Immobilien-Controlling für institutionelle Investoren: Eine theoretische und empirische Untersuchung
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Köln
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2012
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IMAGE 1
V
INHALTSUEBERSICHT
1 EINFUEHRUNG 1
1.1 PROBLEMSTELLUNG UND ZIELSETZUNG 1
1.2 GANG DER UNTERSUCHUNG 2
1.3 THEORETISCHER BEZUGSRAHMEN 6
2 ALLGEMEINE GRUNDLAGEN 8
2.1 INSTITUTIONELLE INVESTOREN 8
2.2 CONTROLLING 22
2.3 IMMOBILIEN-CONTROLLING 28
3 GRUNDLAGEN FUER DIE KONZEPTION EINES IMMOBILIEN-CONTROLLING-SYSTEMS FUER
INSTITUTIONELLE
INVESTOREN 34
3.1 NOTWENDIGKEIT DES IMMOBILIEN-CONTROLLINGS BEI
LEBENSVERSICHERUNGSUNTERNEHMEN UND
PENSIONSKASSEN 34
3.2 EINORDNUNG DES IMMOBILIEN-CONTROLLINGS IN DEN
IMMOBILIEN-KAPITALANLAGEPROZESS 4 3
4 ENTWICKLUNG EINES IMMOBILIEN-CONTROLLING-SYSTEMS FUER INSTITUTIONELLE
INVESTOREN 46
4.1 KONZEPTION EINES IMMOBILIEN-CONTROLLING-SYSTEMS FUER INSTITUTIONELLE
INVESTOREN 46
4.2 BASISMODULE 51
4.3 ERGAENZUNGSMODULE 181
4.4 ZUSAMMENFUEHRUNG DER MODULE ZU EINEM GANZHEITLICHEN
IMMOBILIEN-CONTROLLING-SYSTEM 209
5 EMPIRISCHE UNTERSUCHUNG DES IMMOBILIEN-CONTROLLINGS BEI
INSTITUTIONELLEN INVESTOREN 213
5.1 GEGENSTAND UND UMFANG DER EMPIRISCHEN UNTERSUCHUNG 213
5.2 ERGEBNISSE DER EMPIRISCHEN UNTERSUCHUNG 215
5.3 ZUSAMMENFASSUNG DER ERGEBNISSE DER EMPIRISCHEN UNTERSUCHUNG 280
6 ZUSAMMENFASSUNG UND AUSBLICK 285
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IMAGE 2
VI
INHALTSVERZEICHNIS
GELEITWORT DER HERAUSGEBER
VORWORT
ABBILDUNGSVERZEICHNIS
ABKUERZUNGSVERZEICHNIS
SYMBOLVERZEICHNIS
1 EINFUEHRUNG
1.1 PROBLEMSTELLUNG UND ZIELSETZUNG
1.2 GANG DER UNTERSUCHUNG
1.3 THEORETISCHER BEZUGSRAHMEN
2 ALLGEMEINE GRUNDLAGEN
2.1 INSTITUTIONELLE INVESTOREN
2.1.1 ABGRENZUNG DES UNTERSUCHUNGSOBJEKTES
2.1.1.1 INSTITUTIONELLE INVESTOREN
2.1.1.2 IMMOBILIENKAPITALANLAGEN
2.1.2 AUSGANGSLAGE UND RAHMENBEDINGUNGEN VON
LEBENSVERSICHERUNGSUNTERNEHMEN UND
PENSIONSKASSEN
2.1.3 IMMOBILIEN ALS VERMOEGENSGEGENSTAND BEI
LEBENSVERSICHERUNGSUNTERNEHMEN UND
PENSIONSKASSEN
2.2 CONTROLLING
2.2.1 HINTERGRUND
2.2.2 ABGRENZUNG DES CONTROLLING-VERSTAENDNISSES
2.3 IMMOBILIEN-CONTROLLING
2.3.1 BEGRIFF
2.3.2 VORHANDENE WISSENSCHAFTLICHE ANSAETZE ZUM IMMOBILIEN-CONTROLLING
UND ABGRENZUNG ZUR
EIGENEN UNTERSUCHUNG
I
III
X
XV
XIX
1
1
2
6
8
8
8
8
9
11
18
22
22
23
28
28
29
IMAGE 3
VII
3 GRUNDLAGEN FUER DIE KONZEPTION EINES IMMOBILIEN-CONTROLLING-SYSTEMS FUER
INSTITUTIONELLE INVESTOREN 34
3.1 NOTWENDIGKEIT DES IMMOBILIEN-CONTROLLINGS BEI
LEBENSVERSICHERUNGSUNTERNEHMEN UND
PENSIONSKASSEN 34
3.1.1 RECHTLICHE NOTWENDIGKEIT 34
3.1.2 MARKTLICHE NOTWENDIGKEIT 37
3.1.3 VERMOEGENS-UND KOSTENWIRTSCHAFTLICHE NOTWENDIGKEIT 41
3.2 EINORDNUNG DES IMMOBILIEN-CONTROLLINGS IN DEN
IMMOBILIEN-KAPITALANLAGEPROZESS 43
4 ENTWICKLUNG EINES IMMOBILIEN-CONTROLLING-SYSTEMS FUER INSTITUTIONELLE
INVESTOREN 46
4.1 KONZEPTION EINES IMMOBILIEN-CONTROLLING-SYSTEMS FUER INSTITUTIONELLE
INVESTOREN 46
4.2 BASISMODULE 51
4.2.1 IMMOBILIEN-INFORMATIONSVERSORGUNGSSYSTEM 51
4.2.1.1 DAS IMMOBILIEN-INFORMATIONSVERSORGUNGSSYSTEM ALS BASIS ALLER
MODULE UND SEINE
AUFGABEN 51
4.2.1.2 ANFORDERUNGEN AN DAS IMMOBILIEN-INFORMATIONSVERSORGUNGSSYSTEM 54
4.2.1.3 GESTALTUNG DES IMMOBILIEN-INFORMATIONSVERSORGUNGSSYSTEMS 55
4.2.1.4 GRENZEN DES IMMOBILIEN-INFORMATIONSVERSORGUNGSSYSTEMS 61
4.2.2 IMMOBILIEN-PERFORMANCE-CONTROLLING 62
4.2.2.1 GRUNDLAGEN ZUM IMMOBILIEN-PERFORMANCE-CONTROLLING 63
4.2.2.1.1 KENNZAHLEN UND KENNZAHLENSYSTEME 63
4.2.2.1.2 EIGNUNG VON KENNZAHLEN UND KENNZAHLENSYSTEMEN FUER DAS
IMMOBILIENPERFORMANCE-CONTROLLING 67
4.2.2.1.3 PERFORMANCE UND PERFORMANCEMESSUNG 70
4.2.2.1.4 DERTOTAL RETURN ALS PERFORMANCE-KENNZAHL FUER IMMOBILIENANLAGEN
70
4.2.2.2 AUFBAU DES IMMOBILIEN-PERFORMANCE-CONTROLLINGS 78
4.2.2.2.1 IMMOBILIEN-PERFORMANCE-CONTROLLING VON EINZELNEN OBJEKTEN 79
4.2.2.2.2 IMMOBILIEN-PERFORMANCE-CONTROLLING VON IMMOBILIENPORTFOLIOS 97
4.2.3 IMMOBILIEN-RISIKO-CONTROLLING 101
4.2.3.1- GRUNDLAGEN ZUM IMMOBILIEN-RISIKO-CONTROLLING 101
4.2.3.1.1 DEFINITION RISIKO 102
4.2.3.1.2 RISIKOBEREITSCHAFT UND RISIKOTRAEGFAEHIGKEIT 103
4.2.3.1.3 AUFGABEN DES IMMOBILIEN-RISIKO-CONTROLLINGS 104
4.2.3.2 RISIKOIDENTIFIKATION 107
IMAGE 4
VIII
4.2.3.2.1 RISIKEN DER ENTWICKLUNGSPHASE 109
4.2.3.2.2 RISIKEN DER NUTZUNGSPHASE 112
4.2.3.2.3 RISIKEN DER VERWERTUNGSPHASE 114
4.2.3.2.4 PHASENUEBERGREIFENDE RISIKEN 115
4.2.3.3 RISIKOQUANTIFIZIERUNG 118
4.2.3.3.1 VORBEMERKUNG ZUR RISIKOQUANTIFIZIERUNG 118
4.2.3.3.2 QUANTIFIZIERUNG EINZELNER IMMOBIIIEN-RISIKEN 120
4.2.3.3.2.1 VERFAHREN ZUR RISIKOQUANTIFIZIERUNG OHNE DIE
BERUECKSICHTIGUNG DER
EINTRITTSWAHRSCHEINLICHKEIT 121
4.2.3.3.2.1.1 KENNZAHLENANALYSE 121
4.2.3.3.2.1.2 SCORING-VERFAHREN 123
4.2.3.3.2.1.3 KORREKTURVERFAHREN 128
4.2.3.3.2.1.4 SENSITIVITAETSANALYSE 129
4.2.3.3.2.2 VERFAHREN ZUR RISIKOQUANTIFIZIERUNG MIT BERUECKSICHTIGUNG DER
EINTRITTSWAHRSCHEINLICHKEIT 143
4.2.3.3.2.2.1 SCHADENERWARTUNGSWERT 143
4.2.3.3.2.2.2 VOLLENUMERATION 144
4.2.3.3.2.2.3 MONTE CARLO-METHODE 145
4.2.3.3.3 QUANTIFIZIERUNG VON IMMOBILIENPORTFOLIO-RISIKEN 147
4.2.3.3.3.1 SCORING-VERFAHREN 147
4.2.3.3.3.2 VOLATILITAET UND VARIANZ 150
4.2.3.3.3.3 SHORTFALL-PROBABILITY 153
4.2.3.3.3.4 LOWER PARTIAL MOMENTS 156
4.2.3.3.3.5 VALUEATRISK 157
4.2.3.3.3.6 CASH FLOW AT RISK 161
4.2.3.3.3.7 CONDITIONAL VALUE AT RISK 164
4.2.3.3.3.8 SPEZIALFALL 3-OBJEKTGESELLSCHAFT 166
4.2.3.3.4 ZWISCHENFAZIT 168
4.2.3.4 RISIKOSTEUERUNG 168
4.2.3.5 UEBERWACHUNG, DOKUMENTATION UND REPORTING VON RISIKEN 173
4.2.3.6 AUFBAU UND ABLAUF IM MODUL IMMOBILIEN-RISIKO-CONTROLLING 174
4.3 ERGAENZUNGSMODULE 181
4.3.1 IMMOBILIEN-INVESTITIONSCONTROLLING 181
4.3.2 IMMOBILIEN-PROJEKTENTWICKLUNGSCONTROLLING 188
IMAGE 5
IX
4.3.3 IMMOBILIEN-INSTANDHALTUNGSCONTROLLING 197
4.3.4 IMMOBILIEN-DESINVESTITIONSCONTROLLING 204
4.4 ZUSAMMENFUEHRUNG DER MODULE ZU EINEM GANZHEITLICHEN
IMMOBILIEN-CONTROLLING-SYSTEM 209
5 EMPIRISCHE UNTERSUCHUNG DES IMMOBILIEN-CONTROLLINGS BEI
INSTITUTIONELLEN INVESTOREN 213
5.1 GEGENSTAND UND UMFANG DER EMPIRISCHEN UNTERSUCHUNG 213
5.1.1 ZIELSETZUNG 213
5.1.2 DESIGN DER DATENERHEBUNG 213
5.1.3 DESIGN DER DATENAUSWERTUNG 214
5.2 ERGEBNISSE DER EMPIRISCHEN UNTERSUCHUNG 215
5.2.1 TEILNEHMENDE UNTERNEHMEN UND CLUSTERBILDUNG 215
5.2.2 EINORDNUNG DER UNTERNEHMEN 217
5.2.3 ORGANISATION DES IMMOBILIEN-CONTROLLINGS 220
5.2.4 ZWISCHENFAZIT UND VERGLEICH MIT DER THEORIE 223
5.2.5 ALLGEMEINE INHALTLICHE GESTALTUNG DES IMMOBILIEN-CONTROLLINGS 225
5.2.6 ZWISCHENFAZIT UND VERGLEICH MIT DER THEORIE 242
5.2.7 SPEZIELLE INHALTLICHE GESTALTUNG DES IMMOBILIEN-CONTROLLINGS 246
5.2.7.1 IMMOBILIEN-PERFORMANCE-CONTROLLING 246
5.2.7.2 ZWISCHENFAZIT UND VERGLEICH MIT DER THEORIE 254
5.2.7.3 IMMOBILIEN-RISIKO-CONTROLLING 256
5.2.7.4 ZWISCHENFAZIT UND VERGLEICH MIT DER THEORIE 269
5.2.7.5 IMMOBILIEN-INFORMATIONSVERSORGUNGSSYSTEM 273
5.2.7.6 ZWISCHENFAZIT UND VERGLEICH MIT DER THEORIE 279
5.3 ZUSAMMENFASSUNG DER ERGEBNISSE DER EMPIRISCHEN UNTERSUCHUNG 280
6 ZUSAMMENFASSUNG UND AUSBLICK 285
LITERATURVERZEICHNIS
ANHANG
290
312 |
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