Marktwertermittlung nach ImmoWertV: praxisnahe Erläuterungen zur Verkehrswertermittlung von Grundstücken
Gespeichert in:
| Format: | Buch |
|---|---|
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Köln
Bundesanzeiger-Verl.
2012 [erschienen 2013]
|
| Ausgabe: | 7., vollst. neu bearb. Aufl. |
| Schriftenreihe: | Bau, Immobilien, Vergabe
|
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltstext Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | 6. Aufl. u.d.T.: Marktwertermittlung unter Berücksichtigung der Wertermittlungsrichtlinien WertR 02. - 5. Aufl. u.d.T.: WertV '98. - Bis zur 4. Aufl. u.d.T.: WertV '88 |
| Beschreibung: | 1701 S. graph. Darst. 244 mm x 165 mm |
| ISBN: | 9783898176903 |
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INHALTSVERZEICHNIS
SCHNELLUEBERSICHT 3
VORWORT ZUR SIEBTEN AUFLAGE 4
ABKUERZUNGS
VERZEICHNIS 37
SCHRIFTTUMSHINWEISE 44
TEIL I
RECHTSGRUNDLAGEN
1. VERORDNUNG UEBER DIE GRUNDSAETZE FUER DIE ERMITTLUNG
DER VERKEHRS
WERTE VON
GRUNDSTUECKEN (IMMOBILIENWERTERMITTLUNGSVERORDNUNG - IMMOWERTV) 47
ANLAGE 1 (ZU § 20) BARWERTFAKTOREN FUER DIE KAPITALISIERUNG 61
ANLAGE 2 (ZU § 20) BARWERTFAKTOREN FUER DIE ABZINSUNG 65
2. VERORDNUNG UEBER DIE ERMITTLUNG DER BELEIHUNGSWERTE VON GRUNDSTUECKEN
GEMAESS § 16 ABS. 1 UND 2 DES PFANDBRIEFGESETZES
(BELEIHUNGS
WERTERMITTLUNGS
VERORDNUNG - BEI
WERT
V) 69
TEIL II
ERLAEUTERUNGEN ZUR MARKTWERTERMITTLUNG VON GRUNDSTUECKEN NACH DEN
VORSCHRIFTEN DER IMMOBILIENWERTERMITTLUNGSVERORDNUNG
- IMMOWERTV
1 VORBEMERKUNGEN ZUR IMMOBILIENWERTERMITTLUNGSVERORDNUNG (IMMOWERTV)
1.1 MARKTWERT (VERKEHRSWERT)
1.1.1 MARKTWERT UND ANDERE WERTBEGRIFFE 87
1.1.2 NORMATIVE VORGABEN FUER
DIE MARKTWERTERMITTLUNG
(VERKEHRSWERTERMITTLUNG)
1.1.2.1 ALLGEMEINES 90
1.1.2.2 GEWOEHNLICHER GESCHAEFTSVERKEHR 92
1.1.2.3 ALLGEMEINE WERTVERHAELTNISSE DES WERTERMITTLUNGSSTICHTAGS 95
1.1.2.4 GRUNDSTUECKSMERKMALE DES QUALITAETSSTICHTAGS 96
1.1.2.5 BERUECKSICHTIGUNG VON ZUKUNFTSERWARTUNGEN 96
1.1.2.6 MISSVERSTANDENES STICHTAGSPRINZIP 99
1.1.2.7 GRUNDSTUECKSTRANSAKTIONSKOSTEN 102
1.1.2.8 UNGEWOEHNLICHE ODER PERSOENLICHE VERHAELTNISSE 104
1.1.2.9 TEILMARKTTHEORIE 106
1.2 MARKTWERTERMITTLUNG (VERKEHRSWERTERMITTLUNG)
1.2.1 MARKTWERTSPANNE 110
1.2.2 GENAUIGKEIT UND LEISTUNGSFAEHIGKEIT
DER MARKTWERTERMITTLUNG 113
1.2.3 AUF-ODER
ABRUNDUNG 119
1.2.4 KONSISTENZ DER MARKTWERTERMITTLUNG 120
1.3 IMMOBILIENWERTERMITTLUNGSVERORDNUNG (IMMOWERTV)
1.3.1 RECHTSGRUNDLAGEN 120
6
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INHALTSVERZEICHNIS
1.3.2 ENTSTEHUNGSGESCHICHTE
1.3.2.1 ALLGEMEINES 122
1.3.2.2 VORBEREITUNG 122
1.3.2.3 ERSTER REGIERUNGSENTWURF 123
1.3.2.4 ZWEITER REGIERUNGSENTWURF 123
1.3.3 ALLGEMEINE ZIELSETZUNGEN 124
1.3.4 AUFBAU DER IMMOWERTV 125
1.3.5 GRUNDSATZ DER MODELLKONFORMITAET 131
1.3.6 SONSTIGE WERTERMITTLUNGSVERFAHREN 132
1.4 ERGAENZENDE WERTERMITTLUNGSRICHTLINIEN
1.4.1 ALLGEMEINES 134
1.4.2
WERTERMITTLUNGSRICHTLINIEN
(WERTR)
135
1.4.3 WEITERE DIE
WERTR
ABLOESENDE RICHTLINIEN
1.4.3.1 BODENRICHTWERTRICHTLINIE (BRW-RL) 137
1.4.3.2 SACHWERTRICHTLINIE (SW-RL) UND ALII 137
1.4.4 WALDR 2000, LANDR 78, ZIERH 2000 UND JAGDH OL 138
1.4.5 BEDEUTUNG DER ERGAENZENDEN RICHTLINIEN 139
1.5 BELEIHUNGSWERTERMITTLUNGSVERORDNUNG (BELWERTV) 140
2 ERLAEUTERUNGEN ZU DEN EINZELNEN VORSCHRIFTEN DER
IMMOWERTV
ABSCHNITT
1 IMMOWERTV:
ANWENDUNGSBEREICH, BEGRIFFSBESTIMMUNGEN UND
ALLGEMEINE VEIFAHRENSGRUNDSAETZE
§ 1 IMMOWERTV ANWENDUNGSBEREICH
1 ANWENDUNGSBEREICH
1.1 IMMOWERTV 142
1.2 BELWERTV 144
2 ANWENDUNG DER VERORDNUNG
AUF
GRUNDSTUECKE, GRUNDSTUECKSBESTANDTEILE
UND ZUBEHOER (§ 1 ABS. 1 IMMOWERTV)
2.1 GRUNDSTUECK UND GRUNDSTUECKSTEIL
2.1.1 UEBERSICHT 144
2.1.2 GRUNDSTUECK 146
2.1.3 GRUNDSTUECKSTEIL 146
2.1.4 BRUCHTEILS-, GESAMTHANDS- UND MITEIGENTUM 147
2.1.5 GEGENSTAND DER WERTERMITTLUNG NACH
BELWERTV 148
2.2 WIRTSCHAFTLICHE EINHEIT 148
1
2.3 BESTANDTEILE DES GRUNDSTUECKS
2.3.1 UEBERSICHT 150
2.3.2 BAULICHE UND SONSTIGE ANLAGEN
2.3.2.1 ALLGEMEINES 151
2.3.2.2 BAULICHE ANLAGEN 151
2.3.2.3 SONSTIGE ANLAGEN (AUFWUCHS) 154
2.3.3 BESONDERE BETRIEBSEINRICHTUNGEN 157
2.3.4 ZUBEHOER 158
2.3.5 KUNSTGEGENSTAENDE : 158
7
INHALTSVERZEICHNIS
3 ANWENDUNG DER VERORDNUNG
AUF
GRUNDSTUECKSRECHTE (§ 1 ABS. 2 IMMOWERTV)
3.1 ALLGEMEINE HINWEISE
3.1.1 UEBERSICHT 158
3.1.2 WERTMINDERUNG EINES DIENENDEN GRUNDSTUECKS 159
3.1.3 WERTERHOEHUNG EINES HERRSCHENDEN GRUNDSTUECKS 160
3.2 BESCHRAENKT DINGLICHE RECHTE 160
3.3 NUTZUNGSRECHTE 160
3.4 SICHERUNGS- UND VERWERTUNGSRECHTE
3.4.1 UEBERSICHT
;
162
3.4.2 GRUNDPFANDRECHT 162
3.5 ERWERBSRECHTE 163
4 ANWENDUNG DER VERORDNUNG
AUF
NICHT MARKTGAENGIGE
WERTERMITTLUNGSOBJEKTE (§ 1 ABS. 2 IMMOWERTV) 163
§ 2 IMMOWERTV GRUNDLAGEN DER WERTERMITTLUNG
1 ZUSTAND UND ALLGEMEINE WERTVERHAELTNISSE
1.1 ALLGEMEINE GRUNDSAETZE (§ 2 SATZ 1 IMMOWERTV) 165
1.2 QUALIFIZIERTE ERWARTUNGEN KUENFTIGER ENTWICKLUNGEN (§ 2 SATZ 2
IMMOWERTV) 166
2 WARTEZEIT (§ 2 SATZ 3 IMMOWERTV) 168
§ 3 IMMOWERTV WERTERMITTLUNGSSTICHTAG UND ALLGEMEINE WERTVERHAELTNISSE
1 WERTERMITTLUNGSSTICHTAG (§ 3 ABS. 1 IMMOWERTV)
1.1 ALLGEMEINES 171
1.2 RETROGRADER WERTERMITTLUNGSSTICHTAG 172
2 ALLGEMEINE WERTVERHAELTNISSE AUF
DEM GRUNDSTUECKSMARKT
(§ 3 ABS. 2 IMMOWERTV) 172
§ 4 IMMOWERTV QUALITAETSSTICHTAG UND GRUNDSTUECKSZUSTAND
1 UEBERSICHT 176
2 QUALITAETSSTICHTAG (§ 4 ABS. 1 IMMOWERTV)
2.1 ALLGEMEINES 176
2.2 IDENTITAET VON WERTERMITTLUNGSSTICHTAG UND QUALITAETSSTICHTAG 178
2.3 UNTERSCHIEDLICHER WERTERMITTLUNGS- UND QUALITAETSSTICHTAG
2.3.1 UEBERSICHT 180
2.3.2 RUECKWAERTIGER ZEITPUNKT
DER ZUSTANDSQUALIFIZIERUNG (QUALITAETSSTICHTAG) 181
2.3.3 ZUKUENFTIGER ZEITPUNKT DER
ZUSTANDSQUALIFIZIERUNG (QUALITAETSSTICHTAG) 182
3 ZUSTAND (§ 4 ABS. 2 IMMOWERTV) 183
4 BESONDERHEITEN DER ZUSTANDSQUALIFIZIERUNG (§ 4 ABS. 3 IMMOWERTV)
4.1 ALLGEMEINES 184
4.2 ABSEHBARE ANDERWEITIGE NUTZUNGEN (§ 4 ABS. 3 NR. 1 IMMOWERTV) 184
4.3 UEBERDURCHSCHNITTLICHER AUFWAND (§ 4 ABS. 3 NR. 2 IMMOWERTV) 185
4.4 STAEDTEBAULICHE MISSSTAENDE UND FUNKTIONSVERLUSTE
(§4
ABS. 3 NR. 3 IMMOWERTV)
4.4.1 STAEDTEBAULICHE MISSSTAENDE 185
4.4.2 FUNKTIONSVERLUSTE ; 187
4.4.3 BAURECHTSWIDRIGER ZUSTAND 187
8
INHALTSVERZEICHNIS
4.5 DAUERHAFTE OEFFENTLICHE ZWECKBINDUNG/GEMEINBEDARFSFLAECHEN
(§ 4 ABS. 3 NR. 4 IMMOWERTV) 188
4.6 ERNEUERBARE ENERGIEN (§ 4 ABS. 3 NR. 5 IMMOWERTV) 188
4.7 NATURSCHUTZRECHTLICHE AUSGLEICHSFLAECHEN (§ 4 ABS. 3 NR. 6 IMMOWERTV)
. 188
§ 5 IMMOWERTV ENTWICKLUNGSZUSTAND
1 ALLGEMEINES
1.1 REGELUNGSUEBERSICHT UND ALLGEMEINE ZIELSETZUNG 191
1.2 SONSTIGE ENTWICKLUNGSZUSTANDSSTUFEN 193
1.3 SYSTEMATIK DER REGELUNG 194
2 FLAECHEN DER LAND- ODER
FORSTWIRTSCHAFT (§ 5 ABS. 1 IMMOWERTV)
2.1 VORBEMERKUNGEN , 198
2.2 REINE FLAECHEN DER
LAND- UND FORSTWIRTSCHAFT
2.2.1 ALLGEMEINES 201
2.2.2 FLAECHENERWERBSVERORDNUNG 202
2.2.3 ACKER- UND GRUENLAND
2.2.3.1 ALLGEMEINES 202
2.2.3.2 WERTBESTIMMENDE GRUNDSTUECKSMERKMALE 204
2.2.4 GRUNDSTUECKSGROESSE UND GRUNDSTUECKSGESTALT (-ZUSCHNITT) 204
2.2.5 BONITAET
2.2.5.1 ALLGEMEINES , 208
2.2.5.2 SCHAETZUNGSRAHMEN 210
2.2.5.3 ERTRAGSMESSZAHL 215
2.2.6 ERTRAGSWERTERMITTLUNG , -220
2.2.7 WALDFLAECHE
2.2.7.1 ALLGEMEINES *. 221
2.2.7.2 WALDBODEN : 223
2.2.7.3 GRUNDSTUECKSGROESSE ; 225
2.2.7.4 BESONDERHEITEN FUER ERHOLUNGSWAELDER 226
2.2.7.5 WALDBESTAND 227
2.2.8 GESTAUTE WASSERFLAECHEN, FISCHTEICHE '. 232
2.3 BESONDERE FLAECHEN DER
LAND- ODER FORSTWIRTSCHAFT
2.3.1 ALLGEMEINES 232
2.3.2 SANIERUNGSGEBIETE UND ENTWICKLUNGSBEREICHE 233
2.3.3 QUALIFIKATIONSMERKMALE , 235
2.4 HOFSTELLE, HOFANSCHLUSSFLAECHEN, HOFNAHE UND -FERNE FLAECHEN
2.4.1 ALLGEMEINES *' 237
2.4.2 HOFSTELLE 239
2.4.3 HOFANSCHLUSSFLAECHE, HOFNAHE- UND HOFFERNE FLAECHE 242
2.5 STEUERLICHE BEWERTUNG DES LAND-UND FORSTWIRTSCHAFTLICHEN VERMOEGENS
244
3 BAUERWARTUNGSLAND (§ 5 ABS. 2 IMMOWERTV)
3.1 MATERIELLE DEFINITION 245
3.2 STAND DER BAULEITPLANUNG 249
3.3 STAEDTEBAULICHE ENTWICKLUNGEN 250
3.4 EINER BAUERWARTUNG ENTGEGENSTEHENDE GEGEBENHEITEN 251
3.5 BAUERWARTUNG IN DER
STEUERLICHEN BEWERTUNG 251
9
INHALTSVERZEICHNIS
4 ROHBAULAND (§ 5 ABS. 3 IMMOWERTV)
4.1 MATERIELLE DEFINITION 251
4.2 BRUTTO- UND NETTOROHBAULAND 252
4.3 BAULICHE NUTZUNG 253
4.4 BESONDERHEITEN FUER UMLEGUNGSGEBIETE 254
5 BAUREIFES LAND (§ 5 ABS. 4 IMMOWERTV)
5.1 MATERIELLE DEFINITION
5.1.1 ALLGEMEINES 255
5.1.2 BEBAUTE GRUNDSTUECKE 257
5.1.3 BAULUECKE : 258
5.1.4 FAKTISCHES BAULAND IM AUSSENBEREICH (§ 35 ABS. 2 BAUGB) 258
5.1.5 STEUERLICHE BEWERTUNG ! 259
5.1.6 BELEIHUNGSWERTERMITTLUNG 260
5.2 BAUREIFE BEGRUENDENDE RECHTLICHE GEGEBENHEITEN
5.2.1 BAUPLANUNGSRECHT 260
5.2.2 ZULAESSIGKEIT VON VORHABEN IM GELTUNGSBEREICH EINES
BEBAUUNGSPLANS NACH § 30 BAUGB 1 262
5.2.3 ZULAESSIGKEIT VON VORHABEN BEI PLANREIFE NACH § 33 BAUGB 264
5.2.4 ZULAESSIGKEIT VON VORHABEN IM UNBEPLANTEN
INNENBEREICH
NACH §34
BAUGB 264
5.2.5 ABGRENZUNGSFRAGEN 267
5.3 DER BAUREIFE ENTGEGENSTEHENDE RECHTLICHE GEGEBENHEITEN
5.3.1 OEFFENTLICH-RECHTLICHE NUTZUNGSBESCHRAENKUNGEN 267
5.3.2 SONSTIGE RECHTLICHE GEGEBENHEITEN 268
5.4 AUSSENBEREICH
5.4.1 ALLGEMEINES 271
5.4.2 ZULAESSIGE VORHABEN
5.4.2.1 PRIVILEGIERTE VORHABEN 273
5.4.2.2 SONSTIGE VORHABEN 274
5.4.2.3 BEGUENSTIGTE VORHABEN 275
5.4.3 BODENWERTERMITTLUNG 275
5.4.4 BODENWERT VON IM AUSSENBEREICH BAURECHTSWIDRIG BEBAUTEN
GRUNDSTUECKEN 276
6 SONDERNUTZUNGEN
6.1 OED-, UN-UND GERINGSTLAND 277
6.2 ERBSCHAFTSTEUER-RICHTLINIEN 279
7 SCHUTZGEBIETE
7.1 ALLGEMEINES , 279
7.2 NATURSCHUTZRECHTLICHE AUSGLEICHSFLAECHEN UND -MASSNAHMEN
7.2.1 ALLGEMEINES 280
7.2.2 GRUNDSTUECKSINTEGRIERTE AUSGLEICHSFLAECHEN UND -MASSNAHMEN 282
7.2.3 ZUGEORDNETE AUSGLEICHSFLAECHEN UND -MASSNAHMEN 282
7.2.4 AUSGLEICHSFLAECHEN IN SANIERUNGSGEBIETEN UND ENTWICKLUNGSBEREICHEN
284
7.3 LANDSCHAFTS- ODER NATURSCHUTZGEBIETE (FLORA-FAUNA-HABITAT)
7.3.1 ALLGEMEINES 284
7.3.2 FLORA-FAUNA-HABITAT(FFH)-RICHTLINIE 287
7.4 WASSERSCHUTZ-, UEBERSCHWEMMUNGS- UND HEILQUELLENGEBIET
7.4.1 UEBERSICHT 288
7.4.2 WASSERSCHUTZGEBIET 288
10
INHALTSVERZEICHNIS
7.4.3 UEBERSCHWEMMUNGSGEBIET (HOCHWASSERGEBIET) 291
7.4.4 VORRANGGEBIET, VORBEHALTSGEBIET, EIGNUNGSGEBIET 293
7.4.5 WERTMINDERUNG INFOLGE NATUR- UND WASSERSCHUTZAUFLAGEN 294
7.5 LAERMSCHUTZGEBIET 294
8 KLEINGARTENLAND
8.1 ALLGEMEINES 294
8.2 PACHT
8.2.1 ALLGEMEINES 295
8.2.2 ERMITTLUNG DER ORTSUEBLICHEN PACHT 298
8.3 KLEINGAERTEN IN DEN NEUEN BUNDESLAENDERN 300
8.4 SONSTIGES GARTENLAND 304
9 ABBAULAND
9.1 ALLGEMEINES 312
9.2 GRUNDEIGENE UND BERGFREIE BODENSCHAETZE
9.2.1 ALLGEMEINES 315
9.2.2 BESONDERHEITEN IN DEN NEUEN BUNDESLAENDERN
9.2.2.1 RECHTSENTWICKLUNG 316
9.2.2.2 BERGRECHTSVEREINHEITLICHUNG 320
9.2.2.3 BERGFREIE BODENSCHAETZE 320
9.3 VERKEHRSWERTERMITTLUNG
9.3.1 ALLGEMEINES 323
9.3.2 VERGLEICHSWERTVERFAHREN 324
9.3.3 ERTRAGSWERTVERFAHREN 329
9.3.4 BELEIHUNGSBESCHRAENKUNG FUER SPARKASSEN 336
9.4 BERGSCHADEN
9.4.1 ALLGEMEINES 340
9.4.2 BERGSCHADEN AN GEBAEUDEN UND AUSSENANLAGEN
9.4.2.1 ALLGEMEINES 343
9.4.2.2 BERGSCHADENSERSATZANSPRUCH 343
9.4.3 NICHT BEHEBBARE
BERGSCHAEDEN (MINDERWERT)
9.4.3.1 ALLGEMEINES 344
9.4.3.2 ERMITTLUNG DES MINDERWERTS (MINDERWERTREGELUNG) 345
9.4.3.3 STEUERLICHE BEWERTUNGSPRAXIS 347
9.4.4 ANPASSUNGS- UND BERGSCHADENSSICHERUNGSMASSNAHMEN 347
9.4.5 BEHEBBARE BERGSCHAEDEN 348
9.4.6 BODENWERTERMITTLUNG IN BERGSCHADENSGEBIETEN 348
9.4.7 MERKANTILER MEHR- UND MINDERWERT 348
9.4.8 BERGSCHADENSGEFAHR UND BERGSCHADENSVERZICHT 351
10 WASSERFLAECHE
10.1 ALLGEMEINES 353
10.2 HAFEN 358
§ 6 IMMOWERTV WEITERE GRUNDSTUECKSMERKMALE
1 ALLGEMEINES 364
2 ART UND
MASS DER BAULICHEN
UND SONSTIGEN NUTZUNG
(§ 6 ABS. 1 IMMOWERTV)
2.1 ALLGEMEINES (§ 6 ABS. 1 SATZ 1 IMMOWERTV) 365
2.2 RECHTLICHE GEGEBENHEITEN
2.2.1 UEBERSICHT 366
11
INHALTSVERZEICHNIS
2.2.2 FLAECHENNUTZUNGSPLAN 367
2.2.3 BEBAUUNGSPLAN
2.2.3.1 ALLGEMEINES 368
2.2.3.2 ART DER BAULICHEN NUTZUNG 371
2.2.3.3 MASS DER BAULICHEN NUTZUNG 378
2.2.3.4 BAUWEISE 388
2.2.3.5 UEBERBAUBARE GRUNDSTUECKSFLAECHE 389
2.2.3.6 BESONDERHEITEN FUER BERLIN 390
2.2.4 IM ZUSAMMENHANG BEBAUTE ORTSTEILE NACH § 34 BAUGB 393
2.2.5 AUSSENBEREICH NACH § 35 BAUGB 395
2.2.6 SANIERUNGSGEBIETE UND STAEDTEBAULICHE ENTWICKLUNGSBEREICHE 396
2.2.7 SONSTIGE OEFFENTLICH-RECHTLICHE UND PRIVATRECHTLICHE VORSCHRIFTEN
396
2.3 TATSAECHLICHE GEGEBENHEITEN
2.3.1 UEBERSICHT 397
2.3.2 LAGETYPISCHE NUTZUNG (§ 6 ABS. 1 IMMOWERTV) 397
2.3.3 BESTANDSSCHUTZ 400
2.4 ERHEBLICHES ABWEICHEN DER TATSAECHLICHEN NUTZUNG VON
DER ZULAESSIGEN
BZW. LAGETYPISCHEN NUTZUNG 400
2.5 FLAECHEN, AUF
DENEN NACH DEN FESTSETZUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS NUR
BESTIMMTE WOHNGEBAEUDE ERRICHTET WERDEN DUERFEN
2.5.1 UEBERSICHT 400
2.5.2 SOZIALE WOHNRAUMFOERDERUNG (SOZIALER WOHNUNGSBAU) 400
2.5.3 PERSONENGRUPPEN MIT BESONDEREM
WOHNBEDARF 401
2.5.4 BAURECHT AUF
ZEIT 402
3 WERTBEEINFLUSSENDE RECHTE UND BELASTUNGEN (§ 6 ABS. 2 IMMOWERTV)
3.1 ALLGEMEINES 402
3.2 PFANDRECHTE 403
4 ABGABENRECHTLICHER ZUSTAND (§ 6 ABS. 3 IMMOWERTV) 404
5 LAGE (§ 6 ABS. 4 IMMOWERTV)
5.1 ALLGEMEINES 406
5.2 LAGETYPEN 407
5.3 BEEINTRAECHTIGUNGEN DER LAGEVERHAELTNISSE
5.3.1 ALLGEMEINES 408
5.3.2 BAUMASSNAHMEN 408
5.3.3 STANDFESTIGKEIT 408
5.3.4 ZUGAENGLICHKEIT DES GRUNDSTUECKS 409
5.3.5 VERKEHRSLAGE, 409
5.3.6 IMMISSIONSLAGE 411
6 LAERM
6.1 ALLGEMEINES 412
6.2 VERKEHRSLAERM (STRASSEN UND SCHIENEN)
6.2.1 IMMISSIONSRICHTWERTE 412
6.2.2 VERKEHRS
WERTERMITTLUNG
415
6.2.3 WERTMINDERUNG 416
6.2.4 LAERMVORSORGE 420
6.2.5 ENTSCHAEDIGUNG FUER VERBLEIBENDE
BEEINTRAECHTIGUNGEN
6.2.5.1 ENTSCHAEDIGUNG BEI NEUBAU UND
AENDERUNG VON
VERKEHRSWEGEN 427
12
INHALTSVERZEICHNIS
6.2.5.2 ENTSCHAEDIGUNG BEI TEILINANSPRUCHNAHME 433
6.2.5.3 ENTSCHAEDIGUNG FUER ALTANLAGEN 435
6.3 GEWERBELAERM 437
6.4 FLUGLAERM
6.4.1 ALLGEMEINES UND ENTSCHAEDIGUNGSGRUNDSAETZE 439
6.4.2 WERTMINDERUNG WEGEN FLUGLAERM 442
6.4.3 STEUERLICHE BEWERTUNG 443
6.5 SPIEL- UND SPORTLAERM 445
6.6 MANOEVER- UND SCHIESSLAERM ; 449
6.7 BAULAERM : 449
7 GERUCHSIMMISSION 450
8 STAUBIMMISSION 452
9 ERSCHUETTERUNG 452
10 ELEKTROSMOG
10.1 GRENZWERTE 453
10.2 MINDESTFLAECHE -. 456
10.3 NUTZUNGSENTGELTE 456
10.4 MINDERUNG DER NUTZUNGSENTGELTE 457
10.5 RECHTSPRECHUNG ZUM MOBILFUNK 457
11 BESCHAFFENHEIT UND TATSAECHLICHE EIGENSCHAFTEN (§ 6 ABS. 5 IMMOWERTV)
11.1 ALLGEMEINES 458
11.2 ALTLASTEN
11.2.1 ALLGEMEINES 460
11.2.2 BELASTETE FLAECHEN IN DER BAULEITPLANUNG
11.2.2.1 ABWAEGUNGSGEBOT 462
11.2.2.2 KENNZEICHNUNGSPFLICHT 462
11.2.2.3 SCHADENSERSATZ BEI ABWAEGUNGSMAENGELN IN DER
BAULEITPLANUNG 464
11.2.3 VERKEHRS
WERTERMITTLUNG
465
11.2.4 VERIFIZIERUNG VON ABLAGERUNGEN 469
11.2.5 SANIERUNGSMASSNAHMEN 476
11.2.6 SANIERUNGSLAST 476
11.2.7 BERUECKSICHTIGUNG VON ALTLASTEN BEI GRUNDSTUECKSVERAEUSSERUNGEN
DES BUNDES 480
11.2.8 ALTLASTEN IM BEWERTUNGSRECHT 481
11.3 BESCHAFFENHEIT DER BAULICHEN ANLAGE
1
11.3.1 ALLGEMEINES 484
11.3.2 BAUORDNUNGSRECHTLICHE ANFORDERUNGEN 485
12 GESAMT- UND RESTNUTZUNGSDAUER (§ 6 ABS. 6 IMMOWERTV)
12.1 BEGRIFFE
12.1.1 GESAMT-UND RESTNUTZUNGSDAUER, NUTZUNGSDAUER 486
12.1.2 GESAMT-UND RESTLEBENSDAUER 488
12.2 UEBLICHE GESAMTNUTZUNGSDAUER (NUTZUNGSDAUER)
12.2.1 VERKEHRS
WERTERMITTLUNG
; 489
12.2.2 BELEIHUNGSWERTERMITTLUNG 493
12.2.3 STEUERLICHE BEWERTUNG 493
13
INHALTSVERZEICHNIS
12.3 UEBLICHE RESTNUTZUNGSDAUER
12.3.1 ALLGEMEINES 493
12.3.2 VORLAEUFIGE RESTNUTZUNGSDAUER 494
12.4 ABWEICHUNGEN VON DER UEBLICHEN
RESTNUTZUNGSDAUER
12.4.1 ALLGEMEINES 495
12.4.2 UNTERLASSENE INSTANDHALTUNGEN 495
12.4.3 DURCHGEFUEHRTE INSTANDSETZUNGEN 495
12.4.4 MODERNISIERUNG 496
12.4.5 ANDERE GEGEBENHEITEN 496
12.4.6 GESAMTBETRACHTUNG 497
12.5 VERLAENGERUNG DER RESTNUTZUNGSDAUER DURCH MODERNISIERUNGEN
12.5.1 VERKEHRSWERTERMITTLUNG
12.5.1.1 MODERNISIERUNG 497
12.5.1.2 ABSCHAETZUNG DER VERLAENGERTEN
RESTNUTZUNGSDAUER
NACH *MODERNISIERUNGSGRADEN" 497
12.5.1.3 ERMITTLUNG DES FIKTIVEN BAUJAHRS (ALTERS) UND DER VER
LAENGERTEN RESTNUTZUNGSDAUER NACH MODERNISIERUNGSANTEILEN 505
12.5.1.4 ABSCHAETZUNG DER RESTNUTZUNGSDAUER
BEI *VERBRAUCHTER"
MODERNISIERUNG 508
12.5.1.5 STEUERLICHE BEWERTUNG .: 509
12.6 ABSCHAETZUNG DER RESTNUTZUNGSDAUER BEI GEBAEUDEMIX
12.6.1 VERKEHRSWERTERMITTLUNG 512
12.6.2 STEUERLICHE BEWERTUNG 516
§ 7 IMMOWERTV UNGEWOEHNLICHE ODER PERSOENLICHE VERHAELTNISSE
1 UEBERSICHT 519
2 ALLGEMEINER GRUNDSATZ (§ 7 SATZ 1 IMMOWERTV) 521
3 IDENTIFIZIERUNG UNGEWOEHNLICHER ODER PERSOENLICHER VERHAELTNISSE
(§ 7 SATZ 2 IMMOWERTV)
3.1 ALLGEMEINES 522
3.2 AUSSCHLUSS *ERHEBLICH" ABWEICHENDER KAUFPREISE 523
3.3 BESONDERHEITEN DER STEUERLICHEN BEWERTUNG 525
4 RECHTSPRECHUNGSUEBERSICHT 525
5 UNGEWOEHNLICHE AUFWENDUNGEN BEI
DER BEMESSUNG VON KAUFPREISEN 528
6 VERRENTUNG VON KAUFPREISEN; LEIB- UND ZEITRENTE
6.1 ALLGEMEINES 529
6.2 ZEITRENTE
6.2.1 ALLGEMEINES 530
6.2.2 END- UND BARWERT VON ZEITRENTEN
6.2.2.1 ERMITTLUNG DES ENDWERTS VON ZEITRENTEN 530
6.2.2.2 ERMITTLUNG DES BARWERTS VON ZEITRENTEN 531
6.3 LEIBRENTE
6.3.1 ALLGEMEINES 532
6.3.2 BERECHNUNG DES BARWERTS
6.3.2.1 ALLGEMEINES 534
6.3.2.2 BARWERT EINER JAEHRLICH
VORSCHUESSIG ZAHLBAREN LEIBRENTE . 536
6.3.2.3 BARWERT EINER MONATLICH VORSCHUESSIG ZAHLBAREN LEIBRENTE 536
14
INHALTSVERZEICHNIS
6.3.2.4 BARWERT EINER AUFGESCHOBENEN LEIBRENTE 537
6.3.2.5 TEMPORAERE LEIBRENTE 537
6.3.2.6 VERBUNDENE LEIBRENTEN 537
6.4 ZINSSATZ 538
§ 8 IMMOWERTV ERMITTLUNG DES VERKEHRSWERTS
1 UEBERSICHT
1.1 REGELUNGSGEHALT DES § 8 IMMOWERTV
1.1.1 ZENTRALE BEDEUTUNG DES § 8 IMMOWERTV 542
1.1.2 ENTSTEHUNGSGESCHICHTE 544
1.1.3 WERTERMITTLUNGSVERFAHREN DER IMMOWERTV 545
1.1.4 DERIVATE DER KLASSISCHEN WERTERMITTLUNGSVERFAHREN 546
1.2 VERFAHREN ZUR PREISERMITTLUNG FUER INVESTITIONSENTSCHEIDUNGEN 549
1.3 INTERNATIONALE *BEWERTUNGSVERFAHREN" UND BEWERTUNGSSTANDARDS 550
2 VERGLEICHS-, ERTRAGS- UND SACHWERTVERFAHREN
2.1 UEBERSICHT 553
2.2 VERFAHRENSWAHL
2.2.1 ALLGEMEINE GRUNDSAETZE FUER DIE ERMITTLUNG VON VERKEHRS
WERTEN
(MARKTWERTE)
2.2.1.1 ALLGEMEINES 556
2.2.1.2 GEPFLOGENHEITEN DES GEWOEHNLICHEN GESCHAEFTSVERKEHRS . 561
2.2.1.3 SONSTIGE UMSTAENDE DES EINZELFALLS 561
2.2.2 VERFAHRENSVORGABEN BEI DER BELEIHUNGSWERTERMITTLUNG 562
2.2.3 VERFAHRENS
VORGABEN FUER DIE STEUERLICHE BEWERTUNG 564
2.3 VERGLEICHSWERTVERFAHREN
2.3.1 ALLGEMEINES 566
2.3.2 ANWENDUNGSBEREICH 566
2.3.3 BODENWERTERMITTLUNG
2.3.3.1 ALLGEMEINES 567
2.3.3.2 UNMITTELBARER UND MITTELBARER PREISVERGLEICH 567
2.3.3.3 BODENRICHTWERT
VERFAHREN 567
2.3.3.4 DEDUKTIVE VERFAHREN 568
2.4 ERTRAGSWERTVERFAHREN
2.4.1 ALLGEMEINES 569
2.4.2 ANWENDUNGSBEREICH 569
2.4.3 PACHTWERTVERFAHREN 571
2.4.4 PROGNOSEVERFAHREN (DISCOUNTED CASHFLOW VERFAHREN) 571
2.4.5 ELLWOOD-VERFAHREN 571
2.5 SACHWERTVERFAHREN
2.5.1 ALLGEMEINES 571
2.5.2 ANWENDUNGSBEREICH 572
2.5.3 MISSVERSTANDENES EIGENNUTZPRINZIP 573
2.6 LIQUIDATIONSWERTVERFAHREN
2.6.1 ALLGEMEINES 574
2.6.2 ZERSCHLAGUNGS- BZW. ZERLEGUNGSTAXE SOWIE VEREINIGUNGSWERT 575
2.7 KOMBINATIONSVERFAHREN
2.7.1 ALLGEMEINES 576
2.7.2 EXTRAKTIONSVERFAHREN (RESIDUALWERTVERFAHREN) 577
2.8 MONTE-CARLO-VERFAHREN 578
15
INHALTSVERZEICHNIS
2.9 MASSENBEWERTUNGSVERFAHREN (PORTFOLIO-BEWERTUNGEN)
2.9.1 ALLGEMEINES 580
2.9.2 METHODEN 582
2.9.3
PAKETABSCHLAG UND -ZUSCHLAG
583
3 PROBLEMFAELLE BEI DER WAHL DES WERTERMITTLUNGSVERFAHRENS
3.1 GEWERBE-UND INDUSTRIEGRUNDSTUECKE 585
3.2 UNTERNEHMENSBEWERTUNG 585
3.3 EIGENTUMSWOHNUNG 587
3.4 GEMEINBEDARFSFLAECHE 588
3.5 TEILFLAECHE (VORGAERTEN)
3.5.1 ALLGEMEINES 589
3.5.2 DIFFERENZWERTVERFAHREN 589
3.5.3 PAUSCHALIERTE BRUCHTEILSBEWERTUNG 1 590
3.5.4 PROPORTIONALVERFAHREN 590
3.6 WARTESTAENDIGES BAULAND 590
3.7 GRUNDSTUECKE IM ZUSTAND DER BEBAUUNG
3.7.1 ALLGEMEINES 590
3.7.2 VERKEHRS
WERTERMITTLUNG
(IMMOWERTV) 591
3.7.3 BELEIHUNGSWERTERMITTLUNG (BELWERTV) 591
3.7.4 STEUERLICHE BEWERTUNG 591
4 VERKEHRSWERTABLEITUNG AUS DEN ERGEBNISSEN DER WERTERMITTLUNGS
VERFAHREN (§ 8 ABS. 1 SATZ 3 IMMOWERTV)
4.1 UEBERSICHT 592
4.2 AUSSAGEFAEHIGKEIT DER
HERANGEZOGENEN VERFAHREN 592
4.3 BERUECKSICHTIGUNG MEHRERER VERFAHRENSERGEBNISSE 592
4.4 MITTELWERTMETHODE (BERLINER VERFAHREN) 594
5 MARKTANPASSUNG (§ 8 ABS. 2 NR. 1 IMMOWERTV)
5.1 ALLGEMEINES 595
5.2 VERGLEICHSWERTVERFAHREN 596
5.3 ERTRAGSWERTVERFAHREN 597
5.4 SACHWERTVERFAHREN 597
6 BERUECKSICHTIGUNG BESONDERER OBJEKTSPEZIFISCHER GRUNDSTUECKS
MERKMALE (§ 8 ABS. 3 IMMOWERTV)
6.1 ALLGEMEINES
6.1.1 VERKEHRSWELTERMITTLUNG (IMMOWERTV) 598
6.1.2 BELEIHUNGSWERTERMITTLUNG (BELWERTV) 601
6.2 BAUMAENGEL UND BAUSCHAEDEN (INSTANDHALTUNGSRUECKSTAU)
6.2.1 BEGRIFFE
6.2.1.1 BAUMAENGEL UND BAUSCHAEDEN 602
6.2.1.2 UNTERLASSENE INSTANDHALTUNG (INSTANDHALTUNGSRUECKSTAU) . 604
6.2.1.3 INSTANDSETZUNG 604
6.2.2 WERTMINDERUNG WEGEN BAUMAENGELN UND BAUSCHAEDEN
(INSTANDHALTUNGSRUECKSTAU)
6.2.2.1 ALLGEMEINES 605
6.2.2.2 DEDUKTIVE ERMITTLUNG DER WERTMINDERUNG 610
6.2.3 INSTANDSETZUNGSKOSTEN 616
6.2.4 ERMITTLUNG DER *VOLLEN" SCHADENSBESEITIGUNGSKOSTEN 617
16
INHALTSVERZEICHNIS
6.2.5 BAUMAENGEL UND BAUSCHAEDEN (INSTANDHALTUNGSRUECKSTAU) IN
DER BELEIHUNGSWERTERMITTLUNG 625
6.3 WIRTSCHAFTLICHE UEBERALTERUNG
6.3.1 ALLGEMEINES 625
6.3.2 GRUNDRISS 628
6.3.3 GESCHOSSHOEHE 629
6.3.4 STRUKTUR UND RAUMAUFTEILUNG 630
6.4 UEBERDURCHSCHNITTLICHER ERHALTUNGSZUSTAND 633
6.5 ARCHITEKTONISCHE GESTALTUNG 634
6.6 VON MARKTUEBLICH ERZIELBAREN ERTRAEGEN ERHEBLICH ABWEICHENDE ERTRAEGE
6.6.1 ALLGEMEINES
6.6.1.1 VERKEHRSWERTERMITTLUNG (IMMOWERTV) 634
6.6.1.2 BELEIHUNGSWERTERMITTLUNG (BELWERTV) 637
6.6.1.3 STEUERLICHE BEWERTUNG 637
6.6.2 MEHR- ODER MINDERERTRAEGE
(OVER- UND UNDERRENTED)
6.6.2.1 ALLGEMEINE GRUNDSAETZE DER IMMOWERTV 637
6.6.2.2 ALLGEMEINE GRUNDSAETZE DER BELWERTV 639
6.6.2.3 ALLGEMEINE GRUNDSAETZE DER ERBSCHAFTSTEUERLICHEN
BEWERTUNG 640
6.6.2.4 AUF- UND ABSCHICHTUNGSVERFAHREN (TOP AND BOTTOM
SLICING) 641
6.6.2.5 VERVIELFAELTIGERDIFFERENZENVERFAHREN (TERM AND
REVERSION) 644
6.6.2.6 BERUECKSICHTIGUNG DER BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN 649
6.6.2.7 LIEGENSCHAFTSZINSSATZ 652
6.6.3 TEMPORAERE ABWEICHUNGEN DER BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN VON
DEN
MARKTUEBLICHEN BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN 655
6.6.4 LEERSTAND '
6.6.4.1 ALLGEMEINES 658
6.6.4.2 BERUECKSICHTIGUNG BEI DER VERKEHRSWERTERMITTLUNG 661
6.6.5 ABWEICHUNGEN AUFGRUND ATYPISCHER NUTZUNGEN (FEHLNUTZUNG) 670
6.6.6 TEMPORAERE EINNAHMEN Z. B. DURCH ZWISCHENNUTZUNGEN,
WERBEFLAECHEN, ANTENNENANLAGEN UND DGL 673
6.7 SONSTIGE BESONDERE OBJEKTSPEZIFISCHE GRUNDSTUECKSMERKMALE
6.7.1 UEBERSICHT 675
6.7.2 OPTIONEN 675
6.7.3 BESONDERE BODENBEZOGENE GRUNDSTUECKSMERKMALE
6.7.3.1 ALLGEMEINES 677
6.7.3.2 BODENSONDIERUNG 677
6.7.3.3 BODENWERTBEZOGENE RECHTE AM GRUNDSTUECK 678
6.7.3.4 AUFWENDUNGEN FUER EINEN BEVORSTEHENDEN ABBRUCH 680
6.7.3.5 ALTLASTEN 680
6.7.4 BESONDERE BAUWERTBEZOGENE GRUNDSTUECKSMERKMALE
6.7.4.1 ALLGEMEINES 681
6.7.4.2 BESONDERE BAUTEILE, EINRICHTUNGEN UND BESONDERE
VORRICHTUNGEN (BESONDERE BETRIEBSEINRICHTUNGEN) SOWIE
BESONDERE FLAECHEN (C-FLAECHEN)
682
6.7.4.3 ENERGETISCHE EIGENSCHAFTEN 683
6.7.4.4 DACHGESCHOSS 689
6.7.5 AUFWUCHS UND SONSTIGE AUSSENANLAGEN 691
6.7.6 RECHTE AM GRUNDSTUECK 692
17
INHALTSVERZEICHNIS
6.7.7 VERMIETUNG SONST BEZUGSFREIER OBJEKTE 692
6.7.8 MERKANTILER MEHR- ODER MINDERWERT 692
7 ANLAGEN
7.1 KOSTENGLIEDERUNG NACH BAUELEMENTEN 698
7.2 INSTANDSETZUNGS- UND MODERNISIERUNGSKOSTEN (EINSCHLIESSLICH MWST.)
699
7.3 PAUSCHALSAETZE FUER MODERNISIERUNGSKOSTEN DES IVD
BERLIN-BRANDENBURG E.V. (2009/2010) 705
ABSCHNITT
2 IMMOWERTV:
BODENRICHTWERTE UND SONSTIGE ERFORDERLICHE DATEN
§ 9 IMMOWERTV GRUNDLAGE DER ERMITTLUNG
1 RECHTSGRUNDLAGEN 707
2 ABLEITUNGSPFLICHT DER GUTACHTERAUSSCHUESSE 709
3 ALLGEMEINE GRUNDSAETZE DER
ABLEITUNG 711
4 FORTSCHREIBUNG 712
5 VEROEFFENTLICHUNG 712
§ 10 IMMOWERTV BODENRICHTWERTE
1 ALLGEMEINES
1.1 RECHTSGRUNDLAGEN 716
1.2 BODENRICHTWERTE 716
1.3 ENTSTEHUNGSGESCHICHTE DER VORSCHRIFT 717
1.4 ZIEL UND ZWECK VON BODENRICHTWERTEN
1.4.1 TRANSPARENZ DES GRUNDSTUECKSMARKTES 719
1.4.2 WERTERMITTLUNGSGRUNDLAGE 720
1.5 TYPOLOGIE DER BODENRICHTWERTE
1.5.1 UEBERSICHT 722
1.5.2 ALLGEMEINE BODENRICHTWERTE 722
1.5.3 BESONDERE BODENRICHTWERTE 722
1.5.4 BODENRICHTWERTE FUER STEUERLICHE BEWERTUNGEN 724
1.5.5 GENERALISIERTE BODEN(RICHT)WERTE 728
2 ABLEITUNG VON BODENRICHTWERTEN (§ 10 ABS. 1 IMMOWERTV)
2.1 ALLGEMEINES 728
2.2 BODENRICHTWERTABLEITUNG FUER GEBIETE MIT GRUNDSTUECKSVERKEHR 729
2.3 BODENRICHTWERTABLEITUNG FUER GEBIETE OHNE GRUNDSTUECKSVERKEHR
2.3.1 ALLGEMEINES' 729
2.3.2 BODENRICHTWERTE FUER BEBAUTE GEBIETE 731
3 DARSTELLUNG VON BODENRICHTWERTEN BEI IHRER VEROEFFENTLICHUNG
(§ 10 ABS. 2 IMMOWERTV)
3.1 ALLGEMEINES 731
3.2 DARSTELLUNG IN BODENRICHTWERTKARTEN UND BODENRICHTWERTLISTEN 732
3.3 BODENRICHTWERTZONEN 733
3.4 ATTRIBUTIERUNG DES BODENRICHTWERTGRUNDSTUECKS
3.4.1 ALLGEMEINES 736
3.4.2 ART UND MASS DER
BAULICHEN NUTZUNG 737
3.5 BODENRICHTWERTUEBERSICHTEN 740
18
INHALTSVERZEICHNIS
4 AUTOMATISIERTE FORM (§ 10 ABS. 3 IMMOWERTV) 742
5 BODENRICHTWERTE IM INTERNET 742
6 BODENRICHTWERTRICHTLINIE 743
§11 IMMOWERTV INDEXREIHEN
1 UEBERSICHT 753
2 ANWENDUNG VON INDEXREIHEN (§ 11 ABS. 1 IMMOWERTV) 755
3 INDEXREIHE (§ 11 ABS. 2 UND 3 IMMOWERTV)
3.1 DEFINITION (§11 ABS. 2 IMMOWERTV) 756
3.2 BASISZEITRAUM UND BASISZEITPUNKT 756
3.3 ABLEITUNG (§ 11 ABS. 3 IMMOWERTV) 757
4 INDEXREIHEN (§11 ABS. 4 IMMOWERTV)
4.1 BODENPREISINDEXREIHEN
4.1.1 TEILMAERKTE 757
4.1.2 ABLEITUNG AUS KAUFPREISEN 761
4.1.3 ABLEITUNG AUS BODENRICHTWERTEN 763
4.2 INDEXREIHEN FUER DIE PREISE VON EIGENTUMSWOHNUNGEN 764
4.3 INDEXREIHEN FUER DIE PREISE VON EINFAMILIENHAEUSERN 767
5 KAUFWERTESTATISTIKEN 768
6 IMMOBILIENINDIZES 769
§ 12 IMMOWERTV UMRECHNUNGSKOEFFIZIENTEN
1 UEBERSICHT 771
2 ANWENDUNG VON UMRECHNUNGSKOEFFIZIENTEN 772
3 ABLEITUNG VON UMRECHNUNGSKOEFFIZIENTEN 773
4 FORTSCHREIBUNG VON UMRECHNUNGSKOEFFIZIENTEN 774
§ 13 IMMOWERTV VERGLEICHSFAKTOREN FUER BEBAUTE GRUNDSTUECKE
1 UEBERSICHT 775
2 ANWENDUNG VON VERGLEICHSFAKTOREN (§ 13 SATZ 1 IMMOWERTV) 777
3 ABLEITUNG VON VERGLEICHSFAKTOREN (§ 13 SATZ 2 IMMOWERTV) 778
4 ERTRAGSFAKTOR
4.1 ABLEITUNG VON ERTRAGSFAKTOREN 781
4.2 BEISPIELE , 782
4.3 ERTRAGSFAKTOREN IM VERHAELTNIS ZUM FINANZMATHEMATISCHEN
VERVIELFAELTIGER (BARWERTFAKTOR) 782
4.4 ERTRAGSFAKTOREN IM VERHAELTNIS ZU SONSTIGEN
IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHEN
MULTIPLIKATOREN 783
4.5 ANWENDUNG VON ERTRAGSFAKTOREN 784
5 GEBAEUDEFAKTOR
5.1 ABLEITUNG VON GEBAEUDEFAKTOREN 785
5.2 BEISPIELE 786
5.3 VERHAELTNIS VON GEBAEUDEFAKTOREN ZU NORMALHERSTELLUNGSKOSTEN 788
19
INHALTSVERZEICHNIS
5.4 ANWENDUNG VON GEBAEUDEFAKTOREN
5.4.1 ANWENDUNG IN DER VERKEHRSWERTERMITTLUNG 789
5.4.2 ANWENDUNG IN DER STEUERLICHEN BEWERTUNG 789
6 ANLAGEN 790
ANLAGE 1 VERGLEICHSFAKTOREN FUER BEBAUTE EIN- UND
ZWEIFAMILIENHAUSGRUNDSTUECKE
ZUR VERWENDUNG GEMAESS § 183 ABS. 2 BEWG IN BERLIN 790
ANLAGE 2 VERGLEICHSFAKTOREN DES GUTACHTERAUSSCHUSSES FUER
GRUNDSTUECKSWERTE
IN WIESBADEN (2010) NACH § 183 BEWG 796
ANLAGE 3 VERGLEICHSFAKTOREN IN HESSEN 802
§ 14 IMMOWERTV MARKTANPASSUNGSFAKTOREN, LIEGENSCHAFTSZINSSAETZE
1 UEBERSICHT 805
2 FUNKTION DER MARKTANPASSUNGSFAKTOREN
UND LIEGENSCHAFTSZINSSAETZE
(§ 14 ABS. 1 IMMOWERTV) 805
3 MARKTANPASSUNGSFAKTOREN (§ 14 ABS. 2 IMMOWERTV) 807
4 SACHWERTFAKTOREN (§ 14 ABS. 2 NR. 1 IMMOWERTV)
4.1 ALLGEMEINES
4.1.1 IMMOWERTV 808
4.1.2 BELEIHUNGSWERTERMITTLUNG 808
4.1.3 STEUERLICHE BEWERTUNG 809
4.2 S ACH
WERTFAKTOREN
4.2.1 SACHWERTFAKTOREN NACH IMMOWERTV
4.2.1.1 DEFINITION 809
4.2.1.2 MARKTANPASSUNGSZU-UND-ABSCHLAEGE 810
4.2.1.3 GEBAEUDEBEZOGENE S ACH
WERTFAKTOREN 811
4.2.2 ABLEITUNG VON S ACH
WERTFAKTOREN 812
4.3 SACHWERTFAKTORENBESTIMMENDE EINFLUESSE
4.3.1 ALLGEMEINES 814
4.3.2 METHODIK DER
SACHWERTERMITTLUNG
4.3.2.1 UEBERSICHT 815
4.3.2.2 BODENWERT 816
4.3.2.3 NORMALHERSTELLUNGSKOSTEN
;
817
4.3.2.4 ALTER UND ALTERSWERTMINDERUNG 818
4.3.2.5 GESAMT- UND RESTNUTZUNGSDAUER (BAUJAHR) 822
4.3.3 ALLGEMEINE WERTVERHAELTNISSE AUF
DEM GRUNDSTUECKSMARKT
4.3.3.1 UEBERSICHT 823
4.3.3.2 ALLGEMEINE WIRTSCHAFTSLAGE 823
4.3.3.3 LAGE AUF
DEM OERTLICHEN GRUNDSTUECKSMARKT 824
4.3.3.4 GRUNDSTUECKSART 825
4.3.3.5 GROESSE UND BESCHAFFENHEIT
DER BAULICHEN ANLAGE 827
4.3.3.6 LAGE AUF
DEM BAUMARKT 827
4.4 DARSTELLUNG UND VEROEFFENTLICHUNG VON S ACH
WERTFAKTOREN
4.4.1 DARSTELLUNG 828
4.4.2 VEROEFFENTLICHUNG : 829
4.4.3 MODELLKONFORME ANWENDUNG VON SACHWERTFAKTOREN 829
4.4.4 S ACH
WERTFAKTOREN FUER BESONDERE TEILMAERKTE
4.4.4.1 GEWERBE-UND INDUSTRIEOBJEKT 830
20
INHALTSVERZEICHNIS
4.4.4.2 EIGENTUMSWOHNUNGEN 831
4.4.4.3 RESTHOFSTELLEN 831
5 ERBBAURECHTS- UND ERBBAUGRUNDSTUECKSFAKTOREN
(§ 14 ABS. 2 NR. 2 IMMOWERTV)
5.1 ALLGEMEINES 832
5.2 ERBBAURECHTSFAKTOREN 833
5.3 ERBBAUGRUNDSTUECKSFAKTOREN 839
6 LIEGENSCHAFTSZINSSAETZE (§ 14 ABS. 3 IMMOWERTV)
6.1 UEBERBLICK
6.1.1 LIEGENSCHAFTSZINSSATZ NACH IMMOWERTV 842
6.1.2 KAPITALISIERUNGSZINSSATZ NACH BELWERTV 845
6.1.3 KAPITALISIERUNGSZINSSATZ IN DER STEUERLICHEN BEWERTUNG 846
6.2 ANWENDUNGSBEREICH 847
6.3 ANWENDUNG DES MASSGEBLICHEN LIEGENSCHAFTSZINSSATZES 848
6.4 LIEGENSCHAFTS- UND KAPITALMARKTZINSSATZ 858
6.5 ZUKUNFTSERWARTUNG 861
6.6 ABLEITUNG VON LIEGENSCHAFTSZINSSAETZEN
6.6.1 ALLGEMEINES , 865
6.6.2 FINANZMATHEMATISCHE GRUNDLAGEN 868
6.6.3 ABLEITUNG BEI LANGER RESTNUTZUNGSDAUER 869
6.6.4 ABLEITUNG BEI KURZER RESTNUTZUNGSDAUER 871
6.7 ABLEITUNG BEI GEDAEMPFTEN BODENWERTEN 877
6.8 VEROEFFENTLICHUNG VON LIEGENSCHAFTSZINSSAETZEN 878
7 ANLAGEN 880
ANLAGE 1 S ACH
WERTFAKTOREN (MARKTANPASSUNGSFAKTOREN) 880
ANLAGE 2 LIEGENSCHAFTSZINSSAETZE FUER MIETWOHNHAEUSER UND
MIETWOHNGESCHAEFTS
HAEUSER IN BERLIN MIT EINEM GEWERBLICHEN MIETANTEIL BIS 70 % 898
ANLAGE 3 SPANNE DER LIEGENSCHAFTSZINSSAETZE, GESAMTNUTZUNGSDAUER
UND BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN 910
ABSCHNITT 3 IMMOWERTV:
WERTERMITTLUNGSVERFAHREN
UNTERABSCHNITT 1:
VERGLEICHSWERTVERFAHREN
(§§ 15 UND
16 IMMOWERTV)
SYSTEMATISCHE DARSTELLUNG DES VERGLEICHS WERTVERFAHRENS
1 ANWENDUNGSBEREICH
1.1 VERKEHRSWERTERMITTLUNG NACH IMMOWERTV
1.1.1 BESONDERE STELLUNG DES VERGLEICHSWERTVERFAHRENS 914
1.1.2 ANWENDUNGSVORAUSSETZUNG 915
1.2 STEUERLICHE BEWERTUNG 917
1.3 BESONDERHEITEN DER BELWERTV 918
2 GRUNDZUEGE DES VERGLEICHSWERTVERFAHRENS
2.1 ALLGEMEINES
2.1.1 MITTELBARER UND UNMITTELBARER PREISVERGLEICH 918
2.1.2 VERFAHRENSUEBERSICHT 919
21
INHALTSVERZEICHNIS
2.2 HERANZIEHUNG VON VERGLEICHSPREISEN, BODENRICHTWERTEN,
VERGLEICHSFAKTOREN BEBAUTER GRUNDSTUECKE
2.2.1
AUSWAHLKRITERIEN
2.2.1.1 ALLGEMEINES (§ 15 ABS. 1 SATZ 2, ABS. 2 SATZ 3 UND
§ 16 ABS. 1 SATZ 4 IMMOWERTV) 924
2.2.1.2 HINREICHEND UEBEREINSTIMMENDE GRUNDSTUECKSMERKMALE . 924
2.2.1.3 WERTERMITTLUNGSSTICHTAGSNAHE VERGLEICHSPREISE 926
2.2.1.4 AUSREICHENDE ZAHL VON VERGLEICHSPREISEN 927
2.2.2 VERGLEICHSPREISE AUS VERGLEICHSGEBIETEN
(§ 15 ABS. 1 SATZ 3 IMMOWERTV) 929
2.2.3 VERGLEICHSPREISE BEI RETROGRADER VERKEHRS
WERTERMITTLUNG 931
2.3 ERSATZLOESUNGEN BEI FEHLENDEN VERGLEICHSPREISEN
2.3.1 ALLGEMEINES 932
2.3.2 PREISFORDERUNGEN 932
2.3.3 AUSSCHREIBUNGSERGEBNISSE (BIETERVERFAHREN) 933
2.3.4 VORHANDENE GUTACHTEN 938
2.3.5 ZWANGSVERSTEIGERUNGEN 938
2.3.6 FREIE SCHAETZUNG : 939
2.4 INTERTEMPORAERER UND QUALITATIVER ABGLEICH (BERUECKSICHTIGUNG
VON ABWEICHUNGEN)
2.4.1 ALLGEMEINES 939
2.4.2 QUALITATIVER ABGLEICH 940
2.4.3 INTERTEMPORAERER ABGLEICH 940
2.5 AGGREGATION DER VERGLEICHSPREISE ZUM VERGLEICHSWERT
2.5.1 VORBEMERKUNG 941
2.5.2 AGGREGATION DER VERGLEICHSPREISE 942
2.5.3 GENAUIGKEITSMASSE DES VERGLEICHSWERTS
2.5.3.1 MITTLERER FEHLER 944
2.5.3.2 VERTRAUENSGRENZEN 946
2.5.3.3 STANDARDABWEICHUNG 947
2.6 IDENTIFIZIERUNG UND ELIMINIERUNG VON AUSREISSERN
2.6.1 ZWEI-SIGMA-REGEL 947
2.6.2 VARIANZ 947
2.6.3 VARIATIONSKOEFFIZIENT 947
2.6.4 VERTRAUENSBEREICH 948
2.7 ABLEITUNG DES VERKEHRSWERTS AUS DEM VERGLEICHSWERT
2.7.1 ALLGEMEINES 949
2.7.2 SUBSIDIAERE BERUECKSICHTIGUNG DER LAGE AUF
DEM GRUNDSTUECKSMARKT
UND BESONDERER
OBJEKTSPEZIFISCHER GRUNDSTUECKSMERKMALE 950
2.7.3 ERGAENZENDE BERUECKSICHTIGUNG DER ERGEBNISSE ANDERER
WERTERMITTLUNGSVERFAHREN 950
2.8 AUF- ODER ABRUNDUNG 950
3 VERGLEICHS
WERTVERFAHREN FUER BEBAUTE GRUNDSTUECKE
3.1 UEBERBLICK 951
3.2 DIREKTER PREIS
VERGLEICH 952
3.3 MITTELBARER PREISVERGLEICH MITTELS VERGLEICHSFAKTOREN BEBAUTER
GRUNDSTUECKE
3.3.1 ALLGEMEINES 954
3.3.2 BEISPIEL 955
3.4 UMRECHNUNGSKOEFFIZIENTEN FUER BEBAUTE GRUNDSTUECKE
3.4.1 ALLGEMEINES 961
22
INHALTSVERZEICHNIS
3.4.2 ABHAENGIGKEIT DES VERKEHRSWERTS VON LAGE UND BAUJAHR 962
3.4.3 ABHAENGIGKEIT DES VERKEHRSWERTS VON DER WOHNFLAECHE 964
3.4.4 ABHAENGIGKEIT DES VERKEHRSWERTS VON DER GRUNDSTUECKSGROESSE 965
4 BODENWERTERMITTLUNG IM WEGE
DES VERGLEICHSWERTVERFAHRENS
4.1 BODEN
WERT 967
4.2 BODENWERTERMITTLUNG MITTELS VERGLEICHSPREISEN (BEISPIEL) 968
4.3 BODENRICHTWERTVERFAHREN NACH § 16 ABS. 1 SATZ 4 IMMOWERTV
4.3.1 BODENRICHTWERT 970
4.3.2 ZULAESSIGKEIT UND BEDEUTUNG
DES BODENRICHTWERTVERFAHRENS
4.3.2.1 ALLGEMEINES 970
4.3.2.2 GEEIGNETE BODENRICHTWERTE NACH IMMOWERTV 972
4.3.2.3 BERUECKSICHTIGUNG VON BODENRICHTWERTEN VERGLEICHBARER
GEBIETE UND VON
ABWEICHUNGEN NACH
§ 16 ABS. 1 SATZ 4
IMMOWERTV 973
4.4 BODENRICHTWERTE IN DER STEUERLICHEN BEWERTUNG 974
4.5 BELEIHUNGSWERTERMITTLUNG 976
4.6 KOSTO , 977
5 BERUECKSICHTIGUNG VON ABWEICHENDEN GRUNDSTUECKSMERKMALEN
5.1 ALLGEMEINES 977
5.2 HEDONISEHE MODELLE/REGRESSIONSANALYSEN 981
5.3 ABWEICHENDE GRUNDSTUECKSMERKMALE
5.3.1 ENTWICKLUNGSZUSTAND
5.3.1.1 ALLGEMEINES 987
5.3.1.2 WARTEZEIT BIS ZU EINER BAULICHEN ODER SONSTIGEN NUTZUNG. 987
5.3.1.3 ENTSCHAEDIGUNGS-UND UEBERNAHMEANSPRUCH 988
5.3.2 ART DER BAULICHEN NUTZUNG 989
5.3.3 MASS DER BAULICHEN NUTZUNG
5.3.3.1 GESCHOSSFLAECHENZAHL (GFZ) 991
5.3.3.2 BAUMASSENZAHL (BMZ) 1007
5.3.3.3 GRUNDFLAECHENZAHL (GRZ) 1007
5.3.3.4 ZAHL DER VOLLGESCHOSSE (Z) 1009
5.3.4 BAUWEISE 1010
5.3.5 GRUNDSTUECKSGROESSE, -TIEFE UND -ZUSCHNITT
5.3.5.1 ALLGEMEINES 1010
5.3.5.2 MOSAIKVERFAHREN (VORDER-UND HINTERLAND) 1015
5.3.5.3 GRUNDSTUECKSGROESSE 1021
5.3.5.4 GRUNDSTUECKSTIEFE 1033
5.3.5.5 GRUNDSTUECKSZUSCHNITT 1038
5.3.5.6 FRONTBREITE 1040
5.3.5.7 ARRONDIERUNGSFLAECHEN 1041
5.3.6 BODENBESCHAFFENHEIT (BAUGRUND) 1046
5.3.7 ABGABENRECHTLICHER ZUSTAND
5.3.7.1 ALLGEMEINES 1048
5.3.7.2 ERSCHLIESSUNGSBEITRAG NACH DEN §§ 123 FF. BAUGB 1049
5.3.7.3 ABGABEN NACH DEM KOMMUNALABGABENRECHT (KAG) 1054
5.3.7.4 SIELBAUBEITRAG 1054
5.3.7.5 UMLEGUNGSAUSGLEICHSLEISTUNGEN 1055
5.3.7.6 AUSGLEICHSBETRAG NACH DEN §§ 154 F. BAUGB 1055
5.3.7.7 BODENSCHUTZRECHTLICHER AUSGLEICHSBETRAG 1056
23
INHALTSVERZEICHNIS
5.3.7.8 ABLOESUNGSBETRAEGE FUER STELLPLATZVERPFLICHTUNGEN 1056
5.3.7.9 NATURSCHUTZRECHTLICHE AUSGLEICHSZAHLUNG 1057
5.3.7.10 KOSTENERSTATTUNGSBETRAG NACH § 135A BAUGB 1057
5.3.7.11 AUSGLEICHSABGABEN NACH BAUMSCHUTZVERORDNUNG 1058
5.3.7.12 WALDERHALTUNGSABGABE NACH LANDESWALDGESETZ 1060
5.3.8 LAGEFAKTOREN
5.3.8.1 ALLGEMEINES 1061
5.3.8.2 BERUECKSICHTIGUNG MITHILFE VON BODENRICHTWERTEN 1063
5.3.8.3 WOHNLAGE (MAKROLAGE) 1064
5.3.8.4 NACHBARSCHAFTSLAGE 1066
5.3.8.5 AUSSICHTS- UND BESONNUNGSLAGE 1067
5.3.8.6 WASSER- BZW. UFERGRUNDSTUECK 1068
5.3.8.7 KLEINRAEUMIGE LAGEMERKMALE 1069
6 DEDUKTIVE BODENWERTERMITTLUNG
6.1 ALLGEMEINES 1076
6.2 BODENWERTERMITTLUNG BEI WARTESTAENDIGEM BAULAND AUF
DER
GRUNDLAGE DER WARTEZEIT
6.2.1 ALLGEMEINES 1078
6.2.2 EINFACHE BRUCHTEILSMETHODE 1078
6.2.3 EINFACHE DISKONTIERUNGSMETHODE *. 1081
6.3 EXTRAKTIONSVERFAHREN (RESIDUALWERTVERFAHREN) BEI WARTESTAENDIGEM
BAULAND
6.3.1 ALLGEMEINES 1083
6.3.2 VERFAHRENSGANG
6.3.2.1 ALLGEMEINES 1087
6.3.2.2 VERFAHRENSUEBERBLICK 1088
6.3.3 AUSGANGSWERT
6.3.3.1 MASSGEBLICHER GRUNDSTUECKSZUSTAND 1093
6.3.3.2 ERMITTLUNG DES VERKEHRSWERTS 1093
6.3.3.3 BAULANDPRODUKTIONSKOSTEN (UEBERBLICK) 1093
6.3.4 ERSCHLIESSUNG 1094
6.3.5 PLANUNGS-, BODENORDNUNGS- UND INFRASTRUKTURKOSTEN
6.3.5.1 ALLGEMEINES 1097
6.3.5.2 STAEDTEBAULICHE VERTRAEGE 1098
6.3.5.3 UMLEGUNGSGEBIETE 1101
6.3.6 WARTEZEIT (VORHALTEKOSTEN)
6.3.6.1 ALLGEMEINES 1101
6.3.6.2 VORAUSSICHTLICHE DAUER DER ENTWICKLUNG 1102
6.3.6.3 ABZINSUNGSZINSSATZ 1103
6.3.7 UNENTGELTLICHE FLAECHENBEREITSTELLUNG
6.3.7.1 ALLGEMEINES 1107
6.3.7.2 RECHENSCHRITTE : 1107
6.3.8 NEBENKOSTEN (GRUNDSTUECKSTRANSAKTIONSKOSTEN,
UNTERNEHMERGEWINN UND -WAGNIS)
6.3.8.1 GRUNDSTUECKSTRANSAKTIONSKOSTEN 1108
6.3.8.2 UNTERNEHMERGEWINN 1108
6.3.8.3 UNTERNEHMERWAGNIS (WAGNISABSCHLAG) 1109
6.4 EXTRAKTIONSVERFAHREN (RESIDUALWERTVERFAHREN) BEI FERTIGEM BAULAND
(BAUREIFES LAND)
6.4.1 ALLGEMEINES 1111
6.4.2 KALKULATORISCHE BODENWERTERMITTLUNG 1111
24
INHALTSVERZEICHNIS
6.4.3 EXTRAKTIONSVERFAHREN (RESIDUALWERTVERFAHREN) BEI BAUREIFEM LAND
6.4.3.1 ALLGEMEINES 1116
6.4.3.2 VERFAHRENSGANG 1118
6.4.3.3 VERFEINERTER VERFAHRENSGANG BEI LANGFRISTIGER ENTWICKLUNG 1121
6.4.3.4 SCHWACHSTELLEN DES EXTRAKTIONSVERFAHRENS
(RESIDUAL
WERTVERFAHRENS)
1124
6.5 BODENWERTERMITTLUNG AUF
DER GRUNDLAGE DER
ERTRAGSFAEHIGKEIT
6.5.1 ABHAENGIGKEIT VON ERDGESCHOSSMIETEN 1133
6.5.2 ABHAENGIGKEIT VOM
JAHRESROHERTRAG 1135
6.6 ZIELBAUMVERFAHREN *. 1135
§ 15 IMMOWERTV ERMITTLUNG DES VERGLEICHSWERTS I
1 UEBERBLICK 1139
2 ERMITTLUNGSGRUNDLAGEN
2.1 UEBERSICHT 1142
2.2 AUSREICHENDE ZAHL VON VERGLEICHSPREISEN
(§ 15 ABS. 1 SATZ 1 UND 3 IMMOWERTV) 1143
2.3 HINREICHEND UEBEREINSTIMMENDE VERGLEICHSPREISE
(§ 15 ABS. 1 SATZ 2 IMMOWERTV) 1144
2.4 IDENTIFIZIERUNG UND ELIMINIERUNG UNGEEIGNETER KAUFPREISE (AUSREISSER)
1144
3 BERUECKSICHTIGUNG VON ABWEICHUNGEN
(INTERTEMPORAERER UND
QUALITATIVER ABGLEICH)
3.1 UEBERSICHT 1145
3.2 INTERTEMPORAERER ABGLEICH 1146
3.3 QUALITATIVER ABGLEICH 1146
4 ABLEITUNG DES VERKEHRSWERTS
4.1 AGGREGATION DER GLEICHNAMIG GEMACHTEN
VERGLEICHSPREISE 1146
4.2 ABLEITUNG DES VERKEHRSWERTS AUS DEM VERGLEICHS
WERT (§ 8 IMMOWERTV) . 1147
§ 16 IMMOWERTV ERMITTLUNG DES BODENWERTS
1 ALLGEMEINES
1.1 GRUNDSATZREGELUNG DER BODENWERTERMITTLUNG BEBAUTER
GRUNDSTUECKE
1.2 BODENWERT
1.2.1 IMMOWERTV 1153
1.2.2 STEUERLICHE BEWERTUNG 1155
1.2.3 BILANZBEWERTUNG 1156
1.2.4 RENTIERLICHER BODEN
WERT 1156
2 BODENWERTERMITTLUNG BEBAUTER GRUNDSTUECKE
2.1 GRUNDSATZREGELUNG ZUR BODEN
WERTERMITTLUNG BEBAUTER GRUNDSTUECKE
(§ 16 ABS. 1 SATZ 1 IMMOWERTV) 1157
2.2 VERHAELTNIS DER GRUNDSATZREGELUNG ZU ANDEREN RECHTSVORSCHRIFTEN ;.
1158
2.3 ZUR THEORIE
DER DAEMPFUNG DES BODENWERTS
BEBAUTER GRUNDSTUECKE
2.3.1 ALLGEMEINES 1159
2.3.2 DAEMPFUNG VON BODENWERTEN 1162
'
F
2.3.3 ERTRAGS- UND S ACH
WERTVERFAHREN UNTER HERANZIEHUNG
GEDAEMPFTER BODEN
WERTE
2.3.3.1 ALLGEMEINES 1166
25
INHALTSVERZEICHNIS
2.3.3.2 DAEMPFUNG BEI ANWENDUNG DES ERTRAGSWERTVERFAHRENS 1166
2.3.3.3 DAEMPFUNG BEI ANWENDUNG DES SACHWERTVERFAHRENS 1169
2.4 RECHTSPRECHUNG 1171
2.5 STEUERLICHE BEWERTUNG
2.5.1 ALLGEMEINES 1171
2.5.2 RESTWERTMETHODE 1172
* 2.5.3 VERKEHRSWERTMETHODE 1173
2.6 BILANZBEWERTUNG 1175
2.7 SCHLUSSFOLGERUNG 1175
2.8 BODENWERTANTEIL AM GESAMTWERT BEBAUTER GRUNDSTUECKE
2.8.1 ALLGEMEINES 1176
2.8.2 BODENWERTANTEIL VON GESCHAEFTSGRUNDSTUECKEN IN INNENSTADTBEREICHEN
1178
2.8.3 BODENWERTANTEIL VON EINFAMILIENHAEUSERN 1178
3 BODENRICHTWERTVERFAHREN (§ 16 ABS. 1 SATZ 2 UND 3) 1180
4 IM AUSSENBEREICH
GELEGENE BEBAUTE GRUNDSTUECKE (§ 16 ABS. 2 IMMOWERTV) 1181
5 BODENWERT VON GRUNDSTUECKEN MIT
ABBRUCHTRAECHTIGER BAUSUBSTANZ
(§ 16 ABS. 3 IMMOWERTV)
5.1 V ORBEMERKUNGEN
5.1.1 ALLGEMEINER REGELUNGSGEHALT 1181
5.1.2 RECHTSAENDERUNGEN 1182
5.1.3 VERFAHRENSUEBERGREIFENDE BEDEUTUNG DER VORSCHRIFT 1182
5.1.4 STEUERRECHTLICHE BEWERTUNG .* 1183
5.2 ANWENDUNGSVORAUSSETZUNG DER VORSCHRIFT
5.2.1 ALLGEMEINE ANWENDUNGSVORAUSSETZUNG 1183
5.2.2 LIQUIDATIONSFALLE 1184
5.2.3 INDIZIERTE FREILEGUNG (§ 16 ABS. 3 SATZ 2 IMMOWERTV)
5.2.3.1 ALLGEMEINES 1186
5.2.3.2 NICHT NUTZBARE BAULICHE ANLAGE
(§ 16 ABS. 3 SATZ 2
NR. 1 IMMOWERTV) 1186
5.2.3.3 UNWIRTSCHAFTLICH NUTZBARE BAULICHE ANLAGE
(§ 16 ABS. 3 SATZ 2 NR. 2 IMMOWERTV) 1186
5.2.3.4 WIRTSCHAFTLICH (NOCH) NUTZBARE BAULICHE ANLAGE 1188
5.2.3.5 WIRTSCHAFTLICH INDIZIERT, ABER UNZULAESSIGE FREILEGUNG
(DENKMAL
SCHUETZ) 1188
5.2.4 ALSBALDIGE FREILEGUNG (ABRISS/RUECKBAU)
5.2.4.1 ALLGEMEINES 1188
5.2.4.2 AUFGESCHOBENE FREILEGUNG 1189
5.2.5 FREILEGUNGSKOSTEN
5.2.5.1 UEBLICHE FREILEGUNGSKOSTEN 1190
5.2.5.2 IM *GEWOEHNLICHEN GESCHAEFTSVERKEHR BERUECKSICHTIGTE"
FREILEGUNGSKOSTEN 1193
5.2.6 BODENWERTERMITTLUNG BEI AUFGESCHOBENER (GESTRECKTER) FREILEGUNG
5.2.6.1 ALLGEMEINES 1194
5.2.6.2 AUFGRUND VERTRAGLICHER BINDUNGEN AUFGESCHOBENE
FREILEGUNG 1194
5.2.6.3 BODENSONDIERUNG BEI UEBERGROSSEN GRUNDSTUECKEN 1197
5.2.6.4 VORZEITIGE BEENDIGUNG VERTRAGLICHER BINDUNGEN 1198
5.2.7 DISPONIERBARE FREILEGUNGSKOSTEN 1201
26
INHALTSVERZEICHNIS
5.2.8 BELEIHUNGSWERTERMITTLUNG
5.2.8.1 UEBERBLICK 1207
5.2.8.2 BELEIHUNGSWERTERMITTLUNG BEI SOFORTIGER FREILEGUNG
(§ 13 ABS. 1 BELWERTV) 1208
5.2.8.3 ERTRAGSWERTERMITTLUNG FUER GRUNDSTUECKE, DEREN BEBAUUNG
EINE RESTNUTZUNGSDAUER VON WENIGER ALS 30 JAHREN
AUFWEIST (§ 13 ABS. 2 BELWERTV) 1209
5.2.8.4 ERTRAGSWERTERMITTLUNG BEI EINEM BODENWERTANTEIL VON
MEHR ALS 50 % DES ERTRAGSWERTS (§13 ABS. 3 BELWERTV) . 1211
5.2.8.5 ZUSAMMENFASSUNG 1211
5.2.9 STEUERLICHE BEWERTUNG 1212
6 ABWEICHUNGEN DER REALISIERTEN NUTZUNG VON DER ZULAESSIGEN
BZW.
LAGETYPISCHEN NUTZUNG (§ 16 ABS. 4 IMMOWERTV)
6.1 ALLGEMEINES
6.2 ANWENDUNGSBEREICH
6.2.1 ABWEICHENDE NUTZUNGEN
6.2.2 *ERHEBLICH" ABWEICHENDE NUTZUNGEN
6.3 ERMITTLUNG DER BODENWERTMINDERUNG BZW. BODENWERTERHOEHUNG
6.3.1 ALLGEMEINES
6.3.2 MASS DER BAULICHEN NUTZUNG
6.3.3 ART DER BAULICHEN NUTZUNG
6.4 STEUERLICHE BEWERTUNG
6.5 ERGAENZENDE REGELUNG FUER SANIERUNGSGEBIETE UND ENTWICKLUNGSBEREICHE
(§16
ABS. 5 IMMOWERTV)
UNTERABSCHNITT 2:
ERTRAGSWERTVERFAHREN
(§§17
BIS 20 IMMOWERTV)
SYSTEMATISCHE DARSTELLUNG DES ERTRAGSWERTVERFAHRENS
1 ANWENDUNGSBEREICH
1.1 ALLGEMEINES 1231
1.2 ERTRAGSWERT ALS ZUKUNFTSERFOLGSWERT 1232
1.3 ALLGEMEINE ERTRAGSWERTFORMEL
1.3.1 ALLGEMEINES 1233
1.3.2 GRUNDPROBLEM DER ERTRAGSWERTERMITTLUNG 1234
1.3.3 LOESUNGSALTERNATIVEN
1.3.3.1 UEBERSICHT 1236
1.3.3.2 BERUECKSICHTIGUNG KUENFTIGER ERTRAEGE MITTELS
PROGNOSTIZIERTER ERTRAGSENTWICKLUNGEN 1238
1.3.3.3 BERUECKSICHTIGUNG KUENFTIGER ERTRAEGE MITTELS
KAPITALISIERUNGSZINSSATZ 1239
1.4 VERFAHRENSUEBERSICHT
1.4.1 ALLGEMEINES 1242
1.4.2 EIN- UND ZWEIGLEISIGES ERTRAGSWERTVERFAHREN (STANDARDVERFAHREN)
1.4.2.1 EINGLEISIGES ERTRAGSWERTVERFAHREN (§ 17 ABS. 2 NR. 2
IMMOWERTV) * 1242
1.4.2.2 ZWEIGLEISIGES ERTRAGSWERTVERFAHREN (§ 17 ABS. 2 NR. 1
IMMOWERTV) 1243
27
1212
1214
1215
1216
1217
1220
1221
1222
INHALTSVERZEICHNIS
1.4.2.3 MEHRPERIODISCHES ERTRAGSWERTVERFAHREN (§ 17 ABS. 1
SATZ 2 I. V. M. ABS. 3 IMMOWERTV) 1245
1.4.3 BESONDERHEITEN BEI ANWENDUNG DER ERTRAGSWERTVERFAHREN
1.4.3.1 UEBERBLICK 1252
1.4.3.2 BODENSONDIERUNG BEI UEBERGROSSEN GRUNDSTUECKEN 1252
1.4.3.3 FREILEGUNGSKOSTENVERMINDERTER BODENWERT 1254
1.4.3.4 TEMPORAERE MEHR- ODER MINDERERTRAEGE UND
SONSTIGE
GRUNDSTUECKSSPEZIFISCHE BESONDERHEITEN 1254
1.4.4 VEREINFACHTES ERTRAGSWERTVERFAHREN 1256
1.4.5 VERVIELFAELTIGERVERFAHREN (MAKLERMETHODE) 1260
1.4.6 INSTANDHALTUNGS-UND MODERNISIERUNGSMODELL 1263
2 GRUNDZUEGE DER ERTRAGSWERTVERFAHREN
2.1 UEBERSICHT
2.1.1 ERTRAGSWERTVERFAHREN NACH IMMOWERTV 1264
2.1.2 BELWERTV 1270
2.1.3 STEUERLICHE BEWERTUNG 1271
2.2 GRUNDZUEGE DES ALLGEMEINEN ERTRAGSWERTVERFAHRENS NACH § 17 ABS. 2
NR. 1 IMMOWERTV (STANDARDVERFAHREN) 1273
2.3 ERMITTLUNG DES VORLAEUFIGEN ERTRAGSWERTS
2.3.1 BODENWERT
2.3.1.1 RECHTSGRUNDLAGEN 1277
2.3.1.2 BODENSONDIERUNG 1277
2.3.1.3 ABWEICHUNGEN DER REALISIERTEN VON DER ZULAESSIGEN BZW.
LAGETYPISCHEN NUTZUNG 1283
2.3.1.4 BERUECKSICHTIGUNG VON FREILEGUNGSKOSTEN 1283
2.3.1.5 ABGABENPFLICHT 1285
2.3.1.6 GESPALTENE BODENWERTE 1288
2.3.1.7 AUFWUCHS 1292
2.3.2 REINERTRAG
2.3.2.1 ALLGEMEINES 1292
2.3.2.2 MARKTUEBLICH ERZIELBARER REIN- BZW. ROHERTRAG NACH
IMMOWERTV : 1294
2.3.2.3 BELWERTV 1295
2.3.2.4 STEUERLICHE BEWERTUNG 1296
2.3.3 BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN
2.3.3.1 VERKEHRSWERTERMITTLUNG NACH IMMOWERTV 1296
2.3.3.2 BELEIHUNGSWERTERMITTLUNG NACH BELWERTV 1300
2.3.3.3 STEUERLICHE BEWERTUNG 1301
2.3.3.4 BETRIEBSKOSTEN ; 1302
2.3.3.5 VERWALTUNGSKOSTEN 1305
2.3.3.6 MIETAUSFALLWAGNIS 1307
2.3.3.7 INSTANDHALTUNGSKOSTEN 1307
2.3.3.8 MODERNISIERUNGSRISIKO 1308
2.3.4 ERTRAGSWERT DER BAULICHEN ANLAGE (GEBAEUDEERTRAGSWERT)
2.3.4.1 ALLGEMEINES 1308
2.3.4.2 GEBAEUDEERTRAGSWERT BEI ANWENDUNG DES ZWEIGLEISIGEN
ERTRAGSWERTVERFAHRENS '. 1309
2.3.4.3 BODENWERTVERZINSUNGSBETRAG 1311
2.3.5 VERVIELFAELTIGER (BARWERTFAKTOR)
2.3.5.1 ALLGEMEINES 1312
28
INHALTSVERZEICHNIS
2.3.5.2 VERVIELFAELTIGER NACH IMMOWERTV, BELWERTV UND BEWG. 1313
2.3.5.3 ABWEICHENDE VERVIELFAELTIGER 1313
2.3.6 LIEGENSCHAFTSZINSSATZ
2.3.6.1 VERKEHRSWERTERMITTLUNG NACH IMMOWERTV 1313
2.3.6.2 BELEIHUNGSWERTERMITTLUNG 1318
2.3.6.3 STEUERLICHE BEWERTUNG 1318
2.3.7 GESAMT- UND RESTNUTZUNGSDAUER
2.3.7.1 IMMOWERTV 1319
2.3.7.2 BELWERTV 1320
2.3.7.3 STEUERLICHE BEWERTUNG 1320
2.3.8 BETRACHTUNGSZEITRAUM UND RESTWERT NACH § 17 ABS. 3 IMMOWERTV .
2.3.8.1 ALLGEMEINES 1320
2.3.8.2 BETRACHTUNGSZEITRAUM 1321
2.3.8.3 RESTWERT DES GRUNDSTUECKS 1321
2.3.9 VORLAEUFIGER ERTRAGSWERT 1321
2.4 ERTRAGSWERT UND VERKEHRSWERT
2.4.1 SUBSIDIAERE BERUECKSICHTIGUNG BESONDERER OBJEKTSPEZIFISCHER
GRUNDSTUECKMERKMALE 1322
2.4.2 VERKEHRSWERT (MARKTWERT) 1323
2.5 BEISPIEL ZUM ERTRAGSWERTVERFAHREN 1324
2.6 ALLGEMEINE FEHLERBETRACHTUNG 1326
2.7 ERMITTLUNG DER SOLL- BZW. KOSTENMIETE (REINERTRAG) -
FRONTDOOR-APPROACH
2.7.1 ALLGEMEINES 1329
2.7.2 SOLL- BZW. KOSTENMIETE (REINERTRAG) AUF
ERTRAGSWIRTSCHAFTLICHER
GRUNDLAGE 1329
2.7.3 SOLL- BZW. KOSTENMIETE (REINERTRAG) AUF INVESTIVEN GRUNDLAGEN 1332
§ 17 IMMOWERTV ERMITTLUNG DES ERTRAGSWERTS
1 GRUNDLAGEN DES ERTRAGSWERTVERFAHRENS (§ 17 ABS. 1 IMMOWERTV)
1.1 UEBERSICHT
1.1.1 SYSTEMATIK DER REGELUNG 1336
1.1.2 ENTSTEHUNGSGESCHICHTE 1339
1.2 ERTRAG
1.2.1 ALLGEMEINES 1340
1.2.2 MARKTUEBLICH ERZIELBARER ERTRAG DER STANDARDVERFAHREN 1341
1.2.3 BERUECKSICHTIGUNG BESONDERER ERTRAGSENTWICKLUNGEN
1.2.3.1 ALLGEMEINES 1343
1.2.3.2 TEMPORAERE ABWEICHUNGEN VOM MARKTUEBLICH
ERZIELBAREN ERTRAG 1345
1.2.3.3 ABSEHBARE WESENTLICHE VERAENDERUNGEN 1346
2 ALLGEMEINES ERTRAGSWERTVERFAHREN (STANDARDVERFAHREN NACH
§ 17 ABS. 2 IMMOWERTV)
2.1 UEBERSICHT 1347
2.2 ALLGEMEINES (ZWEIGLEISIGES) ERTRAGSWERTVERFAHREN NACH
§ 17 ABS. 2 NR. 1 IMMOWERTV 1347
2.3 VEREINFACHBARES (EINGLEISIGES) ERTRAGSWERTVERFAHREN NACH
§ 17 ABS. 2 NR. 2 IMMOWERTV 1349
3 MEHRPERIODISCHES ERTRAGSWERTVERFAHREN
3.1 ALLGEMEINES 1349
29
INHALTSVERZEICHNIS
3.2 MEHRPERIODISCHES ERTRAGS
WERTVERFAHREN NACH § 17 ABS. 3 IMMOWERTV
3.2.1 ALLGEMEINES 1351
3.2.2 REINERTRAEGE 1352
3.2.3 BETRACHTUNGSZEITRAUM 1352
3.2.4 RESTWERT DES GRUNDSTUECKS 1352
3.2.5 RECHENTECHNISCHE HINWEISE 1353
4 ERTRAGSWERTERMITTLUNG NACH RUNGE 1355
§ 18 IMMOWERTV REINERTRAG, ROHERTRAG
1 REINERTRAG UND ROHERTRAG
1.1 REINERTRAG (§ 18 ABS. 1 IMMOWERTV) 1358
1.2 ROHERTRAG (§ 18 ABS. 2 IMMOWERTV)
1.2.1 ALLGEMEINES 1360
1.2.2 UMLAGEVERMINDERTER ROHERTRAG 1360
2 MARKTUEBLICH ERZIELBARER REINERTRAG
2.1 ALLGEMEINES 1362
2.2 ALLGEMEINES ZUR WOHN- UND GEWERBERAUMMIETE
2.2.1 ABGRENZUNG 1366
2.2.2 MIETE UND PACHT 1367
2.2.3 SCHRIFTFORM
;
1368
2.3 WOHNRAUMMIETE
2.3.1 ALLGEMEINES 1369
2.3.2 MIETPREISGESTALTUNG 1369
2.3.3 MIETERHOEHUNGSVERLANGEN
2.3.3.1 ALLGEMEINES 1372
2.3.3.2 ANPASSUNG AN DIE OERTLICHE VERGLEICHSMIETE 1372
2.3.3.3 MIETERHOEHUNG NACH DURCHFUEHRUNG VON
MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN 1376
2.3.3.4 MIETERHOEHUNG WEGEN AENDERUNG DER DARLEHENSZINSEN 1377
2.3.3.5 MIETANPASSUNG BEI INDEX-ODER
STAFFELMIETVERTRAEGEN 1377
2.3.4 ALLGEMEINE SCHRANKEN DER MIETERHOEHUNG
2.3.4.1 WESENTLICHKEITSGRENZE 1378
2.3.4.2 WUCHERGRENZE 1379
2.3.4.3 KAPPUNGSGRENZE 1380
2.4 GEWERBERAUMMIETE
2.4.1 ALLGEMEINES 1381
2.4.2 MIETPREISGESTALTUNG 1383
2.4.3 KONKURRENZ-UND SORTIMENTSSCHUTZKLAUSEL 1385
2.5 MIETPREISBESTIMMENDE MERKMALE
2.5.1 WOHNRAUM
2.5.1.1 ALLGEMEINES 1385
2.5.1.2 ART (DER WOHNUNG) 1388
2.5.1.3 BESCHAFFENHEIT (DER WOHNUNG) 1388
2.5.1.4 WOHNUNG, WOHNRAUM, WOHNFLAECHE 1389
2.5.1.5 AUSSTATTUNG (DER WOHNUNG) 1394
2.5.1.6 LAGE 1395
2.5.2 GEWERBERAUM
2.5.2.1 ALLGEMEINES 1397
30
INHALTSVERZEICHNIS
2.5.2.2 MIETFLAECHE VON GEWERBERAEUMEN 1397
2.5.2.3 LAGE UND BESCHAFFENHEIT GEWERBLICHER IMMOBILIEN 1397
2.5.3 GEMEINBEDARFSNUTZUNG 1398
2.5.4 LANDWIRTSCHAFTLICHE GEBAEUDE 1400
2.6 MIETERHOEHUNGSVERLANGEN
2.6.1 ALLGEMEINES 1400
2.6.2 MIETSPIEGEL
2.6.2.1 ALLGEMEINES 1400
2.6.2.2 BEISPIEL EINES MIETSPIEGELS 1405
2.6.3 SACHVERSTAENDIGENGUTACHTEN 1409
2.6.4 VERGLEICHSOBJEKTE
2.6.4.1 ALLGEMEINES 1411
2.6.4.2 MISCHUNGSVERHAELTNIS 1412
2.6.4.3 OFFENBARUNGSPFLICHT VON VERGLEICHSOBJEKTEN 1412
2.6.5 MIETDATENBANK 1413
2.7 MIETMINDERUNG
2.7.1 ALLGEMEINES 1413
2.7.2 ERMITTLUNG DER MIETMI'NDERUNG 1414
2.8 MIETWERTGUTACHTEN (BEISPIEL) 1420
§ 19 IMMOWERTV BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN
1 ALLGEMEINES
1.1 ZUSAMMENSETZUNG DER BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN 1428
1.2 ENTSTEHUNGSGESCHICHTE 1430
2 MARKTUEBLICHE BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN (§ 19 ABS. 1 IMMOWERTV)
2.1 MARKTUEBLICHKEIT: 1431
2.2 BEZUGSSTICHTAG 1432
2.3 ABWEICHUNGEN DER TATSAECHLICHEN VON
DEN MARKTUEBLICHEN
BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN 1434
3 GESAMTPAUSCHALE DER BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN
3.1 ALLGEMEINES 1435
3.2 WOHNRAUM 1435
3.3 GEWERBERAUM 1436
4 EINZELPAUSCHALEN DER BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN
4.1. ALLGEMEINES 1437
4.2 ABSCHREIBUNG - AFA
-
4.2.1 BEGRIFF 1437
4.2.2 BERUECKSICHTIGUNG DER ABSCHREIBUNG 1440
4.2.3 BESONDERHEITEN (ANOMALIEN) 1441
4.3 VERWALTUNGSKOSTEN (§ 19 ABS. 2 NR. 1 IMMOWERTV)
4.3.1 BEGRIFF 1442
4.3.2 WOHNRAUM 1443
4.3.3 GEWERBERAUM 1444
4.3.4 LANDWIRTSCHAFTLICHE WIRTSCHAFTSGEBAEUDE 1444
4.3.5 BESONDERHEITEN (ANOMALIEN) 1445
4.4 BETRIEBSKOSTEN (§ 19 ABS. 2 NR. 4 IMMOWERTV)
4.4.1 BEGRIFF 1445
4.4.2 WOHNRAUM 1447
31
INHALTSVERZEICHNIS
4.4.3 GEWERBERAUM 1449
4.4.4 LAND- UND FORSTWIRTSCHAFT 1450
4.4.5 BESONDERHEITEN (ANOMALIEN) 1450
4.5 INSTANDHALTUNGS- UND MODERNISIERUNGSKOSTEN (§ 19 ABS. 2 NR. 2
IMMOWERTV)
4.5.1 BEGRIFF 1451
4.5.2 INSTANDHALTUNGSKOSTEN
4.5.2.1 INSTANDHALTUNGSKOSTEN NACH II. BV 1454
4.5.2.2 INSTANDHALTUNGSKOSTEN NACH § 19 ABS. 2 NR. 2 IMMOWERTV 1455
4.5.3 HOEHE DER INSTANDHALTUNGSKOSTEN 1456
4.5.4 KOSTENENTWICKLUNG 1457
4.5.5 WOHNRAUM 1459
4.5.6 GEWERBERAUM 1461
4.5.7 LANDWIRTSCHAFTLICHE WIRTSCHAFTSGEBAEUDE 1462
4.5.8 BESONDERHEITEN (ANOMALIEN) 1462
4.6 MODERNISIERUNGS- UND REVITALISIERUNGSRISIKO
4.6.1 ALLGEMEINES 1463
4.6.2 HOEHE DES MODERNISIERUNGS- UND
REVITALISIERUNGSRISIKOS 1463
4.7 MIETAUSFALLWAGNIS (§ 19 ABS. 2 NR. 3 IMMOWERTV)
4.7.1 BEGRIFF
4.7.1.1 MIETAUSFALLWAGNIS NACH II. BV 1464
4.7.1.2 MIETAUSFALLWAGNIS NACH IMMOWERTV 1464
4.7.2 WOHNRAUM 1467
4.7.3 GEWERBERAUM 1468
4.7.4 LANDWIRTSCHAFTLICHE WIRTSCHAFTSGEBAEUDE 1472
5 BONITAET DER MIETVERHAELTNISSE (SCORING) 1472
§ 20 IMMOWERTV KAPITALISIERUNG UND ABZINSUNG
1 KAPITALISIERUNG UND ABZINSUNG 1475
2 VERVIELFAELTIGER (BARWERTFAKTOR)
2.1 ALLGEMEINES 1475
2.2 NACH- UND VORSCHUESSIGER VERVIELFAELTIGER
2.2.1 NACHSCHUESSIGER BARWERTFAKTOR 1477
2.2.2 VORSCHUESSIGER BARWERTFAKTOR 1477
2.2.3 ERMITTLUNG VORSCHUESSIGER BARWERTFAKTOREN 1478
2.3 UNTERJAEHRIGER VERVIELFAELTIGER 1479
3 BARWERTFAKTOR FUER DIE ABZINSUNG (DISKONTIERUNGSFAKTOR) 1481
4 AUFZINSUNG (AUFZINSUNGSFAKTOR) 1481
UNTERABSCHNITT 3:
SACHWERTVERFAHREN
(§§ 21 BIS 23 IMMOWERTV)
SYSTEMATISCHE DARSTELLUNG DES SACHWERTVERFAHRENS
1 ANWENDUNGSBEREICH
1.1 ALLGEMEINES ; 1485
1.2 ERSATZBESCHAFFUNGS- UND REPRODUKTIONSKOSTEN 1487
1.3 KOSTEN UND WERT 1488
32
INHALTSVERZEICHNIS
1.4 MARKTWERTKONFORMES SACHWERTVERFAHREN
1.4.1 ALLGEMEINES 1488
1.4.2 MARKTKONFORMER SACHWERT 1489
1.4.3 MODELLKONFORME SACHWERTERMITTLUNG 1491
2 VERFAHRENSUEBERSICHT
2.1 SACHWERTVERFAHREN NACH IMMOWERTV
2.1.1 ALLGEMEINES 1494
2.1.2 SACHWERTMODELL DER SACHWERTR 1501
2.2 SACHWERTVERFAHREN NACH BELWERTV 1505
2.3 SACHWERTVERFAHREN IN DER STEUERLICHEN BEWERTUNG 1508
3 GRUNDZUEGE DES SACHWERTVERFAHRENS
3.1 UEBERSICHT 1511
3.2 BODENWERT
3.2.1 ALLGEMEINES
3.2.1.1 BODENWERTERMITTLUNG NACH IMMOWERTV 1512
3.2.1.2 BODENWERTERMITTLUNG NACH BELWERTV 1513
3.2.1.3 BODENWERTERMITTLUNG IN DER STEUERLICHEN BEWERTUNG 1513
3.2.2 VORLAEUFIGER BODENWERT 1513
3.3 VORLAEUFIGER SACHWERT DER
BAULICHEN ANLAGE (GEBAEUDESACHWERT)
3.3.1 UEBERSICHT 1514
3.3.2 GRUNDLAGEN
3.3.2.1 NORMALHERSTELLUNGSKOSTEN (NHK 2010) 1517
3.3.2.2 BAUNEBENKOSTEN (§ 22 ABS. 2 SATZ 3 IMMOWERTV) 1524
3.3.2.3 ERMITTLUNG DER BRUTTO-GRUNDFLAECHE (BGF) 1528
3.3.3 ERMITTLUNG OBJEKTSPEZIFISCHER NORMALHERSTELLUNGSKOSTEN
3.3.3.1 UEBERSICHT 1531
3.3.3.2 GEBAEUDEART 1533
3.3.3.3 * GEBAEUDESTANDARD 1533
3.3.3.4 BAUALTERSSTUFEN (GEBAEUDEBAUJAHRSKLASSEN) 1538
3.3.4 KORREKTURFAKTOREN ZU DEN KOSTENKENNWERTEN DER NHK
2010
3.3.4.1 ALLGEMEINES 1540
3.3.4.2 KORREKTURFAKTOR FUER FREISTEHENDE ZWEIFAMILIENHAEUSER 1542
3.3.4.3 GEBAEUDE MIT AUSGEBAUTEM DACHGESCHOSS OHNE DREMPEL. 1542
3.3.4.4 GEBAEUDE MIT NICHT AUSGEBAUTEM DACHGESCHOSS UND DREMPEL 1543
3.3.4.5 EINGESCHRAENKT NUTZBARE DACHGESCHOSSE 1544
3.3.4.6 SPITZBODEN BEI WOHNGEBAEUDEN 1545
3.3.4.7 LANDWIRTSCHAFTLICHE GEBAEUDEARTEN 1548
3.3.4.8 KORREKTURFAKTOREN FUER MEHRFAMILIENHAEUSER UND
WOHNHAEUSER MIT
MISCHNUTZUNG 1548
3.3.4.9 REGIONALISIERUNG DER NORMALHERSTELLUNGSKOSTEN 1549
3.3.5 EINZELNE BAUTEILE, EINRICHTUNGEN UND VORRICHTUNGEN
(§ 22 ABS. 2 SATZ 2 IMMOWERTV) SOWIE C-FLAECHEN
3.3.5.1 ALLGEMEINES 1553
3.3.5.2 DIREKTE BERUECKSICHTIGUNG DES WERTANTEILS VON NOCH NICHT
BERUECKSICHTIGTEN BESONDEREN BAUTEILEN UND C-FLAECHEN 1554
3.3.6 UMRECHNUNG DER NORMALHERSTELLUNGSKOSTEN
AUF
DIE BAUPREIS
VERHAELTNISSE AM WERTERMITTLUNGSSTICHTAG (§ 22 ABS. 3 IMMOWERTV)
3.3.6.1 ALLGEMEINES 1557
3.3.6.2 BAUPREISINDEXREIHE 1558
33
INHALTSVERZEICHNIS
3.3.7 GEWOEHNLICHE HERSTELLUNGSKOSTEN EINES NEUBAUS DER ZU
BEWERTENDEN BAULICHEN ANLAGE 1559
3.3.8 ALTERSWERTMINDERUNG (§ 23 IMMOWERTV)
3.3.8.1 UEBERSICHT 1562
3.3.8.2 GESAMT- UND RESTNUTZUNGSDAUER 1565
3.3.8.3 ALTERSWERTMINDERUNG BEI ORDNUNGSGEMAESSER INSTANDHALTUNG 1566
3.3.8.4 ALTERSWERTMINDERUNG BEI VERKUERZTER ODER VERLAENGERTER
RESTNUTZUNGSDAUER 1570
3.3.8.5 ALTERSWERTMINDERUNG IN DER STEUERLICHEN BEWERTUNG 1576
3.3.9 VORLAEUFIGER GEBAEUDESACHWERT 1577
3.3.10 GEBAEUDESACHWERT IN DER STEUERLICHEN BEWERTUNG 1578
3.4 BERUECKSICHTIGUNG DER BAULICHEN AUSSENANLAGEN UND SONSTIGEN ANLAGEN
(AUFWUCHS)
3.4.1 ALLGEMEINES 1579
3.4.2 BERUECKSICHTIGUNG DES WERTANTEILS BEI DER BODENWERTERMITTLUNG 1580
3.4.3 BERUECKSICHTIGUNG DES WERTANTEILS MIT DEM
SACHWERTFAKTOR 1581
3.4.4 WERTANTEIL VON AUSSENANLAGEN
3.4.4.1 PAUSCHALE ERMITTLUNG DES WERTANTEILS VON AUSSENANLAGEN
NACH ERFAHRUNGSSAETZEN 1582
3.4.4.2 ERMITTLUNG NACH GEWOEHNLICHEN HERSTELLUNGSKOSTEN 1584
3.4.5 BELEIHUNGSWERTERMITTLUNG 1593
3.4.6 STEUERLICHE BEWERTUNG 1593
3.5 VORLAEUFIGER SACHWERT 1595
3.6 MARKTANGEPASSTER VORLAEUFIGER SACHWERT
3.6.1 MARKTANPASSUNG BEI DER VERKEHRSWERTERMITTLUNG UNTER
ANWENDUNG DES SACHWERTVERFAHRENS (IMMOWERTV) 1596
3.6.2 BELEIHUNGSWERTERMITTLUNG 1597
3.6.3 STEUERLICHE BEWERTUNG 1597
3.7 SUBSIDIAERE BERUECKSICHTIGUNG BESONDERER OBJEKTSPEZIFISCHER
GRUNDSTUECKSMERKMALE 1598
3.8 SACH- UND VERKEHRSWERT
3.8.1 ALLGEMEINES 1599
.3.8.2 AUF- UND ABRUNDUNG 1599
4 BEISPIEL
4.1 ALLGEMEINES 1599
4.2 SACHVERHALT
4.2.1 GEGENSTAND DER MARKTWERTERMITTLUNG 1600
4.2.2 GRUNDLAGEN DER ERMITTLUNG
DES SACHWERTS .! 1602
4.2.3 SACH
WERTFAKTOR 1604
4.2.4 ERMITTLUNG DES ZUM SACH
WERTFAKTOR KOMPATIBLEN BODENWERTS 1606
4.2.5 MODELLKONFORME ERMITTLUNG DES MARKTWERTS UNTER ANWENDUNG
DES SACH
WERTVERFAHRENS 1607
5 SONDERFAELLE
5.1 GEBAEUDESACHWERT BEI GEBAEUDEMIX (TEILUNTERKELLERUNGEN UND ANBAUTEN)
5.1.1 GEBAEUDEMIX 1609
5.1.2 TEILUNTERKELLERUNG 1610
5.1.3 GEBAEUDEANBAU 1613
5.2 KOSTEN DES AUSBAUS VON DACHGESCHOSSEN .: 1615
34
INHALTSVERZEICHNIS
6
ANHANG
6.1 ANLAGE 1
NORMALHERSTELLUNGSKOSTEN 2010 NHK
2010
KOSTENKENNWERTE FUER DIE KOSTENGRUPPEN 300 UND 400 IN EURO/M
2
BRUTTO-GRUNDFLAECHE EINSCHLIESSLICH BAUNEBENKOSTEN UND UMSATZSTEUER
KOSTENSTAND 2010 1618
6.2 ANLAGE 2
BESCHREIBUNG DER GEBAEUDESTANDARDS .' 1627
§ 21 IMMOWERTV ERMITTLUNG DES SACHWERTS
1 UEBERSICHT (§ 21 ABS. 1 IMMOWERTV)
1.1 ZUSAMMENSETZUNG DES SACHWERTS , 1647
1.2 SACHWERTBEZOGENE BEGRIFFE
1.2.1 ALLGEMEINES 1650
1.2.2 BAULICHE ANLAGE 1650
1.2.3 BAULICHE AUSSENANLAGEN 1651
1.2.4 SONSTIGE ANLAGEN 1651
2 ERMITTLUNG DES BODENWERTS 1651
3 ERMITTLUNG DES SACHWERTS BAULICHER ANLAGEN (GEBAEUDESACHWERT
NACH § 21 ABS. 2 IMMOWERTV) 1652
4 ERMITTLUNG DES SACHWERTS BAULICHER AUSSENANLAGEN UND
SONSTIGER
ANLAGEN (§ 21 ABS. 3 IMMOWERTV) 1652
5 ERMITTLUNG DES WERTANTEILS BESONDERER OBJEKTSPEZIFISCHER
GRUNDSTUECKSMERKMALE (§ 8 ABS. 3 IMMOWERTV) 1653
§ 22 IMMOWERTV HERSTELLUNGSKOSTEN
1 HERSTELLUNGSKOSTEN (§ 22 IMMOWERTV)
1.1 UEBERSICHT 1656
1.2 ERMITTLUNG DER HERSTELLUNGSKOSTEN 1659
1.3 UMSATZ-, MEHRWERTSTEUER (MWST.) 1659
2 NORMALHERSTELLUNGSKOSTEN (§ 22 ABS. 2 IMMOWERTV)
2.1 ALLGEMEINES 1660
2.2 BAUNEBENKOSTEN (§ 22 ABS. 2 SATZ 3 IMMOWERTV) 1661
2.3 BEZUGSEINHEIT
2.3.1 ALLGEMEINES 1662
2.3.2 RAUMMETERPREISE 1663
2.3.3 FLAECHENPREISE 1664
3 ERMITTLUNG DER HERSTELLUNGSKOSTEN BAULICHER
ANLAGEN
3.1 ALLGEMEINES 1665
3.2 ERMITTLUNG DER HERSTELLUNGSKOSTEN AUF
DER GRUNDLAGE VON
NORMALHERSTELLUNGKOSTEN 1666
3.3 ERMITTLUNG DER HERSTELLUNGSKOSTEN BAULICHER ANLAGEN NACH
EINZELKOSTEN (§ 22 ABS. 2 SATZ 4 IMMOWERTV)
3.3.1 \ VERKEHRSWERTERMITTLUNG 1668
3.3.2 STEUERLICHE BEWERTUNG 1669
35
INHALTSVERZEICHNIS
4 UMRECHNUNG VON NORMALHERSTELLUNGSKOSTEN AUF
DIE PREISVERHAELTNISSE
AM WERTERMITTLUNGSSTICHTAG (§ 22 ABS. 3 IMMOWERTV) 1669
§ 23 IMMOWERTV ALTERSWERTMINDERUNG
1 ALLGEMEINES 1671
2 ALTERSWERTMINDERUNG NACH IMMOWERTV
2.1 RELATIVE ALTERSWERTMINDERUNG 1673
2.2 LINEARE ALTERSWERTMINDERUNG 1674
2.3 MASSGEBLICHE GESAMTNUTZUNGSDAUER ZUR
ERMITTLUNG DER
ALTERSWERTMINDERUNG NACH § 23 SATZ 3 IMMOWERTV 1675
2.4 MODELLKONFORME ALTERSWERTMINDERUNG 1675
3 ALTERSWERTMINDERUNG NACH BELWERTV 1676
4 ALTERSWERTMINDERUNG IN DER
STEUERLICHEN BEWERTUNG 1677
5 ANLAGEN
5.1 ALTERSWERTMINDERUNG BEI LINEARER ABSCHREIBUNG IN V. H.
DER HERSTELLUNGSKOSTEN ! 1678
5.2 ALTERSWERTMINDERUNG (EINHEITSBEWERTUNG) 1680
ABSCHNITT 4 IMMOWERTV:
SCHLUSSVORSCHRIFT
§24 IMMOWERTV INKRAFTTRETEN UND AUSSERKRAFTTRETEN 1683
SACHVERZEICHNIS 1685
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