Verfügbarkeit: Handbuch der Geschäftsraummiete

Handbuch der Geschäftsraummiete: Recht, Praxis, Verwaltung

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Bibliographische Detailangaben
1. Verfasser:	Neuhaus, Kai-Jochen (VerfasserIn)
Format:	Buch
Sprache:	German
Veröffentlicht:	Köln Luchterhand 2014
Ausgabe:	5. Aufl.
Schlagworte:	Mietvertrag Geschäftsraummiete Deutschland Formularsammlung
Online-Zugang:	Inhaltsverzeichnis
Beschreibung:	XLII, 1512 S.
ISBN:	9783472088714

Internformat

MARC


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_version_	1804152278446243840
adam_text	INHALTSVERZEICHNIS VORWORT V INHALTSVERZEICHNIS VII ABKUERZUNGSVERZEICHNIS XXXI LITERATURVERZEICHNIS XXXV TEIL 1: SYSTEMATISCHE ERLAEUTERUNGEN 1 KAPITELL DIE MIETARTEN UND IHRE ABGRENZUNG 1 A. UEBERBLICK 1 B. ABGRENZUNG WOHNRAUM * GESCHAEFTSRAUM * SONSTIGE RAEUME 2 C. ABGRENZUNG MIETE UND PACHT 2 D. EINORDNUNG DES VERTRAGSVERHAELTNISSES ALS WOHN- ODER GESCHAEFTSRAUMMIETE 4 I. PRUEFUNG DER RECHTSNATUR 4 II. HAUPTFALL: MISCHMIETVERHAELTNIS 7 III. ATYPISCHE VERTRAEGE, Z. B. BUEROGEMEINSCHAFT 9 E. GEWERBLICHE ZWISCHENVERMIETUNG 9 F. ANMIETUNG VON RAEUMEN DURCH UNTERNEHMEN FUER MITARBEITER 11 G. UNENTGELTLICHE UEBERLASSUNG VON RAEUMEN (HAUS-WAECHTER, HOUSE-SITTING) 11 I. NEUE DIENSTLEISTUNG: FAKTISCHES BEWACHEN DURCH UNENTGELTLICHE NUTZUNG VON LEEREN GEBAEUDEN ZU WOHNZWECKEN 11 II. MIETVERTRAG ODER ATYPISCHER VERTRAG? 12 III. ATYPISCHER VERTRAG OHNE MIETRECHTLICHEN SCHUTZ? 16 H. DIE BESONDERHEITEN DES WOHNUNGS-BZW. TEILEIGENTUMS 17 I. BEGRIFFSBESTIMMUNG UND BEGRUENDUNG 17 II. NUTZUNGSAENDERUNGEN 18 I. GERICHTSVERFAHREN 30 I. SACHLICHE ZUSTAENDIGKEIT, MISCHMIETVERHAELTNISSE 30 II. WEG-VERFAHREN 31 J. STREITWERT 31 K. VERTRAGSGESTALTUNG 32 L. ARBEITS- UND BERATUNGSHILFEN 33 I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 33 II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 35 III. TABELLARISCHE DARSTELLUNG WESENTLICHER UNTERSCHIEDE ZWISCHEN GESCHAEFTSRAUM- UND WOHNRAUMMIETE 36 IV. CHECKLISTE: PRUEFUNG DES VERTRAGSTYPS BEI MISCHMIETVERHAELTNISSEN 37 V. FORMULIERUNGSVORSCHLAG ZUM MISCHMIETVERHAELTNIS BEI UEBERWIEGEND BERUFLICHER NUT ZUNG 38 KAPITEL 2 ALLGEMEINE GESCHAEFTSBEDINGUNGEN IN DER GESCHAEFTSRAUMMIETE 39 A. UEBERBLICK 39 B. MEHRFACHVERWENDUNG, VERWENDER VON AGB 39 C. PRUEFUNGSREIHENFOLGE 40 I. AUSLEGUNG 40 II. HAELT DAS AUSLEGUNGSERGEBNIS DEN GESETZLICHEN VORGABEN STAND? 41 D. PRUEFUNGSMASSSTAEBE (WELCHE NORMEN GELTEN?), ABGRENZUNG UNTERNEHMER - VERBRAUCHER 42 E. WANN HANDELT ES SICH UM EINE INDIVIDUALVEREINBARUNG? 43 F. UEBERRASCHENDE ODER MEHRDEUTIGE KLAUSELN 48 G. GENERALKLAUSEL, § 307 ABS. 1 S. 1, ABS. 2 BGB 49 VII HTTP://D-NB.INFO/1049752511 INHALTSVERZEICHNIS H. TRANSPARENZGEBOT, §307 ABS. 1 S. 2 BGB 50 I. DER AGB-KONTROLLE ENTZOGENE PREISKLAUSELN 51 J. RECHTSFOLGEN UNWIRKSAMER FORMULARKLAUSELN, VERBOT DER GELTUNGSERHALTENDEN REDUKTION .... 52 I. GRUNDSATZ: GESETZLICHE REGELUNG GILT 52 II. VERBOT DER GELTUNGSERHALTENDEN REDUKTION UND KRITIK 52 III. SONSTIGES 54 K. VERTRAUENSSCHUTZ BEI UNWIRKSAMEN AGB AUFGRUND GEAENDERTER RECHTSPRECHUNG 54 L. GERICHTSVERFAHREN, BEWEISLAST 55 M. STREITWERT 56 N. VERTRAGSGESTALTUNG, INSBES. SALVATORISCHE KLAUSELN 56 0. ARBEITS- UND BERATUNGSHILFEN 59 I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 59 II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 62 KAPITEL 3 DIE ANBAHNUNG DES MIETVERHAELTNISSES 65 A. LETTER OFLNTENT 65 B. VORVERTRAG 66 I. BEGRIFF UND REGELUNGSINHALT 66 II. RECHTSFOLGEN 67 C. VORLAEUFIGER MIETVERTRAG 68 D. RAHMENMIETVERTRAG 69 E. VORMIETRECHT 69 F. AUFKLAERUNGS- UND INFORMATIONSPFLICHTEN 71 G. ANSPRUECHE AUS VERSCHULDEN BEI VERTRAGSVERHANDLUNGEN 73 I. ABBRUCH VON VERHANDLUNGEN 73 II. FALSCHANGABEN BEI DEN VERTRAGSVERHANDLUNGEN 74 III. UMFANG DES SCHADENSERSATZANSPRUCHS 76 H. ANSPRUECHE AUS DEM AGG BEI GESCHEITERTEM VERTRAGSABSCHLUSS 76 1. VERJAEHRUNG UND VERWIRKUNG 77 J. GERICHTSVERFAHREN 77 I. ANSPRUECHE AUS EINEM VORVERTRAG AUF ABSCHLUSS DES HAUPTVERTRAGES 77 II. KLAGE AUS EINEM VORMIETRECHT 78 K. STREITWERT 79 L. VERTRAGSGESTALTUNG 79 KAPITEL 4 DER ABSCHLUSS DES MIETVERTRAGES 80 A. VERTRAGSABSCHLUSS UND EIGENTUEMERSTELLUNG DES VERMIETERS 80 B. VERTRAGSANGEBOT UND -ANNAEHME 80 I. EINIGUNG UEBER ALLE WESENTLICHEN PUNKTE 80 II. AUFSCHIEBENDE ODER AUFLOESENDE BEDINGUNG 83 III. VERTRAGSABSCHLUSS UNTER ABWESENDEN 83 IV. ANNAHME DES ANGEBOTES MIT ABAENDERUNGEN 85 V. VERTRAGSABSCHLUSS UND STELLVERTRETUNG 86 VI. VERTRAGSABSCHLUSS BEI SPRACHPROBLEMEN 86 VII. AENDERUNGEN/ERGAENZUNGEN DES VERTRAGES IM LAUFENDEN MIET-/PACHTVERHAELTNIS 87 C. GENEHMIGUNG VON SANIERUNGSGEBIET-VERTRAEGEN ALS WIRKSAMKEITSVORAUSSETZUNG 87 D. DOPPELVERMIETUNG 87 E. GERICHTSVERFAHREN 88 F. STREITWERT 89 G. VERTRAGSGESTALTUNG 89 H. ARBEITS- UND BERATUNGSHILFEN 90 VIII INHALTSVERZEICHNIS I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 90 II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 92 III. CHECKLISTE KOSTEN EINER ANMIETUNG 93 IV. FORMULIERUNGSBEISPIEL: PROZESSANTRAG AUF ERLASS EINER EINSTWEILIGEN VERFUEGUNG BEI DROHENDER DOPPELVERMIETUNG 94 KAPITEL 5 DIE FORM DES MIETVERTRAGES 96 A. EINFUEHRUNG IN DIE PROBLEMATIK DES § 550 BGB 97 B. SINN UND ZWECK DER GESETZLICHEN SCHRIFTFORM 98 C. RECHTSFOLGEN EINES FORMMANGELS 99 D. VORAUSSETZUNGEN DER GESETZLICHEN SCHRIFTFORM 100 I. UEBERSICHTS-CHECKLISTE 100 II. VERTRAGSDAUER VON MEHR ALS EINEM JAHR 101 III. UNTERZEICHNUNG DER GESAMTEN URKUNDE 101 IV. BEURKUNDUNG DES WESENTLICHEN VERTRAGSINHALTS 111 V. EINHEITLICHE URKUNDE, ANLAGEN 156 E. NACHTRAEGLICHE AENDERUNGEN/ERGAENZUNGEN DES URSPRUENGLICH FORMWIRKSAMEN VERTRAGES, NACH TRAEGE 160 I. PROBLEMATIK UND GRUNDSAETZE 160 II. VORAUSSETZUNGEN EINES WIRKSAMEN NACHTRAGES 162 F. KEIN SCHRIFTFORM-THEMA: ZUSTANDEKOMMEN DES VERTRAGES 164 G. SCHRIFTFORMVERLETZUNG DURCH VERLUST DER VERTRAGSURKUNDEN 165 H. HEILUNG EINES SCHRIFTFORMMANGELS, EINVERNEHMLICHE NACHHOLUNG DER SCHRIFTFORM 167 I. TREUWIDRIGE BERUFUNG AUF DEN FORMMANGEL, UNZULAESSIGE KUENDIGUNG NACH TREU UND GLAUBEN. 169 I. TREUWIDRIGKEIT DES EINWANDS FEHLENDER SCHRIFTFORM 169 II. FEHLENDE SCHUTZWUERDIGKEIT WEGEN KENNTNIS DES SCHRIFTFORMMANGELS BEI VERTRAGSAB- SCHLUSS? 172 ]. ANSPRUCH AUF HERBEIFUEHRUNG BZW. NACHHOLUNG DER SCHRIFTFORM, HEILUNGS- REPARATURKLAU SELN 173 I. GRUNDSAETZE 173 II. ANSPRUCH AUS EINEM VORVERTRAG 173 III. ANSPRUCH AUS EINER SALVATORISCHEN KLAUSEL 174 IV. ANSPRUCH AUS VERTRAG OHNE AUSDRUECKLICHE MITWIRKUNGS- ODER HEILUNGSKLAUSEL 174 V. ANSPRUCH AUS VERTRAG MIT AUSDRUECKLICHER MITWIRKUNGS- ODER HEILUNGSKLAUSEL BZW. KUENDIGUNGSVERZICHT 174 VI. TREUWIDRIGKEIT DER KUENDIGUNG TROTZ WIRKSAMER MITWIRKUNGS-/HEILUNGSVERPFLICHTUNG. . 183 K. SCHRIFTFORM(BESTAETIGUNGS)KLAUSELN 185 I. UEBERBLICK, KLAUSELVARIANTEN 185 II. ABGRENZUNG ZU BESTAETIGUNGSKLAUSELN 185 III. VEREINBARUNG DER GESETZLICHEN SCHRIFTFORM, KONSTITUTIVE WIRKUNG 185 IV. AGB-WIRKSAMKEIT VON SCHRIFTFORMKLAUSELN 186 V. RECHTSFOLGEN BEI FORMVERSTOESSEN 189 L. NOTARIELL BEURKUNDUNGSPFLICHTIGE VERTRAEGE 192 M. GERICHTSVERFAHREN 192 N. STREITWERT 194 O. VERTRAGSGESTALTUNG 194 I. GRUNDSAETZLICHE HINWEISE 194 II. FORMULIERUNGSVORSCHLAEGE 195 P. ARBEITS- UND BERATUNGSHILFEN 196 I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 196 II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 205 III. CHECKLISTEN 213 IX INHALTSVERZEICHNIS KAPITEL 6 DIE PARTEIEN DES MIETVERTRAGES 214 A. UEBERBLICK 214 B. EINZELPERSON, EINZELKAUFMANN 216 C. PERSONENMEHRHEITEN (MEHRERE MIETER ODER VERMIETER) 216 D. GESELLSCHAFT BUERGERLICHEN RECHTS, BGB-GESELLSCHAFT 218 I. GRUNDSAETZE 218 II. HAFTUNG 220 III. GESELLSCHAFTERWECHSEL UND AUSWIRKUNGEN AUF DEN MIET- ODER PACHTVERTRAG 221 IV. NACHHAFTUNG VON GESELLSCHAFTERN, HAFTUNG NEU EINTRETENDER GESELLSCHAFTER 222 E. KG/OHG 223 I. GRUNDSAETZE 223 II. GESELISCHAFTERWECHSEL UND AUSWIRKUNGEN AUF DEN MIET- ODER PACHTVERTRAG, NACHHAF TUNG 224 F. JURISTISCHE PERSONEN (GMBH, AG) 224 I. GRUNDSAETZE 224 II. DURCHGRIFFSHAFTUNG, PERSOENLICHE HAFTUNG DES GESCHAEFTSINHABERS ODER DER GESELLSCHAF TER/GESCHAEFTSFUEHRER 225 G. LIMITED 227 H. WOHNUNGSEIGENTUEMER- UND ERBENGEMEINSCHAFT 228 I. VEREINE 229 J. MIETERWECHSEL 229 I. AENDERUNG UND UMWANDLUNG DER RECHTSFORM BEIM MIETER 229 II. VERAEUSSERUNG DES GESAMTEN MIETERUNTERNEHMENS 231 K. VERMIETERWECHSEL 232 L. GERICHTSVERFAHREN 232 I. ALLGEMEINES 232 II. BESONDERHEITEN BEI BESTIMMTEN PARTEIEN (GBR ETC.) 232 M. STREITWERT 234 N. VERTRAGSGESTALTUNG 235 O. ARBEITS-UND BERATUNGSHILFEN 235 I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 235 II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 238 III. FORMULIERUNGSVORSCHLAEGE 240 IV. TABELLE ZU VERTRETUNGSVERHAELTNISSEN 240 KAPITEL 7 DAS MIETOBJEKT 242 A. DIE GEBRAUCHSUEBERLASSUNGS- UND -ERHALTUNGSPFLICHT 243 I. UEBERBLICK 243 II. GEBRAUCHSUEBERLASSUNG 243 III. GEBRAUCHSERHALTUNG 244 B. VERTRAGSGEMAESSER GEBRAUCH UND MIETZWECK 245 I. GRUNDSAETZE 245 II. RAEUMLICHER UND BAULICHER UMFANG DER NUTZUNGSBEFUGNIS (GEMEINSCHAFTSFLAECHEN, NEBENFLAECHEN, AUSSENWAENDE ETC.) 247 III. GESCHAEFTSAENDERUNGEN UND-ERWEITERUNGEN 251 IV. BESONDERHEITEN IM EINZELHANDEL/IN EINKAUFSZENTREN 253 V. BERUFLICHE TAETIGKEIT IN EINER MIETWOHNUNG 253 VI. WOHNEN IN GESCHAEFTSRAEUMEN 260 VII. GEBRAUCHSUEBERLASSUNG UND -ERHALTUNGSPFLICHT BEI ZERSTOERUNG DER MIETSACHE 260 C. DIE MIETFLAECHE 261 I. PROBLEM 261 II. VERTRAGLICHE VEREINBARUNG DER GROESSE DER MIETFLAECHE, BESCHAFFENHEITSVEREINBARUNG. . . . 262 X INHALTSVERZEICHNIS III. FLAECHENBERECHNUNGSMETHODEN 266 D. VERMIETUNG VOM REISSBRETT/VERMIETUNG VOR BEZUGSFERTIGKEIT: BESONDERE PRAXISPROBLEME 273 I. AUSGANGSLAGE 273 II. BESTIMMBARKEIT DER FERTIGSTELLUNG BZW. DES UEBERGABETERMINS 273 III. BESTIMMBARKEIT DES MIETOBJEKTS 275 IV. BESTIMMUNG DER MIETHOEHE UND DES BEGINNS DER ZAHLUNGSPFLICHT 276 V. SONSTIGES 27 6 E. VERKEHRSSICHERUNGSPFLICHTEN 2 77 I. BEGRIFF, VERPFLICHTETE UND TATBESTANDLICHE VORAUSSETZUNGEN 277 II. EINZELFAELLE 279 III. PRAXISBEISPIEL: UMFANG DER RAEUM- UND STREUPFLICHT BEI SCHNEE UND GLAETTE 280 IV. ABWAELZUNG AUF DEN MIETER/PAECHTER UND HAFTUNGSVEREINBARUNGEN 283 F. TEILUNG EINES GRUNDSTUECKS 285 G. BESCHAEDIGUNG DES MIETOBJEKTS DURCH DEN MIETER 285 H. BESICHTIGUNGS- UND BETRETUNGSRECHT DES VERMIETERS 288 I. GERICHTSVERFAHREN 288 J. STREITWERT 289 K. VERTRAGSGESTALTUNG 289 L. ARBEITS- UND BERATUNGSHILFEN 290 I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 290 II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 294 III. RICHTLINIE ZUR BERECHNUNG DER MIETFLAECHE FUER GEWERBLICHEN RAUM (MF-G) 296 IV. FORMULIERUNGSVORSCHLAEGE 297 V. CHECKLISTE: MACHBARKEIT EINER IMMOBILIE VOM REISSBRETT 298 KAPITEL 8 DIE MIETZEIT 300 A. VERTRAEGE VON BESTIMMTER UND UNBESTIMMTER DAUER 300 B. VERTRAEGE MIT EINER DAUER VON MEHR ALS 30 JAHREN 302 C. VERTRAGSVERLAENGERUNG, VERLAENGERUNGSKLAUSELN, OPTION 302 I. VEREINBARUNG ALS AGB, FORMULIERUNGSSCHWAECHEN, ZUSAMMENTREFFEN MEHRERER VER LAENGERUNGSKLAUSELN 302 II. UNECHTE BEFRISTUNG 306 III. OPTIONSRECHT 308 D. STILLSCHWEIGENDE VERTRAGSVERLAENGERUNG, § 545 BGB 310 E. GERICHTSVERFAHREN 313 F. STREITWERT 313 G. VERTRAGSGESTALTUNG 313 H. ARBEITS-UND BERATUNGSHILFEN 314 I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 314 II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 316 III. FORMULIERUNGSVORSCHLAEGE 317 IV. CHECKLISTEN 318 KAPITEL 9 DIE MIETHOEHE UND MIETZAHLUNG 320 A. UEBERBLICK 321 B. MIETARTEN 321 I. FESTMIETE 321 II. UMSATZMIETE 322 III. FLAECHENMIETE 325 IV. STAFFELMIETE 325 V. TRIPLE-NET- UND DOUBLE-NET-MIETE-MIETE 325 C. MIETGARANTIE 325 XI INHALTSVERZEICHNIS D. GRENZEN DER MIETHOEHE, INSBES. SITTENWIDRIG UEBERHOEHTE MIETE 327 I. MIETPREISUEBERHOEHUNG, § 4 WISTG 328 II. MIETWUCHER, §291 STGB 331 III. SITTENWIDRIGKEIT, § 138 BGB 332 E. UMSATZSTEUER 336 I. GRUNDSATZ: KEINE UMSATZSTEUER FUER GRUNDSTUECKE 336 II. VERZICHT AUF STEUERBEFREIUNG 336 III. STEUERRECHTLICHE ZULAESSIGKEIT DER OPTION ZUR UMSATZSTEUER 337 IV. AUSUEBUNG DER OPTION (= VERZICHT AUF DIE STEUERBEFREIUNG) 339 V. UMSATZSTEUERPFLICHTIGE LEISTUNGEN 339 VI. RISIKEN FUER DEN VERMIETER 340 VII. VERTRAGLICHE VEREINBARUNG, VERTRAGSGESTALTUNG UND PRUEFUNG BESTEHENDER VERTRAEGE 341 VIII. ANSPRUECHE DER PARTEIEN 343 IX. UMSATZSTEUER AUF SCHADENSERSATZ GEM. § 249 BGB 345 F. ZAHLUNG DER MIETE/PACHT, FAELLIGKEIT, VERZUG, LASTSCHRIFT 345 I. FAELLIGKEITSZEITPUNKT 345 II. RECHTZEITIGKEIT DER ZAHLUNG, VERZUG 347 III. TILGUNGSREIHENFOLGE, TILGUNGSBESTIMMUNGEN 348 IV. ABBUCHUNGSVERPFLICHTUNG UND EINZIEHUNGSERMAECHTIGUNG 349 V. VERZUGSZINSEN 351 G. AUFRECHNUNG, AUFRECHNUNGSKLAUSELN 353 I. GRUNDSAETZE 353 II. FORTGELTUNG DER KLAUSEL NACH MIETENDE 354 III. HAFTUNGSRISIKO FUER IMMOBILIENVERWALTER UND ANWAELTE 355 H. ABTRETUNG VON MIETFORDERUNGEN, ABTRETUNGSVERBOTE 356 I. VERJAEHRUNG UND VERWIRKUNG 357 J. GERICHTSVERFAHREN 357 K. STREITWERT 360 L. VERTRAGSGESTALTUNG 360 I. ABTRETUNGSVERBOT 360 II. RECHTZEITIGKEITSKLAUSEL 360 III. TILGUNGSKLAUSEL 361 IV. AUFRECHNUNGSVERBOTE BZW -BESCHRAENKUNGEN 362 V. ZURUECKBEHALTUNGSRECHTS(VERBOTS) KLAUSEIN 365 VI. SONSTIGES 366 M. ARBEITS- UND BERATUNGSHILFEN 366 I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 366 II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 369 III. FORMULIERUNGSVORSCHLAEGE ZU DEN MIETARTEN 370 IV. CHECKLISTE: UMSATZMIETE 373 KAPITEL 10 DIE BETRIEBSKOSTEN 374 A. BEGRIFF UND ANWENDBARE RECHTSVORSCHRIFTEN 375 B. VERSCHIEDENE MIETARTEN/BEGRIFFE/DEFINITIONEN 377 C. UMLAGE DER BETRIEBSKOSTEN AUF DEN MIETER 378 I. GRUNDSATZ: AUSDRUECKLICHE UND KLARE VEREINBARUNG ERFORDERLICH 378 II. UMLAGEVEREINBARUNG DURCH BEZUGNAHME AUF BETRKV 379 III. UNGENAUE FORMULIERUNGEN 379 IV. NUR VORAUSZAHLUNGEN VEREINBART: WIRKSAME UMLAGE? 382 V. VEREINBARUNG EINER BETRIEBSKOSTENVORAUSZAHLUNG 383 VI. VEREINBARUNG EINER BETRIEBSKOSTENPAUSCHALE 384 VII. VEREINBARUNG DES UMLAGESCHLUESSELS, UMLAGEMASSSTABS 384 XII INHALTSVERZEICHNIS VIII. VEREINBARUNG DER BETRIEBSKOSTENUMLAGE UND AENDERUNG DER URSPRUENGLICHEN VEREINBA RUNG DURCH SCHLUESSIGES VERHALTEN 386 IX. AUFKLAERUNGSPFLICHT DES VERMIETERS UEBER DIE VORAUSSICHTLICHE HOEHE DER BETRIEBSKOSTEN. . 388 X., NEU EINGEFUEHRTE UND URSPRUENGLICH NICHT VEREINBARTE BETRIEBSKOSTEN 389 XI. UMSATZSTEUER AUF BETRIEBSKOSTEN 390 D. WIRTSCHAFTLICHKEITSGEBOT 391 I. VORAUSSETZUNGEN UND UMFANG 391 II. DARLEGUNGS- UND BEWEISLAST 393 E. TYPISCHE STREITANFAELLIGE BETRIEBSKOSTEN (A-Z ALPHABETISCH) 395 I. CENTER-MANAGEMENT (EINKAUFSZENTRUM) 395 II. FAHRSTUHIKOSTEN 397 III. GRUNDSTEUER 397 IV. HAUSWART/HAUSMEISTER 398 V. HEIZKOSTEN 401 VI. SONSTIGE BETRIEBSKOSTEN (AUFFANGPOSITION) 402 VII. SPERRMUELL/WILDER MUELL 406 VIII. VERSICHERUNGEN, VERSICHERUNGSPRAEMIEN 407 IX. VERWALTUNGSKOSTEN, OBJEKTBETREUUNG 414 X. WARTUNG 418 F. BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG 419 I. UEBERBLICK 419 II. ANSPRUCH AUF ABRECHNUNG, ABRECHNUNGSREIFE, ABRECHNUNGSFRIST UND FOLGEN DER VER SAEUMNIS 420 III. ORDNUNGSGEMAESSE ABRECHNUNG UND FAELLIGKEIT EINER NACHFORDERUNG 427 IV. VORWEGABZUG BEI GEMISCHT GENUTZTEN OBJEKTEN 434 V. ABRECHNUNG UND VERBUCHUNG DER BETRIEBSKOSTEN BEI MIETMINDERUNG DES MIETERS .... 436 VI. VERBRAUCHSABHAENGIGE KOSTEN 438 VII. LEERSTAND IM OBJEKT 438 VIII. ANPASSUNG VON VORAUSZAHLUNGEN NACH ERFOLGTER ABRECHNUNG 439 IX. BELEGEINSICHT 441 X. ZU SPAETE ABRECHNUNG, AUSSCHLUSSFRIST FUER NACHFORDERUNGEN, VERFRISTUNG 444 XI. VORBEHALT VON NACHBERECHNUNGEN, NACHSCHIEBEN VON KOSTEN 446 XII. VORBEHALTLOSE BEZAHLUNG ODER ERSTATTUNG 447 XIII. KUENDIGUNGSGRUND NICHT BEZAHLTE ODER FEHLERHAFTE BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG 448 G. VERJAEHRUNG UND VERWIRKUNG 448 H. GERICHTSVERFAHREN 450 I. STREITWERT 454 J. VERTRAGSGESTALTUNG 455 K. ARBEITS- UND BERATUNGSHILFEN 455 I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 455 II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 466 III. FORMULIERUNGSVORSCHLAEGE 472 IV. CHECKLISTE: WIRKSAME ERHOEHUNG EINER BETRIEBSKOSTENPAUSCHALE 473 V. VERORDNUNG UEBER DIE AUFSTELLUNG VON BETRIEBSKOSTEN (BETRIEBSKOSTENVERORDNUNG - BETRKV) 474 KAPITEL 11 DIE MIETERHOEHUNG 477 A. UEBERBLICK 478 B. MIETERHOEHUNG DURCH NACHTRAEGLICHE VEREINBARUNG 479 C. MIETERHOEHUNG DURCH AENDERUNGSKUENDIGUNG 479 D. AUTOMATISCHE WERTSICHERUNGSKLAUSEL 480 I. UEBERBLICK 480 XIII INHALTSVERZEICHNIS II. ANWENDBARKEIT DES PRKG ODER DES PAPKG I. V. M. PRKV 483 III. WIRKSAME KLAUSELVEREINBARUNG NACH DEM PRKG 484 IV. MIETERHOEHUNGSVEREINBARUNGEN NACH DEM PAPKG UND DER PRKV (ALTVERTRAEGE) 494 V. BERECHNUNG DER MIETERHOEHUNG 496 VI. BEHANDLUNG VON ALT-KLAUSELN MIT NICHT MEHR EXISTIERENDEN INDIZES, UMDEUTUNG UN WIRKSAMER KLAUSELN, ANSPRUCH AUF VERTRAGSANPASSUNG 499 VII. EINTRITT DER ERHOEHUNG, FAELLIGKEIT DER ERHOEHTEN MIETE, RUECKWIRKENDE MIETERHOEHUNG . . . 501 VIII. HEILUNG UNWIRKSAMER WERTSICHERUNGSKLAUSELN DURCH ERGAENZENDE VERTRAGSAUSLEGUNG... 502 E. STAFFELMIETE 503 I. GRUNDSAETZE 503 II. KOMBINATION VON STAFFELMIETE UND WERTSICHERUNGSKLAUSEL 504 III. ABSINKENDE MARKTMIETE UND HOEHERE STAFFELMIETE 505 E LEISTUNGSVORBEHALTS-BZW. ANPASSUNGSKLAUSEL 506 I. UEBERBLICK 506 II. KLAUSELINHALT 507 III. AUSLEGUNGSBEDUERFTIGE KLAUSELN 508 IV. VEREINBARUNG ALS AGB 509 V. GUTACHTER-UND SCHIEDSKLAUSEL 512 VI. VERKNUEPFUNG MIT ANDEREN KLAUSELARTEN 512 G. MARKTMIETKLAUSELN 512 H. SPANNUNGSKLAUSEL 513 I. UMSATZ-UND GEWINNBETEILIGUNGSKLAUSEL 513 J. PREIS-UND KOSTENELEMENTEKLAUSEL 514 K. NEUVERHANDLUNGSKLAUSEL 514 L. MIETERHOEHUNG WEGEN MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN 514 M. MIETERHOEHUNG UND SCHRIFTFORM NACH §550 BGB 514 N. VERJAEHRUNG UND VERWIRKUNG 516 0. GERICHTSVERFAHREN 516 P. STREITWERT 517 Q. VERTRAGSGESTALTUNG 518 I. WERTSICHERUNGSKLAUSEL 518 II. INDEXFREIE ZEIT 518 III. UMDEUTUNGSKLAUSELN, KLAUSELN IM HINBLICK AUF § 8 S. 1 PRKG 519 R. ARBEITS- UND BERATUNGSHILFEN 520 I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 520 II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 523 III. FORMULIERUNGSVORSCHLAEGE 524 IV. CHECKLISTEN ZU MIETERHOEHUNGSMOEGLICHKEITEN 527 KAPITEL 12 DIE BETRIEBSPFLICHT 529 A. BEGRIFF UND UMFANG DER BETRIEBSPFLICHT 529 B. ERFORDERNIS DER VEREINBARUNG EINER BETRIEBSPFLICHT 530 C. RISIKEN BEI DER VEREINBARUNG ALS AGB 531 I. GRUNDSAETZE 531 II. RISIKO: KOMBINATION MIT ANDEREN PFLICHTEN 533 III. INTRANSPARENTE BETRIEBSPFLICHTEN 537 D. VERTRAGLICHE SANKTIONIERUNG DER BETRIEBSPFLICHTVERLETZUNG 538 E. ANSPRUECHE BEI VERLETZUNG DER BETRIEBSPFLICHT 538 F. ENTFALL DER BETRIEBSPFLICHT DURCH KUENDIGUNG, INSOLVENZ ODER ANDERE GRUENDE 539 G. VERJAEHRUNG UND VERWIRKUNG 541 H. GERICHTSVERFAHREN 541 1. STREITWERT 543 XIV INHALTSVERZEICHNIS J. VERTRAGSGESTALTUNG 543 K. ARBEITS- UND BERATUNGSHILFEN 544 I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 544 II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 545 III. FORMULIERUNGSVORSCHLAEGE ZUR BETRIEBSPFLICHT 546 KAPITEL 13 DER KONKURRENZSCHUTZ 548 A. UEBERBLICK, VERHAELTNIS VON MIETZWECK, VERTRAGSGEMAESSEM GEBRAUCH UND KONKURRENZSCHUTZ. . . 548 I. BEGRIFFLICHKEITEN 548 II. VERHAELTNIS VON MIETZWECK, VERTRAGSGEMAESSEM GEBRAUCH UND KONKURRENZSCHUTZ 549 III. GRUNDSAETZE ZU VERTRAGLICHEN VEREINBARUNGEN 550 IV. AUFKLAERUNGSPFLICHT DES VERMIETERS UEBER KONKURRENZ 551 B. SCHUTZRICHTUNG (WER WIRD GESCHUETZT BZW. VERPFLICHTET?) 551 C. INHALT UND UMFANG DES SCHUTZES 554 I. GRUNDSAETZE 554 II. AUSLEGUNG UNGENAUER VERTRAGSKLAUSELN 554 III. FAKTISCHE VERGLEICHBARKEIT DER TAETIGKEITEN, HAUPT- UND NEBENARTIKEL, INSBES. EINZEL HANDEL 556 IV. RAEUMLICHE ENTFERNUNG DER KONKURRENTEN 561 V. TAETIGKEITSERWEITERUNGEN DES MIETERS 563 D. RECHTSFOLGEN EINER KONKURRENZSCHUTZVERLETZUNG, ANSPRUECHE DER PARTEIEN 563 I. KONKURRENZSCHUTZVERSTOSS ALS MANGEL, GEWAEHRLEISTUNG 563 II. ANSPRUECHE ZWISCHEN ERSTMIETER/-PAECHTER UND VERMIETER/VERPAECHTER 565 III. ANSPRUECHE ZWISCHEN ZWEITMIETER/-PAECHTER UND VERMIETER/VERPAECHTER 567 IV. ANSPRUECHE ZWISCHEN ERSTMIETER/-PAECHTER UND ZWEITMIETER/-PAECHTER 568 V. ANSPRUECHE DES VERMIETERS 568 VI. AUSSCHLUSS VON ANSPRUECHEN 568 E. GERICHTSVERFAHREN 569 I. GRUNDSAETZE 569 II. EINSTWEILIGER RECHTSSCHUTZ 570 III. KLAGEANTRAEGE 571 F. STREITWERT 572 G. VERTRAGSGESTALTUNG 572 I. GRUNDSAETZE 572 II. AUSSCHLUSS DES VERTRAGSIMMANENTEN KONKURRENZSCHUTZES 574 III. KOMBINATION VON KONKURRENZSCHUTZAUSSCHLUSS, BETRIEBSPFLICHT UND SORTIMENTSBIN DUNG 575 H. ARBEITS-UND BERATUNGSHILFEN 576 I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 576 II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 578 III. FORMULIERUNGSVORSCHLAEGE 579 IV. CHECKLISTEN 581 V. ABC ZUM KONKURRENZSCHUTZ 582 KAPITEL 14 DIE SCHOENHEITSREPARATUREN 595 A. AUSGANGSLAGE 595 B. BEGRIFF DER SCHOENHEITSREPARATUR 595 C. VERTRAGLICHE VEREINBARUNGEN 597 D. WANN MUSS RENOVIERT WERDEN? 599 I. VERTRAEGE OHNE FRISTENREGELUNG 599 II. VERTRAEGE MIT FRISTENREGELUNG 599 III. RENOVIERUNG BEI AUSZUG/ENDRENOVIERUNG 603 XV INHALTSVERZEICHNIS IV. ABGELTUNGSKLAUSELN 604 E. WIE MUSS RENOVIERT WERDEN: ART UND QUALITAET DER AUSFUEHRUNG, SELBSTVORNAHME 606 F. RECHTSFOLGEN UNWIRKSAMER SCHOENHEITSREPARATURKLAUSELN 609 I. UNWIRKSAME AGB-KLAUSELN, GELTUNGSERHALTENDE REDUKTION 609 II. ANSPRUECHE DER PARTEIEN 610 G. ANSPRUECHE DES VERMIETERS BEI UNTERLASSENEN ARBEITEN 613 I. NOCH BESTEHENDES MIERVERHAELTNIS 613 II. BEENDETES MIETVERHAELTNIS 613 III. SONDERFALL: SINNLOSIGKEIT DER ARBEITEN WEGEN GEPLANTEM UMBAU ODER KOMPLETTSANIE RUNG 615 H. BESONDERHEITEN BEI VOM VERMIETER DURCHZUFUEHRENDEN SCHOENHEITSREPARATUREN 616 I. VERJAEHRUNG UND VERWIRKUNG 617 J. GERICHTSVERFAHREN 618 K. STREITWERT 618 L. VERTRAGSGESTALTUNG 618 M. ARBEITS- UND BERATUNGSHILFEN 620 I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 620 II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 627 III. FORMULIERUNGSVORSCHLAEGE 629 KAPITEL 15 INSTANDHALTUNG UND INSTANDSETZUNG 631 A. UEBERBLICK 631 B. BEGRIFFE UND INHALT DER VERPFLICHTUNG 632 I. ABGRENZUNG 632 II. KONKRETE ARBEITEN BEI INSTANDHALTUNG UND INSTANDSETZUNG 633 C. AUSLEGUNG UNGENAUER KLAUSELN 633 D. WIRKSAMKEIT VON INDIVIDUALVEREINBARUNGEN 635 E. WIRKSAMKEIT VON AGB-KLAUSELN, GRENZEN DER ABWAELZUNG 635 I. GRUNDSAETZE, RECHTSFOLGEN UNWIRKSAMER KLAUSELN 635 II. KALKULIERBARES KOSTENRISIKO, NOTWENDIGKEIT EINER KOSTENOBERGRENZE 638 F. VOM VERMIETER DURCHZUFUEHRENDE MASSNAHMEN 652 G. VERJAEHRUNG UND VERWIRKUNG 653 H. GERICHTSVERFAHREN 654 I. STREITWERT 654 J. VERTRAGSGESTALTUNG 654 K. ARBEITS- UND BERATUNGSHILFEN 655 I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 655 II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 656 III. PRUEFUNGSSCHEMA, CHECKLISTE 657 IV. FORMULIERUNGSVORSCHLAEGE 658 KAPITEL 16 DIE BAULICHEN VERAENDERUNGEN, ERHALTUNGS- UND MODERNISIERUNGSMASSNAH MEN 660 A. AUSGANGSLAGE 660 B. BAULICHE MASSNAHMEN DES MIETERS 661 I. ZUSTIMMUNG DES VERMIETERS ERFORDERLICH? 661 II. ANSPRUECHE IM LAUFENDEN MIET-/PACHTVERHAELTNIS 663 III. ANSPRUECHE BEIM BEENDETEN MIET-/PACHTVERHAELTNIS 664 C. ERHALTUNGS- UND MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN, BAULICHE MASSNAHMEN DES VERMIETERS 670 I. UEBERBLICK 670 II. ABDINGBARKEIT DER GESETZLICHEN EINSCHRAENKUNGEN 670 III. ERHALTUNGSMASSNAHMEN 67 2 XVI INHALTSVERZEICHNIS IV. MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN 673 D. VERJAEHRUNG UND VERWIRKUNG 685 E. GERICHTSVERFAHREN 686 F. STREITWERT 686 G. VERTRAGSGESTALTUNG 687 H. ARBEITS-UND BERATUNGSHILFEN 688 I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 688 II. FORMULIERUNGSVORSCHLAEGE 689 III. CHECKLISTE: VERTRAGLICHE VEREINBARUNGEN BEI BAULICHEN VERAENDERUNGEN 691 KAPITEL 17 DIE UNTERMIETE 692 A. BEGRIFF UND GESETZESLAGE 692 B. ERLAUBNIS DES VERMIETERS ERFORDERLICH 693 I. UEBERBLICK 693 II. AUSNAHMSWEISE ANSPRUCH AUF ERLAUBNIS UND DULDUNG DER UNTERMIETE 694 III. WILDE UNTERVERMIETUNG 694 IV. ERKLAERUNG UND WIDERRUF DER ERLAUBNIS 694 C. SONDERKUENDIGUNGSRECHT GEM. § 540 ABS. 1 SATZ 2 BGB 695 I. KEIN WICHTIGER VERWEIGERUNGSGRUND IN DER PERSON DES DRITTEN 695 II. ZUSTIMMUNGSVERLANGEN DES MIETERS 696 III. ERLAUBNISVERWEIGERUNG DES VERMIETERS 698 IV. AUSSCHLUSS DES SONDERKUENDIGUNGSRECHTS 699 V. SCHADENSERSATZ BEI UNBERECHTIGT VERWEIGERTER ERLAUBNIS 699 D. UNTERMIETZUSCHLAG 700 E. RECHTSVERHAELTNIS MIETER - UNTERMIETER 700 I. TAKTISCHES VORGEHEN 700 II. VERTRAGSABSCHLUSS UND-GESTALTUNG 701 III. STOERUNGEN IM UNTERMIETVERHAELTNIS, KUENDIGUNG UND HAFTUNG 701 F. RECHTSVERHAELTNIS HAUPTVERMIETER - UNTERMIETER 703 G. GERICHTSVERFAHREN 705 I. PROZESSUALE MOEGLICHKEITEN DES VERMIETERS BEI UNBERECHTIGTER UNTERVERMIETUNG 705 II. KLAGE DES MIETERS AUF ZUSTIMMUNG ZUR UNTERVERMIETUNG 705 III. KLAGEN DES MIETERS GEGEN DEN UNTERMIETER 706 H. STREITWERT 706 I. VERTRAGSGESTALTUNG 706 I. PRUEFUNG EINES UNTERMIETVERTRAGES/AGB-PROBLEMATIK 706 II. BESCHRAENKUNGEN DES SONDERKUENDIGUNGSRECHTS 707 III. SONSTIGES 708 J. ARBEITS-UND BERATUNGSHILFEN 709 I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 709 II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 711 III. FORMULIERUNGSVORSCHLAEGE 712 KAPITEL 18 DIE SICHERHEITEN: BUERGSCHAFT, KAUTION, VERTRAGSSTRAFE, VERMIETERPFANDRECHT ETC 715 A. VARIANTEN DER SICHERHEITSSTELLUNG UND UMFANG DER ABSICHERUNG 715 B. KAUTION 716 I. VERTRAGLICHE VEREINBARUNG UND HOEHE DER KAUTION 716 II. FAELLIGKEIT, KUENDIGUNG WEGEN NICHTZAHLUNG, VERJAEHRUNG 717 III. ANLAGEVERPFLICHTUNG DES VERMIETERS UND VERMOEGENSBETREUUNGSPFLICHT 720 IV. VERWERTUNG DER KAUTION 723 XVII INHALTSVERZEICHNIS V. WIEDERAUFFIILLUNG UND ANPASSUNG DER KAUTION 724 VI. ABRECHNUNG UND RUECKZAHLUNG DER KAUTION 725 VII. VERMIETERWECHSEL UND KAUTION 727 VIII. PFAENDUNG DER KAUTION 727 C. BUERGSCHAFTEN 727 I. UEBERBLICK 727 II. RISIKEN 728 III. WAS SICHERT DIE BUERGSCHAFT? 728 IV. FORMELLE VORAUSSETZUNGEN 729 V. INHALTLICHE RISIKEN 730 VI. EINREDEN 732 VII. ENDE DES MIETVERHAELTNISSES/HERAUSGABE DER BUERGSCHAFTSERKLAERUNG 732 VIII. KUENDIGUNG UNBEFRISTETER BUERGSCHAFTEN DURCH DEN BUERGEN 733 D. SONSTIGE VERTRAGLICHE SICHERUNGSMOEGLICHKEITEN 734 I. SCHULDBEITRITT 734 II. PATRONATSERKLAERUNG 735 III. VERTRAGSSTRAFEN 737 E. DAS VERMIETERPFANDRECHT 738 I. UMFANG DES PFANDRECHTS 738 II. ENTSTEHEN DES PFANDRECHTS 740 III. UNTERGANG DES PFANDRECHTS. AUSSCHLUSSFRIST 740 IV. SCHUTZMOEGLICHKEITEN DES VERMIETERS/VERPAECHTERS 741 V. GELTENDMACHUNG DES PFANDRECHTS 743 VI. VERWERTUNG 745 F. VERJAEHRUNG UND VERWIRKUNG 745 G. GERICHTSVERFAHREN 748 I. VERTRAGLICHE SICHERHEITEN 748 II. VERMIETERPFANDRECHT 748 H. STREITWERT 750 I. VERTRAGSGESTALTUNG 751 I. KAUTION 751 II. BUERGSCHAFT 75 2 III. VERMIETERPFANDRECHT 753 J. ARBEITS-UND BERATUNGSHILFEN 753 I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 753 II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 757 III. FORMULIERUNGSVORSCHLAEGE 759 IV. CHECKLISTEN 762 V. FORMULIERUNGSVORSCHLAG ZUR AUSUEBUNG DES VERMIETERPFANDRECHTS 764 KAPITEL 19 DIE VERSICHERUNGEN FUER GEWERBLICHE IMMOBILIEN 765 A. UEBERBLICK 765 B. DAS WG ALS GRUNDLAGE DES IMMOBILIENVERSICHERUNGSRECHTS 767 I. WESENTLICHE REGELUNGEN DES NEUEN WG 767 II. BEDARFSERMITTLUNG UND BERATUNGSPFLICHTEN VOR ABSCHLUSS DES VERSICHERUNGSVERTRAGES . . 769 III. ABSCHLUSS DES VERSICHERUNGSVERTRAGES 771 IV. PRAEMIENZAHLUNG 772 V. GEFAHRERHOEHUNG 773 VI. HAFTUNG FUER FALSCHBERATUNG 775 VII. REPRAESENTANTENSTELLUNG DES MIETERS 777 C. PRAXISRELEVANTE VERSICHERUNGEN FUER GEWERBEIMMOBILIEN (ALPHABETISCH A-Z) 777 I. ALLGEFAHREN-VERSICHERUNGEN 777 XVIII INHALTSVERZEICHNIS II. EXTENDED COVERAGE-VERSICHERUNG 778 III. FEUERVERSICHERUNG 779 IV. GEBUENDELTE VERSICHERUNGEN, BETRIEBS- ODER GESCHAEFTSVERSICHERUNGEN 780 V. GLASVERSICHERUNG 780 VI. HAUS- UND GRUNDBESITZER-HAFTPFLICHTVERSICHERUNG 780 VII. LEITUNGSWASSERVERSICHERUNG 782 VIII. MIETVERLUST-/MIETAUSFALLVERSICHERUNG 783 IX. RECHTSSCHUTZVERSICHERUNG 785 X. STURMVERSICHERUNG 785 XI. TERRORVERSICHERUNG 786 XII. UMWELTSCHADEN-VERSICHERUNG 786 XIII. VERBUNDENE WOHNGEBAEUDE-VERSICHERUNG (VGB) 787 D. UMLAGEFAEHIGKEIT VON VERSICHERUNGSPRAEMIEN ALS BETRIEBSKOSTEN 789 E. REGRESSANSPRUECHE DES VERSICHERUNGSNEHMERS UND DES VERSICHERERS GEGEN DEN MIETER IN DER GEBAEUDEVERSICHERUNG 789 I. GRUNDSAETZE 789 II. BESCHRAENKUNGEN DES RUECKGRIFFS 789 III. SINN UND ZWECK DES REGRESSVERZICHTS 790 IV. AUSGLEICH ZWISCHEN SACH- UND HAFTPFLICHTVERSICHERER I. R. D. MIETERREGRESSES 791 V. REGRESS UND REGRESSVERZICHTSABKOMMEN 792 VI. SONSTIGES 793 F. VERAEUSSERUNG DER IMMOBILIE UND VERSICHERUNGSSCHUTZ 794 I. UEBERBLICK 794 II. ANZEIGE DER VERAEUSSERUNG 794 III. KUENDIGUNG DER VERSICHERUNGSVERTRAEGE NACH VERAEUSSERUNG 795 IV. WER MUSS DIE PRAEMIE BEZAHLEN? 795 G. VERJAEHRUNG UND VERWIRKUNG 796 H. GERICHTSVERFAHREN 796 I. STREITWERT 796 J. VERTRAGSGESTALTUNG 796 I. MIETVERTRAGLICHE PFLICHT DES MIETERS ZUM ABSCHLUSS VON VERSICHERUNGEN 796 II. HAFTUNG DES MIETERS 797 K. ARBEITS- UND BERATUNGSHILFEN 798 I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 798 II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 800 III. FORMULIERUNGSVORSCHLAG ZUR MIETVERTRAGSKLAUSEL ZUM ABSCHLUSS VON VERSICHERUNGEN . . 802 IV. CHECKLISTE: VERAEUSSERUNG DER IMMOBILIE UND VERSICHERUNGSSCHUTZ 802 KAPITEL 20 DIE GEWAEHRLEISTUNG: MAENGEL, MIETMINDERUNG UND AEHNLICHE RECHTE 804 A. SYSTEMATIK DER MIETRECHTLICHEN GEWAEHRLEISTUNG 805 I. UEBERBLICK 805 II. MOEGLICHE RECHTSFOLGEN EINES MANGELS ODER FEHLENS ZUGESICHERTER EIGENSCHAFTEN 808 III. ZURUECKBEHALTUNGSRECHT/DRUCKZUSCHLAG 812 IV. MIETMINDERUNG, BERECHNUNG UND HOEHE 814 V. TAKTISCHE HINWEISE ZUM ZURUECKBEHALTUNGS-UND MINDERUNGSRECHT 817 B. MANGELBEGRIFF UND TYPISCHE SITUATIONEN 819 I. UEBERBLICK 819 II. SACHMANGEL 819 III. RECHTSMANGEL 823 IV. ZUGESICHERTE EIGENSCHAFT, § 536 ABS. 2 BGB 823 V. KONKRETE MAENGEL-BEISPIELE 824 VI. TYPISCHE PRAXISPROBLEME IM GEWERBLICHEN MIET- UND PACHTRECHT (ALPHABETISCH) 830 XIX INHALTSVERZEICHNIS C. AUSSCHLUSS/VERWIRKUNG DER GEWAEHRLEISTUNGSRECHTE 871 I. UNERHEBLICHKEIT DES MANGELS 871 II. KENNTNIS DES MANGELS 872 III. UNTERBLIEBENE MAENGELANZEIGE 875 IV. VERURSACHUNG DES MANGELS DURCH DEN MIETER 877 V. AUSSCHLUSS DER RECHTE DURCH VORBEHALTLOSE ZAHLUNG DER MIETE 877 VI. MIETMINDERUNGSAUSSCHLUSS BEI ENERGETISCHER MODERNISIERUNG 878 D. MANGELBESEITIGUNGS- UND WIEDERHERSTELLUNGSANSPRUCH UND OPFERGRENZE (ZERSTOERUNG DES MIETOBJEKTS, UNVERHAELTNISMAESSIGER AUFWAND) 880 I. GRUNDSAETZE 880 II. VOELLIGE ODER TEILWEISE ZERSTOERUNG DES MIET- ODER PACHTOBJEKTS 882 III. MAENGEL UND UNVERHAELTNISMAESSIGER MAENGELBESEITIGUNGSAUFWAND 884 E. SCHAEDEN AN RECHTSGUETERN DES MIETERS 886 I. SCHADENSERSATZ GEM. § 536A ABS. 1 BGB UND § 280 BGB 886 II. SCHMERZENSGELD BEI KOERPERSCHAEDEN 887 F. REGRESS DES VERMIETERS GEGEN DRITTE 889 G. VERJAEHRUNG UND VERWIRKUNG 890 H. GERICHTSVERFAHREN 891 I. PROZESSUALES VORGEHEN AUS VERMIETERSICHT 891 II. PROZESSUALES VORGEHEN AUS MIETERSICHT 892 I. DARLEGUNGS- UND BEWEISLAST 893 I. VERANTWORTUNGSBEREICHE 893 II. MANGEL BEREITS BEI UBERGABE ODER NICHT DURCH MIETGEBRAUCH 896 III. SUBSTANZIIERUNGSLAST BEI FLUECHTIGEN MAENGELN (LAERM, GERUECHE ETC.) 896 J. STREITWERT 897 K. VERTRAGSGESTALTUNG 898 I. VERTRAGLICHE BESCHRAENKUNG DES RECHTS AUF MIETMINDERUNG 898 II. VERTRAGLICHE BESCHRAENKUNG DES RECHTS AUF SCHADENSERSATZ 907 III. BINDUNGSKLAUSELN (WIEDERHERSTELLUNGS- UND WIEDERAUFBAUKLAUSELN), OPFERGRENZE, ZER STOERUNG DES MIET- ODER PACHTOBJEKTS 912 IV. VERTRAGLICHE REGELUNGEN ZU OEFFENTLICH-RECHTLICHEN GENEHMIGUNGEN ETC 913 V. VERTRAGLICHE REGELUNGEN ZU EINEM BESTIMMTEN MIETERMIX/MIETERNIVEAU 913 L. ARBEITS-UND BERATUNGSHILFEN 914 I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 914 II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 922 III. FORMULIERUNGSVORSCHLAEGE FUER EINE VERMIETERFREUNDLICHE KOMBINATION VON AUFRECH- NUNGS-, MINDERUNGS- UND ZURUECKBEHALTUNGSRECHTSAUSSCHLUESSEN 926 IV. FORMULIERUNGSVORSCHLAG ZU HAFTUNGS(FREIZEICHNUNGS)- UND GEWAEHRLEISTUNGSKLAUSELN . . 927 V. FORMULIERUNGSVORSCHLAG FUER BEI MIETBEGINN BEKANNTE MAENGEL (HIER: BAUMASSNAHMEN). 927 VI. FORMULIERUNGSVORSCHLAG FUER BINDUNGSKLAUSELN (WIEDERHERSTELLUNGS- UND WIEDERAUF BAUKLAUSELN) FUER DEN FALL DER ZERSTOERUNG DES MIETOBJEKTS 928 VII. MAENGELPROTOKOLL 929 KAPITEL 21 DIE KUENDIGUNG DES MIET- ODER PACHTVERHAELTNISSES 930 A. EINFUEHRUNG 931 B. ALLGEMEINES ZUR KUENDIGUNG 931 I. KUENDIGUNGSERKLAERUNG 931 II. RICHTIGER ERKLAERENDER UND EMPFAENGER DER KUENDIGUNG, KUENDIGUNG DURCH BEVOLLMAECH TIGTE 933 III. FORM DER KUENDIGUNG 936 IV. TEILKUENDIGUNG 937 V. ZUGANG DER KUENDIGUNGSERKLAERUNG BZW. ABMAHNUNG 939 XX INHALTSVERZEICHNIS VI. RECHTSFOLGEN DER KUENDIGUNG 950 VII. UNBERECHTIGTE SCHULDHAFTE KUENDIGUNG 951 C. ORDENTLICHE KUENDIGUNG 951 I. KUENDIGUNGSGRUND 951 II. KUENDIGUNGSFRIST 955 D. FRISTLOSE KUENDIGUNG 960 I. GRUNDSAETZE 960 II. RECHTZEITIGER AUSSPRUCH DER KUENDIGUNG, §314 ABS. 3 BGB 962 III. ABMAHNUNG/ABHILFEVERLANGEN 964 IV. KUENDIGUNG VOR UEBERGABE DES MIETOBJEKTS 966 V. GENERALKLAUSEL, § 543 ABS. 1 BGB 967 VI. NICHTGEWAEHRUNG ODER ENTZUG DES VERTRAGSGEMAESSEN GEBRAUCHS, §§ 543 ABS. 2 NR. 1 BGB 989 VII. SORGFALTSVERNACHLAESSIGUNG UND UNBEFUGTE GEBRAUCHUEBERLASSUNG AN DRITTE, § 543 ABS. 2 NR. 2 BGB 995 VIII. ZAHLUNGSVERZUG DES MIETERS, § 543 ABS. 2 SATZ 1 NR. 3 BGB 997 IX. GESUNDHEITSGEFAEHRDUNG, §§569 ABS. 1, 578 ABS. 2 BGB 1005 X. STOERUNG DES HAUSFRIEDENS, §§ 569 ABS. 2, 578 ABS. 2 BGB 1007 XI. VERSCHULDEN BEI VERTRAGSSCHLUSS ALS KUENDIGUNGSGRUND 1010 XII. SCHADENSMINDERUNGSPFLICHT DES FRISTLOS KUENDIGENDEN 1010 E. GESETZLICHE SONDERKUENDIGUNGSRECHTE 1011 I. UEBERBLICK 1011 II. TOD DES MIETERS 1012 III. MIETVERHAELTNIS UEBER MEHR ALS 30 JAHRE 1013 F. VERJAEHRUNG UND VERWIRKUNG 1013 G. GERICHTSVERFAHREN 1014 H. STREITWERT 1016 I. ZUSTAENDIGKEITSSTREITWERT 1016 II. GEBUEHRENSTREITWERT UND VERSCHIEDENE KLAGEARTEN UND ANTRAEGE 1016 III. ANWALTSGEBUEHREN DER VORGERICHTLICHEN KUENDIGUNG 1017 IV. KUENDIGUNG UND NACHFOLGENDER RAEUMUNGSRECHTSSTREIT: ANRECHNUNG DER GEBUEHREN? ... 1018 I. VERTRAGSGESTALTUNG 1020 I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 1023 II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 1029 III. CHECKLISTE: TYPISCHE FEHLER BEI KUENDIGUNG VON GESCHAEFTSRAUMMIECVERHAELTNISSEN 1033 KAPITEL 22 GEWAEHRLEISTUNGSRECHT UND BEHOERDLICHE BEANSTANDUNGEN ODER GEBRAUCHSBE SCHRAENKUNGEN IM GEWERBLICHEN MIET- ODER PACHTVERHAELTNIS 1036 A. OEFFENTLICH-RECHTLICHE BESCHRAENKUNGEN UND HINDERNISSE ALS MANGEL I. S. V. § 536 BGB 1036 I. GRUNDSAETZE 1036 II. OBJEKTBEZOGENHEIT ALS GRUNDVORAUSSETZUNG 1037 III. MANGEL AUCH BEI GENEHMIGUNGSFAEHIGKEIT? 1039 IV. MANGEL AUCH OHNE EINSCHREITEN DER BEHOERDE? 1040 B. MITVERSCHULDEN DES MIETERS/PAECHTERS 1043 C. NACHTRAEGLICHE GESETZESAENDERUNGEN (NICHTRAUCHERGESETZE U.AE.) 1044 I. GRUNDSAETZE 1044 II. UEBERBLICK UEBER NICHTRAUCHERSCHUTZ IN DEN BUNDESLAENDERN 1044 D. VERTRAGSGESTALTUNG 1046 I. KLAUSELN ZU BEHOERDLICHEN GENEHMIGUNGEN ETC 1046 II. BEISPIELE AUS DER RSPR. FUER UNWIRKSAME KLAUSELN 1047 III. FORMULIERUNGSVORSCHLAG ZUR EINHOLUNG BEHOERDLICHER GENEHMIGUNGEN ETC. DURCH DEN MIETER 1048 XXI INHALTSVERZEICHNIS E. ARBEITSHILFEN 1048 I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 1048 II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 1050 KAPITEL 23 DIE BEENDIGUNGSGRUENDE AUSSERHALB DER KUENDIGUNG 1052 A. ZEITABLAUF 1052 B. BEENDIGUNG DES MIET-ODER PACHTVERTRAGES DURCH VERWALTUNGSAKT 1052 C. ANFECHTUNG DES MIET- ODER PACHTVERTRAGES 1052 I. EINFUEHRUNG 1052 II. BESONDERHEITEN BEIM MIETVERTRAG 1053 III. ANFECHTUNG WEGEN ARGLISTIGER TAEUSCHUNG 1055 IV. ANFECHTUNG WEGEN IRRTUM NACH § 119 ABS. 2 BGB 1058 V. ANFECHTUNGSFRIST 1059 VI. ANFECHTUNGSFRIST 1059 VII. RECHTSFOLGEN DER WIRKSAMEN ANFECHTUNG 1059 D. AUFHEBUNGSVERTRAG 1060 E. TOD DES MIETERS 1061 F. VERJAEHRUNG UND VERWIRKUNG 1062 G. GERICHTSVERFAHREN 1062 H. STREITWERT 1062 I. VERTRAGSGESTALTUNG 1062 J. ARBEITS-UND BERATUNGSHILFEN 1063 I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 1063 II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 1063 III. CHECKLISTE: MIETAUFHEBUNGSVERTRAG 1064 KAPITEL 24 DIE SELBSTHILFE: VERSORGUNGSSPERRE, KALTE RAEUMUNG, VERBOTENE EIGENMACHT U.AE 1066 A. UEBERSICHT: DAS RECHT ZUR SELBSTHILFE IM MIET- UND PACHTRECHT 1066 B. MASSNAHMEN DES VERMIETERS IM NOCH LAUFENDEN MIETVERHAELTNIS 1067 C. MASSNAHMEN DES VERMIETERS NACH BEENDIGUNG DES MIETVERHAELTNISSES 1068 I. RAEUMUNG OHNE TITEL, ENTSORGUNG VON GEGENSTAENDEN 1068 II. ENTSORGUNG ZURUECKGELASSENER GEGENSTAENDE 1069 III. VERSORGUNGSSPERRE 1069 IV. MASSNAHMEN DER WOHNUNGSEIGENTUEMERGEMEINSCHAFT 1072 D. VERJAEHRUNG UND VERWIRKUNG 1072 E. GERICHTSVERFAHREN 1072 F. STREITWERT 1073 G. VERTRAGSGESTALTUNG 1074 H. ARBEITS-UND BERATUNGSHILFEN 1074 I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 1074 II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 1076 KAPITEL 25 DAS BEENDETE MIET- ODER PACHTVERHAELTNIS: ABWICKLUNG, RUECKGABE, NUTZUNGS ENTSCHAEDIGUNG, NACHMIETER 1078 A. FRISTGERECHTE RUECKGABE DES MIET- ODER PACHTOBJEKTS 1078 I. UEBERBLICK 1078 II. RUECKGABETERMIN 1079 III. INHALT DER RUECKGABEPFLICHT 1079 IV. RUECKGABEVERPFLICHTETER/-BERECHTIGTER 1080 V. UEBERGABE- BZW. ABNAHMEPROTOKOLL 1081 XXII INHALTSVERZEICHNIS B. VERSPAETETE ODER NICHT VOLLSTAENDIGE RUECKGABE DES MIETOBJEKTS, NUTZUNGSENTSCHAEDIGUNG 1082 I. MOEGLICHKEIT DER STILLSCHWEIGENDEN VERTRAGSVERLAENGERUNG 1082 II. ANSPRUCH AUF NUTZUNGSENTSCHAEDIGUNG, VORENTHALTUNG 1083 C. MOEGLICHE ANSPRUECHE BEI VORZEITIGER VERTRAGSBEENDIGUNG UND MIETAUSFALLSCHADEN 1092 I. SCHADENSERSATZANSPRUCH AUS §§280, 241 BGB 1092 II. ANSPRUECHE DES KUENDIGENDEN VERMIETERS/VERPAECHTERS 1092 III. ANSPRUECHE DES KUENDIGENDEN MIETERS 1094 D. AUSZUG OHNE KUENDIGUNG ODER ANDERWEITIGE VERTRAGSBEENDIGUNG 1095 E. SCHADENSBESEITIGUNGSPFLICHT DES MIETERS 1096 F. UNVOLLSTAENDIGE RAEUMUNG, ENTSORGUNG VON SACHEN DURCH DEN VERMIETER, NACHVERTRAGLICHE OBHUTSPFLICHT 1097 G. INVESTITIONEN DES MIETERS UND AUSGLEICHSANSPRUCH 1098 H. NACHMIETER, ERSATZMIETER, MIETNACHFOLGER 1099 I. UEBERBLICK 1099 II. ANSPRUCH DES MIETERS AUF ENTLASSUNG AUS DEM MIETVERTRAG 1099 III. SCHADENSMINDERUNGSPFLICHT 1101 IV. VERTRAGSUEBERNAHME 1102 I. VERJAEHRUNG UND VERWIRKUNG 1103 J. GERICHTSVERFAHREN 1103 K. STREITWERT 1104 L. VERTRAGSGESTALTUNG 1105 M. ARBEITS-UND BERATUNGSHILFEN 1105 I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 1105 II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 1107 III. FORMULIERUNGSVORSCHLAG ZUR NACHMIETERGESTELLUNG 1109 KAPITEL 26 DIE VERAEUSSERUNG DES MIETOBJEKTS 1110 A. KAUF BRICHT NICHT MIETE, §566 BGB 1110 B. WELCHE RECHTE UND PFLICHTEN GEHEN AUF DEN ERWERBER/KAEUFER UEBER? 1112 C. SONDERPROBLEME DES § 566 BGB 1114 I. BUERGENHAFTUNG DES VERAEUSSERERS 1114 II. SCHRIFTFORM, §550 BGB 1114 III. BEFREIENDE ZAHLUNG DER MIETE 1115 IV. WER HAT DIE NEBENKOSTEN ABZURECHNEN? 1115 V. UEBERGANG VON SICHERHEITSLEISTUNGEN (SPEZIELL KAUTION) 1116 VI. UEBERGANG VON SCHADENSERSATZANSPRUECHEN 1119 VII. UEBERGANG VON VERSICHERUNGSVERTRAEGEN 1120 VIII. INVESTITIONEN DES VERMIETERS ODER MIETERS, INVESTITIONSMIETE, BAUKOSTENZUSCHUSS 1120 IX. VORAUSVERFUEGUNG UEBER DIE MIETE 1121 X. KUENDIGUNG DES MIETVERHAELTNISSES UND VERMIETERWECHSEL 1122 D. ERLOESCHEN SONSTIGER ANSPRUECHE DURCH VERAEUSSERUNG DES GRUNDSTUECKS 1122 E. VERJAEHRUNG UND VERWIRKUNG 1123 F. GERICHTSVERFAHREN 1123 G. STREITWERT 1123 H. VERTRAGSGESTALTUNG 1123 I. ARBEITS-UND BERATUNGSHILFEN 1125 I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 1125 II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 1127 III. CHECKLISTE: EIGENTUMSWECHSEL I. S. D. § 566 BGB 1128 IV. CHECKLISTE: WICHTIGE PRUEFUNGSPUNKTE FUER DEN ERWERBER VOR ABSCHLUSS DES KAUFVERTRA GES 1128 V. MUSTERSCHREIBEN DES ERWERBERS AN MIETER 1129 XXI II INHALTSVERZEICHNIS KAPITEL 27 DIE VERJAEHRUNG UND DIE VERWIRKUNG VON ANSPRUECHEN 1130 A. UEBERBLICK 1130 B. VERJAEHRUNG VON VERMIETERANSPRUECHEN, INSBES. § 548 ABS. 1 BGB 1131 C. VERJAEHRUNG VON MIETERANSPRUECHEN, INSBES. § 548 ABS. 2 BGB 1133 D. RECHTSFOLGEN DER VERJAEHRUNG/EINREDE DER VERJAEHRUNG 1135 I. EINREDE DER VERJAEHRUNG 1135 II. AUFRECHNUNG UND ZURUECKBEHALTUNGSRECHT NACH EINTRITT DER VERJAEHRUNG 1136 III. LEISTUNGSRUECKFORDERUNG UND VERJAEHRUNG 1137 E. VERJAEHRUNGSTATBESTAENDE 1137 I. UEBERBLICK 1137 II. REGELMAESSIGE VERJAEHRUNG GEM. §§ 195, 199 BGB 1137 III. VERJAEHRUNG NACH § 548 BGB 1139 F. HEMMUNG UND NEUBEGINN (UNTERBRECHUNG) DER VERJAEHRUNG 1148 I. UEBERBLICK 1148 II. HEMMUNG DURCH VERHANDELN, §203 BGB 1149 III. HEMMUNG DURCH KLAGEERHEBUNG, § 204 ABS. 1 NR. 1 BGB 1152 IV. HEMMUNG DURCH MAHNVERFAHREN, §204 ABS. 1 NR. 3 BGB 1153 V. HEMMUNG DURCH SELBSTSTAENDIGES BEWEISVERFAHREN, §204 ABS. 1 NR. 7 BGB 1157 VI. NEUBEGINN DER VERJAEHRUNG DURCH ANERKENNTNIS, §212 BGB 1157 G. DEMNAECHST-ZUSTELLUNG, § 167 ZPO 1158 H. VEREINBARUNGEN UEBER DIE VERJAEHRUNG, § 202 BGB 1160 I. VERWIRKUNG 1161 J. ARBEITS- UND BERATUNGSHILFEN 1163 I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 1163 II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 1168 III. CHECKLISTE: PRUEFUNG/BEACHTUNG DER VERJAEHRUNG 1170 IV. CHECKLISTE: PRUEFUNG DES VERJAEHRUNGSBEGINNS GEM. §§ 195, 199 ABS. 1 BGB 1171 V. CHECKLISTE: PROZESSUALE MASSNAHMEN ZUR VERJAEHRUNGSHEMMUNG 1171 KAPITEL 28 DAS GERICHTSVERFAHREN: PROZESSRECHT UND PROZESSUALE BESONDERHEITEN 1173 A. ANWENDUNG DEUTSCHEN RECHTS 1173 B. GERICHTLICHE ZUSTAENDIGKEIT 1174 I. OERTLICHE ZUSTAENDIGKEIT 1174 II. SACHLICHE ZUSTAENDIGKEIT 1176 III. FUNKTIONELLE ZUSTAENDIGKEIT 1177 C. ALLGEMEINES ZU BESTIMMTEN KLAGEARTEN UND ANTRAEGEN 1178 I. ZAHLUNGS-/LEISTUNGSKLAGE 1178 II. FESTSTELLUNGSKLAGE 1178 III. URKUNDENPROZESS 1180 IV. RAEUMUNGSKLAGE 1185 D. SELBSTSTAENDIGES BEWEISVERFAHREN 1195 E. DARLEGUNGS- UND BEWEISLAST: GRUNDSAETZE 1196 F. EINSTWEILIGER RECHTSSCHUTZ 1196 G. WICHTIGE EINZELFRAGEN DES ZIVILPROZESSES 1198 H. STREITWERT, ZUSTAENDIGKEITS- UND RECHTSMITTELWERT (BESCHWER) - UEBERBLICK 1199 I. BESCHWER 1199 II. RAEUMUNGSKLAGE 1200 III. FESTSTELLUNGSKLAGE 1202 IV. VERGLEICH 1202 V. SELBSTSTAENDIGES BEWEISVERFAHREN 1203 VI. SICHERUNGSANORDNUNG 1203 I. ARBEITS-UND BERATUNGSHILFEN 1203 XXIV INHALTSVERZEICHNIS I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 1203 II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 1206 III. CHECKLISTE: RAEUMUNGSKLAGE 1213 IV. TABELLEN WICHTIGER FRISTEN 1214 KAPITEL 29 DIE VOLLSTRECKUNG: ZWANGSVOLLSTRECKUNG, ZWANGSVERSTEIGERUNG, ZWANGSVER WALTUNG, VOLLSTRECKUNGSSCHUTZ 1219 A. RAEUMUNGSVOLISTRECKUNG, §885 ZPO 1219 I. RAEUMUNGSTITEL 1219 II. VOLLSTRECKUNG GEGEN NICHT-TITULIERTE DRITTE (UNTERMIETER ETC.) 1220 III. ABLAUF DER VOLLSTRECKUNG 1221 B. RAEUMUNGSVERFUEGUNG 1224 C. ZWANGSVERSTEIGERUNG 1226 I. GRUNDSAETZE 1226 II. AUSWIRKUNGEN AUF MIETVERHAELTNISSE 1227 III. SCHUTZ DES GESCHAEFTSRAUMMIETERS BZGL. VERSTEIGERUNG 1229 D. ZWANGSVERWALTUNG 1229 I. UEBERBLICK 1229 II. AUFGABEN UND BEFUGNISSE DES ZWANGSVERWALTERS 1230 III. ZAHLUNGEN DES MIETERS 1232 IV. SONDERPROBLEM: ABRECHNUNG DER NEBENKOSTEN 1232 V. SONDERPROBLEM: ANLAGE, ABRECHNUNG UND HERAUSGABE DER KAUTION 1233 VI. VERWALTERVERGUETUNG 1234 E. VOLLSTRECKUNGSSCHUTZ 1236 I. SCHUTZ GEM. §721 ZPO 1236 II. SCHUTZ GEM. § 765A ZPO 1237 III. SCHUTZANTRAG GEM. § 712 ABS. 1 ZPO 1240 IV. EINSTWEILIGE EINSTELLUNG DER ZWANGSVOLLSTRECKUNG GEM. § 707 ZPO 1241 F. VERTRAGSGESTALTUNG 1241 G. ARBEITS-UND BERATUNGSHILFEN 1242 I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 1242 II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 1246 III. FORMULIERUNGSVORSCHLAEGE 1247 IV. TABELLE ZU WICHTIGEN FRISTEN 1249 KAPITEL 30 DIE INSOLVENZ 1250 A. EINFUEHRUNG 1250 B. BETEILIGTE 1252 I. INSOLVENZSCHULDNER (§ 11 INSO) 1252 II. INSOLVENZGLAEUBIGER (§ 38 INSO) 1252 III. MASSEGLAEUBIGER (§§53, 209 INSO) 1252 IV. GLAEUBIGERVERSAMMLUNG (§74 INSO) 1252 V. GLAEUBIGERAUSSCHUSS (§§ 67FF. INSO) 1253 VI. INSOLVENZVERWALTER (§§56 FF. INSO) 1253 C. ABLAUF DES INSOLVENZVERFAHRENS 1255 I. EROEFFNUNGSVERFAHREN 1255 II. DAS EIGENTLICHE INSOLVENZVERFAHREN 1258 III. BESONDERHEITEN DER VERBRAUCHERINSOLVENZ/VEREINFACHTES INSOLVENZVERFAHREN 1263 IV. RESTSCHULDBEFREIUNG (§§287 FF. INSO) 1264 D. VERMIETERINSOLVENZ 1265 E. MIETERINSOLVENZ 1266 XXV INHALTSVERZEICHNIS I. EROEFFNUNGSVERFAHREN 1266 II. EROEFFNETES VERFAHREN 1268 E VERMIETERPFANDRECHT IN DER INSOLVENZ 1272 G. AN DIE GESELLSCHAFT VERMIETENDER GESELLSCHAFTER 1273 H. ZWANGSVOLLSTRECKUNG IN DER INSOLVENZ 1274 I. VOLLSTRECKUNGSMASSNAHMEN IM EROEFFNUNGSVERFAHREN 1274 II. VOLLSTRECKUNGSMASSNAHMEN IM EIGENTLICHEN INSOLVENZVERFAHREN 1274 III. VOLLSTRECKUNGSMASSNAHMEN NACH BEENDIGUNG DES INSOLVENZVERFAHRENS 1275 I. INSOLVENZVERSCHLEPPUNG 1275 J. PROZESSUALE AUSWIRKUNGEN DER INSOLVENZ 1276 K. STREITWERT 1277 L. VERTRAGSGESTALTUNG 1278 M. ARBEITS-UND BERATUNGSHILFEN 1279 I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 1279 II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 1284 III. FORMULIERUNGSVORSCHLAG ZUR UMSTELLUNG DES KLAGEANTRAGS AUF DEN GEM. § 80 ABS. 1 INSO PROZESSFTIHRUNGSBEFUGTEN INSOLVENZVERWALTER 1286 IV. TABELLE ZU WICHTIGEN FRISTEN 1287 KAPITEL 31 DIE SCHNITTSTELLEN VON OEFFENTLICHEM RECHT UND GEWERBLICHEM MIET-/PACHT- RECHT 1288 A. UEBERBLICK 1288 B. GRUNDSAETZLICHES ZUM OEFFENTLICHEN BAURECHT 1290 I. BAUORDNUNGSRECHT 1290 II. BAUPLANUNGSRECHT / BAUNUTZUNGSVERORDNUNG 1290 III. ART DER BAULICHEN NUTZUNG NACH DER BAUNVO, GRUNDSAETZLICHES ZU NUTZUNGSAENDERUN GEN 1291 IV. EINKAUFSZENTREN, DISCOUNTER 1292 C. OEFFENTLICH-RECHTLICHE RECHTSVERHAELTNISSE DER BETEILIGTEN UNTEREINANDER 1293 I. RECHTSVERHAELTNIS BAUHERR/VERMIETER -+ BEHOERDE 1293 II. RECHTSVERHAELTNIS BAUHERR/VERMIETER * NACHBAR 1293 III. RECHTSVERHAELTNIS NACHBAR-** BEHOERDE 1294 D. STANDARDFALL: NUTZUNGSAENDERUNG 1295 I. GRUNDSAETZE 1295 II. MASSGEBLICHE VORSCHRIFTEN DER BUNDESLAENDER 1297 III. ZULAESSIGKEIT DER NUTZUNGSAENDERUNG 1297 IV. BEISPIELE FUER NUTZUNGSAENDERUNGEN 1298 V. NUTZUNGSAENDERUNG DURCH NEUEN BEBAUUNGSPLAN 1300 VI. MIET-UND PACHTRECHTLICHE ASPEKTE 1301 E. VORGEHEN DERBEHOERDE BEI VERSTOESSEN GEGEN OEFFENTLICHES RECHT 1301 I. GRUNDSAETZE 1301 II. ADRESSAT EINES NUTZUNGSVERBOTES 1302 III. SOFORTIGE VOLLZIEHBARKEIT 1304 IV. DULDUNG DURCH DIE BEHOERDE 1304 V. BEISPIELSTEXT EINES NUTZUNGSVERBOTES GEGENUEBER EINEM MIETER 1305 F. BEENDIGUNG VON MIET- UND PACHTVERTRAEGEN DURCH VERWALTUNGSAKT 1306 G. OBJEKTE IN SANIERUNGSGEBIETEN: GENEHMIGUNG VON MIETVERTRAEGEN 1307 H. HAFTUNG DES GRUNDSTUECKSEIGENTUEMERS FUER ABFALLGEBUEHREN DES MIETERS 1308 I. ZWECKENTFREMDUNGSVERBOT 1308 I. RECHTSGRUNDLAGEN 1308 II. ZWECKENTFREMDUNG 1310 III. CHECKLISTE: WANN UNTERFALLEN RAEUME DEM VERBOT? 1311 XXVI INHALTSVERZEICHNIS IV. MISCHNUTZUNG 1312 V. ERLAUBNISERTEILUNG 1312 VI. FOLGEN EINES VERSTOSSES GEGEN DAS ZWECKENTFREMDUNGSVERBOT 1314 J. RECHTSNATUR UND RECHTSFOLGEN BEHOERDLICHER BEANSTANDUNGEN ODER GEBRAUCHSBESCHRAENKUNGEN IM GEWERBLICHEN MIET-ODER PACHTVERHAELTNIS 1315 K. ARBEITSHILFEN 1315 I. SCHNELLUEBERBLICK RECHTSPRECHUNG ZUR TYPISCHEN OEFFENTLICH-RECHTLICHEN PROBLEMATIK DISCOUNTER 1315 II. SCHNELLUEBERBLICK RECHTSPRECHUNG ZUR TYPISCHEN OEFFENTLICH-RECHTLICHEN PROBLEMATIK MOBILFUNKANLAGEN 1320 III. SCHNELLUEBERBLICK RECHTSPRECHUNG ZUR TYPISCHEN OEFFENTLICH-RECHTLICHEN PROBLEMATIK SPIELHALLEN/WETTBUEROS 1322 IV. SCHNELLUEBERBLICK RECHTSPRECHUNG ZUR TYPISCHEN OEFFENTLICH-RECHTLICHEN PROBLEMATIK ZWECKENTFREMDUNG 1323 KAPITEL 32 DIE SPEZIELLEN MIET- UND PACHTOBJEKTE 1324 A. APOTHEKEN 1325 I. GESETZLICHE GRUNDLAGEN 1325 II. GRDS. VERBOT DER APOTHEKENPACHT 1325 III. VORAUSSETZUNGEN EINES WIRKSAMEN MIETVERTRAGES NACH DEM APOG 1326 IV. RECHTSFOLGEN VON VERSTOESSEN 1327 V. SONSTIGES 1327 B. HEILBERUFLER (ARZT- UND ZAHNARZTPRAXEN ETC.) 1328 I. PROBLEMATIK 1328 II. EIGNUNG DER MIETRAEUME 1328 III. BAULICHE VERAENDERUNGEN/UMBAUTEN 1328 IV. HINWEISSCHILDER 1328 V. MIETZWECK 1329 VI. UMSATZSTEUER 1329 VII. VERMIETERPFANDRECHT 1329 VIII. UNTERVERMIETUNG/PRAXISERWEITERUNG 1329 IX. SONDERMUELL 1329 X. BETRETEN DES MIETOBJEKTS DURCH DEN VERMIETER 1330 XI. SONDERKUENDIGUNGSRECHT BEI BERUFSUNFAEHIGKEIT, LAENGERER ARBEITSUNFAEHIGKEIT ETC 1330 XII. FORMULIERUNGSVORSCHLAG ZUM KONKURRENZSCHUTZ 1331 XIII. AUFLOESENDE BEDINGUNGEN 1331 C. EINKAUFSZENTREN, SHOPPING-CENTER 1331 I. EINFUEHRUNG 1331 II. BRANCHENMIX 1332 III. ABSCHLUSS VON MIET- ODER PACHTVERTRAEGEN UEBER EINZELNE FLAECHEN 1332 IV. WICHTIGE ASPEKTE DER VERTRAGSGESTALTUNG 1333 V. CENTER-MANAGEMENT 1337 VI WERBEGEMEINSCHAFTEN 1337 VII. BESONDERHEITEN IM GEWAEHRLEISTUNGSRECHT 1339 VIII. SONSTIGES 1340 IX. CHECKLISTE: VERTRAGSVERHANDLUNGEN SHOPPING-CENTER 1340 D. FACTORY-OUTLET-CENTER 1341 I. UEBERBLICK 1341 II. BEGRIFFSDEFINITION 1342 III. GROESSEN- UND SORTIMENTSSTRUKTUR 1342 IV. STANDORTE 1342 V. AUSWIRKUNGEN VON FOC AUF DIE STADTENTWICKLUNG UND KOMMUNALE STEUERUNGSMOEG LICHKEITEN 1343 XXVII INHALTSVERZEICHNIS VI. BAUPLANUNGSRECHTLICHE ZULAESSIGKEIT VON FOC-VORHABEN 1343 E. GASTSTAETTEN, GASTRONOMIE 1344 F. HOTELS, PENSIONEN, BEHERBERGUNGSIMMOBILIEN 1346 I. UEBERBLICK 1346 II. VERTRAGSFORM 1346 III. BESONDERHEITEN BEIM VERTRAGSINHALT 1347 IV. CHECKLISTE: VERMIETUNG BZW. VERPACHTUNG VON HOTELS 1348 G. KFE-SCHILDERPRAEGER 1348 H. LOGISTIKIMMOBILIEN 1349 I. UEBERBLICK 1349 II. PRAXISTIPPS BESONDERHEITEN BEI DER VERTRAGSGESTALTUNG 1350 I. MESSEFLAECHEN UND MESSESTAENDE 1351 I. UEBERBLICK 1351 II. RECHTSNATUR DES VERTRAGES 1351 III. KEIN ABSCHLUSSZWANG DES MESSEBETREIBERS, VERTRAGSABSCHLUSS 1352 IV. GEWAEHRLEISTUNGSRECHTE DES AUSSTELLERS 1352 V. KUENDIGUNG UND FERNBLEIBEN DES AUSSTELLERS 1353 J. MOBILFUNKANLAGEN 1353 K. TANKSTELLEN 1356 L. DOUBLE-UND TRIPLE-NET-VERTRAG 1357 M. WARENAUTOMATEN 1357 N. WASCHSTRASSEN 1358 O. WERBEFLAECHEN/AUSSENWERBUNG 1358 I. BAULICHE ASPEKTE 1358 II. LAUFZEIT-UND KUENDIGUNGSKLAUSELN 1358 III. ANSPRUECHE DRITTER 1359 KAPITEL 33 DER VERWALTER GEWERBLICHE MIET- UND PACHTIMMOBILIEN 1360 A. DER VERWALTER ALS GEBAEUDEMANAGER 1360 B. DER VERWALTERVERTRAG 1362 I. UEBERBLICK 1362 II. MINDESTINHALT UND GRUNDLEISTUNGEN 1362 III. ZUSATZLEISTUNGEN 1363 IV. DIE VERWALTERVOLLMACHT 1364 V. KUENDIGUNG 1364 C. DER VERWALTER ALS MAKLER 1364 D. RECHTSBERATUNG DURCH DEN VERWALTER 1365 E. PROZESSFIIHRUNGSBEFUGNIS DES IMMOBILIENVERWALTERS 1366 F. PFLICHTEN UND HAFTUNG DES IMMOBILIENVERWALTERS 1367 I. UEBERBLICK 1367 II. EINZELFALLE 1368 III. HAFTUNGSBEGRENZUNGEN IM VERWALTERVERTRAG 1371 IV. VERMOEGENSSCHADENSHAFTPFLICHTVERSICHERUNG 1371 G. ARBEITSHILFEN 1372 I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 1372 II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 1373 III. FORMULIERUNGSVORSCHLAG ZUR VERWALTERVOLLMACHT 1373 IV. CHECKLISTE: UEBERGABE VON UNTERLAGEN BEI VERWALTUNGSBEGINN 1374 V. CHECKLISTE: TECHNISCHE GEBAEUDEINSPEKTION 1375 XXVIII INHALTSVERZEICHNIS KAPITEL 34 DER IMMOBILIENMAKLER UND GESCHAEFTSRAUMMIETE 1377 A. BERUFSBILD DES MAKLERS 1377 I. MAKLER IM KLASSISCHEN SINN 1377 II. ANFORDERUNGEN DES MARKTS 1377 III. FUNKTIONEN DES MAKLERS 1377 B. ERLAUBNISPFLICHT 1378 C. DER MAKLERVERTRAG 1379 I. UEBERBLICK 1379 II. ABSCHLUSS DES MAKLERVERTRAGES 1380 III. FORM DES MAKLERVERTRAGES 1381 IV. DER EINFACHE MAKLERVERTRAG 1382 V. DER EINFACHE MAKLERALLEINAUFTRAG 1382 VI. DER QUALIFIZIERTE MAKLERALLEINAUFTRAG 1383 VII. NACHWEISMAKLER, PROVISIONSANSPRUCH 1384 VIII. VERMITTLUNGSMAKLER, PROVISIONSANSPRUCH 1386 IX. RESERVIERUNGSENTGELT 1387 X. NEBENPFLICHTEN DES MAKLERS 1387 D. ARBEITS-UND BERATUNGSHILFEN 1388 I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 1388 II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 1390 KAPITEL 35 DER RECHTSANWALT UND GESCHAEFTSRAUMMIETE 1392 A. BEARBEITUNG EINES VERTRAGSMANDATS - GRUNDLAGEN 1392 B. DAS HONORAR DES RECHTSANWALTS - UBERBLICK 1392 C. STREITWERTBESTIMMUNG 1393 D. SPEZIALFRAGEN ZUM ANWALTSHONORAR BEI DER GESCHAEFTSRAUMMIETE 1395 I. ZAHLUNGS- UND FESTSTELLUNGSANTRAG IN EINER KLAGE 1395 II. KOSTENERSTATTUNGSANSPRUECHE GEGENUEBER DEM GEGNER 1395 III. ENTWURF EINES MIET- ODER PACHTVERTRAGES 1399 IV. VERTRETUNG VON BGB-GESELLSCHAFTEN 1400 E. DER FACHANWALT FUER MIET- UND WEG-RECHT 1400 I. WIE WIRD MAN FACHANWALT? 1400 II. PRAXISTIPPS FUER DAS FACHANWALTS-VERFAHREN 1401 F. SPEZIELLE PFLICHTEN UND HAFTUNG DES ANWALTS IM MIETRECHT 1402 I. GRUNDSAETZE 1402 II. BEISPIELSFAELLE 1403 KAPITEL 36 PRAXISTIPPS ZUR VERTRAGLICHEN SICHERUNG VON MIETFORDERUNGEN, VERTRAGSGESTAL TUNG, DURCHSETZUNG VON MIETFORDERUNGEN 1405 A. VERTRAGLICHE SICHERUNG VON MIETFORDERUNGEN 1405 B. CHECKLISTE: VOR ABSCHLUSS DES MIETVERTRAGES 1405 C. CHECKLISTE: ABSCHLUSS DES MIETVERTRAGES/VERTRAGSGESTALTUNG 1406 D. CHECKLISTEN VERTRAGSGESTALTUNG 1406 I. CHECKLISTE: VORFRAGEN 1406 II. CHECKLISTE: MIETOBJEKT 1407 III. CHECKLISTE: MIETE 1407 IV. CHECKLISTE: VERTRAGSDURCHFUEHRUNG/-ABWICKLUNG 1407 V. CHECKLISTE: ABSICHERUNG DES VERMIETERS 1408 VI. CHECKLISTE: SONSTIGES 1408 E. DURCHSETZUNG VON MIETFORDERUNGEN 1408 XXIX INHALTSVERZEICHNIS KAPITEL 37 DUE DILIGENCE-CHECKLISTE GEWERBERAUMMIETE 1410 TEIL 2: VERTRAGS-UND PROZESSFORMULARE 1413 A. MIETVERTRAEGE 1413 I. MIETVORVERTRAG 1413 II. MIETVERTRAG FUER EIN EINZELHANDELSGESCHAEFT/LADENLOKAL/BUERORAEUME 1413 III. MIETVERTRAG FUER EINE ARZT-/ZAHNARZTPRAXIS 1427 IV. MIETVERTRAG UEBER EINE WASCHSTRASSE 1440 V. MIETVERTRAG UEBER EINE WERBEFLAECHE 1449 VI. MIETAUFHEBUNGVERTRAG 1452 B. MIETVERWALTER-VERTRAG 1453 C. MUSTERSCHREIBEN 1458 I. MIETERHOEHUNGSVERLANGEN DES VERMIETERS NACH WERTSICHERUNGSKLAUSEL WEGEN INDEXVERAENDE RUNG 1458 II. ABMAHNUNG DURCH DEN VERMIETER-ANWALT WEGEN VERTRAGSWIDRIGEN VERHALTENS DES MIETERS . . 1459 III. MAENGELANZEIGE, BESEITIGUNGSAUFFORDERUNG, ANKUENDIGUNG DER GELTENDMACHUNG VON GEWAEHR LEISTUNGSRECHTEN BEI NICHT FRISTGERECHTER MAENGELBESEITIGUNG DES MIETERS 1460 IV. AUFFORDERUNG DURCH DEN MIETER AN DEN VERMIETER ZUR VORSCHUSSLEISTUNG WEGEN MAENGELN . . . 1460 D. MUSTERKLAGEN DES VERMIETERS/VERPAECHTERS 1461 I. KLAGE AUF MIETZAHLUNG IM URKUNDSVERFAHREN 1461 II. STUFENKLAGE AUF ZAHLUNG OFFENER UMSATZMIETE 1462 III. KLAGE AUF ZAHLUNG DER VEREINBARTEN KAUTION 1464 IV. KLAGE AUF RAEUMUNG VON GESCHAEFTSRAUM UND ZAHLUNG VON NUTZUNGSENTSCHAEDIGUNG 1465 V. KLAGE AUF ERFUELLUNG EINER VEREINBARTEN BETRIEBSPFLICHT, AUF SCHADENSERSATZ UND FESTSTELLUNG DES ERSATZES KUENFTIGER SCHAEDEN AUS DER VERLETZUNG DER BETRIEBSPFLICHT 1467 VI. KLAGE AUF UNTERLASSUNG VERTRAGSWIDRIGEN GEBRAUCHS, ZAHLUNG UND FESTSTELLUNG VON SCHA DENSERSATZ 1470 E. MUSTERKLAGEN DES MIETERS/PAECHTERS 1474 I. KLAGE AUF SCHADENSERSATZ WEGEN NICHTGEWAEHRUNG DES GEBRAUCHS 1474 II. KLAGE AUF ERTEILUNG EINER BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG 1476 III. WIDERSPRUCH GEGEN EINSTWEILIGE VERFUEGUNG 1478 IV. SCHUTZSCHRIFT BEI DROHENDEM ERLASS EINER EINSTWEILIGEN VERFUEGUNG 1479 STICHWORTVERZEICHNIS 1487 XXX
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