Kompendium für Immobilienberufe: vormals Kompendium für Makler, Verwalter, Sachverständige und Bauträger
Gespeichert in:
| Format: | Buch |
|---|---|
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Stuttgart ; München [u.a.]
Boorberg
2013
|
| Ausgabe: | 12., völlig neu bearb. Aufl. |
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | Früher u.d.T.: Sailer, Erwin: Kompendium für Makler, Verwalter, Sachverständige und Bauträger |
| Beschreibung: | 596 S. graph. Darst. 208 mm x 145 mm |
| ISBN: | 9783415049468 |
Internformat
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GLIEDERUNG
A. FACHLICHE GRUNDLAGEN
1. ZIVILRECHTLICHE VORSCHRIFTEN FUER IMMOBILIENBERUFE
(RECHTSANWAELTIN EVA MAESCHLE) 35
(RA HANS-EBERHARD LANGEMAACK) 60
2. OEFFENTLICH-RECHTLICHE VORSCHRIFTEN FUER DIE IMMOBILIENBERUFE
(RECHTSANWALT STEFAN SCHNEIDER) 71
(DIPL.-VOLKSW. ERWIN SAILER) 87
3. WETTBEWERBSRECHT FUER IMMOBILIENBERUFE
(RA HANS-EBERHARD LANGEMAACK) 90
4. MARKETING IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT
(PROF. DR. STEPHAN KIPPES) 150
5. VERSICHERUNGEN FUER IMMOBILIENBERUFE
(DIPL.-KFM. JOACHIM KRAEMER) 209
6. UNTERNEHMENSBESTEUERUNG
(RA ERICH A. HELM) 215
B. KOMPETENZEN DER BERUFSAUSUEBUNG
7. AKQUISITION UND DURCHFUEHRUNG VON AUFTRAEGEN IM
MAKLERGESCHAEFT
(DIPL.-VOLKSW. ERWIN SAILER) 237
(DIPL.-KFM. HENDRIK VOGEL) 237
(DIPL.-VOLKSW. ERWIN SAILER) 240
8. VERMITTLUNG, VORBEREITUNG UND ABSCHLUSS NOTARIELLER
KAUFVERTRAEGE
(ERIK NOTHHELFER, DIPL.-SACHVERSTAENDIGER (DIA)) 318
9. VERMITTLUNG, VORBEREITUNG UND ABSCHLUSS VON WOHN- UND
GEWERBERAUMMIETVERTRAEGEN
(DIPL.-VOLKSW. ERWIN SAILER) 339
(RA AXEL WETEKAMP) 342
10. IMMOBILIENBERATUNG
(DIPL.-KFM. JOACHIM KRAEMER) 351
(DIPL.-VOLKSW. ERWIN SAILER) 368
(RA ERICH A. HELM) 386
(DIPL.-VOLKSW. ERWIN SAILER) 402
17
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GLIEDERUNG
11. OBJEKTMANAGEMENT - VERWALTUNG VON MIETOBJEKTEN
(DIPL.-ING. HELMUT GEGENFURTNER) 428
(DIPL.-KFM. CLAUDIO RAINER NICOL) 428
12. VERWALTUNG VON WOHNUNGS- UND TEILEIGENTUM
(DIPL.-ING. HELMUT GEGENFURTNER) 453
(DIPL.-KFM. CLAUDIO RAINER NICOL) 453
13. MARKTORIENTIERTE IMMOBIEENBEWERTUNG
(DIPL.-VOLKSW. HAUKE PETERSEN, DIPL.-ING. (FH) JUERGEN SCHNOOR,
WOLFGANG SEITZ, B.A.) 469
14. PLANUNG UND DURCHFUEHRUNG VON BAUVORHABEN
(DIPL.-VOLKSW. ERWIN SAILER) 548
18
INHALTSVERZEICHNIS
GELEITWORT 5
VORWORT 7
AUTORENVERZEICHNIS 9
GLIEDERIYIG 17
A.
FACHLICHE GRUNDLAGEN
1. ZIVILRECHTLICHE VORSCHRIFTEN FUER IMMOBILIENBERUFE 35
1.1 RECHTE UND PFLICHTEN DES IMMOBILIENMAKLERS 35
1.1.1 GRUNDVORAUSSETZUNGEN DER MAKLERTAETIGKEIT 35
1.1.2 ROLLE DES MAKLERS BEI IMMOBILIENTRANSAKTIONEN 36
1.1.3 MAKLERVERTRAG - EINORDNUNG UND ABGRENZUNG 36
1.1.4 ABSCHLUSS EINES WIRKSAMEN MAKLERVERTRAGS 37
1.1.5 SONDERFORMEN: EINFACHER UND QUALIFIZIERTER MAKLER
ALLEINAUFTRAG 40
1.1.6 MAKLERVERTRAG ALS FERNABSATZVERTRAG 41
1.1.7 GRUNDVORAUSSETZUNGEN DES PROVISIONSANSPRUCHS 42
1.1.7.1 NACHWEIS-ODER VERMITTLUNGSTAETIGKEIT 43
1.1.7.2 ABSCHLUSS EINES HAUPTVERTRAGS 44
1.1.7.3 KAUSALITAET 48
1.1.7.4 KENNTNIS VON DER MAKLERTAETIGKEIT 49
1.1.8 SELBSTAENDIGES PROVISIONSVERSPRECHEN 49
1.1.9 MAKLERKLAUSELN IM KAUF- ODER MIETVERTRAG 49
1.1.10 FAELLIGKEIT UND HOEHE DER VERGUETUNG 50
1.1.11 BETEILIGUNG MEHRERER MAKLER 51
1.1.12 DOPPELTAETIGKEIT 52
1.1.13 ALLGEMEINE GESCHAEFTSBEDINGUNGEN IM MAKLERVERTRAG . 52
1.1.14 FOLGEN EINES (NACHTRAEGLICH) UNWIRKSAMEN HAUPT
VERTRAGS 56
1.1.15 NEBENPFLICHTEN DES MAKLERS 57
1.1.16 NEBENPFLICHTEN DES AUFTRAGGEBERS 57
1.1.17 BEENDIGUNG DES MAKLERVERTRAGES 58
1.1.18 SCHADENSERSATZANSPRUECHE GEGEN MAKLER 58
1.1.19 VERWIRKUNG DES PROVISIONSANSPRUCHS 59
1.1.20 SCHADENSERSATZANSPRUECHE GEGENUEBER AUFTRAGGEBER . 60
1.2 DIENSTVERTRAGLICHE VORSCHRIFTEN FUER IMMOBILIENBERUFE. 60
1.2.1 MAKLERVERTRAG UND DIENSTVERTRAG 60
1.2.2 DER HAUSVERWALTERVERTRAG UND BAUBETREUUNGSVERTRAG
ALS DIENSTVERTRAG 62
19
INHALTSVERZEICHNIS
1.2.2.1 DER HAUSVERWALTERVERTRAG 62
1.2.2.2 DER VERTRAG MIT EINEM WIRTSCHAFTLICHEN BAUBETREUER. 65
1.3 WERKVERTRAGLICHE VORSCHRIFTEN FUER IMMOBILIENBERUFE. 67
1.3.1 MAKLERVERTRAG UND WERKVERTRAG 67
1.3.2 BAUTRAEGER-ALLEINAUFTRAG IN FORM EINER VERTRIEBS
VEREINBARUNG ALS MAKLERWERKVERTRAG 68
1.3.3 BAUTRAEGERVERTRAG UND BAUBETREUUNGSVERTRAG
ALS WERKVERTRAG . I 68
1.3.3.1 DER BAUTRAEGERVERTRAG 68
1.3.3.2 DER VERTRAG MIT DEM BAUBETREUER ALS VOLLBETREUER 69
2. OEFFENTLICH-RECHTLICHE VORSCHRIFTEN
FUER DIE IMMOBILIENBERUFE 71
2.1 GEWERBEERLAUBNIS (§ 34C GEWO) 71
2.1.1 DER GEWERBEBEGRIFF 71
2.1.2 DIE ERLAUBNISPFLICHTIGE MAKLERTAETIGKEIT 72
2.1.3 DAS FORMELLE ANTRAGSVERFAHREN 73
2.1.4 DIE PERSOENLICHEN ERLAUBNISVORAUSSETZUNGEN 74
2.1.5 ERLOESCHEN DER ERLAUBNIS - RUECKNAHME/WIDERRUF 75
2.1.6 AENDERUNGEN DER RECHTSFORM 76
2.2 GEWERBERECHTLICHE ANZEIGEPFLICHT 76
2.2.1 ANZEIGE DES BETRIEBSBEGINNS (§ 14 GEWO) 76
2.2.2 ANZEIGE PERSONELLER VERAENDERUNGEN (§ 9 MABV) 77
2.2.3 AUSKUNFT UND NACHSCHAU (§ 29 GEWO) 77
2.3 DIE MAKLER- UND BAUTRAEGERVERORDNUNG 78
2.3.1 SICHERUNGSPFLICHTEN DES MAKLERS (§§ 2, 4-8 MABV) 78
2.3.2 BUCHFUEHRUNGS- UND INFORMATIONSPFLICHT DES MAKLERS
(§§ 10, 11 UND 14 MABV) 80
2.3.3 PRUEFUNG AUS BESONDEREM ANLASS (§ 16 ABS. 2 MABV). 82
2.4 DIE OEFFENTLICHEN VORSCHRIFTEN DES WOHNUNGS
VERMITTLUNGSGESETZES
(§ 3 ABS. 1 UND 2, § 6 ABS. 1 UND 2, § 8 WOVERMG) 83
2.5 VORSCHRIFTEN UEBER IDENTIFIZIERUNGS- UND ANZEIGEPFLICHTEN
DES MAKLERS NACH DEM GELDWAESCHEGESETZ 87
2.5.1 IDENTIFIZIERUNGSPFLICHT 87
2.5.2 AUFBEWAHRUNGSPFLICHT 88
2.5.3 VERDACHTSFAELLE UND FREISTELLUNG VON DER VERANTWORTUNG. 88
2.5.4 INTERNE SICHERUNGSMASSNAHMEN 88
2.5.5 BUSSGELD VORSCHRIFTEN 89
3. WETTBEWERBSRECHT FUER IMMOBILIENBERUFE 90
3.1 RECHTSGRUNDLAGE: DAS GESETZ GEGEN DEN UNLAUTEREN
WETTBEWERB 90
3.1.1 VERBOT UNLAUTEREN WETTBEWERBS 90
3.1.2 IRREFUEHRENDE GESCHAEFTLICHE HANDLUNGEN 94
20
INHALTSVERZEICHNIS
3.1.3 VERGLEICHENDE WERBUNG 97
3.1.4 UNZUMUTBARE BELAESTIGUNGEN 99
3.1.5 MOEGLICHE RECHTSFOLGEN UNZULAESSIGER GESCHAEFTLICHER
HANDLUNGEN NACH §§3 ODER 7 UWG - BESEITIGUNG UND
UNTERLASSUNG 101
3.1.6 DAS WETTBEWERBSRECHTLICHE VERFAHREN 102
3.1.7 DIE STRAFBEWEHRTE UNTERLASSUNGSERKLAERUNG 105
3.1.8 VORAUSSETZUNG FUER EINSTWEILIGE VERFUEGUNG
EILBEDUERFTIGKEIT, GLAUBHAFTMACHUNG DES VERSTOSSES . 107
3.2 BRANCHENSPEZIFISCHE EINZELFAELLE UNLAUTEREN HANDELNS . 109
3.2.1 EINMISCHEN IN BESTEHENDE ALLEINAUFTRAEGE 109
3.2.2 VERSPRECHEN NICHT REALISIERBARER PREISE 109
3.2.3 VERBREITUNG UNWAHRER BEHAUPTUNGEN UEBER MIT
BEWERBER 110
3.2.4 ANBIETEN VON OBJEKTEN OHNE ZUSTIMMUNG DES VER
FUEGUNGSBERECHTIGTEN 110
3.3 DIE PREISANGABENVERORDNUNG (PANGV) 111
3.4 DAS WOHNUNGSVERMITTLUNGSGESETZ (WOVERMG) 115
3.5 GESETZ UEBER ELEKTRONISCHE HANDELSREGISTER UND GENOS
SENSCHAFTSREGISTER SOWIE DAS UNTERNEHMENSREGISTER
(EHUG)
UND GESETZ ZUR VEREINHEITLICHUNG VON
VORSCHRIFTEN UEBER BESTIMMTE ELEKTRONISCHE INFORMATIONS
UND KOMMUNIKATIONSDIENSTE, ELEKTRONISCHER GESCHAEFTS
VERKEHR - VEREINHEITLICHUNGSGESETZ - EGVG, DORT ART. 1
TELEMEDIENGESETZ (TMG) 116
3.6 DIENSTLEISTUNGS- INFORMATIONSPFLICHTEN-VERORDNUNG -
DL-INFOV 119
3.7 IVD-WETTBEWERBSREGELN 119
3.7.1 GELTUNGSBEREICH 120
3.7.2 INHALT 120
3.8 WEITERE BRANCHENSPEZIFISCHE SACHVERHALTE 123
3.8.1 FIRMIERUNG 123
3.8.2 KENNTLICHMACHUNG DER MAKLEREIGENSCHAFT IN
DER WERBUNG 124
3.8.3 TITEL - SONDERBEZEICHNUNGEN - DIPLOME 125
3.8.3.1 BERECHTIGTE FUEHRUNG VON TITELN UND DIPLOMEN 125
3.8.3.2 UNERLAUBTE TITELFUEHRUNG 126
3.8.3.3 YYIMMOBILIENTREUHAENDER" 126
3.8.3.4 YYSPEZIALMAKLER" - YYFACHMAKLER" 126
3.8.3.5 IRREFUEHRENDE VERWENDUNG VON DIPLOMEN 127
3.8.4 ANGABEN UEBER LEISTUNGSFAEHIGKEIT DES MAKLERS UND
DAMIT VERBUNDENE IRREFUEHRENDE WERBUNG 127
3.8.5 ANGABEN BEI ANGEBOT UND WERBUNG 128
3.8.5.1 RICHTIGKEIT DER ANGABEN 128
3.8.5.2 VOLLSTAENDIGKEIT DER ANGABEN 128
21
INHALTSVERZEICHNIS
3.8.6 PROVISIONSANGABEN 132
3.8.6.1 YYKOSTENLOSE" TAETIGKEITEN 132
3.8.6.2 SONDERFALL YYFUER VERKAEUFER/VERMIETER KOSTENLOS" 132
3.8.7 SONSTIGE WERBUNG 132
3.8.7.1 YYOFFENE" WERBUNG 132
3.8.7.2 VERSPRECHEN VON SONDERVORTEILEN (PRAEMIEN, PROVISIONS
ANTEILE) 133
3.8.7.3 ANSCHREIBEN AUF VERDACHT 133
3.8.7.4 TELEFONWERBUNG/TELEFAXWERBUNG/E-MAIL-WERBUNG . 133
3.8.7.5 RECHTSBERATUNG 133
3.8.7.6 PREISBEZEICHNUNGEN 137
3.8.7.7 KOPPLUNGSGESCHAEFTE 138
3.8.7.8 ZINSSATZ FUER BAUGELD 138
3.8.7.9 IMMOBIHENGESUCHE 138
3.8.7.10 WERBUNG MIT WOHN-/NUTZFLAECHE 138
3.8.7.11 ZUR WERBUNG FUER NICHT SOFORT BEZIEHBARE WOHN
IMMOBILIEN, OHNE AUF DIESEN UMSTAND HINZUWEISEN . 139
3.8.7.12 LAIENWERBUNG 139
3.8.7.13 VERSTOESSE GEGEN DAS GESETZ UEBER EINHEITEN IM
MESSWESEN 139
3.8.7.14 BEACHTUNG DER SONN-UND FEIERTAGSGESETZE DER LAENDER . 139
3.8.7.15 ZULAESSIGKEIT UND UNZULAESSIGKEIT VON KOPPLUNGS
ANGEBOTEN NACH WEGFALL DER ZUGABEVERORDNUNG
UND DES RABATTGESETZES 140
3.8.7.16 STADTPLAENE, LANDKARTEN, FOTOS UND TEXTE 140
3.9 KOOPERATION STATT WETTBEWERB 141
3.9.1 ARTEN DES GEMEINSCHAFTSGESCHAEFTS 141
3.9.2 IVD-GESCHAEFTSGEBRAEUCHE FUER GEMEINSCHAFTSGESCHAEFTE
UNTER MAKLERN 142
3.9.3 ANWENDUNGSBEREICH 146
3.9.4 VORAUSSETZUNGEN UND GRUNDLAGEN FUER EIN GEMEIN
SCHAFTSGESCHAEFT 147
3.9.5 KUNDENSCHUTZ UND OBJEKTSCHUTZ 148
3.9.6 INFORMATIONSPFLICHTEN 149
3.9.7 PROVISIONSTEILUNG 149
4. MARKETING IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT 150
4.1 MARKETING 150
4.2 DIE WETTBEWERBSSITUATION IN DER IMMOBILIENBRANCHE . 150
4.3 MARKETING-MIX UND DOPPELTES MARKETING DES MAKLERS. 152
4.3.1 UEBERBLICK UEBER DIE VIER BEREICHE DES MARKETING-MIX . 152
4.3.2 VERTIEFUNG DER VIER BEREICHE IM MARKETING-MIX 156
4.3.2.1 DIE YYPRODUKTPOLITIK" DES MAKLERS 156
4.3.2.1.1 DIE OBJEKTAUSWAHLPOLITIK VOR DEM HINTERGRUND DES
ORIGINAEREN MARKETINGS 156
22
INHALTSVERZEICHNIS
4.3.2.1.2 OBJEKTBERATUNGSPOLITIK VOR DEM HINTERGRUND DES
DERIVATEN MARKETINGS 157
4.3.2.1.3 OBJEKTAUSWAHL- UND OBJEKTBERATUNGSPOLITIK ALS
WETTBEWERBSVORTEILE GEGENUEBER DIREKTANBIETERN
(-NACHFRAGERN) 158
4.3.2.2 DIE PREISPOLITIK DES MAKLERS 159
4.3.2.2.1 DIE PREISPOLITIK VOR DEM HINTERGRUND DES ORIGINAEREN
MARKETINGS 161
4.3.2.2.2 DIE PREISPOLITIK ALS OBJEKTPREISBERATUNGSPOLITIK - PREIS
POLITIK VOR DEM HINTERGRUND DES DERIVATEN MARKETINGS . 166
4.3.2.3 ABSATZWEGEPOLITIK 167
4.3.2.3.1 BESTIMMUNG VON ABSATZMARKT UND ZIELGRUPPE 167
4.3.2.3.2 AUSSENDIENSTORGANISATION DES MAKLERS 169
4.3.2.3.3 VERKAUFSFOERDERUNG 169
4.3.2.3.4 MAKLERKOOPERATION 169
4.3.2.4 KOMMUNIKATIONSPOLITIK DES MAKLERS 170
4.3.2.4.1 BEZIEHUNGSMARKETING 171
4.3.2.4.2 DIE WERBUNG DES MAKLERS 181
4.3.2.4.3 ZIELGRUPPENABGRENZUNG - EINE ZENTRALE VORAUSSETZUNG
FUER EIN ERFOLGREICHES IMMOBILIENMARKETING 183
4.3.2.4.4 KUNDENNUTZEN STATT KARGER FAKTEN 187
4.4 IMMOBILIENANZEIGEN 188
4.4.1 DIE VERSCHIEDENEN IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHEN
ANZEIGENTYPEN 188
4.4.2 IMMOBILIENMARKT UND ANZEIGENTYPEN 189
4.4.3 BEDEUTUNG DES ERSTEN INSERATES 189
4.4.4 TEXTEN VON IMMOBILIENANZEIGEN 191
4.4.4.1 HEADLINE/SCHLAGZEILE 191
4.4.4.2 FLIESSTEXT 192
4.4.4.3 HANDLUNGSAUFFORDERUNG 195
4.4.5 GESTALTEN VON IMMOBILIENANZEIGEN 195
4.5 EXPOSES UND EXPOSE-EINSATZ 197
4.5.1 GEZIELTER EXPOSE-EINSATZ 198
4.5.2 KUNDENORIENTIERTER AUFBAU DES EXPOSES 199
4.5.3 TEXTEN DES EXPOSES 201
4.5.4 GESTALTUNG DES EXPOSES 201
4.6 WERBEERFOLGSKONTROLLE - KUNDENSCHWUNDANALYSE 202
4.7 KOMMUNIKATIONSPOLITIK - SONSTIGE INSTRUMENTE 204
4.8 REKLAMATIONEN UND KUNDENABWANDERUNG ALS CHANCE . 205
5. VERSICHERUNGEN FUER IMMOBILIENBERUFE 209
5.1 VERSICHERUNGEN FUER MAKLER 209
5.2 VERSICHERUNGEN FUER IMMOBILIEN- UND WEG-VERWALTER. 211
5.3 VERSICHERUNGEN FUER BAUBETREUER UND BAUTRAEGER 212
23
\
INHALTSVERZEICHNIS
6. UNTERNEHMENSBESTEUERUNG 215
6.1 ABGABENORDNUNG 218
6.2 EINKOMMENSTEUERGESETZ 220
6.3 KOERPERSCHAFTSTEUERGESETZ 221
6.4 GEWERBESTEUERGESETZ 222
6.5 UMSATZSTEUERGESETZ 223
6.6 UNTEMEHMENSTEUERREFORMGESETZ 225
6.6.1 AENDERUNGEN BEI DER EINKOMMENSTEUER 225
6.6.2 AENDERUNGEN BEI DER GEWERBESTEUER 228
6.6.3 AENDERUNGEN BEI DER KOERPERSCHAFTSTEUER 229
6.6.4 WEITERE AENDERUNGEN FUER UNTERNEHMER 230
B.
KOMPETENZEN DER BERUFSAUSUEBUNG
7. AKQUISITION UND DURCHFUEHRUNG VON AUFTRAEGEN
IM MAKLERGESCHAEFT 237
7.1 AUFTRAGSAKQUISITION 237
7.1.1 UEBERLEGUNGEN ZUR ORGANISATION UND ZU DEN ZIELEN
EINES IMMOBILIEN-MAKLERBETRIEBES 237
7.1.1.1 DIE TECHNISCHE GRUNDAUSSTATTIMG DER BETRIEBE
VON IMMOBILIENMAKLERN 237
7.1.1.1.1 ALLGEMEINE TECHNISCHE GRUNDAUSSTATTUNG 237
7.1.1.1.2 BESONDERE MAKLERSOFTWARE 238
7.1.1.1.3 INTERNET ALS FUEHRENDES VERTRIEBSINSTRUMENT 239
7.1.1.1.4 SCHLUSSBEMERKUNG 239
7.1.1.2 LEISTUNGSMATRIX DES MAKLERBETRIEBES 240
7.1.1.2.1 SPEZIALISIERUNG 240
7.1.1.2.2 BREITE ZWECKBASIS 241
7.1.1.2.3 GESCHAEFTSSTRUKTUREN 242
7.1.1.3 FRAGEN ZUR BETRIEBSGROESSE 247
7.1.1.4 ALTERNATIVE SYSTEME ZUR ERBRINGUNG VON MAKLER
LEISTUNGEN 248
7.1.1.5 AUSSENDIENSTORGANISATION 252
7.1.1.5.1 DER HANDELSVERTRETER 254
7.1.1.5.2 SCHEINSELBSTAENDIGKEIT UND ARBEITNEHMERAEHNLICHE
SELBSTAENDIGE 256
7.1.1.5.3 HANDELSVERTRETER ODER ANGESTELLTE FUER DEN AUSSEN
DIENST? 257
7.1.1.6 PRINZIPIEN DES MAKLERGESCHAEFTS 260
7.1.1.7 DIE ERFOLGSANALYSE - KALKULATION EINES MAKLERAUFTRAGES 263
7.1.1.7.1 ERFOLGSANALYSE 263
7.1.1.7.2 TOTAL- UND PARTIALANALYSEN 264
7.1.1.7.3 ERFOLGSQUOTIENTEN 265
7.1.1.7.4 AUFTRAGSKALKULATION 265
24
INHALTSVERZEICHNIS
7.1.1.8 ZUSAMMENHANG VON OBJEKTPREIS UND PROVISION 268
7.1.1.9 BETRIEBSWIRTSCHAFTLICHE ERGEBNISSE EINES MAKLER
BETRIEBES 269
7.1.1.10 ENTWICKLUNGSPERSPEKTIVEN FUER DAS MAKLER- UND
VERWALTERGESCHAEFT 271
7.1.2 AUFTRAGSAKQUISITION 276
7.1.2.1 AKTIVE UND PASSIVE AUFTRAGSAKQUISITION 277
7.1.2.2 DIE YYMETHODE" DER PASSIVEN AUFTRAGSAKQUISITION 278
7.1.2.3 INTERNET - AUCH EIN MEDIUM DER PASSIVEN AUFTRAGS
AKQUISITION 281
7.1.2.4 POTENZIELLE MARKTTEILNEHMER UND AUFTRAGSAKQUISITION . 282
7.1.2.5 KONTAKTHERSTELLUNG ZU AKTUELLEN MARKTTEILNEHMERN . 285
7.1.2.6 DER PROSPEKT - EIN INSTRUMENT DER OBJEKTAKQUISITION . 286
7.1.3 OBJEKTAUF NAEHME, AUFTRAGSANNAHME 289
7.1.4 OBJEKTANALYSE 289
7.1.5 OBJEKTBEWERTUNG 290
7.1.6 OBJEKTAUFBEREITUNG 291
7.2 ANGEBOTSTAETIGKEIT DES MAKLERS 292
7.2.1 ANGEBOTSVORBEREITUNG 292
7.2.2 PROVISIONSSICHERNDE NACHWEISSTRATEGIEN 294
7.2.2.1 DER KAUFINTERESSENTEN-MAKLER-VERTRAG 295
7.2.2.2 PROVISIONSHINWEIS IM INSERAT UND IM INTEMETANGEBOT. 295
7.2.2.3 ANGEBOT OHNE NACHWEISDATEN 295
7.2.2.4 PROVISIONSKLAUSEL IM NOTARIELLEN KAUFVERTRAG ODER
IM MIETVERTRAG 296
7.2.2.5 DER UNGESICHERTE NACHWEIS 296
7.2.2.6 DER STUFENNACHWEIS 297
7.2.2.7 NACHWEIS DURCH OBJEKTBESICHTIGUNG 297
7.2.2.8 MUENDLICHE PROVISIONSABSPRACHEN 297
7.2.3 ANGEBOTSSCHREIBEN 298
7.2.3.1 FUNKTION DES ANGEBOTSSCHREIBENS 298
7.2.3.2 NOTWENDIGE DIFFERENZIERUNGEN 298
7.2.4 NACHFASSKONTAKT 300
7.3 CONTROLLING FUER MAKLERBETRIEBE 301
7.3.1 EINFUEHRUNG 301
7.3.2 UNTERNEHMENSZIELE ALS VORAUSSETZUNG EINES EFFIZIENTEN
CONTROLLING 301
7.3.3 CONTROLLINGFUNKTIONEN 303
7.3.3.1 PLANEN VON LEISTUNGSPROZESSEN 303
7.3.3.2 KOORDINATION 303
7.3.3.3 STEUERUNG 304
7.3.3.4 UEBERWACHUNG - KONTROLLE 305
7.3.4 CONTROLLINGBEREICHE 305
7.3.5 INSTITUTIONALISIERUNG DES CONTROLLING IM BETRIEB 310
25
INHALTSVERZEICHNIS
7.3.6 INFORMATIONSBASIS UND INFORMATIONSSYSTEME DES MAKLER
BETRIEBS 311
7.3.6.1 KENNZAHLEN UND GRAFIKEN ALS CONTROLLINGINSTRUMENTE. 312
7.3.6.2 BENCHMARKING IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT 315
7.3.6.3 EXTERNE KENNZAHLEN 317
8. VERMITTLUNG, VORBEREITUNG UND ABSCHLUSS NOTARIELLER
KAUFVERTRAEGE 318
8.1 VERMITTLUNGSBEGRIFFE 318
8.1.1 DIE NEUTRALE VERMITTLUNG 318
8.1.2 DIE EINSEITIGE INTERESSENVERTRETUNG 319
8.2 VERHANDLUNGSFUEHRUNG 319
8.2.1 VORBEREITUNG UND DURCHFUEHRUNG DER OBJEKTBESICHTI
GIMG 319
8.2.2 NACHBEARBEITUNG DER BESICHTIGUNG UND VERHANDLUNGS
FUEHRUNG 321
8.2.3 EIN WORT ZUM BIETERVERFAHREN 323
8.2.4 UEBERMITTELN VON GESPRAECHSERGEBNISSEN 324
8.3 VORBEREITUNG DES NOTARIELLEN GRUNDSTUECKKAUFVERTRAGES . 325
8.3.1 BESPRECHUNG DES NOTARIELLEN GRUNDSTUECKKAUFVERTRAGES . 327
8.3.2 DIE NOTARIELLE BEURKUNDUNG DES KAUFVERTRAGES 327
8.3.3 FINANZIERUNGSBESTAETIGUNG ALS GRUNDBEDINGUNG ZUR
PROTOKOLLIERUNG DES KAUFVERTRAGES 328
8.3.4 AUFNAHME DER VERMITTLUNGSPROVISION IN DEN NOTARIELLEN
KAUFVERTRAG 329
8.3.5 INHALTE DES SCHULDRECHTLICHEN KAUFVERTRAGS 330
8.3.5.1 DIE VERTRAGSPARTEIEN 330
8.3.5.2 DAS KAUFOBJEKT 331
8.3.5.3 KAUFPREISZAHLUNG 331
8.3.5.4 BESITZUEBERGANG 332
8.3.5.5 AUFLASSUNGSVORMERKUNG UND AUFLASSUNG 332
8.3.5.6 KOSTEN DER BEURKUNDUNG 332
8.3.5.7 VORGEHENSWEISE BEI DER FREMDFINANZIERUNG 333
8.3.6 ZUSTIMMUNGS- UND GENEHMIGUNGSERFORDERNISSE 333
8.4 BESONDERE FRAGEN IN ZUSAMMENHANG MIT GRUNDSTUECKS
KAUFVERTRAEGEN 334
8.4.1 BESONDERHEITEN BEIM VERKAUF VON WOHN- UND TEIL
EIGENTUM 334
8.4.2 BESONDERHEITEN BEIM VERKAUF AUF RENTENBASIS 336
9. VERMITTLUNG, VORBEREITUNG UND ABSCHLUSS VON WOHN
UND GEWERBERAUMMIETVERTRAEGEN 339
9.1 SONDERSTELLUNG DER WOHNUNGSVERMITTLUNG 340
9.2 DER WOHNUNGSMIETVERTRAG 342
9.2.1 MIETE UND BETRIEBSKOSTEN 342
26
INHALTSVERZEICHNIS
\
9.2.2 TYPEN VON WOHNUNGSMIETVERTRAEGEN 345
9.2.3 VEREINBARUNGEN UEBER SCHOENHEITS- UND KLEIN
REPARATUREN 346
9.3 DER GEWERBERAUMMIETVERTRAG 347
10. IMMOBILIENBERATUNG 351
10.1 BERATUNGSBEREICH VERSICHERUNGEN 351
10.1.1 GESETZLICHE REGELUNGEN IM VERSICHERUNGSBEREICH 351
10.1.1.1 GESETZ ZUR NEUREGELUNG DES VERSICHERUNGS
VERMITTLERRECHTS 351
10.1.1.2 VERSICHERUNGSVERMITTLUNGSVERORDNUNG 355
10.1.2 BERATUNGSBEREICH VERSICHERUNGEN 355
10.1.1.1 KUNDENBERATUNG IN VERSICHERUNGSANGELEGENHEITEN
DURCH MAKLER 356
10.1.1.2 KUNDENBERATUNG IN VERSICHERUNGSANGELEGENHEITEN
DURCH HAUSVERWALTER 359
10.1.1.3 WAHRNEHMUNG DER VERSICHERUNGSINTERESSEN
DURCH WEG-VERWALTER 361
10.1.1.3.1 DIE BESONDERE POSITION DES WEG-VERWALTERS 361
10.1.1.3.2 DER VERSICHERUNGSBEDARF DER WOHNUNGSEIGENTUEMER
GEMEINSCHAFT 362
10.2 BERATUNGSBEREICH: KAUFPREIS- UND BAUFINANZIERUNG 368
10.2.1 EINLEITUNG 368
10.2.2 BEDEUTUNG VON BASEL II UND BASEL III IM IMMOBILIEN
FINANZIERUNGSGESCHAEFT 369
10.2.3 ROLLE DES IMMOBILIENBERATERS BEI DER FINANZIERUNG 372
10.2.4 FINANZIERUNGSQUELLEN 374
10.2.4.1 SPARKASSEN 374
10.2.4.2 KREDITBANKEN (GROSSBANKEN, REGIONALBANKEN UND
ANDERE KREDITBANKEN) 375
10.2.4.3 KREDITGENOSSENSCHAFTEN (VOLKS- UND RAIFFEISENBANKEN)
SOWIE GENOSSENSCHAFTLICHE ZENTRALBANKEN 375
10.2.4.4 PFANDBRIEFBANKEN 376
10.2.4.5 LANDESBANKEN 377
10.2.4.6 BAUSPARKASSEN 378
10.2.4.7 KREDITINSTITUTE MIT SONDERAUFGABEN 379
10.2.4.8 GESCHAEFTSVOLUMEN DER KREDITINSTITUTE IM BEREICH DER
GRUNDBUCHLICH BESICHERTEN LANGFRISTIGEN KREDITE 379
10.2.4.9 LEBENSVERSICHERUNGSGESELLSCHAFTEN ALS IMMOBILIEN
FINANZIERER 380
10.2.4.10 FOERDERMITTEL AUS OEFFENTLICHEN HAUSHALTEN 381
10.2.5 ABSICHERUNG DER FINANZIERUNGSMITTEL 382
10.2.6 FINANZIERUNGSPLAN - LASTENBERECHNUNG 383
10.2.6.1 DER FINANZIERUNGSBEDARF 384
10.2.6.2 FINANZIERUNGSMITTEL 384
27
INHALTSVERZEICHNIS
10.2.6.3 LASTENBERECHNUNG 384
10.2.6.4 VERGLEICH DER DARLEHENSBEDINGUNGEN 384
10.2.6.5 DARLEHENSBEDINGUNGEN 385
10.3 BERATUNGSBEREICH: STEUERLICHE AUSWIRKUNGEN
DES OBJEKTERWERBS UND DES OBJEKTBESITZES 386
10.3.1 GRUNDERWERBSTEUER 386
10.3.2 EINKOMMENSTEUERLICHE BEHANDLUNG DES GRUNDBESITZES . 388
10.3.2.1 SELBST GENUTZTE WOHNUNGEN/HAEUSER 388
10.3.2.2 VERMIETETE OBJEKTE 388
10.3.2.3 HAUSHALTNAHE DIENSTLEISTUNGEN UND HANDWERKER
LEISTUNGEN (§ 35A ESTG) 390
10.3.3 BESONDERE STEUERFRAGEN 391
10.3.3.1 GRENZEN ZWISCHEN YYPRIVATER VERMOEGENSVERWALTUNG"
UND EINORDNUNG DURCH DAS FINANZAMT ALS EINKUENFTE AUS
GEWERBLICHER TAETIGKEIT 391
10.3.3.2 PRIVATE VERAEUSSERUNGSGESCHAEFTE (FRUEHER YYSPEKULATIONS
GESCHAEFTE") 392
10.3.3.3 UMSATZSTEUER 393
10.3.3.4 ZWEITWOHNUNGSSTEUER 394
10.3.3.5 EINHEITSWERT UND GRUNDSTEUER 395
10.3.3.5.1 EINHEITSWERT 395
10.3.3.5.2 GRUNDSTEUER 396
10.3.3.6 GEMEINER WERT UND ERBSCHAFT- UND SCHENKUNGSTEUER . 397
10.3.3.6.1 GEMEINER WERT (VERKEHRSWERT) NACH DEM BEWERTUNGS
GESETZ 397
10.3.3.6.2 ERBSCHAFT- UND SCHENKUNGSTEUER 399
10.4 BERATUNGSBEREICH: GRUNDSTUECKS- UND BAURECHT 402
10.4.1 GRUNDSTUECKSRECHT 403
10.4.2 DOKUMENTATIONEN DES GRUNDBUCHS FUER GRUNDSTUECKE. 403
10.4.2.1 BESTANDSVERZEICHNIS UND LIEGENSCHAFTSKATASTER 403
10.4.2.2 DER GRUNDSTUECKSBEGRIFF 406
10.4.2.3 ABTEILUNGEN DES GRUNDBUCHS 407
10.4.2.3.1 ABTEILUNG I DES GRUNDBUCHS 408
10.4.2.3.2 ABTEILUNG II DES GRUNDBUCHS 409
10.4.2.3.3 ABTEILUNG III DES GRUNDBUCHS 412
10.4.3 DAS ERBBAURECHT 412
10.4.4 BESONDERHEITEN DES WOHNUNGS- UND TEILEIGENTUMS
GRUNDBUCHS 414
10.4.5 BERATUNGSBEREICH: GRUNDBUCH- UND GRUNDSTUECKSRECHT. 414
10.4.6 BERATUNGSBEREICH: BAURECHT 416
10.4.6.1 BAUPLANUNGSRECHT 416
10.4.6.1.1 GRUNDLAGEN DER BEBAUBARKEITSPRIIFUNG 417
10.4.6.1.2 ART DER BAULICHEN NUTZUNG NACH BAUNVO 419
10.4.6.1.3 MASSE DER BAULICHEN NUTZUNG 421
10.4.6.1.4 UEBERBAUBARE GRUNDSTUECKSFLAECHE 423
10.4.6.1.5 BAUWEISE 423
28
INHALTSVERZEICHNIS
10.4.6.2 KOOPERATIONSFORMEN ZWISCHEN GEMEINDEN UND PRIVATEN
UNTERNEHMEN 425
10.4.6.3 BAUORDNUNGSRECHT 427
11. OBJEKTMANAGEMENT - VERWALTUNG VON MIETOBJEKTEN. 428
11.1 ORGANISATION EINES VERWALTUNGSBETRIEBES 430
11.1.1 AUFGABENSTELLUNG 430
11.1.2 AUFGABENBEWAELTIGUNG 433
11.1.3 AUFBAU VON BUCHHALTUNG UND AKTENFUEHRUNG 434
11.1.3.1 BUCHHALTUNG 434
11.1.3.2 AKTENFUEHRUNG 434
11.2 MIETOBJEKTVERWALTUNG - OBJEKTMANAGEMENT 435
11.2.1 WIRTSCHAFTLICH-KAUFMAENNISCHE AUFGABENSTELLUNG 435
11.2.1.1 VERMIETUNG 435
11.2.1.2.1 MIETENBUCHFUEHRUNG 438
11.2.1.2.2 MIETERHOEHUNGEN 440
11.2.1.3 MIETVERTRAGSBEENDIGUNG 443
11.2.1.4 VORTEILHAFTE INVESTITIONEN 444
11.2.2 TECHNISCHE AUFGABENSTELLUNG 445
11.2.2.1 VORBEREITUNG UND DURCHFUEHRUNG VON MASSNAHMEN 446
11.2.2.1.1 VORBEREITUNG 446
11.2.2.1.2 DURCHFUEHRUNG DER MASSNAHMEN 449
11.2.2.1.3 UEBERWACHUNG DER LEISTUNGEN 449
11.2.2.2 WELCHE VERSICHERUNGEN SIND ABSCHLIESSBAR UND WAS
IST DABEI ZU BEACHTEN? 450
11.3 AUSBLICK 451
12. VERWALTUNG VON WOHNUNGS- UND TEILEIGENTUM 453
12.1 BEGRIFFE 453
12.1.1 GEMEINSCHAFTSEIGENTUM 453
12.1.2 SONDEREIGENTUM 454
12.1.3 SONDERNUTZUNGSRECHTE 454
12.1.4 TEILRECHTSFAEHIGKEIT 455
12.2 ORDNUNGSGEMAESSE VERWALTUNG 456
12.3 ORGANE DER VERWALTUNG 458
12.3.1 VERWALTUNG DURCH WOHNUNGSEIGENTUEMER 458
12.3.2 DER VERWALTER 459
12.3.2.1 BESTELLUNG EINES VERWALTERS 459
12.3.2.2 AUFGABEN UND BEFUGNISSE DES VERWALTERS 460
12.3.3 WOHNUNGSEIGENTUEMERVERSAMMLUNG 462
12.4 VERTRETUNGSMACHT DES VERWALTERS 467
12.5 SONSTIGES - IN GEBOTENER KUERZE 467
12.6 FAZIT 468
29
INHALTSVERZEICHNIS
13. MARKTORIENTIERTE IMMOBILIENBEWERTUNG 469
13.1 DER VERKEHRSWERT 469
13.2 DIE WERTERMITTLUNGSVERFAHREN IM UEBERBLICK 473
13.3 DAS ERTRAGSWERTVERFAHREN 479
13.3.1 REINERTRAG 479
13.3.1.1 ROHERTRAG 479
13.3.1.2 BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN 484
13.3.1.2.1 BETRIEBSKOSTEN 484
13.3.1.2.2 VERWALTUNGSKOSTEN 484
13.3.1.2.3 INSTANDHALTUNGSKOSTEN 484
13.3.1.2.4 MIETAUSFALLWAGNIS 489
13.3.2 RESTNUTZUNGSDAUER 490
13.3.3 LIEGENSCHAFTSZINSSATZ 491
13.3.3.1 GRUNDSAETZLICHES UND DEFINITION 491
13.3.3.2 ERMITTLUNG DES LIEGENSCHAFTSZINSSATZES 494
13.3.4 BODENWERT 498
13.3.5 REPARATURSTAU 500
13.3.6 ERTRAGSAUFSPALTUNG 501
13.3.7 ABLAUF SCHEMA DES ALLGEMEINEN ERTRAGSWERTVERFAHRENS. 502
13.4 DAS SACHWERTVERFAHREN 503
13.4.1 ZUR BEDEUTUNG DES SACHWERTVERFAHRENS 504
13.4.2 VERFAHRENSBESCHREIBUNG 505
13.4.3 FLAECHENBEZUEGE DER SACHWERTERMITTLUNG 507
13.4.4 VON DEN NHK 1995 ZU DEN NHK 2010 508
13.4.5 SACHWERTFAKTOREN 509
13.4.6 KRITIK AM SACHWERTVERFAHREN 511
13.4.7 SACHWERTRICHTLINIE AUF DER GRUNDLAGE DER NHK 2010 . 514
13.4.8 ANWENDUNG DER SW-RL UND DER NHK 2010 516
13.4.9 NHK 2010 FUER FREISTEHENDE EIN- UND ZWEIFAMILIENHAEUSER,
DOPPELHAEUSER UND REIHENHAEUSER 519
13.4.10 BRUTTO-GRUNDFLAECHE ALS BERECHNUNGSBASIS 522
13.4.11 ERMITTLUNG DER NORMALHERSTELLUNGSKOSTEN 2010 525
13.4.12 BERUECKSICHTIGUNG VON MODERNISIERUNGEN 527
13.4.13 UEBLICHE GESAMTNUTZUNGSDAUER BEI ORDNUNGSGEMAESSER
INSTANDHALTUNG 532
13.4.14 ALTERSWERTMINDERUNG 533
13.4.15 GEBAEUDEALTER UND FIKTIVES BAUJAHR 536
13.4.16 BESONDERE OBJEKTSPEZIFISCHE GRUNDSTUECKSMERKMALE. 537
13.4.17 ABLAUF DER BERECHNUNG: 538
13.4.18 EINE KRITISCHE WUERDIGUNG DER AKTUELL MOEGLICHEN MARKT
ANPASSUNG 539
13.5 DAS VERGLEICHSWERTVERFAHREN 543
13.5.1 EIGENTUMSWOHNUNGEN 543
13.5.2 EINFAMILIENHAEUSER 544
30
INHALTSVERZEICHNIS
13.5.3 MIETHAEUSER 545
13.5.4 DIE MOEGLICHKEITEN DES VERGLEICHSWERTVERFAHRENS 545
14. PLANUNG UND DURCHFUEHRUNG VON BAUVORHABEN 548
14.1 OEFFENTLICH-RECHTLICHE VORSCHRIFTEN 548
14.1.1 BEGRIFFSDEFINITIONEN DER AKTEURE 548
14.1.2 ERLAUBNIS NACH § 34C GEWO 549
14.1.3 VORSCHRIFTEN DER MABV 550
14.1.3.1 SICHERUNGSVORSCHRIFTEN 550
14.1.3.2 BUCHFUEHRUNGS-, INFORMATIONS- UND INSERATESAMMLUNGS
PFLICHT 553
14.2 LEISTUNGSBILD DES BAUBETREUERS UND BAUTRAEGERS 554
14.2.1 LEISTUNGSBEREICHE - ABGRENZUNGEN 554
14.2.2 VORBEREITUNG EINER BAUMASSNAHME 556
14.2.3 ENTWURFSPLANUNG UND VORKALKULATION ALS ENTSCHEIDUNGS
GRUNDLAGE 558
14.2.4 BAUANTRAG - BAUVORLAGE 559
14.2.5 VERGABE VON BAULEISTUNGEN - BAUKALKULATION 561
14.2.6 DURCHFUEHRUNG UND UEBERWACHUNG DES BAUVORHABENS . 563
14.2.7 BEZUGSFERTIGKEIT, ABNAHME UND IHRE FOLGEN, BEHOERDLICHE
ABNAHMEN 564
14.3 HAFTUNG DES BAUBETREUERS UND BAUTRAEGERS 567
14.3.1 BAUBETREUERHAFTUNG 567
14.3.2 BAUTRAEGERHAFTUNG 568
14.4 VERGUETUNG DES BAUBETREUERS 570
LITERATURVERZEICHNIS 571
SACHREGISTER 575
ABKUERZUNGSVERZEICHNIS 595
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