Schnelleinstieg Immobilienbewirtschaftung: vom Mietvertrag bis zum Reparaturmanagement ; [Inklusive Arbeitshilfen online]
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| 1. Verfasser: | |
|---|---|
| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Freiburg [im Breisgau] ; München [i. e. Planegg]
Haufe
2014
|
| Ausgabe: | 1. Aufl. |
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | Literaturangaben |
| Beschreibung: | 307 S. graph. Darst. |
| ISBN: | 9783648044520 |
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| adam_text | INHALTSVERZEICHNIS
VORWORT 13
1 GRUNDLAGEN DER IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG IM UEBERBLICK 15
1.1 DIE PHASEN EINER IMMOBILIENINVESTITION 16
1.2 DIE KERNAUFGABEN DER IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG 18
1.3 PERFORMANCE OPTIMIEREN - WERTHEBEL ERKENNEN UND HEBEN 20
1.3.1 PERFORMANCE ODER RENDITE? 20
1.3.2 WERTSCHOEPFUNG UND WERTHEBEL 21
1.4 LAUFENDE MARKT- UND STANDORTANALYSEN ALS NOTWENDIGKEIT 24
1.4.1 MARKTANALYSE 24
1.4.2 STANDORTANALYSE 24
2 KAUFMAENNISCHE IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG:
DEFINITION UND WICHTIGE THEMEN 27
2.1 WAS IST DIE KAUFMAENNISCHE IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG? 27
2.2 VERMIETUNG MIT KONZEPT 28
2.2.1 DER MIETERMIX 29
2.2.2 DER MIETPREIS 30
2.3 DAS MARKETING: GELEBTE KUNDENORIENTIERUNG 33
2.3.1 BEZIEHUNGSMANAGEMENT 33
2.3.2 EXKURS: CRM-SYSTEM 35
2.3.3 KOMMUNIKATIONSPOLITIK 36
2.3.4 MARKT- UND MIETERFORSCHUNG - UNABHAENGIG VON DER UNTERNEHMENSGROESSE
38
2.3.5 LEISTUNGSMESSUNG BEI DER VERMIETUNG 44
2.4 RISIKOMANAGEMENT BEI DER VERMIETUNG: DIE BONITAETSPRUEFUNG DES MIETERS
44
2.4.1 WAS MUSS DER MIETER OFFENBAREN? 45
2.4.2 WAS
DARF DER VERMIETER FRAGEN BZW. PRUEFEN? 46
2.4.3 WEITERE INFORMATIONSQUELLEN FUER DEN VERMIETER 47
2.4.4 FORMULAR FUER EINE SELBSTAUSKUNFT 51
3 DER MIETVERTRAG 55
3.1 EINFUEHRUNG 55
3.2 WICHTIGE MIETVERTRAGLICHE REGELUNGEN 59
3.2.1 ARTEN VON MIETVERTRAEGEN 59
3.2.2 SCHRIFTFORM-EIN MUSS? 61
3.2.3 WAS MUSS MINDESTENS IM VERTRAG STEHEN? 63
7
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INHALTSVERZEICHNIS
3.3 DIE BETRIEBSKOSTEN - EINER DER HAUPTSTREITPUNKTE IN
MIETVERHAELTNISSEN 71
3.3.1 WOHNRAUMMIETE: DIE 17 BETRIEBSKOSTENARTEN 72
3.3.2 GEWERBEMIETRECHT 74
3.3.3 ABRECHNUNG DER BETRIEBSKOSTEN 76
3.4 MIETE MIT ODER OHNE UMSATZSTEUER? 84
3.4.1 RECHTLICHE GRUNDLAGEN 84
3.4.2 VERTRAGLICHE GESTALTUNGEN 84
3.5 RECHTE UND PFLICHTEN DER MIETVERTRAGSPARTEIEN AUS DEM MIETVERTRAG 86
3.5.1 RECHTE DES MIETERS 86
3.5.2 PFLICHTEN DES MIETERS 88
3.6 INSTANDHALTUNG UND INSTANDSETZUNG 89
3.6.1 KLEINREPARATUREN 91
3.6.2 SCHOENHEITSREPARATUREN 92
3.7 DIE KAUTION 94
3.8 WICHTIGE VERTRAGSKLAUSELN IM GEWERBERAUMMIETRECHT 95
3.8.1 KONKURRENZSCHUTZKLAUSEL 96
3.8.2 BETRIEBSPFLICHTKLAUSEL 97
3.9 LEASINGVERTRAEGE 98
3.10 VERTRAGSORGANISATION 98
4 MIETERHOEHUNG 101
4.1 DAS
WOHNRAUMMIETRECHT 101
4.1.1 WEGE DER MIETERHOEHUNG 101
4.1.2 JAHRESSPERRFIRST UND KAPPUNGSGRENZE 104
4.1.3 MIETERHOEHUNG NACH MODERNISIERUNG 104
4.1.4 DAS GEWERBERAUMMIETRECHT 111
5 KUENDIGUNG DES MIETVERTRAGS 113
5.1 DIE ORDENTLICHE KUENDIGUNG DURCH DEN MIETER 113
5.2 DIE AUSSERORDENTLICHE KUENDIGUNG DURCH DEN MIETER 113
5.-3 DIE KUENDIGUNGSRECHTE DES VERMIETERS 114
5.3.1 DIE FRISTGERECHTE-ORDENTLICHE-KUENDIGUNG 114
5.3.2 KUENDIGUNG WEGEN ZAHLUNGSVERZUGS BZW. UNPUENKTLICHER MIETZAHLUNGEN
118
5.4 ALTERNATIVE: MIETAUFHEBUNGSVERTRAG BZW. MIETAUFHEBUNGSVEREINBARUNG
119
5.5 DIE FRISTLOSE KUENDIGUNG 121
5.6 SICHERUNGSANORDNUNG, UM MIETNOMADEN BESSER ENTGEGENTRETEN ZU KOENNEN
122
5.7 SONDERFALL: INSOLVENZ DES MIETERS 123
5.7.1 INSOLVENZEROEFFNUNG VOR UEBERLASSUNG DER MIETSACHE 124
5.7.2 INSOLVENZEROEFFNUNG BEI LAUFENDEM MIETVERHAELTNIS 124
8
INHALTSVERZEICHNIS
5.7.3 BEENDIGUNG DES MIETVERHAELTNISSES NACH INSOLVENZEROEFFNUNG 125
5.7.4 INSOLVENZEROEFFNUNG NACH BEENDIGUNG DES MIETVERHAELTNISSES 125
5.7.5 SONDERKUENDIGUNGSRECHT BEI MIETERINSOLVENZ 125
5.7.6 VERMIETERPFANDRECHT BEI INSOLVENZ 126
5.7.7 WEITERE PRAXISTIPPS IM ZUSAMMENHANG MIT MIETERINSOLVENZEN 127
5.8 UEBERGABE UND RUECKGABE DER MIETSACHE 128
5.8.1 UEBERGABE DER MIETSACHE 128
5.8.2 RUECKGABE DER MIETSACHE 131
5.9 WENN DER MIETER TROTZ KUENDIGUNG NICHT AUSZIEHT 135
6 LEERSTANDSMANAGEMENT 137
6.1 MIETERWECHSEL-UND LEERSTANDSKOSTEN 137
6.2 LEERSTANDSARTEN 139
6.2.1 VEREINZELTE, MITTELFRISTIGE LEERSTAENDE 140
6.2.2 DER LEERSTANDSINDUZIERTE LEERSTAND 141
6.2.3 DER STRUKTURELL BEDINGTE LEERSTAND 142
6.2.4 LEERSTAND SPEZIELL VON BUEROIMMOBILIEN 142
6.3 MASSNAHMEN WAEHREND DES LEERSTANDS 143
6.3.1 LEERSTANDSMANAGEMENT BEI GEWERBEIMMOBILIEN 144
6.3.2 KOSTEN-, VERTRAGS-UND TECHNIKMANAGEMENT 145
6.3.3 SICHERHEITSMANAGEMENT 145
6.3.4 BETRIEBSORGANISATION 146
6.3.5 GEBAEUDE- UND MARKTKOMPETENZSTEIGERUNG:
MODERNISIERUNG, SANIERUNG USW. 146
6.3.6 BERICHTSWESEN 146
7 BETRIEBS- UND NUTZUNGSKOSTEN ERFASSEN UND MANAGEN 147
7.1 DIE WICHTIGSTEN GRUNDLAGEN DER BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG 147
7.1.1 EINORDNUNG DER BETRIEBSKOSTEN 147
7.2 BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG IM UEBERBLICK 148
7.2.1 GESETZLICHE GRUNDLAGEN 148
7.2.2 ABRECHNUNGSSCHEMA FUER DIE BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG 149
7.3 DER WIRTSCHAFTLICHKEITSGRUNDSATZ:
STOLPERFALLE FUER DEN INVESTOR 151
7.4 BETRIEBS- UND NUTZUNGSKOSTENANALYSE UND -MANAGEMENT IM EINZELNEN 154
7.4.1 GRUNDSTEUER 156
7.4.2 KOSTEN DER WASSERVERSORGUNG UND DER ENTWAESSERUNG 156
7.4.3 HEIZUNG 157
7.4.4 AUFZUGSKOSTEN 157
7.4.5 STRASSENREINIGUNGS-UND MUELLGEBUEHREN 159
9
INHALTSVERZEICHNIS
7.4.6 REINIGUNG 159
7.4.7 GARTEN- UND UMLAGEPFLEGE 160
7.4.8 KOSTEN DER VERSICHERUNGEN 161
7.4.9 HAUSMEISTERKOSTEN 161
7.4.10 VERWALTUNGSKOSTEN 162
7.4.11 WARTUNGSKOSTEN 162
7.4.12 DIE MIETERSICHT 163
7.5 WEITERE ASPEKTE DER BETRIEBSKOSTENOPTIMIERUNG 164
7.6 EXKURS: GREEN LEASE UND AUSWIRKUNGEN AUF DIE BETRIEBSKOSTEN 165
7.6.1 REGELUNGSKATEGORIEN
166
7.6.2 REGELUNGSEMPFEHLUNGEN DES GREEN-LEASE-STANDARDS 166
7.6.3 BEURTEILUNG 168
8 DIE IMMOBILIE RECHNEN 169
8.1 RECHNUNGSWESEN 169
8.1.1 KOSTEN-UND LEISTUNGSRECHNUNG: GRUNDLAGEN UND NUTZEN 172
8.1.2 WIRTSCHAFTSPLANUNG - PRAKTISCHE HILFEN FUER DEN ALLTAG 176
8.1.3 ERFOIGSPLAN 177
8.1.4 FINANZ-UND LIQUIDITAETSPLANUNG 180
8.1.5 KOSTEN-UND ERTRAGSANALYSEN: ZIELE UND ZIELSYSTEM 187
8.1.6 WAS IST IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHES CONTROLLING? 187
8.1.7 WAS
IST EIN MIETVERTRAG WERT? 190
8.1.8 REPORTING/BERICHTSWESEN 191
9 TECHNISCHE IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG 193
9.1 INVESTITIONEN IN IMMOBILIEN 193
9.2 WELCHE MASSNAHMEN LOHNEN SICH? 194
9.3 TECHNISCHE MASSNAHMEN DES BETRIEBS- UND
NUTZUNGSKOSTENMANAGEMENTS 195
9.4 MODERNISIERUNG ODER INSTANDHALTUNG? 197
9.5 ORGANISATION VON REPARATUREN 198
9.5.1 RATIONALISIERUNG DER ARBEITSABLAEUFE BEI DEN REPARATUREN 198
9.5.2 REPARATURDATENBIATT 199
9.5.3 WEITERE PROZESSOPTIMIERUNGEN AM BEISPIEL VON REPARATUREN 200
9.6 INSTANDHALTUNG PLANVOLL GESTALTEN 201
9.6.1 INSTANDHALTUNG IM WOHNUNGSMIETRECHT 204
9.6.2 INSTANDHALTUNGSZIELE UND-STRATEGIEN 206
9.6.3 AUSBAU DER STRATEGIEN HIN ZUR ERGEBNISORIENTIERTEN INSTANDHALTUNG
211
9.6.4 RESUEMEE FUER DIE IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG 213
9.6.5 PLANUNGSHILFEN BEI DER INSTANDHALTUNG 214
10
INHALTSVERZEICHNIS
9.7 WERTHEBEL IMMOBILIENENTWICKLUNG 217
9.7.1 IMMOBILIENENTWICKLUNGEN IM KONTEXT BETRACHTET 218
9.7.2 ORGANISATION EINES PROJEKTS ZUR IMMOBILIENWEITERENTWICKLUNG 219
10 ANDERE DIENSTLEISTUNGEN RUND UM DIE IMMOBILIE VERGEBEN
UND KOORDINIEREN 227
10.1 VERTRAEGE VERHANDELN, ORGANISIEREN UND PFLEGEN 227
10.1.1 ARTEN VON VERTRAEGEN IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT 227
10.1.2 WER SOLL
WELCHE LEISTUNG DURCHFUEHREN? 227
10.2 WICHTIGE VERTRAGSKLAUSELN FUER DIENSTLEISTUNGSVERTRAEGE 232
10.2.1 ARBEITNEHMERUEBERLASSUNG 234
10.2.2 ALLGEMEINE GESCHAEFTSBEDINGUNGEN - EIN ALLGEMEINES PROBLEM? 235
10.2.3 WELCHE SACHVERHALTE SOLLTEN DURCH KLAUSELN GEREGELT WERDEN? 237
10.2.4 DEN UEBERBLICK BEI DEN VERTRAEGEN BEHALTEN: VERTRAGSKATASTER 259
10.3 VERSICHERUNGSFAELLE UND VERSICHERUNGSVERTRAEGE 260
10.3.1 PRAKTISCHE HANDHABUNG 261
10.3.2 DIE WICHTIGSTEN VERSICHERUNGEN IM UEBERBLICK 261
10.3.3 BEISPIEL FUER ENTSCHEIDUNGSHILFEN FUER ODER GEGEN
BESTIMMTE VERSICHERUNGEN 265
10.3.4 SCHADENSMANAGEMENT 265
10.4 VORAUSSETZUNGEN FUER EINE VERNUENFTIGE FREMDVERGABE AUSGEWAEHLTER
WEITERER LEISTUNGEN SCHAFFEN 266
10.4.1 HAUSMEISTER 266
10.4.2 DER WINTERDIENST 270
10.4.3 WACHDIENST UND OBJEKTSCHUTZ 273
11 ZUSAMMENHAENGE ERKENNEN UND BEI DER BEWIRTSCHAFTUNG NUTZEN 279
11.1 PORTFOLIOMANAGEMENT 279
11.1.1 AUFGABEN UND PERSPEKTIVEN DES PORTFOLIOMANAGEMENTS 279
11.1.2 STRATEGISCHE GESCHAEFTSFELDER UND HANDLUNGSEMPFEHLUNGEN DES
PORTFOLIOMANAGEMENTS FUER DEN INVESTOR 281
11.1.3 SCORINGMODELL DES PORTFOLIOMANAGEMENTS 284
11.2 RISIKOMANAGEMENT 286
11.2.1 DIE SWOT-ANALYSE ALS
HILFSMITTEL 286
11.2.2 RISIKOSTRATEGIE FUER EINE IMMOBILIENORGANISATION 288
11.2.3 HILFE BEIM RISIKOMANAGEMENT: DIE RISIKOMATRIX 290
11.3 WERTEMANAGEMENT UND GANZHEITLICHES MANAGEMENT 291
11.3.1 DIE BALANCED SCORECARD ALS INSTRUMENT FUER DAS UEBERGREIFENDE
WERTEMANAGEMENT 294
11.3.2 WERTEMANAGEMENT UND COMPLIANCE 294
N
INHALTSVERZEICHNIS
LITERATURVERZEICHNIS 297
ABKUERZUNGSVERZEICHNIS 301
INDEX 303
ARBEITSHILFEN 307
12
|
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