Praxisleitfaden Immobilienanschaffung und Immobilienfinanzierung: verständlicher und praxisorientierter Ratgeber für Immobilienerwerber in Deutschland mit aktueller Darstellung der Rechtslage und Berechnungstool für Kreditfinanzierungen
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| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Heidelberg [u.a.]
Springer
2012
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| Online-Zugang: | Inhaltstext Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | XI, 230 S. Ill., graph. Darst. 235 mm x 155 mm |
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IMAGE 1
INHALTSVERZEICHNIS
1 EINLEITUNG 1
2 ZWECK DES IMMOBILIENKAUFES 3
2.1 EIGENNUTZUNG ODER RENDITEOBJEKT 4
2.2 GRUNDUEBERLEGUNGEN BEI IMMOBILIEN ALS RENDITEOBJEKT 6
2.2.1 KAUF EINER EINZELNEN RENDITEIMMOBILIE 6
2.2.1.1 KAPITALISIERUNGSFAKTOR UND BRUTTORENDITE . . . 6
2.2.1.2 NETTOMIETRENDITE 7
2.2.1.3 GESAMTRENDITE UND NACHSTEUERRENDITE 8
2.2.2 BETEILIGUNG AN RENDITEOBJEKT 9
2.2.2.1 IMMOBILIENFONDS 9
2.2.2.2 BAUHERREN-MODELL 11
3 CHANCEN UND RISIKEN EINES IMMOBILIENERWERBES 13
3.1 LANGWEILIGE ABER SICHERE RENDITE GARANTIERT? 14
3.2 IMMOBILIE ALS SACHWERTANLAGE UND INFLATION 16
3.3 VERMOEGENSAUFBAU DURCH IMMOBILIENERWERB 18
3.3.1 ERSPARTE MIETE CONTRA KREDITZINSEN UND INSTANDHALTUNGSKOSTEN 18
3.3.1.1 KREDITKOSTEN 18
3.3.1.2 INSTANDHALTUNGSKOSTEN 20
3.3.1.3 WERTSTEIGERUNG 21
3.3.2 LANGFRISTIGE WERTENTWICKLUNG VON WOHNIMMOBILIEN . . 23 3.4
WOHNEIGENTUMSQUOTEN IN DEUTSCHLAND UND EUROPA 26
4 FESTLEGUNG DES IMMOBILIENTYPS UND SUCHE EINES GEEIGNETEN OBJEKTES 29
4.1 EIGENTUMSWOHNUNG ODER HAUS 30
4.2 KAUF EINES ALTBAUS ODER NEUBAU IN EIGENREGIE? 35
4.3 GRUNDSTUECKSWAHL (VOLLEIGENTUM / ERBPACHT) 38
4.4 STANDORTWAHL 40
4.5 BEWERTUNG DER IMMOBILIE UND KAUFPREISFINDUNG 44
VII
BIBLIOGRAFISCHE INFORMATIONEN HTTP://D-NB.INFO/101407343X
DIGITALISIERT DURCH
IMAGE 2
VIH INHALTSVERZEICHNIS
4.5.1 ERMITTLUNG DES BODENRICHTWERTES BZW. DES MARKTRICHTWERTES 44
4.5.2 EINSICHT IN DEN MIETSPIEGEL 45
4.5.3 BEWERTUNG DES MIKROUMFELDES 45
4.5.4 PRUEFUNG DER BAUGENEHMIGUNG UND DER BAULASTEN 46 4.5.5 BAUSUBSTANZ
UND BAUMAENGEL 47
4.6 EINSCHALTUNG VON IMMOBILIENMAKLERN 50
5 GRUNDLAGEN DES IMMOBILIENRECHTES 55
5.1 OEFFENTLICHES BAUPLANUNGSRECHT UND BAUORDNUNGSRECHT 56 5.1.1
BAUPLANUNGSRECHT 56
5.1.2 BAUGENEHMIGUNG 61
5.2 ZIVILRECHTLICHES GRUNDSTUECKSRECHT UND GRUNDBUCH 63 5.2.1 AUFBAU UND
FUNKTION DES GRUNDBUCHES 63
5.2.1.1 GRUNDSTUECKSBEGRIFF 63
5.2.1.2 STRUKTUR UND INHALT DES GRUNDBUCHES 64
5.2.1.3 PUBLIZITAET UND GUTGLAUBENSSCHUTZ DES GRUNDBUCHES 70
5.2.1.4 RECHTE AN GRUNDSTUECKEN, GEBAEUDEN UND WEITEREN BESTANDTEILEN 71
5.2.2 MEHRHEIT VON EIGENTUEMERN UND EIGENTUMSWOHNUNGEN . . 73 5.2.2.1
GEMEINSCHAFTSEIGENTUM NACH BRUCHTEILEN . . . 73 5.2.2.2 TEILEIGENTUM
NACH WOHNUNGSEIGENTUMSGESETZ (WEG) 75
6 STEUERRECHTLICHE BEHANDLUNG UND STAATLICHE FOERDERUNG DER IMMOBILIE 81
6.1 EINKOMMENSTEUER 82
6.1.1 LAUFENDE ERTRAEGE AUS VERMIETUNG UND VERPACHTUNG . . 82 6.1.1.1
FUNKTIONSWEISE DER BESTEUERUNG VON MIETEINNAHMEN 82
6.1.1.2 ABSCHREIBUNG FUER ABNUTZUNG (AFA) 83
6.1.1.3 INSTANDHALTUNGSKOSTEN UND ANSCHAFFUNGSNAHER AUFWAND 85
6.1.1.4 VERMEINTLICHE UND TATSAECHLICHE STEUERSPARMODELLE 86
6.1.1.5 STEUERPRIVILEGIEN BEI DENKMALSCHUTZIMMOBILIEN 88
6.1.2 VERAEUSSERUNGSGEWINNE 90
6.1.3 ABGELTUNGSSTEUER 91
6.2 ERBSCHAFTSTEUER UND SCHENKUNGSSTEUER 93
6.2.1 BEMESSUNGSGRUNDLAGE BEI IMMOBILIENVERMOEGEN 94 6.2.2 FREIBETRAEGE
UND STEUERSAETZE 95
6.3 GRUNDERWERBSTEUER 99
6.4 GRUNDSTEUERN 101
IMAGE 3
INHALTSVERZEICHNIS IX
6.5 STAATLICHE FOERDERUNG DES IMMOBILIENERWERBS 102
6.5.1 EIGENHEIMZULAGE 102
6.5.2 SONDERAUSGABENABZUG NACH § 10E ESTG A.F. 102
6.5.3 WOHN-RIESTER 103
6.5.4 WOHN-RUERUP? 105
6.5.5 SONSTIGE FOERDERUNG 105
7 FINANZIERUNGSFORMEN UND AUSWAHL DER RICHTIGEN FINANZIERUNG 107
7.1 EINLEITUNG 107
7.2 ABLAUF EINER IMMOBILIENFINANZIERUNG UND EINHOLUNG VON ANGEBOTEN 109
7.2.1 ERMITTLUNG DES KREDITBEDARFES 109
7.2.1.1 EIGENKAPITAL 109
7.2.1.2 GESAMTKOSTEN FUER DEN KAUF 109
7.2.1.3 ERRECHNUNG DES KREDITBEDARFES 110
7.2.2 ERMITTLUNG DES MAXIMALEN KREDITBETRAGES UND DER MAXIMALEN
OBJEKTKOSTEN 111
7.2.2.1 MAXIMALER KREDITBETRAG 111
7.2.2.2 ERRECHNUNG DER MAXIMALEN OBJEKTKOSTEN . . . 113 7.2.3 ECKDATEN
UND UNTERLAGEN FUER DIE EINHOLUNG VON KREDITANGEBOTEN 114
7.2.3.1 ALLGEMEINE UNTERLAGEN ZUM KREDITNEHMER . . 115 7.2.3.2
UNTERLAGEN ZUR IMMOBILIE 115
7.3 MARKTGAENGIGE FORMEN VON IMMOBILIENFINANZIERUNGEN 116 7.3.1
ANNUITAETENDARLEHEN MIT FESTZINSSATZBINDUNG 116
7.3.1.1 NOMINALZINSSATZ UND EFFEKTIVZINSSATZ 117
7.3.1.2 ANFAENGLICHER TILGUNGSSATZ UND MONATLICHE BELASTUNG 119
7.3.1.3 LAENGE DER ZINSFESTSCHREIBUNG 121
7.3.1.4 VERTRAGLICHE SONDERTILGUNGSRECHTE 124
7.3.1.5 VARIABLER ZINSSATZ 126
7.3.1.6 FORWARD-DARLEHEN 127
7.3.1.7 DISAGIO 127
7.3.2 BAUSPARDARLEHEN 128
7.3.3 FOERDERKREDITE VON FOERDERBANKEN 131
7.3.4 LEBENSVERSICHERUNG ALS DARLEHENSGEBER 132
7.3.5 PFANDBRIEFBANKEN 133
7.3.6 DIREKTBANKEN UND FINANZMAKLER 134
7.4 KREDITNEBENKOSTEN, GEBUEHREN UND BANKENTGELTE BEI IMMOBILIENKREDITEN
136
7.4.1 WERTERMITTLUNGSGEBUEHR FUER DIE IMMOBILIE 136
7.4.2 VOERFAELLIGKEITSENTSCHAEDIGUNG 137
7.4.2.1 EINFUEHRUNG 137
7.4.2.2 BERECHNUNG DER VORFAELLIGKEITSENTSCHAEDIGUNG . . 139
IMAGE 4
X INHALTSVERZEICHNIS
7.4.2.3 KUENDIGUNG OHNE VBRFAELLIGKEITSENTSCHAEDIGUNG . . 140 7.4.2.4
OBJEKTTAUSCH OHNE VOERFAELLIGKEITSENTSCHAEDIGUNG 142
7.4.3 ABSCHLUSSGEBUEHREN FUER KREDITVERTRAG 142
7.4.4 KONTOFUEHRUNGSGEBUEHREN FUER KREDITKONTO 143
7.4.5 GEBUEHR FUER UEBERTRAGUNG VON SICHERHEITEN 144
7.4.6 BEREITSTELLUNGSZINSEN 144
7.5 ABSCHLUSS DARLEHENSVERTRAG UND GRUNDSCHULDBESTELLUNG 146
8 ERWERBSVORGANG UND ABSCHLUSS DER VERTRAEGE 147
8.1 PHASEN DES ERWERBSVORGANGS 148
8.1.1 ABSCHLUSS DES NOTARIELLEN KAUFVERTRAGES 149
8.1.1.1 UMFANG DER BEURKUNDUNGSPFLICHT 149
8.1.1.2 NOTWENDIGE UND UEBLICHE REGELUNGEN IN KAUFVERTRAEGEN 150
8.1.2 VOLLZUG DES IMMOBILIENKAUFVERTRAGES 152
8.1.3 BESITZUEBERGANG 154
8.2 KAUF EINER IMMOBILIE VOM BAUTRAEGER 156
8.3 KAUFVERTRAG UEBER UNBEBAUTES GRUNDSTUECK UND ERRICHTUNG EINER
IMMOBILIE IN EIGENREGIE 160
8.3.1 KAUF DES GRUNDSTUECKES 160
8.3.2 PLANUNG DER BEBAUUNG 161
8.3.3 ABSCHLUSS DER BAUVERTRAEGE 166
8.3.3.1 VERGABE VON EINZEIGEWERKEN 166
8.3.3.2 GENERALUNTERNEHMERVERTRAG 167
8.3.3.3 TOTALUNTERNEHMERVERTRAG 168
8.3.3.4 PREISGESTALTUNGSMODELLE 168
8.3.3.5 EINBEZIEHUNG DER VOB/B 169
8.3.4 SICHERUNG UND DURCHSETZUNG DER RECHTE DES BAUHERRN . . 175 8.3.5
SCHLUSSABNAHME 176
8.4 ERWERB EINER IMMOBILIE IN DER ZWANGSVERSTEIGERUNG 178 8.4.1 PHASEN
DES VERSTEIGERUNGSTERMINS 179
8.4.1.1 BEKANNTMACHUNGEN (1. TEIL) 179
8.4.1.2 VERSTEIGERUNGSZEIT (2. TEIL) 179
8.4.1.3 ENTSCHEIDUNG UEBER DEN ZUSCHLAG (3. TEIL) . . . 180 8.4.2
BESONDERHEITEN BEIM EIGENTUMSUEBERGANG DURCH ZUSCHLAGSBESCHLUSS 181
9 ANSPRUECHE DES KAEUFERS BEI MANGELHAFTER IMMOBILIE UND BERATUNGSFEHLERN
183
9.1 EINLEITUNG 184
9.2 RECHTE DES KAEUFERS GEGENUEBER DEM VERKAEUFER BEI MANGELHAFTER
IMMOBILIE 185
9.2.1 SACH-ODER RECHTSMANGEL 185
9.2.2 INHALT DER MAENGELGEWAEHRLEISTUNGSANSPRUECHE 186
IMAGE 5
INHALTSVERZEICHNIS XI
9.2.3 BEGRENZUNG UND ERWEITERUNG DER GEWAEHRLEISTUNGSRECHTE 188
9.2.3.1 VERTRAGLICHER AUSSCHLUSS DER KAEUFERRECHTE . . 188 9.2.3.2
GESETZLICHER AUSSCHLUSS DER KAEUFERRECHTE . . . 190 9.2.3.3 VERTRAGLICHE
ERWEITERUNG DER KAEUFERRECHTE . . . 192 9.2.4 VERJAEHRUNG DER ANSPRUECHE
192
9.3 SCHADENSERSATZANSPRUECHE WEGEN MANGELHAFTER BERATUNG DURCH BANK,
MAKLER ODER ANLAGEBERATER 193
9.3.1 SCHADENSERSATZANSPRUECHE GEGEN DIE BANK 193
9.3.1.1 IM REGELFALL KEINE HAFTUNG DER BANK 194
9.3.1.2 AUSNAHMSWEISE HAFTUNG DER BANK 196
9.3.2 SCHADENSERSATZANSPRUECHE GEGEN MAKLER UND BERATER . . . 201 9.3.2.1
HAFTUNG DES IMMOBILIENMAKLERS 201
9.3.2.2 HAFTUNG DES ANLAGEVERMITTLERS 202
9.3.2.3 HAFTUNG DES ANLAGEBERATERS 204
9.3.3 VERJAEHRUNG DER ANSPRUECHE 205
9.4 RECHTSMAENGEL BEIM ABSCHLUSS DER VERTRAEGE 208
9.4.1 UNVOLLSTAENDIGE PFLICHTANGABEN BEIM VERBRAUCHERKREDITVERTRAG 208
9.4.2 FEHLENDE ODER FALSCHE WIDERRUFSBELEHRUNG BEI VERBRAUCHERKREDIT 210
9.4.3 FEHLENDE ODER FALSCHE WIDERRUFSBELEHRUNG BEI ,JIAUSTUERSITUATIORI 1
' 211
9.4.4 VERTRETUNGSMAENGEL BEI TREUHANDMODELLEN 213
10 BERECHNUNGSTOOL 215
DER AUTOR 225
SACHVERZEICHNIS 227 |
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