Handbuch für die Verwalterpraxis: [von Eigentümerversammlung bis zum Verwaltungsvertrag ; mit Arbeitshilfen online]
Gespeichert in:
| 1. Verfasser: | |
|---|---|
| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Freiburg [im Breisgau] ; München [i.e. Planegg]
Haufe-Gruppe
2013
|
| Ausgabe: | 1. Aufl. |
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| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | 561 S. |
| ISBN: | 9783648032817 364803281X |
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INHALTSVERZEICHNIS
EINFUEHRUNG 15
1 TEILRECHTSFAEHIGKEIT DER EIGENTUEMERGEMEINSCHAFT 17
1.1 WAS BEDEUTET RECHTSFAEHIGKEIT? 17
1.2 DAS VERWALTUNGSVERMOEGEN 21
1.3 UMFANG UND GRENZEN DER RECHTSFAEHIGKEIT 25
1.4 GEMEINSCHAFTSBEZOGENE UND SONSTIGE RECHTE (§ 10 ABS. 6 S. 3 WEG) 26
1.5 KONSEQUENZEN DER TEILRECHTSFAEHIGKEIT 31
1.5.1 HAFTUNG DER GEMEINSCHAFT 32
1.5.2 HAFTUNG DER WOHNUNGSEIGENTUEMER 33
1.5.3 ZWANGSHYPOTHEK FUER HAUSGELDSCHULDEN 38
1.5.4 DIE VERKEHRSSICHERUNGSPFLICHT IST SACHE DER GEMEINSCHAFT 38
1.5.5 UNTERGEMEINSCHAFTEN 39
1.5.6 DIE WERDENDE WOHNUNGSEIGENTUEMERGEMEINSCHAFT 41
1.6 ARBEITSHILFEN 43
2 ABGRENZUNG GEMEINSCHAFTSEIGENTUM UND SONDEREIGENTUM 49
2.1 GRUNDSAETZE DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMS 49
2.2 GRUNDSAETZE DES SONDEREIGENTUMS 50
2.3 KONKRETISIERUNG DES SONDEREIGENTUMS DURCH TEILUNGSERKLAERUNG UND
TEILUNGSPLAN 52
2.4 ZUORDNUNG ZUM GEMEINSCHAFTS- UND SONDEREIGENTUM IM EINZELNEN 54
2.5 SONDERNUTZUNGSRECHTE 62
2.5.1 ENTSTEHUNG UND FORTGELTUNG VON SONDERNUTZUNGSRECHTEN 63
2.5.2 UMFANG VON SONDERNUTZUNGSRECHTEN 68
2.5.3 INSTANDHALTUNG DER SONDERNUTZUNGSFLAECHEN 69
2.5.4 VERAEUSSERUNG VON SONDERNUTZUNGSRECHTEN 69
3 BAULICHE VERAENDERUNGEN AM GEMEINSCHAFTSEIGENTUM 71
3.1 DER BEGRIFF DER BAULICHEN VERAENDERUNG 71
3.2 ABGRENZUNG ZU NICHT ZUSTIMMUNGSPFLICHTIGEN VERAENDERUNGEN 76
3.3 NACHTEILIGE VERAENDERUNGEN 80
3.4 FALLGRUPPEN MOEGLICHER NACHTEILE 81
3.4.1 NACHTEILIGE VERAENDERUNG DES AEUSSEREN ERSCHEINUNGSBILDS DER
GESAMTANLAGE 81
3.4.2 GEFAEHRDUNG DER STATIK UND DER SICHERHEIT DES GEBAEUDES 85
3.4.3 DIE MOEGLICHKEIT DER INTENSIVEREN NUTZUNG DES GEMEINSCHAFTLICHEN
EIGENTUMS 86
3.4.4 VERURSACHUNG LAESTIGER IMMISSIONEN 87
7
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IMAGE 2
INHALTSVERZEICHNIS
3.4.5 DIE BAUMASSNAHME FUEHRT ZU EINER GEAENDERTEN NUTZUNG 88
3.5 HERSTELLUNG DER BARRIEREFREIHEIT VON GEMEINSCHAFTSEIGENTUM 89
3.6 ZUSTIMMUNG ZUR BAULICHEN VERAENDERUNG 90
3.7 KOSTENVERTEILUNG BEI BAULICHEN VERAENDERUNGEN 92
3.8 DER BESEITIGUNGSANSPRUCH 93
3.9 VERTEIDIGUNG GEGEN DEN BESEITIGUNGSANSPRUCH 98
3.10 ARBEITSHILFEN 100
4 SONDER- UND GEMEINSCHAFTSEIGENTUM 103
4.1 ZWECKBESTIMMUNG UND NUTZUNG VON SONDEREIGENTUM 103
4.2 ZWECKBESTIMMUNG UND NUTZUNG VON GEMEINSCHAFTLICHEM EIGENTUM 108
4.3 HAUSORDNUNG 110
5 DIE WOHNUNGSEIGENTUEMERVERSAMMLUNG 117
5.1 DIE EINBERUFUNGSBERECHTIGTEN 117
5.1.1 DER VERWALTER 118
5.1.2 SONSTIGE EINBERUFUNGSBERECHTIGTE 120
5.2 RAHMENBEDINGUNGEN 125
5.2.1 TURNUS 126
5.2.2 ORT 126
5.2.3 ZEITPUNKT 128
5.3 EINBERUFUNGSFRIST UND-FORM 130
5.4 WER IST EINZULADEN? 131
5.5 TAGESORDNUNG 137
5.5.1 DIE WICHTIGSTEN THEMENBEREICHE 137
5.5.2 FORMULIERUNG DER TAGESORDNUNGSPUNKTE UND ANDERE VORBEREITUNGEN 140
5.5.3 UNZUREICHEND BEZEICHNETE TAGESORDNUNGSPUNKTE UND DIE FOLGEN 142
5.5.4 ANSPRUCH EINZELNER EIGENTUEMER AUF BESTIMMTE TAGESORDNUNGSPUNKTE
143
5.6 DIE EVENTUALEINLADUNG 147
5.7 SITUATION UND VERHALTEN IN DER VERSAMMLUNG 149
5.8 DIE RHETORISCHE AUSEINANDERSETZUNG 151
5.8.1 DIE KLEIDUNG 152
5.8.2 DER VERSAMMLUNGSLEITER ALS MODERATOR 152
5.8.3 KOERPERSPRACHE 154
5.8.4 RICHTIGES ZUHOEREN 155
5.8.5 RICHTIGES SPRECHEN 156
5.8.6 UNNOETIGE KONFRONTATIONEN VERMEIDEN 158
5.9 UMGANG MIT KRITIK UND ABWEHR VON ANGRIFFEN 159
5.10 EINLASSKONTROLLE 161
5.11 DIE EROEFFNUNG 162
5.12 GESCHAEFTSORDNUNGSFRAGEN 162
8
IMAGE 3
INHALTSVERZEICHNIS
5.13 DER/DIE VORSITZENDE 164
5.14 BESCHLUSSFAEHIGKEIT 165
5.15 DAS STIMMRECHT 168
5.15.1 DIE GESETZLICHE REGELUNG: DAS KOPFPRINZIP 168
5.15.2 DAS OBJ EKT- UND DAS WERTPRINZIP 169
5.15.3 STIMMRECHT DES FAKTISCHEN EIGENTUEMERS UND DES NIESSBRAUCHERS 170
5.15.4 STIMMRECHT BEI NACHTRAEGLICHER UNTERTEILUNG VON WOHNUNGEN 172
5.15.5 STIMMRECHT BEI MEHRHAUSANLAGEN 173
5.15.6 DER STIMMRECHTSAUSSCHLUSS 174
5.15.7 VERTRETUNG BEI DER STIMMABGABE 178
5.15.8 BESCHRAENKUNG DER VERTRETUNGSBEFUGNIS 183
5.15.9 BERATER, BEISTAENDE UND CO. 187
5.15.10 MAJORISIERUNG DURCH DEN MEHRHEITSEIGENTUEMER 190
5.16 DIE BESCHLUSSFASSUNG 191
5.16.1 DER ABSTIMMUNGSMODUS 194
5.16.2 VERKUENDUNG DES BESCHLUSSERGEBNISSES 197
5.17 DIE NIEDERSCHRIFT UEBER DIE WOHNUNGSEIGENTUEMERVERSAMMLUNG 200
5.17.1 INHALT DER NIEDERSCHRIFT 200
5.17.2 RECHTLICHER CHARAKTER DER NIEDERSCHRIFT 202
5.17.3 BERICHTIGUNGSANSPRUCH 202
5.18 DIE ABWICKLUNG DER VERSAMMLUNG 203
5.18.1 ERSTELLUNG DES PROTOKOLLS 203
5.18.2 AUSFUEHRUNG DER BESCHLUESSE 204
5.19 ARBEITSHILFEN 205
6 VEREINBARUNGEN UND BESCHLUESSE 213
6.1 DIE VEREINBARUNG 213
6.2 DAS AENDERN VON VEREINBARUNGEN 216
6.3 ANSPRUCH AUF AENDERUNG EINER VEREINBARUNG 218
6.4 DER MEHRHEITSBESCHLUSS 221
6.5 ABGRENZUNG ZWISCHEN VEREINBARUNG UND BESCHLUSS 222
6.6 DER ZITTERBESCHLUSS 224
6.6.1 GESETZES-/VEREINBARUNGSAENDERNDE BESCHLUESSE 225
6.6.2 VEREINBARUNGS-/GESETZESWIDRIGE MEHRHEITSBESCHLUESSE 228
6.6.3 DER VEREINBARUNGSERSETZENDE MEHRHEITSBESCHLUSS 229
6.6.4 BESCHLUSSKOMPETENZEN NACH DEM WEG 231
6.7 NICHTIGE BESCHLUESSE 232
6.8 ZWEITBESCHLUESSE 233
6.8.1 INHALTSGLEICHE ZWEITBESCHLUESSE 235
6.8.2 DER ERGAENZENDE ZWEITBESCHLUSS 237
6.8.3 DER ABAENDERNDE ZWEITBESCHLUSS 238
9
IMAGE 4
INHALTSVERZEICHNIS
6.9 SCHRIFTLICHE BESCHLUESSE 241
6.10 DER SUKZESSIVBESCHLUSS 247
6.11 ARBEITSHILFEN 249
7 DER VERWALTER 251
7.1 DIE PERSON 251
7.2 DAS AMT 253
7.3 BESTELLUNG DURCH BESCHLUSS 254
7.4 STIMMRECHT DES VERWALTERS BEI SEINER WAHL 257
7.5 DIE VERWALTERBESTELLUNG IN DER TEILUNGSERKLAERUNG 258
7.6 ANNAHME DER BESTELLUNG 260
7.7 DAUER DER BESTELLUNG 260
7.8 WIEDERHOLTE BESTELLUNG 262
7.9 DIE TRENNUNGSTHEORIE 264
7.10 DIE FORM DES VERWALTERVERTRAGS 266
7.11 PARTEIEN UND INHALT DES VERWALTERVERTRAGS 267
7.11.1 ANFECHTBARE VERTRAGSREGELUNGEN 269
7.11.2 NICHTIGE VERTRAGSREGELUNGEN 272
7.12 ABSCHLUSS DES VERWALTERVERTRAGS 274
7.13 BEENDIGUNG DES VERWALTERAMTS 277
7.13.1 ENDE DES BESTELLUNGSZEITRAUMS 278
7.13.2 TOD DES VERWALTERS 278
7.13.3 ERLOESCHEN DER GESELLSCHAFT 278
7.13.4 ABBERUFUNG UND KUENDIGUNG DES VERWALTERVERTRAGS AUS WICHTIGEM
GRUND 279
7.13.5 ABBERUFUNGSGRUENDE 281
7.13.6 RECHTE DES ABBERUFENEN VERWALTERS 284
7.13.7 DAS VERFAHREN BEI ERFOLGREICHER ANFECHTUNG DES
ABBERUFUNGSBESCHLUSSES 287
7.13.8 AMTSNIEDERLEGUNG 288
7.13.9 KEINE BEENDIGUNG DURCH VERAEUSSERUNG DER VERWALTERFIRMA 290
7.13.10 RECHTE UND PFLICHTEN BEI ENDE DES VERWALTERAMTS 290
7.14 ARBEITSHILFEN 294
8 AUFGABEN UND BEFUGNISSE DES VERWALTERS 301
8.1 GESCHAEFTSFUEHRUNGSBEFUGNIS GEGENUEBER GEMEINSCHAFT UND
WOHNUNGSEIGENTUEMERN 301 8.1.1 DURCHFUEHRUNG DER BESCHLUESSE DER
WOHNUNGSEIGENTUEMER 302
8.1.2 DURCHFUEHRUNG DER HAUSORDNUNG 304
8.1.3 MASSNAHMEN FUER DIE ORDNUNGSMAESSIGE INSTANDHALTUNG UND INSTANDSETZUNG
DES
GEMEINSCHAFTLICHEN EIGENTUMS TREFFEN 305
8.1.4 MASSNAHMEN ZUR SONSTIGEN ERHALTUNG DES GEMEINSCHAFTLICHEN EIGENTUMS
IN DRINGENDEN FAELLEN TREFFEN 308
10
IMAGE 5
INHALTSVERZEICHNIS
8.1.5 LASTEN- UND KOSTENBEITRAEGE ANFORDERN, IN EMPFANG NEHMEN UND
ABFUEHREN SOWIE ZAHLUNGEN UND LEISTUNGEN ENTGEGENNEHMEN 310
8.1.6 VERWALTUNG GEMEINSCHAFTLICHER GELDER 313
8.1.7 INFORMATIONSPFLICHT UEBER GERICHTLICHE VERFAHREN 315
8.2 AUFGABEN UND KOMPETENZEN FUER DIE GESAMTHEIT DER WOHNUNGSEIGENTUEMER
315
8.2.1 ENTGEGENNEHMEN VON WILLENSERKLAERUNGEN UND ZUSTELLUNGEN 315
8.2.2 MASSNAHMEN ZUR FRISTWAHRUNG ODER ABWENDUNG SONSTIGER
RECHTSNACHTEILE 317 8.2.3 DIE GELTENDMACHUNG VON ANSPRUECHEN, SOWEIT
HIERZU DURCH BESCHLUSS ERMAECHTIGT 318
8.2.4 BERECHTIGUNG ZUM ABSCHLUSS EINER HONORARVEREINBARUNG 321
8.3 AUFGABEN UND KOMPETENZEN DES VERWALTERS FUER DIE GEMEINSCHAFT 323
8.3.1 ZUSTELLUNGSVERTRETER UND MASSNAHMEN ZUR FRISTWAHRUNG 323
8.3.2 DURCHFUEHRUNG DER ERFORDERLICHEN INSTANDHALTUNGS- UND
INSTANDSETZUNGSMASSNAHMEN 323
8.3.3 BERECHTIGUNG ZUM ABSCHLUSS EINER HONORARVEREINBARUNG 324
8.3.4 WEITERE ERMAECHTIGUNG DES VERWALTERS 324
8.4 EINSCHRAENKUNGEN DER BEFUGNIS DES VERWALTERS 324
8.5 AUFGABEN UND BEFUGNISSE AUFGRUND TEILUNGSERKLAERUNG UND
VERWALTERVERTRAG 325
8.5.1 ZUSTIMMUNG DES VERWALTERS ZU BAULICHEN VERAENDERUNGEN 326
8.5.2 ZUSTIMMUNG DES VERWALTERS ZUR VERAEUSSERUNG DES SONDEREIGENTUMS 330
8.5.3 ZUSTIMMUNG DES VERWALTERS ZUR VERMIETUNG ODER ZUR GEWERBEAUSUEBUNG
332
8.6 DAS ZUTRITTSRECHT DES VERWALTERS ZUM SONDEREIGENTUM 334
8.6.1 EIGENES ZUTRITTSRECHT DES VERWALTERS 334
8.6.2 ZUTRITTSRECHT DER GEMEINSCHAFT 334
8.6.3 REGELUNG DES ZUTRITTS IN DER GEMEINSCHAFTSORDNUNG 336
8.7 FUEHRUNG DER BESCHLUSSSAMMLUNG 336
8.8 AUSKUNFTSPFLICHTEN 340
8.9 EINSICHTSRECHT DER EIGENTUEMER IN DIE VERWALTUNGSUNTERLAGEN 342
8.10 AUFBEWAHRUNG VON VERWALTUNGSUNTERLAGEN 347
8.11 DIE ENTLASTUNG DES VERWALTERS 348
8.12 SCHADENSERSATZANSPRUECHE GEGEN DEN VERWALTER 350
8.13 ARBEITSHILFEN 356
9 DER VERWALTUNGSBEIRAT 359
9.1 BESTELLUNG DES VERWALTUNGSBEIRATS 359
9.2 ZUSAMMENSETZUNG DES VERWALTUNGSBEIRATS 360
9.3 AUFGABEN UND BEFUGNISSE DES VERWALTUNGSBEIRATS 363
9.4 VERGUETUNG UND VERSICHERUNG DES BEIRATS 366
9.5 ARBEITSHILFEN 367
10 BESTANDSWAHRUNG UND WERTERHALTUNG DES GEMEINSCHAFTLICHEN EIGENTUMS
369
10.1 INSTANDHALTUNG UND INSTANDSETZUNG 374
10.1.1 FINANZIERUNG DER INSTANDHALTUNGS-UND INSTANDSETZUNGSMASSNAHMEN 382
1 1
IMAGE 6
INHALTSVERZEICHNIS
10.1.2 ERSTMALIGE ORDNUNGSGEMAESSE HERSTELLUNG DES GEMEINSCHAFTLICHEN
EIGENTUMS 388 10.1.3 MODERNISIERENDE INSTANDSETZUNG 390
10.1.4 HAFTUNG DER GEMEINSCHAFT FUER BESCHAEDIGUNGEN DES SONDEREIGENTUMS
392
10.2 DIE WERKVERTRAGSSPEZIFISCHEN AUFGABEN DES VERWALTERS 397
10.2.1 EINHOLUNG VON ANGEBOTEN 398
10.2.2 UEBERWACHUNG DER AUSFUEHRUNG 399
10.2.3 RUEGE ERKANNTER MAENGEL 400
10.2.4 RECHTSGESCHAEFTLICHE ABNAHME 400
10.2.5 ABWICKLUNG DER SCHLUSSRECHNUNG 403
10.2.6 GEWAEHRLEISTUNGSRECHTE UND VERJAEHRUNG 404
10.3 KOSTENVERTEILUNG NACH TEILUNGSERKLAERUNG UND GESETZ 406
10.4 ABWEICHENDE KOSTENVERTEILUNG DURCH MEHRHEITSBESCHLUSS 408
10.5 DER BESCHLUSS UEBER DIE INSTANDHALTUNGSRUECKLAGE 412
10.5.1 HOEHE DER INSTANDHALTUNGSRUECKLAGE 413
10.5.2 ANLAGE UND ZWECKBINDUNG DER INSTANDHALTUNGSRUECKLAGE 415
10.6 MODERNISIERUNG 417
10.7 VERSICHERUNGEN FUER DAS GEMEINSCHAFTLICHE EIGENTUM 422
10.8 ARBEITSHILFEN 425
11 DIE FINANZEN DER WOHNUNGSEIGENTUEMERGEMEINSCHAFT 435
11.1 DER WIRTSCHAFTSPLAN 435
11.1.1 AUFGABEN UND INHALT 436
11.1.2 ZEITPUNKT DER ERSTELLUNG UND GUELTIGKEITSDAUER 438
11.1.3 DER KONTENPLAN 442
11.1.4 UMLAGESCHLUESSEL 451
11.1.5 BESCHLUSS UEBER DEN WIRTSCHAFTSPLAN 458
11.2 DIE JAHRESABRECHNUNG 463
11.2.1 ZEITPUNKT UND UMFANG DER JAHRESABRECHNUNG 463
11.2.2 FORM UND BESTANDTEILE DER JAHRESABRECHNUNG 467
11.2.3 DIE EINNAHMEN-AUSGABEN-RECHNUNG 468
11.2.4 UMLAGESCHLUESSEL IN DER JAHRESABRECHNUNG 473
11.2.5 DIE ENTWICKLUNG DER INSTANDHALTUNGSRUECKLAGE 482
11.2.6 STEUERLICHE ASPEKTE DER RUECKLAGE 489
11.2.7 DIE ENTWICKLUNG DER BANKKONTEN 492
11.2.8 VERMOEGENSSTATUS UND SALDENLISTE 495
11.2.9 BESCHLUSS UEBER DIE JAHRESABRECHNUNG 496
11.3 SCHULDNER DER HAUSGELDFORDERUNGEN 501
11.4 EIGENTUEMERWECHSEL WAEHREND DES WIRTSCHAFTSJAHRES 502
11.5 ARBEITSHILFEN 506
12
IMAGE 7
INHALTSVERZEICHNIS
12 DURCHSETZUNG VON HAUSGELDFORDERUNGEN 513
12.1 VORFAELLIGKEIT BEI VERZUG MIT DER HAUSGELDZAHLUNG 515
12.2 DIE VERSORGUNGSSPERRE 516
12.3 HAUSGELDFORDERUNGEN IN DER ZWANGSVERSTEIGERUNG 521
12.3.1 DIE WOHNUNGSEIGENTUEMERGEMEINSCHAFT ALS ANTRAGSTELLER 524
12.3.2 ANDERE GLAEUBIGER ALS ANTRAGSTELLER 529
12.4 DIE ZWANGSVERWALTUNG 530
12.5 DER STIMMRECHTSAUSSCHLUSS WEGEN HAUSGELDSCHULDEN 532
12.6 ARBEITSHILFEN 533
13 VERFAHRENSREGELUNGEN IM WEG-VERFAHREN 535
13.1 ZUSTAENDIGKEIT DER GERICHTE 535
13.2 WOHNUNGSEIGENTUMSRECHTLICHE STREITIGKEIT 536
13.2.1 § 43 NR. 1 WEG 536
13.2.2 §43 NR. 2 WEG 537
13.2.3 §43 NR. 3 WEG 537
13.2.4 §43 NR. 4 WEG 538
13.2.5 §43NR. 5 WEG 538
13.2.6 § 43 NR. 6 S. 1 WEG 538
13.3 DER ZUSTELLUNGSVERTRETER (§45 ABS. 1, 2 WEG) 539
13.4 BESCHLUSSANFECHTUNG DURCH KLAGE (§ 46 WEG) 540
13.5 GELTUNG SONSTIGER ZPO-VORSCHRIFTEN 541
13.6 WICHTIGE VERFAHRENSGRUNDSAETZE DES ZIVILPROZESSES 542
ABKUERZUNGSVERZEICHNIS 549
STICHWORTVERZEICHNIS 553
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