Wirtschaftsfaktor Immobilien 2013: gesamtwirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft
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Wiesbaden
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Jahr: 2013
Zeitschrift für Immobilienökonomie Sonderausgabe 2013
» INHALT CONTENTS
Inhalt
ABBILDUNGSVERZEICHNIS................................................................................................................................................................................XII
TABELLENVERZEICHNIS..................................................................................................................................................................................................XV
KURZFASSUNG........................................................................................................................................................................................................................1
ABRIDGED VERSION.................................................................................................................................................................................................................6
1. IMMOBILIENWIRTSCHAFT.............................................................................................................................................................................11
1.1 Einleitung..................................................................................................................................................................................................................12
1.2 Definition der Immobilienwirtschaft...............................................................................................................................................12
1.3 Verwendete Datenquellen.....................................................................................................................................................................13
1.4 Die Immobilienwirtschaft im engen Sinne 14
1.4.1 Kennzahlen für einzelne Teilbereiche 14
1.4.2 Selbstnutzer und private Kleinvermieter 18
1.4.3 Ausgaben für Immobiliendienstleistungen 19
1.5 Die Immobilienwirtschaft im weiten Sinne 21
1.5.1 Kennzahlen der einzelnen Teilbereiche 21
1.5.2 Bruttowertschöpfung der Immobilienwirtschaft im weiten Sinne 23
1.6 Fazit............................................................................................................................................................................................................................24
Endnoten.........................................................................................................................................................................................................................25
Literatur und Quellen.................................................................................................................................................................................................25
2. IMMOBILIENBESTAND UND-STRUKTUR 27
2.1 Abgrenzung und verwendete Daten................................................................................................................................................28
2.2 Immobilienbestand...........................................................................................................................................................................................28
2.2.1 Flächeninanspruchnahme....................................................................................................................................................28
2.2.2 Wohnen.....................................................................................................................................................................................................30
2.2.2.1 Bestandsentwicklung.................................................................................................................................................30
2.2.2.2 Struktur des Wohnbestands 35
2.2.2.3 Relation des Bestands zur Bevölkerungsentwicklung 38
2.2.3 Gewerbeimmobilien......................................................................................................................................................................40
2.2.3.1 Transparenznachteile..............................................................................................................................................40
2.2.3.2 Büroimmobilien..................................................................................................................................................................40
2.2.3.3 Handelsimmobilien.....................................................................................................................................................44
VII
Zeitschrift für Immobilienökonomie Sonderausgabe 2013
» INHALT CONTENTS
2.3 Fazit..............................................................................................................................................................................................................................46
Endnoten..............................................................................................................................................................................................................................47
Literatur und Quellen....................................................................................................................................................................................................48
3. TRANSAKTIONEN UND IMMOBILIENUMSÄTZE 49
3.1 Bedeutung der Transaktionen und Immobilienumsätze 50
3.2 Verwendete Daten...........................................................................................................................................................................................50
3.3 Entwicklung des Gesamtmarkts.........................................................................................................................................................50
3.4 Entwicklung der Wohnimmobilien 52
3.4.1 Gesamtbetrachtung von individuell genutzten Wohnungen und Eigenheimen 52
3.4.2 Teilsegment Wohnungsportfoliotransaktionen von Mietwohnungen 53
3.5 Entwicklung der Gewerbeimmobilien............................................................................................................................................56
3.5.1 Gesamtbetrachtung und Standortdifferenzierung.......................................................................................56
3.5.2 Teilsegment Büro.............................................................................................................................................................................57
3.5.3 Teilsegment Einzelhandel......................................................................................................................................................57
3.5.4 Investorengruppen in Gewerbeimmobilien............................................................................................................58
3.6 Exkurs: Internationale Transaktionen und ausländische Investoren 59
3.7 Fazit................................................................................................................................................................................................................................60
Endnoten...................................................................................................................................................................................................................................60
Literatur und Quellen....................................................................................................................................................................................................61
4. IMMOBILIENPREISE, MIETEN UND INDIZES................................................................................................................................63
4.1 Einleitung....................................................................................................................................................................................................................65
4.2 Anforderungen an einen Index.............................................................................................................................................................65
4.3 Methoden und Datenquellen...................................................................................................................................................................66
4.3.1 Methoden................................................................................................................................................................................................66
4.3.2 Datenquellen.........................................................................................................................................................................................66
4.4 Entwicklung der Wohnimmobilienpreise und -mieten in Deutschland..........................................................71
4.4.1 Gesamtdeutschland.......................................................................................................................................................................71
4.4.2 Preise und Mieten in Städten...............................................................................................................................................77
4.4.3 Regionale Entwicklung...............................................................................................................................................................81
4.5 Entwicklung auf den Gewerbeimmobilienmärkten 81
4.5.1 Büromieten und -renditen unterschiedlicher Datenanbieter 81
4.5.2 Entwicklung von Büromieten in ausgewählten Städtegruppen........................................................82
4.5.3 Einzelhandelsmieten in Deutschland...........................................................................................................................85
VIII
Zeitschrift für Immobilienökonomie Sonderausgabe 2013
» INHALT CONTENTS
4.6 Fazit........................................................................................................................................................................................................................87
Endnoten.................................................................................................................................................................................................................................87
Literatur und Quellen......................................................................................................................................................................................88
5. INDIREKTE ANLAGEFORMEN VON IMMOBILIEN 89
5.1 Einleitung............................................................................................................................................................................................................90
5.2 Gründe für die Immobilienanlage....................................................................................................................................................90
5.3 Herausforderungen bei der Immobilienanlage 90
5.4 Formen indirekter Immobilienanlage 91
5.4.1 Überblick......................................................................................................................................................................................92
5.4.2 Formen von indirekten Immobilienanlagen 93
5.4.3 Bedeutung der indirekten Immobilien-Eigenkapitalanlagen 95
5.5 Aktuelle Aspekte der Regulierung 97
5.6 Fazit......................................................................................................................................................................................................97
Endnoten...........................................................................................................................................................................................................................98
Literatur und Quellen..............................................................................................................................................................................................98
6. IMMOBILIENFINANZIERUNG 99
6.1 Der Markt für Immobilienfinanzierung...................................................................................................................................100
6.1.1 Anbieter für Wohnungsbaufinanzierungen 100
6.1.2 Versicherungen als Finanzierer...........................................................................................................................102
6.1.3 Anbieter für gewerbliche Immobilienfinanzierung 103
6.1.4 Ausgestaltung der Finanzierung...........................................................................................................................104
6.2 Refinanzierung der Banken.............................................................................................................................................................107
6.2.1 Veränderte Bedingungen auf dem Refinanzierungsmarkt 108
6.2.2 Besicherte Refinanzierung im Fokus 108
6.2.3 Hypothekenpfandbrief vs.CMBS 109
6.2.4 Bausparen als besondere Finanzierungsform 111
6.2.5 Weitere Entwicklung............................................................................................................................................................111
6.3 Europäische Bankenregulierung mit Ausblick zu Basel IM und Solvency II 112
Literatur und Quellen.................................................................................................................................................................................................114
IX
Zeitschrift für Immobilienökonomie Sonderausgabe 2013
» INHALT CONTENTS
DEMOGRAFIE UND IMMOBILIE...............................................................................................................................................................115
7.1 Entwicklung der Wohnflächennachfrage.................................................................................................................................117
7.1.1 Demografische Trends in Deutschland 117
7.1.2 Unsicherheiten.................................................................................................................................................................................120
7.1.3 Wohnraumbedarf.....................................................................................................................................................................121
7.2 Auswirkungen des demografischen Wandels auf Gewerbeimmobilien 124
7.2.1 Büroimmobilien............................................................................................................................................................................124
7.2.2 Einzelhandelsimmobilien.......................................................................................................................................................125
7.3 Auswirkungen auf die Wohnimmobilienpreise 126
7.4 Handlungsoptionen für schrumpfende Märkte................................................................................................................127
7.5 Herausforderungen einer alternden Bevölkerung...........................................................................................................130
7.6 Fazit..........................................................................................................................................................................................................................133
Endnoten................................................................................................................................................................................................................................134
Literatur und Quellen.................................................................................................................................................................................................134
WIRKUNGSKETTEN POLITISCHER MASSNAHMEN.......................................................................................................135
8.1 Einleitung...............................................................................................................................................................................................................136
8.2 Reaktionen auf wohnungspolitische Maßnahmen.....................................................................................................136
8.2.1 Grunderwerbsteuer....................................................................................................................................................................136
8.2.2 Grundsteuer.......................................................................................................................................................................................138
8.2.3 Steuerliche Behandlung von Mietwohnungen und Eigenheimen 140
8.2.4 Mietpreisbegrenzung...............................................................................................................................................................142
8.3 Fazit.............................................................................................................................................................................................................................145
Endnoten..............................................................................................................................................................................................................................146
Literatur und Quellen.................................................................................................................................................................................................146
9. BESONDERHEITEN DES DEUTSCHEN IMMOBILIENMARKTES IM
INTERNATIONALEN VERGLEICH.............................................................................................................................................................147
9.1 Einleitung..................................................................................................................................................................................................................148
9.2 Marktstruktur im Ländervergleich.................................................................................................................................................148
9.2.1 Datenverfügbarkeit, Transparenz und Vergleichbarkeit.......................................................................148
9.2.2 Strukturelle Merkmale ausgewählter Immobilienmärkte......................................................................150
9.2.3 Entwicklung der Immobilienpreise.............................................................................................................................155
9.2.4 Gewerbeimmobilienmärkte.................................................................................................................................................158
Zeitschrift für Immobilienökonomie Sonderausgabe 2013
» INHALT CONTENTS
9.3 Finanzierungssysteme im internationalen Vergleich 160
9.3.1 Immobilienkreditgestaltung im Ländervergleich 160
9.3.2 Refinanzierung im Ländervergleich 162
9.4 Fazit........................................................................................................................................................................................................................163
Endnoten............................................................................................................................................................................................................................164
Literatur und Quellen........................................................................................................................................................................................164
ANHANG: DEFINITION: A-B-C-D STÄDTE 166
GIF GESELLSCHAFT FÜR IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHE FORSCHUNG
SOCIETY OF PROPERTY RESEARCHERS, GERMANY.............................................................................................................167
GIF VERÖFFENTLICHUNGEN GIF PUBLICATIONS 172
IMPRESSUM, ABONNEMENTS IMPRINT, SUBSCRIPTIONS 174
XI
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