
DD) UMSATZPACHTVERTRAG 986
EE) UMSATZPACHTVERTRAG MIT MINDESTGARANTIEN 987
FF) RISK AND PROFITSHARING 987
GG) UMSATZPACHTVERTRAG MIT AUSGLEICHSFONDS (CAP) 987
C) VORTEILE/NACHTEILE DES PACHTVERTRAGES 987
* INHALTSVERZEICHNIS
2. MANAGEMENTVERTRAG 988
A) DEFINITION DES MANAGEMENTVERTRAGES 988
B) MOEGLICHE VARIANTEN DES MANAGEMENTVERTRAGES 989
AA) MANAGEMENTVERTRAG 989
BB) MANAGEMENTVERTRAG MIT GARANTIEN 989
CC) MANAGEMENTVERTRAG MIT UEBERSCHUSSBETEILIGUNG 989
DD) MANAGEMENTVERTRAG MIT AUSGLEICHSFONDS 990
C) VORTEILE/NACHTEILE DES MANAGEMENTVERTRAGES 990
3. HYBRIDVERTRAG 990
A) DEFINITION DES HYBRIDVERTRAGES 990
B) MOEGLICHE VARIANTEN DES HYBRIDVERTRAGES 991
AA) PACHT MIT VARIABLEN KOMPONENTEN 991
BB) VERTRAEGE MIT *CAP"-REGELUNGEN 992
CC) MANAGEMENTVERTRAEGE MIT GARANTIEN 992
DD) UMSATZPACHTVERTRAEGE MIT GARANTIEN 992
C) VORTEILE/NACHTEILE DES HYBRIDVERTRAGES -* 992
4. FRANCHISEVERTRAG 993
A) DEFINITION DES FRANCHISEVERTRAGES 993
B) MOEGLICHE VARIANTEN DES FRANCHISEVERTRAGES 993
AA) FRANCHISEVERTRAG IM PACHTOBJEKT 993
BB) FRANCHISEVERTRAG IM MANAGEMENTOBJEKT 994
C) VORTEILE/NACHTEILE DES FRANCHISEVERTRAGES 994
III. INFORMATIONEN UND RISIKEN BEIM HOTELBETRIEB 995
1. UEBERBLICK UEBER NOTWENDIGE INFORMATIONEN DES HOTELBETREIBERS
FUER DEN INVESTOR/EIGENTUEMER 995
A) IM RAHMEN EINES PACHTVERTRAGES 995
B) IM RAHMEN EINES MANAGEMENTVERTRAGES 996
2. RISIKOAUSWIRKUNGEN DER VERTRAGSART AUF DEN
IMMOBILIENEIGENTUEMER 997
IV. AUSWIRKUNGEN DER VERTRAGSART AUF DIE INVESTITIONSBEENDIGUNG
(EXIT) 998
1. IM RAHMEN EINES PACHTVERTRAGES 998
2. IM RAHMEN EINES MANAGEMENTVERTRAGES 998
EINZELHANDEL UND EINKAUFSZENTREN 999
I. EINFUEHRUNG 999
II. EINZELHANDELSFLAECHEN: BEGRIFF, TYPOLOGIEN, BESONDERHEITEN,
GROESSE UND KONZEPTE 999
1. *LAGE, LAGE, LAGE" 1001
2. BEDARFE, BRANCHEN UND SORTIMENTE 1002
3. INNERSTAEDTISCHE GESCHAEFTSHAEUSER,
*HIGHSTREET-RETAIL" 1003
4. GROSSFLAECHEN 1004
INHALTSVERZEICHNIS
XLIII
III. VERMIETUNG VON LADENFLAECHEN IN EINKAUFSZENTREN 1006
1. CENTER-MANAGEMENT 1007
2. KONZEPT UND GESAMTINTERESSE: BETRIEBSPFLICHT UND
KONKURRENZSCHUTZ 1007
3. SORTIMENTSABSTIMMUNG, BRANCHEN-MIX 1008
4. UMSATZMIETE 1010
5. WERBEGEMEINSCHAFTEN 1012
IV. FAZIT 1013
STICHWORTVERZEICHNIS 1015 |
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