Richtig vermieten: Rechtssicherheit für den Vermieter ; [mit dem neuen Mietrechtsänderungsgesetz 2013]
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| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
München
Beck
2013
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1.KAPITEL EINLEITUNG 17
2. KAPITEL ANBAHNUNG DES MIETVERTRAGS 19
I. ABGRENZUNG DER MIETE ZU AEHNLICHEN VERTRAGSTYPEN .... 19
II. ALLGEMEINES GLEICHBEHANDLUNGSGESETZ 20
1. GRUNDZUEGE DER GESETZLICHEN REGELUNG 20
2. DISKRIMINIERUNGSVERBOT BEI ANBAHNUNG UND
ABSCHLUSS DES VERTRAGES 23
3. DISKRIMINIERUNGSVERBOT BEI DURCHFUEHRUNG UND
BEENDIGUNG DES MIETVERTRAGES 25
4. BEWEISLAST, VERMUTUNGSWIRKUNG UND AUSSCHLUSSFRIST. 28
III. SELBSTAUSKUNFT 31
IV. VORLAGE DES ENERGIEAUSWEISES 34
V. MIETVORVERTRAG 35
VI. EINSCHALTUNG EINES MAKLERS 36
3.
KAPITEL ABSCHLUSS DES MIETVERTRAGS
39
I. VEREINBARUNG UND FORM 39
1. SCHRIFTFORM 39
2. ORT DES VERTRAGSSCHLUSSES 40
3. GRENZEN DER VERTRAGSFREIHEIT 40
4. KONTROLLE NACH DEM RECHT DER ALLGEMEINEN
GESCHAEFTSBEDINGUNGEN 41
II. DER MINDESTENS NOTWENDIGE VERTRAGSINHALT 43
1. BEZEICHNUNG DER VERTRAGSPARTEIEN 43
9
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2. BEZEICHNUNG DES MIETOBJEKTS 44
3. ANGABE DER MIETDAUER 45
4. MIETHOEHE 46
III. MOEGLICHER WEITERER VERTRAGSINHALT 48
1. SCHOENHEITSREPARATUREN 48
2. KLEINREPARATUREN 51
3. MIETSICHERHEIT 51
4. TIERHALTUNG 55
5. PARABOLANTENNE 57
6. UNTERVERMIETUNG 58
7. AUFRECHNUNG UND ZURUECKBEHALTUNG 59
8. UEBERWEISUNG UND EINZUGSERMAECHTIGUNG 60
9. HAUSORDNUNG 61
4. KAPITEL UEBERGABE UND RUECKNAHME DES MIETOBJEKTS ... 65
I. UEBERGABEPROTOKOLL 65
II. ABNAHMEPROTOKOLL BEI RUECKGABE 69
5. KAPITEL BETRIEBSKOSTEN IM MIETVERHAELTNIS 75
I. GESTALTUNG DES MIETVERTRAGES 75
1. BRUTTOWARMMIETE 75
2. TEILINKLUSIVMIETE 76
3. KALTMIETE UND PAUSCHALE 76
4. KALTMIETE UND VORAUSZAHLUNGEN 76
II. VEREINBARUNG ZUR UMLAGE DER BETRIEBSKOSTENVORAUSZAH
LUNGEN IM MIETVERTRAG 77
1. AUSDRUECKLICHE VEREINBARUNG ZUR UMLAGE DER
BETRIEBSKOSTEN IM PREISFREIEN WOHNRAUMMIETVERTRAG
UND GEWERBEMIETVERTRAG 77
2. AUSDRUECKLICHE VEREINBARUNG ZUR UMLA
GE DER BETRIEBSKOSTEN BEI PREISGEBUNDENEM
WOHNRAUMMIETVERTRAG 78
3. SCHLUESSIGE VEREINBARUNG 78
4. UMLAGE DURCH BEZUGNAHME 79
III. BETRIEBSKOSTENARTEN 79
1. LAUFENDE OEFFENTLICHE LASTEN DES GRUNDSTUECKS 80
2. KOSTEN DER WASSERVERSORGUNG 80
3. KOSTEN DER ENTWAESSERUNG 81
4. KOSTEN DES BETRIEBS DES PERSONEN- UND
LASTENAUFZUGS 81
5. KOSTEN DER STRASSENREINIGUNG UND MUELLBESEITIGUNG . . 82
10
6. KOSTEN DER GEBAEUDEREINIGUNG UND
UNGEZIEFERBEKAEMPFUNG 83
7. KOSTEN DER GARTENPFLEGE 84
8. KOSTEN DER BELEUCHTUNG 85
9. KOSTEN DER SCHORNSTEINREINIGUNG 85
10. KOSTEN DER SACH- UND HAFTPFLICHTVERSICHERUNG 85
11. KOSTEN DES HAUSWARTS 86
12. KOSTEN DES BETRIEBS DER GEMEINSCHAFTS
ANTENNENANLAGE 87
13. KOSTEN DES BETRIEBS DER MIT EINEM BREITBANDNETZ
VERBUNDENEN PRIVATEN VERTEILANLAGE 87
14. KOSTEN DES BETRIEBS FUER DIE EINRICHTUNG DER
WAESCHEPFLEGE 87
15. SONSTIGE BETRIEBSKOSTEN 88
IV. WAERMECONTRACTING 88
1. NEUE ANLAGE 89
2. WAERMENETZ 89
3. ALTE ANLAGE 90
4. VERBESSERUNG DER ENERGIEEFFIZIENZ 91
5. KOSTENNEUTRALITAET 91
6. VERFAHREN 91
7. FOLGEN VON VERSTOESSEN 92
V. ABRECHNUNG DER BETRIEBSKOSTEN 93
1. ABRECHNUNGSPFLICHT DES VERMIETERS 93
2. ABRECHNUNGSFRIST UND ABRECHNUNGSZEITRAUM 94
3. NACHBELASTUNG VON BETRIEBSKOSTEN 96
4. FORM DER ABRECHNUNG 97
5. INHALT DER ABRECHNUNG 97
VI. PRUEFUNGSRECHTE UND EINWENDUNGEN DES MIETERS GEGEN
DIE ABRECHNUNG 107
1. BELEGEINSICHT 108
2. UEBERLASSUNG VON BELEGKOPIEN 109
3. AUSSCHLUSS VON EINWENDUNGEN 111
VII. VERAENDERUNG VON BETRIEBSKOSTEN 111
1. ERHOEHUNG/ERMAESSIGUNG VON BETRIEBSKOSTEN
PAUSCHALEN 111
2. ANPASSUNG VON BETRIEBSKOSTENVORAUSZAHLUNGEN .... 112
VIII. VERJAEHRUNG UND VERWIRKUNG 114
1. VERJAEHRUNG 114
2. VERWIRKUNG 115
11
6. KAPITEL MIETERHOEHUNG 117
I. MIETERHOEHUNG AUFGRUND VERTRAGLICHER VEREINBARUNGEN
(§§ 557, 557A, 557B BGB) 117
1. STAFFELMIETE (§ 557A BGB) 118
2. INDEXMIETE (§ 557B BGB) 120
II. MIETERHOEHUNG AUF GRUND GESETZLICHER REGELUNGEN 122
1. MIETERHOEHUNG BIS ZUR ORTSUEBLICHEN VERGLEICHSMIETE .. 122
2. MIETERHOEHUNG WEGEN MODERNISIERUNG
(§§ 559
FF. BGB) 142
7. KAPITEL GEBRAUCHSGEWAEHRUNG, MAENGEL, MIETMINDERUNG 185
I. GEWAEHRUNG DES GEBRAUCHS 186
1. RECHTZEITIGE UEBERGABE UND GEBRAUCHSGEWAEHRUNG ... 186
2. INSTANDHALTUNG UND INSTANDSETZUNG 186
3. VERKEHRSSICHERUNGSPFLICHT 187
4. NUTZUNGSZWECK DER MIETRAEUME 188
5. VERMIETETE EIGENTUMSWOHNUNGEN 188
II. MAENGEL DER MIETSACHE 191
1. SACH- ODER RECHTSMANGEL 191
2. FEHLEN ZUGESICHERTER EIGENSCHAFT 192
3. KEIN VERSCHULDEN DES VERMIETERS 192
III. BERECHNUNG DER MIETMINDERUNG 192
1. MINDERUNGSQUOTEN 193
2. BRUTTOMIETE ALS BASIS FUER DIE ERMITTLUNG DER
MINDERUNG 193
3. VORBEHALTLOSE ZAHLUNG DES MIETERS 194
4. VERJAEHRUNG 195
5. BEWEISLASTVERTEILUNG 195
6. ABDINGBARKEIT GESETZLICHER REGELUNGEN 195
IV. ZURUECKBEHALTUENGSRECHTE 196
1. VERHAELTNIS MIETMINDERUNG UND
ZURUECKBEHALTUNGSRECHT 196
2. BETRAGSMAESSIGE HOEHE DES ZURUECKBEHALTUNGSRECHTS ... 197
8. KAPITEL BAULICHE VERAENDERUNGEN UND MODERNISIERUNG
DURCH DEN VERMIETER 199
I. BAULICHE VERAENDERUNGEN 200
1. ANKUENDIGUNG DER ARBEITEN 200
2. ZU DULDENDE TAETIGKEITEN 200
II. MODERNISIERUNG 201
12
1. MASSNAHMEN ZUR VERBESSERUNG DER MIETSACHE 201
2. MASSNAHMEN ZUR EINSPARUNG VON ENERGIE UND WASSER 202
3. MASSNAHMEN ZUR SCHAFFUNG VON NEUEM WOHNRAUM . . 202
4. ANKUENDIGUNGSFRIST 202
5. SONDERKUENDIGUNGSRECHT DES MIETERS UND
AUFWENDUNGSERSATZ 202
9. KAPITEL BAULICHE VERAENDERUNGEN DURCH DEN MIETER.... 205
10. KAPITEL BESICHTIGUNGSRECHT DES VERMIETERS 207
I. KEIN ALLGEMEINES BESICHTIGUNGSRECHT 207
II. BESICHTIGUNG AUS BESONDEREM ANLASS 207
III. DURCHFUEHRUNG DER BESICHTIGUNG 208
11. KAPITEL DIE BEENDIGUNG DES MIETVERHAELTNISSES 209
I. MIETENDE DURCH ZEITABLAUF ODER SICHERE BEDINGUNG .... 209
II. MIETAUFHEBUNGSVERTRAG 209
III. WECHSEL DER VERTRAGSPARTEIEN 212
1. NACHMIETER 212
2. ERSATZMIETER 213
IV. FORTSETZUNGSWIDERSPRUCH 214
V. VEREINBARUNG VON RATENZAHLUNG 215
VI. TOD DES MIETERS 217
1. RANGFOLGE DER EINTRITTSBERECHTIGTEN 217
2. VERSTORBENER MIETER MIT UNBEKANNTEN ERBEN 218
12. KAPITEL DIE KUENDIGUNG DES MIETVERTRAGS 221
I. KUENDIGUNG UND KUENDIGUNGSGRUND 221
II. FORM UND FRIST DER KUENDIGUNG 222
III. FRISTLOSE KUENDIGUNG WEGEN ZAHLUNGSVERZUGS 223
1. ALLGEMEINES 223
2. WICHTIGER GRUND 223
3. VERSCHULDEN DES MIETERS 224
4. ZAHLUNGSVERZUG 225
5. ABMAHNUNG 230
6. AUSUEBUNGSFRIST 232
7. ABWEHR DER KUENDIGUNGSFOLGEN DURCH ZAHLUNG IN
SCHONFRIST 234
8. KUENDIGUNG NACH VERURTEILUNG ZUR ZAHLUNG ERHOEHTER
MIETE 237
13
9. ANGABE DES KUENDIGUNGSGRUNDES 238
IV. KUENDIGUNG WEGEN GEFAEHRDUNG DER GESUNDHEIT (§ 569
ABS.
1 BGB) 239
1. VERSCHULDEN 239
2. RAEUME 239
3. GESUNDHEITSGEFAEHRDUNG 240
4. EINZELFAELLE 240
5. KUENDIGUNG 241
V. KUENDIGUNG WEGEN STOERUNG DES HAUSFRIEDENS (§ 569
ABS. 2 BGB) 241
1. VERSCHULDEN 241
2. UNZUMUTBARKEIT 242
3. NACHHALTIGKEIT DER VERTRAGSVERLETZUNG 242
4. HAUSFRIEDEN 242
5. EINZELFAELLE 242
VI. KUENDIGUNG WEGEN VERZUGS MIT DER SICHERHEITSLEISTUNG
(§569 ABS. 2A) 244
VII. DIE ORDENTLICHE KUENDIGUNG IM ALLGEMEINEN 245
1. ANWENDUNGSBEREICH 245
2. GENERALKAUSEL (§ 573 ABS. 1) 245
3. VERTRAGSVERLETZUNG (§ 573 ABS. 2 NR. 1) 246
VIII. ORDENTLICHE KUENDIGUNG WEGEN ZAHLUNGSVERZUGS 247
IX. KUENDIGUNG WEGEN EIGENBEDARFS 247
1. PRIVILEGIERTER PERSONENKREIS 247
2. NUTZUNGSABSICHT 250
3. NUTZUNGSINTERESSE 252
3. EINZELFAELLE 255
5. VERTRAGSWIDRIGE KUENDIGUNG 256
X. VERWERTUNGSKUENDIGUNG 257
1. VERWERTUNGSABSICHT 257
2. ANGEMESSENHEIT DER VERWERTUNG 258
3. VERWERTUNGSHINDERNIS 259
4. ERHEBLICHE NACHTEILE 259
5. UNZULAESSIGE KUENDIGUNGSGRUENDE 259
XI. KUENDIGUNG IM ZWEIFAMILIENHAUS (§ 573A BGB) 260
XII. TEILKUENDIGUNG VON NEBENRAEUMEN (§ 573B BGB) 261
XIII. KUENDIGUNGSBESCHRAENKUNG BEI WOHNUNGSUMWANDLUNG
(§ 577A BGB) 262
13. KAPITEL VERSORGUNGSSPERRE 265
14
14. KAPITEL DAS VERMIETERPFANDRECHT 267
I. GESETZLICHES PFANDRECHT 267
II. GESICHERTE FORDERUNGEN 267
III. UMFANG DES PFANDRECHTS 268
1. EINBRINGUNG 268
2. EIGENTUM DES MIETERS 268
IV. ERLOESCHEN DES PFANDRECHTS 269
15. KAPITEL INSOLVENZ DES MIETERS 271
I. VERBRAUCHERINSOLVENZVERFAHREN MIT RESTSCHULDBEFREIUNG 272
II. WOHNRAUMMIETVERHAELTNISSE IN DER MIETERINSOLVENZ .... 274
III. GEWERBERAUMIETVERHAELTNISSE IN DER MIETERINSOLVENZ ... 275
IV. BESONDERE VERMIETERRECHTE 275
1. VERMIETERPFANDRECHT 275
2. MIETE 278
3. BETRIEBSKOSTEN 278
4. UNERLAUBTE HANDLUNGEN DES MIETERS 278
16. KAPITEL DIE SCHLUSSABWICKLUNG 281
I. RUECKGABE DER MIETSACHE 281
II. BESEITIGUNG VON MIETERSCHAEDEN 281
1. ZUSTAND DER MIETSACHE 282
2. VERJAEHRUNG DER ANSPRUECHE DES VERMIETERS 282
III. VERLORENE SCHLUESSEL 284
1. PFLICHTVERLETZUNG UND VERSCHULDEN 284
2. SCHLUESSELVERLUST DURCH DIEBSTAHL 285
3. UMFANG DER ERSATZPFLICHT 285
4. KONKRETER TATSAECHLICHER SCHADEN NOETIG 286
5. SCHADENSMINDERNDES MITVERSCHULDEN DES VERMIETERS 286
IV. ZURUECKGELASSENE GEGENSTAENDE DES MIETERS 286
V. KAUTIONSABRECHNUNG UND RUECKGABE DER MIETSICHERHEIT.. 287
1. PRUEFUNGSFRIST 288
2. INHALT DER ABRECHNUNG 288
3. INANSPRUCHNAHME EINES BUERGEN 289
17. KAPITEL STEUERRECHTLICHE HINWEISE 291
I. ZINSABSCHLAGSTEUER BEI DER MIETKAUTION 291
1. ALLGEMEINES 291
2. BESONDERHEITEN BEI DER MIETKAUTION 292
15
II. HAUSHALTSNAHE DIENSTLEISTUNGEN UND
BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG 293
1. LEISTUNGEN NACH § 35A ESTG 293
2. BEGUENSTIGE AUFWENDUNGEN 300
3. ANSPRUCHSBERECHTIGTE 302
4. VERPFLICHTUNG DES VERMIETERS 303
5. FOLGEN FUER DIE PRAXIS 307
III. BAUABZUGSTEUER 307
1. ALLGEMEINES 307
2. ABZUGSVERPFLICHTETER 308
3. BAULEISTUNG 309
4. STEUERABZUG 310
5. FREISTELLUNGSBESCHEINIGUNG 310
6. BAGATELLGRENZE 311
7. BERECHNUNG DES STEUERABZUGS 311
8. HAFTUNG DES VERMIETERS ALS AUFTRAGGEBER 312
IV. GRUNDSTEUER 312
1. GEGENSTAND DER STEUER 312
2. BEMESSUNG DER GRUNDSTEUER 313
3. STEUERSCHULDNER 314
4. ERLASS DER GRUNDSTEUER 314
V. AUFBEWAHRUNGSPFLICHT FUER REPARATURRECHNUNGEN 316
1. ALLGEMEINES 317
2. AUFBEWAHRUNGSPFLICHT DES VERMIETERS 318
RECHTSPRECHUNGSLEXIKON 321
STICHWORTVERZEICHNIS 327
16
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