Richtig vermieten: Rechtssicherheit für den Vermieter ; [mit dem neuen Mietrechtsänderungsgesetz 2015]
Gespeichert in:
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| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
München
Beck
2015
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| Ausgabe: | 2. Aufl. |
| Schriftenreihe: | Beck professionell
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| Online-Zugang: | Inhaltstext Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | Literaturangaben |
| Beschreibung: | 352 S. graph. Darst. 23 cm |
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INHALT
1. KAPITEL: EINLEITUNG 19
2. KAPITEL: ANBAHNUNG DES MIETVERTRAGS 21
I. ABGRENZUNG DER MIETE ZU AEHNLICHEN VERTRAGSTYPEN . 21
1. UNTERSCHIED ZWISCHEN MIETE UND ANDEREN
VERTRAGSTYPEN 21
2. MISCHMIETVERHAELTNISSE 22
II. ALLGEMEINES GLEICHBEHANDLUNGSGESETZ 22
1. GRUNDZUEGE DER GESETZLICHEN REGELUNG 22
2. DISKRIMINIERUNGSVERBOT BEI ANBAHNUNG UND
ABSCHLUSS DES VERTRAGES 26
3. DISKRIMINIERUNGSVERBOT BEI DURCHFUEHRUNG UND
BEENDIGUNG DES MIETVERTRAGES 27
4. BEWEISLAST, VERMUTUNGSWIRKUNG UND AUSSCHLUSSFRIST. 30
III. SELBSTAUSKUNFT 33
IV. VORLAGE DES ENERGIEAUSWEISES 36
V. MIETVORVERTRAG 37
VI. EINSCHALTUNG EINES MAKLERS 38
1. ABSCHLUSS EINES MAKLERVERTRAGS 38
2. BESTELLERPRINZIP BEI DER WOHNRAUMVERMITTLUNG 41
3. KAPITEL: ABSCHLUSS DES MIETVERTRAGS 43
I. VEREINBARUNG UND FORM 43
1. SCHRIFTFORM 43
2. ORT DES VERTRAGSSCHLUSSES 44
9
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INHALT
3. GRENZEN DER VERTRAGSFREIHEIT 44
4. KONTROLLE NACH DEM RECHT DER ALLGEMEINEN
GESCHAEFTSBEDINGUNGEN 45
II. DER MINDESTENS NOTWENDIGE VERTRAGSINHALT 47
1. BEZEICHNUNG DER VERTRAGSPARTEIEN 48
2. BEZEICHNUNG DES MIETOBJEKTS 48
3. ANGABE DER MIETDAUER 50
4. MIETHOEHE 51
5. ZUSTAND DER MIETSACHE 52
III. MOEGLICHER WEITERER VERTRAGSINHALT 53
1. SCHOENHEITSREPARATUREN 53
2. KLEINREPARATUREN 56
3. MIETSICHERHEIT 56
4. TIERHALTUNG 61
5. PARABOLANTENNE 63
6. UNTERVERMIETUNG 64
7. AUFRECHNUNG UND ZURUECKBEHALTUNG 65
8. UEBERWEISUNG UND EINZUGSERMAECHTIGUNG 66
9. HAUSORDNUNG 67
IV. WIDERRUFSRECHTE DES MIETERS UND INFORMATIONSPFLICHTEN
DES VERMIETERS 69
1. MIETER ALS VERBRAUCHER 69
2. VERMIETER ALS UNTERNEHMER 69
3. WIDERRUFSRECHTE DES MIETERS 70
4. WIDERRUFSBELEHRUNG 72
5. WIDERRUFSFRIST .
V
74
6. RECHTSFOLGEN DES WIDERRUFS 74
4. KAPITEL: UEBERGABE UND RUECKNAHME DES MIETOBJEKTS 77
I. UEBERGABEPROTOKOLL 77
II. ABNAHMEPROTOKOLL BEI RUECKGABE 81
III. VERMIETERBESCHEINIGUNG BEI EIN- UND AUSZUG
(MITWIRKUNGSPFLICHT DES VERMIETERS) 85
5. KAPITEL: BETRIEBSKOSTEN IM MIETVERHAELTNIS 87
I. GESTALTUNG DES MIETVERTRAGES 87
1. BRUTTOWARMMIETE 87
2. TEILINKLUSIVMIETE 88
3. KALTMIETE UND PAUSCHALE 88
'4. KALTMIETE UND VORAUSZAHLUNGEN 88
10
INHALT
II. VEREINBARUNG ZUR UMLAGE DER BETRIEBSKOSTENVORAUSZAH
LUNGEN IM MIETVERTRAG 89
1. AUSDRUECKLICHE VEREINBARUNG ZUR UMLAGE DER
BETRIEBSKOSTEN IM PREISFREIEN WOHNRAUMMIETVERTRAG
UND GEWERBEMIETVERTRAG 89
2. AUSDRUECKLICHE VEREINBARUNG ZUR UMLAGE DER BETRIEBS
KOSTEN BEI PREISGEBUNDENEM WOHNRAUMMIETVERTRAG . 90
3. SCHLUESSIGE VEREINBARUNG 90
4. UMLAGE DURCH BEZUGNAHME 91
III. BETRIEBSKOSTENARTEN 91
1. LAUFENDE OEFFENTLICHE LASTEN DES GRUNDSTUECKS 92
2. KOSTEN DER WASSERVERSORGUNG 92
3. KOSTEN DER ENTWAESSERUNG 93
4. KOSTEN DES BETRIEBS DES PERSONEN- UND LASTENAUFZUGS 93
5. KOSTEN DER STRASSENREINIGUNG UND MUELLBESEITIGUNG . . 94
6. KOSTEN DER GEBAEUDEREINIGUNG UND
UNGEZIEFERBEKAEMPFUNG 95
7. KOSTEN DER GARTENPFLEGE 96
8. KOSTEN DER BELEUECHTUNG 97
9. KOSTEN DER SCHORNSTEINREINIGUNG 97
10. KOSTEN DER SACH- UND HAFTPFLICHTVERSICHERUNG 98
11. KOSTEN DES HAUSWARTS 98
12. KOSTEN DES BETRIEBS DER GEMEINSCHAFTSANTENNENANLAGE 99
13. KOSTEN DES BETRIEBS DER MIT EINEM BREITBANDNETZ
VERBUNDENEN PRIVATEN VERTEILANLAGE 99
14. KOSTEN DES BETRIEBS FUER DIE EINRICHTUNG DER
WAESCHEPFLEGE 100
15. SONSTIGE BETRIEBSKOSTEN 100
IV. WAERMECONTRACTING 101
1. NEUE ANLAGE 102
2. WAERMENETZ 102
3. ALTE ANLAGE 102
4. VERBESSERUNG DER ENERGIEEFFIZIENZ 103
5. KOSTENNEUTRALITAET 103
6. VERFAHREN 103
7. FOLGEN VON VERSTOESSEN 104
V. ABRECHNUNG DER BETRIEBSKOSTEN .: 105
1. ABRECHNUNGSPFLICHT DES VERMIETERS 105
2. ABRECHNUNGSFRIST UND ABRECHNUNGSZEITRAUM 106
3. NACHBELASTUNG VON BETRIEBSKOSTEN 109
4. FORM DER ABRECHNUNG 109
5. INHALT DER ABRECHNUNG 110
11
INHALT
VI. PRUEFUNGSRECHTE UND EINWENDUNGEN DES MIETERS GEGEN
DIE ABRECHNUNG 120
1. BELEGEINSICHT 121
2. UEBERLASSUNG VON BELEGKOPIEN 122
3. AUSSCHLUSS VON EINWENDUNGEN 124
VII. VERAENDERUNG VON BETRIEBSKOSTEN 124
1. ERHOEHUNG/ERMAESSIGUNG VON BETRIEBSKOSTENPAUSCHALEN 124
2. ANPASSUNG VON BETRIEBSKOSTENVORAUSZAHLUNGEN . 125
VIII. NEUE PFLICHTEN DES VERMIETERS 127
1. DAS NEUE EICHRECHT - ZUSAETZLICHE PFLICHTEN FUER DEN
VERMIETENDEN EIGENTUEMER 127
2. LEGIONELLENPRUEFUNG - TRINKWASSERVO 129
3. RAUCHWARNMELDER 131
IX. VERJAEHRUNG UND VERWIRKUNG 133
1. VERJAEHRUNG 133
2. VERWIRKUNG 134
6. KAPITEL: MIETERHOEHUNG 137
I. MIETERHOEHUNG AUFGRUND VERTRAGLICHER VEREINBARUNGEN
(§§ 557, 557A, 557B BGB) 137
1. STAFFELMIETE (§ 557A BGB) 138
2. INDEXMIETE (§ 557B BGB) 140
II. MIETERHOEHUNG AUF GRUND GESETZLICHER REGELUNGEN 142
1. MIETERHOEHUNG BIS ZUR ORTSUEBLICHEN VERGLEICHSMIETE . 142
2. MIETERHOEHUNG WEGEN MODERNISIERUNG (§§ 559 FF. BGB) 162
III. BEGRENZUNG DURCH DIE MIETPREISBREMSE 203
1. RAEUMLICHER GELTUNGSBEREICH 203
2. ZULAESSIGE MIETE 204
3. KEINE MIETPREISBREMSE BEI NEUBAU UND
KOMPLETTMODERNISIERUNG 205
4. FOLGEN EINES GESETZESVERSTOSSES 205
7. KAPITEL: GEBRAUCHSGEWAEHRUNG, MAENGEL, MIETMINDERUNG . 207
I. GEWAEHRUNG DES GEBRAUCHS 208
1. RECHTZEITIGE UEBERGABE UND GEBRAUCHSGEWAEHRUNG . 208
2. INSTANDHALTUNG UND INSTANDSETZUNG 208
3. VERKEHRSSICHERUNGSPFLICHT 209
4. NUTZUNGSZWECK DER MIETRAEUME 209
II. MAENGEL DER MIETSACHE 210
1'. SACH- ODER RECHTSMANGEL 210
2. FEHLEN ZUGESICHERTER EIGENSCHAFT 211
12
INHALT
3. KEIN VERSCHULDEN DES VERMIETERS 211
III. BERECHNUNG DER MIETMINDERUNG 212
1. MINDERUNGSQUOTEN 212
2. BRUTTOMIETE ALS BASIS FUER DIE ERMITTLUNG DER
MINDERUNG 212
3. VORBEHALTLOSE ZAHLUNG DES MIETERS 213
4. VERJAEHRUNG 214
5. BEWEISLASTVERTEILUNG 214
6. ABDINGBARKEIT GESETZLICHER REGELUNGEN 215
IV. ZURUECKBEHALTUENGSRECHTE 215
1. VERHAELTNIS MIETMINDERUNG UND
ZURUECKBEHALTUNGSRECHT 215
2. BETRAGSMAESSIGE HOEHE DES ZURUECKBEHALTUNGSRECHTS . 216
8. KAPITEL: BAULICHE VERAENDERUNGEN UND MODERNISIERUNG
DURCH DEN VERMIETER 217
I. BAULICHE VERAENDERUNGEN 218
1. ANKUENDIGUNG DER ARBEITEN 218
2. ZU DULDENDE TAETIGKEITEN 218
II. MODERNISIERUNG 219
1. MASSNAHMEN ZUR VERBESSERUNG DER MIETSACHE 219
2. MASSNAHMEN ZUR EINSPARUNG VON ENERGIE UND WASSER 220
3. MASSNAHMEN ZUR SCHAFFUNG VON NEUEM WOHNRAUM . 220
4. ANKUENDIGUNGSFRIST 220
5. SONDERKUENDIGUNGSRECHT DES MIETERS UND
AUFWENDUNGSERSATZ 220
9. KAPITEL: BAULICHE VERAENDERUNGEN DURCH DEN MIETER 223
I. PFLICHT ZUR RUECKGABE IM URSPRUNGSZUSTAND 223
II. VERPFLICHTUNG ZUM RUECKBAU 224
III. VERHINDERUNG DER WEGNAHME MIETERSEITIGER
EINRICHTUNGEN 224
10. KAPITEL: BESICHTIGUNGSRECHT DES VERMIETERS 227
I. KEIN ALLGEMEINES BESICHTIGUNGSRECHT 227
II. BESICHTIGUNG AUS BESONDEREM ANLASS 228
III. DURCHFUEHRUNG DER BESICHTIGUNG 228
13
INHALT
11. KAPITEL: DIE BEENDIGUNG DES MIETVERHAELTNISSES 231
I. MIETENDE DURCH ZEITABLAUF ODER SICHERE BEDINGUNG . 231
II. MIETAUFHEBUNGSVERTRAG 231
III. WECHSEL DER VERTRAGSPARTEIEN 234
1. NACHMIETER 234
2. ERSATZMIETER 235
IV. FORTSETZUNGSWIDERSPRUCH 236
V. VEREINBARUNG VON RATENZAHLUNG 237
VI. TOD DES MIETERS I . . . 239
1. RANGFOLGE DER EINTRITTSBERECHTIGTEN 239
2. VERSTORBENER MIETER MIT UNBEKANNTEN ERBEN 240
12. KAPITEL: DIE KUENDIGUNG DES MIETVERTRAGS 243
I. KUENDIGUNG UND KUENDIGUNGSGRUND 243
II. FORM UND FRIST DER KUENDIGUNG 244
III. FRISTLOSE KUENDIGUNG WEGEN ZAHLUNGSVERZUGS 244
1. ALLGEMEINES 245
2. WICHTIGER GRUND 245
3. VERSCHULDEN DES MIETERS 246
4. ZAHLUNGSVERZUG 247
5. ABMAHNUNG 252
6. AUSUEBUNGSFRIST 254
7. ABWEHR DER KUENDIGUNGSFOLGEN DURCH ZAHLUNG IN
SCHONFRIST 255
8. KUENDIGUNG NACH VERURTEILUNG ZUR ZAHLUNG ERHOEHTER
MIETE 259
9. ANGABE DES KUENDIGUNGSGRUNDES 259
IV. KUENDIGUNG WEGEN GEFAEHRDUNG DER GESUNDHEIT
(§ 569 ABS. 1 BGB) 260
1. VERSCHULDEN 260
2. RAEUME 261
3. GESUNDHEITSGEFAEHRDUNG 261
4. EINZELFAELLE 262
5. KUENDIGUNG 263
V. KUENDIGUNG WEGEN STOERUNG DES HAUSFRIEDENS
(§ 569 ABS. 2 BGB) 263
1. VERSCHULDEN 263
2. UNZUMUTBARKEIT 263
3. NACHHALTIGKEIT DER VERTRAGSVERLETZUNG 264
4. HAUSFRIEDEN 264
5. EINZELFAELLE 264
14
INHALT
VI. KUENDIGUNG WEGEN VERZUGS MIT DER SICHERHEITSLEISTUNG
(§569 ABS. 2A) 266
VII. DIE ORDENTLICHE KUENDIGUNG IM ALLGEMEINEN 266
1. ANWENDUNGSBEREICH 266
2. GENERALKLAUSEL (§ 573 ABS. 1) 267
3. VERTRAGSVERLETZUNG (§ 573 ABS. 2 NR. 1) 267
VIII. ORDENTLICHE KUENDIGUNG WEGEN ZAHLUNGSVERZUGS 268
IX. KUENDIGUNG WEGEN EIGENBEDARFS 269
1. PRIVILEGIERTER PERSONENKREIS 269
2. NUTZUNGSABSICHT 272
3. NUTZUNGSINTERESSE 273
4. EINZELFAELLE 277
5. VERTRAGSWIDRIGE KUENDIGUNG 278
X. VERWERTUNGSKUENDIGUNG 278
1. VERWERTUNGSABSICHT 279
2. ANGEMESSENHEIT DER VERWERTUNG 280
3. VERWERTUNGSHINDERNIS 280
4. ERHEBLICHE NACHTEILE 280
5. UNZULAESSIGE KUENDIGUNGSGRUENDE 281
XI. KUENDIGUNG IM ZWEIFAMILIENHAUS (§ 573A BGB) 281
XII. TEILKUENDIGUNG VON NEBENRAEUMEN (§ 573B BGB) 282
XIII. KUENDIGUNGSBESCHRAENKUNG BEI WOHNUNGSUMWANDLUNG
(§ 577A BGB) 283
13. KAPITEL: VERSORGUNGSSPERRE 285
14. KAPITEL: DAS VERMIETERPFANDRECHT 287
I. GESETZLICHES PFANDRECHT 287
II. GESICHERTE FORDERUNGEN 287
III. UMFANG DES PFANDRECHTS 288
1. EINBRINGUNG 288
2. EIGENTUM DES MIETERS 288
IV. ERLOESCHEN DES PFANDRECHTS 289
15. KAPITEL: INSOLVENZ DES MIETERS 291
I. VERBRAUCHERINSOLVENZVERFAHREN MIT RESTSCHULDBEFREIUNG 292
II. WOHNRAUMMIETVERHAELTNISSE IN DER MIETERINSOLVENZ . 294
III. GEWERBERAUMIETVERHAELTNISSE IN DER MIETERINSOLVENZ . 295
IV. BESONDERE VERMIETERRECHTE 295
1. VERMIETERPFANDRECHT 295
15
INHALT
2. MIETE 297
3. BETRIEBSKOSTEN 298
4. UNERLAUBTE HANDLUNGEN DES MIETERS 298
16. KAPITEL: DIE SCHLUSSABWICKLUNG 299
I. RUECKGABE DER MIETSACHE 299
II. BESEITIGUNG VON MIETERSCHAEDEN 299
1. ZUSTAND DER MIETSACHE 300
2. VERJAEHRUNG DER ANSPRUECHE DES VERMIETERS 300
III. VERLORENE SCHLUESSEL 302
1. PFLICHTVERLETZUNG UND VERSCHULDEN 302
2. SCHLUESSELVERLUST DURCH DIEBSTAHL 303
3. UMFANG DER ERSATZPFLICHT 303
4. KONKRETER TATSAECHLICHER SCHADEN NOETIG 304
5. SCHADENSMINDERNDES MITVERSCHULDEN DES VERMIETERS 304
IV. ZURUECKGELASSENE GEGENSTAENDE DES MIETERS 304
V. KAUTIONSABRECHNUNG UND RUECKGABE DER MIETSICHERHEIT. 305
1. PRUEFUNGSFRIST 306
2. INHALT DER ABRECHNUNG 306
3. INANSPRUCHNAHME EINES BUERGEN 307
17. KAPITEL: BESONDERHEITEN VERMIETETER
EIGENTUMSWOHNUNGEN 309
I. GEBRAUCHSGEWAEHRUNG UND GEBRAUCHSEINSCHRAENKUNGEN . 309
1. VERMIETUNGSBESCHRAENKUNGEN 309
2. GEBRAUCHSEINSCHRAENKUNGEN 310
3. SANKTIONEN DER EIGENTUEMERGEMEINSCHAFT GEGEN DEN
VERMIETER 310
II. BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG 312
A) UMLAGESCHLUESSEL 312
B) ABRECHNUNGSZEITRAUM 312
C) BELEGPRUEFUNG DURCH DEN MIETER 313
D) GRUNDSTEUER 313
III. BAULICHE VERAENDERUNGEN DURCH DEN MIETER 313
18. KAPITEL: STEUERRECHTLICHE HINWEISE 315
I. ZINSABSCHLAGSTEUER BEI DER MIETKAUTION 315
1. ALLGEMEINES 315
2. BESONDERHEITEN BEI DER MIETKAUTION 316
II. HAUSHALTSNAHE DIENSTLEISTUNGEN UND BETRIEBSKOSTEN
ABRECHNUNG 317
16
INHALT
1. LEISTUNGEN NACH § 35A ESTG 317
2. BEGUENSTIGE AUFWENDUNGEN 324
3. ANSPRUCHSBERECHTIGTE 326
4. VERPFLICHTUNG DES VERMIETERS 327
5. FOLGEN FUER DIE PRAXIS 331
III. BAUABZUGSTEUER 331
1. ALLGEMEINES 331
2. ABZUGSVERPFLICHTETER 332
3. BAULEISTUNG 333
4. STEUERABZUG 334
5. FREISTELLUNGSBESCHEINIGUNG 334
6. BAGATELLGRENZE 334
7. BERECHNUNG DES STEUERABZUGS 335
8. HAFTUNG DES VERMIETERS ALS AUFTRAGGEBER 336
IV. GRUNDSTEUER 336
1. GEGENSTAND DER STEUER 336
2. BEMESSUNG DER GRUNDSTEUER 337
3. STEUERSCHULDNER 337
4. ERLASS DER GRUNDSTEUER 338
V. AUFBEWAHRUNGSPFLICHT FUER REPARATURRECHNUNGEN 340
1. ALLGEMEINES 340
2. AUFBEWAHRUNGSPFLICHT DES VERMIETERS 341
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