Handbuch der Geschäftsraummiete: Recht, Praxis, Verwaltung
Gespeichert in:
| 1. Verfasser: | |
|---|---|
| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Köln
Luchterhand
2014
|
| Ausgabe: | 5. Aufl. |
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | XLII, 1512 S. |
| ISBN: | 9783472088714 |
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VORWORT V
INHALTSVERZEICHNIS VII
ABKUERZUNGSVERZEICHNIS XXXI
LITERATURVERZEICHNIS XXXV
TEIL 1: SYSTEMATISCHE ERLAEUTERUNGEN 1
KAPITELL DIE MIETARTEN UND IHRE ABGRENZUNG 1
A. UEBERBLICK 1
B. ABGRENZUNG WOHNRAUM * GESCHAEFTSRAUM * SONSTIGE RAEUME 2
C. ABGRENZUNG MIETE UND PACHT 2
D. EINORDNUNG DES VERTRAGSVERHAELTNISSES ALS WOHN- ODER
GESCHAEFTSRAUMMIETE 4
I. PRUEFUNG DER RECHTSNATUR 4
II. HAUPTFALL: MISCHMIETVERHAELTNIS 7
III. ATYPISCHE VERTRAEGE, Z. B. BUEROGEMEINSCHAFT 9
E. GEWERBLICHE ZWISCHENVERMIETUNG 9
F. ANMIETUNG VON RAEUMEN DURCH UNTERNEHMEN FUER MITARBEITER 11
G. UNENTGELTLICHE UEBERLASSUNG VON RAEUMEN (HAUS-WAECHTER,
HOUSE-SITTING) 11
I. NEUE DIENSTLEISTUNG: FAKTISCHES BEWACHEN DURCH UNENTGELTLICHE NUTZUNG
VON LEEREN
GEBAEUDEN ZU WOHNZWECKEN 11
II. MIETVERTRAG ODER ATYPISCHER VERTRAG? 12
III. ATYPISCHER VERTRAG OHNE MIETRECHTLICHEN SCHUTZ? 16
H. DIE BESONDERHEITEN DES WOHNUNGS-BZW. TEILEIGENTUMS 17
I. BEGRIFFSBESTIMMUNG UND BEGRUENDUNG 17
II. NUTZUNGSAENDERUNGEN 18
I. GERICHTSVERFAHREN 30
I. SACHLICHE ZUSTAENDIGKEIT, MISCHMIETVERHAELTNISSE 30
II. WEG-VERFAHREN 31
J. STREITWERT 31
K. VERTRAGSGESTALTUNG 32
L. ARBEITS- UND BERATUNGSHILFEN 33
I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 33
II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 35
III. TABELLARISCHE DARSTELLUNG WESENTLICHER UNTERSCHIEDE ZWISCHEN
GESCHAEFTSRAUM- UND
WOHNRAUMMIETE 36
IV. CHECKLISTE: PRUEFUNG DES VERTRAGSTYPS BEI MISCHMIETVERHAELTNISSEN 37
V. FORMULIERUNGSVORSCHLAG ZUM MISCHMIETVERHAELTNIS BEI UEBERWIEGEND
BERUFLICHER NUT
ZUNG 38
KAPITEL 2 ALLGEMEINE GESCHAEFTSBEDINGUNGEN IN DER GESCHAEFTSRAUMMIETE 39
A. UEBERBLICK 39
B. MEHRFACHVERWENDUNG, VERWENDER VON AGB 39
C. PRUEFUNGSREIHENFOLGE 40
I. AUSLEGUNG 40
II. HAELT DAS AUSLEGUNGSERGEBNIS DEN GESETZLICHEN VORGABEN STAND? 41
D. PRUEFUNGSMASSSTAEBE (WELCHE NORMEN GELTEN?), ABGRENZUNG UNTERNEHMER -
VERBRAUCHER 42
E. WANN HANDELT ES SICH UM EINE INDIVIDUALVEREINBARUNG? 43
F. UEBERRASCHENDE ODER MEHRDEUTIGE KLAUSELN 48
G. GENERALKLAUSEL, § 307 ABS. 1 S. 1, ABS. 2 BGB 49
VII
HTTP://D-NB.INFO/1049752511
INHALTSVERZEICHNIS
H. TRANSPARENZGEBOT, §307 ABS. 1 S. 2 BGB 50
I. DER AGB-KONTROLLE ENTZOGENE PREISKLAUSELN 51
J. RECHTSFOLGEN UNWIRKSAMER FORMULARKLAUSELN, VERBOT DER
GELTUNGSERHALTENDEN REDUKTION .... 52
I. GRUNDSATZ: GESETZLICHE REGELUNG GILT 52
II. VERBOT DER GELTUNGSERHALTENDEN REDUKTION UND KRITIK 52
III. SONSTIGES 54
K. VERTRAUENSSCHUTZ BEI UNWIRKSAMEN AGB AUFGRUND GEAENDERTER
RECHTSPRECHUNG 54
L. GERICHTSVERFAHREN, BEWEISLAST 55
M. STREITWERT 56
N. VERTRAGSGESTALTUNG, INSBES. SALVATORISCHE KLAUSELN 56
0. ARBEITS- UND BERATUNGSHILFEN 59
I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 59
II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 62
KAPITEL 3 DIE ANBAHNUNG DES MIETVERHAELTNISSES 65
A. LETTER OFLNTENT 65
B. VORVERTRAG 66
I. BEGRIFF UND REGELUNGSINHALT 66
II. RECHTSFOLGEN 67
C. VORLAEUFIGER MIETVERTRAG 68
D. RAHMENMIETVERTRAG 69
E. VORMIETRECHT 69
F. AUFKLAERUNGS- UND INFORMATIONSPFLICHTEN 71
G. ANSPRUECHE AUS VERSCHULDEN BEI VERTRAGSVERHANDLUNGEN 73
I. ABBRUCH VON VERHANDLUNGEN 73
II. FALSCHANGABEN BEI DEN VERTRAGSVERHANDLUNGEN 74
III. UMFANG DES SCHADENSERSATZANSPRUCHS 76
H. ANSPRUECHE AUS DEM AGG BEI GESCHEITERTEM VERTRAGSABSCHLUSS 76
1. VERJAEHRUNG UND VERWIRKUNG 77
J. GERICHTSVERFAHREN 77
I. ANSPRUECHE AUS EINEM VORVERTRAG AUF ABSCHLUSS DES HAUPTVERTRAGES 77
II. KLAGE AUS EINEM VORMIETRECHT 78
K. STREITWERT 79
L. VERTRAGSGESTALTUNG 79
KAPITEL 4 DER ABSCHLUSS DES MIETVERTRAGES 80
A. VERTRAGSABSCHLUSS UND EIGENTUEMERSTELLUNG DES VERMIETERS 80
B. VERTRAGSANGEBOT UND -ANNAEHME 80
I. EINIGUNG UEBER ALLE WESENTLICHEN PUNKTE 80
II. AUFSCHIEBENDE ODER AUFLOESENDE BEDINGUNG 83
III. VERTRAGSABSCHLUSS UNTER ABWESENDEN 83
IV. ANNAHME DES ANGEBOTES MIT ABAENDERUNGEN 85
V. VERTRAGSABSCHLUSS UND STELLVERTRETUNG 86
VI. VERTRAGSABSCHLUSS BEI SPRACHPROBLEMEN 86
VII. AENDERUNGEN/ERGAENZUNGEN DES VERTRAGES IM LAUFENDEN
MIET-/PACHTVERHAELTNIS 87
C. GENEHMIGUNG VON SANIERUNGSGEBIET-VERTRAEGEN ALS
WIRKSAMKEITSVORAUSSETZUNG 87
D. DOPPELVERMIETUNG 87
E. GERICHTSVERFAHREN 88
F. STREITWERT 89
G. VERTRAGSGESTALTUNG 89
H. ARBEITS- UND BERATUNGSHILFEN 90
VIII
INHALTSVERZEICHNIS
I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 90
II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 92
III. CHECKLISTE KOSTEN EINER ANMIETUNG 93
IV. FORMULIERUNGSBEISPIEL: PROZESSANTRAG AUF ERLASS EINER EINSTWEILIGEN
VERFUEGUNG BEI
DROHENDER DOPPELVERMIETUNG 94
KAPITEL 5 DIE FORM DES MIETVERTRAGES 96
A. EINFUEHRUNG IN DIE PROBLEMATIK DES § 550 BGB 97
B. SINN UND ZWECK DER GESETZLICHEN SCHRIFTFORM 98
C. RECHTSFOLGEN EINES FORMMANGELS 99
D. VORAUSSETZUNGEN DER GESETZLICHEN SCHRIFTFORM 100
I. UEBERSICHTS-CHECKLISTE 100
II. VERTRAGSDAUER VON MEHR ALS EINEM JAHR 101
III. UNTERZEICHNUNG DER GESAMTEN URKUNDE 101
IV. BEURKUNDUNG DES WESENTLICHEN VERTRAGSINHALTS 111
V. EINHEITLICHE URKUNDE, ANLAGEN 156
E. NACHTRAEGLICHE AENDERUNGEN/ERGAENZUNGEN DES URSPRUENGLICH FORMWIRKSAMEN
VERTRAGES, NACH
TRAEGE 160
I. PROBLEMATIK UND GRUNDSAETZE 160
II. VORAUSSETZUNGEN EINES WIRKSAMEN NACHTRAGES 162
F. KEIN SCHRIFTFORM-THEMA: ZUSTANDEKOMMEN DES VERTRAGES 164
G. SCHRIFTFORMVERLETZUNG DURCH VERLUST DER VERTRAGSURKUNDEN 165
H. HEILUNG EINES SCHRIFTFORMMANGELS, EINVERNEHMLICHE NACHHOLUNG DER
SCHRIFTFORM 167
I. TREUWIDRIGE BERUFUNG AUF DEN FORMMANGEL, UNZULAESSIGE KUENDIGUNG NACH
TREU UND GLAUBEN. 169
I. TREUWIDRIGKEIT DES EINWANDS FEHLENDER SCHRIFTFORM 169
II. FEHLENDE SCHUTZWUERDIGKEIT WEGEN KENNTNIS DES SCHRIFTFORMMANGELS BEI
VERTRAGSAB-
SCHLUSS? 172
]. ANSPRUCH AUF HERBEIFUEHRUNG BZW. NACHHOLUNG DER SCHRIFTFORM,
HEILUNGS- REPARATURKLAU
SELN 173
I. GRUNDSAETZE 173
II. ANSPRUCH AUS EINEM VORVERTRAG 173
III. ANSPRUCH AUS EINER SALVATORISCHEN KLAUSEL 174
IV. ANSPRUCH AUS VERTRAG OHNE AUSDRUECKLICHE MITWIRKUNGS- ODER
HEILUNGSKLAUSEL 174
V. ANSPRUCH AUS VERTRAG MIT AUSDRUECKLICHER MITWIRKUNGS- ODER
HEILUNGSKLAUSEL BZW.
KUENDIGUNGSVERZICHT 174
VI. TREUWIDRIGKEIT DER KUENDIGUNG TROTZ WIRKSAMER
MITWIRKUNGS-/HEILUNGSVERPFLICHTUNG. . 183
K. SCHRIFTFORM(BESTAETIGUNGS)KLAUSELN 185
I. UEBERBLICK, KLAUSELVARIANTEN 185
II. ABGRENZUNG ZU BESTAETIGUNGSKLAUSELN 185
III. VEREINBARUNG DER GESETZLICHEN SCHRIFTFORM, KONSTITUTIVE WIRKUNG 185
IV. AGB-WIRKSAMKEIT VON SCHRIFTFORMKLAUSELN 186
V. RECHTSFOLGEN BEI FORMVERSTOESSEN 189
L. NOTARIELL BEURKUNDUNGSPFLICHTIGE VERTRAEGE 192
M. GERICHTSVERFAHREN 192
N. STREITWERT 194
O. VERTRAGSGESTALTUNG 194
I. GRUNDSAETZLICHE HINWEISE 194
II. FORMULIERUNGSVORSCHLAEGE 195
P. ARBEITS- UND BERATUNGSHILFEN 196
I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 196
II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 205
III. CHECKLISTEN 213
IX
INHALTSVERZEICHNIS
KAPITEL 6 DIE PARTEIEN DES MIETVERTRAGES 214
A. UEBERBLICK 214
B. EINZELPERSON, EINZELKAUFMANN 216
C. PERSONENMEHRHEITEN (MEHRERE MIETER ODER VERMIETER) 216
D. GESELLSCHAFT BUERGERLICHEN RECHTS, BGB-GESELLSCHAFT 218
I. GRUNDSAETZE 218
II. HAFTUNG 220
III. GESELLSCHAFTERWECHSEL UND AUSWIRKUNGEN AUF DEN MIET- ODER
PACHTVERTRAG 221
IV. NACHHAFTUNG VON GESELLSCHAFTERN, HAFTUNG NEU EINTRETENDER
GESELLSCHAFTER 222
E. KG/OHG 223
I. GRUNDSAETZE 223
II. GESELISCHAFTERWECHSEL UND AUSWIRKUNGEN AUF DEN MIET- ODER
PACHTVERTRAG, NACHHAF
TUNG 224
F. JURISTISCHE PERSONEN (GMBH, AG) 224
I. GRUNDSAETZE 224
II. DURCHGRIFFSHAFTUNG, PERSOENLICHE HAFTUNG DES GESCHAEFTSINHABERS ODER
DER GESELLSCHAF
TER/GESCHAEFTSFUEHRER 225
G. LIMITED 227
H. WOHNUNGSEIGENTUEMER- UND ERBENGEMEINSCHAFT 228
I. VEREINE 229
J. MIETERWECHSEL 229
I. AENDERUNG UND UMWANDLUNG DER RECHTSFORM BEIM MIETER 229
II. VERAEUSSERUNG DES GESAMTEN MIETERUNTERNEHMENS 231
K. VERMIETERWECHSEL 232
L. GERICHTSVERFAHREN 232
I. ALLGEMEINES 232
II. BESONDERHEITEN BEI BESTIMMTEN PARTEIEN (GBR ETC.) 232
M. STREITWERT 234
N. VERTRAGSGESTALTUNG 235
O. ARBEITS-UND BERATUNGSHILFEN 235
I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 235
II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 238
III. FORMULIERUNGSVORSCHLAEGE 240
IV. TABELLE ZU VERTRETUNGSVERHAELTNISSEN 240
KAPITEL 7 DAS MIETOBJEKT 242
A. DIE GEBRAUCHSUEBERLASSUNGS- UND -ERHALTUNGSPFLICHT 243
I. UEBERBLICK 243
II. GEBRAUCHSUEBERLASSUNG 243
III. GEBRAUCHSERHALTUNG 244
B. VERTRAGSGEMAESSER GEBRAUCH UND MIETZWECK 245
I. GRUNDSAETZE 245
II. RAEUMLICHER UND BAULICHER UMFANG DER NUTZUNGSBEFUGNIS
(GEMEINSCHAFTSFLAECHEN,
NEBENFLAECHEN, AUSSENWAENDE ETC.) 247
III. GESCHAEFTSAENDERUNGEN UND-ERWEITERUNGEN 251
IV. BESONDERHEITEN IM EINZELHANDEL/IN EINKAUFSZENTREN 253
V. BERUFLICHE TAETIGKEIT IN EINER MIETWOHNUNG 253
VI. WOHNEN IN GESCHAEFTSRAEUMEN 260
VII. GEBRAUCHSUEBERLASSUNG UND -ERHALTUNGSPFLICHT BEI ZERSTOERUNG DER
MIETSACHE 260
C. DIE MIETFLAECHE 261
I. PROBLEM 261
II. VERTRAGLICHE VEREINBARUNG DER GROESSE DER MIETFLAECHE,
BESCHAFFENHEITSVEREINBARUNG. . . . 262
X
INHALTSVERZEICHNIS
III. FLAECHENBERECHNUNGSMETHODEN 266
D. VERMIETUNG VOM REISSBRETT/VERMIETUNG VOR BEZUGSFERTIGKEIT: BESONDERE
PRAXISPROBLEME 273
I. AUSGANGSLAGE 273
II. BESTIMMBARKEIT DER FERTIGSTELLUNG BZW. DES UEBERGABETERMINS 273
III. BESTIMMBARKEIT DES MIETOBJEKTS 275
IV. BESTIMMUNG DER MIETHOEHE UND DES BEGINNS DER ZAHLUNGSPFLICHT 276
V. SONSTIGES 27 6
E. VERKEHRSSICHERUNGSPFLICHTEN 2 77
I. BEGRIFF, VERPFLICHTETE UND TATBESTANDLICHE VORAUSSETZUNGEN 277
II. EINZELFAELLE 279
III. PRAXISBEISPIEL: UMFANG DER RAEUM- UND STREUPFLICHT BEI SCHNEE UND
GLAETTE 280
IV. ABWAELZUNG AUF DEN MIETER/PAECHTER UND HAFTUNGSVEREINBARUNGEN 283
F. TEILUNG EINES GRUNDSTUECKS 285
G. BESCHAEDIGUNG DES MIETOBJEKTS DURCH DEN MIETER 285
H. BESICHTIGUNGS- UND BETRETUNGSRECHT DES VERMIETERS 288
I. GERICHTSVERFAHREN 288
J. STREITWERT 289
K. VERTRAGSGESTALTUNG 289
L. ARBEITS- UND BERATUNGSHILFEN 290
I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 290
II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 294
III. RICHTLINIE ZUR BERECHNUNG DER MIETFLAECHE FUER GEWERBLICHEN RAUM
(MF-G) 296
IV. FORMULIERUNGSVORSCHLAEGE 297
V. CHECKLISTE: MACHBARKEIT EINER IMMOBILIE VOM REISSBRETT 298
KAPITEL 8 DIE MIETZEIT 300
A. VERTRAEGE VON BESTIMMTER UND UNBESTIMMTER DAUER 300
B. VERTRAEGE MIT EINER DAUER VON MEHR ALS 30 JAHREN 302
C. VERTRAGSVERLAENGERUNG, VERLAENGERUNGSKLAUSELN, OPTION 302
I. VEREINBARUNG ALS AGB, FORMULIERUNGSSCHWAECHEN, ZUSAMMENTREFFEN
MEHRERER VER
LAENGERUNGSKLAUSELN 302
II. UNECHTE BEFRISTUNG 306
III. OPTIONSRECHT 308
D. STILLSCHWEIGENDE VERTRAGSVERLAENGERUNG, § 545 BGB 310
E. GERICHTSVERFAHREN 313
F. STREITWERT 313
G. VERTRAGSGESTALTUNG 313
H. ARBEITS-UND BERATUNGSHILFEN 314
I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 314
II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 316
III. FORMULIERUNGSVORSCHLAEGE 317
IV. CHECKLISTEN 318
KAPITEL 9 DIE MIETHOEHE UND MIETZAHLUNG 320
A. UEBERBLICK 321
B. MIETARTEN 321
I. FESTMIETE 321
II. UMSATZMIETE 322
III. FLAECHENMIETE 325
IV. STAFFELMIETE 325
V. TRIPLE-NET- UND DOUBLE-NET-MIETE-MIETE 325
C. MIETGARANTIE 325
XI
INHALTSVERZEICHNIS
D. GRENZEN DER MIETHOEHE, INSBES. SITTENWIDRIG UEBERHOEHTE MIETE 327
I. MIETPREISUEBERHOEHUNG, § 4 WISTG 328
II. MIETWUCHER, §291 STGB 331
III. SITTENWIDRIGKEIT, § 138 BGB 332
E. UMSATZSTEUER 336
I. GRUNDSATZ: KEINE UMSATZSTEUER FUER GRUNDSTUECKE 336
II. VERZICHT AUF STEUERBEFREIUNG 336
III. STEUERRECHTLICHE ZULAESSIGKEIT DER OPTION ZUR UMSATZSTEUER 337
IV. AUSUEBUNG DER OPTION (= VERZICHT AUF DIE STEUERBEFREIUNG) 339
V. UMSATZSTEUERPFLICHTIGE LEISTUNGEN 339
VI. RISIKEN FUER DEN VERMIETER 340
VII. VERTRAGLICHE VEREINBARUNG, VERTRAGSGESTALTUNG UND PRUEFUNG
BESTEHENDER VERTRAEGE 341
VIII. ANSPRUECHE DER PARTEIEN 343
IX. UMSATZSTEUER AUF SCHADENSERSATZ GEM. § 249 BGB 345
F. ZAHLUNG DER MIETE/PACHT, FAELLIGKEIT, VERZUG, LASTSCHRIFT 345
I. FAELLIGKEITSZEITPUNKT 345
II. RECHTZEITIGKEIT DER ZAHLUNG, VERZUG 347
III. TILGUNGSREIHENFOLGE, TILGUNGSBESTIMMUNGEN 348
IV. ABBUCHUNGSVERPFLICHTUNG UND EINZIEHUNGSERMAECHTIGUNG 349
V. VERZUGSZINSEN 351
G. AUFRECHNUNG, AUFRECHNUNGSKLAUSELN 353
I. GRUNDSAETZE 353
II. FORTGELTUNG DER KLAUSEL NACH MIETENDE 354
III. HAFTUNGSRISIKO FUER IMMOBILIENVERWALTER UND ANWAELTE 355
H. ABTRETUNG VON MIETFORDERUNGEN, ABTRETUNGSVERBOTE 356
I. VERJAEHRUNG UND VERWIRKUNG 357
J. GERICHTSVERFAHREN 357
K. STREITWERT 360
L. VERTRAGSGESTALTUNG 360
I. ABTRETUNGSVERBOT 360
II. RECHTZEITIGKEITSKLAUSEL 360
III. TILGUNGSKLAUSEL 361
IV. AUFRECHNUNGSVERBOTE BZW -BESCHRAENKUNGEN 362
V. ZURUECKBEHALTUNGSRECHTS(VERBOTS) KLAUSEIN 365
VI. SONSTIGES 366
M. ARBEITS- UND BERATUNGSHILFEN 366
I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 366
II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 369
III. FORMULIERUNGSVORSCHLAEGE ZU DEN MIETARTEN 370
IV. CHECKLISTE: UMSATZMIETE 373
KAPITEL 10 DIE BETRIEBSKOSTEN 374
A. BEGRIFF UND ANWENDBARE RECHTSVORSCHRIFTEN 375
B. VERSCHIEDENE MIETARTEN/BEGRIFFE/DEFINITIONEN 377
C. UMLAGE DER BETRIEBSKOSTEN AUF DEN MIETER 378
I. GRUNDSATZ: AUSDRUECKLICHE UND KLARE VEREINBARUNG ERFORDERLICH 378
II. UMLAGEVEREINBARUNG DURCH BEZUGNAHME AUF BETRKV 379
III. UNGENAUE FORMULIERUNGEN 379
IV. NUR VORAUSZAHLUNGEN VEREINBART: WIRKSAME UMLAGE? 382
V. VEREINBARUNG EINER BETRIEBSKOSTENVORAUSZAHLUNG 383
VI. VEREINBARUNG EINER BETRIEBSKOSTENPAUSCHALE 384
VII. VEREINBARUNG DES UMLAGESCHLUESSELS, UMLAGEMASSSTABS 384
XII
INHALTSVERZEICHNIS
VIII. VEREINBARUNG DER BETRIEBSKOSTENUMLAGE UND AENDERUNG DER
URSPRUENGLICHEN VEREINBA
RUNG DURCH SCHLUESSIGES VERHALTEN 386
IX. AUFKLAERUNGSPFLICHT DES VERMIETERS UEBER DIE VORAUSSICHTLICHE HOEHE DER
BETRIEBSKOSTEN. . 388
X., NEU EINGEFUEHRTE UND URSPRUENGLICH NICHT VEREINBARTE BETRIEBSKOSTEN
389
XI. UMSATZSTEUER AUF BETRIEBSKOSTEN 390
D. WIRTSCHAFTLICHKEITSGEBOT 391
I. VORAUSSETZUNGEN UND UMFANG 391
II. DARLEGUNGS- UND BEWEISLAST 393
E. TYPISCHE STREITANFAELLIGE BETRIEBSKOSTEN (A-Z ALPHABETISCH) 395
I. CENTER-MANAGEMENT (EINKAUFSZENTRUM) 395
II. FAHRSTUHIKOSTEN 397
III. GRUNDSTEUER 397
IV. HAUSWART/HAUSMEISTER 398
V. HEIZKOSTEN 401
VI. SONSTIGE BETRIEBSKOSTEN (AUFFANGPOSITION) 402
VII. SPERRMUELL/WILDER MUELL 406
VIII. VERSICHERUNGEN, VERSICHERUNGSPRAEMIEN 407
IX. VERWALTUNGSKOSTEN, OBJEKTBETREUUNG 414
X. WARTUNG 418
F. BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG 419
I. UEBERBLICK 419
II. ANSPRUCH AUF ABRECHNUNG, ABRECHNUNGSREIFE, ABRECHNUNGSFRIST UND
FOLGEN DER VER
SAEUMNIS 420
III. ORDNUNGSGEMAESSE ABRECHNUNG UND FAELLIGKEIT EINER NACHFORDERUNG 427
IV. VORWEGABZUG BEI GEMISCHT GENUTZTEN OBJEKTEN 434
V. ABRECHNUNG UND VERBUCHUNG DER BETRIEBSKOSTEN BEI MIETMINDERUNG DES
MIETERS .... 436
VI. VERBRAUCHSABHAENGIGE KOSTEN 438
VII. LEERSTAND IM OBJEKT 438
VIII. ANPASSUNG VON VORAUSZAHLUNGEN NACH ERFOLGTER ABRECHNUNG 439
IX. BELEGEINSICHT 441
X. ZU SPAETE ABRECHNUNG, AUSSCHLUSSFRIST FUER NACHFORDERUNGEN, VERFRISTUNG
444
XI. VORBEHALT VON NACHBERECHNUNGEN, NACHSCHIEBEN VON KOSTEN 446
XII. VORBEHALTLOSE BEZAHLUNG ODER ERSTATTUNG 447
XIII. KUENDIGUNGSGRUND NICHT BEZAHLTE ODER FEHLERHAFTE
BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG 448
G. VERJAEHRUNG UND VERWIRKUNG 448
H. GERICHTSVERFAHREN 450
I. STREITWERT 454
J. VERTRAGSGESTALTUNG 455
K. ARBEITS- UND BERATUNGSHILFEN 455
I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 455
II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 466
III. FORMULIERUNGSVORSCHLAEGE 472
IV. CHECKLISTE: WIRKSAME ERHOEHUNG EINER BETRIEBSKOSTENPAUSCHALE 473
V. VERORDNUNG UEBER DIE AUFSTELLUNG VON BETRIEBSKOSTEN
(BETRIEBSKOSTENVERORDNUNG -
BETRKV) 474
KAPITEL 11 DIE MIETERHOEHUNG 477
A. UEBERBLICK 478
B. MIETERHOEHUNG DURCH NACHTRAEGLICHE VEREINBARUNG 479
C. MIETERHOEHUNG DURCH AENDERUNGSKUENDIGUNG 479
D. AUTOMATISCHE WERTSICHERUNGSKLAUSEL 480
I. UEBERBLICK 480
XIII
INHALTSVERZEICHNIS
II. ANWENDBARKEIT DES PRKG ODER DES PAPKG I. V. M. PRKV 483
III. WIRKSAME KLAUSELVEREINBARUNG NACH DEM PRKG 484
IV. MIETERHOEHUNGSVEREINBARUNGEN NACH DEM PAPKG UND DER PRKV
(ALTVERTRAEGE) 494
V. BERECHNUNG DER MIETERHOEHUNG 496
VI. BEHANDLUNG VON ALT-KLAUSELN MIT NICHT MEHR EXISTIERENDEN INDIZES,
UMDEUTUNG UN
WIRKSAMER KLAUSELN, ANSPRUCH AUF VERTRAGSANPASSUNG 499
VII. EINTRITT DER ERHOEHUNG, FAELLIGKEIT DER ERHOEHTEN MIETE, RUECKWIRKENDE
MIETERHOEHUNG . . . 501
VIII. HEILUNG UNWIRKSAMER WERTSICHERUNGSKLAUSELN DURCH ERGAENZENDE
VERTRAGSAUSLEGUNG... 502
E. STAFFELMIETE 503
I. GRUNDSAETZE 503
II. KOMBINATION VON STAFFELMIETE UND WERTSICHERUNGSKLAUSEL 504
III. ABSINKENDE MARKTMIETE UND HOEHERE STAFFELMIETE 505
E LEISTUNGSVORBEHALTS-BZW. ANPASSUNGSKLAUSEL 506
I. UEBERBLICK 506
II. KLAUSELINHALT 507
III. AUSLEGUNGSBEDUERFTIGE KLAUSELN 508
IV. VEREINBARUNG ALS AGB 509
V. GUTACHTER-UND SCHIEDSKLAUSEL 512
VI. VERKNUEPFUNG MIT ANDEREN KLAUSELARTEN 512
G. MARKTMIETKLAUSELN 512
H. SPANNUNGSKLAUSEL 513
I. UMSATZ-UND GEWINNBETEILIGUNGSKLAUSEL 513
J. PREIS-UND KOSTENELEMENTEKLAUSEL 514
K. NEUVERHANDLUNGSKLAUSEL 514
L. MIETERHOEHUNG WEGEN MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN 514
M. MIETERHOEHUNG UND SCHRIFTFORM NACH §550 BGB 514
N. VERJAEHRUNG UND VERWIRKUNG 516
0. GERICHTSVERFAHREN 516
P. STREITWERT 517
Q. VERTRAGSGESTALTUNG 518
I. WERTSICHERUNGSKLAUSEL 518
II. INDEXFREIE ZEIT 518
III. UMDEUTUNGSKLAUSELN, KLAUSELN IM HINBLICK AUF § 8 S. 1 PRKG 519
R. ARBEITS- UND BERATUNGSHILFEN 520
I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 520
II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 523
III. FORMULIERUNGSVORSCHLAEGE 524
IV. CHECKLISTEN ZU MIETERHOEHUNGSMOEGLICHKEITEN 527
KAPITEL 12 DIE BETRIEBSPFLICHT 529
A. BEGRIFF UND UMFANG DER BETRIEBSPFLICHT 529
B. ERFORDERNIS DER VEREINBARUNG EINER BETRIEBSPFLICHT 530
C. RISIKEN BEI DER VEREINBARUNG ALS AGB 531
I. GRUNDSAETZE 531
II. RISIKO: KOMBINATION MIT ANDEREN PFLICHTEN 533
III. INTRANSPARENTE BETRIEBSPFLICHTEN 537
D. VERTRAGLICHE SANKTIONIERUNG DER BETRIEBSPFLICHTVERLETZUNG 538
E. ANSPRUECHE BEI VERLETZUNG DER BETRIEBSPFLICHT 538
F. ENTFALL DER BETRIEBSPFLICHT DURCH KUENDIGUNG, INSOLVENZ ODER ANDERE
GRUENDE 539
G. VERJAEHRUNG UND VERWIRKUNG 541
H. GERICHTSVERFAHREN 541
1. STREITWERT 543
XIV
INHALTSVERZEICHNIS
J. VERTRAGSGESTALTUNG 543
K. ARBEITS- UND BERATUNGSHILFEN 544
I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 544
II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 545
III. FORMULIERUNGSVORSCHLAEGE ZUR BETRIEBSPFLICHT 546
KAPITEL 13 DER KONKURRENZSCHUTZ 548
A. UEBERBLICK, VERHAELTNIS VON MIETZWECK, VERTRAGSGEMAESSEM GEBRAUCH UND
KONKURRENZSCHUTZ. . . 548
I. BEGRIFFLICHKEITEN 548
II. VERHAELTNIS VON MIETZWECK, VERTRAGSGEMAESSEM GEBRAUCH UND
KONKURRENZSCHUTZ 549
III. GRUNDSAETZE ZU VERTRAGLICHEN VEREINBARUNGEN 550
IV. AUFKLAERUNGSPFLICHT DES VERMIETERS UEBER KONKURRENZ 551
B. SCHUTZRICHTUNG (WER WIRD GESCHUETZT BZW. VERPFLICHTET?) 551
C. INHALT UND UMFANG DES SCHUTZES 554
I. GRUNDSAETZE 554
II. AUSLEGUNG UNGENAUER VERTRAGSKLAUSELN 554
III. FAKTISCHE VERGLEICHBARKEIT DER TAETIGKEITEN, HAUPT- UND
NEBENARTIKEL, INSBES. EINZEL
HANDEL 556
IV. RAEUMLICHE ENTFERNUNG DER KONKURRENTEN 561
V. TAETIGKEITSERWEITERUNGEN DES MIETERS 563
D. RECHTSFOLGEN EINER KONKURRENZSCHUTZVERLETZUNG, ANSPRUECHE DER PARTEIEN
563
I. KONKURRENZSCHUTZVERSTOSS ALS MANGEL, GEWAEHRLEISTUNG 563
II. ANSPRUECHE ZWISCHEN ERSTMIETER/-PAECHTER UND VERMIETER/VERPAECHTER
565
III. ANSPRUECHE ZWISCHEN ZWEITMIETER/-PAECHTER UND VERMIETER/VERPAECHTER
567
IV. ANSPRUECHE ZWISCHEN ERSTMIETER/-PAECHTER UND ZWEITMIETER/-PAECHTER 568
V. ANSPRUECHE DES VERMIETERS 568
VI. AUSSCHLUSS VON ANSPRUECHEN 568
E. GERICHTSVERFAHREN 569
I. GRUNDSAETZE 569
II. EINSTWEILIGER RECHTSSCHUTZ 570
III. KLAGEANTRAEGE 571
F. STREITWERT 572
G. VERTRAGSGESTALTUNG 572
I. GRUNDSAETZE 572
II. AUSSCHLUSS DES VERTRAGSIMMANENTEN KONKURRENZSCHUTZES 574
III. KOMBINATION VON KONKURRENZSCHUTZAUSSCHLUSS, BETRIEBSPFLICHT UND
SORTIMENTSBIN
DUNG 575
H. ARBEITS-UND BERATUNGSHILFEN 576
I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 576
II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 578
III. FORMULIERUNGSVORSCHLAEGE 579
IV. CHECKLISTEN 581
V. ABC ZUM KONKURRENZSCHUTZ 582
KAPITEL 14 DIE SCHOENHEITSREPARATUREN 595
A. AUSGANGSLAGE 595
B. BEGRIFF DER SCHOENHEITSREPARATUR
595
C. VERTRAGLICHE VEREINBARUNGEN 597
D. WANN MUSS RENOVIERT WERDEN? 599
I. VERTRAEGE OHNE FRISTENREGELUNG 599
II. VERTRAEGE MIT FRISTENREGELUNG 599
III. RENOVIERUNG BEI AUSZUG/ENDRENOVIERUNG 603
XV
INHALTSVERZEICHNIS
IV. ABGELTUNGSKLAUSELN 604
E. WIE MUSS RENOVIERT WERDEN: ART UND QUALITAET DER AUSFUEHRUNG,
SELBSTVORNAHME 606
F. RECHTSFOLGEN UNWIRKSAMER SCHOENHEITSREPARATURKLAUSELN 609
I. UNWIRKSAME AGB-KLAUSELN, GELTUNGSERHALTENDE REDUKTION 609
II. ANSPRUECHE DER PARTEIEN 610
G. ANSPRUECHE DES VERMIETERS BEI UNTERLASSENEN ARBEITEN 613
I. NOCH BESTEHENDES MIERVERHAELTNIS 613
II. BEENDETES MIETVERHAELTNIS 613
III. SONDERFALL: SINNLOSIGKEIT DER ARBEITEN WEGEN GEPLANTEM UMBAU ODER
KOMPLETTSANIE
RUNG 615
H. BESONDERHEITEN BEI VOM VERMIETER DURCHZUFUEHRENDEN
SCHOENHEITSREPARATUREN 616
I. VERJAEHRUNG UND VERWIRKUNG 617
J. GERICHTSVERFAHREN 618
K. STREITWERT 618
L. VERTRAGSGESTALTUNG 618
M. ARBEITS- UND BERATUNGSHILFEN 620
I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 620
II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 627
III. FORMULIERUNGSVORSCHLAEGE 629
KAPITEL 15 INSTANDHALTUNG UND INSTANDSETZUNG 631
A. UEBERBLICK 631
B. BEGRIFFE UND INHALT DER VERPFLICHTUNG 632
I. ABGRENZUNG 632
II. KONKRETE ARBEITEN BEI INSTANDHALTUNG UND INSTANDSETZUNG 633
C. AUSLEGUNG UNGENAUER KLAUSELN 633
D. WIRKSAMKEIT VON INDIVIDUALVEREINBARUNGEN 635
E. WIRKSAMKEIT VON AGB-KLAUSELN, GRENZEN DER ABWAELZUNG 635
I. GRUNDSAETZE, RECHTSFOLGEN UNWIRKSAMER KLAUSELN 635
II. KALKULIERBARES KOSTENRISIKO, NOTWENDIGKEIT EINER KOSTENOBERGRENZE
638
F. VOM VERMIETER DURCHZUFUEHRENDE MASSNAHMEN 652
G. VERJAEHRUNG UND VERWIRKUNG 653
H. GERICHTSVERFAHREN 654
I. STREITWERT 654
J. VERTRAGSGESTALTUNG 654
K. ARBEITS- UND BERATUNGSHILFEN 655
I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 655
II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 656
III. PRUEFUNGSSCHEMA, CHECKLISTE 657
IV. FORMULIERUNGSVORSCHLAEGE 658
KAPITEL 16 DIE BAULICHEN VERAENDERUNGEN, ERHALTUNGS- UND
MODERNISIERUNGSMASSNAH
MEN 660
A. AUSGANGSLAGE 660
B. BAULICHE MASSNAHMEN DES MIETERS 661
I. ZUSTIMMUNG DES VERMIETERS ERFORDERLICH? 661
II. ANSPRUECHE IM LAUFENDEN MIET-/PACHTVERHAELTNIS 663
III. ANSPRUECHE BEIM BEENDETEN MIET-/PACHTVERHAELTNIS 664
C. ERHALTUNGS- UND MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN, BAULICHE MASSNAHMEN DES
VERMIETERS 670
I. UEBERBLICK 670
II. ABDINGBARKEIT DER GESETZLICHEN EINSCHRAENKUNGEN 670
III. ERHALTUNGSMASSNAHMEN 67 2
XVI
INHALTSVERZEICHNIS
IV. MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN 673
D. VERJAEHRUNG UND VERWIRKUNG 685
E. GERICHTSVERFAHREN 686
F. STREITWERT 686
G. VERTRAGSGESTALTUNG 687
H. ARBEITS-UND BERATUNGSHILFEN 688
I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 688
II. FORMULIERUNGSVORSCHLAEGE 689
III. CHECKLISTE: VERTRAGLICHE VEREINBARUNGEN BEI BAULICHEN VERAENDERUNGEN
691
KAPITEL 17 DIE UNTERMIETE 692
A. BEGRIFF UND GESETZESLAGE 692
B. ERLAUBNIS DES VERMIETERS ERFORDERLICH 693
I. UEBERBLICK 693
II. AUSNAHMSWEISE ANSPRUCH AUF ERLAUBNIS UND DULDUNG DER UNTERMIETE 694
III. WILDE UNTERVERMIETUNG 694
IV. ERKLAERUNG UND WIDERRUF DER ERLAUBNIS 694
C. SONDERKUENDIGUNGSRECHT GEM. § 540 ABS. 1 SATZ 2 BGB 695
I. KEIN WICHTIGER VERWEIGERUNGSGRUND IN DER PERSON DES DRITTEN 695
II. ZUSTIMMUNGSVERLANGEN DES MIETERS 696
III. ERLAUBNISVERWEIGERUNG DES VERMIETERS 698
IV. AUSSCHLUSS DES SONDERKUENDIGUNGSRECHTS 699
V. SCHADENSERSATZ BEI UNBERECHTIGT VERWEIGERTER ERLAUBNIS 699
D. UNTERMIETZUSCHLAG 700
E. RECHTSVERHAELTNIS MIETER - UNTERMIETER 700
I. TAKTISCHES VORGEHEN 700
II. VERTRAGSABSCHLUSS UND-GESTALTUNG 701
III. STOERUNGEN IM UNTERMIETVERHAELTNIS, KUENDIGUNG UND HAFTUNG 701
F. RECHTSVERHAELTNIS HAUPTVERMIETER - UNTERMIETER 703
G. GERICHTSVERFAHREN 705
I. PROZESSUALE MOEGLICHKEITEN DES VERMIETERS BEI UNBERECHTIGTER
UNTERVERMIETUNG 705
II. KLAGE DES MIETERS AUF ZUSTIMMUNG ZUR UNTERVERMIETUNG 705
III. KLAGEN DES MIETERS GEGEN DEN UNTERMIETER 706
H. STREITWERT 706
I. VERTRAGSGESTALTUNG 706
I. PRUEFUNG EINES UNTERMIETVERTRAGES/AGB-PROBLEMATIK 706
II. BESCHRAENKUNGEN DES SONDERKUENDIGUNGSRECHTS 707
III. SONSTIGES 708
J. ARBEITS-UND BERATUNGSHILFEN 709
I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 709
II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 711
III. FORMULIERUNGSVORSCHLAEGE 712
KAPITEL 18 DIE SICHERHEITEN: BUERGSCHAFT, KAUTION, VERTRAGSSTRAFE,
VERMIETERPFANDRECHT
ETC 715
A. VARIANTEN DER SICHERHEITSSTELLUNG UND UMFANG DER ABSICHERUNG 715
B. KAUTION 716
I. VERTRAGLICHE VEREINBARUNG UND HOEHE DER KAUTION 716
II. FAELLIGKEIT, KUENDIGUNG WEGEN NICHTZAHLUNG, VERJAEHRUNG 717
III. ANLAGEVERPFLICHTUNG DES VERMIETERS UND VERMOEGENSBETREUUNGSPFLICHT
720
IV. VERWERTUNG DER KAUTION 723
XVII
INHALTSVERZEICHNIS
V. WIEDERAUFFIILLUNG UND ANPASSUNG DER KAUTION 724
VI. ABRECHNUNG UND RUECKZAHLUNG DER KAUTION 725
VII. VERMIETERWECHSEL UND KAUTION 727
VIII. PFAENDUNG DER KAUTION 727
C. BUERGSCHAFTEN 727
I. UEBERBLICK 727
II. RISIKEN 728
III. WAS SICHERT DIE BUERGSCHAFT? 728
IV. FORMELLE VORAUSSETZUNGEN 729
V. INHALTLICHE RISIKEN 730
VI. EINREDEN 732
VII. ENDE DES MIETVERHAELTNISSES/HERAUSGABE DER BUERGSCHAFTSERKLAERUNG 732
VIII. KUENDIGUNG UNBEFRISTETER BUERGSCHAFTEN DURCH DEN BUERGEN 733
D. SONSTIGE VERTRAGLICHE SICHERUNGSMOEGLICHKEITEN 734
I. SCHULDBEITRITT 734
II. PATRONATSERKLAERUNG 735
III. VERTRAGSSTRAFEN 737
E. DAS VERMIETERPFANDRECHT 738
I. UMFANG DES PFANDRECHTS 738
II. ENTSTEHEN DES PFANDRECHTS 740
III. UNTERGANG DES PFANDRECHTS. AUSSCHLUSSFRIST 740
IV. SCHUTZMOEGLICHKEITEN DES VERMIETERS/VERPAECHTERS 741
V. GELTENDMACHUNG DES PFANDRECHTS 743
VI. VERWERTUNG 745
F. VERJAEHRUNG UND VERWIRKUNG 745
G. GERICHTSVERFAHREN 748
I. VERTRAGLICHE SICHERHEITEN 748
II. VERMIETERPFANDRECHT 748
H. STREITWERT 750
I. VERTRAGSGESTALTUNG 751
I. KAUTION 751
II. BUERGSCHAFT 75 2
III. VERMIETERPFANDRECHT 753
J. ARBEITS-UND BERATUNGSHILFEN 753
I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 753
II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 757
III. FORMULIERUNGSVORSCHLAEGE 759
IV. CHECKLISTEN 762
V. FORMULIERUNGSVORSCHLAG ZUR AUSUEBUNG DES VERMIETERPFANDRECHTS 764
KAPITEL 19 DIE VERSICHERUNGEN FUER GEWERBLICHE IMMOBILIEN 765
A. UEBERBLICK 765
B. DAS WG ALS GRUNDLAGE DES IMMOBILIENVERSICHERUNGSRECHTS 767
I. WESENTLICHE REGELUNGEN DES NEUEN WG 767
II. BEDARFSERMITTLUNG UND BERATUNGSPFLICHTEN VOR ABSCHLUSS DES
VERSICHERUNGSVERTRAGES . . 769
III. ABSCHLUSS DES VERSICHERUNGSVERTRAGES 771
IV. PRAEMIENZAHLUNG 772
V. GEFAHRERHOEHUNG 773
VI. HAFTUNG FUER FALSCHBERATUNG 775
VII. REPRAESENTANTENSTELLUNG DES MIETERS 777
C. PRAXISRELEVANTE VERSICHERUNGEN FUER GEWERBEIMMOBILIEN (ALPHABETISCH
A-Z) 777
I. ALLGEFAHREN-VERSICHERUNGEN 777
XVIII
INHALTSVERZEICHNIS
II. EXTENDED COVERAGE-VERSICHERUNG 778
III. FEUERVERSICHERUNG 779
IV. GEBUENDELTE VERSICHERUNGEN, BETRIEBS- ODER GESCHAEFTSVERSICHERUNGEN
780
V. GLASVERSICHERUNG 780
VI. HAUS- UND GRUNDBESITZER-HAFTPFLICHTVERSICHERUNG 780
VII. LEITUNGSWASSERVERSICHERUNG 782
VIII. MIETVERLUST-/MIETAUSFALLVERSICHERUNG 783
IX. RECHTSSCHUTZVERSICHERUNG 785
X. STURMVERSICHERUNG 785
XI. TERRORVERSICHERUNG 786
XII. UMWELTSCHADEN-VERSICHERUNG 786
XIII. VERBUNDENE WOHNGEBAEUDE-VERSICHERUNG (VGB) 787
D. UMLAGEFAEHIGKEIT VON VERSICHERUNGSPRAEMIEN ALS BETRIEBSKOSTEN 789
E. REGRESSANSPRUECHE DES VERSICHERUNGSNEHMERS UND DES VERSICHERERS GEGEN
DEN MIETER IN DER
GEBAEUDEVERSICHERUNG 789
I. GRUNDSAETZE 789
II. BESCHRAENKUNGEN DES RUECKGRIFFS 789
III. SINN UND ZWECK DES REGRESSVERZICHTS 790
IV. AUSGLEICH ZWISCHEN SACH- UND HAFTPFLICHTVERSICHERER I. R. D.
MIETERREGRESSES 791
V. REGRESS UND REGRESSVERZICHTSABKOMMEN 792
VI. SONSTIGES 793
F. VERAEUSSERUNG DER IMMOBILIE UND VERSICHERUNGSSCHUTZ 794
I. UEBERBLICK 794
II. ANZEIGE DER VERAEUSSERUNG 794
III. KUENDIGUNG DER VERSICHERUNGSVERTRAEGE NACH VERAEUSSERUNG 795
IV. WER MUSS DIE PRAEMIE BEZAHLEN? 795
G. VERJAEHRUNG UND VERWIRKUNG 796
H. GERICHTSVERFAHREN 796
I. STREITWERT 796
J. VERTRAGSGESTALTUNG 796
I. MIETVERTRAGLICHE PFLICHT DES MIETERS ZUM ABSCHLUSS VON VERSICHERUNGEN
796
II. HAFTUNG DES MIETERS 797
K. ARBEITS- UND BERATUNGSHILFEN 798
I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 798
II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 800
III. FORMULIERUNGSVORSCHLAG ZUR MIETVERTRAGSKLAUSEL ZUM ABSCHLUSS VON
VERSICHERUNGEN . . 802
IV. CHECKLISTE: VERAEUSSERUNG DER IMMOBILIE UND VERSICHERUNGSSCHUTZ 802
KAPITEL 20 DIE GEWAEHRLEISTUNG: MAENGEL, MIETMINDERUNG UND AEHNLICHE RECHTE
804
A. SYSTEMATIK DER MIETRECHTLICHEN GEWAEHRLEISTUNG 805
I. UEBERBLICK 805
II. MOEGLICHE RECHTSFOLGEN EINES MANGELS ODER FEHLENS ZUGESICHERTER
EIGENSCHAFTEN 808
III. ZURUECKBEHALTUNGSRECHT/DRUCKZUSCHLAG 812
IV. MIETMINDERUNG, BERECHNUNG UND HOEHE 814
V. TAKTISCHE HINWEISE ZUM ZURUECKBEHALTUNGS-UND MINDERUNGSRECHT 817
B. MANGELBEGRIFF UND TYPISCHE SITUATIONEN 819
I. UEBERBLICK 819
II. SACHMANGEL 819
III. RECHTSMANGEL 823
IV. ZUGESICHERTE EIGENSCHAFT, § 536 ABS. 2 BGB 823
V. KONKRETE MAENGEL-BEISPIELE 824
VI. TYPISCHE PRAXISPROBLEME IM GEWERBLICHEN MIET- UND PACHTRECHT
(ALPHABETISCH) 830
XIX
INHALTSVERZEICHNIS
C. AUSSCHLUSS/VERWIRKUNG DER GEWAEHRLEISTUNGSRECHTE 871
I. UNERHEBLICHKEIT DES MANGELS 871
II. KENNTNIS DES MANGELS 872
III. UNTERBLIEBENE MAENGELANZEIGE 875
IV. VERURSACHUNG DES MANGELS DURCH DEN MIETER 877
V. AUSSCHLUSS DER RECHTE DURCH VORBEHALTLOSE ZAHLUNG DER MIETE 877
VI. MIETMINDERUNGSAUSSCHLUSS BEI ENERGETISCHER MODERNISIERUNG 878
D. MANGELBESEITIGUNGS- UND WIEDERHERSTELLUNGSANSPRUCH UND OPFERGRENZE
(ZERSTOERUNG DES
MIETOBJEKTS, UNVERHAELTNISMAESSIGER AUFWAND) 880
I. GRUNDSAETZE 880
II. VOELLIGE ODER TEILWEISE ZERSTOERUNG DES MIET- ODER PACHTOBJEKTS 882
III. MAENGEL UND UNVERHAELTNISMAESSIGER MAENGELBESEITIGUNGSAUFWAND 884
E. SCHAEDEN AN RECHTSGUETERN DES MIETERS 886
I. SCHADENSERSATZ GEM. § 536A ABS. 1 BGB UND § 280 BGB 886
II. SCHMERZENSGELD BEI KOERPERSCHAEDEN 887
F. REGRESS DES VERMIETERS GEGEN DRITTE 889
G. VERJAEHRUNG UND VERWIRKUNG 890
H. GERICHTSVERFAHREN 891
I. PROZESSUALES VORGEHEN AUS VERMIETERSICHT 891
II. PROZESSUALES VORGEHEN AUS MIETERSICHT 892
I. DARLEGUNGS- UND BEWEISLAST 893
I. VERANTWORTUNGSBEREICHE 893
II. MANGEL BEREITS BEI UBERGABE ODER NICHT DURCH MIETGEBRAUCH 896
III. SUBSTANZIIERUNGSLAST BEI FLUECHTIGEN MAENGELN (LAERM, GERUECHE ETC.)
896
J. STREITWERT 897
K. VERTRAGSGESTALTUNG 898
I. VERTRAGLICHE BESCHRAENKUNG DES RECHTS AUF MIETMINDERUNG 898
II. VERTRAGLICHE BESCHRAENKUNG DES RECHTS AUF SCHADENSERSATZ 907
III. BINDUNGSKLAUSELN (WIEDERHERSTELLUNGS- UND WIEDERAUFBAUKLAUSELN),
OPFERGRENZE, ZER
STOERUNG DES MIET- ODER PACHTOBJEKTS 912
IV. VERTRAGLICHE REGELUNGEN ZU OEFFENTLICH-RECHTLICHEN GENEHMIGUNGEN ETC
913
V. VERTRAGLICHE REGELUNGEN ZU EINEM BESTIMMTEN MIETERMIX/MIETERNIVEAU
913
L. ARBEITS-UND BERATUNGSHILFEN 914
I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 914
II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 922
III. FORMULIERUNGSVORSCHLAEGE FUER EINE VERMIETERFREUNDLICHE KOMBINATION
VON AUFRECH-
NUNGS-, MINDERUNGS- UND ZURUECKBEHALTUNGSRECHTSAUSSCHLUESSEN 926
IV. FORMULIERUNGSVORSCHLAG ZU HAFTUNGS(FREIZEICHNUNGS)- UND
GEWAEHRLEISTUNGSKLAUSELN . . 927
V. FORMULIERUNGSVORSCHLAG FUER BEI MIETBEGINN BEKANNTE MAENGEL (HIER:
BAUMASSNAHMEN). 927
VI. FORMULIERUNGSVORSCHLAG FUER BINDUNGSKLAUSELN (WIEDERHERSTELLUNGS- UND
WIEDERAUF
BAUKLAUSELN) FUER DEN FALL DER ZERSTOERUNG DES MIETOBJEKTS 928
VII. MAENGELPROTOKOLL 929
KAPITEL 21 DIE KUENDIGUNG DES MIET- ODER PACHTVERHAELTNISSES 930
A. EINFUEHRUNG 931
B. ALLGEMEINES ZUR KUENDIGUNG 931
I. KUENDIGUNGSERKLAERUNG 931
II. RICHTIGER ERKLAERENDER UND EMPFAENGER DER KUENDIGUNG, KUENDIGUNG DURCH
BEVOLLMAECH
TIGTE 933
III. FORM DER KUENDIGUNG 936
IV. TEILKUENDIGUNG 937
V. ZUGANG DER KUENDIGUNGSERKLAERUNG BZW. ABMAHNUNG 939
XX
INHALTSVERZEICHNIS
VI. RECHTSFOLGEN DER KUENDIGUNG 950
VII. UNBERECHTIGTE SCHULDHAFTE KUENDIGUNG 951
C. ORDENTLICHE KUENDIGUNG 951
I. KUENDIGUNGSGRUND 951
II. KUENDIGUNGSFRIST 955
D. FRISTLOSE KUENDIGUNG 960
I. GRUNDSAETZE 960
II. RECHTZEITIGER AUSSPRUCH DER KUENDIGUNG, §314 ABS. 3 BGB 962
III. ABMAHNUNG/ABHILFEVERLANGEN 964
IV. KUENDIGUNG VOR UEBERGABE DES MIETOBJEKTS 966
V. GENERALKLAUSEL, § 543 ABS. 1 BGB 967
VI. NICHTGEWAEHRUNG ODER ENTZUG DES VERTRAGSGEMAESSEN GEBRAUCHS, §§ 543
ABS. 2 NR. 1
BGB 989
VII. SORGFALTSVERNACHLAESSIGUNG UND UNBEFUGTE GEBRAUCHUEBERLASSUNG AN
DRITTE, § 543 ABS. 2
NR. 2 BGB 995
VIII. ZAHLUNGSVERZUG DES MIETERS, § 543 ABS. 2 SATZ 1 NR. 3 BGB 997
IX. GESUNDHEITSGEFAEHRDUNG, §§569 ABS. 1, 578 ABS. 2 BGB 1005
X. STOERUNG DES HAUSFRIEDENS, §§ 569 ABS. 2, 578 ABS. 2 BGB 1007
XI. VERSCHULDEN BEI VERTRAGSSCHLUSS ALS KUENDIGUNGSGRUND 1010
XII. SCHADENSMINDERUNGSPFLICHT DES FRISTLOS KUENDIGENDEN 1010
E. GESETZLICHE SONDERKUENDIGUNGSRECHTE 1011
I. UEBERBLICK 1011
II. TOD DES MIETERS 1012
III. MIETVERHAELTNIS UEBER MEHR ALS 30 JAHRE 1013
F. VERJAEHRUNG UND VERWIRKUNG 1013
G. GERICHTSVERFAHREN 1014
H. STREITWERT 1016
I. ZUSTAENDIGKEITSSTREITWERT 1016
II. GEBUEHRENSTREITWERT UND VERSCHIEDENE KLAGEARTEN UND ANTRAEGE 1016
III. ANWALTSGEBUEHREN DER VORGERICHTLICHEN KUENDIGUNG 1017
IV. KUENDIGUNG UND NACHFOLGENDER RAEUMUNGSRECHTSSTREIT: ANRECHNUNG DER
GEBUEHREN? ... 1018
I. VERTRAGSGESTALTUNG 1020
I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 1023
II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 1029
III. CHECKLISTE: TYPISCHE FEHLER BEI KUENDIGUNG VON
GESCHAEFTSRAUMMIECVERHAELTNISSEN 1033
KAPITEL 22 GEWAEHRLEISTUNGSRECHT UND BEHOERDLICHE BEANSTANDUNGEN ODER
GEBRAUCHSBE
SCHRAENKUNGEN IM GEWERBLICHEN MIET- ODER PACHTVERHAELTNIS 1036
A. OEFFENTLICH-RECHTLICHE BESCHRAENKUNGEN UND HINDERNISSE ALS MANGEL I. S.
V. § 536 BGB 1036
I. GRUNDSAETZE 1036
II. OBJEKTBEZOGENHEIT ALS GRUNDVORAUSSETZUNG 1037
III. MANGEL AUCH BEI GENEHMIGUNGSFAEHIGKEIT? 1039
IV. MANGEL AUCH OHNE EINSCHREITEN DER BEHOERDE? 1040
B. MITVERSCHULDEN DES MIETERS/PAECHTERS 1043
C. NACHTRAEGLICHE GESETZESAENDERUNGEN (NICHTRAUCHERGESETZE U.AE.) 1044
I. GRUNDSAETZE 1044
II. UEBERBLICK UEBER NICHTRAUCHERSCHUTZ IN DEN BUNDESLAENDERN 1044
D. VERTRAGSGESTALTUNG 1046
I. KLAUSELN ZU BEHOERDLICHEN GENEHMIGUNGEN ETC 1046
II. BEISPIELE AUS DER RSPR. FUER UNWIRKSAME KLAUSELN 1047
III. FORMULIERUNGSVORSCHLAG ZUR EINHOLUNG BEHOERDLICHER GENEHMIGUNGEN
ETC. DURCH DEN
MIETER 1048
XXI
INHALTSVERZEICHNIS
E. ARBEITSHILFEN 1048
I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 1048
II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 1050
KAPITEL
23
DIE BEENDIGUNGSGRUENDE AUSSERHALB DER KUENDIGUNG
1052
A. ZEITABLAUF 1052
B. BEENDIGUNG DES MIET-ODER PACHTVERTRAGES DURCH VERWALTUNGSAKT 1052
C. ANFECHTUNG DES MIET- ODER PACHTVERTRAGES 1052
I. EINFUEHRUNG 1052
II. BESONDERHEITEN BEIM MIETVERTRAG 1053
III. ANFECHTUNG WEGEN ARGLISTIGER TAEUSCHUNG 1055
IV. ANFECHTUNG WEGEN IRRTUM NACH § 119 ABS. 2 BGB 1058
V. ANFECHTUNGSFRIST 1059
VI. ANFECHTUNGSFRIST 1059
VII. RECHTSFOLGEN DER WIRKSAMEN ANFECHTUNG 1059
D. AUFHEBUNGSVERTRAG 1060
E. TOD DES MIETERS 1061
F. VERJAEHRUNG UND VERWIRKUNG 1062
G. GERICHTSVERFAHREN 1062
H. STREITWERT 1062
I. VERTRAGSGESTALTUNG 1062
J. ARBEITS-UND BERATUNGSHILFEN 1063
I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 1063
II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 1063
III. CHECKLISTE: MIETAUFHEBUNGSVERTRAG 1064
KAPITEL 24 DIE SELBSTHILFE: VERSORGUNGSSPERRE, KALTE RAEUMUNG,
VERBOTENE EIGENMACHT
U.AE 1066
A. UEBERSICHT: DAS RECHT ZUR SELBSTHILFE IM MIET- UND PACHTRECHT 1066
B. MASSNAHMEN DES VERMIETERS IM NOCH LAUFENDEN MIETVERHAELTNIS 1067
C. MASSNAHMEN DES VERMIETERS NACH BEENDIGUNG DES MIETVERHAELTNISSES 1068
I. RAEUMUNG OHNE TITEL, ENTSORGUNG VON GEGENSTAENDEN 1068
II. ENTSORGUNG ZURUECKGELASSENER GEGENSTAENDE 1069
III. VERSORGUNGSSPERRE 1069
IV. MASSNAHMEN DER WOHNUNGSEIGENTUEMERGEMEINSCHAFT 1072
D. VERJAEHRUNG UND VERWIRKUNG 1072
E. GERICHTSVERFAHREN 1072
F. STREITWERT 1073
G. VERTRAGSGESTALTUNG 1074
H. ARBEITS-UND BERATUNGSHILFEN 1074
I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 1074
II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 1076
KAPITEL 25 DAS BEENDETE MIET- ODER PACHTVERHAELTNIS: ABWICKLUNG,
RUECKGABE, NUTZUNGS
ENTSCHAEDIGUNG, NACHMIETER 1078
A. FRISTGERECHTE RUECKGABE DES MIET- ODER PACHTOBJEKTS 1078
I. UEBERBLICK
1078
II. RUECKGABETERMIN 1079
III. INHALT DER RUECKGABEPFLICHT 1079
IV. RUECKGABEVERPFLICHTETER/-BERECHTIGTER 1080
V. UEBERGABE- BZW. ABNAHMEPROTOKOLL 1081
XXII
INHALTSVERZEICHNIS
B. VERSPAETETE ODER NICHT VOLLSTAENDIGE RUECKGABE DES MIETOBJEKTS,
NUTZUNGSENTSCHAEDIGUNG 1082
I. MOEGLICHKEIT DER STILLSCHWEIGENDEN VERTRAGSVERLAENGERUNG 1082
II. ANSPRUCH AUF NUTZUNGSENTSCHAEDIGUNG, VORENTHALTUNG 1083
C. MOEGLICHE ANSPRUECHE BEI VORZEITIGER VERTRAGSBEENDIGUNG UND
MIETAUSFALLSCHADEN 1092
I.
SCHADENSERSATZANSPRUCH AUS
§§280, 241 BGB 1092
II. ANSPRUECHE DES KUENDIGENDEN VERMIETERS/VERPAECHTERS 1092
III. ANSPRUECHE DES KUENDIGENDEN MIETERS 1094
D. AUSZUG OHNE KUENDIGUNG ODER ANDERWEITIGE VERTRAGSBEENDIGUNG 1095
E. SCHADENSBESEITIGUNGSPFLICHT DES MIETERS 1096
F. UNVOLLSTAENDIGE RAEUMUNG, ENTSORGUNG VON SACHEN DURCH DEN VERMIETER,
NACHVERTRAGLICHE
OBHUTSPFLICHT 1097
G. INVESTITIONEN DES MIETERS UND AUSGLEICHSANSPRUCH 1098
H. NACHMIETER, ERSATZMIETER, MIETNACHFOLGER 1099
I. UEBERBLICK 1099
II. ANSPRUCH DES MIETERS AUF ENTLASSUNG AUS DEM MIETVERTRAG 1099
III. SCHADENSMINDERUNGSPFLICHT 1101
IV. VERTRAGSUEBERNAHME 1102
I. VERJAEHRUNG UND VERWIRKUNG 1103
J. GERICHTSVERFAHREN 1103
K. STREITWERT 1104
L. VERTRAGSGESTALTUNG 1105
M. ARBEITS-UND BERATUNGSHILFEN 1105
I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 1105
II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 1107
III. FORMULIERUNGSVORSCHLAG ZUR NACHMIETERGESTELLUNG 1109
KAPITEL 26 DIE VERAEUSSERUNG DES MIETOBJEKTS 1110
A. KAUF BRICHT NICHT MIETE, §566 BGB 1110
B. WELCHE RECHTE UND PFLICHTEN GEHEN AUF DEN ERWERBER/KAEUFER UEBER? 1112
C. SONDERPROBLEME DES § 566 BGB 1114
I. BUERGENHAFTUNG DES VERAEUSSERERS 1114
II. SCHRIFTFORM, §550
BGB
1114
III. BEFREIENDE ZAHLUNG DER MIETE 1115
IV. WER HAT DIE NEBENKOSTEN ABZURECHNEN? 1115
V. UEBERGANG VON SICHERHEITSLEISTUNGEN (SPEZIELL KAUTION) 1116
VI. UEBERGANG VON SCHADENSERSATZANSPRUECHEN 1119
VII. UEBERGANG VON VERSICHERUNGSVERTRAEGEN 1120
VIII. INVESTITIONEN DES VERMIETERS ODER MIETERS, INVESTITIONSMIETE,
BAUKOSTENZUSCHUSS 1120
IX. VORAUSVERFUEGUNG UEBER DIE MIETE 1121
X. KUENDIGUNG DES MIETVERHAELTNISSES UND VERMIETERWECHSEL 1122
D. ERLOESCHEN SONSTIGER ANSPRUECHE DURCH VERAEUSSERUNG DES GRUNDSTUECKS 1122
E. VERJAEHRUNG UND VERWIRKUNG 1123
F. GERICHTSVERFAHREN 1123
G. STREITWERT 1123
H. VERTRAGSGESTALTUNG 1123
I. ARBEITS-UND BERATUNGSHILFEN 1125
I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 1125
II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 1127
III. CHECKLISTE: EIGENTUMSWECHSEL I. S. D. § 566 BGB 1128
IV. CHECKLISTE: WICHTIGE PRUEFUNGSPUNKTE FUER DEN ERWERBER VOR ABSCHLUSS
DES KAUFVERTRA
GES 1128
V. MUSTERSCHREIBEN DES ERWERBERS AN MIETER 1129
XXI
II
INHALTSVERZEICHNIS
KAPITEL 27 DIE VERJAEHRUNG UND DIE VERWIRKUNG VON ANSPRUECHEN 1130
A. UEBERBLICK 1130
B. VERJAEHRUNG VON VERMIETERANSPRUECHEN, INSBES. § 548 ABS. 1 BGB 1131
C. VERJAEHRUNG VON MIETERANSPRUECHEN, INSBES. § 548 ABS. 2 BGB 1133
D. RECHTSFOLGEN DER VERJAEHRUNG/EINREDE DER VERJAEHRUNG 1135
I. EINREDE DER VERJAEHRUNG 1135
II. AUFRECHNUNG UND ZURUECKBEHALTUNGSRECHT NACH EINTRITT DER VERJAEHRUNG
1136
III. LEISTUNGSRUECKFORDERUNG UND VERJAEHRUNG 1137
E. VERJAEHRUNGSTATBESTAENDE 1137
I. UEBERBLICK 1137
II. REGELMAESSIGE VERJAEHRUNG GEM. §§ 195, 199 BGB 1137
III. VERJAEHRUNG NACH § 548 BGB 1139
F. HEMMUNG UND NEUBEGINN (UNTERBRECHUNG) DER VERJAEHRUNG 1148
I. UEBERBLICK 1148
II. HEMMUNG DURCH VERHANDELN, §203 BGB 1149
III. HEMMUNG DURCH KLAGEERHEBUNG, § 204 ABS. 1 NR. 1 BGB 1152
IV. HEMMUNG DURCH MAHNVERFAHREN, §204 ABS. 1 NR. 3 BGB 1153
V. HEMMUNG DURCH SELBSTSTAENDIGES BEWEISVERFAHREN, §204 ABS. 1 NR. 7 BGB
1157
VI. NEUBEGINN DER VERJAEHRUNG DURCH ANERKENNTNIS,
§212
BGB 1157
G. DEMNAECHST-ZUSTELLUNG, § 167 ZPO 1158
H. VEREINBARUNGEN UEBER DIE VERJAEHRUNG, § 202 BGB 1160
I. VERWIRKUNG 1161
J. ARBEITS- UND BERATUNGSHILFEN 1163
I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 1163
II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 1168
III. CHECKLISTE: PRUEFUNG/BEACHTUNG DER VERJAEHRUNG 1170
IV. CHECKLISTE: PRUEFUNG DES VERJAEHRUNGSBEGINNS GEM. §§ 195, 199 ABS. 1
BGB 1171
V. CHECKLISTE: PROZESSUALE MASSNAHMEN ZUR VERJAEHRUNGSHEMMUNG 1171
KAPITEL 28 DAS GERICHTSVERFAHREN: PROZESSRECHT UND PROZESSUALE
BESONDERHEITEN 1173
A. ANWENDUNG DEUTSCHEN RECHTS 1173
B. GERICHTLICHE ZUSTAENDIGKEIT 1174
I. OERTLICHE ZUSTAENDIGKEIT 1174
II. SACHLICHE ZUSTAENDIGKEIT 1176
III. FUNKTIONELLE ZUSTAENDIGKEIT 1177
C. ALLGEMEINES ZU BESTIMMTEN KLAGEARTEN UND ANTRAEGEN 1178
I. ZAHLUNGS-/LEISTUNGSKLAGE 1178
II. FESTSTELLUNGSKLAGE 1178
III. URKUNDENPROZESS 1180
IV. RAEUMUNGSKLAGE 1185
D. SELBSTSTAENDIGES BEWEISVERFAHREN 1195
E. DARLEGUNGS- UND BEWEISLAST: GRUNDSAETZE 1196
F. EINSTWEILIGER RECHTSSCHUTZ 1196
G. WICHTIGE EINZELFRAGEN DES ZIVILPROZESSES 1198
H. STREITWERT, ZUSTAENDIGKEITS- UND RECHTSMITTELWERT (BESCHWER) -
UEBERBLICK 1199
I. BESCHWER 1199
II. RAEUMUNGSKLAGE 1200
III. FESTSTELLUNGSKLAGE 1202
IV. VERGLEICH 1202
V. SELBSTSTAENDIGES BEWEISVERFAHREN 1203
VI. SICHERUNGSANORDNUNG 1203
I. ARBEITS-UND BERATUNGSHILFEN 1203
XXIV
INHALTSVERZEICHNIS
I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 1203
II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 1206
III. CHECKLISTE: RAEUMUNGSKLAGE 1213
IV. TABELLEN WICHTIGER FRISTEN 1214
KAPITEL 29 DIE VOLLSTRECKUNG: ZWANGSVOLLSTRECKUNG, ZWANGSVERSTEIGERUNG,
ZWANGSVER
WALTUNG, VOLLSTRECKUNGSSCHUTZ 1219
A. RAEUMUNGSVOLISTRECKUNG, §885 ZPO 1219
I. RAEUMUNGSTITEL 1219
II. VOLLSTRECKUNG GEGEN NICHT-TITULIERTE DRITTE (UNTERMIETER ETC.) 1220
III. ABLAUF DER VOLLSTRECKUNG 1221
B. RAEUMUNGSVERFUEGUNG 1224
C. ZWANGSVERSTEIGERUNG 1226
I. GRUNDSAETZE 1226
II. AUSWIRKUNGEN AUF MIETVERHAELTNISSE 1227
III. SCHUTZ DES GESCHAEFTSRAUMMIETERS BZGL. VERSTEIGERUNG 1229
D. ZWANGSVERWALTUNG 1229
I. UEBERBLICK 1229
II. AUFGABEN UND BEFUGNISSE DES ZWANGSVERWALTERS 1230
III. ZAHLUNGEN DES MIETERS 1232
IV. SONDERPROBLEM: ABRECHNUNG DER NEBENKOSTEN 1232
V. SONDERPROBLEM: ANLAGE, ABRECHNUNG UND HERAUSGABE DER KAUTION 1233
VI. VERWALTERVERGUETUNG 1234
E. VOLLSTRECKUNGSSCHUTZ 1236
I. SCHUTZ GEM. §721 ZPO 1236
II. SCHUTZ GEM. § 765A ZPO 1237
III. SCHUTZANTRAG GEM. § 712 ABS. 1 ZPO 1240
IV. EINSTWEILIGE EINSTELLUNG DER ZWANGSVOLLSTRECKUNG GEM. § 707 ZPO 1241
F. VERTRAGSGESTALTUNG 1241
G. ARBEITS-UND BERATUNGSHILFEN 1242
I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 1242
II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 1246
III. FORMULIERUNGSVORSCHLAEGE 1247
IV. TABELLE ZU WICHTIGEN FRISTEN 1249
KAPITEL
30
DIE INSOLVENZ
1250
A. EINFUEHRUNG 1250
B. BETEILIGTE 1252
I. INSOLVENZSCHULDNER (§ 11 INSO) 1252
II. INSOLVENZGLAEUBIGER (§ 38 INSO) 1252
III. MASSEGLAEUBIGER (§§53, 209 INSO) 1252
IV. GLAEUBIGERVERSAMMLUNG (§74 INSO) 1252
V. GLAEUBIGERAUSSCHUSS (§§ 67FF. INSO) 1253
VI. INSOLVENZVERWALTER (§§56 FF. INSO) 1253
C. ABLAUF DES INSOLVENZVERFAHRENS 1255
I. EROEFFNUNGSVERFAHREN 1255
II. DAS EIGENTLICHE INSOLVENZVERFAHREN 1258
III. BESONDERHEITEN DER VERBRAUCHERINSOLVENZ/VEREINFACHTES
INSOLVENZVERFAHREN 1263
IV. RESTSCHULDBEFREIUNG (§§287 FF. INSO) 1264
D. VERMIETERINSOLVENZ 1265
E. MIETERINSOLVENZ 1266
XXV
INHALTSVERZEICHNIS
I. EROEFFNUNGSVERFAHREN 1266
II. EROEFFNETES VERFAHREN 1268
E VERMIETERPFANDRECHT IN DER INSOLVENZ 1272
G. AN DIE GESELLSCHAFT VERMIETENDER GESELLSCHAFTER 1273
H. ZWANGSVOLLSTRECKUNG IN DER INSOLVENZ 1274
I. VOLLSTRECKUNGSMASSNAHMEN IM EROEFFNUNGSVERFAHREN 1274
II. VOLLSTRECKUNGSMASSNAHMEN IM EIGENTLICHEN INSOLVENZVERFAHREN 1274
III. VOLLSTRECKUNGSMASSNAHMEN NACH BEENDIGUNG DES INSOLVENZVERFAHRENS
1275
I. INSOLVENZVERSCHLEPPUNG 1275
J. PROZESSUALE AUSWIRKUNGEN DER INSOLVENZ 1276
K. STREITWERT 1277
L. VERTRAGSGESTALTUNG 1278
M. ARBEITS-UND BERATUNGSHILFEN 1279
I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 1279
II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 1284
III. FORMULIERUNGSVORSCHLAG ZUR UMSTELLUNG DES KLAGEANTRAGS AUF DEN GEM.
§ 80 ABS. 1
INSO PROZESSFTIHRUNGSBEFUGTEN INSOLVENZVERWALTER 1286
IV. TABELLE ZU WICHTIGEN FRISTEN 1287
KAPITEL 31 DIE SCHNITTSTELLEN VON OEFFENTLICHEM RECHT UND GEWERBLICHEM
MIET-/PACHT-
RECHT 1288
A. UEBERBLICK 1288
B. GRUNDSAETZLICHES ZUM OEFFENTLICHEN BAURECHT 1290
I. BAUORDNUNGSRECHT 1290
II. BAUPLANUNGSRECHT / BAUNUTZUNGSVERORDNUNG 1290
III. ART DER BAULICHEN NUTZUNG NACH DER BAUNVO, GRUNDSAETZLICHES ZU
NUTZUNGSAENDERUN
GEN 1291
IV. EINKAUFSZENTREN, DISCOUNTER 1292
C. OEFFENTLICH-RECHTLICHE RECHTSVERHAELTNISSE DER BETEILIGTEN
UNTEREINANDER 1293
I. RECHTSVERHAELTNIS BAUHERR/VERMIETER -+ BEHOERDE 1293
II. RECHTSVERHAELTNIS BAUHERR/VERMIETER * NACHBAR 1293
III. RECHTSVERHAELTNIS NACHBAR-** BEHOERDE 1294
D. STANDARDFALL: NUTZUNGSAENDERUNG 1295
I. GRUNDSAETZE 1295
II. MASSGEBLICHE VORSCHRIFTEN DER BUNDESLAENDER 1297
III. ZULAESSIGKEIT DER NUTZUNGSAENDERUNG 1297
IV. BEISPIELE FUER NUTZUNGSAENDERUNGEN 1298
V. NUTZUNGSAENDERUNG DURCH NEUEN BEBAUUNGSPLAN 1300
VI. MIET-UND PACHTRECHTLICHE ASPEKTE 1301
E. VORGEHEN DERBEHOERDE BEI VERSTOESSEN GEGEN OEFFENTLICHES RECHT 1301
I. GRUNDSAETZE 1301
II. ADRESSAT EINES NUTZUNGSVERBOTES 1302
III. SOFORTIGE VOLLZIEHBARKEIT 1304
IV. DULDUNG DURCH DIE BEHOERDE 1304
V. BEISPIELSTEXT EINES NUTZUNGSVERBOTES GEGENUEBER EINEM MIETER 1305
F. BEENDIGUNG VON MIET- UND PACHTVERTRAEGEN DURCH VERWALTUNGSAKT 1306
G. OBJEKTE IN SANIERUNGSGEBIETEN: GENEHMIGUNG VON MIETVERTRAEGEN 1307
H. HAFTUNG DES GRUNDSTUECKSEIGENTUEMERS FUER ABFALLGEBUEHREN DES MIETERS
1308
I. ZWECKENTFREMDUNGSVERBOT 1308
I. RECHTSGRUNDLAGEN 1308
II. ZWECKENTFREMDUNG 1310
III. CHECKLISTE: WANN UNTERFALLEN RAEUME DEM VERBOT? 1311
XXVI
INHALTSVERZEICHNIS
IV. MISCHNUTZUNG 1312
V. ERLAUBNISERTEILUNG 1312
VI. FOLGEN EINES VERSTOSSES GEGEN DAS ZWECKENTFREMDUNGSVERBOT 1314
J. RECHTSNATUR UND RECHTSFOLGEN BEHOERDLICHER BEANSTANDUNGEN ODER
GEBRAUCHSBESCHRAENKUNGEN
IM GEWERBLICHEN MIET-ODER PACHTVERHAELTNIS 1315
K. ARBEITSHILFEN 1315
I. SCHNELLUEBERBLICK RECHTSPRECHUNG ZUR TYPISCHEN OEFFENTLICH-RECHTLICHEN
PROBLEMATIK
DISCOUNTER 1315
II. SCHNELLUEBERBLICK RECHTSPRECHUNG ZUR TYPISCHEN OEFFENTLICH-RECHTLICHEN
PROBLEMATIK
MOBILFUNKANLAGEN 1320
III. SCHNELLUEBERBLICK RECHTSPRECHUNG ZUR TYPISCHEN
OEFFENTLICH-RECHTLICHEN PROBLEMATIK
SPIELHALLEN/WETTBUEROS 1322
IV. SCHNELLUEBERBLICK RECHTSPRECHUNG ZUR TYPISCHEN OEFFENTLICH-RECHTLICHEN
PROBLEMATIK
ZWECKENTFREMDUNG 1323
KAPITEL
32
DIE SPEZIELLEN MIET- UND PACHTOBJEKTE
1324
A. APOTHEKEN 1325
I. GESETZLICHE GRUNDLAGEN 1325
II. GRDS. VERBOT DER APOTHEKENPACHT 1325
III. VORAUSSETZUNGEN EINES WIRKSAMEN MIETVERTRAGES NACH DEM APOG 1326
IV. RECHTSFOLGEN VON VERSTOESSEN 1327
V. SONSTIGES 1327
B. HEILBERUFLER (ARZT- UND ZAHNARZTPRAXEN ETC.) 1328
I. PROBLEMATIK 1328
II. EIGNUNG DER MIETRAEUME 1328
III. BAULICHE VERAENDERUNGEN/UMBAUTEN 1328
IV. HINWEISSCHILDER 1328
V. MIETZWECK 1329
VI. UMSATZSTEUER 1329
VII. VERMIETERPFANDRECHT 1329
VIII. UNTERVERMIETUNG/PRAXISERWEITERUNG 1329
IX. SONDERMUELL 1329
X. BETRETEN DES MIETOBJEKTS DURCH DEN VERMIETER 1330
XI. SONDERKUENDIGUNGSRECHT BEI BERUFSUNFAEHIGKEIT, LAENGERER
ARBEITSUNFAEHIGKEIT ETC 1330
XII. FORMULIERUNGSVORSCHLAG ZUM KONKURRENZSCHUTZ 1331
XIII. AUFLOESENDE BEDINGUNGEN 1331
C. EINKAUFSZENTREN, SHOPPING-CENTER 1331
I. EINFUEHRUNG 1331
II. BRANCHENMIX 1332
III. ABSCHLUSS VON MIET- ODER PACHTVERTRAEGEN UEBER EINZELNE FLAECHEN 1332
IV. WICHTIGE ASPEKTE DER VERTRAGSGESTALTUNG 1333
V. CENTER-MANAGEMENT 1337
VI WERBEGEMEINSCHAFTEN 1337
VII. BESONDERHEITEN IM GEWAEHRLEISTUNGSRECHT 1339
VIII. SONSTIGES 1340
IX. CHECKLISTE: VERTRAGSVERHANDLUNGEN SHOPPING-CENTER 1340
D. FACTORY-OUTLET-CENTER 1341
I. UEBERBLICK 1341
II. BEGRIFFSDEFINITION 1342
III. GROESSEN- UND SORTIMENTSSTRUKTUR 1342
IV. STANDORTE 1342
V. AUSWIRKUNGEN VON FOC AUF DIE STADTENTWICKLUNG UND KOMMUNALE
STEUERUNGSMOEG
LICHKEITEN 1343
XXVII
INHALTSVERZEICHNIS
VI. BAUPLANUNGSRECHTLICHE ZULAESSIGKEIT VON FOC-VORHABEN 1343
E. GASTSTAETTEN, GASTRONOMIE 1344
F. HOTELS, PENSIONEN, BEHERBERGUNGSIMMOBILIEN 1346
I. UEBERBLICK 1346
II. VERTRAGSFORM 1346
III. BESONDERHEITEN BEIM VERTRAGSINHALT 1347
IV. CHECKLISTE: VERMIETUNG BZW. VERPACHTUNG VON HOTELS 1348
G. KFE-SCHILDERPRAEGER 1348
H. LOGISTIKIMMOBILIEN 1349
I. UEBERBLICK 1349
II. PRAXISTIPPS BESONDERHEITEN BEI DER VERTRAGSGESTALTUNG 1350
I. MESSEFLAECHEN UND MESSESTAENDE 1351
I. UEBERBLICK 1351
II. RECHTSNATUR DES VERTRAGES 1351
III. KEIN ABSCHLUSSZWANG DES MESSEBETREIBERS, VERTRAGSABSCHLUSS 1352
IV. GEWAEHRLEISTUNGSRECHTE DES AUSSTELLERS 1352
V. KUENDIGUNG UND FERNBLEIBEN DES AUSSTELLERS 1353
J. MOBILFUNKANLAGEN 1353
K. TANKSTELLEN 1356
L. DOUBLE-UND TRIPLE-NET-VERTRAG 1357
M. WARENAUTOMATEN 1357
N. WASCHSTRASSEN 1358
O. WERBEFLAECHEN/AUSSENWERBUNG 1358
I. BAULICHE ASPEKTE 1358
II. LAUFZEIT-UND KUENDIGUNGSKLAUSELN 1358
III. ANSPRUECHE DRITTER 1359
KAPITEL
33
DER VERWALTER GEWERBLICHE MIET- UND PACHTIMMOBILIEN
1360
A. DER VERWALTER ALS GEBAEUDEMANAGER 1360
B. DER VERWALTERVERTRAG 1362
I. UEBERBLICK 1362
II. MINDESTINHALT UND GRUNDLEISTUNGEN 1362
III. ZUSATZLEISTUNGEN 1363
IV. DIE VERWALTERVOLLMACHT 1364
V. KUENDIGUNG 1364
C. DER VERWALTER ALS MAKLER 1364
D. RECHTSBERATUNG DURCH DEN VERWALTER 1365
E. PROZESSFIIHRUNGSBEFUGNIS DES IMMOBILIENVERWALTERS 1366
F. PFLICHTEN UND HAFTUNG DES IMMOBILIENVERWALTERS 1367
I. UEBERBLICK 1367
II. EINZELFALLE 1368
III. HAFTUNGSBEGRENZUNGEN IM VERWALTERVERTRAG 1371
IV. VERMOEGENSSCHADENSHAFTPFLICHTVERSICHERUNG 1371
G. ARBEITSHILFEN 1372
I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 1372
II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 1373
III. FORMULIERUNGSVORSCHLAG ZUR VERWALTERVOLLMACHT 1373
IV. CHECKLISTE: UEBERGABE VON UNTERLAGEN BEI VERWALTUNGSBEGINN 1374
V. CHECKLISTE: TECHNISCHE GEBAEUDEINSPEKTION 1375
XXVIII
INHALTSVERZEICHNIS
KAPITEL 34 DER IMMOBILIENMAKLER UND GESCHAEFTSRAUMMIETE 1377
A. BERUFSBILD DES MAKLERS 1377
I. MAKLER IM KLASSISCHEN SINN 1377
II. ANFORDERUNGEN DES MARKTS 1377
III. FUNKTIONEN DES MAKLERS 1377
B. ERLAUBNISPFLICHT 1378
C. DER MAKLERVERTRAG 1379
I. UEBERBLICK 1379
II. ABSCHLUSS DES MAKLERVERTRAGES 1380
III. FORM DES MAKLERVERTRAGES 1381
IV. DER EINFACHE MAKLERVERTRAG 1382
V. DER EINFACHE MAKLERALLEINAUFTRAG 1382
VI. DER QUALIFIZIERTE MAKLERALLEINAUFTRAG 1383
VII. NACHWEISMAKLER, PROVISIONSANSPRUCH 1384
VIII. VERMITTLUNGSMAKLER, PROVISIONSANSPRUCH 1386
IX. RESERVIERUNGSENTGELT 1387
X. NEBENPFLICHTEN DES MAKLERS 1387
D. ARBEITS-UND BERATUNGSHILFEN 1388
I. SCHNELLUEBERBLICK GRUNDSATZ-RECHTSPRECHUNG DES BGH 1388
II. SCHNELLUEBERBLICK AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DER INSTANZGERICHTE 1390
KAPITEL
35
DER RECHTSANWALT UND GESCHAEFTSRAUMMIETE
1392
A. BEARBEITUNG EINES VERTRAGSMANDATS - GRUNDLAGEN 1392
B. DAS HONORAR DES RECHTSANWALTS - UBERBLICK 1392
C. STREITWERTBESTIMMUNG 1393
D. SPEZIALFRAGEN ZUM ANWALTSHONORAR BEI DER GESCHAEFTSRAUMMIETE 1395
I. ZAHLUNGS- UND FESTSTELLUNGSANTRAG IN EINER KLAGE 1395
II. KOSTENERSTATTUNGSANSPRUECHE GEGENUEBER DEM GEGNER 1395
III. ENTWURF EINES MIET- ODER PACHTVERTRAGES 1399
IV. VERTRETUNG VON BGB-GESELLSCHAFTEN 1400
E. DER FACHANWALT FUER MIET- UND WEG-RECHT 1400
I. WIE WIRD MAN FACHANWALT? 1400
II. PRAXISTIPPS FUER DAS FACHANWALTS-VERFAHREN 1401
F. SPEZIELLE PFLICHTEN UND HAFTUNG DES ANWALTS IM MIETRECHT 1402
I. GRUNDSAETZE 1402
II. BEISPIELSFAELLE 1403
KAPITEL 36 PRAXISTIPPS ZUR VERTRAGLICHEN SICHERUNG VON MIETFORDERUNGEN,
VERTRAGSGESTAL
TUNG, DURCHSETZUNG VON MIETFORDERUNGEN 1405
A. VERTRAGLICHE SICHERUNG VON MIETFORDERUNGEN 1405
B. CHECKLISTE: VOR ABSCHLUSS DES MIETVERTRAGES 1405
C. CHECKLISTE: ABSCHLUSS DES MIETVERTRAGES/VERTRAGSGESTALTUNG 1406
D. CHECKLISTEN VERTRAGSGESTALTUNG 1406
I. CHECKLISTE: VORFRAGEN 1406
II. CHECKLISTE: MIETOBJEKT 1407
III. CHECKLISTE: MIETE 1407
IV. CHECKLISTE: VERTRAGSDURCHFUEHRUNG/-ABWICKLUNG 1407
V. CHECKLISTE: ABSICHERUNG DES VERMIETERS 1408
VI. CHECKLISTE: SONSTIGES 1408
E. DURCHSETZUNG VON MIETFORDERUNGEN 1408
XXIX
INHALTSVERZEICHNIS
KAPITEL 37 DUE DILIGENCE-CHECKLISTE GEWERBERAUMMIETE 1410
TEIL 2: VERTRAGS-UND PROZESSFORMULARE 1413
A. MIETVERTRAEGE 1413
I. MIETVORVERTRAG 1413
II. MIETVERTRAG FUER EIN EINZELHANDELSGESCHAEFT/LADENLOKAL/BUERORAEUME 1413
III. MIETVERTRAG FUER EINE ARZT-/ZAHNARZTPRAXIS 1427
IV. MIETVERTRAG UEBER EINE WASCHSTRASSE 1440
V. MIETVERTRAG UEBER EINE WERBEFLAECHE 1449
VI. MIETAUFHEBUNGVERTRAG 1452
B. MIETVERWALTER-VERTRAG 1453
C. MUSTERSCHREIBEN 1458
I. MIETERHOEHUNGSVERLANGEN DES VERMIETERS NACH WERTSICHERUNGSKLAUSEL
WEGEN INDEXVERAENDE
RUNG 1458
II. ABMAHNUNG DURCH DEN VERMIETER-ANWALT WEGEN VERTRAGSWIDRIGEN
VERHALTENS DES MIETERS . . 1459
III. MAENGELANZEIGE, BESEITIGUNGSAUFFORDERUNG, ANKUENDIGUNG DER
GELTENDMACHUNG VON GEWAEHR
LEISTUNGSRECHTEN BEI NICHT FRISTGERECHTER MAENGELBESEITIGUNG DES MIETERS
1460
IV. AUFFORDERUNG DURCH DEN MIETER AN DEN VERMIETER ZUR VORSCHUSSLEISTUNG
WEGEN MAENGELN . . . 1460
D. MUSTERKLAGEN DES VERMIETERS/VERPAECHTERS 1461
I. KLAGE AUF MIETZAHLUNG IM URKUNDSVERFAHREN 1461
II. STUFENKLAGE AUF ZAHLUNG OFFENER UMSATZMIETE 1462
III. KLAGE AUF ZAHLUNG DER VEREINBARTEN KAUTION 1464
IV. KLAGE AUF RAEUMUNG VON GESCHAEFTSRAUM UND ZAHLUNG VON
NUTZUNGSENTSCHAEDIGUNG 1465
V. KLAGE AUF ERFUELLUNG EINER VEREINBARTEN BETRIEBSPFLICHT, AUF
SCHADENSERSATZ UND FESTSTELLUNG
DES ERSATZES KUENFTIGER SCHAEDEN AUS DER VERLETZUNG DER BETRIEBSPFLICHT
1467
VI. KLAGE AUF UNTERLASSUNG VERTRAGSWIDRIGEN GEBRAUCHS, ZAHLUNG UND
FESTSTELLUNG VON SCHA
DENSERSATZ 1470
E. MUSTERKLAGEN DES MIETERS/PAECHTERS 1474
I. KLAGE AUF SCHADENSERSATZ WEGEN NICHTGEWAEHRUNG DES GEBRAUCHS 1474
II. KLAGE AUF ERTEILUNG EINER BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG 1476
III. WIDERSPRUCH GEGEN EINSTWEILIGE VERFUEGUNG 1478
IV. SCHUTZSCHRIFT BEI DROHENDEM ERLASS EINER EINSTWEILIGEN VERFUEGUNG
1479
STICHWORTVERZEICHNIS 1487
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