Droit de superficie et leasing immobilier: deux alternatives au transfert de propriété
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Genève [u.a.]
Schulthess
2011
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TABLE DES MATIERES
AVANT-PROPOS . V SOMMAIRE .VII TABLE DES MATIERES. IX TABLE DES
ABREVIATIONS. XV
MICHEL MOOSER
INTRODUCTION AU DROIT DE SUPERFICIE -LA CONSTITUTION DU DROIT
PRELIMINAIRES .
PREMIERE PARTIE: INTRODUCTION AU DROIT DE SUPERFICIE .
I. DEFINITION .
II. UNE SERVITUDE .
ILL. LE RAPPORT SUPERFICIAIRE .
IV. L OBJET DU DROIT DE SUPERFICIE .
A. L IMMEUBLE GREVE .
B. LA NATURE DES CONSTRUCTIONS .
A. PRINCIPES .
B. L AUTONOMIE DES CONSTRUCTIONS .
DEUXIEME PARTIE: LA CONSTITUTION DU DROIT DE SUPERFICIE .
I. GENERALITES .
II. FORME DU TITRE D ACQUISITION .
III. CONTENU MATERIEL DE L ACTE AUTHENTIQUE .
IV. LA DEFINITION DU CONTENU DU DROIT .
V. LA RENTE SUPERFICIAIRE .
1. MONTANT .
2. GARANTIE .
VI. DISPOSITIONS CONCERNANT LE RETOUR DES CONSTRUCTIONS .
VII. AUTRES DISPOSITIONS .
1. LA DUREE DU DROIT .
2. LA CESSIBILITE DU DROIT .
3. L EXCLUSION OU LA MODIFICATION DU DROIT DE PREEMPTION RECIPROQUE .
BIBLIOGRAPHIE .
1
1
5
5
5
8
10
10 11
11
12
15
15
15
16
17
18
18
18
19
20
20
21
22
22
IX
IMAGE 2
TABLE DES MATIERES
MARYSE PRADERVAND-KERNEN
LA VALEUR DU DROIT DE SUPERFICIE.25
INTRODUCTION. 25
§ 1 LES PRINCIPES GENERAUX DE CALCUL DE LA VALEUR DES SERVITUDES. 25
I. GENERALITES.25
II. LE CALCUL DE LA VALEUR VENALE DES IMMEUBLES. 26 A. LES
CONDITIONS-CADRES DE DROIT PUBLIC DETERMINANTES POUR LA VALEUR VENALE
D UN IMMEUBLE. 26 1. L AMENAGEMENT DU TERRITOIRE. 27
2. LA POLICE DES CONSTRUCTIONS. 27 B. LA DETERMINATION DE LA VALEUR
VENALE DES IMMEUBLES AU MOYEN DES METHODES DE CALCUL DE L ESTIMATION
IMMOBILIERE. 27 1. GENERALITES. 27
2. LA METHODE COMPARATIVE OU STATISTIQUE. 28 3. LA VALEUR REELLE OU
INTRINSEQUE. 29 4. LA VALEUR DE RENDEMENT. 30 5. LES RELATIONS ENTRE CES
METHODES. 30 III. LES DEUX FACES DU CALCUL DE LA VALEUR OBJECTIVE D UNE
SERVITUDE. 31
A. LA VALEUR OBJECTIVE DE LA SERVITUDE POUR LE PROPRIETAIRE DU FONDS
SERVANT. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . 31
1. LA DIMINUTION DE VALEUR DE LA PARTIE DU FONDS TOUCHEE PAR LA
SERVITUDE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . 32
A. LA SURFACE TOUCHEE. 32 B. LA VALEUR VENALE DE LA SURFACE TOUCHEE. 32
C. LA VALEUR RESIDUELLE DE LA SURFACE TOUCHEE. 32 2. LA DEPRECIATION DE
LA PARTIE RESTANTE. 33 B. LA VALEUR OBJECTIVE DE LA SERVITUDE POUR SON
BENEFICIAIRE. 33
1. L AUGMENTA TION DE VALEUR RESULTANT DIRECTEMENT DE LA SERVITUDE. 33
2. L AUGMENTATION INDIRECTE DE LA VALEUR DU RESTE DE LA PARCELLE DU FAIT
DE LA SERVITUDE. 34 IV. LE POINT DE VUE DETERMINANT POUR LE CALCUL DE LA
VALEUR OBJECTIVE D UNE
SERVITUDE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . .. 34
A. LA FIXATION DE LA VALEUR LITIGIEUSE D UN PROCES PORTANT SUR UNE
SERVITUDE. 34 B. LA PROCEDURE DE DOUBLE MISE A PRIX DANS LES ENCHERES
FORCEES . 35 C. L ESTIMATION DE LA VALEUR VENALE D UN IMMEUBLE GREVE OU
AU BENEFICE D UNE SERVITUDE ET L OUVERTURE D UNE SUCCESSION. 35
§ 2 LE CALCUL DE LA VALEUR DU DROIT DE SUPERFICIE. 35
I. GENERALITES.35
II. LE DROIT DE SUPERFICIE CONSTITUE EN SERVITUDE FONCIERE. 37 A. LA
VALEUR DE LA SERVITUDE POUR LE PROPRIETAIRE DU FONDS SERVANT.37
X
IMAGE 3
TABLEDES MATIERES
1. LA DIMINUTION DE VALEUR DE LA PARTIE DU FONDS TOUCHEE PAR LA
SERVITUDE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . 37
A. LA SURFACE TOUCHEE 37
B. LA VALEUR VENALE DE LA SURFACE TOUCHEE 37
C. LA VALEUR RESIDUELLE DE LA SURFACE TOUCHEE . . . . . . . . . . . . ..
38
2. LA DEPRECIATION DE LA PARTIE RESTANTE.38 3.
EXEMPLE.......................................... 39
B. LA VALEUR DE LA SERVITUDE POUR LE PROPRIETAIRE DU FONDS DOMINANT. 40
1. LES ELEMENTS QUI PERMETTENT DE DETERMINER LA VALEUR DE LA SERVITUDE.
40 2. LE CALCUL PROPREMENT DIT . . . . . . . . . . . .. 41
3. EXEMPLE 41
III. LE DROIT DE SUPERFICIE CONSTITUE EN SERVITUDE PERSONNELLE 42
A. LA SITUATION DES PARTIES PENDANT L EXERCICE DU DROIT.42 1. LA VALEUR
DE LA SERVITUDE POUR LE PROPRIETAIRE DU FONDS SERVANT .. 42 A. LA
DIMINUTION DE VALEUR DE LA PARTIE DU FONDS TOUCHEE PAR LA SERVITUDE . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 42
B. LA DEPRECIATION DE LA PARTIE RESTANTE. 43 C.
EXEMPLE....................................... 43
2. LA VALEUR DE LA SERVITUDE POUR SON BENEFICIAIRE. 43 A. LES PRINCIPES.
44 B. EXEMPLE....................................... 44
B. LA SITUATION CONVENUE PAR LES PARTIES POUR L EXPIRATION DU DROIT . 44
1. LE VERSEMENT D UNE INDEMNITE EQUITABLE POUR LE RETOUR DES
CONSTRUCTIONS. 44 2. L ABSENCE D INDEMNITE POUR LE RETOUR DES
CONSTRUCTIONS. 45
A. LA CONSTRUCTION N A PLUS DE VALEUR A LA FIN DU DROIT. 45 B. LA
CONSTRUCTION CONSERVE UNE VALEUR RESIDUELLE. 46 3. LE RETABLISSEMENT DE
L ETAT PRIMITIF DU FONDS.46
C. EXEMPLE . 46 1. LA VALEUR DU DROIT DE SUPERFICIE POUR LE PROPRIETAIRE
DU FONDS SERVANT 47
A. LA VALEUR DE LA SERVITUDE SANS L INDEMNITE DE RETOUR. 47 B.
L INDEMNITE DE RETOUR. 47 C. LA VALEUR DE LA SERVITUDE. . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . .. 47
2. LA VALEUR DU DROIT DE SUPERFICIE POUR LE BENEFICIAIRE DE LA SERVITUDE
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . .. 47
A. LA VALEUR DE LA SERVITUDE SANS L INDEMNITE DE RETOUR. 47 B.
L INDEMNITE DE RETOUR. 47 C. LA VALEUR DE LA SERVITUDE. . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . .. 47
CONCLUSION. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 48
XI
IMAGE 4
TABLEDES MATIERES
BENEDICT FOEX
CESSION DU DROIT DE SUPERFICIE ET DROITS DE PREEMPTION LEGAUX DE L ART.
682 AL. 2 CC 49
INTRODUCTION. 49
I. LA CESSION DU DROIT DE SUPERFICIE. 50
A. UN DROIT CESSIBLE. 50
B. LES MODALITES DE LA CESSION. 53
C. EFFETS DE LA CESSION. 54
D. ALTERNATIVES A LA CESSION.57
II. LES DROITS DE PREEMPTION LEGAUX DE L ART. 682 AL. 2 CC . 58
A. GENERALITES. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
B. TITULAIRES. 59 C. OBJET.60
D. MODALITES D EXERCICE.61
E. CONSEQUENCES JURIDIQUES DE L EXERCICE (OU DU NON-EXERCICE) DES DROITS
DE PREEMPTION DE L ART. 682 AL. 2 CC .63
BREVE CONCLUSION. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
PAUL-HENRI STEINAUER
RETOUR ANTICIPE ET EXTINCTION DU DROIT DE SUPERFICIE. 67
INTRODUCTION. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
I. L EXTINCTION DU DROIT DE SUPERFICIE. 68
A. LES CAUSES D EXTINCTION. 68
1. L EXPIRATION DE LA DUREE POUR LAQUELLE LE DROIT A ETE CONSTITUE. 68
2. LES AUTRES CAUSES D EXTINCTION. 70 B. LES EFFETS DE L EXTINCTION. 71
1. EN CAS D EXPIRATION DE LA DUREE POUR LAQUELLE LE DROIT A ETE
CONSTITUE. 72 A. LES CONSTRUCTIONS FONT RETOUR AU PROPRIETAIRE DU
FONDS» . 72 B. L EXTINCTION DES DROITS GREVANT LE DROIT DE SUPERFICIE OU
PROFITANT A CELUI-CI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . 74
C. L INDEMNITE DUE AU SUPERFICIAIRE ET SA GARANTIE.76
1. LE PRINCIPE LEGAL DE L INDEMNITE EQUITABLE. 76 2. LA GARANTIE DE
L INDEMNITE. 77 3. LES CLAUSES CONVENTIONNELLES RELATIVES A L INDEMNITE.
79 D. LA PROTECTION DES CREANCIERS GAGISTES. 83 2. EN CAS D EXTINCTION
POUR UNE AUTRE CAUSE.84
II. LE RETOUR ANTICIPE. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86
A. GENERALITES. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . 86
B. LES CONDITIONS DU DROIT DE RETOUR ANTICIPE. 87
XII
IMAGE 5
TABLE DES MATIERES
1. UNE VIOLATION GRAVE DE SES DEVOIRS DE LA PART DU SUPERFICIAIRE . 88
2. LE PAIEMENT D UNE INDEMNITE EQUITABLE AU SUPERFICIAIRE. 89
C. LES EFFETS DU RETOUR ANTICIPE. 91
BIBLIOGRAPHIE. 92
FRANCOIS BELLANGER
LE DROIT DE SUPERFICIE EN DROIT PUBLIC
I. INTRODUCTION................................................ 95
II. L USAGE DU DROIT DE SUPERFICIE DANS LE CANTON DE GENEVE. 96
A. LA MAITRISE DU SOL DANS LES ZONES INDUSTRIELLES. 96
B. LA MAITRISE DU SOL DANS LES AUTRES ZONES. 97
C. LA POLITIQUE DU LOGEMENT.98
III. LA PLACE DU DROIT DE SUPERFICIE EN DROIT PUBLIC. 100
A. LES REGLES APPLICABLES AUX DROITS DE SUPERFICIE OCTROYES PAR DES
AUTORITES PUBLIQUES.101 B. LES CONDITIONS DU RECOURS A UN DROIT DE
SUPERFICIE. 104
1. UNE BASE LEGALE.104 2. LES AUTRES CONDITIONS. 106
3. L AUTORITE COMPETENTE.106
IV. LE STATUT DU SUPERFICIAIRE » EN DROIT PUBLIC. 106
V. LE CONTENU DES DROITS DE SUPERFICIE. 107
VI. CONCLUSION .112
SYLVAIN MARCHAND
LE LEASING IMMOBILIER
UN CONTRAT PLURIEL. 113
I. INTRODUCTION: RIEN A SIGNALER A L HORIZON PAISIBLE DE LA LIBERTE
CONTRACTUELLE .113
II. ESSAI DE DEFINITION ET TYPOLOGIE DES CONTRATS DE LEASING
IMMOBILIER.114
A. DEFINITION PAR RAPPORT AU LEASING MOBILIER . 114
B. DEFINITION PAR RAPPORT AUX OBLIGATIONS DES PARTIES 114
C. DEFINITION PAR RAPPORT AU BUT ECONOMIQUE RECHERCHE PAR LES PARTIES
116
III. RAPPORT DU CONTRAT DE LEASING AVEC LES REGLES SUR LE CONTRAT DE
BAIL. 119
A. L ENJEU DU DROIT IMPERATIF.119
B. APPLICATION POTENTIELLE DES REGLES SUR LE CONTRAT DE BAIL.120
C. ASPECT PROCEDURAL 122
IV. RAPPORT DU CONTRAT DE LEASING AVEC LES REGLES SUR LA VENTE. . . . .
. . . . . . . . .. 122
95
XIII
IMAGE 6
TABLE DES MATIERES
A. FORME .
122
B. DUREE.123
C. GARANTIE POUR LES DEFAUTS. 124
V. LE CONTRAT DE LEASING EN CAS D INSOLVABILITE D UNE DES PARTIES. 125
A. INSOLVABILITE DU PRENEUR.125
B. INSOLVABILITE DU DONNEUR DE LEASING .127
VI. CONCLUSION. 127
ANNEXE: STRUCTURES CONTRACTUELLES .129
1. LEASING COMME OPERATION D ACQUISITION. 129
2. SALE AND LEASEBACK. 129
3. LEASING CONSTITUE SUR UN DROIT DE SUPERFICIE.130
XIV
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