Praxishandbuch der Immobilien-Projektentwicklung: [Akquisition, Konzeption, Realisierung, Vermarktung]
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| Weitere Verfasser: | |
|---|---|
| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
München
Beck
2013
|
| Ausgabe: | 3. Aufl. |
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | XLIV, 659 S. 240 mm x 160 mm |
| ISBN: | 9783406639197 3406639194 |
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IMAGE 1
INHALTSUEBERSICHT
VORWORT V
LITERATURVERZEICHNIS XXXI
AUTORENVERZEICHNIS XXXV
TEIL 1. EINFUHRUNG 1
1. DEFINITION UND ABGRENZUNG DER IMMOBILIEN-PROJEKTENTWICKLUNG
(SCHAEFER/CONZEN) 1
2. BEGINN UND ABLAUF EINER IMMOBILIEN-PROJEKTENTWICKLUNG
(SCHAEFER/CONZEN) 5
3. ANFORDERUNGEN AN DEN PROJEKTENTWICKLER (SCHAEFER/CONZEN) 10
4. AUSBILDUNGSSTAETTEN FUER PROJEKTENTWICKLER (BOHN/HARLFINGER) 12
5. VOLKSWIRTSCHAFTLICHE BEDEUTUNG DER IMMOBILIEN-PROJEKTENTWICKLUNG
(JUST) 42
6. TRENDS DER STADTPLANUNG HEUTE (WACHTEN) 49
7. PROJEKTENTWICKLUNG IN DER BOERSENNOTIERTEN IMMOBILIEN-AG
(HOETTER/BLAEMM) 53
8. RATING VON PROJEKTENTWICKLUNGEN UND VON
PROJEKTENTWICKLUNGSGESELLSCHAFTEN (KNEPEL/KUBATZKI) 63
9. KUNDENNUTZENANALYSE UND PROJEKTSTRATEGIE IM
PROJEKTENTWICKLUNGSGESCHAEFT (GEBHARDT/SCHWARZENBACH) 71
TEIL 2. AKQUISITION 81
1. GRUNDLAGEN DER INVESTITIONSENTSCHEIDUNG (SCHAEFER/CONZEN) 81
2. GRUNDSTUECKS-, STANDORT- UND MARKTANALYSE (SCHNEIDER/VOELKER) 90
3. FORMEN DER GRUNDSTUECKSAKQUISITION UND -SICHERUNG (KADESCH) 107
4. PUBLIC PRIVATE PARTNERSHIP (NAPP) 116
5. PROJEKTENTWICKLUNGSPARTNERSCHAFTEN (FRITZ/KADESCH) 133
6. BESONDERHEITEN BEIM GRUNDSTUECKSKAUF VON UND BEI DER ZUSAMMENARBEIT
MIT KOMMUNEN (KADESCH) 139
7. FINANZIERUNG VON IMMOBILIEN-PROJEKTENTWICKLUNGEN
(REUTTER/JORDAN/WULFF) 147
8. ALTERNATIVE PROJEKT-FINANZIERUNGEN AUSSERHALB DER BANKENWELT
(RISSEL/ESCHWEILER) 169
9. WESENTLICHE INSTRUMENTE DER AKQUISITIONSPHASE (SCHAEFER/CONZEN) 200
10. SYSTEMGESTEUERTES PROJEKTCONTROLLING (LOEW/SCHULZ) 213
11. IMMOBILIENERWERB, WESENTLICHE VERTRAGLICHE UND STEUERRECHTLICHE
ASPEKTE (LAMERS/JAKOB) 228
VII
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IMAGE 2
INHALTSUEBERSICHT
TEIL 3. KONZEPTION UND PLANUNG 251
1. NUTZUNGSKONZEPTE UND ARCHITEKTONISCHE AUSGESTALTUNG
(BAUER/KELTER/HANER) 251
2. WESENTLICHE ASPEKTE DER GEBAEUDEPLANUNG (BAUER/RIEF) 286
3. NACHHALTIGKEIT, GREEN BUILDING UND ZERTIFIZIERUNG (BODE) 299
4. MANAGEMENT FUER PROJEKTENTWICKLUNG UND PLANUNG (BOHRT) 316
5. EINBINDUNG DER PLANUNGSBETEILIGTEN (BOHN) 332
6. WEGE DER BAURECHTSCHAFFUNG - OEFFENTLICHES PLANUNGS- UND BAURECHT
(BOHN) 348
7. PROEJEKTMANAGEMENT BIS ZUM REALISIERUNGSBEGINN (BOHN) 365
8. PROJEKTMANAGEMENT BEIM REDEVELOPMENT (BOHN/HARLFINGER) 404
9. WESENTLICHE VERTRAGLICHE ASPEKTE (HEILMANN) 422
TEIL 4. REALISIERUNG 435
1. EINFUEHRUNG (WEISS) 435
2. VERGABE VON BAULEISTUNGEN (WEISS) 440
3. VORBEREITENDE BAUMASSNAHMEN (WEISS) 471
4. TERMIN-, KOSTEN- UND QUALITAETSMANAGEMENT IM RAHMEN DER
BAUREALISIERUNG (WEISS) 476
5. MIETERMANAGEMENT WAEHREND DER REALISIERUNGSPHASE (WEISS) 504
6. ABNAHME DER BAULEISTUNGEN UND GEWAEHRLEISTUNGSVERFOLGUNG (WEISS).
510
7. WESENTLICHE VERTRAGLICHE UND STEUERRECHTLICHE ASPEKTE (HEILMANN) 516
TEIL 5. VERMARKTUNG 537
1. IMMOBILIENMARKETING (MILZKOTT) 537
2. VERMIETUNG UND VERMARKTUNG IM RAHMEN DER PROJEKTENTWICKLUNG
(STRAUB/VALY) 572
3. IMMOBILIENVERKAUF IM RAHMEN DER PROJEKTENTWICKLUNG (VALY) 594
4. WESENTLICHE VERTRAGLICHE UND STEUERRECHTLICHE ASPEKTE (JUENGST) 627
VIII
IMAGE 3
INHALTSVERZEICHNIS
VORWORT V
LITERATURVERZEICHNIS XXXI
ABKUERZUNGSVERZEICHNIS XXXVII
AUTORENVERZEICHNIS XXXIX
TEIL 1. EINFUEHRUNG 1
1. DEFINITION UND ABGRENZUNG DER IMMOBILIEN-PROJEKTENTWICKLUNG
(SCHAEFER/CONZEN) 1
1.1 BEGRIFF 1
1.2 ARBEITSINHALTE 2
1.3 ABGRENZUNG 2
1.3.1 PROJEKTMANAGEMENT 2
1.3.2 PROJEKTSTEUERUNG 3
1.3.3 FACILITY-MANAGEMENT 3
2. BEGINN UND ABLAUF EINER IMMOBILIEN-PROJEKTENTWICKLUNG
(SCHAEFER/CONZEN) 5
2.1 PROJEKTIDEE/ANALYSEPHASE 5
2.1.1 PROJEKTIDEE/-SKIZZE 5
2.1.2 GRUNDSTUECKSANALYSE 5
2.1.3 STANDORTANALYSE 6
2.1.4 ANALYSE GESELLSCHAFTLICHER RAHMENBEDINGUNGEN 6
2.1.5 ANALYSE BUEROFLAECHENMARKT 6
2.1.6 ANALYSE ANLAGEMARKT 6
2.1.7 DEVELOPMENTRECHNUNG (GROBKALKULATION) 6
2.2 PROJEKTKONZEPTION 6
2.2.1 ZEIT- UND ABLAUFPLANUNG 6
2.2.2 BESTIMMUNG DES PROJEKTTRAEGERS 6
2.2.3 VERMARKTUNGSKONZEPT 7
2.2.4 FINANZIERUNGSKONZEPT 7
2.2.5 EINRICHTEN PROJEKTCONTROLLING UND EINBINDUNG RECHNUNGSWESEN 2.2.6
GRUNDSTUECKSSICHERUNG 2.2.7 BEBAUUNGS- UND NUTZUNGSKONZEPT VERFEINERN
(U.U. ARCHITEKTENWETT BEWERB)
2.2.8 AKTUALISIEREN/VERFEINERN DER DEVELOPMENTRECHNUNG 2.3
BAUVORBEREITUNG/VERMIETUNG 2.3.1 GEMEINDE- UND BEHOERDENABSTIMMUNGEN,
BAUVORANFRAGEN, NACHBARSCHAFTSZUSTIMMUNGEN
2.3.2 VERMIETUNG
2.3.3 AUSSCHREIBUNGEN UND VERGABE VON AUFTRAEGEN AN 8
2.3.4 ABSCHLUSS VON ERSCHLIESSUNGS- UND VERSORGUNGSVERTRAEGEN 8
2.3.5 VERFEINERN DER PROJEKT- UND BAUBESCHREIBUNG 8
2.3.6 ABSCHLUSS KREDITGESPRAECHE (FINANZIERUNGSZUSAGE) 8
2.3.7 STEUERUNG 8
2.4 PROJEKTREALISIERUNG/VERKAUF 8
2.4.1 VERGABE VON AUFTRAEGEN AN FACHINGENIEURE,BEWEISSICHERUNGSVERFAHREN
8
IX
IMAGE 4
INHALTSVERZEICHNIS
2.4.2 BEHOERDENABSTIMMUNG, BAUANTRAG UND SONSTIGE GENEHMIGUNGSANTRAEGE 8
2.4.3 MENGENERMITTLUNG, LEISTUNGSBESCHREIBUNG UND AUSSCHREIBUNGEN VON
BAUAUFTRAEGEN 8
2.4.4 VERGABE VON AUFTRAEGEN AN VERSCHIEDENE AUSFUHRENDE BAUFIRMEN
(EINZEL- ODER PAKETVERGABE) ODER AN EINEN GENERALUNTERNEHMER 8
2.4.5 ABSCHLUSS VON VERSICHERUNGSVERTRAEGEN FIIR DEN PROJEKTTRAEGER 8
2.4.6 MANAGEMENT VON MIETERAUSBAUWUENSCHEN/AENDERUNGSMANAGEMENT . 8
2.4.7 VERKAUF DES PROJEKTES 8
2.4.8 STEUERUNG/PROJEKTCONTROLLING 9
2.4.9 PROJEKTABNAHME NACH BAUFERTIGSTELLUNG 9
2.4.10 UEBERGABE AN MIETER/INVESTOR 9
2.4.11 ABSCHLUSS VON FACILITY-MANAGEMENTVERTRAEGEN 9
2.5 POST-COMPLETION-AUDIT 9
3. ANFORDERUNGEN AN DEN PROJEKTENTWICKLER (SCHAEFER/CONZEN) 10
3.1 TYPUS/KNOW-HOW 10
3.2 PERSOENLICHKEIT/ARBEITSWEISE 11
4. AUSBILDUNGSSTAETTEN FIIR PROJEKTENTWICKLER (BOHN/HARLSSNGER) 12
4.1 AUSGANGSSITUATION 12
4.1.1 DAS TAETIGKEITSFELD DES PROJEKTENTWICKLERS 12
4.1.2 NOTWENDIGKEIT ZUR GEZIELTEN AUSBILDUNG 13
4.2 GRUNDAUSBILDUNG 14
4.2.1 UEBERBLICK 14
4.2.2 UNIVERSITAETEN 14
4.2.2.1 RWTH AACHEN 14
4.2.2.2 TECHNISCHE-UNIVERSITAET BERLIN 15
4.2.2.3 TECHNISCHE UNIVERSITAET DORTMUND 15
4.2.2.4 TECHNISCHE UNIVERSITAET DARMSTADT 16
4.2.2.5 TECHNISCHE UNIVERSITAET BERGAKADEMIE FREIBERG 16
4.2.2.6 HAFENCITY UNIVERSITAET HAMBURG 16
4.2.2.7 KARLSRUHER INSTITUT FUER TECHNOLOGIE (KIT) 17
4.2.2.8 TECHNISCHE UNIVERSITAET KAISERSLAUTERN 18
4.2.2.9 UNIVERSITAET KASSEL 18
4.2.2.10 UNIVERSITAET LEIPZIG 18
4.2.2.11 TECHNISCHE UNIVERSITAET MUENCHEN 19
4.2.2.12 UNIVERSITAET REGENSBURG/IREBS 19
4.2.2.13 UNIVERSITAET STUTTGART 20
4.2.2.14 BERGISCHE UNIVERSITAET WUPPERTAL 21
4.2.3 FACHHOCHSCHULEN 21
4.2.3.1 HOCHSCHULE 21 21
4.2.3.2 HOCHSCHULE ASCHAFFENBURG 22
4.2.3.3 HOCHSCHULE FUER TECHNIK UND WIRTSCHAFT, BERLIN 22
4.2.3.4 HOCHSCHULE FUER WIRTSCHAFT UND RECHT, BERLIN 22
4.2.3.5 HOCHSCHULE BIBERACH 23
4.2.3.6 HOCHSCHULE BOCHUM 23
4.2.3.7 FACHHOCHSCHULE DARMSTADT 24
4.2.3.8 FACHHOCHSCHULE HILDESHEIM/HOLZMINDEN 24
4.2.3.9 JADA HOCHSCHULE 24
4.2.3.10 DUALE HOCHSCHULE BADEN-WUERTTEMBERG MANNHEIM 25
4.2.3.11 HOCHSCHULE MITTWEIDA 25
4.2.3.12 HOCHSCHULE FUER WIRTSCHAFT UND UMWELT NUERTINGEN-GEISLINGEN 26
4.2.3.13 HOCHSCHULE ANHALT (FH) 26
4.2.3.14 DUALE HOCHSCHULE STUTTGART 26
X
IMAGE 5
INHALTSVERZEICHNIS
4.2.4 SONSTIGE EINRICHTUNGEN 27
4.2.4.1 BERUFSAKADEMIE SACHSEN 27
4.3 WEITERBILDUNG 27
4.3.1 UEBERBLICK 27
4.3.2 UNIVERSITAETEN 28
4.3.2.1 TECHNISCHE UNIVERSITAET BERLIN 28
4.3.2.2 RWTH AACHEN 28
4.3.2.3 TECHNISCHE UNIVERSITAET BERGAKADEMIE FREIBERG 29
4.3.2.4 DEUTSCHE IMMOBILIEN AKADEMIE AN DER UNIVERSITAET FREIBURG (DIA)
. 30 4.3.2.5 TECHNISCHE UNIVERSITAET DRESDEN 30
4.3.2.6 UNIVERSITAET WEIMAR 31
4.3.2.7 UNIVERSITAET WUPPERTAL 31
4.3.3 FACHHOCHSCHULEN 32
4.3.3.1 HOCHSCHULE FUER TECHNIK UND WIRTSCHAFT, BERLIN 32
4.3.3.2 AKADEMIE DER HOCHSCHULE BIBERACH 33
4.3.3.3 SRH HOCHSCHULE HEIDELBERG 33
4.3.3.4 HOCHSCHULE ANHALT (FH) 34
4.3.4 SONSTIGE EINRICHTUNGEN 34
4.3.4.1 EUROPAEISCHE IMMOBILIENAKADEMIE 34
4.3.4.2 AKADEMIE DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT (ADI) 35
4.3.4.3 EBZ BUSINESS SCHOOL 35
4.3.4.4 EBS UNIVERSITAET 36
4.3.4.5 FORUM BERUFSBILDUNG 37
4.3.4.6 GTW WEITERBILDUNG 37
4.3.4.7 IMMOBILIEN-INSTITUT (IMI) 38
4.3.4.8 IRE|BS IMMOBILIENAKADEMIE GMBH 38
4.3.4.9 VOEB-BILDUNGSSERVICE GESELLSCHAFT 39
4.4 ZUSAMMENFASSUNG UND AUSBLICK 40
4.4.1 BAU- BZW. WIRTSCHAFTSINGENIEUR 40
4.4.2 RAUMPLANER UND ARCHITEKTEN 41
4.4.3 BERUFSBEGLEITENDE WEITERBILDUNG 41
5. VOLKSWIRTSCHAFTLICHE BEDEUTUNG DER IMMOBILIEN-PROJEKTENTWICKLUNG
(JUST) 42
5.1 EINLEITUNG 42
5.2 DIE BAUWIRTSCHAFT IN DER VOLKSWIRTSCHAFTLICHEN GESAMTRECHNUNG 43
5.2.1 STRUKTUR UND VOLUMEN DER BAUINVESTITIONEN 43
5.2.2 ENTWICKLUNG UND PROGNOSE FUER DEUTSCHLAND 44
5.3 DIE BAUWIRTSCHAFT IM KONJUNKTURVERLAUF 46
5.4 DER PROJEKTENTWICKLER ALS ENTREPRENEUR 47
5.5 SCHLUSSBEMERKUNGEN 48
6. TRENDS DER STADTPLANUNG HEUTE (WACHTEN) 49
6.1 VORBEMERKUNG 49
6.2 ZEICHEN DER ZEIT 49
6.3 EIN BLICK ZURUECK 50
6.4 NEUE FORMEN INTEGRIERTER KONZEPTE 51
7. PROJEKTENTWICKLUNG IN DER BOERSENNOTIERTEN IMMOBILIEN-AG
(HOELLER/BLUEMM) 53
7.1 PROJEKTENTWICKLUNG ALS TEILFUNKTION DES ASSET MANAGEMENTS 53
7.2 CHARAKTERISTISCHE ANFORDERUNGEN DER BOERSENNOTIERTEN IMMOBILIEN-AG 53
7.2.1 WACHSTUMSSTORY: KONTINUITAET UND NACHHALTIGKEIT 53
7.2.2 STRATEGIEKONFORMITAET: FOKUSSIERUNG UND PROFIL-SCHAERFE 54
XI
IMAGE 6
INHALTSVERZEICHNIS
7.2.3 TRANSPARENZ: MONITORING- UND REPORTINGFAEHIGKEIT 54
7.2.4 MARKTEINTRITTSBARRIEREN DURCH "UNIKATE IN GROSSSERIE" 54
7.3 FUNKTIONEN DER PROJEKTENTWICKLUNG IN DER IMMOBILIEN-AG 54
7.3.1 DER "RENDITE-KICKER" 54
7.3.2 DER WERTSCHOEPFUNGSMOTOR 55
7.3.3 DIE PROZESSORGANISATIONSFUNKTION 55
7.3.4 KOMBINIERTE (INTEGRIERTE) MODELLE 55
7.4 VORTEILE DER INTERNEN PROJEKTENTWICKLUNG AUS
PORTFOLIOINVESTORENSICHT. 55 7.4.1 GEWINNABSCHOEPFUNG UND UNTERSTREICHUNG
DER IMMOBILIENKOMPETENZ . 56 7.4.2 ERTRAGSWERTOPTIMIERUNG UND
AUSSERORDENTLICHE PROJEKTREALISIERUNGSGEWINNE 56
7.4.3 BESTANDSREVITALISIERUNG UND PORTFOLIO-VERJUENGUNG 56
7.4.4 FUELLEN DER PIPELINE 56
7.4.5 AUSSCHOEPFEN VON MARKTZYKLEN 56
7.4.6 MOEGLICHE NACHTEILE 57
7.5 VORTEILE DER INTEGRATION IN DIE IMMOBILIEN-AG AUS DEVELOPERSICHT
. 57
7.5.1 KAPITALMARKTZUGANG UND KAPITALMARKT-STANDING 57
7.5.2 MEHRERE PARALLELE PIPELINES 57
7.5.3 INSTITUTIONALISIERUNG UND VERSTETIGUNG VON ERFOLG 58
7.6 STRATEGISCHE ANFORDERUNGEN AN DIE PROJEKTENTWICKLUNG 58
7.6.1 FOKUSSIERUNG UND SPEZIALISIERUNG 58
7.6.2 WACHSTUMSFREUNDLICHE STRUKTUREN 58
7.6.3 FUNGIBILITAET AM MIET- UND INVESTMENTMARKT 59
7.6.4 GIBT ES "IDEALE" PROJEKTGROESSEN? 59
7.6.5 ANFORDERUNGEN AN PROJEKTE: CHECKPUNKTE DER FEASIBILITY STUDY 59
7.7 RISIKOMINIMIERUNG UND RISIKOOPTIMIERUNG DURCH PROJEKTENTWICKLUNG IN
DER IMMOBILIEN-AG 60
7.7.1 SYSTEMATISCHE REDUZIERUNG DER BEWERTUNGSRISIKEN DES INVESTORS UND
FUNDIERTE SZENARIEN FIIR DAS ASSET MANAGEMENT 60
7.7.2 OPTIMIERUNG DES KAPITALAUFWANDS DURCH PROJEKTENTWICKLER- KNOW-HOW
60
7.7.3 ERFOLGREICHES SCHNITTSTELLENMANAGEMENT 61
7.8 FAZIT: RISIKOOPTIMIERUNG STATT RISIKOVERMEIDUNG 61
8. RATING VON PROJEKTENTWICKLUNGEN UND VON PROJEKTENTWICKLUNGS
GESELLSCHAFTEN (KNEPEL/KUBATZKI) 63
8.1 EINFUEHRUNG 63
8.2 RATING GRUNDLAGEN 63
8.2.1 RATINGARTEN 63
8.2.2 ANFORDERUNGEN 64
8.2.3 RATINGBEGRIFF 64
8.2.4 RATINGKRITERIEN UND RATINGPROZESS 65
8.2.5 RATINGSKALEN 66
8.2.6 RATINGTYPEN 66
8.3 RATING VON PROJEKTENTWICKLUNGSGESELLSCHAFTEN 66
8.3.1 GRUNDLAGEN 66
8.3.2 MANAGEMENTQUALITAET 67
8.3.3 FINANZKENNZAHLEN 67
8.3.4 BRANCHENUMFELD 67
8.4 RATING VON PROJEKTENTWICKLUNGEN 68
8.4.1 GRUNDLAGEN 68
8.4.2 BEWERTUNG DES PROJEKTES 68
8.4.3 BEWERTUNG DES OBJEKTES 69
XII
IMAGE 7
INHALTSVERZEICHNIS
8.5 BEDEUTUNG DES RATINGS BEI PROJEKTFINANZIERUNGEN 70
8.6 ZUSAMMENFASSUNG 70
9. KUNDENNUTZENANALYSE UND PROJEKTSTRATEGIE IM PROJEKTENT
WICKLUNGSGESCHAEFT (GEBHARDT/SCHWARZENBACH) 71
9.1 EINFUHRUNG 71
9.2 PROJEKTSTRATEGIE UND KUNDE 71
9.2.1 KUNDEN MIT KURZFRISTIGER PERSPEKTIVE: 71
9.2.2 KUNDEN MIT LANGFRISTIGER PERSPEKTIVE: 72
9.3 DAS WERKZEUG FUER DEN HEUTIGEN INVESTOR UND DEN HEUTIGEN NUTZER: DIE
KUNDENNUTZENANALYSE 73
9.3.1 WIE IST DER KUNDENNUTZEN ZU DEFINIEREN? 73
9.3.2 DIE ERSTE DIMENSION DES KUNDENNUTZENS: DIE RELATIVE QUALITAET DER
MARKTLEISTUNG 73
9.3.3 DIE ZWEITE DIMENSION DES KUNDENNUTZENS: DER RELATIVE PREIS 75
9.3.4 DIE MESSUNG DES KUNDENNUTZENS 75
9.3.5 DIE "STRATEGISCHE LANDKARTE" ODER "VALUE MAP" 76
9.3.6 DIE WIRKUNGEN DES KUNDENNUTZENS 77
9.4 DAS TOOL FUER DEN ZUKUENFTIGEN INVESTOR UND DEN ZUKUENFTIGEN NUTZER:
DIE DIRETTISSIMA 78
9.5 FAZIT: 79
TEIL 2. AKQUISITION 81
1. GRUNDLAGEN DER INVESTITIONSENTSCHEIDUNG (SCHAEFER/CONZEN) 81
1.1 BASISUEBERLEGUNGEN VOR BEGINN EINER INVESTITIONSENTSCHEIDUNG 81
1.2 WESENTLICHE ASPEKTE VON A BIS Z 82
1.2.1 ABRISS 82
1.2.2 ALTLASTEN/KAMPFMITTEL 82
1.2.3 ALTSUBSTANZERHALTUNG/-SANIERUNG 82
1.2.4 BAUGENEHMIGUNG/BAUVORBESCHEID 83
1.2.5 BAULASTEN 83
1.2.6 BAUM- UND ARTENSCHUTZ 83
1.2.7 BAURECHT/BEBAUBARKEIT 83
1.2.8 BODENDENKMAELER 84
1.2.9 BUERGERINITIATIVEN 84
1.2.10 DENKMALSCHUTZ 85
1.2.11 DEVELOPMENT-KALKULATION 85
1.2.12 ENTMIETUNG 85
1.2.13 ERSCHLIESSUNG 85
1.2.14 ERWERBSKOSTEN 85
1.2.15 ERWERBSNEBENKOSTEN 85
1.2.16 FINANZIERUNGSMODALITAETEN 86
1.2.17 GRUENDUNG 86
1.2.18 GRUNDDIENSTBARKEITEN 86
1.2.19 IMAGE 86
1.2.20 INFRASTRUKTUR 86
1.2.21 KONKURRENZ 87
1.2.22 KOSTENSCHAETZUNG 87
1.2.23 LAGE 87
1.2.24 LEVERAGEEFFEKT 87
1.2.25 MARKTPROGNOSE 87
1.2.26 MIETVERTRAEGE 88
1.2.27 NACHBARSCHAFTSERKLAERUNG 88
XIII
IMAGE 8
INHALTSVERZEICHNIS
1.2.28 POLITISCHE LAGE 88
1.2.29 TEAM 88
1.2.30 VERKEHRSANBINDUNG 88
1.2.31 VERMARKTUNGSKONZEPT/VERTRIEB 88
1.2.32 VORKAUFSRECHTE 89
1.2.33 ZAHLUNGSMODALITAETEN 89
1.2.34 ZEITPLAN - 89
1.2.35 ZYKLUS 89
2. GRUNDSTUECKS-, STANDORT- UND MARKTANALYSE (SCHNEIDER/VOELKER) . . . . 9
0
2.1 EINSATZGEBIETE UND NUTZEN VON ANALYSEN 90
2.2 GRUNDLAGEN MARKTORIENTIERTER ANALYSEN 90
2.2.1 GRUNDSTUECKSANALYSE 90
2.2.1.1 GRUNDSTUECKSANFORDERUNGEN UNTERSCHIEDLICHER NUTZUNGEN 90
2.2.1.2 EINFLUSS VON GRUNDSTUECKSFAKTOREN AUF VERMARKTUNGSPERSPEKTIVEN
. 91 2.2.2 STANDORTANALYSE 91
2.2.2.1 STANDORTANFORDERUNGEN UNTERSCHIEDLICHER NUTZUNGEN 91
2.2.2.2 HARTE STANDORTFAKTOREN 92
2.2.2.3 WEICHE STANDORTFAKTOREN 93
2.2.2.4 BEEINFLUSSBARKEIT VON STANDORTFAKTOREN 94
2.2.3 MARKTANALYSE 94
2.2.3.1 ANGEBOTS-UND WETTBEWERBSANALYSE 95
2.2.3.2 NACHFRAGEANALYSE 96
2.2.3.3 ANALYSE DER NUTZERANFORDERUNGEN 98
2.2.3.4 ZIELGRUPPENBESTIMMUNG 98
2.3 AUSGEWAEHLTE ANALYSEINSTRUMENTE 99
2.3.1 STAERKEN-SCHWAECHEN- UND SWOT-ANALYSE 99
2.3.2 NUTZWERTANALYSE 101
2.3.3 SZENARIOTECHNIK 102
2.3.4 PROGNOSEN 102
2.4 QUELLEN FUER RESEARCHARBEIT 104
2.4.1 ALLGEMEIN ZUGAENGLICHE INFORMATIONEN 104
2.4.1.1 AMTLICHE STATISTIKEN 104
2.4.1.2 SONSTIGES 105
2.4.2 PRIMAERDATENERHEBUNG 105
3. FORMEN DER GRUNDSTUECKSAKQUISITION UND -SICHERUNG (KADESCH) . 107
3.1 VORKAUFSRECHTE 107
3.1.1 SCHULDRECHTLICHES VORKAUFSRECHT GEM. §§ 463 FF. BGB 108
3.1.2 DINGLICHES VORKAUFSRECHT GEM. §§ 1094 FF. BGB 108
3.1.3 GESETZLICHE VORKAUFSRECHTE 108
3.2 OPTIONSRECHT 109
3.3 KAUFVERTRAG MIT RUECKTRITTSVORBEHALT 110
3.4 BEFRISTETES KAUFANGEBOT 110
3.5 KAUFVERTRAG MIT AUFSCHIEBENDER ODER AUFLOESENDER BEDINGUNG 110
3.6 VORVERTRAG 110
3.7 VORHAND 110
3.8 GRUNDSTUECKSKAUF ALS FORM DER AKQUISE 111
3.8.1 VORBEREITUNG 111
3.8.2 FORMERFORDERNIS 112
3.8.3 GESTALTUNGSMOEGLICHKEITEN 112
3.8.4 TATSAECHLICHE UND RECHTLICHE AUSWIRKUNGEN 113
3.9 KAUF VON OBJEKTGESELLSCHAFTEN ALS FORM DER AKQUISITION 114
3.9.1 VORAUSSETZUNGEN 114
XIV
IMAGE 9
INHALTSVERZEICHNIS
3.9.2 GESTALTUNGSMOEGLICHKEITEN 114
3.9.3 TATSAECHLICHE UND RECHTLICHE AUSWIRKUNGEN 115
4. PUBLIC PRIVATE PARTNERSHIP (NAPP) 116
4.1 AUSGANGSLAGE - DER AKTUELLE PPP-MARKT IN DEUTSCHLAND 116
4.2 VIELFAELTIGE ORGANISATIONSMODELLE SIND DENKBAR UND WURDEN/WERDEN
UMGESETZT 117
4.3 INTERNATIONALE ERFAHRUNGEN 119
4.4 PPP - WIE FINANZIEREN? 120
4.4.1 BAUZEITFINANZIERUNG 121
4.4.2 FORFAITIETUNG MIT EINREDEVERZICHT 122
4.4.2.1 BEGRIFF DER FORFAITIETUNG 122
4.4.2.2 BUNDMODELL 124
4.4.2.3 "MOGENDORFER-MODELL" 125
4.4.3 PROJEKTFINANZIERUNG 127
4.5 MOEGLICHE VORTEILE UND ZU BEACHTENDE RISIKEN VON PPP-PROJEKTEN .
128
4.6 WELCHE INFRASTRUKTURBEREICHE KOENNEN AUCH IN/NACH DER KRISE VON
PPP-MODELLEN PROFITIEREN? 129
4.7 DIE WEITEREN AUSSICHTEN FUER DEN PPP-MARKT IN DEUTSCHLAND 130
5. PROJEKTENTWICKLUNGSPARTNERSCHAFTEN (FRITZ/KADESCH) 133
5.1 PARTNERSCHAFTLICHE VERTRAEGE 133
5.1.1 GESTALTUNGSMOEGLICHKEITEN 133
5.1.1.1 PERSONENGESELLSCHAFT 134
5.1.1.2 KAPITALGESELLSCHAFT 134
5.1.1.3 WEITERE RECHTSTRAEGER 135
5.1.1.4 PUBLIC PRIVATE PARTNERSHIP 135
5.1.2 RISIKEN UND PROBLEME 136
5.2 PROJEKTENTWICKLUNGSVERTRAEGE 137
5.2.1 GESTALTUNGSMOEGLICHKEITEN 137
5.2.2 TATSAECHLICHE UND RECHTLICHE AUSWIRKUNGEN 138
6. BESONDERHEITEN BEIM GRUNDSTUECKSKAUF VON UND BEI DER ZUSAMMENARBEIT
MIT KOMMUNEN (KADESCH) 139
6.1 BESONDERHEITEN OEFFENTLICH-RECHTLICHER VERTRAEGE 139
6.2 VERTRAGLICHE VEREINBARUNGEN UEBER DIE ERSCHLIESSUNGSKOSTEN 141
6.2.1 GESTALTUNG DES ERSCHLIESSUNGSVERTRAGES 141
6.2.2 GESTALTUNG DER ABLOESUNGSVEREINBARUNGEN 141
6.2.3 GESTALTUNG VON VORAUSZAHLUNGSVEREINBARUNGEN 142
6.3 DURCHFUHRUNGSVERTRAEGE ZUM VORHABEN- UND ERSCHLIESSUNGSPLAN 142
6.3.1 GESTALTUNGSMOEGLICHKEITEN 143
6.3.2 TATSAECHLICHE UND RECHTLICHE AUSWIRKUNGEN 143
6.4 GEWAEHRVERTRAEGE 144
6.4.1 SICHERUNG DER EINHEIMISCHENRECHTE 144
6.4.2 VERPFLICHTUNG ZUM SOZIALWOHNUNGSBAU 145
6.5 KOSTENUEBERNAHMEVEREINBARUNGEN 145
7. FINANZIERUNG VON IMMOBILIEN-PROJEKTENTWICKLUNGEN
(REUTTER/JORDANAVULFF) 147
7.1 RAHMENBEDINGUNGEN 147
7.1.1 PROJEKTENTWICKLUNG UND INVESTMENT 147
7.1.2 PROJEKTENTWICKLUNG ALS TEIL DER WERTSCHOEPFUNGSKETTE 147
7.1.3 STRATEGIEN AUS BANKSICHT 148
7.2 GRUNDLAGEN DER PROJEKTENTWICKLUNGSFINANZIERUNG 149
XV
IMAGE 10
INHALTSVERZEICHNIS
7.2.1 GRUNDSTUECKSANKAUFSPHASE 149
7.2.1.1 WIRTSCHAFTLICHKEIT 149
7.2.1.2 RESIDUALWERT 149
7.2.1.3 BAURECHT 150
7.2.1.4 GRUNDSTUECKSSICHERUNG 150
7.2.2 BAUPHASE 151
7.2.2.1 BAURISIKO 151
7.2.2.2 PROJEKTCONTROLLING 151
7.2.2.3 COST OVERRUN UND INTEREST SHORTFALL 151
7.2.3 VERMARKTUNGSPHASE 152
7.2.3.1 VERMIETUNG 152
7.2.3.2 VERKAUF 153
7.3 (LANGFRISTIGE) FINANZIERUNG UEBER EINEN HYPOTHEKARKREDIT 153
7.3.1 REALKREDIT UND REFINANZIERUNG 154
7.3.2 REALKREDIT UND EIGENKAPITAL 154
7.3.3 VORAUSSETZUNGEN 154
7.3.3.1 GRUNDPFANDRECHT 154
7.3.3.2 VOLLSTRECKUNGSUNTERWERFUNG 154
7.3.3.3 DECKUNGSFAEHIGKEIT 155
7.3.3.4 BELEIHUNGSWERTERMITTLUNG 156
7.3.3.5 MIETERDIENSTBARKEIT 157
7.3.3.6 REGELMAESSIGE UEBERPRUEFUNG DER BELEIHBARKEIT 158
7.4 STRUKTURIERUNG VON KREDITEN 158
7.4.1 HORIZONTALE TRANCHIERUNG 159
7.4.1.1 SENIOR-UND JUNIOR LOAN 159
7.4.1.2 MEZZANINE UND EIGENKAPITALDERIVATE 159
7.4.2 VERTIKALE TRANCHIERUNG 160
7.4.2.1 VERBRIEFUNG 160
7.4.2.2 SYNDIZIERUNG 161
7.4.2.3 SICHERHEITENVERTEILUNG 161
7.5 AUSGESTALTUNG DES DARLEHENSVERTRAGES 162
7.5.1 FINANZIERUNGSKOSTEN 162
7.5.1.1 REFINANZIERUNGSKOSTEN 162
7.5.1.2 MARGE 163
7.5.1.3 GEBUEHREN UND SONSTIGE KOSTEN 163
7.5.2 MANAGEMENT VON ZINSAENDERUNGSRISIKEN 164
7.5.2.1 FESTZINS 164
7.5.2.2 SWAP/SWAPTION/CAP 164
7.5.2.3 TRIGGER RATE 165
7.5.3 AUSZAHLUNGSVORAUSSETZUNGEN, AUFLAGEN, COVENANTS 165
7.5.3.1 GRUNDPFANDRECHTLICHE SICHERHEITEN 165
7.5.3.2 SONSTIGE AUSZAHLUNGSVORAUSSETZUNGEN UND AUFLAGEN 165
7.5.3.3 COVENANTS 165
7.6 FINANZIERUNGSGESPRAECH 166
7.6.1 IM MITTELPUNKT STEHT DER KUNDE 166
7.6.2 AUSWAHL DER ANZUSPRECHENDEN BANKEN 167
7.6.3 VERHANDLUNG DES TERM SHEET 167
7.6.4 DETAILANALYSE, BESCHAFFUNG DER ERFORDERLICHEN GUTACHTEN 168
7.6.5 KREDITENTSCHEIDUNG UND VERTRAGSSCHLUSS 168
7.7 FAZIT 168
XVI
IMAGE 11
INHALTSVERZEICHNIS
8. ALTERNATIVE PROJEKT-FINANZIERUNGEN AUSSERHALB DER BANKENWELT
(RISSEL/ESCHWEILER) 169
8.1 EINFUEHRUNG 169
8.2 AUSGANGSSITUATION 169
8.2.1 AENDERUNGEN DES REGULATORISCHEN UMFELDS 169
8.2.2 GESTIEGENE EIGENKAPITALANFORDERUNGEN AN DEN ENTWICKLER 171
8.3 ALTERNATIVE INSTRUMENTE DER PROJEKTFINANZIERUNG 173
8.3.1 BAUSTEINE DER FINANZIERUNG EINER UNTERNEHMUNG 173
8.3.2 ABGRENZUNG UND BESCHREIBUNG ALTERNATIVER FINANZIERUNGSINSTRUMENTE
173 8.3.3 DER "BRIDGE LOAN" 179
8.3.4 STELLUNG DER FINANZIERUNGSINSTRUMENTE IM "WATERFALL" 180
8.4 PERSPEKTIVE DES KAPITALGEBERS 180
8.4.1 MARKTTEILNEHMER 180
8.4.2 ZINSERWARTUNG 182
8.4.3 VOR- UND NACHTEILE ALTERNATIVER PROJEKTFINANZIERUNGEN FUER
KAPITALGEBER 184
8.4.4 SYSTEMATISCHE EINORDNUNG IN DIE IMMOBILIENALLOKATION 185
8.4.5 GEWERBLICHE KREDITVERGABE 186
8.5 PERSPEKTIVE DES PROJEKTENTWICKLERS 187
8.5.1 MARKTTEILNEHMER 187
8.5.2 ZIELE DES PROJEKTENTWICKLERS 187
8.5.3 NEUE ANFORDERUNGEN AN DEN PROJEKTENTWICKLER 188
8.5.4 VOR- UND NACHTEILE ALTERNATIVER PROJEKTFINANZIERUNGEN FUER
ENTWICKLER 189 8.6 DIE ZUSAMMENARBEIT ZWISCHEN KAPITALGEBER UND
PROJEKTENTWICKLER. 190 8.6.1 GESPRAECHSFUEHRUNG ZWISCHEN DEN PARTEIEN
190
8.6.2 ANBAHNUNGSPHASE 191
8.6.3 BETEILIGUNGSPRUEFUNG 191
8.6.4 CONTROLLINGPHASE 192
8.6.5 PROZESSKETTEN FUER DIE UMSETZUNG VON FINANZIERUNGSPARTNERSCHAFTEN
. 192 8.6.6 DIE DREIECKSBEZIEHUNG MIT DEM FREMDKAPITALGEBER 193
8.6.7 VOR- UND NACHTEILE ALTERNATIVER FINANZIERUNGSINSTRUMENTE FUER DEN
FREMDKAPITALGEBER 194
8.7 VERTRAGSGESTALTUNG 195
8.8 AUSBLICK 199
9. WESENTLICHE INSTRUMENTE DER AKQUISITIONSPHASE (SCHAEFER/CONZEN) . 200
9.1 DEVELOPMENTRECHNUNGEN 200
9.1.1 RESIDUALVERFAHREN/BAUTRAEGERMETHODE 200
9.1.2 INVESTITIONSRECHNUNG 202
9.2 VERGLEICH ZU WERTERMITTLUNGSVERFAHREN DER WERTERMITTLUNGS
VERORDNUNG 208
9.2.1 VERGLEICHSWERTVERFAHREN 208
9.2.2 ERTRAGSWERTVERFAHREN 208
9.2.3 SACHWERTVERFAHREN 209
9.3 CHECKLISTE FUER DEN GRUNDSTUECKSERWERB 209
9.3.1 BASISDATEN UND ERFORDERLICHE UNTERLAGEN 209
9.3.2 BAURECHT 210
9.3.3 ERSCHLIESSUNG 210
9.3.4 BODENBESCHAFFENHEIT UND ALTLASTEN 211
9.3.5 RECHTE DRITTER 211
9.3.6 UMFELDBETRACHTUNGEN UND BESONDERHEITEN 212
XVII
IMAGE 12
INHALTSVERZEICHNIS
10. SYSTEMGESTEUERTES PROJEKTCONTROLLING (LOEW/SCHULZ) 213
10.1 AUFGABEN UND UMFANG DES PROJEKTCONTROLLING IN DER
PROJEKTENTWICKLUNG 213
10.1.1 ZEITNAHE BEREITSTELLUNG DER STEUERUNGSINFORMATION 213
10.1.2 STEUERUNG VON CHANCEN UND RISIKEN 213
10.1.3 OPTIMIERUNG VON GESCHAEFTSPROZESSEN 214
10.1.4 SCHAFFUNG VON STANDARDS 214
10.1.5 AUFBAU VON INTERNEN KONTROLLSYSTEMEN 214
10.1.6 BEREITSTELLUNG VON INFORMATIONEN FUER STRATEGISCHE ENTSCHEIDUNGEN
. 214 10.2 ZIELGROESSEN DES PROJEKTCONTROLLING 214
10.2.1 FLAECHEN 214
10.2.2 ERLOESE 215
10.2.3 KOSTEN 215
10.2.4 TRADING-PROFIT/PROJEKTRENDITE 215
10.2.5 LIQUIDITAET 215
10.2.6 TERMINE 216
10.3 BEDEUTUNG DER EDV 216
10.3.1 DURCHGAENGIGE PROZESSUNTERSTUETZUNG 216
10.3.2 EINHEITLICHE DATENBASIS 216
10.3.3 STANDARDISIERTES BERICHTSWESEN 216
10.3.4 AD-HOC-BERICHTSWESEN 217
10.4 SYSTEMGESTUETZTE INSTRUMENTE ZUR UNTERSTUETZUNG DER KERNPROZESSE .
217
10.4.1 AKQUISITION/KONZEPTION 217
10.4.1.1 ANGEBOTSPRUEFUNG 217
10.4.1.2 TERMINPLANUNG/CHECKLISTEN 217
10.4.1.3 ANKAUFSKALKULATION 217
10.4.2 PLANUNG/REALISIERUNG 218
10.4.2.1 BUDGETPLANUNG 218
10.4.2.2 AUFTRAGSVERGABE 219
10.4.2.3 RECHNUNGSPRUEFUNG UND ZAHLUNGSFREIGABE 220
10.4.2.4 LIQUIDITAETSPLANUNG 220
10.4.3 VERMARKTUNG 221
10.4.3.1 FLAECHENPLANUNG 221
10.4.3.2 ERLOESPLANUNG 221
10.4.3.3 VERMARKTUNGSPLANUNG 221
10.4.4 DIE IMMOBILIENSPEZIFISCHEN INSTRUMENTE IM UBERBLICK 222
10.5 INTEGRATION DER SYSTEMGESTEUERTEN INSTRUMENTE 223
10.5.1 INTEGRATION DER INSTRUMENTE 223
10.5.2 INTEGRATION DER SYSTEME 223
10.6 STANDARD-SOFTWARE FUER DIE IMMOBILIENBRANCHE 224
10.7 DIE NUTZUNG VON INTERNET-BASIERENDEN LOESUNGEN FUER DAS
PROJEKTCONTROLLING 225
10.7.1 CLOUD- COMPUTING 225
10.7.2 ZUSAMMENARBEIT VON PROJEKTBETEILIGTEN IN EINEM EXTRANET 226
10.7.2.1 PROJEKTRAUM 226
10.7.2.2 AUSSCHREIBUNG UND VERGABE 226
10.7.3 DATENAUSTAUSCH VON APPLIKATIONEN UEBER DAS INTERNET 227
11. IMMOBILIENERWERB, WESENTLICHE VERTRAGLICHE UND STEUERRECHT LICHE
ASPEKTE (LAMERS/JAKOB) 228
11.1 FLAECHENERWERB 228
11.1.1 KAUF EINES GRUNDSTUECKS 228
11.1.2 ERWERB EINES ERBBAURECHTS 228
XVIII
IMAGE 13
INHALTSVERZEICHNIS
11.1.3 ERWERB ANDERER RECHTE AM GRUNDSTUECK 229
11.1.4 GEGENSTAND DES ERWERBS 229
11.2.1 HAFTPFLICHTEN UND FORM DES KAUFVERTRAGS 230
11.2.2 KAUFPREIS, KAUFPREISZAHLUNG UND SICHERUNG DER PARTEIEN 230
11.2.3 UEBERGANG VON NUTZEN UND LASTEN, BESITZUEBERGANG 231
11.2.4 BESTEHENDE MIET- UND PACHTVERHAELTNISSE 232
11.2.5 RECHTS- UND SACHMAENGEL 232
11.2.6 ABSICHERUNG DER KAUFPREISFINANZIERUNG 233
11.3 VORLAEUFIGE SICHERUNG DER RECHTE AM GRUNDSTUECK 234
11.4 STEUERRECHTLICHE ASPEKTE 235
11.4.1 GRUNDERWERBSTEUER 235
11.4.1.1 ERWERBSVORGAENGE 235
11.4.1.2 AUSNAHMEN VON DER BESTEUERUNG 236
11.4.1.3 BEMESSUNGSGRUNDLAGE 237
11.4.1.4 STEUERSATZ 237
11.4.1.5 STEUERSCHULDNER 237
11.4.1.6 STEUERENTSTEHUNG 238
11.4.1.7 NICHTFESTSETZUNG DER STEUER, AUFHEBUNG ODER AENDERUNG DER
STEUERFESTSETZUNG 238
11.4.1.8 ANZEIGEPFLICHTEN 239
11.4.1.9 UNBEDENKLICHKEITSBESCHEINIGUNG 239
11.4.2 GRUNDSTEUER 239
11.4.3 EINKOMMENSTEUER 240
11.4.3.1 BESTEUERUNG NACH DEM EINKOMMENSTEUERGESETZ 240
11.4.3.2 LAUFENDE ERTRAEGE 240
11.4.3.3 ABSCHREIBUNG FUER ABNUTZUNG (AFA) 241
11.4.3.4 ANSCHAFFUNGS-/HERSTELLUNGSKOSTEN UND ERHALTUNGSAUFWAND 241
11.4.3.5 ZUSCHUESSE 242
11.4.3.6 SUBSTANZGEWINNE DURCH PRIVATE VERAEUSSERUNGSGESCHAEFTE 242
11.4.4 KOERPERSCHAFTSTEUER 242
11.4.5 GEWERBESTEUER 243
11.4.5.1 GEWERBESTEUERERMITTLUNG 243
11.4.5.2 GEWERBESTEUER UND VERMOEGENSVERWALTUNG 244
11.4.5.3 GEWERBLICHER GRUNDSTUECKSHANDEL 244
11.4.5.4 VERMIETUNGSUNTERNEHMEN 245
11.4.5.5 GEWERBESTEUER UND GEWERBLICH GEPRAEGTE PERSONENGESELLSCHAFT 245
11.4.5.6 KUERZUNG BEI GRUNDSTUECKS-/VERMIETUNGSUNTERNEHMEN 245
11.4.6 UMSATZSTEUER 246
11.4.6.1 GESCHAEFTSVERAEUSSERUNG IM GANZEN 246
11.4.6.2 STEUERBEFREITE UMSAETZE 247
11.4.6.3 OPTION ZUR UMSATZSTEUER 247
11.4.6.4 SONSTIGES ZUR UMSATZSTEUER 248
11.4.6.5 REGELUNGEN IN GRUNDSTUECKSKAUF- UND MIETVERTRAEGEN 249
TEIL 3. KONZEPTION UND PLANUNG 251
1. NUTZUNGSKONZEPTE UND ARCHITEKTONISCHE AUSGESTALTUNG
(BAUER/KELTER/HANER) 251
1.1 GLOBALE TRENDS UND IHRE AUSWIRKUNGEN AUF DIE BUEROARBEIT 251
1.1.1 BLICK IN DIE ZUKUNFT 252
1.1.1.1 DEMOGRAFISCHER WANDEL 253
1.1.1.2 DIGITALES LEBEN UND WANDEL DER ARBEITSWELT 254
1.1.1.3 GREEN OFFICE 255
XIX
IMAGE 14
INHALTSVERZEICHNIS
1.2 ZUM STATUS QUO DER BUEROSITUATION IN DEUTSCHLAND 256
1.2.1 PRODUKTIVITAETSINDIKATOR "OFFICE PERFORMANCE" 257
1.2.2 WOHLFIIHLQUALITAET WIRKT 259
1.3 EINSATZ VON INFOERMATIONS- UND KOMMUNIKATIONSTECHNIK BEI BUERO- UND
WISSENSARBEIT 259
1.3.1 IUK-AUSSTATTUNG UND DEREN NUTZEN 260
1.3.2 MOBILE ARBEITSPROZESSE DURCH DIE NUTZUNG MODERNER
KOMMUNIKATIONSTECHNOLOGIEN 261
1.4 BUEROKONZEPTE 263
1.4.1 TYPOLOGISCHE ENTWICKLUNG 263
1.4.2 ZELLENBUERO 265
1.4.3 KOMBI-BUERO 265
1.4.4 GRUPPENBUERO 266
1.4.5 GROSSRAUMBUERO/OPEN SPACE 267
1.5 NEW WORK KONZEPTE 268
1.5.1 NON-TERRITORIALE BUEROKONZEPTE 268
1.6 BUERO- UND ARBEITSWELTEN GESTALTEN 269
1.6.1 NACHFRAGEZYKLEN UNTERSCHIEDLICHER BUEROKONZEPTE 269
1.6.2 KENNWERTE FUER DEN FLAECHENBEDARF VON BUEROARBEITSPLAETZEN 269
1.6.3 DIE NUTZERSICHT - ERGEBNISSE AUS EMPIRISCHEN OFFICE 21-STUDIEN .
270 1.6.3.1 KERNFAKTOREN EINER HOHEN OFFICE-PERFORMANCE 270
1.6.3.2 SOFT SUCCESS FACTORS UND WOHLFIIHLQUALITAET 272
1.7 VORGEHENSWEISEN UND METHODISCHE ANSAETZE BEI DER PLANUNG UND
REALISIERUNG VON BUEROS 275
1.7.1 BEISPIELHAFTER MODULKATALOG FUER UNTERSCHIEDLICHE ARBEITSTYPOLOGIEN
. 278 1.7.2 RAUMSZENARIEN FUER EINE SMARTE ARBEITSUMGEBUNG - EINE
AUSWAHL TYPISCHER RAUMMODULE 279
1.8 EVALUIERUNG UND ERFOLGSMESSUNG 284
2. WESENTLICHE ASPEKTE DER GEBAEUDEPLANUNG (BAUER/RIEF) 286
2.1 GESCHOSSTIEFE 286
2.2 GESCHOSSHOEHE 287
2.3 RASTERMASS 287
2.4 FLAECHENWIRTSCHAFTLICHKEIT 288
2.5 TECHNISCHE INFRASTRUKTUR UND AUSSTATTUNG 288
2.5.1 RAUMLUFTKONDITIONIERUNG 288
2.5.2 BELEUCHTUNG 291
2.5.3 RAUMAKUSTIK 291
2.5.4 NETZWERKINFRASTRUKTUR 292
2.5.5 TRENNWAENDE 293
2.5.6 SONSTIGE TECHNISCHE INFRASTRUKTUR 294
2.5.6.1 BRANDSCHUTZ 294
2.5.6.2 SONNEN- UND BLENDSCHUTZ 294
2.6 ZENTRALE SERVICES 294
2.7 NUTZUNGSFLEXIBILITAET 295
2.7.1 MIETFLAECHENGROESSEN UND MIETDAUERN 295
2.7.2 RAUMZUSCHNITTE AUF DEN MIETFLAECHEN 296
2.8 PARKEN UND OEFFENTLICHER PERSONENNAHVERKEHR 296
2.9 NUTZERORIENTIERTE BEWERTUNG VON BUEROIMMOBILIEN 296
3. NACHHALTIGKEIT, GREEN BUILDING UND ZERTIFIZIERUNG (BODE) 299
3.1 EINFUHRUNG 299
3.2 MARKTRELEVANZ 300
3.2.1 UNTERNEHMENSEBENE 300
XX
IMAGE 15
INHALTSVERZEICHNIS
3.2.2 OBJEKTEBENE 302
3.2.3 EFFEKTE AUF UNTERNEHMENS- UND OBJEKTEBENE 304
3.2.4 NACHHALTIGKEITSZERTIFIZIERUNG ALS REGELKREIS DER OPTIMIERUNG 305
3.3 ZERTIFIZIERUNGSSYSTEME 305
3.3.1 ZERTIFIKATE IN DEUTSCHLAND 307
3.3.2 VERGLEICH VON DGNB, LEED UND BREEAM 309
3.3.3 KOSTEN/NUTZEN-BETRACHTUNG 311
3.4 PARADIGMENWECHSEL AM IMMOBILIENMARKT 312
3.4.1 NEUE WEGE GEHEN: ZUKUNFTSFAEHIGKEIT VON IMMOBILIEN SICHERN 312
3.4.2 DIE GROSSE AUFGABE: BESTANDSIMMOBILIEN AKTIV ERFASSEN UND
ENTWICKELN 313 3.4.3 GREEN SELLS: VOM OBJEKT ZUM INVESTMENT 314
3.5 FAZIT UND AUSBLICK 315
4. MANAGEMENT FUER PROJEKTENTWICKLUNG UND PLANUNG (BOHRT) 316
4.1 BISHERIGE UND ZUKUENFTIGE MODELLE 316
4.1.1 AUFGABEN DES PROJEKTTRAEGERS 316
4.1.2 PROJEKTSTEUERUNG UND PROJEKTMANAGEMENT 317
4.1.3 ENTWICKLUNGSMANAGEMENT 319
4.1.4 GENERAL MANAGEMENT 320
4.2 AUFGABEN DES ENTWICKLUNGS- UND PROJEKTMANAGEMENTS 320
4.2.1 ENTWICKLUNGSMANAGEMENT 320
4.2.2 PROJEKTMANAGEMENT 322
4.3 ANFORDERUNGEN 325
4.3.1 ENTWICKLUNGSMANAGEMENT 325
4.3.2 PROJEKTMANAGEMENT 325
4.4 HONORAR- UND VERGUETUNGSMODELLE 327
4.4.1 ENTWICKLUNGSMANAGEMENT 327
4.4.2 PROJEKTMANAGEMENT 327
4.5 AUSWAHL UND BEAUFTRAGUNG 330
4.5.1 ENTWICKLUNGSMANAGEMENT 330
4.5.2 PROJEKTMANAGEMENT 330
5. EINBINDUNG DER PLANUNGSBETEILIGTEN (BOHRT) 332
5.1 DEFINITION DER BETEILIGTEN 333
5.1.1 PROJEKTENTWICKLUNG 333
5.1.2 PROJEKTPLANUNG 333
5.2 ZUSAMMENARBEIT DES ENTWICKLUNGS- UND PLANERTEAMS 334
5.2.1 PROJEKTENTWICKLUNG 334
5.2.2 PROJEKTPLANUNG 334
5.3 AUSWAHL DES ARCHITEKTEN 335
5.3.1 DIREKTBEAUFTRAGUNG 336
5.3.2 DURCHFUEHRUNG VON WETTBEWERBEN 337
5.4 VORGABEN UND AUFGABENSTELLUNG AN DIE PLANER 339
5.5 STUFEN UND ABLAUF DES ENTWICKLUNGS- UND PLANUNGSPROZESSES 340
5.5.1 PROJEKTENTWICKLUNG 340
5.5.2 PROJEKTPLANUNG 341
5.5.2.1 VORPLANUNG 341
5.5.2.2 ENTWURFS- UND GENEHMIGUNGSPLANUNG 342
5.5.2.3 AUSFUHRUNGSPLANUNG 344
6. WEGE DER BAURECHTSCHAFFUNG - OEFFENTLICHES PLANUNGS- UND BAURECHT
(BOHRT) 348
6.1 BAUGESETZBUCH 348
6.1.1 UEBERBLICK UEBER DEN REGELUNGSINHALT DES BAUGB 348
XXI
IMAGE 16
INHALTSVERZEICHNIS
6.1.2 PLANUNGSRECHTLICHE ZULAESSIGKEIT VON VORHABEN 348
6.1.2.1 VORHABEN GEM. § 29 BAUGB 348
6.1.2.2 PLANUNGSRECHTLICHE ZULAESSIGKEIT 349
6.1.2.3 § 30 ABS. 1 BAUGB - QUALIFIZIERTER BEBAUUNGSPLAN 349
6.1.2.4 § 30 ABS. 2 BAUGB - VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN 350
6.1.2.5 §33 BAUGB 350
6.1.2.6 § 30 ABS. 3 BAUGB - EINFACHER BEBAUUNGSPLAN 351
6.1.2.7 § 31 BAUGB - AUSNAHMEN UND BEFREIUNGEN 351
6.1.2.8 § 34 BAUGB - UNBEPLANTER INNENBEREICH 351
6.1.2.9 § 35 BAUGB - AUSSENBEREICH 352
6.2 BAURECHTSCHAFFUNG DURCH BAULEITPLANUNG 352
6.2.1 AUFGABE DER BAULEITPLANUNG 352
6.2.2 PLANUNGSHOHEIT UND GRENZEN 352
6.2.3 INHALTLICHE GESTALTUNG DER BAULEITPLAENE (ZIELE) 352
6.2.4 ARTEN VON BAULEITPLAENEN 353
6.2.4.1 FLAECHENNUTZUNGSPLAN 353
6.2.4.2 BEBAUUNGSPLAN 354
6.2.4.3 VORHABEN-BEZOGENER BEBAUUNGSPLAN 355
6.2.5 BEDEUTUNG DER BAUNUTZUNGSVERORDNUNG (BAUNVO) 355
6.2.5.1 ART DER BAULICHEN NUTZUNG 355
6.2.5.2 MASS DER BAULICHEN NUTZUNG 356
6.2.5.3 BAUWEISE 356
6.2.5.4 BEISPIELE 356
6.2.6 INSTRUMENTE ZUR SICHERUNG DER BAULEITPLANUNG 357
6.2.6.1 VERAENDERUNGSSPERRE (§§ 14,17 BAUGB) 357
6.2.6.2 ZURUECKSTELLUNG VON BAUGESUCHEN (§ 15 BAUGB) 358
6.2.6.3 TEILUNGSGENEHMIGUNG 358
6.2.6.4 GEMEINDLICHE VORKAUFSRECHTE 358
6.3 WEITERE/ERGAENZENDE PLANUNGSINSTRUMENTE 358
6.3.1 UEBERBLICK 358
6.3.2 INNENBEREICHSSATZUNGEN 359
6.3.3 AUSSENBEREICHSSATZUNGEN 359
6.3.4 ERHALTUNGSSATZUNGEN UND STAEDTEBAULICHE GEBOTE 359
6.3.5 STAEDTEBAULICHE SANIERUNGSMASSNAHMEN 360
6.3.6 STAEDTEBAULICHE ENTWICKLUNGSMASSNAHMEN 360
6.4 PUBLIC-PRIVATE-PARTNERSHIP 360
6.4.1 ALLGEMEINES 360
6.4.2 VORHABEN-BEZOGENER BEBAUUNGSPLAN 361
6.4.3 STAEDTEBAULICHE VERTRAEGE 362
6.4.3.1 TYPEN VON STAEDTEBAULICHEN VERTRAEGEN 363
6.4.3.2 ALLGEMEINE GRUNDSAETZE 363
6.4.4 EINHEIMISCHENMODELLE 364
6.4.5 FREIWILLIGE UMLEGUNG 364
7. PROJEKTMANAGEMENT BIS ZUM REALISIERUNGSBEGINN (BOHN) 365
7.1 PROJEKTORGANISATION UND -KOORDINATION 367
7.1.1 OBJEKTGLIEDERUNG 368
7.1.2 AUFBAUORGANISATION 369
7.1.3 ABLAUFORGANISATION 371
7.1.4 INFORMATION UND KOMMUNIKATION 371
7.2 VERTRAGSMANAGEMENT 377
7.3 QUALITAETSMANAGEMENT 379
7.3.1 PLANUNGSGRUNDLAGEN UND -VORGABEN 379
XXII
IMAGE 17
INHALTSVERZEICHNIS
7.3.2 TECHNISCH-WIRTSCHAFTLICHES CONTROLLING UND ENERGIEMANAGEMENT .
380 7.4 TERMINMANAGEMENT 383
7.4.1 DURCHFUEHRUNG DER TERMINPLANUNG 383
7.4.2 STUFEN DER TERMINPLANUNG 387
7.4.3 DARSTELLUNG VON TERMINPLAENEN 390
7.4.4 TERMINUEBERWACHUNG UND -STEUERUNG 393
7.5 KOSTENCONTROLLING 396
7.5.1 ANFORDERUNGEN AN KOSTENERMITTLUNGEN 396
7.5.2 KOSTENPLANUNGSVERFAHREN 399
7.5.3 STUFEN UND ABLAUF DER KOSTENPLANUNG 400
7.5.4 KOSTENUEBERWACHUNG UND -STEUERUNG 402
8. PROJEKTMANAGEMENT BEIM REDEVELOPMENT (BOHN/HARLSSNGER) 404
8.1 REDEVELOPMENT - PROJEKTENTWICKLUNG VON BESTANDSIMMOBILIEN 404
8.1.1 CHANCEN DES REDEVELOPMENTS VON BESTANDSGEBAEUDEN 405
8.1.1.1 STANDORT UND MARKT 405
8.1.1.2 BESTANDSSCHUTZ 406
8.1.1.3 KAPITALBINDUNG 406
8.1.2 RISIKEN DER OBJEKTENTWICKLUNG VON BESTANDSGEBAEUDEN 407
8.1.2.1 KONZEPTIONSRISIKO 408
8.1.2.2 BAUSUBSTANZRISIKO 408
8.1.3 INSTRUMENTE DES REDEVELOPMENTS 408
8.1.4 AUSBLICK 410
8.2 BESONDERHEITEN DES PROJEKTMANAGEMENTS BEIM BAUEN IM BESTAND 410
8.2.1 PROJEKTORGANISATION 410
8.2.1.1 AUFBAUSTRUKTUR 411
8.2.1.2 PROJEKTBETEILIGTE 411
8.2.2 VERTRAGSMANAGEMENT 411
8.2.2.1 ENTWICKELN EINER PROJEKTBEZOGENEN VERGABESTRATEGIE 411
8.2.2.2 VORBEREITUNG UND UEBERWACHUNG DER PLANER-UND BERATERVERTRAEGE .
411 8.2.2.3 BESONDERHEITEN DER PLANERVERTRAEGE UND-VERGUETUNGEN 412
8.2.3 QUALITAETSMANAGEMENT 413
8.2.3.1 GENEHMIGUNGSMANAGEMENT 413
8.2.3.2 MIETERINFORMATIONS- UND INTEGRATIONSKONZEPTE 413
8.2.3.3 ERARBEITUNG EINES BAULOGISTIKKONZEPTES 414
8.2.3.4 KONTROLLE VON PLANUNG, AUSSCHREIBUNG, VERGABE SOWIE
BAUAUSFUEHRUNG 414 8.2.4 KOSTENCONTROLLING 415
8.2.4.1 PROBLEMPUNKTE DER KOSTENERMITTLUNG BEI BAUMASSNAHMEN IM BESTAND.
415 8.2.5 TERMINMANAGEMENT 416
8.2.5.1 PROBLEMPUNKTE DES TERMINMANAGEMENTS BEI BAUMABNAHMEN IM BESTAND
416
8.2.5.2 KONSEQUENZEN FUER DAS TERMINMANAGEMENT BEI BAUMASSNAHMEN IM
BESTAND 417
8.3 ZERTIFIZIERUNG 418
8.3.1 GREEN BUILDING LABEL VS. ENERGIEAUSWEIS 418
8.3.2 MEHRWERT ZERTIFIZIERTER GEBAEUDE 419
8.3.3 KONKRETE MASSNAHMEN 419
8.3.4 MEHRAUFWENDUNGEN FUER GREEN-BUILDING-AUSZEICHNUNGEN 420
8.3.5 FAZIT 421
9. WESENTLICHE VERTRAGLICHE ASPEKTE (HEITMANN) 422
9.1 RECHTLICHE BERATUNG IN DER PLANUNGS- UND REALISIERUNGSPHASE 422
9.2 VERTRAEGE MIT ARCHITEKTEN UND SONDERFACHLEUTEN - EIN UBERBLICK 422
9.3 ARCHITEKTENVERTRAG 423
XXIII
IMAGE 18
INHALTSVERZEICHNIS
9.3.1 WERKSVERTRAGSCHARAKTER, HAFTUNGSGEMEINSCHAFT MIT BAUUNTERNEHMER .
423 9.3.2 FORMFREIER ABSCHLUSS 424
9.3.3 KOPPLUNGSVERBOT 424
9.3.4 GEGENSTAND DER BEAUFTRAGUNG DES ARCHITEKTEN 425
9.3.4.1 KEINE HOECHSTPERSOENLICHE LEISTUNGSPFLICHT 425
9.3.4.2 LEISTUNGSUMFANG DES ARCHITEKTEN 425
9.3.5 VERGUETUNG DES ARCHITEKTEN 425
9.3.6 PFLICHTEN DES ARCHITEKTEN 427
9.3.7 ABNAHME UND GEWAEHRLEISTUNG DER ARCHITEKTENLEISTUNG 430
9.3.8 VORZEITIGE AUFLOESUNG DES ARCHITEKTENVERTRAGES 430
9.3.9 URHEBERRECHT DES ARCHITEKTEN 431
9.4 INGENIEURVERTRAG 432
9.5 JOINT-VENTURE-VERTRAEGE IN DER IMMOBILIEN-PROJEKTENTWICKLUNG 432
TEIL 4. REALISIERUNG 435
1. EINFUEHRUNG (WEISS) 435
2. VERGABE VON BAULEISTUNGEN (WEISS) 440
2.1 VERGABEART 444
2.1.1 EINZELVERGABE 444
2.1.2 PAKETVERGABE 445
2.1.3 GENERALUNTERNEHMER-VERGABE (GU-VERGABE) 446
2.1.4 CONSTRUCTION MANAGEMENT 448
2.1.5 GENERALUEBERNEHMER-VERGABE (GUE-VERGABE) 448
2.1.6 GARANTIERTER MAXIMUM PREIS (GMP)-VERTRAG 449
2.1.7 MISCHFORMEN 451
2.1.8 AUSWAHL DER GEEIGNETEN VERGABEART 452
2.2 AUSSCHREIBUNG VON BAULEISTUNGEN 452
2.2.1 LEISTUNGSBESCHREIBUNG MIT LEISTUNGSVERZEICHNISSEN 453
2.2.2 LEISTUNGSBESCHREIBUNG MIT LEISTUNGSPROGRAMM 455
2.2.3 PLAENE 457
2.2.4 LEITDETAILS 457
2.2.5 AUSWAHL DER GEEIGNETEN AUSSCHREIBUNGSART 459
2.3 GRUNDLAGEN DER VERGABE 459
2.3.1 VERTRAG 460
2.3.2 ANLAGEN 467
2.3.3 LEISTUNGSBESCHREIBUNG 467
2.3.4 PLAENE 467
2.4 VERGABE 468
2.4.1 VERGABEVERFAHREN 468
2.4.2 AUSWERTUNG DER ANGEBOTE 469
2.4.3 VERGABEVERHANDLUNG 469
2.4.4 VERTRAGSABSCHLUSS 470
2.5 ZUSAMMENFASSUNG 470
3. VORBEREITENDE BAUMASSNAHMEN (WEISS) 471
3.1 ABBRUCH 471
3.2 ALTLASTENSANIERUNG/KAMPFMITTELBESEITIGUNG 473
3.3 MEDIENVERLEGUNG 474
3.4 ERSCHLIESSUNG 475
XXIV
IMAGE 19
INHALTSVERZEICHNIS
4. TERMIN-, KOSTEN- UND QUALITAETSMANAGEMENT IM RAHMEN DER
BAUREALISIERUNG (WEISS) 476
4.1 TERMINMANAGEMENT 477
4.1.1 VERTRAGLICHE VORAUSSETZUNGEN 477
4.1.2 TOOLS 478
4.1.3 AUFSTELLEN VON TERMINPLAENEN 478
4.1.4 UEBERWACHUNG VON TERMINPLAENEN 480
4.1.5 ANPASSEN VON TERMINPLAENEN 481
4.2 KOSTENMANAGEMENT 481
4.2.1 VERTRAGLICHE VORAUSSETZUNGEN 482
4.2.2 TOOLS 482
4.2.3 BUDGETPLANUNG 483
4.2.4 UEBERWACHEN DER KOSTEN/KOSTENKONTROLLE 483
4.2.5 ANPASSEN DES BUDGETS 485
4.3 NACHTRAGSMANAGEMENT 485
4.3.1 VERTRAGLICHE VORAUSSETZUNGEN 486
4.3.2 TOOLS 487
4.3.3 NACHTRAGSVERFAHREN 488
4.3.4 PRUEFUNG VON NACHTRAEGEN 488
4.3.5 BEAUFTRAGUNG VON NACHTRAEGEN 489
4.3.6 ANWEISUNGSRECHT DES AG 489
4.3.7 BUDGETANPASSUNG 489
4.3.8 VERMEIDUNG VON NACHTRAEGEN 490
4.4 QUALITAETSMANAGEMENT 492
4.4.1 VERTRAGLICHE VORAUSSETZUNGEN 492
4.4.2 TOOLS 493
4.4.3 ARTEN DES QUALITAETSMANAGEMENTS 494
4.4.3.1 BAULEITUNG 494
4.4.3.2 OBERBAULEITUNG 495
4.4.3.3 KUENSTLERISCHE OBERBAULEITUNG 496
4.4.4 PRUEFUNG AUF UEBEREINSTIMMUNG MIT DEM BESTELLWERK 496
4.4.5 PRUEFUNG AUF UEBEREINSTIMMUNG MIT DEN REGELN DER TECHNIK 497
4.4.6 PLANPRUEFUNG/PLANFREIGABE 497
4.4.7 MAENGELRUEGE 499
4.4.8 DOKUMENTATION 499
4.5 VERTRAGSANPASSUNG 500
4.6 KRISENMANAGEMENT 500
4.7 BERICHTSWESEN 501
4.8 PROJEKTBESPRECHUNGEN 502
5. MIETERMANAGEMENT WAEHREND DER REALISIERUNGSPHASE (WEISS) . 504
5.1 VERTRAGLICHE VORAUSSETZUNGEN 504
5.2 MIETERHANDBUCH 506
5.3 MIETERBETREUUNG 507
5.4 LEISTUNGSAENDERUNG DURCH DEN MIETER 508
5.5 UEBERGABE AN DEN MIETER 508
6. ABNAHME DER BAULEISTUNGEN UND GEWAEHRLEISTUNGSVERFOLGUNG (WEISS) 510
6.1 RECHTLICHE VORAUSSETZUNGEN 510
6.2 ABNAHMEHANDBUCH 511
6.3 TECHNISCHE VORBEGEHUNGEN 512
6.4 FORMELLE ABNAHME 513
6.5 BESTANDSUNTERLAGEN 513
XXV
IMAGE 20
INHALTSVERZEICHNIS
6.6 MAENGELBESEITIGUNG 514
6.7 GEWAEHRLEISTUNGSVERFOLGUNG 515
7. WESENTLICHE VERTRAGLICHE UND STEUERRECHTLICHE ASPEKTE (HEILMANN) 516
7.1 VERTRAEGE MIT BAUAUSFIIHRENDEN UNTERNEHMEN - EIN UBERBLICK 516
7.1.1 GENERALUNTERNEHMERVERTRAG, GENERALUEBERNEHMERVERTRAG,
NACHUNTERNEHMERVERTRAG 516
7.1.2 WERKVERTRAG NACH BGB, BAUVERTRAG NACH VOB 518
7.1.3 BAUBETREUUNGSVERTRAG 519
7.1.4 PROJEKTSTEUERUNGSVERTRAG 520
7.1.5 PROJEKTENTWICKLUNGSVERTRAG 521
7.2 EINZELTHEMEN 521
7.2.1 FORMVORSCHRIFTEN 521
7.2.2 VERGUETUNGSFORMEN 522
7.2.2.1 EINHEITSPREISVERTRAG 522
7.2.2.2 PAUSCHALPREISVERTRAG 523
7.2.2.3 FESTPREISVERTRAG 524
7.2.2.4 "GMP"-VERTRAG 524
7.2.3 FAELLIGKEIT DER VERGUETUNG 525
7.2.4 ZAHLUNGSEINBEHALTE, SICHERHEITSLEISTUNGEN 526
7.2.5 VERTRAGSSTRAFEN 528
7.2.6 ABNAHME UND GEWAEHRLEISTUNG DER BAULEISTUNG 529
7.2.7 BEENDIGUNG DES BAUVERTRAGES 531
7.2.8 STREITVERMEIDUNG/STREITENTSCHEIDUNG 532
7.3 MIETVERTRAEGE IM RAHMEN EINER IMMOBILIEN-PROJEKTENTWICKLUNG 532
7.4 STEUERFOLGEN BEI BAUVERTRAEGEN 533
7.4.1 VERGUETUNGEN FUER BAULEISTUNGEN ALS GEGENSTAND DER GRUNDERWERBSTEUER
533 7.4.2 UMSATZSTEUERPFLICHT VON BAULEISTUNGEN 534
7.4.3 BAUWERK ALS WIRTSCHAFTSGUT/BAULEISTUNGEN FUER WIRTSCHAFTSGUETER 534
7.4.4 STEUERABZUG FIIR INLAENDISCHE UND AUSLAENDISCHE BAUUNTERNEHMEN 535
TEIL 5. VERMARKTUNG 537
1. IMMOBILIENMARKETING (MILZKOTT) 537
1.1 PRODUKT UND VERMARKTER 537
1.1.1 PROJEKT-MARKETING 537
1.1.2 STANDORTMARKETING 538
1.1.3 MARKTAUFTRITT DES PROJEKTENTWICKLERS 538
1.1.4 ALLE WIRKEN MIT BEIM MARKETING 539
1.1.5 VERTRIEB MIT MAKLERN 540
1.2 KOMMUNIKATIONSKONZEPT 540
1.2.1 IMMOBILIENKOMMUNIKATION IM WANDEL 540
1.2.1.1 KOMMUNIKATIONSSTRATEGIE 541
1.2.1.2 KONKURRENZ-UND ZIELGRUPPENANALYSE 542
1.2.1.3 DEFINITION DER ZIELGRUPPEN UND SZENEN 542
1.2.1.4 SZENEN 543
1.2.2 VOM PROJEKT ZUM PRODUKT 543
1.2.2.1 USP 543
1.2.2.2 CORPORATE IDENTITY - CI 544
1.2.2.3 NAME VON OBJEKT UND STANDORT 544
1.2.2.4 CORPORATE DESIGN - CD 544
1.2.2.5 KOMMUNIKATION 545
1.2.2.6 POSITIONIEREN UND BRANDING 546
1.2.2.7 CORPORATE BEHAVIOUR 546
XXVI
IMAGE 21
INHALTSVERZEICHNIS
1.3 MASSNAHMENPLAN 546
1.3.1 STRATEGIE 546
1.3.2 MASSNAHMEN 547
1.3.3 ZEITPLAN UND BUDGET 548
1.3.4 BEISPIEL FUER EINE ERSTE PHASE DES STANDORT- UND PROJEKTMARKETINGS
548
1.4 KOMMUNIKATION IN DER PLANUNGSPHASE 549
1.4.1 WIN-WIN-SITUATIONEN SCHAFFEN 549
1.4.2 DIE KRITIK AN GROSSVORHABEN IST VORPROGRAMMIERT 550
1.4.3 IN SZENARIEN DENKEN 551
1.4.4 MEDIATION 552
1.5 BAUSTELLENMARKETING 552
1.5.1 BAUZAUN 553
1.5.2 BAU- UND IMAGESCHILDER 553
1.5.3 AUSSICHTSPLATTFORM, KRAENE, WEBCAM 554
1.5.4 AUSSTELLUNG, MARKETINGSUITE, INFOCENTER, APP 554
1.5.5 MUSTERBUERO UND -WOHNUNG 555
1.6 EVENTS PRAEGEN DAS PROJEKTERLEBNIS 555
1.6.1 SPATENSTICH 556
1.6.1.1 DIE INSZENIERUNG 556
1.6.1.2 REDEN 556
1.6.2 GRUNDSTEINLEGUNG 556
1.6.3 RICHTFEST 557
1.6.4 FERTIGSTELLUNG UND EROEFFNUNG 557
1.6.5 VERTRIEBSEVENTS 557
1.6.6 BETEILIGUNG DRITTER 558
1.6.7 KUNST AM BAU 558
1.6.8 PUBLIKUMSWIRKSAME ATTRAKTIONEN 558
1.6.9 GIVE-AWAYS 559
1.6.10 DOKUMENTATION 559
1.6.11 BUDGETS FUER EVENTS 559
1.7 UMGANG MIT DEN MEDIEN 560
1.7.1 OEFFENTLICHKEITSARBEIT / PR 560
1.7.2 UMGANG MIT JOURNALISTEN 560
1.7.3 NEWS: KURZ UND AUF DEN PUNKT 561
1.7.4 MEDIEN 561
1.7.5 MEDIENDATEI 561
1.7.6 DER WEG DER INFORMATION 562
1.7.6.1 INFORMATIONEN IM NETZ, SUCHMASCHINENOPTIMIERUNG 562
1.7.6.2 WIKIPEDIA 562
1.7.7 ADRESSMANAGEMENT, DIENSTLEISTER 562
1.7.8 PRESSEEINLADUNG, -MITTEILUNG 563
1.7.9 PRESSEKONFERENZ 563
1.7.10 PRESSEMATERIAL, -MAPPE 564
1.7.11 KRISEN-PR: SCHLECHTE NACHRICHTEN GUT VERKAUFEN 565
1.7.12 CHECKLISTE FUER KRISEN-PR 565
1.8 WERBUNG 566
1.8.1 WERBEN FUER PRODUKT UND PROJEKTENTWICKLER 566
1.8.2 SCHRITTE ZUR KREATIVEN ANSPRACHE 566
1.8.3 WO UND WIE WERBEN? 566
1.8.4 WEBSEITE 567
1.8.5 IMMOBILIENPORTALE 567
1.8.6 ANZEIGEN 568
1.8.7 EIGENE DRUCKSACHEN 568
XXVII
IMAGE 22
INHALTSVERZEICHNIS
1.8.8 VERKAUFSFOERDERUNG 568
1.8.9 AUSWAHL DER KOMMUNIKATIONS-AGENTUR 569
1.9 DIALOG MIT DEM KUNDEN 570
1.9.1 VON AIDA ZUR INTERAKTION 570
1.9.2 AUFBAU UND PFLEGE EINER ADRESSDATEI 571
1.9.3 TELEFONMARKETING 571
2. VERMIETUNG UND VERMARKTUNG IM RAHMEN DER PROJEKTENT WICKLUNG (STRAUB
/VALY) 572
2.1 EINFUEHRUNG 572
2.2 ERFOLGSFAKTOREN DER PROJEKTENTWICKLUNG 573
2.2.1 VERTRIEBSKOMPETENZ 573
2.2.1.1 PROJEKTENTWICKLER 573
2.2.1.2 IMMOBILIENBERATUNGSUNTERNEHMEN 573
2.2.1.3 MARKETINGAGENTUR 574
2.2.2 BAUKOMPETENZ 574
2.2.2.1 DEVELOPER 574
2.2.2.2 STANDORTPROFILE 575
2.2.2.3 BAURECHT 575
2.2.3 KAPITALKOMPETENZ 575
2.2.3.1 NUTZER 575
2.2.3.2 FINANZIERUNG 576
2.2.3.3 INVESTOR 577
2.3 RAHMENBEDINGUNGEN DES MARKTES 577
2.3.1 ANGEBOT UND NACHFRAGE 577
2.3.1.1 EINE IDEE SUCHT KAPITAL UND STANDORT 577
2.3.1.2 PROJEKTENTWICKLER UND IMMOBILIENBERATER 577
2.3.1.3 TRENDS IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT 578
2.3.2 KONKURRENZ UND ZIELGRUPPE 579
2.3.2.1 WETTBEWERBSANALYSE 579
2.3.2.2 ZIELGRUPPENANALYSE 579
2.3.2.3 STANDORTANALYSE 580
2.3.3 IMMOBILIE 580
2.3.3.1 PROJEKTENTWICKLUNG 580
2.3.3.2 REVITALISIERUNG 581
2.3.3.3 REDEVELOPMENT 582
2.4 VERMIETUNG UND VERMARKTUNG 583
2.4.1 PROJEKTBEGLEITENDE VERMARKTUNG 583
2.4.1.1 GRUNDLAGEN DER VERMIETUNG UND VERMARKTUNG 583
2.4.1.2 VERMIETUNGS- UND VERMARKTUNGSPHASEN 585
2.4.1.3 FUNKTION DES IMMOBILIENBERATERS 585
2.4.2 NACHFRAGEVERHALTEN BEI GEWERBEFLAECHEN 587
2.4.2.1 STANDORTENTSCHEIDUNG 588
2.4.2.2 FLAECHENEFFEKTIVITAET UND -EFFIZIENZ 588
2.4.2.3 HEADS OF TERMS 590
2.4.3 MARKETINGPLAN 591
2.4.3.1 PHASE I - INFORMATIONSBESCHAFFUNG 591
2.4.3.2 PHASE II - PRODUKTPOSITIONIERUNG 592
2.4.3.3 PHASE III - PRODUKTMARKETING 592
2.5 FAZIT UND AUSBLICK 593
3. IMMOBILIENVERKAUF IM RAHMEN DER PROJEKTENTWICKLUNG (VALY) . 594
3.1 ABGRENZUNG DES THEMAS UND GANG DER UNTERSUCHUNG 594
3.2 GRUNDLAGEN DER IMMOBILIENINVESTITION 594
XXVIII
IMAGE 23
INHALTSVERZEICHNIS
3.2.1 GENERELLE ASPEKTE DER IMMOBILIENINVESTITION 594
3.2.1.1 ANLAGEKLASSE IMMOBILIE 594
3.2.1.2 RAHMENDATEN DES IMMOBILIENINVESTMENTMARKTES 595
3.2.2 GRUNDLAGEN DER INVESTORENENTSCHEIDUNG 596
3.2.2.1 NUTZUNGSARTEN IM UEBERBLICK 596
3.2.2.2 ANLAGEFORMEN IM UEBERBLICK 599
3.2.2.3 IMMOBILIENINVESTOREN IM UEBERBLICK 603
3.2.2.4 EINFLUSSPARAMETER DER ANLAGEENTSCHEIDUNG 605
3.3 WERTTREIBER DER PROJEKTENTWICKLUNG 610
3.3.1 VERKAUFSTIMING 610
3.3.1.1 OPTIMALER MARKTEINTRITT 610
3.3.1.2 OPTIMALE PROJEKTPHASE 611
3.3.2 IMPLEMENTIERUNG WERTSTEIGENDER MASSNAHMEN 612
3.3.2.1 BAULICHE OPTIMIERUNG DES PROJEKTES 612
3.3.2.2 WIRTSCHAFTLICHE OPTIMIERUNG DES PROJEKTES 614
3.3.3 OPTIMIERUNG DES VERKAUFSPROZESSES 615
3.4 VERAEUSSERUNGSPROZESS 616
3.4.1 ANLAESSE UND ZIELE 616
3.4.2 VORBEREITENDE MASSNAHMEN 617
3.4.2.1 PROJEKTORGANISATION 617
3.4.2.2 BESTANDSAUFNAHME UND VENDOR DUE DILIGENCE 618
3.4.3 DURCHFUEHRUNG DER VERAEUSSERUNG 620
3.4.3.1 VERFAHRENSSCHRITTE 620
3.5 SCHLUSSBEMERKUNG 623
4. WESENTLICHE VERTRAGLICHE UND STEUERRECHTLICHE ASPEKTE (JUENGST) . .
627
4.1 MIETVERTRAG 627
4.1.1 VERTRAGSANBAHNUNG 627
4.1.2 VORAUSSETZUNGEN 629
4.1.2.1 DEFINITION 629
4.1.2.2 VERTRAGSVEREINBARUNG 630
4.1.2.3 FORMULARVERTRAEGE 631
4.1.3 GESTALTUNGSMOEGLICHKEITEN 632
4.1.3.1 MIETZEIT 633
4.1.3.2 MIETZINS 633
4.1.3.3 RECHTSUEBERGANG 635
4.1.3.4 MIETGEGENSTAND: 635
4.1.3.5 FORM 635
4.1.4 STEUERRECHTLICHE ASPEKTE 636
4.2 WEITERE VERMARKTUNGSMOEGLICHKEITEN 637
4.2.1 GRUNDSTUECKSKAUFVERTRAG BEI FERTIGGESTELLTEM GEBAEUDE 637
4.2.2 BAUTRAEGERVERTRAG 638
4.2.3 GENERALUEBERNEHMERMODELL 639
4.2.4 GESCHLOSSENER IMMOBILIENFONDS 640
4.2.5 VERKAUF DER OBJEKTGESELLSCHAFT 641
4.3 ZUSAMMENARBEIT MIT MAKLERN 642
XXIX |
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