Das große Verwalterhandbuch: Wohneigentum sicher managen
Gespeichert in:
| Hauptverfasser: | , |
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| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Freiburg [im Breisgau] ; München [i.e. Planegg]
Haufe
2013
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| Ausgabe: | 5. Aufl. |
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| Online-Zugang: | Inhaltstext Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | 429 S. graph. Darst. |
| ISBN: | 9783648017760 |
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IMAGE 1
INHALTSVERZEICHNIS
VORWORT 15
VORWORT ZUR 5. AUFLAGE 15
VORWORT ZUR 4. AUFLAGE 15
DIE AUTOREN 17
1 DIE WEG-VERWALTUNG IN IHRER GESCHICHTLICHEN ENTWICKLUNG 19
1.1 BAUEN, WOHNEN UND EIGENTUM IN DER GESCHICHTE 19
1.2 DER DEUTSCHE WOHNUNGSMARKT 22
1.2.1 BEDARF AUFGRUND DES SOZIALEN UND DEMOGRAFISCHEN WANDELS 22
1.2.2 AUSWIRKUNGEN AUF DEN MARKT FUER EIGENTUMSWOHNUNGEN 24
1.3 STELLUNG DER WEG-VERWALTUNG IN DER HEUTIGEN IMMOBILIENWIRTSCHAFT 25
1.3.1 DIE WIRTSCHAFTLICHE BEDEUTUNG DER IMMOBILIENVERWALTUNG 26
1.3.2 BESCHAEFTIGUNG IN D E R IMMOBILIENVERWALTUNG 27
1.3.3 BERUFSAUSBILDUNG UND LEISTUNGSSTANDARDS 28
1.4 DAS VERBANDSWESEN UND SEINE AUFGABEN 30
1.5 INTERNETVERWEISE 33
2 EINFUEHRUNG IN DIE VERWALTUNGSGRUNDLAGEN 35
2.1 DIE VERWALTERPYRAMIDE 35
2.2 WAS BEDEUTET "VERWALTUNG VON WOHNUNGSEIGENTUM"? 36
2.3 AUFGABENBEREICHE DER WEG-VERWALTUNG 36
2.4 GESETZLICHE UND VERTRAGLICHE AUFGABEN 40
2.5 KAUFMAENNISCHE ANFORDERUNGEN 40
2.6 UMWELTBEWUSSTSEIN IN DER WEG-VERWALTUNG 42
2.7 HILFE DURCH EDV 42
2.8 STRATEGIE UND PSYCHOLOGIE IM VERWALTUNGSBERUF 43
2.9 BAUTECHNIK, SANIERUNG UND REPARATUR 43
2.10 INSTANDHALTUNG 44
2.11 HAFTUNG UND VERSICHERUNGEN 44
2.12 RUNDFUNK-, FERNSEH- UND MULTIMEDIAVERSORGUNG VON WOHNUNGEN 45
3 DIE GESETZLICHEN GRUNDLAGEN DES WOHNUNGSEIGENTUMS 47
3.1 DAS WOHNUNGSEIGENTUMSGESETZ ALS GRUNDLAGE DES EIGENTUEMER- UND
VERWALTERHANDELNS 47 3.1.1 DER WESENTLICHE RECHTLICHE UNTERSCHIED
ZWISCHEN BGB-GEMEINSCHAFT UND WOHNUNGS
EIGENTUEMERGEMEINSCHAFT 48
7
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IMAGE 2
INHALTSVERZEICHNIS
3.1.2 DIE WEG ALS TEILRECHTSFAEHIGER VERBAND 49
3.2 BEGRIFFSBESTIMMUNGEN DES WOHNUNGSEIGENTUMSGESETZES 51
3.3 BEGRUENDUNGSFORMEN DES WOHNUNGSEIGENTUMS 52
3.3.1 BEGRUENDUNG DURCH VERTRAG-TEILUNGSVEREINBARUNG 53
3.3.2 BEGRUENDUNG DURCH TEILUNG-TEILUNGSERKLAERUNG 53
3.3.3 ANNEX: DIE ABGESCHLOSSENHEITSBESCHEINIGUNG 53
3.4 ERSCHEINUNGSFORM DES WOHNUNGSEIGENTUMS 54
3.4.1 SONDEREIGENTUM (WOHNUNGS-UND TEILEIGENTUM) 55
3.4.2 GEMEINSCHAFTSEIGENTUM 56
3.4.3 SONDERNUTZUNGSRECHTE-WESEN UND PRAKTISCHE RELEVANZ 57
3.4.4 ABGRENZUNGSPROBLEME ZWISCHEN SONDER- UND GEMEINSCHAFTSEIGENTUM/
SONDERNUTZUNGSRECHTEN 59
3.5 BESCHRAENKUNGEN BEI DER VERAEUSSERUNG VON WOHNUNGSEIGENTUM 61
3.5.1 VERAEUSSERUNGSFAELLE DES WOHNUNGSEIGENTUMSGESETZES 61
3.5.2 DAS ZUSTIMMUNGSERFORDERNIS-VERWALTERZUSTIMMUNG 62
3.6 RECHTE UND PFLICHTEN DER WOHNUNGSEIGENTUEMER 63
3.6.1 GRUNDSAETZE 63
3.6.2 RECHT ZUM GEBRAUCH DES SONDER-UND GEMEINSCHAFTSEIGENTUMS 64
3.6.3 PFLICHT ZUR EINHALTUNG DER GEBOTENEN SCHRANKEN - GRENZEN DES
GEBRAUCHS 64
3.6.4 FALLBEISPIELE 65
3.6.5 ORDNUNGSGEMAESSER GEBRAUCH UND BAULICHE VERAENDERUNG 66
3.6.6 MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN 68
3.6.7 ANNEX: DER VERWALTER ALS WAECHTER DER HAUSORDNUNG 70
3.7 LASTEN- UND KOSTENTRAGUNGSPFLICHTEN 72
3.7.1 HAUS-ODER WOHNGELD 72
3.7.2 VERTEILUNGSSCHLUESSEL 73
3.7.3 FAELLIGKEIT DES WOHNGELDES/WIRTSCHAFTSPLAN 75
3.7.4 PROBLEME BEI UNTERJAEHRIGER VERAEUSSERUNG BZW. JAHRESABRECHNUNG 76
3.7.5 BILDUNG DER INSTANDHALTUNGSRUECKSTELLUNG 79
3.7.6 SONDERUMLAGE 80
3.8 VERWALTUNG DES EIGENTUMS 80
3.8.1 VERWALTUNG DURCH DIE WOHNUNGSEIGENTUEMER SELBST 80
3.8.2 VERWALTUNG DURCH DEN BESTELLTEN VERWALTER 80
3.9 EIGENTUEMERVERSAMMLUNG 83
3.9.1 ORDNUNGSGEMAESSE EINBERUFUNG-FORM, INHALT UND FRISTEN 84
3.9.2 DURCHFUEHRUNG DER VERSAMMLUNG/VERSAMMLUNGSLEITUNG 85
3.9.3 BESCHLUSSFASSUNG UND BESCHLUSSZUSTAENDIGKEIT DER GEMEINSCHAFT 86
3.9.4 ERGEBNIS DER VERSAMMLUNG-VERSAMMLUNGSPROTOKOLL 88
3.10 VERWALTUNGSBEIRAT - AUFGABEN UND BEFUGNISSE 90
3.11 VERFAHRENSFRAGEN 91
3.11.1 ALLGEMEINES 91
8
IMAGE 3
INHALTSVERZEICHNIS
3.11.2 DIE VERWALTERSTELLUNG IM GERICHTLICHEN VERFAHREN 91
3.11.3 BESCHLUSSANFECHTUNG 91
4 DIE WEG-NAVELLE UND IHRE AUSWIRKUNGEN AUF DIE ARBEIT DES VERWALTERS 95
4.1 ERWEITERTE BESCHLUSSKOMPETENZ DER WOHNUNGSEIGENTUEMERGEMEINSCHAFT BEI
DER LAUFENDEN VERWALTUNG 95
4.2 VERLAENGERUNG DER EINLADUNGSFRIST 97
4.3 BESCHLUSS-SAMMLUNG 98
4.4 UNVERZUEGLICHE BENACHRICHTIGUNG DER WOHNUNGSEIGENTUEMER 103
4.5 BESCHLUSSFASSUNGEN UEBER BAULICHE VERAENDERUNGEN 104
4.6 AENDERUNG DER GERICHTLICHEN VERFAHREN UND ZUSTAENDIGKEIT 105
5 DER WEG-VERWALTER ALS KAUFMANN 107
5.1 BETRIEBSWIRTSCHAFTLICHE GRUNDLAGEN 107
5.1.1 DIE ORGANISATION DES VERWALTUNGSBETRIEBS 107
5.1.2 KALKULATION DES VERWALTUNGSBETRIEBS 109
5.1.3 KALKULATION DER EINZELNEN WEG 113
5.1.4 DIE ORGANISATION DER ABLAGE 121
5.2 DAS TREUHANDRECHNUNGSWESEN DES WEG-VERWALTERS 125
5.2.1 DIE LAUFENDE TREUHANDBUCHHALTUNG 125
5.2.2 TRENNUNG ZWISCHEN WEG-UND MIETVERWALTUNG 146
5.3 DIE JAHRESENDABRECHNUNG 148
5.3.1 VORBEREITUNG 149
5.3.2 INHALT 154
5.3.3 FORMVORSCHRIFTEN 154
5.3.4 GLIEDERUNG DER GESAMTAUSGABEN 155
5.3.5 DIE EINZELNEN POSITIONEN DER JAHRESABRECHNUNG 156
5.3.6 DIE VERMOEGENSUEBERSICHT 157
5.3.7 EXKURS: WARUM STEHT DIE INSTANDHALTUNGSRUECKLAGE AUF DER SEITE DER
VERBINDLICHKEITEN? 158
5.4 PRUEFUNG DER JAHRESABRECHNUNG DURCH DEN VERWALTUNGSBEIRAT 159
5.4.1 PRUEFUNGSUNTERLAGEN FUER DEN VERWALTUNGSBEIRAT 160
5.4.2 BELEGPRUEFUNG BEIM VERWALTER 162
5.4.3 PRUEFUNGSGESPRAECH UND ABSCHLUSS 163
5.4.4 PRUEFUNGSBESTAETIGUNG-MUSTERFORMULAR 164
5.5 DIE JAHRESEINZELABRECHNUNG 165
5.5.1 DIE VERTEILUNG DER KOSTEN IN DER EINZELABRECHNUNG 165
5.5.2 DIE JAHRESEINZELABRECHNUNG BEI EIGENTUEMERWECHSEL 167
5.6 DER WIRTSCHAFTSPLAN 169
5.6.1 VERPFLICHTUNG ZUR AUFSTELLUNG EINES WIRTSCHAFTSPLANS 169
5.6.2 INHALT DES WIRTSCHAFTSPLANS 169
5.6.3 BESCHLUSSFASSUNG, RECHTSWIRKSAMKEIT UND ZAHLUNGSPFLICHT 170
9
IMAGE 4
INHALTSVERZEICHNIS
5.6.4 ZEITPUNKT DER AUFSTELLUNG 171
5.7 DIE PERSONALBUCHHALTUNG DER WEG 172
5.8 DAS MAHNWESEN DER WEG 173
5.8.1 DIE ORGANISATION DES MAHNWESENS 174
5.8.2 BEITREIBUNG, MAHNVERFAHREN UND ZWANGSVOLLSTRECKUNG IN DER PRAXIS
174
5.8.3 ENTZIEHUNG 177
6 DIE HAUSHALTSNAHEN DIENSTLEISTUNGEN (§ 35A ESTG) ALS PROBLEMFELD 179
7 DER WEG-VERWALTER ALS ENERGIEMANAGER 197
7.1 ENERGIEEINSPARVERORDNUNG (ENEV) UND ENERGIEAUSWEIS 197
7.2 WELCHE ARTEN DES ENERGIEAUSWEISES GIBT ES? 198
7.3 WO SIND DIE AUSWEISE ERHAELTLICH? 201
7.4 WELCHE RECHTLICHEN AUSWIRKUNGEN HAT DER ENERGIEAUSWEIS? 201
7.5 WELCHE CHANCEN ERGEBEN SICH FUER DEN VERWALTER? 202
8 WELCHE SOFTWARE EIGNET SICH FUER DIE HAUSVERWALTUNG? 203
8.1 GRUNDSAETZLICHER AUFBAU 203
8.2 LEISTUNGSUMFANG IM EINZELNEN 206
8.2.1 WEG 206
8.2.2 MIETVERWALTUNG 209
8.3 INTERNETVERWEISE 210
9 DEN GEBUENDELTEN WILLEN DER EIGENTUEMERGEMEINSCHAFTEN ORGANISIEREN 213
9.1 DASWEG-ORGANIGRAMM 213
9.2 DIE EIGENTUEMERVERSAMMLUNG 214
9.2.1 VORBEREITUNG EINER EIGENTUEMERVERSAMMLUNG 214
9.2.2 DURCHFUEHRUNG DER EIGENTUEMERVERSAMMLUNG 221
9.2.3 NACHBEREITUNG 244
9.3 DER VERWALTUNGSBEIRAT 245
9.4 HAUSMEISTER UND REINIGUNGSKRAEFTE 248
9.4.1 SUCHE VON GEEIGNETEN HAUSMEISTERKRAEFTEN 251
9.4.2 VERTRAG MIT HAUSMEISTER UND REINIGUNGSPERSONAL 251
9.4.3 FORTBILDUNG DER HAUSMEISTER 260
9.4.4 DAS HAUSMEISTERLICHE UMFELD/HILFSMITTEL 260
9.4.5 EINWEISUNG VON HAUSMEISTER UND REINIGUNGSKRAEFTEN 261
9.4.6 DIE KUENDIGUNG 261
9.5 DIE HAUSORDNUNG 261
9.5.1 MUSTER: HAUSORDNUNG 262
9.6 DIE BEDEUTUNG DES "VIP" 263
9.7 DER SOZIALE RAHMEN 263
10
IMAGE 5
INHALTSVERZEICHNIS
9.7.1 SOMMERFEST DER BEWOHNERGEMEINSCHAFT 263
9.7.2 SOZIALE FUERSORGE 264
9.8 ANHANG: ORGANISATION- UND FORMULIERUNGSHILFEN 265
10 DAS MUSS DER VERWALTER UEBER BAUTECHNIK WISSEN 269
10.1 DIE TECHNISCHE UEBERNAHME EINER "NEUEN" GEMEINSCHAFT 269
10.1.1 SOLL-IST-VERGLEICH 269
10.1.2 LANGFRISTIGE PLANUNGSUNTERLAGEN 271
10.1.3 EXKURS: DER UNTERSCHIED ZWISCHEN AUSSCHREIBUNG UND
HANDWERKERANGEBOT IN
TECHNISCHER UND RECHTLICHER HINSICHT 271
10.2 BASIS UND GRENZEN DER VERPFLICHTUNG DES WEG-VERWALTERS IN
BAUTECHNISCHER HINSICHT 273
10.2.1 PLANUNG 274
10.2.2 VORBEREITUNG 276
10.2.3 DIE ZUR DURCHFUEHRUNG ERFORDERLICHEN BESCHLUESSE 277
10.2.4 AUSFUEHRUNG 278
10.3 DIE TECHNISCHEN GEWERKE UND WAS DER VERWALTER DARUEBER WISSEN SOLLTE
279
10.3.1 DACH 279
10.3.2 FASSADE 282
10.3.3 FENSTER 285
10.3.4 HEIZUNG ' 288
10.3.5 BETON AM BAU 290
10.3.6 BALKONE, TERRASSEN, LOGGIEN 292
10.3.7 DIE INSTALLATION 297
10.3.8 ANTENNEN UND KABEL 298
10.3.9 KLINGEL- UND SPRECHANLAGEN 298
10.3.10 TIEFGARAGE 299
10.3.11 AUFZUEGE 300
10.3.12 DER GARTEN UND DIE AUSSENANLAGEN 301
10.3.13 BESONDERE GEWERKE 301
10.3.14 BAUPHYSIK 302
10.3.15 FASSADENBEGRUENUNG 306
10.3.16 ZUSAMMENFASSUNG 307
10.4 FACHBEGRIFFE DER BAUTECHNIK 308
11 DER WEG-VERWALTER UND DIE INSTANDHALTUNG DES GEMEINSCHAFTLICHEN
EIGENTUMS 309
11.1 EINFUEHRUNG 309
11.2 DEFINITIONEN UND BEGRIFFE 309
11.2.1 BEGRIFFE DER INSTANDHALTUNG: INSPEKTION, WARTUNG UND
INSTANDSETZUNG 309
11.2.2 RUECKSTELLUNG UND RUECKLAGE 312
11.3 ZIELE UND AUFGABEN DER INSTANDHALTUNG 312
11.4 PROBLEMFELDER DER GEBAEUDEINSTANDHALTUNG 315
1 1
IMAGE 6
INHALTSVERZEICHNIS
11.5 RECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN DER INSTANDHALTUNG DES
GEMEINSCHAFTLICHEN EIGENTUMS 316 11.6 TECHNISCHE UND OEKONOMISCHE
RAHMENBEDINGUNGEN DER INSTANDHALTUNG 318
11.6.1 LEBENSDAUER VON GEBAEUDEELEMENTEN 318
11.6.2 EINFLUSSFAKTOREN AUF DIE LEBENSDAUER VON GEBAEUDEELEMENTEN 319
11.6.3 STRATEGIEN DER GEBAEUDEINSTANDHALTUNG 324
11.6.4 PLANUNG DER GEBAEUDEINSTANDHALTUNG 327
11.6.5 DIE BILDUNG EINER RUECKSTELLUNG ZUR FINANZIERUNG DER
INSTANDHALTUNG DES
GEMEINSCHAFTLICHEN EIGENTUMS 341
12 DIESE VERSICHERUNGEN SOLLTE DER VERWALTER KENNEN 353
12.1 EINLEITUNG 353
12.2 ABSCHLUSS UND KUENDIGUNG EINES VERSICHERUNGSVERTRAGS - AUFGABEN DES
VERWALTERS 354
12.2.1 ABSCHLUSS VON VERSICHERUNGSVERTRAEGEN 355
12.2.2 KUENDIGUNG VON VERSICHERUNGSVERTRAEGEN 356
12.3 DER VERSICHERUNGSFALL 360
12.3.1 LEISTUNGSPFLICHT DES VERSICHERERS UND PFLICHTEN DES
VERSICHERUNGSNEHMERS 360
12.3.2 VERSICHERUNGSLEISTUNGEN 361
12.4 SACHVERSICHERUNGEN 363
12.4.1 GEBAEUDEVERSICHERUNG 363
12.4.2 VERSICHERTER MIETAUSFALL 366
12.4.3 GLASVERSICHERUNG 379
12.4.4 TECHNISCHE VERSICHERUNG 379
12.5 HAFTPFLICHTVERSICHERUNGEN 388
12.5.1 RECHTLICHE GRUNDLAGEN 388
12.5.2 FUNKTION DER HAFTPFLICHTVERSICHERUNG 391
12.5.3 VERSICHERTE SCHAEDEN 392
12.5.4 HAUS-UND GRUNDBESITZERHAFTPFLICHTVERSICHERUNG 393
12.5.5 GEWAESSERSCHADENHAFTPFLICHTVERSICHERUNG 395
12.5.6 HAFTPFLICHTVERSICHERUNGEN FUER DEN WEG-VERWALTER 399
12.5.7 ABWICKLUNG DES VERSICHERUNGSFALLS IN DER HAFTPFLICHTVERSICHERUNG
402
12.6 INFORMATIONSQUELLEN 404
13 DER VERWALTER IM MULTIMEDIAZEITALTER 405
13.1 MULTIMEDIA-EINE HERAUSFORDERUNG FUER EIGENTUEMER UND VERWALTER 405
13.2 TECHNISCHE VORAUSSETZUNGEN DES GEMEINSCHAFTSFERNSEHEMPFANGS 406
13.2.1 UEBLICHE HAUSVERTEILNETZE 407
13.2.2 ZUKUNFTSSICHERHEIT: ABSCHIRMUNG UND TECHNISCHE ANFORDERUNGEN AN
DIE HAUSVERTEILNETZE 409
13.3 NEUE CHANCEN UND GESCHAEFTSFELDER DURCH DEREGULIERUNG 414
13.3.1 AUSBAU DER HAUSKABELANLAGE 414
13.3.2 NEUE GESCHAEFTSFELDER FUER EIGENTUEMER 415
13.3.3 NEUE GESCHAEFTSFELDER FUER VERWALTER 415
1 2
IMAGE 7
INHALTSVERZEICHNIS
13.4 RECHTLICHE ASPEKTE DER MEDIENVERSORGUNG VON WOHNHAEUSERN 416
13.4.1 UMLAGE DER MODERNISIERUNGSKOSTEN 416
13.4.2 UMLAGE DER BETRIEBSKOSTEN 416
13.4.3 BESONDERHEITEN IM WEG 416
13.4.4 INTERESSENKONFLIKTE BEIM SATELLITENINDIVIDUALEMPFANG 417
13.4.5 PROBLEMATIK DES URHEBERRECHTS 421
ABKUERZUNGSVERZEICHNIS 423
STICHWORTVERZEICHNIS 425 |
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