Modernisierung der Mietwohnung:
Gespeichert in:
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| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Baden-Baden
Nomos
2014
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| Ausgabe: | 1. Aufl. |
| Schriftenreihe: | NomosPraxis
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| Beschreibung: | 270 S. graph. Darst. |
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INHALTSVERZEICHNIS
VORWORT 5
ABKUERZUNGSVERZEICHNIS 15
LITERATURVERZEICHNIS 25
$1 MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN (§ 555 B BGB) 27
A. EINLEITUNG/GRUNDSAETZE 27
I. DIE MODERNISIERUNGSVARIANTEN IM UEBERBLICK 27
II. GENERELLE VORAUSSETZUNGEN EINER MODERNISIERUNG 28
III. RECHTSFOLGEN DER MODERNISIERUNG IM UEBERBLICK 29
B. DIE EINZELNEN MODERNISIERUNGSVARIANTEN 30
I. ENERGETISCHE MODERNISIERUNG 30
1. EINSPARUNG VON ENDENERGIE 30
2. EINSPARUNG IN BEZUG AUF DIE MIETSACHE 31
3. NACHHALTIGE EINSPARUNG VON ENDENERGIE 32
4. ANWENDUNGSFALL: FENSTERAUSTAUSCH 32
5. ANWENDUNGSFALL: HEIZUNGSMODERNISIERUNG 33
6. ANWENDUNGSFALL: WAERMEDAEMMUNG 35
II. EINSPARUNG NICHT ERNEUERBARER PRIMAERENERGIE UND KLIMASCHUTZ 36
1. EINSPARUNG OHNE BEZUG ZUR MIETSACHE 36
2. EINSPARUNG OHNE AUSWIRKUNG AUF DIE ENERGIEBILANZ 37
3. SONSTIGE DAS KLIMA SCHUETZENDE BAULICHE VERAENDERUNGEN 38
III. REDUZIERUNG DES WASSERVERBRAUCHS 38
IV. NACHHALTIGE ERHOEHUNG DES GEBRAUCHSWERTS DER MIETSACHE 39
1. ANWENDUNGSBEREICH 39
2. UEBERSICHT: EINSCHLAEGIGE BAUMASSNAHMEN 41
V. DAUERHAFTE VERBESSERUNG DER ALLGEMEINEN WOHNVERHAELTNISSE 42
1. ANWENDUNGSBEREICH 42
2. NEUBAUTEN, RUECKBAUTEN, SUBSTANZVERBESSERUNGEN 42
VI. VOM VERMIETER NICHT ZU VERTRETENDE MASSNAHMEN 43
1. ANWENDUNGSBEREICH 44
2. BEISPIELE NICHT ZU VERTRETENDER MODERNISIERUNGEN 44
VII. SCHAFFUNG VON NEUEM WOHNRAUM 46
C. NEUE BETRIEBSKOSTEN 47
I. VORAUSSETZUNGEN DER UMLAGEFAEHIGKEIT 47
II. UMSTELLUNG AUF WAERMELIEFERUNG 49
D. MODERNISIERUNGSPFLICHTEN 49
I. KEINE MODERNISIERUNGSPFLICHT DES VERMIETERS 49
II. MASSNAHMEN ZUR VERTRAGSGEMAESSEN NUTZBARKEIT 50
III. MASSNAHMEN NACH DER ENERGIEEINSPARVERORDNUNG 2014 51
$2 ERHALTUNGSMASSNAHMEN (§ 555 A BGB) 55
A. RECHTSPFLICHTEN 55
I. ALLGEMEINES/GRUNDSAETZE 55
II. SACHLICHER ANWENDUNGSBEREICH 55
III. ANKUENDIGUNG VON ERHALTUNGSMASSNAHMEN 56
IV. DULDUNGSPFLICHT DES MIETERS 59
V. AUFWENDUNGSERSATZANSPRUCH DES MIETERS 61
7
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INHALTSVERZEICHNIS
VI. UEBERSICHT 61
B. ABGRENZUNG ZUR MODERNISIERUNG 62
I. MODERNISIERENDE INSTANDSETZUNG 62
II. ERSETZUNGSMASSNAHMEN 63
III. VERAENDERUNGSMASSNAHMEN 64
§3 ANKUENDIGUNG DER MODERNISIERUNG (§ 555 C BGB) 65
A. ALLGEMEINES/GRUNDSAETZE 65
I. ZWECK UND ANWENDUNGSBEREICH 65
II. ERKLAERENDER UND ADRESSAT 66
III. FORM DER ANKUENDIGUNG 67
IV. FRIST DER ANKUENDIGUNG 67
B. INHALT 68
I. ALLGEMEINES/GRUNDSAETZE 68
II. ART UND VORAUSSICHTLICHER UMFANG 69
1. ANFORDERUNGEN AN DIE DARSTELLUNG 69
2. BESONDERHEIT: ENERGETISCHE MODERNISIERUNG 71
III. VORAUSSICHTLICHER BEGINN UND VORAUSSICHTLICHE DAUER 72
1. VORAUSSICHTLICHER BEGINN 72
2. VORAUSSICHTLICHE DAUER 73
3. VERZOEGERUNG BEI BEGINN UND VERAENDERUNG DER DAUER 73
IV. VORAUSSICHTLICHE MIETERHOEHUNG UND KUENFTIGE BETRIEBSKOSTEN 75
1. MIETE 75
2. BETRIEBSKOSTEN 77
V. HINWEIS AUF FORM UND FRIST DES HAERTEEINWANDS 78
1. ZEITPUNKT UND FORM DES HINWEISES 78
2. INHALT DES HINWEISES/FORMULIERUNGSEMPFEHLUNG 79
VI. AUSWIRKUNG VON FEHLERN IN DER ANKUENDIGUNG 79
1. KEINE DULDUNGSPFLICHT DES MIETERS 79
2. UM SECHS MONATE VERSPAETETE MIETERHOEHUNG 80
3. VERSPAETETER HAERTEEINWAND IST BEACHTLICH 81
4. SCHADENSERSATZ, RUECKBAU, VERTRAGSAUFHEBUNG 82
C. BEFREIUNG VON DER ANKUENDIGUNG 82
I. ALLGEMEINES/GRUNDSAETZE 82
II. UNERHEBLICHE EINWIRKUNG AUF DIE MIETSACHE 83
III. UNERHEBLICHE MIETERHOEHUNG 83
IV. UEBERSICHT: BAGATELLMASSNAHMEN ISV § 555 C ABS. 4 BGB 84
§4 DULDUNGSPFLICHT DES MIETERS (§ 555 D BGB) 87
A. INHALT DER DULDUNGSPFLICHT 87
I. ANWENDUNGSBEREICH UND REICHWEITE 87
II. VORAUSSETZUNGEN DER DULDUNGSPFLICHT 89
III. KEINE DULDUNGSPFLICHT BEI *LUXUSMODERNISIERUNGEN" 89
B. HAERTEEINWAND DES MIETERS 90
I. ALLGEMEINES 90
II. BEGUENSTIGTER PERSONENKREIS 91
III. WIRTSCHAFTLICHE HAERTE UNBEACHTLICH 91
IV. HAERTEGRUENDE ZUGUNSTEN DES MIETERS 92
1. VORZUNEHMENDE ARBEITEN 92
8
INHALTSVERZEICHNIS
2. BAULICHE FOLGEN 93
3. VORAUSGEGANGENE AUFWENDUNGEN 95
4. SONSTIGE HAERTEGRUENDE 96
V. GEGENLAEUFIGE INTERESSEN 97
1. VERMIETER 97
2. ANDERE MIETER 98
3. ENERGIEEINSPARUNG UND KLIMASCHUTZ 98
4. ABWAEGUNG WIDERSTREITENDER INTERESSEN 99
VI. BEACHTLICHER HAERTEEINWAND 100
1. FORM DER MITTEILUNG 100
2. FRIST DER MITTEILUNG 100
3. BEGRUENDUNG DER HAERTE 102
VII. UNVERSCHULDETE FRISTVERSAEUMNIS 102
1. NICHT ORDNUNGSGEMAESSE BELEHRUNG 103
2. ENTSCHULDIGTE VERSPAETUNG 103
3. SONDERFALL MIETERHOEHUNG 104
C. RECHTE UND RECHTSSCHUTZ 105
I. PFLICHTWIDRIGE NICHTDULDUNG 105
1. KLAGE AUF DULDUNG DER MODERNISIERUNG 105
2. EINSTWEILIGE VERFUEGUNG 106
3. KUENDIGUNG DURCH DEN VERMIETER 107
4. SCHADENSERSATZ 107
II. RECHTMAESSIGE NICHTDULDUNG 108
1. EINSTWEILIGE VERFUEGUNG 108
2. KUENDIGUNG DURCH DEN MIETER 109
§5 RECHTE DES DULDUNGSPFLICHTIGEN MIETERS 111
A. ANSPRUCH AUF AUFWENDUNGSERSATZ 111
I. ANWENDUNGSBEREICH 111
II. ART DER AUFWENDUNGEN 111
III. UMFANG DER KOSTEN 113
IV. ANSPRUCH AUF KOSTENVORSCHUSS 113
V. UMLAGEFAEHIGKEIT DER AUFWANDSKOSTEN 114
B. WIEDERHERSTELLUNG DES VERTRAGSGEMAESSEN ZUSTANDES 114
C. SCHADENSERSATZ 116
D. MIETMINDERUNG 116
I. ALLGEMEINES 116
1. VORAUSSETZUNGEN DER MINDERUNG 117
2. BEMESSUNGSGRUNDLAGE DER MINDERUNG 118
3. RECHTE DES VERMIETERS BEI UNBERECHTIGTER MIETMINDERUNG 118
II. ENERGETISCHE MODERNISIERUNG 119
1. BEGUENSTIGTE ARBEITEN 120
2. DAUER DES MINDERUNGSAUSSCHLUSSES 121
3. BEGINN DES MINDERUNGSAUSSCHLUSSES 121
4. BEEINTRAECHTIGUNGSFREIE ZEITEN 122
5. ENERGETISCHE MODERNISIERUNG UND SONSTIGE ARBEITEN 123
6. MEHRERE ENERGETISCHE MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN 125
E. ZURUECKBEHALTUNGSRECHT 125
F. SONDERKUENDIGUNGSRECHT (§ 555 E BGB) 126
I. ANWENDUNGSBEREICH 126
9
INHALTSVERZEICHNIS
II. KUENDIGUNGSVORAUSSETZUNGEN 126
III. KUENDIGUNGSFRIST 127
IV. AUSSCHLUSS DES KUENDIGUNGSRECHTS 129
V. RECHTSFOLGEN 129
§6 MIETERHOEHUNG NACH MODERNISIERUNG 131
A. ZULAESSIGKEIT DER MIETERHOEHUNG 131
I. ZWECK/ANWENDUNGSBEREICH 131
II. ZUR MIETERHOEHUNG BERECHTIGENDE BAUMASSNAHMEN 131
III. AUSSCHLUSS DES RECHTS AUF MIETERHOEHUNG 132
1. VERTRAGLICHER AUSSCHLUSS 132
2. STAFFELMIETE (§ 557 A BGB) 132
3. INDEXMIETE (§ 557 B BGB) 133
4. ZEITMIETVERTRAG (§ 575 BGB) 134
5. VORUEBERGEHENDE VERMIETUNG (§ 549 ABS. 2 NR. 1 BGB) 134
6. TEILS SELBST BEWOHNTE MIETRAEUME (§ 549 ABS. 2 NR. 2 BGB) 134
7. WEITERVERMIETUNG DURCH JURISTISCHE PERSON ($ 549 ABS. 2 NR. 3 BGB)
135
8. WOHNRAUM IM STUDENTEN-ODER JUGENDWOHNHEIM (§ 549 ABS. 3 BGB). 135
9. VORHERIGE KUENDIGUNG (§ 561 BGB) 135
10. WIRTSCHAFTLICHE HAERTE (§ 559 ABS. 4 BGB) 135
11. GEWERBEMIETVERTRAEGE (§ 578 ABS. 2 BGB) 135
12. PREISBINDUNG/KOSTENMIETE 136
13. MIETERMODERNISIERUNG 136
B. ARTEN DER MIETERHOEHUNGEN 136
I. UEBERSICHT 136
II. MODERNISIERUNGSZUSCHLAG (§ 559 BGB) 137
III. MIETERHOEHUNG AUF ORTSNIVEAU (S 558 BGB) 138
IV. KOMBINATION BEIDER MIETERHOEHUNGEN 140
1. VARIANTE: § 558 BGB OHNE MODERNISIERUNG UND $ 559 BGB 141
2. VARIANTE: § 559 BGB UND § 558 BGB MIT MODERNISIERUNG 141
3. BEISPIEL/ILLUSTRATION 142
V. VEREINBARUNGEN ZUR MIETHOEHE 143
C. VORAUSSETZUNGEN EINER MIETERHOEHUNG 144
I. ALLGEMEINES/GRUNDSAETZE 144
II. ABSCHLUSS VON MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN 145
III. VERMIETER ALS BAUHERR 146
D. BERECHNUNG DER MIETERHOEHUNG 147
I. BERECHNUNGSGRUNDSATZ/DAUER DER MIETERHOEHUNG 147
II. UMLAGEFAEHIGE KOSTEN 148
1. ALLGEMEINES/GRUNDSAETZE 148
2. KOSTEN UND KOSTENPOSITIONEN 150
A) ARCHITEKTENLEISTUNGEN 150
B) AUFWENDUNGSERSATZ 150
C) MIETMINDERUNG/SCHADENSERSATZ 151
D) FINANZIERUNGSKOSTEN 151
E) RECHTSANWALTSKOSTEN 151
F) SCHOENHEITSREPARATUREN 152
G) GUTACHTERKOSTEN 152
H) WIEDERHERSTELLUNG DES VERTRAGSGEMAESSEN ZUSTANDES 153
III. ABZUG VON KOSTEN FUER ERHALTUNGSMASSNAHMEN 153
10
INHALTSVERZEICHNIS
1. ERHALTUNGSKOSTEN 153
2. MODERNISIERENDE INSTANDSETZUNG 153
3. *SOWIESO-KOSTEN" 155
4. ERMITTLUNG DER ERSPARTEN ERHALTUNGSKOSTEN 155
IV. KOSTENVERTEILUNGSSCHLUESSEL 157
1. ZULAESSIGE KOSTENVERTEILUNGSSCHLUESSEL 157
2. UNZULAESSIGE KOSTENVERTEILUNGSSCHLUESSEL 159
E. ANRECHNUNG VON DRITTMITTELN (§ 559 A BGB) 160
I. ANWENDUNGSBEREICH 160
II. VORAUSSETZUNGEN DER ANRECHNUNG VON DRITTMITTELN 161
1. BERECHTIGUNG ZUR MIETERHOEHUNG 161
2. ANRECHNUNGSBEDUERFTIGE DRITTMITTEL 161
III. DIE EINZELNEN DRITTMITTEL 162
1. ZUSCHUESSE DES MIETERS ODER FUER DEN MIETER 162
2. OEFFENTLICHE ZUSCHUESSE, MIETERDARLEHEN, MIETVORAUSZAHLUNGEN 162
3. ZINSVERBILLIGTE UND ZINSFREIE DARLEHEN 163
4. AUFWENDUNGSZUSCHUESSE UND AUFWENDUNGSDARLEHEN 165
IV. DIE VERTEILUNG DER DRITTMITTEL AUF MEHRERE WOHNUNGEN 166
V. ZEITPUNKT UND DAUER DER ANRECHNUNG '. 166
F. MIETERHOEHUNGSERKLAERUNG (§ 559 B) 166
I. FORMERFORDERNISSE/DARSTELLUNG 166
1. ZEITPUNKT DER ERKLAERUNG 167
2. ERKLAERENDER UND ADRESSAT 168
3. FORM DER ERKLAERUNG 169
II. BERECHNUNG DER MIETERHOEHUNG 170
1. ERMITTLUNG UND DARSTELLUNG DER GESAMTKOSTEN 170
2. BELEGE UND BELEGEINSICHT 174
III. ERLAEUTERUNG DER MODERNISIERUNG 175
1. ANFORDERUNGEN/BEZUGNAHME 175
2. ENERGETISCHE MODERNISIERUNG 177
G. RECHTSFOLGEN/FAELLIGKEIT DER MIETERHOEHUNG 178
I. ALLGEMEINES 178
II. REGELFALL DER MIETERHOEHUNG ; 178
III. VERSPAETETE MIETERHOEHUNG 179
1. NICHT ORDNUNGSGEMAESSE ANKUENDIGUNG 179
2. MIETERHOEHUNG MEHR ALS 10 PROZENT HOEHER ALS ANGEKUENDIGT 180
3. UEBERSICHT ZUR FAELLIGKEIT DER MIETERHOEHUNG 181
H. AUSSCHLUSS DER MIETERHOEHUNG WEGEN HAERTE 182
I. ALLGEMEINES 182
II. BEGRUENDETHEIT DES HAERTEEINWANDES 182
1. ZU ERWARTENDE MIETERHOEHUNG 183
2. HOEHE DES MONATSEINKOMMENS 184
3. BELASTBARKEITSGRENZE 185
4. DARLEGUNGS-UND BEWEISLAST 186
III. RECHTSFOLGEN 186
IV. GELTENDMACHUNG DES HAERTEEINWANDES 187
1. FORM UND FRIST 187
A) ORDNUNGSGEMAESSE MODERNISIERUNGSANKUENDIGUNG MIT BELEHRUNG 187
B) ORDNUNGSGEMAESSE MODERNISIERUNGSANKUENDIGUNG OHNE BELEHRUNG 188
C) ANKNUEPFUNG AN DIE MIETERHOEHUNG 188
D) ANKNUEPFUNG AN DIE SCHULDLOSE FRISTVERSAEUMNIS 189
11
INHALTSVERZEICHNIS
E) ANKNUEPFUNG AN DIE UNERHEBLICHKEIT DER MODERNISIERUNG 190
2. UEBERSICHT: FRISTEN FUER DIE MITTEILUNG VON HAERTEGRUENDEN 190
V. GESETZLICHER AUSSCHLUSS DES HAERTEEINWANDES 191
1. ALLGEMEIN UEBLICHER ZUSTAND 191
2. NICHT ZU VERTRETENDE UMSTAENDE 193
I. GERICHTLICHE DURCHSETZUNG DER MIETERHOEHUNG 194
I. MIETERHOEHUNG WEGEN MODERNISIERUNG 194
1. ZAHLUNGSKLAGE 194
2. DARLEGUNGS-UND BEWEISLAST 195
3. VORTEILSANRECHNUNG/BEREICHERUNGSAUSGLEICH 197
II. MIETERHOEHUNG AUF ORTSNIVEAU 198
III. KUENDIGUNG WEGEN NICHT GEZAHLTER MIETERHOEHUNG 199
J. SONDERKUENDIGUNGSRECHT DES MIETERS NACH MIETERHOEHUNG (§ S61 BGB) 200
I. ALLGEMEINES 200
II. FORM UND FRIST 200
III. RECHTSFOLGEN 202
§ 7 BAULICHE VERAENDERUNGEN DURCH DEN MIETER 205
A. ANSPRUCH DES MIETERS AUF BARRIEREFREIHEIT 205
I. ALLGEMEINES 205
II. VERLANGEN DES MIETERS 205
III. ZUSTIMMUNGSPFLICHT/VERWEIGERUNGSBEFUGNIS DES VERMIETERS 207
IV. ZUSAETZLICHE SICHERHEIT DES MIETERS 208
V. INTERESSEN ANDERER MIETER/WOHNUNGSEIGENTUEMER 209
VI. RECHTSFOLGEN 210
B. SONSTIGE BAULICHE AENDERUNGEN UND EINRICHTUNGEN 211
I. ALLGEMEINES 211
II. ANSPRUCH DES MIETERS 211
III. ZUSTIMMUNGSPFLICHT/VERWEIGERUNGSBEFUGNIS DES VERMIETERS 213
IV. RECHTSPRECHUNGSUEBERSICHT 215
V. SONDERFALL: PARABOLANTENNEN 216
VI. RECHTSFOLGEN 218
1. MIETERHOEHUNG 218
2. WEGNAHMERECHT DES MIETERS UND RUECKBAUANSPRUCH DES VERMIETERS 219
C. RECHTSFOLGEN RECHTSWIDRIGER BAULICHER VERAENDERUNGEN 220
D. ZUSTIMMUNGSFREIE GEBRAUCHSRECHTE DES MIETERS 221
I. ALLGEMEINES/GRUNDSAETZE 221
II. RECHTSPRECHUNGSUEBERSICHT 221
§ 8 VEREINBARUNGEN UEBER BAUMASSNAHMEN (§ 555 F BGB) 223
A. WIRKSAMKEITSVORAUSSETZUNGEN 223
I. ANWENDUNGSBEREICH/VORTEILE 223
II. NACH ABSCHLUSS DES MIETVERTRAGES 224
III. KONKRETE BAUMASSNAHMEN 224
IV. FORM/EINBEZIEHUNG ALS AGB 224
V. RECHTSFOLGEN 225
B. GEBOTENE INHALTE DER VEREINBARUNG 226
I. ALLGEMEINES 226
12
INHALTSVERZEICHNIS
II. ZEITLICHE UND TECHNISCHE DURCHFUEHRUNG DER MASSNAHMEN 226
III. GEWAEHRLEISTUNGSRECHTE UND AUFWENDUNGSERSATZ DES MIETERS 227
IV. KUENFTIGE HOEHE DER MIETE 228
V. WEITERE INHALTE/GESTALTUNGSMOEGLICHKEITEN 228
$ 9 EXKURS: MODERNISIERUNG IN DER GESCHAEFTSRAUNUNIETE 231
ANHANG 1: RECHTSPRECHUNGSUEBERSICHT ZU MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN VON
A BIS Z 235
ANHANG 2: MUSTERSCHREIBEN MODERNISIERUNGSANKUNDIGUNG 251
ANHANG 3: MUSTERSCHREIBEN MIETERHOEHUNGSERKLAERUNG 253
ANHANG 4: MUSTER MODERNISIERUNGSVEREINBARUNG 255
ANHANG 5: MUSTER VEREINBARUNG UBER MIETERMODERNISIERUNG 259
ANHANG 6: MIETRECHTLICHE NORMEN IM BGB (AUSZUG) 261
STICHWORTVERZEICHNIS 267
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