Betriebskosten in der Praxis:
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| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Freiburg im Breisgau ; München
Haufe-Lexware
2013
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| Ausgabe: | 6. Aufl. |
| Schriftenreihe: | Haufe-Praxisratgeber
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| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
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INHALTSVERZEICHNIS
EINLEITUNG 13
1 DIE BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG 15
2 DIE BETRIEBSKOSTENPOSITIONEN 29
2.1 DIE UMLAGEFAEHIGEN OEFFENTLICHEN LASTEN DES GRUNDSTUECKS 30
2.2 DIE KOSTEN DER WASSERVERSORGUNG 32
2.3 DIE KOSTEN DER ENTWAESSERUNG 35
2.4 DIE KOSTEN DER HEIZUNG 36
2.4.1 DIE KOSTEN DES BETRIEBS DER ZENTRALEN HEIZUNGSANLAGE
EINSCHLIESSLICH DER ABGASANLAGE 36
2.4.2 DIE KOSTEN DES BETRIEBS EINER ZENTRALEN
BRENNSTOFFVERSORGUNGSANLAGE 44
2.4.3 DIE KOSTEN DER GEWERBLICHEN LIEFERUNG VON WAERME/WAERMECONTRACTING
45
2.4.4 DIE KOSTEN DER WARTUNG VON ETAGENHEIZUNG UND GASEINZELFEUERSTAETTEN
46
2.5 DIE KOSTEN DER WARMWASSERVERSORGUNG 46
2.6 DIE KOSTEN VERBUNDENER HEIZUNGS- UND WARMWASSERVERSORGUNGSANLAGEN 47
2.7 DIE KOSTEN DES BETRIEBS DES PERSONEN-UND LASTENAUFZUGS 48
2.8 DIE KOSTEN DER STRASSENREINIGUNG UND MUELLBESEITIGUNG 50
2.9 DIE KOSTEN DER GEBAEUDEREINIGUNG UND UNGEZIEFERBEKAEMPFUNG 53
2.10 DIE KOSTEN DER GARTENPFLEGE 55
2.11 DIE KOSTEN DER BELEUCHTUNG 57
2.12 DIE KOSTEN DER SCHORNSTEINREINIGUNG 59
2.13 DIE KOSTEN DER SACH-UND HAFTPFLICHTVERSICHERUNG 59
2.14 DIE KOSTEN FUER DEN HAUSWART 60
2.15 DIE KOSTEN FUER ANTENNE ODER BREITBAND 63
2.15.1 DIE KOSTEN DES BETRIEBS DER GEMEINSCHAFTSANTENNENANLAGE 63
2.15.2 DIE KOSTEN DES BETRIEBS DER MIT EINEM BREITBAND(KABEL)NETZ
VERBUNDENEN
PRIVATEN VERTEILERANLAGE 64
2.16 DIE KOSTEN DES BETRIEBS DER EINRICHTUNGEN FUER DIE WAESCHEPFLEGE 65
2.17 SONSTIGE BETRIEBSKOSTEN 66
2.18 EINZELNE SONSTIGE BETRIEBSKOSTEN 67
2.19 NICHT UMLAGEFAEHIGE BETRIEBSKOSTEN 71
3 WIE SIE DIE BETRIEBSKOSTEN AUF DIE MIETER UMLEGEN KOENNEN 75
3.1 GESETZLICHE GRUNDLAGEN FUER DIE UMLAGE DER BETRIEBSKOSTEN 75
3.1.1 WAS GILT IM WOHNRAUMMIETRECHT? 75
3.1.2 WAS GILT IM GEWERBERAUMMIETRECHT? 76
7
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IMAGE 2
INHALTSVERZEICHNIS
3.2 SO SCHAFFEN SIE DIE VERTRAGLICHE GRUNDLAGE 76
3.2.1 WIE SIE DIE MIETSTRUKTUR GESTALTEN KOENNEN 77
3.2.2 BETRIEBSKOSTENVEREINBARUNG 80
3.2.3 AUSWIRKUNGEN DER SCHULDRECHTSREFORM UND TRANSPARENZGEBOT 81
3.2.4 FAELLE AUS DER RECHTSPRECHUNG 84
3.3 AENDERUNG DER MIETSTRUKTUR 87
3.3.1 WAS GILT BEI GEWERBLICHEN MIETVERHAELTNISSEN? 87
3.3.2 WAS GILT BEI WOHNRAUMMIETVERHAELTNISSEN? 88
3.3.3 AENDERUNG DER MIETSTRUKTUR DURCH SCHLUESSIGES VERHALTEN 96
3.4 WENN SIE BETRIEBSKOSTEN NEU EINFUEHREN WOLLEN 99
4 DIE BETRIEBSKOSTENPAUSCHALE 103
4.1 ANPASSUNG BEI GEWERBLICHEN MIETVERHAELTNISSEN 103
4.2 ANPASSUNG BEI WOHNRAUMMIETVERHAELTNISSEN 104
4.2.1 ERHOEHUNG DER BETRIEBSKOSTENPAUSCHALE 105
4.2.2 ERMAESSIGUNG DER BETRIEBSKOSTENPAUSCHALE 113
5 DIE BETRIEBSKOSTENVORAUSZAHLUNG 117
5.1 SO VEREINBAREN SIE EINE BETRIEBSKOSTENVORAUSZAHLUNG 117
5.2 BEISPIELE AUS DER RECHTSPRECHUNG 118
5.2.1 VEREINBARUNG VON VORAUSZAHLUNGEN 118
5.2.2 AENDERUNG DURCH KONKLUDENTES VERHALTEN 119
5.2.3 WANN IST EINE VORAUSZAHLUNG ANGEMESSEN? 121
5.3 WANN SIND DIE VORAUSZAHLUNGEN FAELLIG? 124
5.4 WIE SIE VORAUSZAHLUNGEN ANPASSEN KOENNEN 125
5.5 GELTENDMACHUNG VON RUECKWIRKENDEN ERHOEHUNGEN 128
5.6 WAS GESCHIEHT MIT DER MEHRWERTSTEUER? 129
5.7 BESONDERHEITEN BEIM EINFAMILIENHAUS 130
6 DIE ABRECHNUNG 133
6.1 FORM 133
6.2 WELCHE INHALTE MUSS DIE ABRECHNUNG HABEN? 134
6.2.1 AUFSTELLUNG DER GESAMTKOSTEN 134
6.2.2 ANGABE UND ERLAEUTERUNG DES VERTEILERSCHLUESSELS 137
6.2.3 ABZUG DER VORAUSZAHLUNGEN 139
6.2.4 WIE WIRD EINE MIETMINDERUNG BEI DER ABRECHNUNG BERUECKSICHTIGT? 140
6.3 WANN IST DER ABRECHNUNGSSALDO FAELLIG? 145
6.4 HAUSHALTSNAHE DIENST- UND HANDWERKERLEISTUNGEN 146
8
IMAGE 3
INHALTSVERZEICHNIS
7 DER VERTEILERSCHLUESSEL 165
7.1 GESETZLICHE REGELUNG 165
7.2 DIE WICHTIGSTEN UMLAGESCHLUESSEL IM EINZELNEN 166
7.2.1 WOHNFLAECHE 166
7.2.2 PERSONENZAHL 166
7.2.3 MIET- ODER WOHNEINHEITEN 167
7.2.4 VERBRAUCHS- UND VERURSACHUNGSERFASSUNG 168
7.2.5 MITEIGENTUMSANTEILE 169
7.2.6 KOMBINIERTER PERSONEN-/FLAECHENSCHLUESSEL 170
7.2.7 PERSONENMONATE/PERSONENTAGE 171
7.3 VORWEGABZUG 171
7.4 LEERSTAND 173
7.5 WELCHER VERTEILERSCHLUESSEL FUER WELCHE BETRIEBSKOSTEN? 174
7.5.1 GRUNDSTEUER 174
7.5.2 WASSER UND ABWASSER 175
7.5.3 LIFT 181
7.5.4 WEITERE BETRIEBSKOSTEN 182
7.6 WANN SIE DEN UMLAGESCHLUESSEL AENDERN KOENNEN 184
7.6.1 WANN SIND SIE ZUR AENDERUNG VERPFLICHTET? 185
8 DIE WOHN- UND NUTZFLAECHE 187
8.1 ANWENDUNGSBEREICH 187
8.2 EINZELHEITEN 189
8.2.1 WAS ZAEHLT ZUR GRUNDFLAECHE? 189
8.2.2 WIE WIRD DIE GRUNDFLAECHE ERMITTELT? 191
8.2.3 WIE WERDEN DIE GRUNDFLAECHEN BEI DER WOHNFLAECHE ANGERECHNET? 193
8.3 VEREINBARUNGEN VON FLAECHENANGABEN IM MIETVERTRAG 197
8.4 RECHTSFOLGEN FALSCHER FLAECHENANGABEN IM MIETVERTRAG 200
8.5 WOFLV IM VERGLEICH MIT II. BV UND DIN 283 202
9 DIE ABRECHNUNGSFRIST UND DIE AUSSCHLUSSFRIST 207
9.1 ABRECHNUNGSPFLICHT 207
9.2 ABRECHNUNGSZEITRAUM 207
9.2.1 WENN VERBRAUCHS- UND ABRECHNUNGSZEITRAUM AUSEINANDERFALLEN
(LEISTUNGS- UND ABFLUSSPRINZIP) 210
9.2.2 BESONDERHEITEN BEI WOHNUNGSEIGENTUM 214
9.3 WELCHE ABRECHNUNGS- UND AUSSCHLUSSFRISTEN GELTEN? 215
9.4 RUECKFORDERUNGSANSPRUECHE DES MIETERS BEI FEHLENDER ABRECHNUNG 222
9
IMAGE 4
INHALTSVERZEICHNIS
10 EINWENDUNGEN DES MIETERS 225
10.1 EINWENDUNGSFRIST UND AUSSCHLUSSFRIST 225
10.2 EINSICHTSRECHT DES MIETERS 228
10.3 FOTOKOPIEN 229
10.4 WENN DER VERMIETER KEINE EINSICHT GEWAEHRT 231
1 1 DER PARTEIWECHSEL 233
11.1 WENN DER VERMIETER WECHSELT 233
11.1.1 VERMIETERWECHSEL AUFGRUND VON ZWANGSVOLLSTRECKUNG 234
11.1.2 INSOLVENZVERFAHREN 236
11.2 WENN DER MIETER WECHSELT 236
12 DIE VERJAEHRUNG BZW. DIE VERWIRKUNG VON ANSPRUECHEN 239
12.1 WANN VERJAEHREN ANSPRUECHE DES VERMIETERS? 239
12.2 WANN VERJAEHREN ANSPRUECHE DES MIETERS? 241
12.3 BERECHNUNG DER VERJAEHRUNGSFRIST 241
12.4 WANN WIRD DIE VERJAEHRUNG; UNTERBROCHEN BZW. GEHEMMT? 242
12.4.1 NEUBEGINN DER VERJAEHRUNG 242
12.4.2 HEMMUNG DER VERJAEHRUNG 243
12.4.3 BEISPIELE/VERJAEHRUNGSTABELLE 244
12.5 WANN VERWIRKT EIN ANSPRUCH? 246
12.6 WANN ERGIBT SICH EIN RECHT ZUR AUFRECHNUNG BZW. ZURUECKBEHALTUNG?
250
13 DAS GEBOT DER WIRTSCHAFTLICHKEIT 255
13.1 WELCHE BETRIEBSKOSTEN KANN DER VERMIETER AN DEN MIETER WEITERGEBEN?
257
13.2 IN WELCHER HOEHE DARF DER VERMIETER BETRIEBSKOSTEN IN RECHNUNG
STELLEN? 258
13.2.1 BEISPIEL: HAUSMEISTER ODER HAUSWART 260
13.2.2 WELCHE HOEHE IST ANGEMESSEN 262
13.2.3 BEWEIS- UND DARLEGUNGSLAST 263
13.2.4 WIRTSCHAFTLICHKEITSGEBOT GILT AUCH FUER VERBRAUCHSERFASSUNGSGERAETE
264
13.3 RECHTSFOLGEN BEI EINEM VERSTOSS 265
14 DIE HEIZ- UND WARMWASSERKOSTENABRECHNUNG 267
14.1 PFLICHT ZUR VERBRAUCHSERFASSUNG 267
14.2 DULDUNGSPFLICHT DES NUTZERS 269
14.3 WIE WERDEN DIE KOSTEN UMGELEGT? 269
14.4 WIE KANN DER VERBRAUCH ERFASST WERDEN? 271
14.5 WANN GILT EIN KUERZUNGSRECHT DES MIETERS? 272
14.6 BEI MIETERWECHSEL: ZWISCHENABLESUNG 273
14.6.1 WENN KEINE ZWISCHENABLESUNG MOEGLICH IST 273
10
IMAGE 5
INHALTSVERZEICHNIS
14.6.2 WER TRAEGT DIE KOSTEN DER ZWISCHENABLESUNG? 275
14.7 EINZELFRAGEN ZUR HEIZKOSTENABRECHNUNG 276
15 BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG BEI PREISGEBUNDENEN WOHNUNGEN 279
15.1 DER VERMIETER IST ZUR BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG VERPFLICHTET 279
15.2 EINZELHEITENDER ABRECHNUNG 281
15.2.1 WELCHER UMLAGESCHLUESSEL KOMMT INFRAGE? 283
16 DER PROZESS 285
16.1 WELCHES GERICHT IST ZUSTAENDIG? 285
16.2 IN MANCHEN BUNDESLAENDERN OBLIGATORISCH: DAS SCHLICHTUNGSVERFAHREN
285
16.3 WELCHE ANSPRUECHE KANN DER VERMIETER GELTEND MACHEN? 287
16.4 WELCHE ANSPRUECHE KANN DER MIETER GELTEND MACHEN? 290
ABKUERZUNGSVERZEICHNIS 293
LITERATURVERZEICHNIS 295
STICHWORTVERZEICHNIS 297
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