Die Mietpreisbremse: inkl. Anhang zum Bestellerprinzip
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| 1. Verfasser: | |
|---|---|
| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Bonn
Deutscher Anwaltverl.
[2015]
|
| Schriftenreihe: | AnwaltsPraxis
|
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltstext Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | 197 Seiten |
| ISBN: | 9783824013937 |
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Datensatz im Suchindex
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INHALTSUEBERSICHT
§ 1 EINLEITUNG
29
§2 ANWENDUNGSBEREICH 31
A. SACHLICHER ANWENDUNGSBEREICH 31
B. OERTLICHER ANWENDUNGSBEREICH: GEBIETE MIT ANGESPANNTEM WOHNUNGSMARKT .
35
§3 AUSNAHMEN UND ZULAESSIGKEIT HOEHERER MIETEN
57
A. ZIELSETZUNG DER GESETZLICHEN REGELUNGEN 57
B. ERSTMALS GENUTZTE WOHNUNGEN (§ 556F S. I BGB) 57
C. ERSTVERMIETUNG UMFASSEND MODERNISIERTER WOHNUNGEN (§ 556F S. 2 BGB)
. 63
D. *BESTANDSSCHUTZ" DER VORMIETE NACH § 556E ABS. 1 BGB 70
E. NICHT UMFASSENDE MODERNISIERUNG 90
§4 VORAUSSETZUNGEN UND RECHTSFOLGEN DER MIETBREMSE
101
A. DIE GESETZESTECHNIK 101
B. VORAUSSETZUNGEN DER MIETBREMSE 101
C. GESETZLICH GEREGELTE FOLGEN DES VERSTOSSES GEGEN § 556D ABS. 1 BGB 112
D. GESETZLICH NICHT GEREGELTE RECHTSFOLGEN 124
§5 AUSKUNFTSPFLICHTEN
133
A. SINN DER VORSCHRIFT 133
B. DAS VERLANGEN AUF ERTEILUNG VON AUSKUNFT NACH § 556G ABS. 3 S. 1 BGB
133
C. DIE ERTEILUNG VON AUSKUENFTEN NACH § 556G ABS. 3 S. 1 BGB 140
D. FEHLER UND IHRE FOLGEN 146
E. BESONDERHEITEN BEI MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN 152
F. VERJAEHRUNG 162
§ 6 STAFFEL- UND INDEXMIETEN
165
A. STAFFELMIETEN 165
B. INDEXMIETEN 170
§7 UEBERGANGSVORSCHRIFTEN
171
A. INKRAFTTRETEN 171
B. AUSSERKRAFTTRETEN 172
9
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INHALTSUEBERSICHT
§ 8 STAERKUNG DES BESTELLERPRINZIPS BEI DER
WOHNUNGSVERMITTLUNG
177
A. VORBEMERKUNG 177
B. ANWENDUNGSBEREICH 177
C. TEXTFORMERFORDERNIS 178
D. DER COURTAGEANSPRUCH UND § 2 ABS. LA WOVERMITTG 180
E. AENDERUNG DES § 2 ABS. 5 WO VERMITTG 184
F. NEUE ORDNUNGSWIDRIGKEIT IN § 8 ABS. 1 NR. 1 WO VERMITTG 185
§9 GESETZESTEXT
187
A. BGB 187
B. EGBGB 190
C. GESETZ ZUR REGELUNG DER WOHNUNGSVERMITTLUNG 190
D. INKRAFTTRETEN 193
STICHWORTVERZEICHNIS 195
10
INHALTSVERZEICHNIS
VORWORT 5
BEARBEITERVERZEICHNIS 7
HAEUFIG BENUTZTE ABGEKUERZTE LITERATUR 27
§ 1 EINLEITUNG
29
§2 ANWENDUNGSBEREICH 31
A. SACHLICHER ANWENDUNGSBEREICH 31
I. WOHNRAUMMIETVERHAELTNISSE 31
1. BESTIMMUNG DURCH DEN MIETVERTRAG 31
A) VERTRAGSGEMAESSE NUTZUNG ALS MASSSTAB 31
B) ANHALTSPUNKTE FUER EIN WOHNRAUMMIETVERHAELTNIS 31
2. MISCHMIETVERHAELTNISSE 32
A) UEBERWIEGENDES ELEMENT 32
B) UNZUTRAEGLICHKEITEN 32
AA) BEEINTRAECHTIGUNG DER SCHUTZWIRKUNG DER §§ 556D FF. BGB. 32
BB) KEINE ORTSUEBLICHEN MIETEN 33
CC) WORTLAUT UND SYSTEMATIK 33
C) BERUECKSICHTIGUNG NUR DER WOHNRAEUME 33
AA) GRUNDSATZ 33
BB) AUSKUNFT 34
CC) SCHAETZUNG 34
II. AUSGENOMMENER WOHNRAUM 34
B. OERTLICHER ANWENDUNGSBEREICH: GEBIETE MIT ANGESPANNTEM WOHNUNGSMARKT .
35
I. ZIELSETZUNG 35
II. BESTIMMUNG DURCH RECHTSVERORDNUNG ALS TATBESTANDSMERKMAL 35
III. REGELUNGSTECHNIK FUER DIE ERMAECHTIGUNG 35
1. BEFRISTETE ERMAECHTIGUNG 35
2. DEFINITION DER BETROFFENEN GEBIETE DURCH UNBESTIMMTE RECHTS
BEGRIFFE 36
3. BEDEUTUNG DER DEFINITION IN § 556D ABS. 2 S. 2 BGB 36
4. MIETSPIEGEL 37
A) VORAUSSETZUNG DER AUFNAHME IN DIE RECHTSVERORDNUNG NACH
§ 556D ABS. 2 BGB? 37
B) FEHLENDE EINHEITLICHKEIT 37
11
INHALTSVERZEICHNIS
IV. DIE REGELBEISPIELE IN § 556D ABS. 2 S. 3 NR. 1-4 BGB 38
1. GRUNDSAETZE BEI DER ANWENDUNG 38
A) WEDER NOTWENDIGE NOCH HINREICHENDE BEDINGUNG 38
B) ERHEBUNG EMPIRISCHER DATEN 38
2. DEUTLICH UEBERDURCHSCHNITTLICHE STEIGERUNG DER MIETEN (§ 556D
ABS. 2 S. 3 NR. 1 BGB) 39
A) GRUNDSATZ 39
B) DER ZEITRAUM DES § 558 ABS. 2 S. 1 BGB 40
C) DIE GEGENUEBER DEM BUNDESDURCHSCHNITT *DEUTLICH" STAERKERE
MIETSTEIGERUNG 40
D) DIE BETROFFENEN MIETVERHAELTNISSE 41
3. DEUTLICH UEBERDURCHSCHNITTLICHE MIETBELASTUNG (§ 556D ABS. 2 S. 3
NR. 2 BGB) 41
A) GRUNDSATZ 41
B) MIETBELASTUNG 41
C) EINKOMMEN DER HAUSHALTE 42
D) MIETOBJEKTE 42
4. STEIGENDE WOHNBEVOELKERUNG OHNE ENTSPRECHENDE NEUBAUTAETIG
KEIT (§ 556D ABS. 2 S. 3 NR. 3 BGB) 43
A) METHODISCHE HERANGEHENSWEISE 43
B) ANWACHSEN DER WOHNBEVOELKERUNG 43
C) KEIN ENTSPRECHENDER ZUWACHS AN NEUEM WOHNRAUM 44
D) ERFORDERLICHKEIT DES WOHNRAUMS 45
5. GERINGER LEERSTAND BEI GROSSER NACHFRAGE (§ 556D ABS. 2 S. 3
NR. 4 BGB) 45
A) METHODISCHE HERANGEHENSWEISE 45
B) GERINGER LEERSTAND 46
C) GROSSE NACHFRAGE 46
D) MASSGEBLICHE MIETRAEUME 46
6. SONSTIGE UMSTAENDE, INSBESONDERE FLAECHENDECKENDE MODERNISIE
RUNGEN 47
A) DAS UNGELOESTE PROBLEM DES HINAUSMODERNISIERENS 47
B) KEIN EINGREIFEN DER REGELBEISPIELE NACH § 556D ABS. 2 S. 3
NR. 1-4 BGB 47
V. ANFORDERUNGEN AN DIE RECHTSVERORDNUNG 48
1. FRIST GEMAESS § 556D ABS. 2 S. 4 BGB 48
2. BESTIMMUNG DER GEBIETE MIT ANGESPANNTEN WOHNUNGSMAERKTEN . 48
A) GEOGRAPHISCHE ABGRENZUNG 48
B) *ANGESPANNTE WOHNUNGSMAERKTE" 48
3. QUALIFIZIERTE BEGRUENDUNG GEMAESS § 556D ABS. 2 S. 5, 6 BGB 49
A) VERSCHAERFUNG GEGENUEBER § 558 ABS. 3 S. 3 BGB 49
12
INHALTSVERZEICHNIS
B) TATSACHEN, AUS DENEN SICH EIN GEBIET MIT ANGESPANNTEM WOH
NUNGSMARKT ERGIBT 49
C) EINZELFALL 50
4. ERLAEUTERUNG WEITERER MASSNAHMEN GEMAESS § 556D ABS. 2 S. 7 BGB 50
A) HANDLUNGSPFLICHT DER LANDESREGIERUNG 50
B) ZUSAMMENWIRKEN VON LANDES- UND GEMEINDEBEHOERDEN 51
C) ABHILFE 51
VI. FEHLERFOLGEN 52
1. MOEGLICHKEIT DER UEBERPRUEFUNG EINER VERORDNUNG NACH § 556D
ABS. 2 BGB 52
A) FEHLEN EINER VERORDNUNG 52
B) VORLIEGEN EINER MOEGLICHERWEISE FEHLERHAFTEN VERORDNUNG 52
2. KEIN FRISTGERECHTER ERLASS 53
3. (TEILWEISE) FEHLENDE BEGRUENDUNG 53
A) VORAUSSETZUNGEN FUER DEN ERLASS EINER RECHTSVERORDNUNG 53
B) FEHLEN EINZELNER BEGRUENDUNGSELEMENTE 53
C) SONSTIGE MASSNAHMEN ZUR ABHILFE GEMAESS § 556D ABS. 2 S. 7
BGB 54
4. INHALTLICH FEHLERHAFTE BEGRUENDUNG 54
§ 3 AUSNAHMEN UND ZULAESSIGKEIT HOEHERER MIETEN
57
A. ZIELSETZUNG DER GESETZLICHEN REGELUNGEN 57
B. ERSTMALS GENUTZTE WOHNUNGEN (§ 556F S. 1 BGB) 57
I. BEDEUTUNG DER GESETZLICHEN KONSTRUKTION 57
II. ERSTMALS GENUTZTE UND VERMIETETE WOHNUNGEN (§ 556F S. 1 BGB) . 58
1. ERFASSTE WOHNUNGEN 58
A) NACH DEM 1.10.2014 ERSTMALS GENUTZTE UND VERMIETETE
WOHNUNGEN 58
B) UMBAUTEN 58
C) GESTALTUNGSMOEGLICHKEITEN BEI INSTANDHALTUNG UND INSTANDSET
ZUNG 59
D) SONSTIGE VERAENDERUNGEN ETWA DES GRUNDRISSES 59
2. ERSTMALIGE NUTZUNG 59
A) SCHAEDLICHKEIT JEDER NUTZUNG 59
B) EIGENSTAENDIGE BEDEUTUNG DER ERSTVERMIETUNG 60
AA) VERMIETUNG OHNE ANSCHLIESSENDE NUTZUNG 60
BB) RUECKWIRKENDE BESEITIGUNG DES MIETVERTRAGES 61
3. DIE BEDEUTUNG DES STICHTAGES 61
III. RECHTSFOLGEN 61
1. UNANWENDBARKEIT VON § 556D BGB 61
A) FREIE VEREINBARKEIT DER MIETE 61
B) FORTDAUER VON AUSKUNFTSPFLICHTEN 61
13
INHALTSVERZEICHNIS
2. ANWENDBARKEIT VON § 556E BGB 62
3. § 556F S. 1 BGB ALS DAUERTATBESTAND 62
IV. PROZESSUALES UND ALTERNATIVEN IM FALLE DER BEWEISNOT 62
1. DARLEGUNGS- UND BEWEISLAST DES VERMIETERS 62
2. HILFSWEISER RUECKGRIFF AUF § 556E ABS. 1 BGB 63
C. ERSTVERMIETUNG UMFASSEND MODERNISIERTER WOHNUNGEN (§ 556F S. 2 BGB)
. 63
I. BEDEUTUNG DER GESETZLICHEN KONSTRUKTION 63
II. ERFASSTE WOHNUNGEN 63
1. MODERNISIERUNG 63
A) RUECKGRIFF AUF § 555B BGB 63
B) MODERNISIERUNGEN OHNE BEZUG ZUR MIETSACHE (§ 555B NR. 2, 7
BGB) 64
C) ADDITION VON EINZELMASSNAHMEN 64
2. UMFANG DER MODERNISIERUNG 64
A) KOSTEN 64
B) ABZUG VON KOSTEN DER INSTANDHALTUNG UND INSTANDSETZUNG 65
AA) GETRENNT BERECHNETE LEISTUNGEN 65
BB) PAUSCHALANGEBOTE UND -ABRECHNUNGEN 65
CC) FIKTIVE ERHALTUNGSKOSTEN 65
C) AUSWIRKUNGEN AUF DEN ZUSTAND DER WOHNUNG 66
3. URHEBER DER MODERNISIERUNG 67
III. ERFASSTE VERTRAGSVERHAELTNISSE 67
1. VERMIETUNG 67
A) UNSCHAEDLICHKEIT SONSTIGER NUTZUNGEN 67
B) VERMIETUNG ZU ANDEREN ALS WOHNZWECKEN 67
2. ENTBEHRLICHKEIT DER TATSAECHLICHEN NUTZUNG 68
3. UNABHAENGIGKEIT VON EINEM STICHTAG 68
IV. RECHTSFOLGEN 68
1. EINMALIGE PRIVILEGIERUNG 68
2. WEITERE MOEGLICHKEITEN DES VERMIETERS BEI FOLGEVERMIETUNGEN . 69
A) BESTANDSSCHUTZ DER VORMIETE NACH § 556E ABS. 1 BGB 69
B) WIEDERAUFLEBEN VON § 556E ABS. 2 BGB 69
3. AUSSCHLUSS DER ANDEREN REGELUNGEN ZUR MODERNISIERUNG (§ 556E
ABS. 2 BGB) 69
4. PROZESSUALES VORGEHEN 70
D. *BESTANDSSCHUTZ" DER VORMIETE NACH § 556E ABS. 1 BGB 70
I. SYSTEMATIK DER REGELUNG 70
II. MIETE 71
1. ENTGELT FUER DIE UEBERLASSUNG VON WOHNRAUM 71
A) NETTOMIETE 71
B) INKLUSIVMIETEN 71
C) AENDERUNGEN IN DER BERECHNUNG DER GESAMTMIETE 71
14
INHALTSVERZEICHNIS
2. SONSTIGE RAEUME 71
3. GEWERBERAEUME IM MISCHMIETVERHAELTNIS 72
4. SONSTIGE ENTGELTE 72
5. NUTZUNGSENTSCHAEDIGUNG 73
6. MASSGEBLICHER ZEITPUNKT 73
A) LETZTE GESCHULDETE MIETE 73
B) GESETZESERSETZENDE VEREINBARUNGEN 74
C) SONSTIGE AENDERUNGSTATBESTAENDE 74
D) KEINE BERUECKSICHTIGUNG DER ERST IN ZUKUNFT GESCHULDETEN
MIETHOEHE 74
III. VORMIETVERHAELTNIS 75
1. VORMIETER 75
2. VORVERMIETER 75
3. IDENTITAET VON MIETSACHE, NUTZUNG UND WESENTLICHEN VERTRAGS
BEDINGUNGEN 76
A) IDENTITAET DER MIETSACHE 76
B) AENDERUNGEN BEI DER
NEU
VERMIETUNG
76
C) NUTZUNGSWECHSEL 77
D) WESENTLICHE AENDERUNGEN IM VERTRAGSVERHAELTNIS 77
IV. WIRKSAME VEREINBARUNG DER VORMIETE 78
1. VERTRAGSSCHLUSS VOR ERLASS EINER RECHTSVERORDNUNG NACH § 556D
ABS. 2 BGB 78
2. MIETE BIS ZUR GRENZE DES § 556D ABS. 1 BGB 78
V. EINFLUSS VON MINDERUNGEN 79
1. GRUNDSATZ 79
A) NICHT GEMINDERTE MIETE ALS VORMIETE NACH § 556E ABS. 1 S. 2
BGB 79
B) FORTDAUER DER RECHTE AUS §§ 536 FF. BGB 79
2. ENTSPRECHENDE ANWENDUNG 79
A) AUFRECHNUNG UND ZURUECKBEHALTUENGSRECHTE 79
B) EINREDEN UND EINWENDUNGEN AUS VEREINBARUNGEN IM RAHMEN
DES MIETVERHAELTNISSES 80
3. NICHT BEHEBBARER MANGEL 81
A) GRUNDSATZ 81
B) FLAECHENABWEICHUNG 81
VI. ZEITLICHE GRENZE 81
1. GRUNDGEDANKE DER VORSCHRIFT 81
2. JAHRESFRIST 82
A) DAUER 82
B) MASSGEBLICHER ZEITPUNKT DER BERECHNUNG 82
C) FRUEHERE VEREINBARUNGEN 82
15
INHALTSVERZEICHNIS
3. BETROFFENE VEREINBARUNGEN 83
A) MIETERHOEHUNG 83
B) NUR DER VORHERIGE MIETER ALS VERTRAGSPARTNER? 84
4. ANDERE MIETERHOEHUNGSTATBESTAENDE 84
A) BEGRUENDUNG KRAFT GERICHTLICHER ENTSCHEIDUNG (§ 1568A ABS. 5
BGB) 84
B) MIETERHOEHUNGEN KRAFT EINSEITIGER ERKLAERUNG 84
AA) UNSTREITIGE MIETERHOEHUNGEN 84
BB) GERICHTLICHE ENTSCHEIDUNG 85
CC) VERGLEICH 85
DD) WAHLMOEGLICHKEIT ZWISCHEN DER ERHOEHUNG GEGENUEBER DEM
VOR- UND DEM NACHMIETER 85
EE) VORGEHEN BEI UMFASSENDER SANIERUNG 86
C) MIETERHOEHUNGEN NACH § 558 BGB 86
AA) AUSSERGERICHTLICHE ZUSTIMMUNG 86
BB) GERICHTLICHER VERGLEICH 87
CC) ERSETZUNG DER ZUSTIMMUNG DURCH URTEIL 87
D) MODERNISIERUNGSVEREINBARUNGEN NACH §555F BGB 87
AA) KEIN BESTANDSSCHUTZ INNERHALB DER JAHRESFRIST 87
BB) REAKTIONSMOEGLICHKEITEN DES VERMIETERS 88
5. KOLLUSION KEIN TATBESTANDSMERKMAL 88
VII. RECHTSFOLGEN 88
1. ANHEBUNG DER SCHRANKE DES § 556D ABS. 1 BGB 88
2. DAUERREGELUNG 89
3. ANWENDBARKEIT DER WEITEREN REGELUNGEN DES MIETRECHTSNOVELLIE-
RUNGSGESETZES 89
4. PROZESSUALES VORGEHEN 89
E. NICHT UMFASSENDE MODERNISIERUNG 90
I. ZIEL DER VORSCHRIFT 90
II. ERFASSTE BAUMASSNAHMEN 90
1. MODERNISIERUNG 90
A) RUECKGRIFF AUF § 555B BGB 90
B) KEINE ENERGETISCHE MASSNAHMEN NACH § 555B NR. 2 BGB ODER
SCHAFFUNG NEUEN WOHNRAUMS NACH § 555B NR. 7 BGB 91
C) UMFANG DER MODERNISIERUNG 91
2. MODERNISIERUNGEN DES VERMIETERS 92
A) GRUNDSATZ 92
B) WOHNUNGSEIGENTUM 92
III. DREIJAHRESFRIST 92
1. DAUER UND BERECHNUNG DER FRIST 92
2. STAND DER MODERNISIERUNG AM STICHTAG 93
A) TATSAECHLICHE DURCHFUEHRUNG ALS KRITERIUM 93
16
INHALTSVERZEICHNIS
B) BEGINN DER MASSNAHME NACH BZW. ABSCHLUSS VOR DEM STICHTAG 93
C) AM STICHTAG BEGONNENE, ABER NICHT ABGESCHLOSSENE MODERNI
SIERUNGEN 93
IV. MOEGLICHE HOEHE DER MIETE 94
1. UMLAGE DER MODERNISIERUNGSKOSTEN NACH §§ 559 ABS. 1-3, 559A
ABS. 1^1 BGB 94
A) ERSTMALIGE UMLAGE ALLER KOSTEN 94
B) ABZUG DER ERHALTUNGSKOSTEN 94
C) AUFTEILUNG BEI EINER MEHRZAHL VON WOHNUNGEN 95
AA) AUSSCHEIDBARE KOSTEN 95
BB) MASSNAHMEN ZUGUNSTEN DER GESAMTEN LIEGENSCHAFT 95
CC) WOHNUNGSEIGENTUM 96
D) UMLAGE NOCH NICHT BERUECKSICHTIGTER KOSTEN 96
2. AUSGANGSPUNKT DER ERHOEHUNG 97
A) DIE NACH § 558 ABS. 1 BGB ORTSUEBLICHE MIETE 97
B) MOEGLICHKEIT DER UEBERSCHREITUNG DER VERGLEICHSMIETE UM 10 % 97
C) DOPPELTER SPRUNG ODER UNVOLLSTAENDIGE UMLAGE DER MODERNI
SIERUNGSKOSTEN 97
D) VORZIEHEN ODER VERSCHIEBUNG DER MODERNISIERUNG 98
3. KEIN HAERTEEINWAND 99
4. ANWENDBARKEIT DER WEITEREN REGELUNGEN DES MIETRECHTSNOVELLIE-
RUNGSGESETZES 99
5. DAUERREGELUNG 100
§4 VORAUSSETZUNGEN UND RECHTSFOLGEN DER MIETBREMSE
101
A. DIE GESETZESTECHNIK 101
B. VORAUSSETZUNGEN DER MIETBREMSE 101
I. MIETVERTRAG UEBER WOHNRAUM 101
1. NEUABSCHLUSS EINES MIETVERTRAGES 101
A) ABSCHLUSS OHNE VORHERIGE VERTRAGLICHE BEZIEHUNGEN 101
B) NICHT ENTGEGENSTEHENDE FRUEHERE VERTRAGLICHE BEZIEHUNGEN. 102
2. EINTRITT IN EINEN MIETVERTRAG 102
A) RECHTSNACHFOLGE AUF VERMIETERSEITE 102
B) EINTRITT NACH §§ 563, 564 BGB 103
C) DREISEITIGER VERTRAG 103
3. ZUSTANDEKOMMEN EINES MIETVERHAELTNISSES DURCH GERICHTLICHE
ENTSCHEIDUNG 104
4. FORTSETZUNG EINES GEKUENDIGTEN MIETVERHAELTNISSES 104
A) STILLSCHWEIGENDE VERLAENGERUNG DES MIETVERHAELTNISSES NACH
§545 BGB 104
B) NUTZUNGSENTSCHAEDIGUNG NACH § 546A BGB 104
C) *RUECKNAHME" DER KUENDIGUNG 105
17
INHALTSVERZEICHNIS
II. VORLIEGEN EINER RECHTSVERORDNUNG NACH § 556D ABS. 2 BGB 105
III. MIETE UEBER DER GRENZE DES § 556D ABS. 1 BGB 105
1. IDENTITAET MIT DEM MIETBEGRIFF DES § 556E ABS. 1 BGB 105
A) NETTOMIETE 105
B) SONSTIGE ENTGELTE 106
AA) BEDEUTUNG 106
BB) SEPARATE VEREINBARUNGEN 106
CC) SONSTIGE ERWEITERUNGEN DER TATSAECHLICHEN ODER RECHTLICHEN
MOEGLICHKEITEN DES MIETERS 107
DD) ABGRENZUNG VON ZUSCHLAEGEN FUER ZUSAETZLICHE LEISTUNGEN
VON VERKAPPTER MIETE 107
EE) AUFTEILUNG DER MIETVERHAELTNISSE FUER WOHNRAUM UND SONS
TIGE RAEUMLICHKEITEN 108
2. VERGLEICH MIT DER ORTSUEBLICHEN MIETE 109
A) GRUNDSATZ 109
AA) VERGLEICH MIT DEN MIETEN GROESSERER GEOGRAPHISCHER
EINHEITEN 109
BB) KEIN VERGLEICH MIT DER MARKTMIETE 109
CC) VERGLEICHSWOHNUNGEN 109
DD) UEBERSCHREITUNG DER ORTSUEBLICHEN MIETE UM 10% 110
B) STAEDTE UND GEMEINDEN MIT QUALIFIZIERTEN MIETSPIEGELN 110
C) STAEDTE UND GEMEINDEN OHNE (QUALIFIZIERTE) MIETSPIEGEL 110
AA) DAS PROBLEM DES SUBSTANZIERTEN VORTRAGS 110
BB) ANALOGE ANWENDUNG VON § 558A ABS. 2 BGB 111
C. GESETZLICH GEREGELTE FOLGEN DES VERSTOSSES GEGEN § 556D ABS. 1 BGB 112
I. UNGUELTIGKEIT ABWEICHENDER VEREINBARUNGEN 112
1. UEBLICHES ABWEICHUNGSVERBOT 112
2. TEILUNWIRKSAMKEIT DER VEREINBARUNG UEBER DIE MIETHOEHE 112
A) MIETHOEHE 112
B) SONSTIGER MIETVERTRAG 112
C) NACHTRAEGLICHE VEREINBARUNGEN 113
AA) BESCHRAENKUNG AUF DIE BIS ZUM MIETBEGINN VEREINBARTE
MIETHOEHE 113
BB) ABAENDERUNGSMOEGLICHKEITEN ERST IM LAUFENDEN MIETVER
HAELTNIS 113
D) MIETEN JENSEITS DER PRIVILEGIERUNGEN VON § 556E BGB 114
II. RUECKFORDERUNGSANSPRUECHE 114
1. ANWENDUNG VON BEREICHERUNGSRECHT 114
2. UNANWENDBARKEIT DER RUECKFORDERUNGSAUSSCHLUESSE NACH §§814,
817 S. 2 BGB 115
A) KEIN RUECKFORDERUNGSAUSSCHLUSS NACH §§ 814, 817 S. 2 BGB
BEI MIETEN 115
18
INHALTSVERZEICHNIS
B) UNANWENDBARKEIT VON § 556G ABS. 1 S. 2 I.V.M. §§ 814, 817
S. 2 BGB BEI SONSTIGEN ZAHLUNGEN 115
3. ENTREICHERUNG DES VERMIETERS 116
A) VORAUSSETZUNGEN 116
B) AUSSCHLUSS DER ENTREICHERUNG WEGEN KENNTNIS DES GESETZES
VERSTOSSES 116
4. RUEGE ALS WEITERE VORAUSSETZUNGEN DER RUECKFORDERUNG 117
A) ZIEL DES GESETZGEBERS 117
B) DIE RUEGE UND IHRE RECHTLICHE BEDEUTUNG 117
C) RECHTSNATUR DER RUEGE 118
AA) RUEGE ALS EINSEITIGE WILLENSERKLAERUNG 118
BB) REGRESSFALLE DES § 174 BGB 118
D) FORM DER RUEGE 118
E) INHALT DER RUEGE 118
AA) MINDESTINHALT 118
BB) KEINE PFLICHT DES MIETERS ZUR EINHOLUNG VON AUSKUENFTEN
BEIM VERMIETER 119
CC) WEITERER INHALT DER RUEGE 119
DD) ANFORDERUNGEN AN DIE SUBSTANZIERUNG DER BEGRUENDUNG . 120
EE) ERGAENZUNG UNVOLLSTAENDIG GEWORDENER RUEGEN 121
FF) ERGAENZUNG VON ANFANG AN UNVOLLSTAENDIGER RUEGEN 122
GG) FEHLERFOLGEN 122
F) FAELLIGKEIT NACH DER RUEGE 123
AA) RUECKERSTATTUNG 123
BB) SONSTIGE GELTENDMACHUNG, ETWA DURCH AUFRECHNUNG 123
5. PROZESSUALES VORGEHEN 123
A) *EINFACHE" FAELLE OHNE AUSNAHMETATBESTAENDE DER §§ 556E,
556F BGB 123
B) AUSNAHMEN NACH § 556F BGB UND GEMAESS § 556E BGB PRIVILE
GIERTE MIETEN 124
D. GESETZLICH NICHT GEREGELTE RECHTSFOLGEN 124
I. LEISTUNGSPFLICHTEN DES MIETERS 124
1. NICHTLEISTUNG UNWIRKSAM VEREINBARTER MIETE 124
2. VERTEIDIGUNG GEGEN RAEUMUNGS-ODER ZAHLUNGSKLAGEN 124
A) EINFLUSS AUF DIE PROZESSUALE POSITION 124
B) FEHLENDES VERSCHULDEN DES VERZUGS 125
3. RUEGE NACH § 556G ABS. 2 BGB 126
A) KEINE RUEGEOBLIEGENHEIT 126
B) VEREINBARUNG EINER RUEGE ENTSPRECHEND § 556G ABS. 2 BGB . 127
II. AUSWIRKUNGEN AUF DIE SICHERHEITSLEISTUNG 127
1. VERRINGERUNG DER SICHERHEITSLEISTUNG 127
2. RUECKFORDERUNG OHNE RUEGE 127
19
INHALTSVERZEICHNIS
III. VERSCHIEBUNGEN DER KUENDIGUNGSGRENZEN 128
1. RAEUMUNGSVERFAHREN WEGEN NICHTZAHLUNG ANGEBLICH UNWIRKSAM
VEREINBARTER MIETE 128
2. SONSTIGE VERFAHREN WEGEN ZAHLUNGSVERZUGS 128
3. KUENDIGUNG WEGEN NICHTLEISTUNG DER KAUTION 128
IV. SCHADENSERSATZANSPRUECHE 129
1. BEDEUTUNG EINES SCHADENSERSATZANSPRUCHS FUER DIE PRAXIS 129
2. EIGENER SCHULDRECHTLICHER ANSPRUCH 129
3. RUEGEERFORDERNIS 130
V. DRITTE ALS LEISTENDE 130
1. BEDEUTUNG 130
2. KONDIKTION DER NICHT GESCHULDETEN MIETE 131
A) ALLGEMEINE GRUNDSAETZE BEI RECHTSGRUNDLOSER LEISTUNG DES
DRITTEN 131
B) KEINE KONDIKTION DES MIETERS 131
3. RUEGEERFORDERNIS 132
4. KONSEQUENZEN FUER DIE VERTRAGSGESTALTUNG 132
§5 AUSKUNFTSPFLICHTEN
133
A. SINN DER VORSCHRIFT 133
B. DAS VERLANGEN AUF ERTEILUNG VON AUSKUNFT NACH § 556G ABS. 3 S. 1 BGB
133
I. ANSPRUCHSINHABER UND ANSPRUCHSGEGNER 133
1. MIETER ALS AUSKUNFTSBERECHTIGTER 133
2. UEBERTRAGUNG DES AUSKUNFTSRECHTES AUF DRITTE 134
A) VERTRAGLICHE ABREDE ZWISCHEN VERMIETER UND DRITTEM 134
B) ABTRETUNG DES AUSKUNFTSANSPRUCHS 134
3. VERMIETERAIS AUSKUNFTSVERPFLICHTETER 134
II. ZEITRAUM UND HAEUFIGKEIT DER GELTENDMACHUNG 135
1. DAUER DES MIETVERHAELTNISSES UND NACHVERTRAGLICHE MOEGLICHKEITEN 135
A) MIETER ALS SCHULDNER DER MIETE 135
B) AUSKUENFTE BEI LEISTUNG DER MIETE DURCH DRITTE 135
2. WIEDERHOLUNG 136
III. FORM 136
IV. INHALT 136
1. GEGENSTAND DES AUSKUNFTSVERLANGENS 136
A) ZULAESSIGER GEGENSTAND DES VERLANGENS 136
AA) TATSACHEN 136
BB) RELEVANZ FUER DIE HOEHE DER MIETE 137
CC) DEM MIETER ZUGAENGLICHE INFORMATIONEN 137
DD) ALLGEMEIN ZUGAENGLICHE TATSACHEN 138
B) PAUSCHALES AUSKUNFTSVERLANGEN 138
20
INHALTSVERZEICHNIS
C) UNSCHWERE MOEGLICHKEIT DER AUSKUNFTSERTEILUNG DURCH DEN
VERMIETER 139
2. BEGRUENDUNG 139
V. WIRKUNG 139
VI. FEHLERFOLGEN 140
C. DIE ERTEILUNG VON AUSKUENFTEN NACH § 556G ABS. 3 S. 1 BGB 140
I. VERPFLICHTUNG ZU ERTEILUNG VON AUSKUENFTEN 140
1. BERECHTIGTES VERLANGEN 140
A) VERPFLICHTUNG AUS § 556G ABS. 3 S. 1 BGB 140
B) AUSNAHME BEI NICHT UNSCHWER ZU ERTEILENDEN AUSKUENFTE 140
2. UNBERECHTIGTES VERLANGEN 141
II. FAELLIGKEIT DES AUSKUNFTSANSPRUCHS 141
1. REGELFALL 141
2. AUFWENDIGERE AUSKUENFTE 141
III. FORM 141
IV. INHALT 142
1. BEANTWORTUNG DES AUSKUNFTSVERLANGENS 142
A) ANTWORT AUF EIN KONKRETES AUSKUNFTSVERLANGEN 142
B) KEIN ALLGEMEINES *PFLICHTPROGRAMM" FUER BESTIMMTE KONSTEL
LATIONEN 142
C) KEINE RECHTLICHE SUBSUMTION 143
2. BEGRUENDUNG 143
A) ERTEILUNG VON AUSKUENFTEN 143
B) NICHTERTEILUNG VON AUSKUENFTEN 143
AA) UNBERECHTIGTE AUSKUNFTSVERLANGEN 143
BB) KEINE UNSCHWER ZU ERTEILENDEN AUSKUENFTE 144
3. BELEGE UND SUBSTANZIERUNG 144
A) KEINE BELEGE ANSTELLE DER AUSKUNFT 144
B) KEINE VERPFLICHTUNG ZUR VORLAGE VON BELEGEN 145
V. WIRKUNG 145
1. ERFUELLUNG 145
2. ERKLAERUNG TATSAECHLICHER ART 145
3. KEIN ANSPRUCH AUF EIDESSTATTLICHE VERSICHERUNG 146
D. FEHLER UND IHRE FOLGEN 146
I. UNBERECHTIGTE VERWEIGERUNG DER AUSKUNFT 146
1. PRIMAERANSPRUECHE 146
2. SEKUNDAERANSPRUECHE 146
A) SCHADENSERSATZANSPRUECHE 146
AA) KOSTEN DER ANDERWEITIGEN INFORMATIONSBESCHAFFUNG 146
BB) KOSTEN EINES PROZESSES WEGEN UEBERZAHLTER MIETEN 147
CC) KEIN ERSATZ UEBERZAHLTER MIETEN BEI VERSAEUMTER RUEGE 147
21
INHALTSVERZEICHNIS
DD) KEIN SCHADENSERSATZANSPRUCH BEI DER VERWEIGERUNG VON
BELEGEN O.AE 148
B) KUENDIGUNGEN 148
AA) VERZUGSKUENDIGUNG DES VERMIETERS 148
BB) KUENDIGUNG DES MIETERS 148
II. FEHLER DER AUSKUNFT 149
1. GESCHULDETE AUSKUENFTE UEBER TATSACHEN 149
A) PFLICHTVERLETZUNG 149
B) SCHADENSERSATZANSPRUECHE 149
AA) TATSACHEN, DIE ZU EINER UEBERHOEHTEN MIETE FUEHREN 149
BB) KEIN RUEGEERFORDERNIS 149
CC) FEHLAUSKUENFTE ZULASTEN DES VERMIETERS 150
2. NICHT GESCHULDETE AUSKUENFTE UEBER TATSACHEN 150
3. UNRICHTIGE RECHTLICHE BEWERTUNGEN 151
A) OFFENGELEGTE RECHTLICHE WERTUNGEN 151
B) UNRICHTIGE TATSACHENAUSKUENFTE AUFGRUND NICHT OFFENGELEGTER
RECHTLICHER WERTUNGEN 151
4. KUENDIGUNG 152
E. BESONDERHEITEN BEI MODEMISIERUNGSMASSNAHMEN 152
I. REICHWEITE DER NORM 152
1. BESCHRAENKUNG AUF NICHT UMFASSENDE MODERNISIERUNGEN NACH
§ 556E ABS. 2 BGB 152
2. FORTDAUERNDE ANWENDBARKEIT VON § 556G ABS. 3 S. 1 BGB 153
A) UMFASSENDE MODERNISIERUNGEN NACH § 556F S. 2 BGB 153
B) NICHT UMFASSENDE MODERNISIERUNGEN NACH § 556E ABS. 2 BGB 153
3. BESCHRAENKTE REICHWEITE DER VERWEISUNG IN § 556G ABS. 3 S. 2
BGB 154
II. VORAUSSETZUNGEN DER AUSKUNFT NACH § 556G ABS. 3 S. 2 BGB 154
1. KEIN VERLANGEN DES MIETERS 154
2. FAELLIGKEIT 154
3. FOLGEN FUER DEN VERMIETER 155
A) ERSTVERMIETUNG DER MODERNISIERTEN WOHNUNG 155
B) FOLGEVERMIETUNGEN 155
III. FORM UND INHALT DER AUSKUNFT NACH § 556G ABS. 3 S. 2 I.V.M. § 559B
ABS. 1 S. 2, 3 BGB 156
1. FORM DER AUSKUNFT 156
2. ANSPRUCH DES MIETERS AUF UMFASSENDE TATSAECHLICHE UND RECHTLICHE
INFORMATION 156
3. ERLAEUTERUNG DER UMLAGEFAEHIGEN MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN 156
A) MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN NACH § 555B NR. 1, 3-6 BGB . 156
B) BEZUGNAHME AUF ALLGEMEIN ANERKANNTE PAUSCHALWERTE 157
22
INHALTSVERZEICHNIS
4. HOEHE DES MODERNISIERUNGSZUSCHLAGS 158
A) UMLAGE VON 11 % DER KOSTEN EINER MODERNISIERUNGS
MASSNAHME 158
B) BESCHRAENKUNG AUF DIE VOM VERMIETER DURCHGEFUEHRTEN
MASSNAHMEN 158
5. ABZUG (FIKTIVER) ERHALTUNGSKOSTEN 158
A) TATSAECHLICHE ERHALTUNGSKOSTEN 158
B) AUFTEILUNG BEI EINER MEHRZAHL VON WOHNUNGEN 159
IV. FEHLER DER AUSKUNFT NACH § 556G ABS. 3 S. 2 I.V.M. § 559B ABS. 1
S. 2, 3 BGB 159
1. UNWIRKSAMKEIT VON ERKLAERUNG UND VEREINBARTER MIETE? 159
A) DAS PROBLEM DER VERWEISUNG AUF § 559B ABS. 1 S. 2 BGB 159
B) ENTGEGENSTEHENDE SYSTEMATIK 159
2. UNTERLASSENE AUSKUENFTE 160
A) PFLICHTVERLETZUNG OHNE AUSKUNFTSVERLANGEN 160
B) FOLGEN DER UNTERLASSENEN ERLAEUTERUNG NACH § 556G ABS. 3 S. 2
I.V.M. § 559B ABS. 1 S. 2, 3 BGB 160
3. FALSCHE AUSKUENFTE 161
A) FEHLER IM TATSAECHLICHEN BEREICH 161
B) FEHLER IN DER RECHTLICHEN BEURTEILUNG DER MASSNAHMEN 161
C) KUENDIGUNG 161
F. VEIJAEHRUNG 162
I. DER ANSPRUCH AUF ERTEILUNG VON AUSKUENFTEN 162
1. BEGINN UND DAUER DER VERJAEHRUNGSFRIST 162
2. FOLGEN DER VERJAEHRUNG 162
A) AUSKUNFTSANSPRUECHE 162
B) WEITERE ANSPRUECHE 162
II. VERJAEHRUNG VON SCHADENSERSATZANSPRUECHEN 163
1. AUSKUENFTE NACH § 556G ABS. 3 S. 1 BGB 163
A) FEHLERHAFTE AUSKUENFTE 163
B) VERWEIGERTE AUSKUENFTE 163
2. AUSKUENFTE NACH §§ 556G ABS. 3 S. 2, 559B ABS. 1 S. 2, 3 BGB 163
A) VERWEIGERTE UND TATSAECHLICH FALSCHE AUSKUENFTE 163
B) FEHLER IN DER RECHTLICHEN BEURTEILUNG DER MASSNAHMEN 164
§6 STAFFEL-UND INDEXMIETEN
165
A. STAFFELMIETEN 165
I. GRUNDSATZ 165
II. ANWENDUNGSBEREICH 165
1. WOHNRAUM, FUER DEN EINE RECHTSVERORDNUNG NACH § 556D ABS. 2
BGB EXISTIERT 165
2. KEIN PRIVILEGIERTER WOHNRAUM GEMAESS § 549 ABS. 2 UND 3 BGB . 166
23
INHALTSVERZEICHNIS
III. AUSNAHMEN 166
1. STRUKTUR DER REGELUNG 166
2. BESTANDSSCHUTZ DER VORMIETE GEMAESS § 556E ABS. 1 BGB 166
3. NICHT UMFASSENDE MODERNISIERUNGEN GEMAESS § 556E ABS. 2 BGB . 167
4. ERSTMALS GENUTZTE UND UMFASSEND MODERNISIERTE WOHNUNGEN
(§556F BGB) 167
IV. ERMITTLUNG DER MAXIMALEN MIETHOEHE (§ 557A ABS. 4 S. 2, 3 BGB) .
167
1. VERGLEICHSMIETE 167
2. FOLGEN DER UEBERHOEHUNG 168
A) UNWIRKSAMKEIT JENSEITS DER GRENZEN DER §§ 556D, 556E BGB . 168
B) BESTANDSSCHUTZ IN HOEHE DER VORANGEGANGENEN MIETSTAFFEL 168
3. SEKUNDAERANSPRUECHE 169
V. RUEGE GEMAESS § 556G ABS. 2 BGB 169
VI. AUSKUNFTSANSPRUECHE 169
B. INDEXMIETEN 170
I. AUSGANGSPUNKT 170
II. ANWENDBARKEIT DER §§ 556D BIS 556G BGB NUR AUF DIE AUSGANGS
MIETE 170
§7 UEBERGANGSVORSCHRIFTEN
171
A. INKRAFTTRETEN 171
I. SOFORTIGE WIRKSAMKEIT 171
1. BESCHRAENKUNG DER MIETHOEHE UND AUSNAHMEN 171
2. AUSKUENFTE GEMAESS § 556G ABS. 3 BGB 171
II. KLARSTELLUNG FUER STAFFELMIETVEREINBARUNGEN 172
B. AUSSERKRAFTTRETEN 172
I. BEFRISTUNG DER ERMAECHTIGUNG FUER RECHTSVERORDNUNGEN NACH § 556D
ABS. 2 BGB 172
1. ENDTERMIN FUER DIE INKRAFTSETZUNG VON RECHTSVERORDNUNGEN NACH
§ 556D ABS. 2 BGB 172
2. MAXIMALDAUER FUER RECHTSVERORDNUNGEN NACH § 556D ABS. 2 BGB 173
A) ZEIT DER MAXIMALEN GELTUNG 173
B) GEBIETSBEZOGENHEIT 173
3. FOLGEN FUER DIE REGELUNGEN DER §§ 556D FF. BGB 173
II. FORTGELTUNG FUER BEREITS ABGESCHLOSSENE MIETVERHAELTNISSE 174
1. GRUNDREGEL 174
2. SONDERREGELUNG FUER STAFFELMIETVEREINBARUNGEN 174
24
INHALTSVERZEICHNIS
§ 8 STAERKUNG DES BESTELLERPRINZIPS BEI DER
WOHNUNGSVERMITTLUNG
177
A. VORBEMERKUNG 177
B. ANWENDUNGSBEREICH 177
I. WOHNRAUM 177
II. GEWERBERAUM 177
III. MISCHMIETVERTRAEGE 178
C. TEXTFORMERFORDERNIS 178
I. ANFORDERUNGEN AN DIE TEXTFORM 178
II. FOLGEN DER AUSSERACHTLASSUNG DER FORM 179
III. BEHANDLUNG VON FORMFREI GESCHLOSSENEN ALTVERTRAEGEN 179
D. DER COURTAGEANSPRUCH UND § 2 ABS. LA WOVERMITTG 180
I. DURCH DIE GESETZESAENDERUNG BETROFFENE FALLKONSTELLATIONEN 181
1. VERMIETER BEAUFTRAGT DEN WOHNRAUMVERMITTLER 181
2. BEAUFTRAGUNG DURCH MEHRERE WOHNUNGSSUCHENDE 181
3. ZEITVERSETZTE BEAUFTRAGUNG DURCH WOHNRAUMSUCHENDE 182
4. ZUSAMMENFASSUNG 183
II. GELTUNG NUR FUER GEWERBSMAESSIGE WOHNRAUMVERMITTLER 183
III. BEWEISLAST 184
IV. VERFASSUNGSMAESSIGE BEDENKEN 184
E. AENDERUNG DES § 2 ABS. 5 WO VERMITTG 184
F. NEUE ORDNUNGSWIDRIGKEIT IN § 8 ABS. 1 NR. 1 WO VERMITTG 185
§9 GESETZESTEXT
187
A. BGB 187
B. EGBGB 190
C. GESETZ ZUR REGELUNG DER WOHNUNGSVERMITTLUNG 190
D. INKRAFTTRETEN 193
STICHWORTVERZEICHNIS 195
25 |
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