Die Bewertung von nachhaltigen Immobilien: Ein kapitalmarkttheoretischer Ansatz basierend auf dem Realoptionsgedanken
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| Veröffentlicht: |
Wiesbaden
Springer Gabler
2012
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| Schriftenreihe: | Research
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IMAGE 1
INHALTSVERZEICHNIS
GELEITWORT V
VORWORT VII
INHALTSVERZEICHNIS IX
ABKUERZUNGSVERZEICHNIS XV
SYMBOLVERZEICHNIS XIX
ABBILDUNGSVERZEICHNIS XXIII
TABELLENVERZEICHNIS XXVI
ZUSAMMENFASSUNG XXVII
ABSTRACT XXXI
1 EINLEITUNG 1
1.1 PROBLEMSTELLUNG UND RELEVANZ DER THEMATIK 1
1.2 FORSCHUNGSBEDARF UND ZIELSETZUNG DER ARBEIT 3
1.3 GEWAEHLTE VORGEHENSWEISE 6
2 IMMOBILIEN UND DER IMMOBILIENMARKT 11
2.1 IMMOBILIEN 11
2.1.1 DER IMMOBILIENBEGRIFF 11
2.1.1.1 DER PHYSISCHE IMMOBILIENBEGRIFF 12
2.1.1.2 DER JURISTISCHE IMMOBILIENBEGRIFF 12
2.1.1.3 DER WIRTSCHAFTLICHE IMMOBILIENBEGRIFF 13
2.1.2 DIE EIGENSCHAFTEN DES WIRTSCHAFTSGUTES IMMOBILIEN 18
2.1.2.1 STANDORTGEBUNDENHEIT 18
2.1.2.2 HETEROGENITAET 19
2.1.2.3 LANGE PRODUKTIONSDAUER 19
2.1.2.4 HOHE KAPITALBINDUNG 2 2
2.1.2.5 HOHE TRANSAKTIONSKOSTEN 2 3
2.1.2.6 DAUERHAFTIGKEIT 2 4
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IMAGE 2
X INHALTSVERZEICHNIS
2.1.2.7 BEGRENZTE SUBSTITUIERBARKEIT 27
2.2 DER IMMOBILIENMARKT 2 8
2.2.1 DIE TEILMAERKTE DES IMMOBILIENMARKTES 29
2.2.1.1 RAEUMLICHE TEILMAERKTE 29
2.2.1.2 SACHLICHE TEILMAERKTE 30
2.2.1.2.1 TEILMAERKTE NACH NUTZUNGSART 30
2.2.1.2.2 TEILMAERKTE NACH VERTRAGSART 33
2.2.1.2.3 TEILMAERKTE FUER NEUBAU-/BESTANDSOBJEKTE 34
2.2.1.3 FOLGEN DER TEILMARKTBILDUNG 34
2.2.2 DIE EINORDNUNG DES IMMOBILIENMARKTES 35
2.2.2.1 DER KAPITALMARKT 35
2.2.2.2 DER VOLLKOMMENE KAPITALMARKT UND DER IMMOBILIENMARKT 37
2.2.3 INDIREKTE IMMOBILIENANLAGEN 4 0
2.2.3.1 OFFENE IMMOBILIENFONDS 41
2.2.3.2 GESCHLOSSENE IMMOBILIENFONDS 4 6
2.2.3.3 IMMOBILIEN-AGS 4 8
2.2.3.4 REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS (REITS) 4 9
2.3 ZUSAMMENFASSENDE BEMERKUNGEN UND FAZIT 51
3 NACHHALTIGE IMMOBILIEN 53
3.1 NACHHALTIGKEIT IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT 54
3.1.1 DAS MAGISCHE DREIECK DER NACHHALTIGKEIT 5 6
3.1.2 DEFINITION "NACHHALTIGE IMMOBILIE" 5 9
3.2 DIE ZERTIFIZIERUNGSVERFAHREN NACHHALTIGER IMMOBILIEN 62
3.2.1 DIE ZERTIFIZIERUNGSVERFAHREN 6 4
3.2.1.1 RELEVANTE SYSTEME IN DEUTSCHLAND 6 5
3.2.1.2 VERGLEICH DER ZERTIFIZIERUNGSSYSTEME 6 9
3.2.1.3 BESTREBUNGEN ZUR VEREINHEITLICHUNG DER SYSTEME 71
3.2.2 VERFAHREN ZUR BEURTEILUNG DER ENERGETISCHEN QUALITAET 72
IMAGE 3
INHALTSVERZEICHNIS XL_
3.3 ANREIZE ZUR INVESTITION IN NACHHALTIGE IMMOBILIEN 73
3.3.1 GESELLSCHAFTLICHER DRUCK 74
3.3.1.1 PRIVATE HAUSHALTE 76
3.3.1.2 INSTITUTIONELLE INVESTOREN 77
3.3.1.3 NACHHALTIGE INDIREKTE IMMOBILIENANLAGEN 8 0
3.3.1.4 UNTERNEHMEN 82
3.3.2 REGULATORISCHE RAHMENBEDINGUNGEN 85
3.3.2.1 EUROPAEISCHE EBENE 86
3.3.2.2 NATIONALE EBENE (DEUTSCHLAND) 8 8
3.3.3 WIRTSCHAFTLICHE VORTEILE NACHHALTIGER IMMOBILIEN 93
3.3.3.1 DIE QUANTIFIZIERUNG DER WIRTSCHAFTLICHEN VORTEILE 9 4
3.3.3.2 MEHRKOSTEN NACHHALTIGER IMMOBILIEN 96
3.3.3.3 LANGZEITSTUDIEN ZU NACHHALTIGEN IMMOBILIEN 98
3.3.3.4 DAS AGENCY-PROBLEM NACHHALTIGER IMMOBILIEN 102
3.3.3.5 DIE PERFORMANCE NACHHALTIGER IMMOBILIEN 103
3.4 ZUSAMMENFASSENDE BEMERKUNGEN UND FAZIT 109
4 DIE IMMOBILIENBEWERTUNG UND DIE INTEGRATION VON
NACHHALTIGKEITSASPEKTEN 113
4.1 GRUNDLAGEN DER IMMOBILIENBEWERTUNG 113
4.1.1 DIE BEWERTUNGSANLAESSE 114
4.1.2 DER VERKEHRSWERT (MARKTWERT) 116
4.1.3 DIE BEWERTUNGSSYSTEMATIK DES VERKEHRSWERTES 118
4.2 NORMIERTE VERFAHREN 121
4.2.1 DAS VERGLEICHSWERTVERFAHREN 123
4.2.1.1 DAS UNMITTELBARE VERGLEICHSWERTVERFAHREN 125
4.2.1.2 DAS MITTELBARE VERGLEICHSWERTVERFAHREN 126
4.2.1.3 DIE RELEVANTEN FAKTOREN DES VERGLEICHSWERTVERFAHRENS 127
IMAGE 4
XII INHALTSVERZEICHNIS
4.2.2 DAS ERTRAGSWERTVERFAHREN 127
4.2.2.1 TYPOLOGIE DES ERTRAGSWERTVERFAHRENS 128
4.2.2.1.1 DAS ALLGEMEINE ERTRAGSWERTVERFAHREN 128
4.2.2.1.2 DAS VEREINFACHTE ERTRAGSWERTVERFAHREN 136
4.2.2.1.3 DAS MEHRPERIODIGE ERTRAGSWERTVERFAHREN 138
4.2.2.2 DIE RELEVANTEN PARAMETER DES ERTRAGSWERTVERFAHRENS 141
4.2.3 DAS SACHWERTVERFAHREN 143
4.2.3.1 DIE ERMITTLUNG DES SACHWERTES AUF GRUNDLAGE DER NHK 144
4.2.3.2 DIE RELEVANTEN PARAMETER DES SACHWERTVERFAHRENS 146
4.3 NICHT NORMIERTE VERFAHREN 147
4.3.1 DAS RESIDUALWERTVERFAHREN 149
4.3.2 DIE HEDONISTISCHE BEWERTUNGSMETHODE 150
4.3.3 DAS DISCOUNTED CASH FLOW-VERFAHREN (PROGNOSEVERFAHREN) 152
4.3.3.1 DIE GRUNDLAGEN DES DCF-VERFAHRENS 152
4.3.3.2 DER DISKONTIERUNGSFAKTOR DES DCF-VERFAHRENS 154
4.3.3.2.1 ERMITTLUNG DES DISKONTIERUNGSFAKTORS UEBER DEN KAPITALMARKT 156
4.3.3.2.2 ERMITTLUNG DES DISKONTIERUNGSFAKTORS UEBER DEN IMMOBILIENMARKT
162
4.3.3.3 DAS STANDARDISIERTE DCF-VERFAHREN DER GIF 164
4.3.3.4 DIE RELEVANTEN PARAMETER DES DCF-VERFAHRENS 165
4.4 DIE BERUECKSICHTIGUNG DER NACHHALTIGKEIT IN DER
IMMOBILIENWERTERMITTLUNG 166
4.4.1 DIE BERUECKSICHTIGUNG VON NACHHALTIGKEITSASPEKTEN INNERHALB DES
VERGLEICHSWERTVERFAHREN UND DER HEDONISTISCHEN WERTERMITTLUNG 167
4.4.2 DIE BERUECKSICHTIGUNG VON NACHHALTIGKEITSASPEKTEN INNERHALB DES
SACHWERTVERFAHRENS 169
4.4.3 DIE BERUECKSICHTIGUNG VON NACHHALTIGKEITSASPEKTEN INNERHALB DES
ERTRAGSWERTVERFAHRENS 170
4.4.4 DIE BERUECKSICHTIGUNG VON NACHHALTIGKEITSASPEKTEN INNERHALB DES
DCF-VERFAHREN 175
IMAGE 5
INHALTSVERZEICHNIS XLLL_
4.5 ZWISCHENFAZIT UND ABSCHLIESSENDE BEMERKUNGEN 177
4.5.1 ZWISCHENFAZIT ZUR INTEGRATION VON NACHHALTIGKEITSASPEKTEN IN DIE
IMMOBILIENBEWERTUNG 177
4.5.2 BEMERKUNGEN ZUR AKTUELLEN MARKTSITUATION UND DEM EINFLUSS DER
ENERGIEPREISE 179
4.5.3 METHODISCHE BEMERKUNGEN ZUM WEITEREN VORGEHEN INNERHALB
DIESER ARBEIT 183
5 MODELL ZUR BERUECKSICHTIGUNG EINER ZUKUENFTIGEN ENERGETISCHEN
MODERNISIERUNG 185
5.1 GRUNDLAGE DER BERUECKSICHTIGUNG EINER ENERGETISCHEN
MODERNISIERUNG 185
5.1.1 DIE WAHL DES BEWERTUNGSVERFAHRENS 185
5.1.2 BEGRUENDUNG DER EINGRENZUNG 190
5.1.2.1 EINGRENZUNG AUF DAS NACHHALTIGKEITSKRITERIUM ENERGIE 191
5.1.2.2 EINGRENZUNG AUF BESTEHENDE WOHNIMMOBILIEN 195
5.2 HERLEITUNG DES KAUSALMODELLS 199
5.2.1 RECHTLICHE VORSCHRIFTEN 200
5.2.2 LOESUNGSANSAETZE FUER DAS INVESTOR-NUTZER-DILEMMA 203
5.2.2.1 DAS MODELL DER TEILWARMMIETE 203
5.2.2.2 ENERGIE-CONTRACTING 205
5.2.2.3 OEKOLOGISCHER MIETSPIEGEL 207
5.2.3 DAS KAUSALMODELL ZUR BERUECKSICHTIGUNG EINER ENERGETISCHEN
MODERNISIERUNG 209
5.2.3.1 GRUNDLAGEN DES KAUSALMODELLS 210
5.2.3.2 VORAUSSETZUNGEN UND ANNAHMEN DES KAUSALMODELLS 212
5.2.3.3 DER EINFLUSS DER MODERNISIERUNG AUF DEN IMMOBILIENWERT 215
5.3 DER REALOPTIONSANSATZ (ROA) IM IMMOBILIENBEREICH 219
5.3.1 DER ROA IN DER PROJEKTENTWICKLUNG 223
IMAGE 6
XIV INHALTSVERZEICHNIS
5.3.2 EMPIRISCHE UNTERSUCHUNGEN IM ROA 230
5.3.3 DER ROA IN DER NUTZUNGSPHASE 233
5.3.4 ZUSAMMENFASSENDE BEMERKUNGEN ZUR LITERATURRECHERCHE 236
5.4 REALOPTIONSMODELL ZUR BEWERTUNG ENERGIEEFFIZIENTER IMMOBILIEN 238
5.4.1 BESTIMMUNG DER RELEVANZ DES REALOPTIONSANSATZES 238
5.4.1.1 DIE OPTIONSANALOGIE 238
5.4.1.2 DIE AUSWAHL DER OPTION 241
5.4.2 AUSWAHL DER BEWERTUNGSMETHODE 244
5.4.3 DIE BEWERTUNG DER REALOPTION 246
5.4.3.1 DER PREISBAUM DES BINOMIAL-MODELLS 246
5.4.3.1.1 ERMITTLUNG DES BRUTTOBARWERTES DER ZUSAETZLICHEN MIETEINNAHMEN
251
5.4.3.1.2 DIE ERMITTLUNG DER VOLATILITAET DER ENERGIEKOSTEN 255
5.4.3.2 DER EREIGNISBAUM DES BINOMIAL-MODELLS 257
5.4.3.3 BEISPIELRECHNUNG DES MODELLS 261
5.4.3.4 ERWEITERUNG DES MODELLS 266
5.4.4 SENSITIVITAETSANALYSE 269
5.5 ZUSAMMENFASSENDE BEMERKUNGEN UND FAZIT 275
6 ZUSAMMENFASSUNG UND FORSCHUNGSAUSBLICK 281
6.1 ZUSAMMENFASSUNG 281
6.2 FORSCHUNGSAUSBLICK 285
VERZEICHNIS DER GESETZE, RECHTSVERORDNUNGEN UND
VERWALTUNGSANWEISUNGEN 289
LITERATURVERZEICHNIS 293 |
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