Praxishandbuch der Immobilien-Investitionen: [Anlageformen, Ertragsoptimierung, Risikominimierung]
Gespeichert in:
| Format: | Buch |
|---|---|
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
München
Beck
2011
|
| Ausgabe: | 2. Aufl. |
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | Nebent.: Praxishandbuch Immobilien-Investitionen |
| Beschreibung: | XLV, 652 S. graph. Darst. |
| ISBN: | 9783406605635 |
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INHALTSUEBERSICHT
VORWORT 2. AUFLAGE V
INHALTSVERZEICHNIS IX
LITERATURVERZEICHNIS XXIX
ABKUERZUNGSVERZEICHNIS XXXIII
AUTORENVERZEICHNIS XXXVII
TEIL 1. ANLAGEFORMEN, GENERELLE ASPEKTE DER IMMOBILIENINVESTITION SOWIE
IMMOBILIENINVESTOREN (REBITZER) 1
TEIL 2. IMMOBILIENINVESTOREN IM EINZELNEN 41
I. OFFENE IMMOBILIENFBNDS (BILLAND) 41
II. INTERNATIONALE IMMOBILIEN-SPEZIALFONDS (KLOEPPELT/KULKE) 59 III.
VERSICHERUNG (BRENDGEN/VON PANNWITZ) 81
IV. GESCHLOSSENE IMMOBILIENFONDS (VOLCKENS/FREITAG) 101
V. BERUFSSTAENDISCHE VERSORGUNGSWERKE IM UEBERBLICK (AUKAMP) 125 VI.
IMMOBILIEN-AG (SCHAEFERS/SCHULTE) 141
VII. REAL ESTATE INVESTMENT TRUST (REIT) IN DEUTSCHLAND (ELAMINE) 181
VIII. REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS (REITS) IN DEN USA (LANGE) 195 IX.
LEASINGGESELLSCHAFTEN (SCHMIDT-BREITUNG) 207
X. *OPPORTUNITY FONDS EINE BEGRIFFSBESTIMMUNG UND EINFUEHRUNG IN IHRE
INVESTITIONSSTRATEGIE UND ORGANISATIONSWEISE (MEINEL) 227
XI. EUROPAEISCHER IMMOBILIEN DACHFONDS CHANCEN EINES NEUEN IMMOBILIEN-
PRODUKTES FUER INSTITUTIONELLE ANLEGER (ENGLISCH) 243
XII. IMMOBILIENINVESTITIONEN PRIVATER ANLEGER (SCHAEFER) 261
XIII. WOHNUNGSGESELLSCHAFTEN (LEHNER) 295
XIV. PROJEKTENTWICKLUNGSGESELLSCHAFTEN (CONZEN) 313
XV. *NON-PERFORMING LOANS DEFINITION, DUE DILIGENCE, BEWERTUNG UND
MARKTENTWICKLUNG IN DEUTSCHLAND (WESNER) 331
TEIL 3. FINANZIERUNG VON IMMOBILIENINVESTITIONEN (BETTINK/STINNER) 345
TEIL 4. R E C H T L I C HE A S P E K TE V ON I M M O B I L I E N I N V E
S T I T I O N EN (MAY/MAKOWSKI) . . .. 369
TEIL 5. STEUERLICHE ASPEKTE VON IMMOBILIENINVESTITIONEN (SEIKEL/FARLE)
397
TEIL 6. INSTRUMENTE DER IMMOBILIENINVESTITIONEN 455
I. BETRACHTUNGEN ZUR KAPITALMARKTORIENTIERTEN IMMOBILIENBEWERTUNG
(BRUEHL/JANDURA) 455
II. IMMOBILIENMARKTPROGNOSEN UND IMMOBILIENRATINGS (KNEPEL) 471 III.
STANDORT- UND MARKTANALYSEN (PETERSEN/RADTKE) 497
IV. VERAEUSSERUNG VON IMMOBILIENPORTFOLIOS IM RAHMEN STRUKTURIERTER
VERFAHREN (SIEPMANN) 517
V. WIRTSCHAFTLICHKEITSBERECHNUNGEN (VESPERMANN/SCHAEFER/CONZEN) 533 VI.
DUE DILIGENCE CHECKLISTEN (VESPERMANN/SCHAEFER/CONZEN) 549
VII
BIBLIOGRAFISCHE INFORMATIONEN HTTP://D-NB.INFO/1001499964
DIGITALISIERT DURCH
IMAGE 2
INHALTSUEBERSICHT
TEIL 7. INSTRUMENTE DES IMMOBILIENMANAGEMENTS 555
I. IMMOBILIEN-PORTFOLIO-MANAGEMENT UND IMMOBILIEN-ASSET-MANAGEMENT
(BALS/WELLNER) 555
II. PROPERTY UND FACILITY MANAGEMENT (STEINBAUER, GARTUNG, KIESSLICH,
KIRSCHNEREIT, LECHTAPE, ROLF, SCHAEDEL, SIEVERT) 577
III. OPERATIVES CONTROLLING ALS INTEGRALER BESTANDTEIL DES RISIKO
MANAGEMENT SYSTEMS (GEBHARDT) 599
IV. LEISTUNGSSTEIGERUNG IN DER MIETERBINDUNG UND -GEWINNUNG - UEBER
EXZEL- LENZ IN DER MIETERBINDUNG ZU NACHHALTIGER MIETERGEWINNUNG -
(KOLBUSA) . . . 615 V. BENCHMARKING VON BETRIEBSMODELLEN IM ASSET- UND
PROPERTY MANAGEMENT (BELL/KARBAN) 629
STICHWORTVERZEICHNIS 645
VIII
IMAGE 3
INHALTSVERZEICHNIS
VORWORT 2. AUFLAGE V
INHALTSUEBERSICHT VII
LITERATURVERZEICHNIS XXIX
ABKUERZUNGSVERZEICHNIS XXXIII
AUTORENVERZEICHNIS XXXVII
TEIL 1. ANLAGEFORMEN, GENERELLE ASPEKTE DER IMMOBILIENINVESTITION SOWIE
IMMOBILIENINVESTOREN (REBITZER) 1
1. GENERELLE ASPEKTE 1
1.1 ANLAGEKLASSE IMMOBILIE 1
1.2 VOLKSWIRTSCHAFTLICHE DATEN 2
1.3 RENDITE 3
1.4 RISIKO 6
1.5 TIMING 8
1.6 MANAGEMENT 9
1.7 INFORMATIONSQUELLEN 9
2. IMMOBILIEN IM UEBERBLICK 13
2.1 BESONDERHEITEN 13
2.2 WOHNIMMOBILIEN 13
2.3 GEWERBEIMMOBILIEN 14
2.3.1 BUEROIMMOBILIEN 16
2.3.2 HANDELSIMMOBILIEN 18
2.3.3 HOTELS 20
2.3.4 SPORT- UND FREIZEITIMMOBILIEN 21
2.3.5 SOZIALIMMOBILIEN 21
2.3.6 LOGISTIKIMMOBILIEN 21
3. ANLAGEFORMEN IM UEBERBLICK 22
3.1 DIREKTE UND INDIREKTE ANLAGE 22
3.2 RETAIL UND INSTITUTIONAL PRODUCTS 22
3.3 AUSGEWAEHLTE IMMOBILIENPRODUKTE 24
3.3.1 GESCHLOSSENE IMMOBILIENFONDS 24
3.3.2 OFFENE IMMOBILIENFONDS 26
3.3.3 SPEZIALFONDS 26
3.3.4 IMMOBILIEN-AKTIENGESELLSCHAFTEN 27
3.3.5 REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS 29
3.3.6 OPPORTUNITY FONDS 29
3.3.7 GENERELLER VERGLEICH 30
4. IMMOBILIENINVESTOREN IM UEBERBLICK 33
4.1 INVESTORENGRUPPEN 33
4.2 PRIVATE INVESTOREN 33
4.3 INSTITUTIONELLE INVESTOREN 35
4.3.1 VERSICHERUNGEN 36
4.3.2 PENSIONSKASSEN UND VERSORGUNGSWERKE 36
IX
IMAGE 4
INHALTSVERZEICHNIS
4.3.3 STIFTUNGEN 36
4.3.4 KIRCHEN 37
4.3.5 IMMOBILIENLEASING 37
4.3.6 NON-PROPERTY-UNTERNEHMEN 37
4.3.7 AUSLAENDISCHE INVESTOREN 38
TEIL 2. IMMOBILIENINVESTOREN IM EINZELNEN 41
I. OFFENE IMMOBILIENFONDS (BIHAND) 41
1. DER WEG DER OFFENEN IMMOBILIENFONDS ZUR EIGENSTAENDIGEN ASSET KLASSE
UNTER DEN INVESTMENTFONDS 41
2. ENTWICKLUNG UND AKTUELLE AUSGESTALTUNG DES RECHTLICHEN RAHMENS FUER
OFFENE IMMOBILIENFONDS 43
3. STEUERLICHE RAHMENBEDINGUNGEN 46
4. INVESTITIONSZIELE UND -ENTSCHEIDUNGSKRITERIEN 46
4.1 PORTFOLIOSTRATEGIE 46
4.2 PRODUKTARTEN UND ENTSCHEIDUNGSKRITERIEN 48
4.2.1 BUEROOBJEKTE 48
4.2.2 EINZELHANDELSIMMOBILIEN 49
4.2.3 HOTELS 50
4.3 NACHHALTIGKEIT 51
4.4 LIQUIDITAETSMANAGEMENT 52
4.5 FREMDFINANZIERUNG 52
5. TRANSAKTIONSSTRUKTUREN UND RISIKOALLOKATION IN VERBINDUNG MIT
INVESTITIONEN 54
5.1 ANKAUF VON BESTANDSOBJEKTEN 54
5.2 ANKAUF VON LAUFENDEN BAUMASSNAHMEN UND PROJEKTEN 54 6. ANKAUFSPROZESS
BEI OFFENEN IMMOBILIENFONDS 56
7. AUSBLICK 57
II. INTERNATIONALE IMMOBILIEN-SPEZIALFONDS (KLOEPPELT/KULKE) 59 1.
GRUNDLAGEN 59
1.1 DEFINITION IMMOBILIEN-SPEZIALFONDS 59
1.2 RECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN FUER DAS PORTFOLIO-MANAGEMENT . 63 1.3
MARKTUEBERBLICK 65
1.4 BESONDERHEITEN INTERNATIONALER IMMOBILIENINVESTMENTS 66 2.
INVESTITIONSZIELE 68
2.1 RENDITEZIELE 68
2.2 PROBLEME DES BENCH MARKING IN INTERNATIONALEN IMMOBILIEN- MAERKTEN 68
3. INVESTMENT-STRATEGIEN 71
3.1 AUFBAU NEUER PORTFOLIEN 71
3.2 OPTIMIERUNG VON BESTANDSPORTFOLIEN IM RAHMEN VON EINBRINGUNGSFONDS
71
4. UMSETZUNG INTERNATIONALER IMMOBILIENINVESTMENTSTRATEGIEN 73 4.1
BEDEUTUNG VON INVESTMENTPROZESSEN 73
4.2 RESEARCH 74
4.3 *ALL BUSINESS IS LOCAL - LOKALE PRAESENZ ALS ERFOLGSFAKTOR 75 4.4
FINANZIERUNGSSTRATEGIEN 76
5. RISIKOMANAGEMENT 76
5.1 KLASSIFIZIERUNG DER RISIKEN 77
IMAGE 5
INHALTSVERZEICHNIS
5.2 STRATEGIEN UND INSTRUMENTE 77
6. AKTUELLE ENTWICKLUNGEN: *RENT A KAG : IMMOBILIEN-SERVICE UND -MASTER
KAPITALANLAGEGESELLSCHAFTEN ALS SERVICE-PROVIDER 77 7. SCHLUSSBEMERKUNG
79
III. VERSICHERUNG (BRENDGEN/VON PANNWITZ) 81
1. KAPITALANLAGE BEI VERSICHERUNGSGESELLSCHAFTEN 81
1.1 VERSICHERUNGEN ALS INVESTOREN 82
1.2 VERSICHERUNGEN IM GLOBALEN KONTEXT 82
1.3 ENTWICKLUNG DER KAPITALANLAGEN DER DEUTSCHEN VERSICHERUNGS-
WIRTSCHAFT 82
1.4 IM WETTBEWERB MIT ANDEREN IMMOBILIENINVESTOREN 83
1.5 RECHTLICHER RAHMEN FUER VERSICHERUNGEN ALS KAPITALANLEGCR 84 1.5.1
ANLAGEGRUNDSAETZC 84
1.5.2 ANLAGEVERORDNUNG 84
1.5.3 GEBUNDENES UND FREIES VERMOEGEN 85
1.5.4 ZULAESSIGE KAPITALANLAGEN 85
1.5.5 ZULAESSIGE IMMOBILIENINVESTMENTS 86
2. ASSETKLASSC IMMOBILIEN 86
2.1 BESONDERHEITEN BEI IMMOBILIENINVESTITIONEN 87
2.2 AUSLANDSINVESTITIONEN 87
2.3 ENTWICKLUNG DER IMMOBILIE ALS KAPITALANLAGE 88
2.4 DIREKTE VERSUS INDIREKTE ANLAGEN 89
3. STRATEGIE UND ORGANISATION DES INVESTMENT UND ASSET MANAGEMENTS
INTERNATIONAL TAETIGER VERSICHERUNGEN 90
3.1 PORTFOLIOMANAGEMENT 90
3.1.1 QUALITATIVES PORTFOLIOMANAGEMENT - DIE PORTFOLIOANALYSE.. 90
RENDITE-RISIKO-PROFIL 92
3.1.2 STRATEGISCHES PORTFOLIOMANAGEMENT - DIE PORTFOLIO- UND
ANLAGESTRATEGIE 92
ANLAGESTRATEGIE 93
STANDORT UND LAGE 93
NUTZUNGSART UND BESTANDSALTCR 94
INVESTITIONSVOLUMEN UND PERFORMANCE 94
3.1.3 OPERATIVES PORTFOLIOMANAGEMENT - DAS ASSET MANAGEMENT 94 3.1.3.1
DER INVESTITIONSPROZESS: ANKAUF 95
3.1.3.2 DER INVESTITIONSPROZESS: VERKAUF 95
3.2 ORGANISATIONSSTRUKTUR AM BEISPIEL EINER INTERNATIONAL TAETIGEN
VERSICHERUNGSGRUPPE 95
4. WERTERMITTLUNG UND PERFORMANCEMESSUNG 97
5. AUSBLICK 99
IV. GESCHLOSSENE IMMOBILIENFONDS (VOLCKENS/FREITAG) 101
1. BEDEUTUNG UND KURZCHARAKTERISIERUNG GESCHLOSSENER IMMOBILIENFONDS .
101 2. ARTEN VON GESCHLOSSENEN IMMOBILIENFONDS 103
2.1 STEUERORIENTIERTE VERSUS AUSSCHUETTUNGSORIENTIERTE FONDS 103 2.2
INLAENDISCHE VERSUS AUSLAENDISCHE FONDS 104
2.3 FESTSTEHENDES INVESTITIONSOBJEKT VERSUS BLIND POOL 105 3. ABGRENZUNG
GESCHLOSSENER IMMOBILIENFONDS 105
3.1 ABGRENZUNG ZU OFFENEN IMMOBILIENFONDS 105
3.2 ABGRENZUNG ZU LEASINGFONDS 107
XI
IMAGE 6
INHALTSVERZEICHNIS
4. INVESTITIONSOBJEKTE GESCHLOSSENER IMMOBILIENFONDS SOWIE DEREN AUSWAHL
UND AKQUISE DURCH DEN FONDSINITIATOR 108
4.1 ARTEN VON INVESTITIONSOBJEKTEN UND DEREN BEDEUTUNG 108 4.2
AUSWAHLKRITERIEN 110
4.2.1 OBJEKTSPEZIFISCHE KRITERIEN 110
4.2.2 STANDORT HO
4.2.3 VERMIETUNGSSITUATION 111
4.2.4 RECHTLICHE UND STEUERLICHE ASPEKTE 111
4.2.5 KAUFPREIS 112
4.2.6 SONSTIGE INITIATORSPEZIFISCHE KRITERIEN 112
4.3 AKQUISITION VON IMMOBILIEN 112
4.3.1 VERKAEUFERGRUPPEN 113
4.3.2 AKQUISITIONSWEGE 113
5. KONZEPTION EINES GESCHLOSSENEN IMMOBILIENFONDS 113
5.1 RECHTLICHE STRUKTUR 114
5.1.1 FONDSGESELLSCHAFT 114
5.1.2 BETEILIGUNGSFORM DES ANLEGERS 114
5.1.3 WESENTLICHE VERTRAEGE 115
5.2 STEUERLICHE STRUKTUR 116
5.2.1 EINKOMMENSSTEUERLICHE BEHANDLUNG 116
5.2.2 WEITERE STEUERN 118
5.3 WIRTSCHAFTLICHE PROGNOSERECHNUNG 118
6. RISIKEN EINES GESCHLOSSENEN IMMOBILIENFONDS 119
7. INVESTOREN 121
7.1 INVESTORENGRUPPEN UND INVESTORENGEWINNUNG 121
7.2 PRIVATE PLACEMENT 121
7.3 ZWEITMARKT 121
8. AUSBLICK 122
V. BERUFSSTAENDISCHE VERSORGUNGSWERKE IM UEBERBLICK (AUKAMP) 125 1.
WIRTSCHAFTLICHE BEDEUTUNG DER VERSORGUNGSWERKE 126
2. HISTORISCHE ENTWICKLUNG DER VERSORGUNGSWERKE 126
3. STRUKTURPRINZIPIEN 127
4. FINANZIERUNGSVERFAHREN DER VERSORGUNGSEINRICHTUNG 127 5. AUFSICHT DER
BERUFSSTAENDISCHEN VERSORGUNGSWERKE 128
6. BESTEUERUNG DER VERSORGUNGSWERKE 129
7. WARUM INVESTIEREN BERUFSSTAENDISCHE VERSORGUNGSWERKE IN DIE ASSET-
KLASSE IMMOBILIEN? 129
8. WAS SOLL EINE ANLAGE IN IMMOBILIEN FUER DIE VERSORGUNGSWERKE BEWIRKEN?
129
9. WO SOLLTE IN IMMOBILIEN DURCH VERSORGUNGSWERKE INVESTIERT WERDEN? ..
129 10. IN WELCHE ANLAGESEKTOREN SOLLTEN BERUFSSTAENDISCHE
VERSORGUNGSWERKE INVESTIERT SEIN? 130
11. WIE WIRD IN DIE ASSET-KLASSE IMMOBILIEN INVESTIERT - DIREKTANLAGE
VERSUS INDIREKTE ANLAGEVEHIKEL 130
11.1 DIREKTANLAGEN 130
11.2 SEKTOREN/NUTZUNGSARTEN DER DIREKTANLAGE 131
11.2.1 WOHNIMMOBILIEN 131
11.2.2 BUEROIMMOBILIEN 132
11.2.3 EINZELHANDELSIMMOBILIEN 132
XII
IMAGE 7
INHALTSVERZEICHNIS
11.3 SONDERIMMOBILIEN 132
11.4 PROJEKTENTWICKLUNGEN FUER DIE DIREKTANLAGE 133
11.5 VERWALTUNG DER DIREKTANLAGEN 133
11.6 OBJEKTGESELLSCHAFTEN 133
11.6.1 RISIKOSTREUUNG/DIVERSIFIKATION 133
11.6.2 LEVERAGE-EFFEKT 134
11.6.3 TRANSAKTIONSKOSTEN 134
11.6.4 AFA-BETRACHTUNG/AUSSCHUETTUNG 134
11.7 OFFENE IMMOBILIEN-PUBLIKUMFONDS 134
11.8 IMMOBILIEN-SPEZIALFONDS 135
11.9 RISIKOSTREUUNG UND IMMOBILIEN-SPEZIALFONDS 136
11.10 IMMOBILIEN MASTER-KAG 136
11.11 IMMOBILIEN-SPEZIALFONDS UND VERSORGUNGSWERKE/AUSBLICK 137 12.
IMMOBILIENAKTIEN/REITS 137
13. PRIVATE EQUITY FUNDS 138
14. ANLAGEVOLUMEN DER BERUFSSTAENDISCHEN VERSORGUNGSWERKE 138 15.
RENDITEERWARTUNGEN 139
16. VERMOEGENSVERWALTUNG UND RISIKOMANAGEMENT 139
17. AUSBLICK 139
VI. IMMOBILIEN-AG (SCHAEFERS/SCHULTE) 141
1. IMMOBILIEN-AG 141
1.1 DEFINITORISCHE GRUNDLAGEN 142
1.2 ABGRENZUNG ZU REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS 144
2. IMMOBILIEN-AG IM MARKTUMFELD 146
2.1 IMMOBILIEN-AG IM ANLAGESPEKTRUM 146
2.2 IMMOBILIEN-AG IM DEUTSCHEN KONTEXT 147
2.3 IMMOBILIEN-AG IM EUROPAEISCHEN KONTEXT 148
2.4 IMMOBILIEN-AG IM GLOBALEN KONTEXT 150
3. ERFOLGSFAKTOREN UND WERTTREIBER VON IMMOBILIEN-AGS IM KAPITALMARKT
152 3.1 MANAGEMENTQUALITAET UND TRACK RECORD 153
3.2 AUSRICHTUNG DES GESCHAEFTSMODELLS 153
3.3 AUSNUTZUNG VON MARKTZYKLEN 154
3.4 WERTSCHOEPFUNG IM PORTFOLIO 154
3.5 PROJEKTENTWICKLUNGEN 154
3.6 WACHSTUMSPHANTASIE 155
3.7 GROESSE, LIQUIDITAET UND KAPITALSTRUKTUR 155
3.8 TRANSPARENZ UND CORPORATE GOVERNANCE 156
4. RECHNUNGSLEGUNG VON IMMOBILIEN-AGS 157
4.1 VORRAETE (IAS 2) 157
4.2 FERTIGUNGSAUFTRAEGE (IAS 11) 158
4.3 ALS SACHANLAGEN GEHALTENE IMMOBILIEN (IAS 16) 159
4.4 ALS FINANZINVESTITION GEHALTENE IMMOBILIEN (IAS 40) 160 4.5 ZUR
VERAEUSSERUNG GEHALTENE LANGFRISTIGE VERMOEGENSWERTE UND AUFGEGEBENE
GESCHAEFTSBEREICHE (IFRS 5) 163
5. BEWERTUNG VON IMMOBILIEN-AGS 163
5.1 EINLEITUNG 163
5.2 DISCOUNTED CASH FLOW-VERFAHREN ZUR BEWERTUNG VON IMMOBILIEN-AGS 164
5.2.1 UEBERBLICK 164
XIII
IMAGE 8
INHALTSVERZEICHNIS
5.2.2 AUSGEWAEHLTE ASPEKTE ZUR ANWENDUNG DER DISCOUNTED CASH
FLOW-VERFAHREN 166
5.2.2.1 ERMITTLUNG DES FREE CASH FLOWS 166
5.2.2.2 ERMITTLUNG DER KAPITALKOSTEN 166
5.3 MULTIPLIKATORENVERFAHREN ZUR BEWERTUNG VON IMMOBILIEN-AGS .. 169
5.3.1 UEBERBLICK 169
5.3.2 SPEZIFISCHE MULTIPLIKATORENVERFAHREN FUER IMMOBILIEN-AGS 170
5.3.2.1 MULTIPLIKATORBEWERTUNG NACH IMMOBILIENORIEN- TIERTEN
ERFOLGSKENNZAHLEN 170
5.3.2.2 MULTIPLIKATORENBEWERTUNG NACH FUNDS FROM OPERATIONS (FFO) 171
5.4 NET ASSET VALUE-VERFAHREN ZUR BEWERTUNG VON IMMOBILIEN-AGS . 174
5.4.1 UEBERBLICK 174
5.4.2 BESTIMMUNG DES NET ASSET VALUES FUER IMMOBILIEN-AGS . .. 174 5.4.3
PREMIUMS UND DISCOUNTS ZUM NET ASSET VALUE BEI IMMOBILIEN-AGS 177
6. SCHLUSSBEMERKUNG 179
VII. REAL ESTATE INVESTMENT TRUST (REIT) IN DEUTSCHLAND (ELAMINE) 181 1.
DEFINITION 181
2. DEUTSCHE REITS, LEGALER HINTERGRUND UND CHARAKTERISTIKA 182 3. EIN
IRREFUEHRENDER NAME 184
4. WERTE VS. WACHSTUM 184
5. GESCHAEFTSMODELL EINES REIT 185
5.1 SPEZIALISIERUNG AUF ANLAGENFORMEN 185
5.2 GEOGRAFISCHE SPEZIALISIERUNG 186
5.3 IMMOBILIENWERTKETTE (REAL ESTATE VALUE CHAIN) 186
6. KAPITALSTRUKTUR VON REITS 186
7. LEISTUNGSBEURTEILUNG EINES REITS 187
7.1 FUNDS FROM OPERATION (FFO) 187
7.2 LIQUIDATIONSWERT (NET ASSET VALUE) 188
8. TRANSPARENZ VON REITS 188
9. EINE KURZE DARSTELLUNG DER DEUTSCHEN REIT-GESCHICHTE 189 9.1 NICHT
GEHALTENE VERSPRECHEN 189
9.2 WER TRAEGT DIE SCHULD 191
9.3 ZWEI MILLIARDEN EURO-FRAGE 192
VIII. REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS (REITS) IN DEN USA (LANGE) 195 1.
DEFINITION 195
2. MARKTGROESSE, ARTEN, STRUKTUR DER REITS 196
2.1 MARKTGROESSE 196
2.2 ARTEN 196
2.2.1 EQUITY REITS 196
2.2.2 MORTGAGE (HYPOTHEKEN) REITS 197
2.2.3 HYBRID REITS 197
2.3 STRUKTUR 197
3. ATTRIBUTE 197
3.1 LAUFENDE RENDITE 198
3.2 KORRELATION ZU AKTIEN UND OBLIGATIONEN 198
3.3 POTENTIELLER INFLATIONSSCHUTZ 200
XIV
IMAGE 9
INHALTSVERZEICHNIS
3.4 GLEICHGERICHTETE INTERESSEN DES MANAGEMENTS UND DER AKTIONAERE;
VERHALTEN DES MANAGEMENTS ALS MITEIGENTUEMER 200
3.5 FUNGIBILITAET 200
3.6 DIVERSIFIZIERUNG (NACH REGION) 200
3.6.1 NACH REGION 200
3.6.2 NACH OBJEKTART 201
3.7 ANLAGEFLEXIBILITAET 201
3.8 CORPORATE GOVERNANCE 201
3.9 EFFIZIENTER ZUGANG ZU GROSSEN IMMOBILIENVERMOEGEN 201 4. INVESTITIONEN
IN REITS 202
4.1 ANLAGEKRITERIEN 202
4.1.1 IMMOBILIENZYKLUS 202
4.1.2 KAPITALMARKT 202
4.1.3 IMMOBILIEN 203
4.1.4 MANAGEMENT 203
4.2 BEWERTUNG 203
4.3 VERGLEICH MIT ANDEREN ANLAGEKLASSEN 203
4.4 STEUERLICHE BEHANDLUNG 204
4.5 PERFORMANCE 205
IX. LEASINGGESELLSCHAFTEN (SCHMIDT-BREITUNG) 207
1. ENTWICKLUNG VON IMMOBILIEN-LEASING ALS FORM DER FINANZIERUNG VON
IMMOBILIENINVESTITIONEN 207
1.1 LEASINGMARKT UND LEASINGQUOTE IN DEUTSCHLAND 207
1.2 IMMOBILIEN-LEASING ALS ALTERNATIVE ZUR KREDITFINANZIERUNG 210 2.
FUNKTIONSWEISE UND MERKMALE VON IMMOBILIEN-LEASING 211 2.1
BEGRIFFSBESTIMMUNG 211
2.2 STEUERLICHE UND HANDELSBILANZIELLE EINORDNUNG VON LEASING- VERTRAEGEN
211
2.3 VERTRAGSFORMEN UND VERTRAGSLAUFZEITEN 214
2.4 LEASING NACH INTERNATIONALEN ACCOUNTING-STANDARDS 216 3.
MODELLSTRUKTUREN IM IMMOBILIEN-LEASING 217
3.1 NEUBAU-LEASING 217
3.2 SALE-AND-LEASE-BACK 218
3.3 BUY-AND-LEASE 219
3.4 FAZIT 220
4. FULL-SERVICE LEASING 222
5. KRITERIEN FUER DIE INVESTITIONSENTSCHEIDUNG MIT LEASING 223 5.1
QUALITATIVE ASPEKTE 223
5.2 QUANTITATIVE ASPEKTE 225
X. *OPPORTUNITY FONDS EINE BEGRIFFSBESTIMMUNG UND EINFUEHRUNG IN IHRE
INVESTITIONSSTRATEGIE UND ORGANISATIONSWEISE (MEINEL) 227 1. IMMOBILIEN
OPPORTUNITY FONDS HISTORISCH 227
2. DEFINITION 228
3. ORGANISATIONSSTRUKTUR 228
4. RISIKOKATEGORIEN 230
4.1 *CORE 231
4.2 *CORE+ 232
4.3 *VALUE ADD 232
4.4 OPPORTUNITY UND DEVELOPMENT FONDS 233
XV
IMAGE 10
INHALTSVERZEICHNIS
4.5 DISTRESSED&DEBT 234
4.6 FORMELN 235
4.7 BEISPIELSRECHNUNG 236
5. IMMOBILIENFINANZIERUNG UND OPPORTUNITY FONDS 238
6. MARKTANTEIL VON OPPORTUNITY FONDS 239
7. AKQUISITIONSPROFILE UND INVESTMENTPHILOSOPHIE 240
XI. EUROPAEISCHER IMMOBILIEN DACHFONDS CHANCEN EINES NEUEN IMMO-
BILIENPRODUKTES FUR INSTITUTIONELLE ANLEGER (ENGLISCH) 243 1. IMMOBILIEN
DACHFONDS KONZEPT 243
1.1 DACHFONDS IM ALLGEMEINEN 243
1.2 ANFANGE DES EUROPAEISCHEN IMMOBILIEN DACHFONDS 245 1.3 IMMOBILIEN
DACHFONDS IN DEUTSCHLAND 246
1.4 IMMOBILIEN DACHFONDS UND SEINE CHARAKTERISTIKA 247 2. ANALYSE DES
ABSATZMARKTES: DIE INVESTOREN 249
2.1 ANALYSE DER NACHFRAGE 249
2.2 SEGMENTIERUNGEN DER INVESTOREN 251
3. ANALYSE DES BESCHAFFUNGSMARKTES: DAS SPEKTRUM DER ZIELFONDS 252 3.1
VIELFALT DER ZIELFONDS 252
3.2 OFFENE IMMOBILIENFONDS 253
3.3 GESCHLOSSENE IMMOBILIENFONDS 253
3.4 BOERSENNOTIERTE IMMOBILIENPRODUKTE 254
4. ANALYSE DES KONKURRENZMARKTES: WETTBEWERBSPRODUKTE 255 4.1 DERZEITIGE
WETTBEWERBSPRODUKTE 255
4.2 POTENTIELLE WETTBEWERBSPRODUKTE IN DER ZUKUNFT 255
5. ERFOLGSKRITERIEN EINES IMMOBILIEN DACHFONDS 256
5.1 INVESTMENTPROZESS 256
5.2 RISIKOMANAGEMENT 257
5.3 SONSTIGE QUALITAETEN DES DACHFONDS MANAGERS 258
6. GROESSE DES MARKTES FUER IMMOBILIEN DACHFONDS 258
6.1 HEUTIGE MARKTGROESSE 258
6.2 POTENTIAL-ABSCHAETZUNG DES DACHFONDS MARKTES 259
7. WUERDIGUNG 260
7.1 VORTEILE DES IMMOBILIEN DACHFONDS 260
7.2 AUSBLICK 260
XII. IMMOBILIENINVESTITIONEN PRIVATER ANLEGER (SCHAEFER) 261 1.
GRUNDLAGEN/-UEBERLEGUNGEN 261
1.1 IMMOBILIENANLAGEN PRIVATER INVESTOREN 261
1.2 GRUENDE FUER IMMOBILIENINVESTMENTS 264
1.3 ANLAGESPEKTRUM 265
1.4 DIREKTINVESTMENTS VERSUS INDIREKTINVESTMENTS 266
1.5 VERAENDERUNG DER INVESTITIONSSITUATIONARAHMENBEDINGUNGEN 266 1.5.1
DEMOGRAPHIE ALS ZU BEACHTENDER FAKTOR FUER IMMOBILIEN- INVESTMENTS? 266
1.5.2 WEITERE VERAENDERUNGEN DER INVESTITIONSRAHMEN- BEDINGUNGEN FUER
DIREKTE IMMOBILIENINVESTMENTS? 268 1.5.3 AUSDIFFERENZIERUNG UND
AUSWEITUNG IM BEREICH DER INDIREKTEN IMMOBILIENANLAGEVEHIKEL 270
2. WICHTIGE ERFOLGSFAKTOREN UND KLASSISCHE FEHLER DER
IMMOBILIENINVESTITION 275
XVI
IMAGE 11
INHALTSVERZEICHNIS
2.1 ANALYSEPHASE 275
2.1.1 ZIELE 275
2.1.2 PERSOENLICHE AUSGANGSSITUATION 276
2.2 KONZEPTIONSPHASE 276
2.3 SELEKTIONSSPHASE 279
2.3.1 KRITERIEN FUER DIREKTINVESTMENTS 279
2.3.1.1 QUALITAET 279
2.3.1.2 MARKT UND MARKTENTWICKLUNG 280
2.3.1.3 RENDITE 281
2.3.1.3.1 GRUNDUEBERLEGUNGEN 281
2.3.1.3.2 ARTEN DER KALKULATION 281
2.3.2 KRITERIEN FUER INDIREKTE INVESTMENTS 282
2.3.2.1 OFFENE IMMOBILIENFONDS 282
2.3.2.2 GESCHLOSSENE IMMOBILIENFONDS 284
2.3.2.3 IMMOBILIENAKTIENGESELLSCHAFTEN 285
2.3.2.4 REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS (REITS) 286 2.3.2.5 IMMOBILIEN AG
- BZW. REIT-FONDS 286
2.4 MANAGEMENTPHASE 287
2.4.1 VERWALTEN VERSUS AKTIVES MANAGEN BEI DIREKTINVESTMENTS . 287 2.4.2
BAUSTEINE UND KOSTEN DES IMMOBILIENMANAGEMENTS 288 2.4.3 MANAGEMENT VON
INDIREKTINVESTMENTS 289
2.4.4 BEHAVIORAL FINANCE 290
3. SPEZIALTHEMEN 290
3.1 VERMOEGENSVERWALTER ALS IMMOBILIENDIENSTLEISTER 290 3.2
AUSLANDSINVESTMENTS 292
3.3 STEUERLICHE KOMPONENTEN BEI IMMOBILIENINVESTMENTS 292 4. FAZIT UND
AUSBLICK 293
XIII. WOHNUNGSGESELLSCHAFTEN (LEHNER) 295
1. WOHNUNGSMARKT 295
1.1 VOLKSWIRTSCHAFTLICHE BEDEUTUNG 295
1.2 WOHNUNGSNACHFRAGE 296
1.2.1 UEBERREGIONALE BESTIMMUNGSFAKTOREN 296
1.2.2 REGIONALE BESTIMMUNGSFAKTOREN 297
1.3 WOHNUNGSANGEBOT 299
2. STRATEGISCHES PORTFOLIOMANAGEMENT 300
2.1 PORTFOLIO- VERSUS OBJEKTMANAGEMENT 300
2.2 PORTFOLIOSEGMENTIERUNG 301
2.2.1 ANSATZ UND VORGEHENSWEISE 301
2.2.2 HANDLUNGSOPTIONEN 302
2.2.3 DATENBASIS 302
3. BEWERTUNG UND RENTABILITAET 304
3.1 FINANZMATHEMATISCHE VERSUS NORMIERTE VERFAHREN 304 3.2
BEWERTUNGSPARAMETER 305
3.3 BUSINESSPLANUNG 307
4. RISIKOMANAGEMENT 308
4.1 RECHTLICHE VORGABEN 308
4.2 RISIKOIDENTIFIKATION 308
4.3 RISIKOQUANTIFIZIERUNG UND RISIKOAGGREGATION 309
4.4 RISIKOBEWAELTIGUNG UND ORGANISATORISCHE INTEGRATION 310
XVII
IMAGE 12
INHALTSVERZEICHNIS
XIV. PROJEKTENTWICKLUNGSGESELLSCHAFTEN (CONZEN) 313
1. DEFINITION UND ABGRENZUNG DER PROJEKTENTWICKLUNG 313
1.1 BEGRIFF, FORMEN UND ZIELE 313
1.2 AUFGABENSPEKTRUM 314
2. MARKTTEILNEHMER UND MARKTSEGMENTE 315
3. PROJEKTANALYSE UND NUTZUNGSKONZEPTION 317
3.1 GRUNDLAGEN DER INVESTITIONSENTSCHEIDUNG 317
3.2 GRUNDSTUECKS-, STANDORT- UND MARKTANALYSE 318
3.2.1 GRUNDSTUECKSANALYSE 319
3.2.2 STANDORTANALYSE 319
3.2.3 MARKTANALYSE 319
3.2.3.1 ANGEBOTS- UND WETTBEWERBSANALYSE 320 3.2.3.2 NACHFRAGEANALYSE
320
3.2.4 RENTABILITAETSANALYSE 321
3.3 NUTZUNGSKONZEPTION UND PROJEKTPLANUNG 321
4. GRUNDSTUECKSAKQUISITIONASICHERUNG 322
4.1 VORKAUFSRECHT 322
4.2 ANKAUFSRECHT 322
4.3 GRUNDSTUECKSKAUF 322
4.4 KAUF VON OBJEKTGESELLSCHAFTEN 323
5. BAURECHTSSCHAFFUNG 323
6. PROJEKTREALISIERUNG 323
6.1 VERGABE VON BAULEISTUNGEN 323
6.1.1 EINZEL- UND PAKETVERGABE 324
6.1.2 GENERALUNTERNEHMER/GENERALUEBERNEHMER-VERGABE 324 6.2 TERMIN-,
KOSTEN- UND QUALITAETSMANAGEMENT 325
7. VERMARKTUNG 325
7.1 PROJEKTMARKETING 325
7.2 VERMIETUNG 325
7.3 VERKAUF 326
8. ZUSAMMENARBEIT ZWISCHEN PROJEKTENTWICKLER UND INVESTOREN 327 8.1
INVESTOREN UND IHRE ANLAGEKRITERIEN 327
8.2 VERKAUFSTIMING 328
9. AUSBLICK 329
XV. *NON-PERFORMING LOANS DEFINITION, DUE DILIGENCE, BEWERTUNG UND
MARKTENTWICKLUNG IN DEUTSCHLAND (WESNER) 331
1. HISTORIE 331
2. DUE DILIGENCE 334
3. BEWERTUNG UND PREISFINDUNG 336
4. ROLLE DES SERVICERS 338
5. RECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN UND STRUKTURIERUNG 340
6. JUENGERE ENTWICKLUNGEN UND AUSBLICK 344
TEIL 3. FINANZIERUNG VON IMMOBILIENINVESTITIONEN (BETTINK/STINNER) 345
1. VON DER STATISCHEN ZUR DYNAMISCHEN IMMOBILIEN-FINANZIERUNG 345 1.1
KLASSISCHE IMMOBILIEN-FINANZIERUNG 346
1.2 CASHFLOW-BASIERTE BEWERTUNG UND FINANZIERUNG 346
1.3 MIETERBONITAET ALS SEKUNDAERRISIKO 347
1.4 WIRKUNGSWEISE VON BASEL II 347
XVIII
IMAGE 13
INHALTSVERZEICHNIS
1.5 EINE VERGLEICHENDE BETRACHTUNG ZUR KLASSISCHEN IMMOBILIEN-
FINANZIERUNG 349
2. PROZESSORIENTIERUNG DER FINANZIERUNG 349
2.1 ART UND WIRKUNGSWEISE DER COVENANTS 349
2.2 EIGENMITTELEINSATZ UND ENTSCHULDUNG 352
2.3 TERM SHEET 354
2.4 MOBILITAET DER FINANZIERUNG DURCH VERBRIEFUNG 355
2.5 WIRKUNG ZWISCHEN FINANZ- UND REALWIRTSCHAFT 358
3. BESONDERHEITEN DER PORTFOLIOFINANZIERUNG 359
3.1 INVESTITION IN IMMOBILIENPORTFOLIEN 359
3.2 VORAUSSETZUNGEN FUER DIE PORTFOLIOFINANZIERUNG 360
3.3 CASHFLOW-ANALYSE UND COVENANTS 361
4. PROJEKT- ODER JOINT VENTURE-FINANZIERUNG 362
4.1 FINANZIERUNG OHNE CASHFLOW 362
4.2 PROJEKTGEMEINSCHAFT IM JOINT VENTURE 362
4.3 VORAUSSETZUNGEN UND PROJEKTPHASEN 363
4.3.1 PROJEKTVORBEREITUNG 364
4.3.2 REALISIERUNGSPHASE 364
4.3.3 STABILISIERUNGS- UND EXIT-PHASE 365
4.4 PROJEKTENTWICKLUNG BEI SICH WANDELNDEN MAERKTEN 365 5.
IMMOBILIEN-INVESTMENT-BANKING 365
5.1 KOENIGSDISZIPLIN DER IMMOBILIEN-FINANZIERUNG 365
5.2 DUE DILIGENCE 366
5.3 ZIELORIENTIERTE FINANZIERUNGSSTRUKTUR 367
TEIL 4. RECHTLICHE ASPEKTE VON IMMOBILIENINVESTITIONEN (MAY/MAKOWSKI) .
. .. 369 1. ASSET DEAL 370
1.1 TRANSAKTIONSTYPEN (TRANSAKTIONSGEGENSTAENDE UND VERTRAGS- MODELLE)
370
1.1.1 UEBERBLICK UEBER ERWERBSVARIANTEN 370
1.1.1.1 TRANSAKTION UEBER EINZELIMMOBILIE MIT BESTANDS- GEBAEUDE 370
1.1.1.2 BAUTRAEGERVERTRAG 370
1.1.1.3 GENERALUEBERNEHMERMODELL 370
1.1.1.4 GRUNDSTUECKSKAUF MIT VERTRAGSUEBERNAHME 370 1.1.1.5
PORTFOLIOTRANSAKTION 371
1.1.1.6 PROPERTY OUTSOURCING DURCH SALE AND LEASEBACK .. 371 1.1.1.7
KAUF VON GESELLSCHAFTSANTEILEN 371
1.1.2 TRANSAKTION UEBER EINZELIMMOBILIE MIT BESTANDSGEBAEUDE... 371
1.1.2.1 KAUF EINES *GEBRAUCHTEN BESTANDSOBJEKTS 371 1.1.2.2 KAUFEINES
NEU ERRICHTETEN OBJEKTS 371
1.1.3 TRANSAKTION UEBER EINZELIMMOBILIE MIT ZU ERRICHTENDEM GEBAEUDE 371
1.1.3.1 BAUTRAEGERVERTRAG 371
1.1.3.2 GENERALUEBERNEHMERMODELL 373
1.1.3.3 GRUNDSTUECKSKAUF MIT VERTRAGSUEBERNAHME 373 1.1.4
PORTFOLIOTRANSAKTION 374
1.1.4.1 DEFINITION UND VORTEILE VON PORTFOLIOTRANS- AKTIONEN 374
1.1.4.2 BIETERVERFAHREN 374
XIX
IMAGE 14
INHALTSVERZEICHNIS
1.1.5 PROPERTY OUTSOURCING DURCH SALE AND LEASEBACK 375 1.2 HINWEISE ZUR
GESTALTUNG DES GRUNDSTUECKSKAUFVERTRAGES 376 1.2.1 KAUFGEGENSTAND 376
1.2.1.1 GRUNDSTUECK/TEILFLAECHE AN EINEM GRUNDSTUECK 376 1.2.1.2
WESENTLICHER BESTANDTEIL/ERBBAURECHT 376 1.2.1.3 ZUBEHOER 376
1.2.2 FORM DES GRUNDSTUECKSKAUFVERTRAGES 377
1.2.3 KAUFPREIS 377
1.2.3.1 BESTIMMUNG 377
1.2.3.2 FAELLIGKEIT 378
1.2.3.3 GRUNDERWERBSTEUER/UMSATZSTEUER 378 1.2.3.4 SICHERHEITEN DES
VERKAEUFERS 379
1.2.4 FINANZIERUNG 379
1.2.5 ANDERKONTO 379
1.2.6 MAENGELHAFTUNG UND VERJAEHRUNG 380
1.2.6.1 SACHMAENGEL 380
1.2.6.2 RECHTSMAENGEL 380
1.2.6.3 RECHTE WEGEN MAENGELN DER KAUFSACHE 380 1.2.6.4 VERJAEHRUNG 381
1.2.7 BESONDERE FALLGESTALTUNGEN: *KAUF BRICHT NICHT MIETE 381 1.3
KARTELLRECHTLICHE ANMELDEPFLICHT 382
1.4 AUSSCHREIBUNGSPFLICHT NACH VERGABERECHT? 382
1.5 GRUNDSTUECKSVERTRAEGE MIT AUSLANDSBEZUG 383
1.5.1 VERTRAEGE UEBER GRUNDSTUECKE IN DEUTSCHLAND 383 1.5.2 VERTRAEGE UEBER
GRUNDSTUECKE IM AUSLAND 384
2. SHARE DEAL 384
2.1 ABGRENZUNG ZUM ASSET DEAL 384
2.2 STEUERLICHE VORUEBERLEGUNGEN 384
2.3 BESONDERHEITEN DES SHARE DEAL GEGENUEBER DEM ASSET DEAL 385 2.3.1
UNTERNEHMENSKAUF MIT GRUNDSTUECKSVERTRAGSELEMENTEN . .. 385 2.3.2
AUFWAENDIGERE DUE DILIGENCE 386
2.3.3 TRANSAKTIONSKOSTEN 386
2.3.4 HAFTUNGSRISIKEN DER GESELLSCHAFT UND DES KAEUFERS 387 2.3.5
SICHERUNG UND WIRKSAMKEITSVORAUSSETZUNGEN DES ANTEILS- ERWERBS 387
2.3.6 UEBERGANG VON VERTRAGSVERHAELTNISSEN 388
2.4 HINWEISE ZUR GESTALTUNG DES ANTEILSKAUFVERTRAGES 388 2.4.1
KAUFGEGENSTAND 388
2.4.2 FORM UND VOLLZUG DES ANTEILSKAUFVERTRAGES 388 2.4.3 KAUFPREIS 389
2.4.3.1 BESTIMMUNG 389
2.4.3.2 FAELLIGKEIT 389
2.4.3.3 SICHERHEIT DES VERKAEUFERS 390
2.4.4 FINANZIERUNG 390
2.4.5 MAENGELHAFTUNG UND VERJAEHRUNG 390
3. RECHTLICHE DUE DILIGENCE 391
3.1 BEDEUTUNG DER DUE DILIGENCE 391
3.2 VORBEREITUNG DER DUE DILIGENCE DURCH DEN VERKAEUFER 391 3.3
DURCHFUEHRUNG DER DUE DILIGENCE 392
3.4 DUE DILIGENCE-CHECKLISTE 393
XX
IMAGE 15
INHALTSVERZEICHNIS
3.4.1 CHECKLISTE BEI ASSET DEAL 393
3.4.2 CHECKLISTE BEI SHARE DEAL 395
TEIL 5. STEUERLICHE ASPEKTE VON IMMOBILIENINVESTITIONEN (SEIKEL/FARLE)
397 1. EINLEITUNG 398
2. ERTRAGSTEUERLICHE ASPEKTE 399
2.1 EINKOMMENSTEUER UND STEUERLICHE BEHANDLUNG DER IMMOBILIEN-
PERSONENGESELLSCHAFT 399
2.1.1 EINKOMMENSTEUER 399
2.1.1.1 ABGRENZUNG PRIVATE VERMOEGENSVERWALTUNG UND GEWERBEBETRIEB 399
2.1.1.2 ALLGEMEINE REGELUNGEN DER EINKOMMEN- BESTEUERUNG VON
IMMOBILIENINVESTITIONEN 403 2.1.2 STEUERLICHE BEHANDLUNG VON
IMMOBILIENPERSONENGESELL- SCHAFTEN 407
2.1.2.1 GEWERBLICHE PERSONENGESELLSCHAFT 408 2.1.2.2
PERSONENGESELLSCHAFT MIT PRIVATER VERMOEGENS- VERWALTUNG 411
2.2 KOERPERSCHAFTSTEUER UND BESTEUERUNG DER IMMOBILIENKAPITAL-
GESELLSCHAFT 412
2.3 GEWERBESTEUER 414
2.3.1 UEBERBLICK 414
2.3.2 ANWENDBARKEIT DER GEWERBESTEUER , 414
2.3.3 VORAUSSETZUNGEN DER ERWEITERTEN KUERZUNG 415 2.3.3.1 UEBERBLICK 415
2.3.3.2 AUSSCHLIESSLICHE NUTZUNG UND VERWALTUNG EIGENEN GRUNDBESITZES 416
2.3.3.3 KEINE ERWEITERTE KUERZUNG, *WENN DER GRUNDBESITZ (AUCH) DEM
GEWERBEBETRIEB EINES GESELLSCHAFTERS DIENT 418
2.3.3.4 KEINE ANWENDUNG DER ERWEITERTEN KUERZUNG AUF BESTIMMTE
GRUNDBESITZVERAEUSSERUNGSGEWINNE SOWIE BESTIMMTE SONDERVERGUETUNGEN UND
GEWER- BESTEUERBARE GEWINNE AUS MITUNTERNEHMERANTEILS-
VERAEUSSERUNG ODER -AUFGAEBE 419
2.3.3.5 BESONDERHEITEN BEI BESTEHEN VON ORGANSCHAFTEN .. 419 2.3.3.6
STRUKTURIERUNGEN UND UMSTRUKTURIERUNGEN IN BEZUG AUF DIE ERWEITERTE
KUERZUNG 419
2.3.4 GRUNDZUEGE DER GEWERBEBESTEUERUNG 420
2.3.5 GEWERBESTEUERENTLASTUNG BEI DER EINKOMMENSTEUER UEBER §35 ESTG 422
2.4 ERTRAGSTEUERLICHE ASPEKTE DER FINANZIERUNG VON IMMOBILIEN-
INVESTITIONEN 423
2.5 ERTRAGSTEUERLICHE BESONDERHEITEN BEI IMMOBILIENINVESTITIONEN DURCH
STEUERAUSLAENDER 426
2.6 ERTRAGSTEUERLICHE BESONDERHEITEN BEI KOLLEKTIVEN IMMOBILIEN-
INVESTITIONSVEHIKELN 430
2.6.1 REIT-AG 430
2.6.2 DEUTSCHER OFFENER IMMOBILIENFONDS 431
XXI
IMAGE 16
INHALTSVERZEICHNIS
3. UMSATZSTEUER 433
3.1 UMSATZSTEUERLICHE BEHANDLUNG DER IMMOBILIENNUTZUNGS- UEBERLASSUNG 434
3.2 UMSATZSTEUERLICHE BEURTEILUNG DES IMMOBILIENVERKAUFS UND -ERWERBS
440
4. GRUNDERWERBSTEUER 443
4.1 UEBERBLICK 443
4.2 ASSET DEALS 444
4.3 SHARE DEALS 447
4.4 AUSNAHMEN VON DER GRUNDERWERBBESTEUERUNG 448
4.5 STRUKTURIERUNGSUEBERLEGUNGEN IN BEZUG AUF DIE GRUNDERWERB- STEUER 450
4.6 GRUNDERWERBSTEUERLICHE ANZEIGEPFLICHTEN 451
5. ERBSCHAFT- UND SCHENKUNGSTEUER 452
6. GRUNDSTEUER 453
TEIL 6. INSTRUMENTE DER IMMOBILIENINVESTITIONEN 455
I. BETRACHTUNGEN ZUR KAPITALMARKTORIENTIERTEN IMMOBILIENBEWERTUNG
(BRUEHL/FANDURA) 455
1. VORBEMERKUNGEN 455
2. GRUNDLAGEN 457
2.1 BEWERTUNGSANLAESSE 457
2.2 REGULATORISCHE RAHMENBEDINGUNGEN 459
2.3 WERTBEGRIFFE 461
3. BEWERTUNGSKONZEPTE 463
3.1 BEWERTUNG MITTELS MARKTANALOGIE 463
3.2 BEWERTUNG DURCH ERTRAGSPROJEKTION UND ABZINSUNG 463 3.3 BEWERTUNG
ANHAND VON KOSTEN 465
4. AKTUELLE PHAENOMENE DES IMMOBILIENKAPITALMARKTES 465
4.1 *MARK TO MARKET VERSUS *MARK TO MODEL 465
4.2 RUECKBESINNUNG AUF DIE FUNDAMENTALEN CHARAKTERISTIKA EINER IMMOBILIE
466
4.3 PORTFOLIOBEWERTUNG, PRAEMIEN UND ABSCHLAEGE 467
4.4 PHASE DES SOG. *LEND AND PRETEND 469
5. EIN GEDANKE ZUM SCHLUSS 470
II. IMMOBILIENMARKTPROGNOSEN UND IMMOBILIENRATINGS (KNEPEL) 471 1.
EINFUEHRUNG 471
2. IMMOBILIENMARKTPROGNOSEN 472
2.1 GRUNDLAGEN 472
2.1.1 ANFORDERUNGEN 472
2.1.2 KLASSIFIKATION VON PROGNOSEVERFAHREN UND PROGNOSE- BEGRIFFE 473
2.1.2.1 FORMALISIERUNGSGRAD 473
2.1.2.2 KONSISTENZ 473
2.1.2.3 ZEITLICHE REICHWEITE 473
2.1.2.4 PROGNOSEBEGRIFFE 474
2.2 PROGNOSEMETHODEN 475
2.2.1 QUALITATIVE PROGNOSEVERFAHREN 475
2.2.2 ZEITREIHEN-PROGNOSEVERFAHREN 475
XXII
IMAGE 17
INHALTSVERZEICHNIS
2.2.3 OEKONOMETRISCHE PROGNOSEVERFAHREN 476
2.3 ANWENDUNGSBEREICHE VON PROGNOSEN IM IMMOBILIENMARKT 477 2.3.1
ALLGEMEINE PROGNOSEANWENDUNGEN 477
2.3.2 SPEZIELLE PROGNOSEANWENDUNGEN 477
2.4 INFORMATIONSQUELLEN FUER PROGNOSEN 478
2.4.1 TRAEGER ALLGEMEINER WIRTSCHAFTSPROGNOSE IN DEUTSCHLAND .. 478 2.4.2
PROGNOSEQUELLEN IM IMMOBILIENMARKT 478
2.4.2.1 MAKLERUNTERNEHMEN 479
2.4.2.2 IMMOBILIENUNTERNEHMEN 481
2.4.2.3 REAL ESTATE RESEARCH-INSTITUTE 482
2.5 PROGNOSEMODELL (BEISPIEL: FERI EURORATING MODELL) 484 3.
IMMOBILIENRATING 485
3.1 GRUNDLAGEN 485
3.1.1 ANFORDERUNGEN 486
3.1.2 RATINGBEGRIFF 486
3.1.3 RATINGAGENTUREN UND RATINGPROZESS 487
3.1.4 RATINGSKALEN 487
3.1.5 RATINGTYPEN 488
3.2 MARKT- UND STANDORTRATING 488
3.2.1 ANWENDUNGSBEREICHE FUER MARKTRATINGS 489
3.2.2 METHODE (BEISPIEL: FERI IMMOBILIENMARKT RATING) 489 3.3
OBJEKTRATING 490
3.3.1 ANWENDUNGSBEREICHE FUER OBJEKTRATING 490
3.3.2 METHODEN 490
3.3.2.1 IMMOBILIEN MARKT- UND OBJEKTRATING 490 3.3.2.2 FERI
IMMOBILIENOBJEKT RATING 491
3.4 PRODUKTRATINGS 493
3.4.1 ANWENDUNGSBEREICHE FUER PRODUKTRATINGS 493
3.4.2 METHODE (BEISPIEL: FERI IMMOBILIENFONDS RATING FUER GESCHLOSSENE
FONDS) 493
4. ZUSAMMENFASSUNG 495
III. STANDORT- UND MARKTANALYSEN (PETERSEN/RADTKE) 497
1. AUSGANGSLAGE, AUFGABENSTELLUNG UND INHALT EINER STANDORT- UND
MARKTANALYSE 497
1.1 AUSGANGSLAGE UND AUFGABENSTELLUNG 497
1.2 INHALT 498
2. DATEN- UND INFORMATIONSBASIS 499
3. BAUSTEINE EINER STANDORT- UND MARKTANALYSE 500
3.1 MAKRO-STANDORT 500
3.2 RAHMENBEDINGUNGEN DES MIKRO-STANDORTES 501
3.3 ANALYSE DES MARKTES 505
3.3.1 MARKTANALYSE FUER EIN SHOPPINGCENTER 505
3.3.2 MARKTANALYSE FUER EINE BUEROIMMOBILIE 510
3.4 OBJEKTSEITIGE BEWERTUNG VON EINZELHANDELS-/BUEROIMMOBILIEN . .. 512
4. VERFAHREN ZUR ERGEBNISFINDUNG 513
IV. VERAEUSSERUNG VON IMMOBILIENPORTFOLIOS IM RAHMEN STRUKTURIERTER
VERFAHREN (SIEPMANN) 517
1. ANLAESSE UND ZIELE 517
2. VORBEREITUNG EINER PORTFOLIOVERAEUSSERUNG 518
XXIII
IMAGE 18
INHALTSVERZEICHNIS
2.1 VORSTUDIE 518
2.2 PROJEKTORGANISATION 518
2.3 BESTANDSAUFNAHME UND VENDOR DUE DILIGENCE 522
2.4 IMPLEMENTIERUNG WERTSTEIGERNDER MASSNAHMEN 524
2.5 STRUKTURIERUNG UND VERFAHRENSSTRATEGIE DER TRANSAKTION 524 3.
DURCHFUEHRUNG - VERFAHRENSSCHRITTE 526
4. VERFAHRENSVARIATIONEN 531
5. AUSGEWAEHLTE ERFOLGSFAKTOREN 531
V. WIRTSCHAFTLICHKEITSBERECHNUNGEN (VESPERMANN/SCHAEFER/CONZEN) 533 1.
EINLEITUNG 533
2. WIRTSCHAFTLICHKEITSBERECHNUNGEN FUER GRUNDSTUECKE MIT BESTAND 534 2.1
STATISCHE VERFAHREN 534
2.1.1 RENTABILITAETSBERECHNUNG 534
2.1.2 KOSTEN- UND GEWINNVERGLEICHSRECHNUNG 534
2.1.3 AMORTISATIONSRECHNUNG 535
2.2 DYNAMISCHE VERFAHREN 535
2.2.1 KLASSISCHE VERFAHREN 535
2.2.1.1 KAPITALWERTMETHODE 535
2.2.1.2 INTERNE ZINSFUSS-METHODE (INTERNAL RATE OF RETURN) 536
2.2.2 MODERNE VERFAHREN 537
2.2.2.1 ENDVERMOEGEN NACH VOFI-METHODE 537
2.2.2.2 VOFI-RENTABILITAETSKENNZIFFERN 538
3. WIRTSCHAFTLICHKEITSBERECHNUNGEN FUER GRUNDSTUECKE ZUR ENTWICKLUNG . ..
538 3.1 DEVELOPMENTRECHNUNGEN 538
3.1.1 RESIDUALVERFAHREN/BAUTRAEGERMETHODE 539
3.1.2 INVESTITIONSRECHNUNG 541
VI. DUE DILIGENCE CHECKLISTEN (VESPERMANN/SCHAEFER/CONZEN) 549 1.
EINLEITUNG 549
2. DUE DILIGENCE CHECKLISTE BESTANDSGEBAEUDE 550
2.1 KOMMERZIELLE ANALYSE 550
2.2 TECHNISCHE ANALYSE 550
2.3 RECHTLICHE ANALYSE 550
2.4 STEUERLICHE ANALYSE 550
3. DUE DILIGENCE CHECKLISTE FUER EINEN GRUNDSTUECKSKAUF MIT
ENTWICKLUNGSABSICHTEN 551
3.1 ANFORDERUNGSPROFIL 551
3.2 GRUNDSTUECKSANALYSE 551
TEIL 7. INSTRUMENTE DES IMMOBILIENMANAGEMENTS 555
I. IMMOBILIEN-PORTFOLIO-MANAGEMENT UND IMMOBILIEN-ASSET- MANAGEMENT
(BALS/WELLNER) 555
1. IMMOBILIEN-PORTFOLIO-MANAGEMENT UND IMMOBILIEN-ASSET- MANAGEMENT 555
2. GRUNDLAGEN EINES ENTSCHEIDUNGSORIENTIERTEN IMMOBILIEN-ASSET-
MANAGEMENT-ANSATZES 556
2.1 DAS PROBLEM DER HARMONISIERUNG VON EIGENTUEMERINTERESSEN UND DAS
PRINZIP DER BARWERTMAXIMIERUNG 556
XXIV
IMAGE 19
INHALTSVERZEICHNIS
2.2 CHARAKTERISIERUNG DER FINANZIERUNGSBEZIEHUNG ZWISCHEN INVESTOR UND
IMMOBILIENVERMOEGEN 558
2.3 FINANZIERUNGSTHEORETISCHES MODELL DER PREISBILDUNG VON
IMMOBILIENVERMOEGEN 559
3. *PORTFOLIO SELECTION THEORY NACH MARKOWITZ 560
3.1 GRUNDLAGEN 560
3.2 STATISTISCH-MATHEMATISCHE GRUNDLAGEN DER MPT 561 3.3 ANWENDUNG DER
MPT BEI IMMOBILIEN 563
3.4 DIVERSIFIKATIONSMOEGLICHKEITEN BEI IMMOBILIEN 566
3.5 GRENZEN DER ANWENDUNG UND KRITIK DER MPT 566
3.6 CAPM ZUR ABLEITUNG RISIKOAEQUIVALENTER KAPITALKOSTENSAETZE 568 4.
PROZESS DES IMMOBILIEN-ASSET-MANAGEMENTS 569
4.1 PHASE I: INPUTS 570
4.2 PHASE II: STRATEGISCHE ASSET ALLOKATION 570
4.3 PHASE III: TAKTISCHE ASSET ALLOKATION 571
4.4 PHASE IV: ERGEBNISKONTROLLE UND RISIKOMANAGEMENT 572 5. IPM-SYSTEME
573
6. SYMBOLVERZEICHNIS 575
II. PROPERTY UND FACILITY MANAGEMENT (STEINBAUER) 577
1. HANDLUNGSFELDER AN DER SCHNITTSTELLE ZUM ASSET MANAGEMENT
(STEINBAUER/SCHAEDEL) 577
1.1 ABGRENZUNG DER MANAGEMENTDISZIPLINEN ASSET-, PROPERTY- UND FACILITY
MANAGEMENT 577
1.2 ZIELE UND HANDLUNGSFELDER VON IMMOBILIENINVESTOREN 578 2. OPERATIVE
WERTSCHOEPFUNG IM PROPERTY MANAGEMENT (STEINBAUER/ROLF/KIESSLICH) 580
2.1 PERFORMANCE-ORIENTIERTES LEISTUNGSVERSTAENDNIS 580 2.2 PROPERTY
MANAGEMENT ZWISCHEN STRATEGIE UND UMSETZUNG 581 2.3 HANDLUNGSFELDER DES
PROPERTY MANAGEMENTS ZUR ERTRAGS-, LIQUIDITAETS- UND WERTSTEIGERUNG 582
2.3.1 FORDERUNGSMANAGEMENT 582
2.3.2 MIETERBINDUNG 583
2.3.3 BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTENOPTIMIERUNG 584
3. ERGEBNISORIENTIERTES FACILITY MANAGEMENT (STEINBAUER/SIEVERT/GARTUNG)
.. 585 3.1 PLANUNGS- UND BAUBEGLEITENDES FACILITY MANAGEMENT 586 3.1.1
ANFORDERUNGEN AN EIN PROFESSIONELLES BAUMANAGEMENT.... 586 3.1.2
BAUBEGLEITENDES FACILITY MANAGEMENT ALS KOSTENEINSPARER 587 3.2 FACILITY
MANAGEMENT IN DER NUTZUNGSPHASE 588
3.3 KOSTEN- UND LEISTUNGSOPTIMIERUNG DURCH BEDARFSGERECHTE
BETRIEBSKONZEPTE 589
3.4 PRAXISBERICHT: TYPISCHE VERGABEMODELLE 591
3.4.1 GEWERKEBEZOGENE EINZELVERGABEN 592
3.4.2 GESAMTVERGABEN AUF BASIS ERGEBNISORIENTIERTER AUSSCHREIBUNGEN 592
3.4.3 PROZESSORIENTIERTE VERGABEN MIT VERANTWORTUNGS- UEBERTRAGUNG 593
4. DAS OUTSOURCING VON FACILITY UND PROPERTY MANAGEMENT LEISTUNGEN ALS
WERTSCHOEPFUNGSPARTNERSCHAFT (STEINBAUER/KIRSCHNEREIT) 593 4.1 GRUENDE FUER
OUTSOURCING 594
XXV
IMAGE 20
INHALTSVERZEICHNIS
4.2 ZIELSETZUNG DES AUFTRAGGEBERS 594
4.3 ERFOLGSKRITISCHE FAKTOREN FUER DAS OUTSOURCING VON
IMMOBILIENDIENSTLEISTUNGEN 594
4.4 WEITERE ENTWICKLUNG DES TRENDS ZUM OUTSOURCING 596
5. AUSBLICK UND ENTWICKLUNGEN IM PROPERTY UND FACILITY MANAGEMENT
(STEINBAUER/LECHTAPE) 596
III. OPERATIVES CONTROLLING ALS INTEGRALER BESTANDTEIL DES RISIKO
MANAGEMENT SYSTEMS (GEBHARDT) 599
1. ERST DIE STRATEGIE, DANN DIE RENDITE 599
2. CONTROLLING ALS ELEMENT DES RISIKO MANAGEMENT SYSTEMS 601 3.
PROJEKTCONTROLLING ALS UNTERSTUETZUNG DES PROJEKTMANAGERS UND DER
UNTERNEHMENSLEITUNG 601
4. ANFORDERUNGEN AN DIE BERICHTERSTATTUNG: DIE STAKEHOLDER 603 5.
HAEUFIGE (FEHL-)ENTWICKLUNGEN IM PROJEKTCONTROLLING 603
5.1 UNKLARE PROJEKTDEFINITION 603
5.2 ZEMENTIEREN GAENGIGER PRAXIS 604
5.3 ERFUELLEN RECHTLICHER ANFORDERUNGEN AN EIN FRUEHWARNSYSTEM 604 5.4
NEUE BEWERTUNG 604
5.5 UNFLEXIBLE CONTROLLINGSYSTEME 604
5.6 UNTERSCHAETZEN DER DYNAMIK 604
5.7 MISSACHTUNGEN DES SUBSIDIARITAETSPRINZIPS 605
5.8 ENTKOPPELUNGEN VON DEN ENTSCHEIDUNGSSTRUKTUREN 605 5.9 FEHLENDE
VERZAHNUNG 605
5.10 MISSACHTUNG DER HANDELNDEN PERSONEN 605
6. AUSGESTALTUNG DES PROJEKTCONTROLLINGS 606
7. BASIS DER INFORMATION: DER PROJEKTBERICHT 607
8. VERDICHTUNG DER PROJEKTBERICHTE: DAS MANAGEMENT INFORMATIONSSYSTEM
(MIS) 608
9. EIN GUTES PROJEKTCONTROLLING BENOETIGT SCHNITTSTELLENKOMPETENZ:
KERNAUFGABEN DES CONTROLLERS 611
10. RESUEMEE: JEDES PROJEKT IST EINZIGARTIG - ABER IMMER TEIL EINER
STRATEGIE 612
IV. LEISTUNGSSTEIGERUNG IN DER MIETERBINDUNG UND -GEWINNUNG - UEBER
EXZELLENZ IN DER MIETERBINDUNG ZU NACHHALTIGER MIETERGEWINNUNG -
(KOLBUSA) 615
1. DER KOMPLEXITAET DES VERMIETUNGSMARKTES MIT DEM RICHTIGEN
VORGEHENSMODELL BEGEGNEN 615
2. TRANSPARENZ MIT HILFE DES OBJEKT-PORTFOLIOS 617
3. ABLEITUNG DER OBJEKT-CLUSTER AUS DEM OBJEKT-PORTFOLIO 618 4.
ERMITTLUNG DER RELEVANTEN STELLHEBEL FUER DIE MIETERBINDUNG PRO CLUSTER
621 5. ERMITTLUNG DES MARKETING-MIX FUER DIE MIETERGEWINNUNG PRO CLUSTER
.. 624 6. UMSETZUNG UND CHANGE MANAGEMENT 626
7. ZUSAMMENFASSUNG 627
V. BENCHMARKING VON BETRIEBSMODELLEN IM ASSET- UND PROPERTY MANAGEMENT
(BELL/KARBAN) 629
1. EINSTIEG: ORGANISATIONS-BENCHMARKING ALS BASIS FUER
UNTERNEHMENSENTSCHEIDUNGEN 629
2. DEFINITION: WAS IST BENCHMARKING UND WELCHE ANSAETZE EXISTIEREN? 631
XXVI
IMAGE 21
INHALTSVERZEICHNIS
2.1 INTERNES UND EXTERNES BENCHMARKING 632
2.2 UNTERSCHEIDUNG DER ANSAETZE NACH OBJEKT 633
2.3 QUANTITATIVES UND QUALITATIVES BENCHMARKING 634
3. NUTZEN UND GRENZEN: WELCHEN NUTZEN STIFTET BENCHMARKING, WO LIEGEN
DIE GRENZEN? 634
3.1 NUTZEN: BENCHMARKING IST NICHT DAS ZIEL, SONDERN AUSGANGSPUNKT FUER
WEITERE UEBERLEGUNGEN! 634
3.2 GRENZEN: BENCHMARKING HAT SEINE HERAUSFORDERUNGEN UND GRENZEN! 634
3.2.1 MANGELNDE VERGLEICHBARKEIT 635
3.2.2 SCHWACHE DATENBASIS 635
3.2.3 FALSCHE DATEN 635
4. GRUNDKONZEPT UND HUERDE NR. 1: WIE GEHT MAN MIT DEN FEINDEN DER
VERGLEICHBARKEIT UM? 636
4.1 WIE WIRD DIE VERGLEICHBARKEIT DER KENNZAHLEN AUFGRUND DER
UNTERSCHIEDLICH AUFGABEN- UND FUNKTIONSBEZEICHNUNGEN SICHERGESTELLT? 636
4.2 WIE WIRD DIE VERGLEICHBARKEIT DER KENNZAHLEN AUFGRUND DER
UNTERSCHIEDLICHEN PORTFOLIO-STRUKTUREN SICHERGESTELLT? 637 5. ANALYSE
UND HUERDE NR. 2: WO LIEGEN DIE HERAUSFORDERUNGEN DER EXTERNEN
DATENSAMMLUNG? 638
5.1 ZUM EINSTIEG: PRIORISIERUNG DES BENCHMARKINGS DURCH DEN
TEILNEHMERKREIS 638
5.2 SICHERSTELLUNG OBJEKTIVITAET UND VERTRAULICHKEIT 639
5.3 UNKLARE ABGRENZUNG UND DEFINITIONEN 639
5.4 UNKLARE ERHEBUNGSBOEGEN UND ERHEBUNGSVORGEHENSWEISE 639 5.4
HETEROGENE DATENQUELLEN: SYSTEMWELTEN, AKTUALITAET UND ANSPRECHPARTNER
639
5.5 DATENLUECKEN 640
5.6 PLAUSIBILITAETEN 640
6. ERGEBNIS: AUSGEWAEHLTE KENNZAHLEN IN VERGLEICH UND IN EINKLANG
BRINGEN! 640
6.1 INTERNE UND EXTERNE KOSTEN DES BESTANDSMANAGEMENTS 640 6.1.1
IDENTIFIKATION DER KOSTENARTEN 641
6.1.2 DIFFERENZIERUNG DER BETRACHTUNGSBLICKWINKEL 641 6.2 INTERNER
RESSOURCENEINSATZ 642
6.3 QUANTITATIVE PERFORMANCE-INDIKATOREN 642
6.4 OBJEKTBASIERTE PORTFOLIO-KOMPLEXITAET 643
6.5 SYNOPSE 643
7. FAZIT: ZUSAMMENFASSUNG UND ERKENNTNIS 644
STICHWORTVERZEICHNIS 645
XXVII
|
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