Praxishandbuch Green Building: Recht, Technik, Architektur
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| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Berlin ; Boston
De Gruyter
[2018]
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| Schriftenreihe: | De Gruyter Praxishandbuch
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| Online-Zugang: | Inhaltstext Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | LV, 650 Seiten Diagramme, Illustrationen |
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Inhalt
Vorwort - Praxishandbuch Green Building----V
Bearbeiter----XXXI
Literaturverzeichnis--XXXIX
Abkürzungen-----XLV
Kapitel 1
Bedeutung-----1
A Nachhaltigkeit-----1
I Einleitung---1
II Historie und Definition--2
III Dimensionen der Nachhaltigkeit-----4
IV Nachhaltigkeitsziele und -indikatoren--6
V Bedeutung des Bauwesens für eine nachhaltige Entwicklung----9
1 Umweltbeeinflussung-----10
2 Wirtschaftliche Bedeutung------12
3 Soziale Relevanz---12
B Green Building------14
I Aus Ingenieurssicht----14
II „supergreen®“ - zur Bedeutung von nachhaltigem Entwerfen von
Gebäuden------16
1 Form follows performance - Das Ziel der zeitgenössischen Architektur
ist die Nachhaltigkeit--16
2 Performance drives design------19
III Aus Rechtsberatungssicht - eine Skizze der Auswirkungen des Green
Building-Trends auf die Rechtsberatung---20
1 Was ist Green Building?---20
2 Konzeption und Planung----20
a) Auditorenverträge---21
b) Steuerrechtliche Fragestellungen---22
c) Vergaberecht----22
d) Anpassung der Verwaltungspraxis----22
e) Planerverträge---23
f) Konfliktfelder im Denkmalschutzrecht---23
g) Urheberrecht----24
h) Contracting----24
VIII
Inhalt
i) Veränderungen im BauGB-----25
3 Konstruktion--25
a) Bauvertrag----25
b) Kaufvertrag---26
c) Mietrecht-----26
d) Green Lease---27
4 Wartung/Renovierung----28
a) Verfassungsrechtliche Hindernisse--28
b) Einbindung in die Due Diligence-Prüfung-28
c) Privater Emissionshandel---28
5 Demontage-----29
6 Fazit/Ausblick---29
Kapitel 2
Anforderungen und Rechtsgrundlagen---31
A Nationale Gesetzgebung----31
I Der nationale Klimaschutzplan 2050--31
II Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende
Anlagentechnik bei Gebäuden - Energieeinsparverordnung (EnEV)--33
1 Einführung----33
2 Rechtliche Grundlagen---34
a) Europäische Ebene----34
b) Bundesebene-----35
3 Sachlicher Anwendungsbereich----35
a) Anwendungsbereich------35
b) Ausnahmen-----36
4 Zeitlicher Anwendungsbereich der EnEV 2014-37
III Energetische Anforderungen der EnEV — 38
1 Anforderungen an Neubauten----38
a) Jahres-Primärenergiebedarf, §§ 3,4 EnEV-38
b) Anrechnung von Strom aus erneuerbaren Energien, §5 EnEV--39
c) Bauliche Mindestanforderungen---39
aa) Wärmedämmung, §§3 Abs. 2, 4 Abs. 2 EnEV-----39
bb) Sommerlicher Wärmeschutz, §§3Abs. 4, 4 Abs. 4 EnEV--39
cc) Luftdichtheit, Mindestluftwechsel, § 6 EnEV-40
dd) Mindestwärmeschutz und Wärmebrücken, § 7 EnEV----40
d) Berechnungsverfahren — 40
aa) Referenzgebäudeverfahren----40
bb) Modellgebäudeverfahren----41
e) Ausnahmen, § 8 EnEV----42
2 Anforderungen an bestehende Gebäude und Anlagen----42
Inhalt
fX
a) Anlassbezogene Pflichten, § 9 EnEV--42
aa) Änderung von Gebäuden-----42
bb) Bauliche Erweiterung und Ausbau von Gebäuden----43
b) Nachrüstpflichten, § 10 EnEV--44
aa) Heizungstechnische Anlagen----44
bb) Geschossdecken-----45
cc) Grenzen der Nachrüstpflicht---45
c) Aufrechterhaltung der energetischen Qualität, § 11 EnEV-46
aa) Verschlechterungsverbot---46
bb) Betriebsvorschriften für haustechnische Anlagen-47
d) Energetische Inspektion von Klimaanlagen, § 12 EnEV-47
aa) Inspektion---47
bb) Inspektionsbericht---48
cc) Registriernummern----48
3 Anlagen der Heizungs-, Kühl- und Raumlufttechnik sowie der
Warmwasserversorgung------49
a) Einbau und Aufstellung von Heizkesseln, § 13 EnEV-49
b) Verteilereinrichtungen und Warmwasseranlagen, §14 EnEV----49
aa) Automatische Steuerungseinrichtungen-----50
(1) Zentralheizungen----50
(2) Heizungstechnische Anlagen mit Wasser als
Wärmeträger----50
(3) Anforderungen an Umwälz- und Zirkulationspumpen---51
bb) Wärmedämmung-------51
(1) Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie
Armaturen----51
(2) Speicher für Heiz- oder Warmwasser---51
c) Klimaanlagen und sonstige Anlagen der Raumlufttechnik, § 15
EnEV----52
4 Energieausweise und Empfehlungen für die Verbesserung der
Energieeffizienz (Abschnitt 5)-53
a) Ausstellung von Energieausweisen, § 16 Abs. 1 EnEV--53
b) Grundsätze des Energieausweises, § 17 EnEV---54
aa) Energieausweis auf Bedarfsbasis, § 18 EnEV--55
bb) Energiebedarf auf Verbrauchsbasis, §19 EnEV---55
cc) Empfehlungen für die Verbesserung der Energieeffizienz, § 20
EnEV--------56
c) Verwendung des Energieausweises-----57
aa) Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing des
Gebäudes---------57
bb) Aushang des Energieausweises in Gebäuden mit starkem
Publikumsverkehr---------58
X — Inhalt
cc) Pflichtangaben in Immobilienanzeigen, §16a EnEV—59
5 Stichprobenkontrollen von Energieausweisen und Inspektionsberichten
über Klimaanlagen, § 26d EnEV-----60
a) Gegenstand der Stichprobenkontrolle-----60
b) Prüfungsumfang der Stichprobenkontrolle-----60
c) Aufbewahrungspflicht des Ausstellers, § 26 Abs. 5 EnEV--61
d) Übermittlungspflicht des Ausstellers, §26 Abs. 6 EnEV---61
e) Datenschutzrechtliche Regelungen-----61
aa) Vom Aussteller übermittelte Daten---61
bb) Von der Registrierstelle übermittelte Daten-62
f) Erfahrungsberichte der Länder---62
6 Ordnungswidrigkeiten------62
7 Gemeinsame Vorschriften-----62
a) Private Nachweise, § 26a EnEV-----62
b) Aufgaben des Bezirksschornsteinfegers, § 26b EnEV----63
8 Abweichungen und Befreiungen------63
a) Ausnahmen, §24 Abs. 1 EnEV------63
b) Gleichwertigkeitsklausel, § 24 Abs. 2 EnEV--64
c) Befreiungen, § 25, § 25a EnEV---64
IV Das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz-65
1 Einführung-----65
a) Klimaschutzabkommen von Paris------66
b) Inhalt des EEWärmeG-----66
2 Geltungsbereich der Nutzungspflicht----67
a) Räumlicher Anwendungsbereich-------67
b) Sachlicher Anwendungsbereich---------67
aa) Neu errichtete Gebäude----67
bb) Bereits errichtete Gebäude im Eigentum der öffentlichen
Hand---------67
cc) Gebäude im Besitz der öffentlichen Hand-----68
dd) Von der Nutzungspflicht generell ausgenommene
Gebäude--------68
c) Ausnahmen von der Nutzungspflicht im Einzelfall----69
3 Nutzungspflicht-----71
a) Erneuerbare Energien----71
b) Wärme-und Kältebedarf------71
c) Begriff der Nutzung---71
d) Nutzung solarer Strahlungsenergie----72
aa) Mindestdeckungsanteil-----72
bb) Begriff----72
cc) Besondere Anforderung an solarthermische Anlagen----72
e) Nutzung von Umweltwärme-------72
Inhalt
XI
aa) Mindestnutzungsanteile----72
bb) Begriff---73
cc) Besondere Anforderungen an elektrisch angetriebene
Wärmepumpen---------73
(1) Mindestjahresarbeitszahl--73
(2) Zähler---73
f) Biomasse------74
aa) Mindestnutzungsanteile----74
bb) Begriff---74
cc) Besondere Anforderungen an die Anlage---74
(1) Gasförmige Biomasse----74
(2) Flüssige Biomasse-----75
(3) Feste B iomasse---75
g) Geothermie----75
aa) Mindestnutzungsanteile----75
bb) Begriff---76
cc) Besondere Anforderungen an die Anlage---76
h) Kälte aus Erneuerbaren Energien---76
aa) Begriff---76
bb) Mindestnutzungsanteile----76
cc) Besondere Anforderung an die Anlage---76
i) Gemeinsame Pflichterfüllung---77
4 Ersatzmaßnahmen------77
a) Einsatz von Abwärme und KWK-Wärme-----77
aa) Abwärme------78
bb) KWK-An lagen-----78
b) Überobligatorische Energieeinsparung---78
c) Nutzung von Fernwärme und Fernkälte----79
aa) Qualität der Fernwärme/Fernkälte--79
bb) Maßgeblicher Nutzungsanteil---79
d) Solarthermische Anlagen auf öffentlichen Gebäuden----79
e) Kombinationsmöglichkeiten-----80
5 Vollzug des EEWärmeG-----80
a) Nachweis der Pflichterfüllung--80
aa) Grundregeln----80
bb) Besondere Nachweise bei Nutzung von Biomasse----81
cc) Technische Nachweise bei der Nutzung anderer
Energieformen--------81
dd) Nachweis eines Ausnahmetatbestandes-----82
b) Förderung-----82
aa) Förderfähige Maßnahmen ----82
(1) Förderung durch das BAFA--83
XII
Inhalt
(2) Förderung durch die KfW--83
bb) Nicht förderfähige Maßnahmen-----83
cc) Verfahren---83
dd) Kombination von Fördermaßnahmen-------84
ee) Ergänzende Förderung durch das Anreizprogramm
Energieeffizienz------84
V Mietrechtsreform--84
1 Zielsetzung---85
2 Die Änderungen im Einzelnen---85
a) Anwendungsbereich der neuen Regelungen------86
b) Energetische Modernisierung----87
aa) Modernisierungsmaßnahmen-----87
bb) Ankündigung der Modernisierung und Darlegung der
Energieeinsparung---88
cc) Duldungspflicht---89
dd) Modernisierungsvereinbarungen----89
ee) Mieterhöhung----90
ff) Ausschluss der Minderung für die Dauer von drei
Monaten---------92
(1) Abgrenzung der betroffenen Fälle-92
(2) Lauf der dreimonatigen Frist-92
(3) Fristausdehnung durch Aufsplittung der
Maßnahme?-----93
(4) Betroffene Mietverhältnisse-94
c) Wärmecontracting----94
aa) Geltungsbereich---94
bb) Umlegbare Betriebskosten---94
cc) Umfasste Formen des Wärmecontractings----95
dd) Voraussetzungen für Umlage — 95
VI EEG und KWKG-----96
1 Einleitung--96
2 Förderung der Stromerzeugung mit erneuerbaren Energien durch das
EEG, insbesondere mittels Photovoltaik-Anlagen-96
a) Entwicklung des Fördermechanismus*---97
b) Vergütungssätze, insb. für „kleine Anlagen“-100
3 Förderung der Stromerzeugung in Kraft-Wärme-Kopplung--102
a) Anwendungsbereich der Förderung------103
b) Voraussetzungen der Förderung----104
c) Zulassung der Anlage und Nachweis eingespeisten Stroms--106
d) Gesetzliche Vergütung---107
4 Anpassung von EEG 2017 und KWKG im Lichte des
Beihilfenrechts--108
Inhalt
XIII
5 Direktversorgung eines Gebäudes anstelle der Netzeinspeisung-109
a) EEG----109
b) KW KG-----110
c) Einsparpotenziale bei der Direktversorgung von
Gebäudekomplexen------111
VII Bauplanungsrechtliche Vorgaben zur klimagerechten Entwicklung in den
Städten und Gemeinden-----113
1 Einleitung---113
2 Raumordnungsrecht-----113
3 Allgemeines Städtebaurecht---114
a) Grundsätze der Bauleitplanung----114
aa) Flächennutzungspläne----115
bb) Bebauungspläne----116
cc) Städtebauliche Verträge---116
b) Zulässigkeit von Vorhaben---116
4 Besonderes Städtebaurecht----117
a) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen------117
b) Stadtumbau-----118
c) Erhaltungssatzungen und städtebauliche Gebote---119
5 Art der baulichen Nutzung-119
6 Fazit---120
VIII Vergaberecht und „grüne Beschaffung“----120
1 Vergaberechtliche Systematik----121
a) Vergaberecht oberhalb und unterhalb der Schwellenwerte---121
b) Differenzierung nach Auftragsart-121
2 Überblick über aktuelle Vergabenormen mit Umweltbezug---121
a) Umweltbezogene Regelungen im GWB------121
b) Umweltbezogene Regelungen in Vergabeordnungen-----122
c) Landesrechtliche Regelungen---123
d) Verwaltungsvorschriften---123
B Zukunftsperspektive - Emissionshandel für Gebäude----124
I Einleitung--124
II Erste praktische Ansätze--125
1 Personal Carbon Trading (Großbritannien)--125
2 Einführung einer Carbon Credit Card (Deutschland)-126
3 Emissionshandel für Gebäude als Joint Implementation 00-126
III Ausblick----126
C Zertifizierung von Bauprodukten----128
I Einordnung verschiedener Typen von Umweltzeichen------129
1 Umweltzeichen Typ I (nach ISO 14024)---129
2 Umweltzeichen Typ II (nach ISO 14021)--129
3 Umweltzeichen Typ III (nach ISO 14025)-129
XIV
Inhalt
II Öko-Labels (Typ 1) als Hilfsmittel zur Produktauswahl, Qualitätssicherung
und Risikovorsorge----130
1 Cradle to Cradle Certified--131
2 Natureplus-----132
III Anwendung von Umweltzeichen bei öffentlichen Projekten und in der Green
Building-Zertifizierung--133
D Zertifizierungssysteme für Gebäude------136
I Überblick Zertifizierungssysteme--136
1 Historie----136
2 Zielsetzung----138
3 Relevante Green Building Label----139
4 Der Weg zum Zertifikat----142
5 Der Auditor----144
II Ausgewählte Zertifizierungssysteme---147
1 BREEAM------151
a) Historie und Zielsetzung---151
b) Organisation-----151
c) Nutzungsprofile-----153
d) Systemaufbau-----154
e) Beispiel „Visueller Komfort“--159
f) Auszeichnungsstufen und Zertifizierungsgebühren-----162
g) Bestandszertifizierung-----163
h) Bedeutung und Besonderheiten-------165
2 LEED-----166
a) Historie und Zielsetzung:--166
b) Organisation-----169
c) Nutzungsprofile-----170
d) Systemaufbau-----173
e) Beispiel „Visueller Komfort“ —177
f) Auszeichnungsstufen und Zertifizierungsgebühren-----178
g) Bestandszertifizierung-----180
h) Besonderheiten und Bewertung:------182
3 Green Star-----184
4 DGNB-----188
a) Historie und Zielsetzung---188
b) Organisation-----190
c) Nutzungsprofile-----191
d) Systemaufbau-----193
e) Beispiel „Visueller Komfort“--197
f) Auszeichnungsstufen und Zertifizierungsgebühren-----198
g) Bestandszertifizierung-----200
h) Bedeutung und Besonderheiten-------203
nhalt — XV
5 Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen (BNB)------204
a) Historie und Organisation--204
b) Nutzungsprofile und Systemaufbau----205
c) Auszeichnungsstufen----208
d) Bestandszertifizierung----208
e) Bedeutung und Besonderheiten-------210
III Status, Entwicklungen und Prognosen----210
1 Zahlen ausderlmmobilienwirtschaft-----211
2 Motive, Aufwand, Nutzen----212
3 Auswahl der passenden Zertifizierungssystems---217
4 Vergleichbarkeit der Systeme---218
5 Exkurs Bestandszertifizierung--219
6 Verdienst von Green Building Zertifizierungen--220
7 Ausblick---220
E Zertifizierungssysteme für Quartiere---222
I Relevanz des Quartiers---222
II Quartiersbewertungssysteme im Überblick-----225
III Der Quartierszertifizierungsprozess--232
IV Wichtige Systeme kurz erläutert--233
1 DGNB Stadtquartiere----233
2 DGNB Gewerbequartiere und Eventareas----236
3 DGNB Industriestandorte----236
4 BREEAM Communities-----239
5 LEED Neighborhood Development------242
Kapitel 3
Nachhaltigkeit planen und ausführen----247
A Green Urban Design - Grüne Städte der Kompakt-Klasse-----247
B Geschichte der Quartiersplanung------252
Quartiersplanung auf dem Weg zur Smart City---254
C Design und Ausführung - nachhaltige Gebäudelösungen------259
I Von der integralen zur lebenszyklusbasierten Planung----259
li Mehrwerte durch die Planung-----260
III Grundsätze des technischen Designs-----261
Grundsatz 1: Analyseder lokalen Rahmenbedingungen-----262
Grundsatz 2: Solaroptimierte Orientierung und Zonierung--262
Grundsatz 3: Tageslichtoptimierung der Gebäudehülle---262
Grundsatz 4: Luftqualität und Schadstofffreiheit-262
Grundsatz 5: Richtiger thermischer Komfort durch sinnvollen
Wärmeschutz.---------263
XVI
Inhalt
Grundsatz 6: Nutzung der Gebäudestruktur und seiner Massen als
thermischer Speicher--------263
Grundsatz 7: Ausnutzung der natürlichen Lüftungspotentiale---264
Grundsatz 8: Integration aktiver erneuerbarer Energiesysteme-264
Grundsatz 9: Elektrischer Speicher-264
Grundsatz 10: Rohstoff-Speicher---265
IV Planungs- und Beratungswerkzeuge----265
V Qualitätssicherung durch systematische Inbetriebnahme-----268
VI Qualitätssicherung vor Abnahme-----271
D Bestandsgebäude nachhaltig sanieren-----273
I Revitalisierung schafft Zukunft-273
1 Ausgangslage------273
2 Großes Potential von Bestandsgebäuden-----273
II Analyse Sanierungsgründe - Sanierungsgrade----274
1 Vielfältige Sanierungsgründe--274
2 Häufige energetische, konstruktive und funktionale
Schwachstellen----274
3 Nicht nur Gutes beabsichtigen, sondern das Richtige tun--276
III Entscheidungsfindung „Pinselsanierung“, Teilsanierung oder
Komplettsanierung-----276
1 Bestandsanalyse und Machbarkeitsstudie----276
2 Dauerhafter Werterhalt--277
IV Praxisbeispiele - nachhaltig sanierte Gebäude-277
1 Dreischeibenhaus in Düsseldorf, Sanierung und Denkmalschutz--278
a) Historie - Ausgangslage---278
b) Besonderheit Denkmalschutz----279
aa) Amt für Denkmalschutz kein Gegenspieler, sondern
Partner------279
c) Entwicklung und Umsetzung einer „Vision“--280
aa) Status Haustechnik und Fassadenkonstruktion vor der
Sanierung-------280
bb) Ein zukunftsfähiges Fassadenkonzept, „die Lösung“--280
cc) Smarte energieeffiziente Haustechnik--285
d) Fazit----285
2 Nordzucker in Braunschweig, Sanierung im laufenden Betrieb-287
a) Ausgangslage und Anforderungen des Nutzers----287
b) Maßgeschneidertes Konzept zur Fassadensanierung------288
aa) Fassadenkonzeption für eine schnelle „Baubarkeit“--288
bb) Wechselwirkungen Haustechnik und Fassade — 290
cc) Ermittlung der schalltechnischen Anforderungen der
Fassade------290
c) Fazit----291
Inhalt ------ XVII
3 „The Seven“ in München, vollständiger Nutzungswandel----292
a) Wandel schafft Zukunft,. einem „Trend“ voraus--292
b) Komfortmerkmale bei Wohnhochhäusern--------293
aa) Erfolgsfaktoren einer „Wohnfassade“---293
bb) Maßvolle energieeffiziente Haustechnik---295
c) Fazit---296
E Mehrkosten infolge erhöhter energetischer Anforderungen nach verschleppter
Mangelbeseitigung durch Bauunternehmer----------298
I Bedeutung für die Praxis--298
II Rechtslage----299
1 Erhöhung der energetischen Anforderungen zwischen Vertragsschluss
und Abnahme------299
2 Erhöhung der energetischen Anforderungen zwischen Abnahme und
Mangelbeseitigung-----301
3 Erstattung von Mehrkosten der Mangelbeseitigung im Rahmen des
Vorteilsausgleichs----302
a) Vorteilsausgleich „Sowieso-Kosten“----303
b) Vorteilsausgleich „neu für alt“-304
4 Mitverschulden des Bauherrn ----305
III Fazit---307
F Grünes Bauen rechtssicher umsetzen
Rechtliche Umsetzung------308
I Vorüberlegungen -----308
II Überblick über die Projektbeteiligten--310
III Der Weg zum Zertifikat (am Beispiel DGNB)---312
IV Verträge----313
1 Zertifizierungsstelle--315
2 Auditor-----316
3 Architekt und Ingenieure---319
4 Projektsteuerung----324
5 Bauunternehmen/Handwerker---------325
6 Kaufvertrag mit Bauverpflichtung (Bauträger)--326
V Haftung-------32 7
1 Dienstvertragsrecht----327
2 Werkvertragsrecht-----327
3 Einzelfälle---330/
a) Mangelhafte Leistung des Auditors-----330
b) Planungsfehler-----330
c) Ausführungsfehler----331
d) Haftung der Projektsteuerung----332
e) Haftung des Bauträgers------332
XVIII
Inhalt
G Grüne Beschaffung (vergaberechtliche Aspekte beim nachhaltigen Planen und
Bauen)---------333
I Grundzüge des Vergabeverfahrens----333
1 Vergaberechtliche Grundprinzipien--333
2 Wesentliche Schritte eines Vergabeverfahrens--333
a) Bekanntmachung-----333
b) Eignungskriterien und Eignungsprüfung--333
c) Erstellung der Vergabeunterlagen--334
d) Wertungskriterien und Angebotswertung--334
II „Grüne Beschaffung“ oberhalb der Schwellenwerte — 334
1 Vor der förmlichen Vergabe: Bedarfsermittlung-334
2 Umweltanforderungen in der Eignungsprüfung----336
a) Umweltmanagement------336
b) Referenzen----337
c) Unzulässige Eignungsanforderungen---337
d) Ausschluss bei Umweltverstößen----337
3 Umweltkriterien in der Leistungsbeschreibung--338
a) Fakultative Umweltkriterien in der Leistungsbeschreibung-338
b) Verweis auf Spezifikationen aus Umweltzeichen und
Gütezeichen---339
c) Energieeffizienzanforderungen in der
Leistungsbeschreibung----340
d) Informationen zu Energieverbrauch und
Lebenszykluskosten----342
4 Nebenangebote-----344
5 Umweltkriterien in den Vertragsbedingungen----344
6 Umweltkriterien als Zuschlagskriterium--345
a) Fakultative Kriterien-345
b) Zwingendes Kriterium: Energieeffizienz-346
7 Checkliste „Grüne Beschaffung“---347
III Grüne Beschaffung unterhalb der Schwellenwerte----347
H Spannungsfeld Denkmalschutz/Green Building-----349
I Einleitung---349
II Klimaschutz versus Denkmalschutz---350
1 Die Regelungskonzeption des Gesetzgebers---351
2 Der Entscheidungskonflikt des Eigentümers denkmalgeschützter
Immobilien----352
a) Die Entscheidungsverantwortung des Eigentümers/
Bauherren-----352
b) Die Entscheidungs(un-)freiheit des Eigentümers/Bauherren-353
c) Praxis von Verwaltung und Rechtsprechung--353
Inhalt —— XIX
3 Der Tatbestand des § 24 Abs.l EnEV---356
a) Beeinträchtigung----356
b) Unverhältnismäßig hoher Aufwand-----357
Kapitel 4
Green Lease----359
A Einleitung-----359
I Begriffsdefinition-359
II Gestaltungsspielräume im deutschen Mietrecht---360
B Wohnraummiete---------361
C Gewerberaummietverträge-------362
I Gesetzliche Vorgaben----362
1 Energieausweis---362
a) Anwendungsbereich------363
b) Vorlagepflicht des Vermieters und Vorlageanspruch des
Mieters----363
c) Inhalt des Energieausweises = zugesicherte Eigenschaft der
Mietsache?----36A
aa) Grundsatz----36A
bb) Ausnahmen----365
d) Kosten des Energieausweises umlagefähig?----365
2 Vorgaben der EnEV---366
a) Für eine unmittelbare Ausstrahlungswirkung der Vorgaben der
EnEV-----366
b) Keine unmittelbare Ausstrahlungswirkung der Vorgaben der
EnEV-----367
c) Eigene Bewertung----367
aa) Ausstrahlungswirkung der Vorgaben der EnEV----368
bb) Folgen für die Praxis-368
cc) Empfehlung für die Vertragsgestaltung---369
3 Sonstige Anforderungen an den Mietgegenstand---370
a) Ausreichende Heiz-/Kühlleistung---370
aa) 20° Celsius Mindesttemperatur in Büroräumen---371
bb) Zu starkes Aufheizen der Mieträume im Sommer---372
b) Veraltete oder ineffiziente Gebäudetechnik als Mietmangel-373
II Vertragliche Vereinbarungen---374
1 Vereinbarungen betreffend Ausstattung und Zustand der
Mietsache---374
a) Zertifikate---374
aa) Vertragliche Regelungen zum Zertifikat--375
bb) Erhaltung des Zertifikates-376
XX ------- Inhalt
cc) Rezertifizierung-378
b) Energiestandards------378
aa) Vertragliche Regelung--379
bb) Vertragliche Zusicherung eines bestimmten
Energieverbrauchs?--------379
cc) Implizite Zusicherung eines Energiestandards-380
c) Energetische Modernisierungsmaßnahmen------380
2 Vereinbarungen betreffend die Nutzung der Mietsache---383
a) Nebenkosten-----383
b) Wärmecontracting------385
c) Sonstige „grüne“ vertragliche Vorgaben--387
d) „Grüner“ Code of Conduct; „Nachhaltigkeitsrat“ o. ä.-388
D Mieterausbau und Zertifizierung----390
I Motivation für Mieterausbau-Zertifikate-390
II Definitionen---391
1 Rohbau------391
2 Veredelter Rohbau----391
3 Innenausbau------392
4 Mieterausbau-----392
III Definition Mieterausbau in der Zertifizierung-392
1 Unterscheidung Mieterausbauzertifikat - Gebäudezertifikat--392
2 Systemgrenze-----393
3 Zeitpunkt der Zertifizierungsentscheidung--393
IV Mieterausbau in den gängigen Zertifizierungssystemen---393
1 DGNB Innenraum Version 2017-----393
Masterplan-Zertifizierung-395
2 Mieterausbau bei LEED-----395
3 Mieterausbau bei BREEAM-------397
V Zusammenfassung-------398
E Green Lease als Baustein der Zertifizierung---400
I Übersicht zum „grünen Mietvertrag“---400
II Anforderungen bei der Gebäude-Zertifizierung--400
1 Green Lease im BREEAM-System------401
2 Green Lease im DGNB-System------402
3 Green Lease im LEED-System----402
III Zusammenfassung-----402
Kapitel 5
Nachhaltiger Betrieb---405
A Nachhaltiges Immobilienmanagement---405
I Gebäudemanagement betrieblicher Immobilien-405
Inhalt — XXI
1 Einführung---405
2 Nachhaltigkeit im Corporate Real Estate-408
3 Nachhaltiges Portfoliomanagement im Corporate Real Estate-409
4 Zustandsanalyse von Gebäuden und deren Priorisierung--410
a) Gebäudezustand-----410
b) Gebäudepriorität---412
5 Nachhaltige Gebäudeinstandhaltung---416
a) Gebäudezustand -Priorität als Basis der
Investitionsentscheidung---416
b) Portfolio-Matrix-416
6 Fallbeispiel: Analyse eines Pilot-Standortes-417
7 Zusammenfassung Fazit-----420
II Nachhaltigkeitsmanagement im Immobilienportfolio---421
1 Einführung---421
a) Nachhaltigkeitsmessung-----421
b) Unterschied zwischen Neubau und Bestand----421
c) Ebenen des Nachhaltigkeitsmanagements für
Bestandsimmobilien-----422
d) Ziele und Aufgaben des Nachhaltigkeitsmanagements---422
2 Nachhaltigkeitsindikatoren für Immobilienportfolios-423
a) Einführung----423
aa) Berichtswesen von Unternehmen----424
bb) Zertifizierungssysteme für Gebäude--424
cc) Bewertungssysteme/-kataloge------425
dd) Verfahren zur Immobilienwertermittlung-426
ee) Rating-Verfahren---426
ff) Gesetzgebung und Normung zum Nachhaltigen Bauen-----427
b) Anwendung für Immobilienportfolios---427
3 Das Benchmarking im Nachhaltigkeitsmanagement-------429
a) Die drei Ebenen des Benchmarkings----429
b) Grundlagen des Benchmarkings-----429
c) Datenerhebung und -qualität---430
d) Datenbereinigung---430
e) Bezugswerte----431
f) Umrechnungsfaktoren für C02-Emissionen-----432
g) Datenbankquellen---432
4 Neue Prozesse im Nachhaltigkeitsmanagement----433
a) Portfolioebene---433
b) Gebäude-, Element- und Anlagenebene-----433
5 Anleitung zur Einführung des Nachhaltigkeitsmanagements im
Immobilienportfolio-434
XXII
Inhalt
B Technisches Monitoring und Betriebsoptimierung---436
I Einführung----436
II Technisches Monitoring----436
III Mess-und Zählerkonzept---438
IV Betriebsoptimierung----439
V Umsetzung in der Praxis----440
1 Verfolgen von Ziel- und Kennwerten mit Kennwerttabellen--441
2 Grafische Funktionsbeschreibungen bei Regel- und
Steuerfunktionen---441
3 Qualitätssicherung mit Emulation-442
4 Einsatz des Monitoringsystems bereits bei Inbetriebnahme-443
C Vergaberechtskonforme Beschaffung von „Ökostrom“-------444
I „Grüner Strom“—-444
1 Begriffsbestimmung---444
2 Grünstrom unter dem EEG----444
3 Rechtliche Einordnung---446
a) Ausgangslage-----446
b) UWG----447
II Vergaberechtliche Chancen/Grenzen-----447
1 Rechtliche Einordnung des Stromliefervertrags-447
2 Vergaberechtliche Zulässigkeit von Ökostromanforderungen-448
3 Vergaberechtliche Ansatzpunkte für „Ökostrom-Kriterien“--448
a) Festlegung des Beschaffungsbedarfs--448
b) Eignungskriterien und Eignungsprüfung--449
c) Anforderungen an den Auftragsgegenstand „Ökostrom“---449
d) Verweis auf Ökostrom-Gütesiegel---450
e) Zuschlagskriterien nach der Wienstrom-Entscheidung des
EuGH---451
f) Mögliche Zuschlagskriterien---452
g) Bedingungen im Stromliefervertrag---452
D Physische Beschaffung von Energie in Kooperationsnetzwerken---453
I Der Austausch von Wissen----453
II Der Blick ins eigene Unternehmen als Basis für eine Zusammenarbeit in
Netzwerken-----454
III Netzwerkformen----456
IV Aktives Netzwerkmanagement-----459
V Wertschöpfung im Rahmen von Netzwerken------461
1 Einkauf von Energie--461
2 Versorgungssicherheit---462
3 Technische Innovationen----464
4 Benchmarking in Branchen---465
5 Energieeffizienz-Gesichtspunkte in Beschaffungsprozessen-465
Inhalt ------ XXIII
6 Sanierung und Optimierung von Altbauten sowie technischen
Anlagen-----465
7 Inbetriebnahme von Neubauten----466
8 Einführung von Energiemanagementsystemen------467
VI Vernetzt denken und nachhaltig handeln--468
Kapitel 6
Bonität/Marktfähigkeitvon nachhaltigen Immobilien--471
A Ganzheitliche Wirtschaftlichkeitsbewertung---471
Nachhaltigkeit Wirtschaftlichkeit im Facility Management messbar
machen---------471
1 Ansätze der Kostenberechnung und Budgetplanung----473
2 Ohne nachhaltiges Facility Management keine nachhaltige
Immobilie---475
3 Fazit--480
4 Carbon Footprint - die Einheit der Zukunft?-480
B Auswirkungen von Energieeinsparmaßnahmen auf den
Grundstückswert-----482
1 Einleitung--482
2 Pflichten für Sachverständige-482
3 Berücksichtigung der energetischen Modernisierung beim
Ertragswertverfahren--483
a) Bei Neuvermietungen höhere Mietforderung----483
b) Eingeschränktes Potential bei Wiedervermietungen---483
c) Mieterhöhung nach § 559 BGB-----483
d) Mieterhöhung aufgrund eines Mietspiegels (mit energetischen
Merkmalen)----484
e) Bewirtschaftungskosten-----484
f) Wirtschaftliche Restnutzungsdauer----484
g) Liegenschaftszinssatz---484
4 Berücksichtigung der energetischen Modernisierung beim
Sachwertverfahren----485
a) Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale----485
b) Sachwertfaktoren/Marktanpassungsfaktoren----486
5 Berücksichtigung der Nachrüstpflichten nach EnEV in der
Wertermittlung---486
6 Berücksichtigung vorliegender Energieausweise bei der
Wertermittlung---486
7 Berufsstandsmodelle und Ratingempfehlungen-----487
a) RICS, Red Book----487
b) Markt- und Objektrating des vdp--487
XXIV -------- Inhalt
8 Zusammenfassung------487
C Das Nachhaltigkeitsparadigma und die Auswirkung auf die Bewertung von
Immobilien--------489
I Gibt es spezifische Nachhaltigkeitsparameter im Discounted Cash Flow
(DCF) Modell?----489
II Die wirtschaftliche Dimension nachhaltiger Gebäude--490
III Bewertungssystematik-----491
IV Nachhaltigkeitsparameter in der Discounted Cash Flow Methode---491
1 Diskontsatz----491
2 Kapitalisierungszinssatz---492
3 Jährliche Nettomiete---492
4 Fluktuationsrate-----492
5 Leerstandsquote------493
6 Nicht umlegbare Betriebskosten bei Leerstand--493
7 Laufende Instandhaltungskosten----493
8 Parameter mit geringer Nachhaltigkeitskorrelation--493
V Zusammenfassung - Einfluss der Nachhaltigkeitsparameter auf den Fair
Value im DCF Modell----494
VI Empfehlungen für Immobilien haltende Gesellschaften----494
Kapitel 7
Investieren und Finanzieren----495
A Fördermittel und Bankfinanzierung----495
I Vorbemerkung-----495
II Förderprogramme für Nichtwohngebäude------496
1 Allgemeines----496
a) Förderkredite--497
b) Zuschüsse und Haftungsübernahmen------498
c) Träger des Ausfallrisikos---498
d) Antragstellung, Bewilligung, Vertragsverhältnis-499
2 Förderkredite für gewerbliche Investoren von
Nichtwohngebäuden------502
a) Förderkredite der Europäischen Investitionsbank-502
b) Förderkredite des Bundes---502
aa) KfW-Energieeffizienzprogramm - Energieeffizient bauen und
sanieren--------504
bb) KfW-Programme für erneuerbare Energien-----505
cc) KfW-Umweltprogramm-----508
dd) KfW-Konsortialkredit Energie und Umwelt----509
ee) ERP-Innovationsprogramm und KfW-
Unternehmenskredit----------509
Inhalt — XXV
c) Förderkredite der Bundesländer und Kommunen-----510
3 Fördermittel als Zuschüsse--510
a) Energieberatung Mittelstand---511
b) Mini-KWK-Anlagen------511
c) KWK-Anlagen----512
d) Marktanreizprogramm zur Förderung erneuerbarer
Energien-----512
e) Förderung von hocheffizienten Querschnittstechnologien im
Mittelstand----512
f) Förderung von Energiemanagementsystemen------513
g) Förderung von Maßnahmen an Kälte- und Klimaanlagen-----513
4 Inanspruchnahme, zeitlicher Florizont, Kombinierbarkeit-514
a) Inanspruchnahmevoraussetzungen; Einhaltung von
Förderbedingungen-----514
b) Vertragsanpassungen bei Förderkrediten---515
c) Strafrecht und EU-Beihilferecht-515
d) Kombinierbarkeit----516
III Der Hausbankkredit----517
1 Financial Covenants und Besicherung---517
a) Financial Covenants---518
aa) Beleihungsauslauf----518
bb) Kapitaldienstdeckungsgrad---519
cc) Durchschnittliche Restmietdauer---519
dd) Eigenkapitalquote----519
b) Verletzung von Financial Covenants--520
c) Besicherung der Finanzierung----521
aa) Sicherheiten----521
bb) Limitation Language----521
2 Verhältnis einer nachhaltigen Bauweise zum Hausbankkredit-522
a) Kreditentscheidung----522
b) Kreditkonditionen---523
c) Auswirkungen auf Financial Covenants--524
d) Anschlussfinanzierung----524
IV Zusammenfassung und Fazit----525
B Contracting-----527
I Marktmodelle und Marktentwicklung------527
1 Marktmodelle----527
a) Energieliefer-Contracting--528
b) Einspar-Contracting---528
c) Finanzierungs-Contracting--528
d) Technisches Anlagenmanagement------528
2 Marktentwicklung--529
XXVI
Inhalt
II Energieliefer-Contracting--529
III Ökonomische Aspekte: Win-Win-Charakter------530
IV Rechtliche Rahmenbedingungen-----530
1 Energierechtlicher Rahmen beim Energieliefer-Contractmg----530
a) Direktvermarktung mit Kostenvorteilen----531
aa) Kostenvorteile durch vermiedene Abgaben-----531
bb) EEG-Umlagepflkht-----531
b) Pflichten des Contractors als Stromlieferant-534
aa) Anzeigepflicht nach § 5 EnWG----534
bb) Mitteilungspflichten nach §§ 70, 71 Nr. 1 EEG 2017-534
cc) Mitteilungspflichten nach § 26 Abs. 2 EEG 2017 — 535
dd) Mitteilungspflichten gegenüber dem
Übertragungsnetzbetreiber----535
ee) Mitteilungspflichten gegenüber der Bundesnetzagentur----535
ff) Mitteilungspflicht gegenüber der Öffentlichkeit-536
gg) Pflichten nach der Anlagenregisterverordnung----536
hh) Strommengen und Stromkennzeichnung-------537
c) Erlaubnispflichten nach dem Kreditwesengesetz---537
aa) Relevanz für Contracting-Pachtmodelle----537
bb) Erlaubnispflicht nach §32 KWG---537
cc) Anforderungen nach § 32 Abs. 1 KWG im Einzelnen----538
2 Vertragsrechtlicher Rahmen beim Energieliefer-Contracting--539
a) Regelungen zur Leistungsbestimmung-------540
b) Preisgestaltung----541
aa) Allgemeine Grundlagen----541
bb) Änderungen der Preise----542
cc) Ausgestaltung von Preisänderungsklauseln----543
dd) Besonderheiten bei Wärmelieferverträgen-----544
c) Vertragslaufzeit---545
d) Investitionssicherung----547
aa) Sicherung des Eigentums----547
bb) Einräumung einer Dienstbarkeit--547
3 Contracting in der Wohnungswirtschaft-----548
a) Wärmelieferung-----548
aa) Direktlieferung---548
bb) Lieferung durch Energiedienstleister-549
b) Versorgung mit Elektrizität--550
C Grüne Fonds-------552
I Geschlossene Immobilienfonds als Form kollektiver
Immobilienfinanzierung---------552
1 Immobilien als Asset-Klasse--552
2 Formen kollektiver Geldanlage in Immobilien in Deutschland---553
Inhalt ------ XXVII
3 Bedeutung geschlossener Immobilienfonds als Instrument der
kollektiven Projektfinanzierung------554
II Grundkonzeption geschlossener Immobilienfonds----555
1 Wirtschaftliche Konzeption----555
2 Gesellschaftsrechtliche Struktur--556
III Regulatorisches Umfeld für geschlossene Immobilienfonds--558
1 Anwendungsbereich und Struktur des
Kapitalanlagegesetzbuches-----558
2 Anforderungen an die Manager von geschlossenen Publikums-
AIF----559
a) Strukturelle Aspekte der
Kapitalanlageverwaltungsgesellschaft---560
b) Erlaubnis zum Geschäftsbetrieb---560
IV Aufsichtsrechtliche Vorgaben für geschlossene Immobilienfonds--561
1 Gesellschaftsvertrag---562
2 Geschäftsführung und Vertretung---562
3 Beirat----563
4 Treuhandbeteiligungen----563
5 Haftung der Anleger gegenüber der Investment-KG und ihren
Gläubigern----563
a) Einlageschuld und Binnenhaftung-----563
b) Außenhaftung------563
aa) Beitritt des Gesellschafters-564
bb) Einlagen rückgewähr---564
cc) Ausscheiden des Anlegers-----564
V Aufsichtsrechtliche Anforderungen an die Fondsstruktur-564
1 Wirtschaftliche Konzeption des Fonds---565
a) Geschlossene Immobilienfonds als Publikums-AIF----565
aa) Unzulässigkeit reiner Blind-Pool-Strukturen-565
bb) Zulässige Vermögensgegenstände-----565
cc) Risikomischung und Anlaufzeit--565
dd) Begrenzung der Fremdmittelaufnahme und Belastung----566
b) Geschlossene Immobilienfonds als Spezial-AIF----566
2 Verwahrstelle----567
3 Bewertung von Vermögensgegenständen--------567
4 Rechnungslegung und Publizität----568
VI Rechtliche Dokumentation des Immobilienfonds---569
1 Anlagebedingungen------569
a) Anlagebedingungen für geschlossene Publikums-AIF----569
b) Anlagebedingungen für geschlossene Spezial-AIF----570
2 Verkaufsprospekt und wesentliche Anlegerinformationen---570
a) Verkaufsprospekt----570
XXVIII
Inhalt
b) Wesentliche Anlegerinformationen-----571
c) Nachträge----571
d) Publizität---571
VII Regulierung des Vertriebs von Immobilienfonds----571
1 Erweiterter Vertriebsbegriff und Abschaffung der
Privatptatzierung---572
2 Vertrieb von Anteilen an einem inländischen geschlossenen
Immobilienfonds für Privatanleger (Publikumsfonds)---573
a) Vertriebsanzeige und Genehmigung-------573
b) Vertriebsvorschriften---573
aa) Verkaufsunterlagen und Hinweispflichten gegenüber
Erwerbsinteressierten----574
bb) Regelmäßige Offenlegungspflichten gegenüber
Privatanlegern---------574
cc) Maßgebliche Sprachfassung und Werbung--------575
3 Vertrieb von Anteilen an einen geschlossenen Immobilienfonds für
semiprofessionelle und professionelle Anleger (Spezial-AIF)--575
a) Vertriebsanzeige und Genehmigung-------575
b) Vertriebsvorschriften---576
VIII Besteuerung von geschlossenen Immobilienfonds------577
IX Fazit--577
D Praxisbericht Union Investment Real Estate GmbH------579
I Nachhaltigkeit als Strategieelement--579
II Risikovorsorge----579
III Interdisziplinäres Arbeiten--580
IV Analyse und Umsetzung------581
1 Wasser, Strom, Wärme - quantitative Kriterien---581
2 Qualitative Nachhaltigkeitskriterien--582
3 Konkrete Maßnahmen-------583
V Prozesse und Stakeholder-----583
1 Sensibilisierung------583
2 Verpflichtung der Nutzer------583
3 Verpflichtung der Dienstleister--584
4 Erfahrungsaustausch und Benchmarking in der Branche------584
E Ratingsysteme - Marketinginstrument oder Gütesiegel?------586
Kapitel 8
Ausblick-589
A Ausblick auf die nächste Generation der Green Buildings---589
Ressourcenmangel zwingt zum Umdenken--------589
Globale Materialeffizienz sinkt--589
Inhalt ------ XXIX
Von dem linearen zum zirkularem Wirtschaftssystem--590
Wiederverwertung ohne Qualitätsverlust---590
Biologischer und technischer Kreislauf-591
Green Buildings als Rohstoffdepots--592
C2C fördert neue Geschäftsmodelle---593
Cradle to Cradle, modulares Bauen und BIM gehen Hand in Hand---593
Building Information Modeting---593
Virtueller Baukasten--594
Materialpass schafft Transparenz--594
Die nächste Generation von Green Buildings--595
B Aus Architektensicht----596
C Aus Rechtsberatungssicht-----599
Kapitel 9
Praxisbeispiele--605
A lBligh in Sydney-Grüne Architektur „down under“------605
B Umbau des Burda-Hochhauses, Offenburg - Revitalisierung und nachhaltiger
Umgang mit denkmalgeschützter Bausubstanz-----611
C „Groundscraper“ - Der Hauptsitz der Europäischen Investitionsbank in
Luxemburg--------618
D Lufthansa Aviation Center in Frankfurt - Kamm unter Flügeln--622 |
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