Das neue Mietrecht: die Mietrechtsreform 2013 in der anwaltlichen Praxis
Gespeichert in:
| Format: | Buch |
|---|---|
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
München
Beck
2013
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| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | XVIII, 270 S. |
| ISBN: | 9783406619762 |
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INHALTSUEBERSICHT
VORWORT V
INHALTSVERZEICHNIS IX
LITERATURVERZEICHNIS XV
§ 1 UEBERBLICK: DIE MIETRECHTSNOVELLE 2013 1
I. ENERGETISCHE MODERNISIERUNG 2
II. CONTRACTING 4
III. OEKOLOGISCHER MIETSPIEGEL 5
IV. LANDESOEFFNUNGSKLAUSEL ZUR SENKUNG DER KAPPUNGSGRENZE S
V. FRISTLOSE KUENDIGUNG BEI KAUTIONSVERZUG 5
VI. KEINE UMGEHUNG DES MIETERSCHUTZES - MUENCHENER MODELL 5
VII. SICHERUNGSANORDNUNG FUER FAELLIG WERDENDE MIETFORDERUNGEN SEIT
RECHTSHAENGIGKEIT EINER ZAHLUNGS- ODER/UND RAEUMUNGSKLAGE WEGEN
ZAHLUNGSVERZUGS 6
VIII. NEUERUNGEN BEI DER HERAUSGABEVOLLSTRECKUNG 6
IX. BERLINER RAEUMUNG - BESCHRAENKUNG DES VOLLSTRECKUNGSAUFTRAGS 7
X. EINSTWEILIGE RAEUMUNGSVERFUEGUNG BEI WOHNRAUM 9
XI. BESCHLEUNIGTE ERLEDIGUNG VON RAEUMUNGSSACHEN 9
§ 2 INSTANDSETZUNG, ERHALTUNG UND MODERNISIERUNG 11
I. INSTANDSETZUNG UND ERHALTUNG (§ 555A) 11
II. MODERNISIERUNG 13
III. ENERGETISCHE BAUMASSNAHMEN ALS INSTANDSETZUNGS- ODER
MODERNISIERUNGSMASSNAHME? 82 IV. VEREINBARUNGEN UEBER DIE DURCHFUEHRUNG VON
BAUMASSNAHMEN UND DADURCH BEDINGTER MIETERHOEHUNGEN (§ 555F) 84
§ 3 OEKOLOGISCHER MIETSPIEGEL 91
§ 4 LANDESOEFFNUNGSKLAUSEL ZUR SENKUNG DER KAPPUNGSGRENZE 93
§ 5 KUENDIGUNGSSCHUTZ BEI UMWANDLUNG IN EINE EIGENTUMSWOHNUNG NACH DEM
MUENCHENER MODELL 95
I. BEGRIFF DES MUENCHENER MODELLS 95
II. BISHERIGE RECHTSLAGE 96
III. DIE NEUERUNGEN UND IHRE FOLGEN 98
§ 6 ERLEICHTERTE RAEUMUNG VON WOHNRAUM 101
I. FRISTLOSE KUENDIGUNG BEI VERZUG DES MIETERS MIT DER VEREINBARTEN
MIETSICHERHEIT 101 II. BESONDERES BESCHLEUNIGUNGSGEBOT BEI
RAEUMUNGSSACHEN 106
III. SICHERUNGSANORDNUNG 109
IV. ERWEITERUNG DES EINSTWEILIGEN RECHTSSCHUTZES BEI DER RAEUMUNG VON
WOHNRAUM 117 V. AENDERUNGEN BEI DER KLASSISCHEN RAEUMUNGS- UND
HERAUSGABEVOLLSTRECKUNG 122 VI. GESETZLICHE REGELUNG DER BERLINER
RAEUMUNG 130
§ 7 MIETNOMADEN 143
I. BISHERIGE RECHTSLAGE 143
II. EMPIRISCHE UNTERSUCHUNG ZUM PHAENOMEN MIETNOMADE 144
III. MIETRAENDC 2012/2013 - PRAKTISCHE BRAUCHBARKEIT GESETZGEBERISCHER
LOESUNG 145 IV. SONSTIGE LOESUNGSANSAETZE 150
§ 8 CONTRACTING 159
I. BISHERIGE RECHTSLAGE NACH MASSGABE DER BGH-RECHTSPRECHUNG 159
II. NEUE RECHTSLAGE DURCH § 556C BGB 162
III. NEUE RECHTSLAGE DURCH DIE WAERMELV 169
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INHALTSUEBERSICHT
ANHANG 1. GESETZENTWURF DER BUNDESREGIERUNG VOM 15.8.2012 ENTWURF EINES
GESETZES UEBER DIE ENERGETISCHE MODERNISIERUNG VON VERMIETETEM WOHNRAUM
UND UEBER DIE VEREINFACHTE DURCHSETZUNG VON RAEUMUNGSTITELN
(MIETRECHTSAENDERUNGSGESETZ -
MIETRAENDG) 189
2. BESCHLUSSEMPFEHLUNG UND BERICHT DES RECHTSAUSSCHUSSES V. 12.12.2012
229 3. GESETZ UEBER DIE ENERGETISCHE MODERNISIERUNG VON VERMIETETEM
WOHNRAUM UND UEBER DIE VEREINFACHTE DURCHSETZUNG VON RAEUMUNGSTITELN
(MIETRECHTSAENDERUNGSGESETZ - MIETRAENDG) V. 11.3.2013 257
SACHREGISTER 265
VIII
IMAGE 3
INHALTSVERZEICHNIS
VORWORT V
INHALTSUEBERSICHT VII
LITERATURVERZEICHNIS XV
§ 1 UEBERBLICK: DIE MIETRECHTSNOVELLE 2013 1
I. ENERGETISCHE MODERNISIERUNG 2
II. CONTRACTING 4
III. OEKOLOGISCHER MIETSPIEGEL 5
IV. LANDESOEFFNUNGSKLAUSEL ZUR SENKUNG DER KAPPUNGSGRENZE 5
V. FRISTLOSE KUENDIGUNG BEI KAUTIONSVERZUG 5
VI. KEINE UMGEHUNG DES MIETERSCHUTZES- MUENCHENER MODELL 5
VII. SICHERUNGSANORDNUNG FUER FAELLIG WERDENDE MIETFORDERUNGEN SEIT
RECHTSHAENGIGKEIT EINER ZAHLUNGS- ODER/UND RAEUMUNGSKLAGE WEGEN
ZAHLUNGSVERZUGS 6
VIII. NEUERUNGEN BEI DER HERAUSGABEVOLLSTRECKUNG 6
IX. BERLINER RAEUMUNG - BESCHRAENKUNG DES VOLLSTRECKUNGSAUFTRAGS 7
X. EINSTWEILIGE RAEUMUNGSVERFUEGUNG BEI WOHNRAUM 9
XI. BESCHLEUNIGTE ERLEDIGUNG VON RAEUMUNGSSACHEN 9
§ 2 INSTANDSETZUNG, ERHALTUNG UND MODERNISIERUNG 11
I. INSTANDSETZUNG UND ERHALTUNG (§ 555A) 11
1. DULDUNGSPFLICHT DES MIETERS (§ 555A ABS. 1) 11
2. ANKUENDIGUNGSPFLICHT DES VERMIETERS 12
3. AUFWENDUNGSERSATZANSPRUECHE DES MIETERS 12
II. MODERNISIERUNG 13
1. BEGRIFF DER MODERNISIERUNG (§ 555B) 13
A) BEGRIFF DER ENERGETISCHEN MODERNISIERUNG (§ 555B NR. 1 BGB NF) 15
B) SONSTIGE ENERGETISCHE BAUMASSNAHMEN 18
C) NACHHALTIGE REDUZIERUNG DES WASSERVERBRAUCHS 18
D) NACHHALTIGE ERHOEHUNG DES GEBRAUCHSWERTS DER MIETSACHE 19
E) VERBESSERUNG DER ALLGEMEINEN WOHNVERHAELTNISSE AUF DAUER 19
F) UMSTAENDE, DIE DER VERMIETER NICHT ZU VERTRETEN HAT UND DIE KEINE
ERHALTUNGSMASSNAHMEN SIND 19
G) SCHAFFUNG NEUEN WOHNRAUMS 19
2. PFLICHT ZUR MODERNISIERUNG? 20
3. PFLICHT ZUR ENERGETISCHEN SANIERUNG? 21
A) SANIERUNG NACH ENEV 22
B) INSTANDSETZUNG OHNE BERUECKSICHTIGUNG VON ENEV-STANDARDS 22
AA) ANSPRUCH DES MIETERS AUF DURCHFUEHRUNG ENERGETISCHER BAUMASSNAHMEN? 23
(1) DER MIETVERTRAG ENTHAELT ENTSPRECHENDE BESCHAFFENHEITSKRITERIEN 23
(2) DER MIETVERTRAG ENTHAELT KEINE BESCHAFFENHEITSABREDEN 23
BB) ZWISCHENERGEBNIS 32
4. ANKUENDIGUNGSPFLICHT DER MODERNISIERUNGSMASSNAHME 32
5. INFORMATIONSPFLICHTEN DES VERMIETERS 33
6. DULDUNGSPFLICHT DES MIETERS (§ 555D) 38
A) ORDNUNGSGEMAESSE ANKUENDIGUNG UND INFORMATION NOTWENDIG 40
AA) GRUNDSATZ 40
BB) HAERTEFAELLE ALS AUSNAHMEN (§ 555D ABS. 2) 41
(1) UNZUMUTBARKEIT DER BAUMASSNAHME 41
(2) BAULICHE AUSWIRKUNGEN 42
I X
IMAGE 4
INHALTSVERZEICHNIS
(3) VORAUSGEGANGENE AUFWENDUNGEN DES MIETERS 42
(4) ZU ERWARTENDE MIETERHOEHUNGEN 42
(5) WEITERE HAERTEGRUENDE 42
(6) INTERESSENABWAEGUNG (§ 555D ABS. 2 S. 1) 43
B) ALLGEMEINE DULDUNGSPFLICHT 43
7. REAKTIONSMOEGLICHKEITEN DES MIETERS 44
A) VEREITELUNG DER MODERNISIERUNGSMASSNAHME BEI FEHLENDER DULDUNGSPFLICHT
44 B) MIETMINDERUNG 45
C) AUFWENDUNGSERSATZANSPRUECHE DES MIETERS 48
D) ANSPRUCH AUF WIEDERHERSTELLUNG UND SCHADENSERSATZ (§§ 535, 536A BGB)
50 E) FRISTLOSE KUENDIGUNG NACH § 543 ABS. 2 NR. 1 BGB 52
F) SONDERKUENDIGUNGSRECHT 52
8. REAKTIONSMOEGLICHKEITEN DES VERMIETERS 53
A) EINSTWEILIGE VERFUEGUNG 53
B) KLAGE AUF DULDUNG DER MODERNISIERUNG 53
C) KUENDIGUNG WEGEN MISSACHTETER DULDUNGSPFLICHT 54
D) KUENDIGUNG WEGEN ZAHLUNGSVERZUGS NACH MIETMINDERUNG BEI
DULDUNGSPFLICHT? 55 9. MIETERHOEHUNG NACH MODERNISIERUNG (§ 559) 56
A) WAHLMOEGLICHKEIT ZWISCHEN MIETERHOEHUNG NACH DEM VERGLEICHSMIETENSYSTEM
UND WERTVERBESSERUNGSZUSCHLAG 57
B)AUSSCHLUSS DER MIETERHOEHUNG 58
AA) ZU ERWARTENDE MIETERHOEHUNGEN ALS WIRTSCHAFTLICHER HAERTEEINWAND 58
BB) SONSTIGE FAELLE 60
C) VORHERIGE KUENDIGUNG 60
D) BEHANDLUNG VON KOSTENANTEILEN AUS REPARATUR, INSTANDHALTUNG UND
INSTANDSETZUNG (§ 559 ABS. 2 BGB NF) 61
E) WERTVERBESSERUNGSZUSCHLAG (§ 559 ABS. 1) 62
AA) DULDUNGSPFLICHT DES MIETERS 62
BB) ZUSTIMMUNG DES MIETERS? 63
CC) UMFANG DER MIETERHOEHUNG 63
(1) MIETPREISUEBERHOEHUNG UND MIETWUCHER 63
(2) BEGRENZUNG DURCH DIE ORTSUEBLICHE VERGLEICHSMIETE? 64
(3) BEGRENZUNG DURCH DAS WIRTSCHAFTLICHKEITSGEBOT? 64
(4) ERHOEHUNG IN HOEHE VON 11 PROZENT DER ENTSTANDENEN KOSTEN 64
DD) BERUECKSICHTIGUNGSFAEHIGE KOSTEN 65
(1) TATSAECHLICH ENTSTANDENE KOSTEN 67
(2) KOSTEN DER WOHNUNG 67
(3) ZINSVERBILLIGTE DARLEHEN AUS OEFFENTLICHEN HAUSHALTEN 68
(4) ZUSCHUESSE ODER DARLEHEN ZUR DECKUNG VON LAUFENDEN AUFWENDUNGEN 69
(5) MIETERDARLEHEN, MIETVORAUSZAHLUNGEN UND DARLEHEN DRITTER FUER DEN
MIETER... 69 (6) ZUSCHUESSE AUS OEFFENTLICHEN HAUSHALTEN 69
(7) KAPITALBESCHAFFUNGSKOSTEN 69
(8) KAPITALKOSTEN 70
EE) FORMALIEN 70
(1) SCHRIFTFORM UND TEXTFORM 71
(2) INHALT DER ERHOEHUNGSERKLAERUNG 71
(3) FRISTEN 73
(4) ZUGANG 73
(5) VERWIRKUNG 73
FF) VERAEUSSERUNG 74
F) MIETERHOEHUNG BIS ZUR VERGLEICHSMIETE 74
10. REAKTIONSMOEGLICHKEITEN DES MIETERS 77
A) SONDERKUENDIGUNGSRECHT NACH ABSCHLUSS DER MODERNISIERUNG 77
B) EINWENDUNGEN GEGEN EINE KLAGE, GERICHTET AUF ZAHLUNG DER ERHOEHTEN
MIETE 77 C) MIETAUFHEBUNGSVERTRAG 78
11. REAKTIONSMOEGLICHKEITEN DES VERMIETERS 79
A) KLAGE AUF ZAHLUNG DER ERHOEHTEN MIETE 79
B) BEENDIGUNG DES MIETVERHAELTNISSES 79
X
IMAGE 5
INHALTSVERZEICHNIS
III. ENERGETISCHE BAUMASSNAHMEN ALS INSTANDSETZUNG;- ODER
MODERNISIERUNGSMASSNAHME? 82 IV. VEREINBARUNGEN UEBER DIE DURCHFUEHRUNG VON
BAUMASSNAHMEN UND DADURCH BEDINGTER MIETERHOEHUNGEN (§ 555F) 84
1. REGELUNGSMOEGLICHKEITEN NACH NEUEM UND NACH BISHERIGEM RECHT 85
2. MOTIVE FUER EINE MODERNISIERUNGSVEREINBARUNG 86
3. GEBOTENE VEREINBARUNGSINHALTE 87
4. ERGEBNIS 88
5. ABDINGBARKEIT DES GESETZLICHEN MODERNISIERUNGSMIETRECHTS (§§ 555A
ABS. 4, 555B ABS. 5, 555C ABS. 4, 555D ABS. 4, 559 ABS. 4) 88
6. EIGENTUMSWOHNUNGEN 89
7. GEWERBEMIETVERHAELTNIS 89
8. UEBERGANGSVORSCHRIFTEN 89
§ 3 OEKOLOGISCHER MIETSPIEGEL 91
§ 4 LANDESOEFFNUNGSKLAUSEL ZUR SENKUNG DER KAPPUNGSGRENZE 93
§ 5 KUENDIGUNGSSCHUTZ BEI UMWANDLUNG IN EINE EIGENTUMSWOHNUNG NACH DEM
MUENCHENER MODELL 95
I. BEGRIFF DES MUENCHENER MODELLS 95
II. BISHERIGE RECHTSLAGE 96
III. DIE NEUERUNGEN UND IHRE FOLGEN 98
1. INHALT DES NEUEN § 577A ABS. 1 A UND 2A BGB 98
2. WERTUNGSWIDERSPRUECHE 99
3. KEINE GELTUNG FUER § 577 BGB 100
4. ABDINGBARKEIT 100
5. UEBERGANGSRECHT 100
§ 6 ERLEICHTERTE RAEUMUNG VON WOHNRAUM 101
I. FRISTLOSE KUENDIGUNG BEI VERZUG DES MIETERS MIT DER VEREINBARTEN
MIETSICHERHEIT 101 1. BISHERIGE RECHTSLAGE 101
2. INHALT DER NEUREGELUNG 102
3. FOLGEN FUER PRAXIS 103
4. UEBERGANGSRECHT 106
II. BESONDERES BESCHLEUNIGUNGSGEBOT BEI RAEUMUNGSSACHEN 106
1. INHALT DER NEUREGELUNG 106
2. FOLGEN FUER DIE PRAXIS 107
III. SICHERUNGSANORDNUNG 109
1. ANWENDUNGSBEREICH 110
2. VORAUSSETZUNGEN 110
3. UMSETZUNG 111
4. OBSIEGEN DES KLAEGERS 112
5. UNTERLIEGEN DES KLAEGERS 112
6. RECHTSBEHELF 112
7. VOLLSTRECKBARKEIT 113
8. GEBUEHREN UND KOSTEN 113
9. AUSWIRKUNGEN AUF DIE PRAXIS 114
10. PROBLEMPUNKTE 115
IV. ERWEITERUNG DES EINSTWEILIGEN RECHTSSCHUTZES BEI DER RAEUMUNG VON
WOHNRAUM 117 1. BISHERIGE RECHTSLAGE 117
2. NEUE RECHTSLAGE 117
A) EINSTWEILIGE RAEUMUNGSVERFUEGUNG GEGEN DRITTE - § 940A ABS. 2 ZPO NF
118 B) FOLGERUNGEN UND PRAXISPROBLEME AUS § 940A ABS. 2 ZPO 119
C) EINSTWEILIGE RAEUMUNGSVERFUEGUNG BEI NICHTBEFOLGUNG DER
SICHERUNGSANORDNUNG - § 940A ABS. 3 ZPO 121
D) FOLGERUNGEN UND PRAXISPROBLEME AUS § 940A ABS. 3 ZPO 121
E) GEMEINSAMES ZU § 940A ABS. 2 UND 3 ZPO 122
X I
IMAGE 6
INHALTSVERZEICHNIS
V. AENDERUNGEN BEI DER KLASSISCHEN RAEUMUNGS- UND
HERAUSGABEVOLLSTRECKUNG 122 1. BISHERIGE RECHTSLAGE 122
2. NEUE RECHTSLAGE 126
A) § 885 ABS. 2 ZPO 126
B) § 885 ABS. 3 ZPO 126
C) § 885 ABS. 4 ZPO 127
D ) § 8 8 5 ABS. 5 ZPO 128
3. AUSWIRKUNGEN AUF DIE PRAXIS 128
VI. GESETZLICHE REGELUNG DER BERLINER RAEUMUNG 130
1. BISHERIGE RECHTSLAGE 130
A) RAEUMUNGSMODELLE ZUR KOSTENREDUZIERUNG 130
AA) HAMBURGER MODELL 130
BB) FRANKFURTER MODELL 131
CC) BERLINER MODELL 131
DD) DER BGH BEURTEILT DAS BERLINER MODELL 131
B) RISIKEN DES BISHERIGEN BERLINER MODELLS 133
2. NEUE RECHTSLAGE 134
A) ABSATZ 1 135
B) ABSATZ 2 135
C) ABSATZ 3 136
D)ABSATZ4 137
E)ABSATZ 5 137
0 ABSATZ 6 137
G)ABSATZ 7 138
3. AUSWIRKUNGEN AUF DIE PRAXIS 138
§ 7 MIETNOMADEN 143
I. BISHERIGE RECHTSLAGE 143
II. EMPIRISCHE UNTERSUCHUNG ZUM PHAENOMEN MIETNOMADE 144
III. MIETRAENDG 2012/2013 - PRAKTISCHE BRAUCHBARKEIT GESETZGEBERISCHER
LOESUNG 145 IV. SONSTIGE LOESUNGSANSAETZE 150
1. RELATIVE PROPHYLAXE 150
2. MIETRECHTLICHE SANKTIONEN 153
3. PROZESSUALE SITUATION DES VERMIETERS 153
4. STRAFRECHTLICHE SANKTIONEN 155
5. NOTWENDIGKEIT WEITERGEHENDER LOESUNGEN DE LEGE FERENDA 155
6. ZUSAMMENFASSUNG 157
§ 8 CONTRACTING 159
I. BISHERIGE RECHTSLAGE NACH MASSGABE DER BGH-RECHTSPRECHUNG 159
1. CONTRACTINGMODELLE 159
2. DIE BISHERIGE BGH-RECHTSPRECHUNG 160
II. NEUE RECHTSLAGE DURCH § 556C BGB 162
1. MATERIELLE VORAUSSETZUNGEN NACH ABSATZ 1 162
2. UMSTELLUNGSANKUENDIGUNG NACH ABSATZ 2 165
3. VERORDNUNGSERMAECHTIGUNG NACH ABSATZ 3 165
4. HALBZWINGENDE AUSGESTALTUNG NACH ABSATZ 4 165
5. GELTUNG AUSSERHALB DER WOHNRAUMMIETE 165
6. PROBLEMPUNKTE 166
III. NEUE RECHTSLAGE DURCH DIE WAERMELV 169
REFERENTENENTWURF [STAND: 13. FEBRUAR 2013] DES BUNDESMINISTERIUMS DER
JUSTIZ; VERORDNUNG UEBER DIE UMSTELLUNG AUF GEWERBLICHE WAERMELIEFERUNG
FUER MIETWOHNRAUM (WAERMELIEFERVERORDNUNG - WAERMELV) 170
VERORDNUNG UEBER ALLGEMEINE BEDINGUNGEN FUER DIE VERSORGUNG MIT FERNWAERME
(AVBFERNWAERMEV) 175
X I I
IMAGE 7
INHALTSVERZEICHNIS
ANHANG 1. GESETZENTWURF DER BUNDESREGIERUNG VOM 15.8.2012 ENTWURF EINES
GESETZES UEBER DIE ENERGETISCHE MODERNISIERUNG VON VERMIETETEM WOHNRAUM
UND UEBER DIE VEREINFACHTE DURCHSETZUNG VON RAEUMUNGSTITELN
(MIETRECHTSAENDERUNGSGESETZ -
MIETRAENDG) 189
2. BESCHLUSSEMPFEHLUNG UND BERICHT DES RECHTSAUSSCHUSSES V. 12.12.2012
229 3. GESETZ UEBER DIE ENERGETISCHE MODERNISIERUNG VON VERMIETETEM
WOHNRAUM UND UEBER DIE VEREINFACHTE DURCHSETZUNG VON RAEUMUNGSTITELN
(MIETRECHTSAENDERUNGSGESETZ - MIETRAENDG) V. 11.3.2013 257
SACHREGISTER 265
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