Mietverhältnisse beenden: Kündigung, Schönheitsreparaturen, Instandhaltung
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Freiburg [u.a.]
Haufe Gruppe
2015
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INHALTSVERZEICHNIS
VORWORT
11
DIE WICHTIGSTEN FRAGEN
UND ANTWORTEN ZUR MIETKUENDIGUNG 13
1
WANN IST EINE ABMAHNUNG GERECHTFERTIGT? 17
1.1
ABMAHNUNG WEGEN LAUFEND VERSPAETETER MIETZAHLUNG 17
1.2
ABMAHNUNG WEGEN STOERUNGEN DES HAUSFRIEDENS 20
1.2.1
RUHEZEITEN UND LAERMSCHUTZ 20
1.2.2
STOERENDER LAERM 21
1.3
ABMAHNUNG WEGEN VERLETZUNG DER OBHUTS- UND SORGFALTSPFLICHTEN 23
1.3.1 FEUCHTIGKEITSSCHAEDEN IN DER WOHNUNG 23
1.3.2
EINFORDERN DER SORGFALTSPFLICHTEN 26
1.4
ABMAHNUNG WEGEN UNBEFUGTER GEBRAUCHSUEBERLASSUNG 27
1.4.1
ERLAUBNIS FUER EINE GEBRAUCHSUEBERLASSUNG 27
1.4.2
ERHOEHUNG DER MIETE BEI GEBRAUCHSUEBERLASSUNG 29
1.5
ABMAHNUNG WEGEN UNZULAESSIGER GEWERBLICHER NUTZUNG 31
1.5.1
WAS FAELLT UNTER VERTRAGSGEMAESSEN GEBRAUCH? 31
1.5.2
ERLAUBNIS DES VERMIETERS 31
1.5.3 ZWECKENTFREMDUNGSGENEHMIGUNG 32
1.6
ABMAHNUNG WEGEN UNERLAUBTER TIERHALTUNG 34
2
FORMALIEN BEI EINER KUENDIGUNG 37
2.1
WELCHE VORGABEN SIND ZU BEACHTEN? 37
2.1.1
KUENDIGUNG DURCH EINEN BEVOLLMAECHTIGTEN 38
2.1.2
KUENDIGUNG BEI MEHREREN VERMIETERN ODER MIETERN 39
2.2
ZUGANG DER KUENDIGUNG 39
2.3
EINDEUTIGKEIT DER KUENDIGUNG 43
2.3.1
UNZULAESSIGE TEILKUENDIGUNG 43
2.3.2
WIDERSPRUCH GEGEN STILLSCHWEIGENDE VERLAENGERUNG 43
3
DIE ORDENTLICHE KUENDIGUNG DURCH DEN VERMIETER 45
3.1
BERECHTIGTES INTERESSE 45
3.2
EINZUHALTENDE KUENDIGUNGSFRISTEN 47
3.2.1
UNTERSCHIEDLICHE FRISTEN FUER MIETER UND VERMIETER 47
3.2.2
BERECHNUNG DER KUENDIGUNGSFRIST 48
3.3
AUSSCHLUSS DES ORDENTLICHEN KUENDIGUNGSRECHTS 49
5
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INHALTSVERZEICHNIS
3.4
KUENDIGUNG WEGEN SCHULDHAFTER PFLICHTVERLETZUNGEN DES MIETERS 50
3.5 KUENDIGUNG WEGEN EIGENBEDARFS 53
3.5.1
PERSONEN, FUER DIE EIGENBEDARF GELTEN KANN 54
3.5.2
VERNUENFTIGE UND NACHVOLLZIEHBARE GRUENDE 55
3.5.3 ANGABEN IM KUENDIGUNGSSCHREIBEN 57
3.5.4
WENN EINE ANDERE WOHNUNG DES VERMIETERS FREI WIRD 62
3.5.5
UEBERHOEHTER WOHNBEDARF 63
3.5.6
VORHERSEHBARKEIT DES EIGENBEDARFS 63
3.5.7
ACHTUNG: KUENDIGUNGSSPERRFRIST 64
3.5.8
EXKURS: WEGFALL DES EIGENBEDARFSGRUNDES UND VORGETAEUSCHTER EIGENBEDARF
64
3.6 KUENDIGUNG WEGEN HINDERUNG ANGEMESSENER WIRTSCHAFTLICHER VERWERTUNG
67
3.6.1 DAS GILT BEIM VERKAUF 68
3.6.2
SANIERUNGS-ODER MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN 72
3.6.3
ABRISS UND ANSCHLIESSENDE NEUBEBAUUNG 72
3.7
SONSTIGE KUENDIGUNGSGRUENDE 73
3.7.1
BETRIEBSBEDARF 73
3.7.2
FEHLBELEGUNG EINER SOZIALWOHNUNG 74
3.7.3
GENOSSENSCHAFTSWOHNUNGEN 74
4
AUSSERORDENTLICHE FRISTLOSE KUENDIGUNG DURCH DEN VERMIETER 75
4.1
WICHTIGER GRUND 75
4.2
ZAHLUNGSVERZUG 76
4.3
UNPUENKTLICHE MIETZAHLUNGEN 82
4.4
ZAHLUNGSVERZUG MIT DER MIETKAUTION 85
4.5
STOERUNG DES HAUSFRIEDENS 88
4.6
GEFAEHRDUNG DER MIETSACHE UND UNBEFUGTE GEBRAUCHSUEBERLASSUNG AN DRITTE 88
4.7 SONSTIGER VERTRAGSWIDRIGER GEBRAUCH 90
4.8
SONSTIGE GRUENDE FUER EINE FRISTLOSE KUENDIGUNG 91
4.9
WANN KANN DER VERMIETER NICHT FRISTLOS KUENDIGEN? 94
5
KUENDIGUNG DURCH DEN MIETER 95
5.1
ORDENTLICHE KUENDIGUNG DURCH DEN MIETER 95
5.2
AUSSERORDENTLICHE FRISTLOSE KUENDIGUNG DURCH DEN MIETER 95
5.2.1
GESUNDHEITSGEFAEHRDUNG 96
5.2.2
STOERUNG BZW. ENTZUG DES VERTRAGSGEMAESSEN GEBRAUCHS 96
6 SONDERKUENDIGUNGSRECHTE 99
6.1
BESONDERE KUENDIGUNGSRECHTE DES VERMIETERS 99
6.1.1
KUENDIGUNG IM ZWEIFAMILIENHAUS 99
6.1.2
MOEBLIERTES ZIMMER 102
6.1.3
TEILKUENDIGUNG VON NEBENRAEUMEN GEMAESS § 573B BGB 102
6
INHALTSVERZEICHNIS
6.1.4
SONDERKUENDIGUNGSRECHT BEI TOD DES MIETERS 105
6.1.5
KUENDIGUNG BEI ZWANGSVERSTEIGERUNG 105
6.2
BESONDERE KUENDIGUNGSRECHTE DES MIETERS 105
6.2.1
SONDERKUENDIGUNGSRECHT NACH MIETERHOEHUNG 105
6.2.2
SONDERKUENDIGUNGSRECHT BEI VERWEIGERUNG DER ERLAUBNIS ZUR GEBRAUCHS
UEBERLASSUNG 106
7
SCHUTZ DES MIETERS DURCH DIE SOZIALKLAUSEL 107
7.1
BESONDERE HAERTE 107
7.1.1
WAS IST UNTER EINER HAERTE ZU VERSTEHEN? 108
7.1.2
WEITERE HAERTEGRUENDE 109
7.2
WONACH DIE GERICHTE ENTSCHEIDEN 110
7.2.1
AUSWIRKUNGEN FUER BEIDE SEITEN 110
7.2.2
FORTSETZUNG DES MIETVERHAELTNISSES NACH EINEM WIDERSPRUCH 110
8
DIE UMWANDLUNGEN VON MIET- IN EIGENTUMSWOHNUNGEN 113
8.1
KUENDIGUNGSSPERRFRISTEN 113
8.2
VORKAUFSRECHT DES MIETERS 115
9 KUENDIGUNG IM GEWERBLICHEN UND GARAGENMIETVERHAELTNIS 117
9.1
ORDENTLICHE UND FRISTLOSE KUENDIGUNG 117
9.2
GARAGENMIETVERTRAG 118
10
MIETAUFHEBUNGSVEREINBARUNG 121
10.1
GRUENDE FUER EINEN MIETAUFHEBUNGSVERTRAG 121
10.2
INHALTE DES MIETAUFHEBUNGSVERTRAGS 121
11
RAEUMUNGSKLAGE UND ZWANGSVOLLSTRECKUNG 125
11.1
DAS TAKTISCH RICHTIGE VORGEHEN BEI DER RAEUMUNG 125
11.2
ERHEBEN DER RAEUMUNGSKLAGE 127
11.2.1
RAEUMUNGSVERFUEGUNG WEGEN VERSTOSSES GEGEN DIE SICHERUNGSANORDNUNG 128
11.2.2
RAEUMUNGSVERFUEGUNG GEGEN EINEN MITBESITZENDEN DRITTEN 129
11.3
WELCHES GERICHT IST FUER MIETSACHEN ZUSTAENDIG? 129
11.3.1
WOHNRAUMMIETVERHAELTNISSE 130
11.3.2
NICHTWOHNRAUMMIETVERHAELTNISSE 130
11.3.3
BERUFUNG 130
11.3.4
DIE KOSTEN DES RECHTSSTREITS 130
11.4
RAEUMUNGSTITEL 131
11.4.1
RAEUMUNGSVERGLEICH 131
11.4.2
RAEUMUNGSFRIST 132
11.4.3
RAEUMUNGSSCHUTZ DURCH DAS VOLLSTRECKUNGSGERICHT 132
7
INHALTSVERZEICHNIS
11.5
ZWANGSRAEUMUNG 133
11.6
EINTREIBEN DER FORDERUNGEN VON SAEUMIGEN MIETERN 135
11.6.1
SCHULDTITEL ALS VORAUSSETZUNG 135
11.6.2
ABLAUF DER PFAENDUNG 136
12
ABWICKLUNG: VOM ABNAHMEPROTOKOLL BIS ZUR KAUTION 137
12.1
BETRETUNGS- UND BESICHTIGUNGSRECHT DES VERMIETERS 137
12.1.1
ZUTRITT ZUR WOHNUNG VOR ABLAUF DER KUENDIGUNGSFRIST 137
12.1.2
VORBESICHTIGUNG 141
12.1.3
KLAGE AUF ZUTRITT 141
12.2
REINIGUNGSPFLICHT BEI MIETENDE 142
12.3
PFLICHT DES MIETERS ZUM RUECKBAU 143
12.4
BEPFLANZUNGEN DES MIETERS 145
12.5
RUECKGABE DER WOHNUNG 145
12.5.1
RAEUMUNGSPFLICHT DES MIETERS 146
12.5.2
RUECKGABE DER SCHLUESSEL 147
12.5.3
FRUEHERE UEBERGABE 149
12.6
ABNAHMEPROTOKOLL 150
12.6.1
WIRKUNG DES ABNAHMEPROTOKOLLS 151
12.6.2 UMGANG MIT MAENGELN 152
12.6.3
ABNAHMETERMIN 153
12.7
PFLICHTEN DES VERMIETERS NACH DEM AUSZUG DES MIETERS 154
12.7.1
ABRECHNUNG UEBER DIE BETRIEBSKOSTEN 154
12.7.2
ABRECHNUNG UEBER DIE MIETKAUTION 157
12.8
EXKURS: VER JAEHRUNG, VERWIRKUNG UND AUSSCHLUSSFRISTEN 160
12.8.1
VERSCHLECHTERUNGEN DER MIETSACHE 161
12.8.2
BEGINN DER VERJAEHRUNG 161
12.8.3
VERJAEHRUNG DER ANSPRUECHE DES MIETERS 162
12.8.4
VERJAEHRUNG BEI SCHOENHEITSREPARATUREN 162
12.8.5
NACHZAHLUNG VON BETRIEBSKOSTEN 163
12.8.6
DAUERDES ANSPRUCHS AUF RUECKZAHLUNG DER KAUTION 164
13
WELCHE SCHOENHEITSREPARATUREN MUSS DER MIETER LEISTEN? 165
13.1
UNWIRKSAMKEIT AUFGRUND STARRER FRISTEN 165
13.2
WAS ZAEHLT ZU DEN SCHOENHEITSREPARATUREN? 166
13.3
WIRKSAME KLAUSELN IM MIETVERTRAG 168
13.4
ANGEMESSENE RENOVIERUNGSFRISTEN 170
13.5
WEITERE UNWIRKSAME KLAUSELN IM MIETVERTRAG 172
13.6
HANDLUNGSALTERNATIVEN BEI UNWIRKSAMEN SCHOENHEITSREPARATURKLAUSELN 175
13.7 AUSFUEHRUNG DER SCHOENHEITSREPARATUREN DURCH DEN MIETER 176
13.8
FORMULARVEREINBARUNGEN 176
8
INHALTSVERZEICHNIS
13.9
WAS SCHULDET DER MIETER, WENN DIE FRISTEN NOCH NICHT ABGELAUFEN SIND?
177
13.10 UNZUREICHENDE ODER FEHLENDE SCHOENHEITSREPARATUREN DES MIETERS BEI
AUSZUG 179
13.11
UMBAU VON RAEUMEN DURCH DEN VERMIETER NACH AUSZUG DES MIETERS 183
13.12
WENN DER MIETER ZU UNRECHT RENOVIERT HAT 183
13.13
KOSTENERSTATTUNG DURCH DEN VERMIETER 184
14
INSTANDHALTUNG UND INSTANDSETZUNG BEI MIETWOHNUNGEN 187
14.1
KEINE PFLICHT DES VERMIETERS ZUR MODERNISIERUNG 188
14.2
UNWIRKSAME KLAUSELN IN MIETVERTRAEGEN 189
14.3
KLEINREPARATUREN 191
14.4
INSTANDHALTUNG UND INSTANDSETZUNG IM GEWERBERAUMMIETVERHAELTNIS 192
14.5 VERJAEHRUNG BEI REPARATURVERPFLICHTUNG DES MIETERS 192
14.6
WANN DER MIETER NICHT HAFTET 193
14.7
HAFTUNGSERWEITERUNGEN FUER DEN MIETER 194
14.8
BESCHAEDIGUNG DES MIETOBJEKTS 194
14.8.1
BODENBELAEGE 195
14.8.2 BADEZIMMEREINRICHTUNG 195
14.8.3
FENSTER UND TUEREN 196
14.8.4
BAULICHE VERAENDERUNGEN 196
14.8.5 BUNTE WAENDE 196
14.8.6
SCHADENSERSATZANSPRUECHE DES VERMIETERS 197
14.9
NEU FUER AIT 198
15
WECHSEL DES VERMIETERS ODER DES MIETERS 199
15.1
TOD DES MIETERS 199
15.1.1
EINTRITTSRECHT FUER EHEGATTEN, LEBENSPARTNER UND KINDER 199
15.1.2
EINTRITTSRECHT DES ERBEN 200
15.1.3
ANTRAG AUF NACHLASSPFLEGSCHAFT 201
15.2
TOD DES VERMIETERS 202
15.3
VERKAUF DER MIETWOHNUNG 203
15.3.1
KUENDIGUNG VOR EIGENTUMSUEBERGANG 203
15.3.2
WAS GILT FUER DIE KAUTION? 204
15.3.3
WER IST FUER DIE ABRECHNUNG UEBER DIE BETRIEBSKOSTEN ZUSTAENDIG? 206
15.4 EINTRITT EINES DRITTEN IN DEN MIETVERTRAG 206
15.4.1
AUFNAHME IN DEN MIETVERTRAG 206
15.4.2
SORGFAELTIGE PRUEFUNG DER WIRTSCHAFTLICHEN LEISTUNGSFAEHIGKEIT 207
15.5 UEBERNAHME DES MIETVERTRAGS DURCH EINEN DRITTEN 208
15.6
AUSSCHEIDEN EINES MIETERS AUS DEM MIETVERHAELTNIS 210
15.7
RECHTSLAGE BEI SCHEIDUNG 210
9
INHALTSVERZEICHNIS
16
ABSCHLUSS EINES ZEITMIETVERTRAGS 213
16.1
GRUENDE FUER EINE BEFRISTUNG DES MIETVERTRAGS 213
16.1.1
QUALIFIZIERTE ZEITMIETVERTRAEGE 213
16.1.2
MITTEILUNGSPFLICHT DES VERMIETERS BEI MIETVERTRAGSABSCHLUSS 216
16.2 ABLAUF DER MIETZEIT 217
16.2.1
MITTEILUNGSPFLICHT DES VERMIETERS AM ENDE DES MIETVERHAELTNISSES 217
16.2.2 FORTBESTEHENDES BEFRISTUNGSINTERESSE 218
16.2.3
VERLAENGERUNG DES MIETVERHAELTNISSES 218
16.2.4
ENDE DES BEFRISTETEN MIETVERHAELTNISSES 218
16.3
STAFFELMIETE UND ZEITMIETVERTRAG 219
ABKUERZUNGSVERZEICHNIS UND
LITERATUR 221
LITERATUR
223
ABBILDUNGSVERZEICHNIS
225
ARBEITSHILFEN
227
DIE AUTORINNEN
229
STICHWORTVERZEICHNIS
231
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