Immobilien: Steuern und Wertermittlung: Steuerliche Anlässe der Immobilienwertermittlung: Erbschafts- und Schenkungssteuer, Ertrags-, Grunderwerbs-, Umsatzsteuer und die Besonderheiten bei der Bewertung - mit Beispielen und Praxishilfen
Gespeichert in:
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| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Köln
Bundesanzeiger
2010
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| Ausgabe: | 1. Aufl. |
| Schriftenreihe: | Bau - Immobilien - Vergabe
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| Online-Zugang: | Inhaltstext Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | XIX, 195, S. mit 1 CD-ROM 244 mm x 165 mm |
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IMMOBILIEN: STEUERN UND WERTERMITTLUNG STEUERLICHE ANLAESSE DER
IMMOBILIENWERTERMITTLUNG: ERBSCHAFT- UND SCHENKUNGSTEUER, ERTRAG-,
GRUNDERWERB-, UMSATZSTEUER UND DIE BESONDERHEITEN BEI DER BEWERTUNG
BEARBEITET VON: CLEMENS GEHRI DIPL.-KFM., FELLOW DER RICS, OEFFENTLICH
BESTELLTER UND VEREIDIGTER SACHVERSTAENDIGER ANDREAS MUNK DIPL.-KFM.,
WIRTSCHAFTSPRUEFER UND STEUERBERATER MIT CD-ROM BUNDESANZEIGER VERLAG
INHALTSVERZEICHNIS VORWORT V ABKUERZUNGSVERZEICHNIS XV LITERATURHINWEISE
XIX EINFUEHRUNG 1 TEIL A: STEUERN 3 1. GRUNDLAGEN DES GESELLSCHAFTSRECHTS
3 1.1 DIE GESELLSCHAFT BUERGERLICHEN RECHTS 4 1.1.1 BEGRIFF UND
RECHTSGRUNDLAGEN 4 1.1.2 RECHTSNATUR DER BGB-GESELLSCHAFT 5 1.1.3
ERSCHEINUNGSFORMEN DER BGB-GESELLSCHAFT 6 1.1.4 DAS
GESELLSCHAFTSVERMOEGEN DER BGB-GESELLSCHAFT 7 1.1.5 GESCHAEFTSFUEHRUNG UND
VERTRETUNG 9 1.1.6 HAFTUNG FUER VERBINDLICHKEITEN 9 1.2 DIE OFFENE
HANDELSGESELLSCHAFT (OHG) 9 1.2.1 BEGRIFF UND RECHTSNATUR 9 1.2.2
ERSCHEINUNGSFORM UND ENTSTEHUNG 10 1.2.3 HAFTUNG : 11 1.2.3.1 HAFTUNG
DER GESELLSCHAFT 11 1.2.3.2 HAFTUNG DER GESELLSCHAFTER 11 1.3 DIE
KOMMANDITGESELLSCHAFT (KG) 12 1.3.1 BEGRIFF UND RECHTSNATUR 12 1.3.2
ERSCHEINUNGSFORM UND ENTSTEHUNG 12 1.3.3 HAFTUNG 13 1.4 DIE GMBH & CO.
KG 14 1.4.1 BEGRIFF UND RECHTSNATUR 14 1.4.2 ERSCHEINUNGSFORMEN 14 1.4.3
BESONDERHEITEN 15 1.5 KAPITALGESELLSCHAFTEN 15 1.5.1 DIE GMBH 16 1.5.1.1
GRUENDUNG 16 1.5.1.2 DAS STAMMKAPITAL 16 1.5.1.3 HAFTUNG 17 1.5.1.4
GESCHAEFTSFUEHRUNG 18 1.5.1.5 GESELLSCHAFTERVERSAMMLUNG 18 1.5.2 DIE
UNTERNEHMERGESELLSCHAFT (HAFTUNGSBESCHRAENKT) 18 1.5.3 DIE ENGLISCHE
LIMITED 19 VII INHALTSVERZEICHNIS 2. DIE BESTEUERUNG DER
PERSONENGESELLSCHAFTEN 20 2.1 DIE PERSONENGESELLSCHAFT IN DER
EINKOMMENSTEUER 20 2.1.1 BUCHFUEHRUNG UND JAHRESABSCHLUSS 20 2.1.2 DIE
STEUERLICHE MITUNTERNEHMERSCHAFT 21 2.1.3 DAS STEUERLICHE
BETRIEBSVERMOEGEN 22 2.1.4 DIE STEUERLICHE GEWINNERMITTLUNG EINER
PERSONENGESELLSCHAFT 25 2.2 DIE PERSONENGESELLSCHAFT IN DER
GEWERBESTEUER 27 2.2.1 ALLGEMEINES 27 2.2.2 DIE BESTEUERUNGSGRUNDLAGEN
28 2.2.3 DIE ANRECHNUNG DER GEWERBESTEUER NACH § 35 ESTG 29 2.3 DIE
PERSONENGESELLSCHAFT IN DER UMSATZSTEUER 30 2.4 STEUERLICHE SONDERFAELLE
BEI PERSONENGESELLSCHAFTEN 3 2 2.4.1 DIE GEWERBLICH GEPRAEGTE
PERSONENGESELLSCHAFT GMBH & CO. KG 32 3. DIE BESTEUERUNG DER
KAPITALGESELLSCHAFTEN 32 3.1 DIE BESTEUERUNG NACH DEM
KOERPERSCHAFTSTEUERGESETZ 33 3.1.1 ALLGEMEINES 33 3.1.2 DAS ZU
VERSTEUERNDE EINKOMMEN 33 3.1.3 DER STEUERSATZ 33 3.2 STEUERLICHE
BESONDERHEITEN BEI KAPITALGESELLSCHAFTEN 34 3.2.1 VERDECKTE
GEWINNAUSSCHUETTUNGEN 34 3.2.2 STEUERFREIE ERTRAEGE GEM. § 8B KSTG 35
3.2.3 GEWINNE AUS DER VERAEUSSERUNG VON ANTEILEN AN KOERPERSCHAFTEN .-.'.
36 4. GESTALTUNGEN IM ZUSAMMENHANG MIT IMMOBILIEN 36 4.1 DIE
BETRIEBSAUFSPALTUNG 36 4.1.1 DIE GRUNDKONSTELLATION DER
BETRIEBSAUFSPALTUNG 36 4.1.2 DIE UNTERSCHEIDUNG NACH ART DER ENTSTEHUNG
37 4.1.2.1 DIE ECHTE BETRIEBSAUFSPALTUNG 37 4.1.2.2 UNTERSCHEIDUNGEN
NACH DEN RECHTSFORMEN DER BETEILIGTEN UNTERNEHMEN 38 4.1.3
VORAUSSETZUNGEN FUER EINE BETRIEBSAUFSPALTUNG 39 4.1.4 STEUERLICHE
BESONDERHEITEN 40 4.2 DIE VERMOEGENSVERWALTENDE KG 41 5. DIE UMSATZSTEUER
42 5.1 GRUNDZUEGE 42 5.2 UMSATZSTEUER BEI IMMOBILIEN 44 5.2.1 ERWERB UND
VERAEUSSERUNG VON IMMOBILIEN 45 VIII INHALTSVERZEICHNIS 5.2.2 DER VERZICHT
AUF DIE STEUERBEFREIUNG 46 5.2.3 VORSTEUER BEI ANSCHAFFUNGS- UND
HERSTELLUNGSKOSTEN 47 5.2.4 VERWENDUNG VON IMMOBILIEN BEI DER
UMSATZSTEUER 48 5.2.5 DER VORSTEUERABZUG BEI GEMISCHT GENUTZTEN
IMMOBILIEN 49 5.2.6 DIE BERICHTIGUNG DES VORSTEUERABZUGS 50 6.
ERBSCHAFT-UND SCHENKUNGSTEUER 52 6.1 HINTERGRUND DER NEUREGELUNGEN DER
ERBSCHAFTSTEUERREFORM . 52 6.1.1 VORLAGEBESCHLUSS DES BFH VOM
22.05.2002 52 6.1.2 GRUNDSATZBESCHLUSS DES BVERFG VOM 7.11.2006 53 6.1.3
VERLAUF DES GESETZGEBUNGSVERFAHRENS 54 6.2 NEUREGELUNG DER
BEWERTUNGSVORSCHRIFTEN FUER DIE ERBSCHAFTSTEUER : 54 6.2.1 BEWERTUNG DES
GRUNDVERMOEGENS 54 6.2.1.1 VERGLEICHSWERTVERFAHREN 56 6.2.1.2
ERTRAGSWERTVERFAHREN 57 6.2.1.3 SACHWERTVERFAHREN 60 6.2.1.4 BEWERTUNG
VON ERBBAURECHTSFAELLEN 64 6.2.1.4.1 ERMITTLUNG DES WERTES DES
ERBBAURECHTS . 64 6.2.1.4.2 ERMITTLUNG DES BODENWERTANTEILS 64
6.2.1.4.3 DER GEBAEUDEWERTANTEIL BEIM ERBBAURECHT . 65 6.2.1.4.4 DER WERT
DES ERBBAUGRUNDSTUECKS 65 6.2.1.5 OEFFNUNGSKLAUSEL FUER GRUNDVERMOEGEN 68
6.2.2 BEWERTUNG VON BETRIEBSVERMOEGEN UND ANTEILEN AN
KAPITALGESELLSCHAFTEN 69 6.2.2.1 WERTERMITTLUNG AUS VERKAEUFEN 69 6.2.2.2
ERTRAGSWERTVERFAHREN 70 6.2.2.3 GEMEINER'WERT EINES ANTEILS AN EINER
PERSONENGESELLSCHAFT 75 6.2.2.4 BEISPIEL ZUR BEWERTUNG EINES
UNTERNEHMENS IN DER RECHTSFORM EINER GMBH 76 6.3 DIE REFORM DES
ERBSCHAFTSTEUERGESETZES 78 6.3.1 ALLGEMEINES 78 6.3.1.1 UEBERTRAGUNG VON
BETRIEBSVERMOEGEN 78 6.3.1.2 UEBERTRAGUNG VON VERMIETETEN WOHNUNGEN 78
6.3.1.3 UEBERTRAGUNG DES *FAMILIENHEIMS" 79 6.3.2 BEGUENSTIGTES VERMOEGEN
I. S. D. § 13B ERBSTG 80 6.3.2.1 VERWALTUNGSVERMOEGEN 81 6.3.2.1.1
BESTANDTEILE DES VERWALTUNGSVERMOEGENS . 81 6.3.2.1.2 SONDERREGELUNG
FUER INNERHALB VON 2 JAHREN VOR DER UEBERTRAGUNG DEM BETRIEB ZUGEFUEHRTEM
VERWALTUNGSVERMOEGEN (§ 13B ABS. 2 S. 3 ERBSTG) 82 6.3.2.1.3
WERTERMITTLUNG DES VERWALTUNGS- VERMOEGENS 83 IX INHALTSVERZEICHNIS 6.3.3
GEWAEHRUNG VON STEUERFREISTELLUNGSOPTIONEN FUER DAS BEGUENSTIGTE VERMOEGEN
83 6.3.3.1 LOHNSUMMENKLAUSEL 84 6.3.3.2 TEILBESTEUERUNG DES BEGUENSTIGTEN
VERMOEGENS 85 6.3.4 GEWAEHRUNG EINER TARIFERMAESSIGUNG (ENTLASTUNGSBETRAG),
§ 19A ERBSTG 86 6.3.5 STEUERSCHAEDLICHE VERWENDUNG WAEHREND DER
BEHALTEFRIST, § 13A ABS. 5 ERBSTG 86 6.3.6 ZEITANTEILIGE
NACHVERSTEUERUNG, § 13A ABS. 5 S. 2 ERBSTG 87 6.3.7
REINVESTITIONSKLAUSEL, § 13A ABS. 5 S. 3 ERBSTG 87 6.3.8 PFLICHT ZUR
ANZEIGE, § 13A ABS. 6 ERBSTG 88 6.3.9 FREIBETRAEGE 89 6.3.10 STEUERSAETZE
89 6.3.11 INKRAFTTRETEN 90 7. DIE GRUNDERWERBSTEUER 90 7.1 DER
GRUNDSTUECKSBEGRIFF 90 7.2 DIE ERWERBSTATBESTAENDE 91 7.2.1
HAUPTTATBESTAND DES § 1 ABS. 1 NR. 1 GRESTG 91 7.2.2 NEBENTATBESTAENDE
DES § 1 ABS. 1 NR. 2-7 GRESTG 92 7.2.3 NEBENTATBESTAENDE DES § 1 ABS. 1
NR. 5-7 GRESTG 93 7.2.4 ERSATZTATBESTAENDE NACH § 1 ABS. 2 UND 3 GRESTG
93 7.2.5 ERSATZTATBESTAND DES § 1 ABS. 2A GRESTG 93 7.2.6
STEUERBEFREIUNGEN 95 7.2.7 BEMESSUNGSGRUNDLAGE 95 7.2.7.1 STEUERSATZ :
97 7.2.7.2 DURCHFUEHRUNG DER BESTEUERUNG 97 TEIL B: WERTERMITTLUNG 99 I.
GRUNDLAGEN 99 1. ALLGEMEINE ANFORDERUNGEN 99 1.1 GUTACHTENAUFBAU 99
1.1.1 BESCHREIBUNG 100 1.1.2 BEWERTUNG 101 1.1.3 ZUSAMMENFASSUNG
WESENTLICHER PUNKTE 102 1.2 GLIEDERUNG UND AUFBAU 102 1.2.1
GRUNDSAETZLICHES ZUR GLIEDERUNG 102 1.2.1.1 DECKBLATT 103 1.2.1.2
ZUSAMMENFASSUNG ODER UEBERSICHT 103 1.2.1.3 INHALTSVERZEICHNIS 103
1.2.1.4 1. ABSCHNITT 104 1.2.1.5 BESCHREIBUNGEN 104 1.2.1.6 BEWERTUNG
UND WERTERMITTLUNG 104 1.2.1.7 SCHLUSS 105 X INHALTSVERZEICHNIS 1.2.2
ANLAGEN 105 1.2.3 GLIEDERUNGSVORSCHLAG 106 1.2.3.1 GROBGLIEDERUNG 106
1.2.3.2 FEINGLIEDERUNG 106 1.2.4 WEITERE GLIEDERUNGSBEISPIELE 107
1.2.4.1 GROBGLIEDERUNG NACH KLEIBER 107 1.2.4.2 INHALTLICHE
ANFORDERUNGEN NACH DIHK 107 1.2.4.3 GLIEDERUNG NACH ANLAGE 24 WERTR
76/96 . 108 2. GRUNDSAETZLICHES ZUR GUTACHTENERSTELLUNG 108 2.1
HONORIERUNG 109 2.2 GESTALTUNG VON GUTACHTEN 109 3. WERTBEGRIFFE 110 3.1
VERKEHRS-ODER MARKTWERT 110 3.1.1 EXKURS 111 3.1.1.1 MARKET VALUE 111
3.1.1.2 FAIRVALUE 111 3.1.1.3 EXISTING USE/BETRIEBSFORTFUEHRUNG 112
3.1.1.4 FUNKTIONALE WERTLEHRE 113 3.2 GEMEINERWERT 113 3.3
BELEIHUNGSWERT 115 3.4 VERSICHERUNGSWERT 116 3.5 EINHEITSWERT 117 3.6
STEUERLICHE BEDARFSBEWERTUNG 118 4. ANFORDERUNGEN AUS STEUERLICHER SICHT
118 MARKTWERTERMITTLUNG NACH IMMOWERTV 121 1. AUSWAHL DES
WERTERMITTLUNGSVERFAHRENS 124 2. MARKTWERTERMITTLUNG 128 2.1
ERFORDERLICHE DATEN 128 2.2 ERMITTLUNG DER ERFORDERLICHEN DATEN DURCH
GUTACHTER- AUSSCHUESSE 129 2.2.1 BODENRICHTWERTE (§ 10 IMMOWERTV) 131
2.2.2 INDEXREIHEN (§ 11 IMMOWERTV) 132 2.2.3 UMRECHNUNGSKOEFFIZIENTEN (§
12 IMMOWERTV) 134 2.2.4 VERGLEICHSFAKTOREN FUER BEBAUTE GRUNDSTUECKE (§ 13
IMMOWERTV) 135 2.2.5 MARKTANPASSUNGSFAKTOREN UND LIEGENSCHAFTSZINSSAETZE
(§ 14 IMMOWERTV) , 136 2.2.5.1 ABLEITUNG DES LIEGENSCHAFTSZINSSATZES 137
2.2.5.1.1 ABLEITUNG DES LIEGENSCHAFTSZINS- SATZES AUS DEM GRUNDSTUECKS-
MARKT 138 XI INHALTSVERZEICHNIS 2.2.5.1.2 ABLEITUNG DES
LIEGENSCHAFTSZINS- SATZES AUS VORSCHLAEGEN IN DER LITERATUR 138 2.2.5.1.3
ZUSAMMENFASSUNG 141 3. DIE WERTERMITTLUNGSVERFAHREN DER IMMOWERTV 141
3.1 VERGLEICHSWERTVERFAHREN (§ 15 IMMOWERTV) 141 3.1.1 UNGEWOEHNLICHE
ODER PERSOENLICHE VERHAELTNISSE 142 3.1.2 VERGLEICHSPREISE 142 3.1.3
VERGLEICHSFAKTOREN 144 3.1.3.1 ERTRAGSFAKTOREN 145 3.1.3.2
GEBAEUDEFAKTOREN 145 3.2 BODENWERTERMITTLUNG (§ 16 IMMOWERTV) 147 3.2.1
GRUNDLAGEN 148 3.2.1.1 EXKURS: BESONDERE FLAECHEN DER LAND- UND
FORSTWIRTSCHAFT 148 3.2.2 ABLEITUNG DES BODENWERTES 149 3.2.3 ANPASSUNG
DER VERGLEICHSDATEN 149 3.2.3.1 KENNZIFFERN ZUR UMRECHNUNG VON ART UND
MASS DER BAULICHEN NUTZUNG 149 3.2.3.2 LAGE UND UMGEBUNG 150 3.2.3.3
LASTEN UND BESCHRAENKUNGEN SOWIE BESONDERE RECHTE 150 3.2.4 SONDERFAELLE
BEI DER BODENWERTERMITTLUNG 150 3.2.4.1
LIQUIDATIONSVERFAHREN/FREILEGUNGSKOSTEN . 150 3.2.4.2
ERSCHLIESSUNGSBEITRAEGE 151 3.2.4.3 REALISIERTE * ZULAESSIGE BAULICHE
NUTZUNG . 151 3.3 GEBAEUDEWERTERMITTLUNG 152 3.3.1 ERTRAGSWERT
(§§'17-20 IMMOWERTV) 152 3.3.1.1 § 18 IMMOWERTV: REINERTRAG, ROHERTRAG
. 154 3.3.1.2 § 19 IMMOWERTV: BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN 154 3.3.1.2.1
VERWALTUNGSKOSTEN 155 3.3.1.2.2 INSTANDHALTUNGSKOSTEN 155 3.3.1.2.3
MIETAUSFALLWAGNIS 156 3.3.1.2.4 BETRIEBSKOSTEN 157 3.3.1.3 ERGAENZUNG ZUM
TEXT DER IMMOWERTV 158 3.3.1.4 § 20 IMMOWERTV: KAPITALISIERUNG UND
ABZINSUNG 158 3.3.2 SACHWERT (§§21-23 IMMOWERTV) 160 3.3.2.1
HERSTELLUNGSKOSTEN (§ 22 IMMOWERTV) 161 3.3.2.2 ALTERSWERTMINDERUNG 162
3.3.2.3 ERMITTLUNG DES VERKEHRSWERTES 163 3.4 SONDERFAELLE 164 3.4.1
BAUERWARTUNGSLAND 164 3.4.1.1 VERFAHRENSUEBERSICHT 166 3.4.1.1.1
VERGLEICHSGRUNDSTUECKE 166 3.4.1.1.2 AUFWENDUNGEN 166 XII
INHALTSVERZEICHNIS 3.4.1.2 WERTERMITTLUNG FUER WERDENDES NEUBAULAND NACH
GIF 167 3.4.1.2.1 VORHALTUNG 167 3.4.1.2.2 FLAECHENABTRETUNGEN 168
3.4.1.2.3 WERT BZW. KOSTEN DER ENTWICKLUNGSLEISTUNGEN 168 3.4.1.3 WERT
BZW. KOSTEN DER FREILEGUNGS- LEISTUNGEN 169 3.4.1.4 WERTMINDERUNG
INFOLGE EVTL. ALTLASTEN 170 3.4.1.5 ERTRAEGE DURCH NUTZUNGEN WAEHREND DER
ENTWICKLUNGSDAUER 170 3.4.1.6 ZUSAMMENFASSUNG 170 3.5 INTERNATIONALE
BZW. NICHT NORMIERTE VERFAHREN 171 3.5.1 DISCOUNTED CASHFLOW-METHODE 172
3.5.2 INTERNER ZINSFUSS 173 3.5.3 PACHTWERTMETHODE 174 3.6 ERBBAURECHTE
175 3.6.1 ERBBAURECHT 176 3.6.2 BELASTETES GRUNDSTUECK 177 3.7 ABLEITUNG
DES VERKEHRSWERTES UND BERUECKSICHTIGUNG OBJEKTSPEZIFISCHER
GRUNDSTUECKSMERKMALE 178 3.7.1 BAUMAENGEL UND BAUSCHAEDEN 179 3.7.1.1
BERUECKSICHTIGUNG VON EINSCHRAENKUNGEN IM SACHWERT 180 3.7.1.1.1
EINGESCHRAENKTER NUTZUNGSWERT . 180 3.7.1.1.2 VERMARKTBARKEIT 180 3.7.1.2
BERUECKSICHTIGUNG VON EINSCHRAENKUNGEN IM ERTRAGSWERT 181 3.7.1.2.1
ERTRAGSMINDERUNGEN 181 3.7.1.2.2 MIETHOEHE 181 3.7.1.2.3 INSTANDHALTUNG
182 3.7.1.2.4 MIETAUSFALLWAGNIS 182 3.7.1.2.5 VERWALTUNGSAUFWAND 182
3.7.1.2.6 AENDERUNG VON GESAMT-UND RESTNUTZUNGSDAUER 182 3.7.1.2.7
VERAENDERUNG DES LIEGENSCHAFTS- ZINSSATZES 182 3.7.2 ABWEICHENDE ERTRAEGE
182 3.7.2.1 VERTRAGLICH BEDINGTE ERTRAGSABWEICHUNGEN 182 3.7.2.2
LEERSTAND UND STRUKTURELLER LEERSTAND 183 *3.7.3 RECHTE UND LASTEN 184
3.7.3.1 GRUNDLAGEN 184 3.7.3.2 BEISPIEL: WOHNUNGSRECHTE 185 XIII
INHALTSVERZEICHNIS 3.7.3.3 WERTERMITTLUNG 185 3.7.3.3.1 BELASTETES
GRUNDSTUECK 186 3.7.3.3.2 WERTVORTEIL FUER DEN BEGUENSTIGTEN 188 3.8
ABLEITUNG DES VERKEHRSVMARKTWERTES 189 STICHWORTVERZEICHNIS 191 XIV |
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