Kauf und Verkauf von Gewerbeimmobilien:
Gespeichert in:
| Hauptverfasser: | , |
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| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Köln
RWS-Verl. Kommunikationsforum
2012
|
| Ausgabe: | 1. Aufl. |
| Schriftenreihe: | RWS-Skript
367 Wirtschaftsrecht aktuell |
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | Literaturangaben |
| Beschreibung: | XXII, 208 S. 23 cm |
| ISBN: | 9783814503677 |
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Datensatz im Suchindex
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INHALTSVERZEICHNIS
RZ. SEITE
LITERATURVERZEICHNIS 1
A. EINFUEHRUNG 1 1
B. DURCHFUEHRUNG DES VERKAUFSPROZESSES 13 3
I. TYPISCHER ABLAUF EINER IMMOBILIENTRANSAKTION 14 3
1. PHASE 1 : VORBEREITUNG DER TRANSAKTION 18 3
2. PHASE 2: DURCHFUEHRUNG DER TRANSAKTION 27 5
II. VERFAHRENSARTEN UND GESTALTUNGSOPTIONEN 39 7
1. VERFAHRENSARTEN 40 7
2. GESTALTUNGSOPTIONEN AUS SICHT DES VERKAEUFERS 45 8
3. *DONT S AUF VERKAEUFERSEITE 49 9
4. OPTIONEN AUS SICHT DES KAEUFERS 54 9
5. DATENRAUMREGELN 56 10
6. EXKLUSIVITAETS-ZVERTRAULICHKEITSVEREINBARUNGEN 59 10
III. ORGANISATION DER DUE DILIGENCE 62 11
1. EINFUEHRUNG 62 11
2. VERKAEUFER DUE DILIGENCE 67 13
A) ORGANISATION UND ABLAUF 69 14
AA) PHASE I: ZUSAMMENSTELLUNG DER IMMOBILIEN- RELEVANTEN UNTERLAGEN 70
14
BB) PHASE II: EIGENE BEWERTUNG DURCH DEN VERKAEUFER 72 14
CC) PHASE III: AUSWAHL UND AUFBEREITUNG DER UNTERLAGEN FUER DIE KAEUFER
DUE DILIGENCE 73 15
B) BETREUUNG DER KAEUFER DUE DILIGENCE DURCH DEN VERKAEUFER 77 15
3. KAEUFER DUE DILIGENCE 81 16
A) PLANUNG UND ORGANISATION 82 16
B) *EFFIZIENZ UND FOKUS 85 17
C) LOESUNGSORIENTIERTER ANSATZ 87 17
4. REPORT UND UMSETZUNG 88 18
C. SACHFRAGEN DER IMMOBILIEN DUE DILIGENCE 90 19
I. GRUNDSTUECKSRECHT 90 19
1. TRANSAKTIONSGEGENSTAND/EIGENTUM 91 19
A) BESTANDSVERZEICHNIS 92 19
B) ABTEILUNG I DES GRUNDBUCHS 96 20
BIBLIOGRAFISCHE INFORMATIONEN HTTP://D-NB.INFO/1003934285
DIGITALISIERT DURCH
IMAGE 2
INHALTSVERZEICHNIS
RZ. SEITE
C) ERBBAURECHTE 100 21
AA) GRUNDSAETZLICHES ZUM ERBBAURECHT 101 21
BB) ZUSTIMMUNGSERFORDERNISSE 107 22
CC) NACHBARERBBAURECHT 111 23
D) ZUGANG ZUM GRUNDSTUECK 116 24
2. BELASTUNGEN IN ABTEILUNG II DES GRUNDBUCHS 119 25
A) DIENSTBARKEITEN 122 26
AA) GRUNDDIENSTBARKEITEN 125 27
BB) BESCHRAENKTE PERSOENLICHE DIENSTBARKEITEN 128 29 CC) NIESSBRAUCH 131 29
DD) HINWEISE FUER DIE PRAXIS 133 30
EE) SONDERPROBLEM: ALTRECHTLICHE DIENSTBARKEITEN ... 135 31 B)
REALLASTEN 136 31
AA) GRUNDSAETZLICHES ZUR REALLAST 136 31
BB) HINWEISE FUER DIE PRAXIS 141 33
C) VORMERKUNGEN 142 33
AA) GRUNDSAETZLICHES ZUR VORMERKUNG 142 33
BB) SCHUTZWIRKUNG DER VORMERKUNG 146 35
CC) HINWEISE FUER DIE PRAXIS 149 36
D) VORKAUFSRECHT 151 37
AA) GRUNDSAETZLICHES ZUM VORKAUFSRECHT 151 37
BB) DAS DINGLICHE VORKAUFSRECHT 153 37
CC) DAS GESETZLICHE VORKAUFSRECHT 155 39
DD) DAS DURCH VORMERKUNG GESICHERTE SCHULDRECHTLICHE VORKAUFSRECHT 157
40
EE) HINWEISE FUER DIE PRAXIS 158 40
E) ZWANGSVERSTEIGERUNGSVERMERK/ZWANGSVERWALTUNGS- VERMERK 160 41
AA) GRUNDSAETZLICHES ZUM ZWANGSVERSTEIGERUNGS- VERMERK 160 41
BB) HINWEISE FUER DIE PRAXIS 162 41
CC) ZUR ZWANGSVERWALTUNG 168 43
F) INSOLVENZ-ZTESTAMENTSVOLLSTRECKERVERMERK 170 43 AA) GRUNDSAETZLICHES
ZUM INSOLVENZ-/ TESTAMENTSVOLLSTRECKERVERMERK 170 43
BB) WIRKUNG VON INSOLVENZ-/TESTAMENTSVOLL- STRECKERVERMERK 172 44
CC) HINWEISE FUER DIE PRAXIS 173 45
G) UEBERBAUTEN 178 47
H) SANIERUNGS-UND ENTWICKLUNGSGEBIETE 181 48
I) SONSTIGE EINTRAGUNGEN 182 48
3. GRUNDPFANDRECHTE UND VORMERKUNGEN IN ABTEILUNG III DES GRUNDBUCHS 183
49
4. BELASTUNGEN AUSSERHALB DES GRUNDBUCHS 186 49
5. VEREINBARUNGEN MIT NACHBARN 191 50
VI
IMAGE 3
INHALTSVERZEICHNIS
RZ. SEITE
II. PLANUNGS- UND GENEHMIGUNGSRECHTLICHE SITUATION 193 50 1.
PLANUNGSRECHTLICHE GRUNDLAGEN 194 51
2. BAUGENEHMIGUNG UND NUTZUNGSAENDERUNG 195 51
3. BAULASTEN 197 52
4. SANIERUNGS-, ENTWICKLUNGS-, ERHALTUNGS- UND UMLEGUNGSGEBIETE 200 53
III. ALTLASTEN, IMMISSIONSSCHUTZ, WASSERRECHT 209 55
1. ALTLASTEN 210 55
2. IMMISSIONSSCHUTZ 214 56
3. WASSERRECHT 215 57
IV. MIETVERTRAEGE 217 57
1. MIETGEGENSTAND UND MIETVERTRAGSPARTEIEN 218 58
2. MIETE UND ANPASSUNG 223 59
3. MIETZEIT 231 61
4. SCHRIFTFORM 233 62
A) PERSONENMEHRHEITEN UND RECHTSFAEHIGE GESELLSCHAFTEN 234 62
B) ANNAHMEFRIST 236 63
C) VERMIETUNG VOM REISSBRETT 239 65
D) SONSTIGE SCHRIFTFORMPROBLEME 240 65
E) SANIERUNGSKLAUSELN 243 65
5. VORRECHTE DES MIETERS 245 66
6. KONKURRENZSCHUTZ 249 67
7. INSTANDHALTUNG, INSTANDSETZUNG, SCHOENHEITSREPARATUREN .... 252 68 8.
NEBENKOSTEN 259 70
9. MIETSICHERHEITEN 261 71
V. WARTUNGS- UND DIENSTLEISTUNGSVERTRAEGE 262 71
VI. STAND DER BAUVERTRAGLICHEN ABWICKLUNG 264 72
VII. INFORMATIONEN ZU RECHTSSTREITIGKEITEN 267 73
D. ALLGEMEINE GRUNDSAETZE DER GESTALTUNG DES KAUFVERTRAGS .... 269 75
I. ASSET VERSUS SHARE DEAL 271 75
1. GRUENDE FUER EINEN SHARE DEAL 272 75
2. DIE UNTERSCHIEDLICHE RISIKOSTRUKTUR VON ASSET UND SHARE DEAL 274 76
A) UEBERNAHME VON VERBINDLICHKEITEN UND RISIKEN 275 76 B) RISIKEN DER
ABWICKLUNG 278 78
AA) SCHUTZ DES GUTEN GLAUBENS 279 79
BB) NOTARIELLER VOLLZUG 283 80
3. MAENGELRECHT 285 ...... 80
II. DER VON DER NUTZUNG DES GRUNDSTUECKS GEPRAEGTE VERTRAGSTYPUS 286 81
VII
IMAGE 4
INHALTSVERZEICHNIS
RZ. SEITE
III. GESETZLICHE MAENGELRECHTE VERSUS GARANTIEN 289 82
E. DIE ARGLISTHAFTUNG DES VERKAEUFERS 294 85
I. DER VORRANG DER ARGLISTHAFTUNG VOR DER SPEZIALITAET VON MAENGELRECHTEN
UND GARANTIEN 296 85
1. SPERRWIRKUNG DES MAENGELRECHTS 297 85
2. DURCHBRECHUNG DER SPERRWIRKUNG BEI ARGLIST DES VERKAEUFERS 302 87
3. PRAKTISCHE BEDEUTUNG 306 89
II. DIE VORAUSSETZUNGEN DER ARGLISTHAFTUNG 309 89
1. DAS ARGLISTIGE VORSPIEGELN VON MAENGELFREIHEIT 311 90 2. DAS
ARGLISTIGE VERSCHWEIGEN VON MAENGELN 312 91
A) RICHTIGE UND VOLLSTAENDIGE BEANTWORTUNG VON FRAGEN .... 315 92 B)
VORLIEGEN EINER BESONDEREN VERTRAUENSBEZIEHUNG 317 93 C) VERLETZUNG
EINER OFFENBARUNGSPFLICHT 318 93
D) BESONDERES RISIKO BEI IMMOBILIENTRANSAKTIONEN 321 95 E) VERTEILUNG
DER DARLEGUNGS- UND BEWEISLAST 323 96
3. ZURECHNUNG VON MITARBEITERN UND DRITTEN 326 97
III. PRAKTISCHE RATSCHLAEGE 330 .... 100
1. AUSGANGSPUNKT 331 .... 100
2. UMFASSENDE ERMITTLUNG DER KENNTNISSE UEBER MAENGEL AN DER IMMOBILIE 332
.... 100
3. VERTRAGLICHE GESTALTUNG 334 .... 101
F. ASSET DEAL 340 .... 103
I. ABGRENZUNG DER GELTUNGSBEREICHE VON KAUF- UND WERKVERTRAGSRECHT 341
.... 103
1. BAUTRAEGERVERTRAG 342 .... 103
2. VERTRAEGE UEBER DEN ERWERB SCHON ERRICHTETER NEUER BAUVORHABEN 345 ....
105
3. ERWERB VON BEBAUTEN GRUNDSTUECKEN MIT DER VERPFLICHTUNG DES VERKAEUFERS
ZU UMFAENGLICHEN SANIERUNGS-/MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN 347 .... 106
4. KAUFVERTRAG MIT UEBERNAHME BESCHRAENKTER BAUVERPFLICHTUNGEN DES
VERKAEUFERS 350 .... 108
II. GRUNDLAGEN DER VERTRAGSGESTALTUNG 354 .... 109
1. BESCHREIBUNG DES GRUNDSTUECKS UND BESONDERHEITEN SEINER NUTZUNG, LAGE
ODER DER SITUATION DER PARTEIEN 355 .... 110 2. RECHTLICHE
BINDUNGSWIRKUNG EINLEITENDER BESCHREIBUNGEN DES GRUNDBESITZES 361 ....
111
3. VERAEUSSERUNG ODER ERWERB VON IMMOBILIEN DURCH BGB-GESELLSCHAFTEN 364
.... 112
A) DIE BGB-GESELLSCHAFT ALS EINGETRAGENER VERKAEUFER .... 365 .... 113
VIII
IMAGE 5
INHALTSVERZEICHNIS
RZ. SEITE
B) DIE BGB-GESELLSCHAFT ALS EINZUTRAGENDER ERWERBER ... 367 .... 114 C)
PRAKTISCHE RATSCHLAEGE 370 .... 115
III. DAS GESETZLICHE MAENGELRECHT 371 .... 115
1. TATBESTAENDE 372 .... 115
A) SACHMANGEL 373 .... 116
AA) BESCHAFFENHEIT 374 .... 116
BB) DIE GESCHULDETE BESCHAFFENHEIT 377 .... 117
(1) VEREINBARUNG DER BESCHAFFENHEIT 378 .... 117
(A) NEGATIVE BESCHAFFENHEITSVEREINBARUNG .... 381 118 (B)
WISSENSERKLAERUNG 384 .... 119
(C) KASSATION VON HAFTUNGSAUSSCHLUESSEN UND HAFTUNGSBESCHRAENKUNGEN 388
.... 121
(2) EIGNUNG FUER DIE NACH DEM VERTRAG VORAUSGESETZTE VERWENDUNG 389 ....
121
(3) EIGNUNG FUER DIE GEWOEHNLICHE VERWENDUNG UND DAS VORLIEGEN DER
UEBLICHEN BESCHAFFEN- HEIT (NORMALBESCHAFFENHEIT) 393 .... 122
(4) OEFFENTLICHE AEUSSERUNGEN DES VERKAEUFERS ODER HERSTELLERS 397 .... 124
(5) DER VERDACHT EINES MANGELS ALS MANGEL 398 .... 125 (6)
BESONDERHEITEN FUER FLAECHENANGABEN 399 .... 126 (7) BEISPIELE FUER MAENGEL
VON GRUNDSTUECKEN UND GEBAEUDEN IN DER RECHTSPRECHUNG 400 .... 126 B)
RECHTSMANGEL 401 .... 126
2. RECHTSFOLGEN 409 .... 129
A) NACHERFUELLUNG 412 .... 130
AA) BESCHRAENKUNG AUF NACHBESSERUNG 415 .... 131
BB) EINWENDUNGEN UND EINREDEN DES KAEUFERS 418 .... 132 (1) UNMOEGLICHKEIT
419 .... 133
(2) UNZUMUTBARKEIT 421 .... 133
CC) RECHTSFOLGEN 424 .... 134
(1) SCHAEDEN AN ANDEREN SACHEN DES KAEUFERS 425.... 134 (2) VERBESSERUNGEN
DER KAUFSACHE DURCH DEN KAEUFER 426 .... 135
B) DIE GESTALTUNGSRECHTE RUECKTRITT UND MINDERUNG 428 .... 136 AA)
ANGEMESSENE FRISTSETZUNG 429 .... 136
BB) ENTBEHRLICHKEIT EINER FRIST 431 .... 137
(1) VERWEIGERUNG DER NACHERFUELLUNG 432.... 137
(2) FEHLSCHLAGEN DER NACHBESSERUNG 433 .... 137
(3) UNZUMUTBARKEIT DER NACHERFUELLUNG 436 .... 138 CC) VERHAELTNIS VON
RUECKTRITT UND MINDERUNG 437 .... 139 DD) MINDERUNG 438 .... 140
EE) RUECKTRITT 444 .... 142
C) SCHADENS- UND AUFWENDUNGSERSATZ 449 .... 144
LX
IMAGE 6
INHALTSVERZEICHNIS
RZ. SEITE
AA) UNTERLASSENE ODER FALSCHE INFORMATIONEN UEBER EIGENSCHAFTEN DER
KAUFSACHE 450 .... 144
(1) HAFTUNG WEGEN SONSTIGER INFORMATIONS- PFLICHTVERLETZUNGEN 451 ....
144
(2) GESTEIGERTE SORGFALTSPFLICHTEN DES VERKAEUFERS 452 .... 145
(A) GESTEIGERTE BERATUNGSPFLICHTEN AUFGRUND DES AUFTRETENS DES
VERKAEUFERS 453 .... 145
(B) STAENDIGE GESCHAEFTSVERBINDUNG 454 .... 145
(C) SELBSTAENDIGER BERATUNGSVERTRAG 455 .... 145 BB) VERSCHULDETE MAENGEL
456 .... 146
(1) VOM VERKAEUFER ZU VERTRETENDE VERURSACHUNG DES MANGELS 457 .... 146
(2) KENNTNIS ODER ERKENNBARKEIT DES MANGELS .... 459 .... 148 CC) FEHLER
IM RAHMEN DER NACHERFUELLUNG 460 .... 148
IV. GARANTIEN 461 .... 149
1. RECHTLICHE GRUNDSAETZE 464 .... 149
A) SELBSTAENDIGE UND UNSELBSTAENDIGE GARANTIEN 465 .... 150 AA)
UNSELBSTAENDIGE GARANTIE 466.... 150
BB) SELBSTAENDIGE GARANTIE 471 .... 151
B) BESCHAFFENHEITS-VERSUS HALTBARKEITSGARANTIE 472 .... 152 AA)
BESCHAFFENHEITSGARANTIE 473 .... 152
BB) HALTBARKEITSGARANTIE 480 .... 155
2. PRAKTISCHE HINWEISE 481 .... 155
V. ZURECHENBARKEIT UND AUSSCHLUSS DER HAFTUNG 483 .... 156
1. AUSSCHLUSS VON MAENGELRECHTEN WEGEN KENNTNIS ODER GROB FAHRLAESSIGER
UNKENNTNIS DES KAEUFERS 484 .... 156 A) KENNTNIS DES KAEUFERS 485 .... 156
B) GROB FAHRLAESSIGE UNKENNTNIS 489 .... 158
C) RECHTE IM GRUNDBUCH 492 .... 159
D) PRAKTISCHE RATSCHLAEGE 494 .... 160
2. ZURECHENBARKEIT DES DATENRAUMS UND DER DUE DILIGENCE 497 .... 161
A) ZURECHENBARKEIT DES DATENRAUMS AUF DEN VERKAEUFER 498 .... 161
B) ZURECHENBARKEIT DER DUE DILIGENCE AUF DEN KAEUFER ... 499 .... 161 3.
HAFTUNGSAUSSCHLUSS 503 .... 163
A) BEDEUTUNG 504 .... 163
B) INHALT UND UMFANG 505 .... 163
C) GRENZEN 507 .... 164
AA) UNWIRKSAMKEIT BEI ARGLIST 508 .... 164
BB) UNWIRKSAMKEIT GEGENUEBER GARANTIEN 509 .... 164
X
IMAGE 7
INHALTSVERZEICHNIS
RZ. SEITE
CC) UNWIRKSAMKEIT FORMULARMAESSIGER HAFTUNGSAUS- SCHLUESSE IN
VERAEUSSERUNGSVERTRAEGEN UEBER IM BAU BEFINDLICHE ODER NEU ERRICHTETE HAEUSER
510 .... 165
DD) UNWIRKSAMKEIT GEGENUEBER EINER VEREINBARUNG DER BESCHAFFENHEIT 511
.... 166
VI. UEBERGANG VON BESITZ, NUTZEN UND LASTEN 513 .... 167
VII. FAELLIGKEIT UND ZAHLUNG DES KAUFPREISES 516 .... 168
1. VOLLZUG OHNE NOTARANDERKONTO 517 .... 168
2. VOLLZUG MIT NOTARANDERKONTO 523 .... 170
VIII. HINWEISE ZUR NOTARIELLEN BEURKUNDUNG UND ABWICKLUNG.... 525 ....
171 1. UMFANG DER BEURKUNDUNGSPFLICHT 527 .... 171
A) VOLLSTAENDIGES VERLESEN 528 .... 171
B) VOLLSTAENDIGKEIT DER BEURKUNDUNG 533 .... 174
2. NOTARIELLER VOLLZUG 538 .... 176
A) DIE SICHERUNGSWIRKUNG DER EIGENTUMSUEBERTRAGUNGS- VORMERKUNG 539 ....
177
B) DIE BLOSSE SICHERSTELLUNG DER EINTRAGUNG DER VORMERKUNG 542 .... 178
G. SHARE DEAL 545 .... 181
I. GESELLSCHAFTSRECHTLICHE GARANTIEN UND MAENGELRECHTE 546 .... 181 1.
ALLE GESELLSCHAFTEN 546 .... 181
2. EINGESCHRAENKTER GUTGLAUBENSSCHUTZ BEI DER GMBH 550 .... 182
II. AUSSCHLUSS DES UEBERGANGS NICHT IMMOBILIENBEZOGENER
RISIKEN 553 .... 183
III. REGELUNGEN ZUR IMMOBILIE 558 .... 185
IV. SICHERSTELLUNG DES KAEUFERS IN DER ZEIT ZWISCHEN VERTRAGSSCHLUSS UND
CLOSING 562 .... 186
1. KEIN SCHUTZ DES KAEUFERS GENERELL 563 .... 186
2. BESONDERHEITEN FUER AG UND GMBH 566 .... 187
A) AKTIENGESELLSCHAFT 567 .... 187
B) GMBH 568 .... 188
H. BEISPIELE FUER VERTRAGLICHE REGELUNGEN 569 .... 189
I. ASSET DEAL 571 .... 189
1. BESCHAFFENHEIT 572 .... 189
A) BEISPIEL 1 572 .... 189
B) BEISPIEL 2 573 .... 189
CJ BEISPIEL 3 575 .... 190
2. OEFFENTLICH-RECHTLICH ZULAESSIGE NUTZUNG 576 .... 190
A) BEISPIEL 4 577 .... 190
XI
IMAGE 8
INHALTSVERZEICHNIS
RZ. SEITE
B) BEISPIEL 5 579 .... 191
C) BEISPIEL 6 580 .... 191
3. FLAECHENANGABEN VON GRUNDSTUECKEN UND GEBAEUDEN 581 .... 192 A)
GRUNDSTUECKSFLAECHEN 582 .... 192
AA) BEISPIEL 7 582 .... 192
BB) BEISPIEL 8 583 .... 192
CC) BEISPIEL 9 584 .... 192
B) GEBAEUDEFLAECHEN 585 .... 193
4. *TECHNISCHE BEBAUBARKEIT 591 .... 194
5. ALTLASTEN 594 .... 195
6. MIETVERTRAEGE 599 .... 198
7. RECHTSFOLGEN 601 .... 199
II. SHARE DEAL 602 .... 200
STICHWORTVERZEICHNIS 201
XII
|
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