Verfügbarkeit: Investitionsrechnung für Immobilien

Investitionsrechnung für Immobilien:

Gespeichert in:

Bibliographische Detailangaben
1. Verfasser:	Kofner, Stefan 1964- (VerfasserIn)
Format:	Buch
Sprache:	German
Veröffentlicht:	Hamburg Hammonia Verl. 2010
Ausgabe:	3. Aufl.
Schlagworte:	Immobilienanlage Investitionsrechnung
Online-Zugang:	Inhaltsverzeichnis
Beschreibung:	Literaturangaben
Beschreibung:	289 S. graph. Darst.
ISBN:	9783872923189

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adam_text	IMAGE 1 INHALTSVERZEICHNIS 1 IMMOBILIEN-INVESTITION: BEGRIFF UND ZIELMARKT ............................. 17 1.1 DER IMMOBILIENMARKT ALS INVESTMENTZIEL ............................. 17 ................................... 1.2 BEGRIFF DER 1MMOBILIEN.INVESTITION 19 2 DIE INVESTOREN: MOTIVE UND BESCHRAENKUNGEN .............................. 23 ............................... 3 IMMOBILIEN ALS KLASSE VON ANLAGEPRODUKTEN 3.1 HETEROGENES ANGEBOT. STANDORTGEBUNDENHEIT. LANGE NUTZUNGSZEIT ......... ............................................ 3.2 INELASTISCHES ANGEBOT ........................................... 3.3 GERINGER LIQUIDITAETSGRAD ............................................ 3.4 MARKTINEFFIZIENZEN .......................................... 3.5 HOHER VERSCHULDUNGSGRAD ............................................ 3.6 AKTIVES INVESTMENT ........................................... 3.7 STEUERLICHE BEHANDLUNG ............................. 3.7.1 PLANMAESSIGE GEBAEUDEABSCHREIBUNG ................................. 3.7.1.1 BEMESSUNGSGRUNDLAGE 3.7.1.2 HOEHEDERAFA ........................................ ................................. 3.7.1.3 LINEARE ABSCHREIBUNG ............................... 3.7.1.4 DEGRESSIVE ABSCHREIBUNG ................................. 3.7.1.5 ERHOEHTE ABSCHREIBUNG 3.7.2 BEHANDLUNG VON VERAEUFIERUNGSGEWINNEN ........................ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.7.3 STEUERLICHE GESARNTBELASTUNG DER UNTERNEHMEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.8 WARUM ALSO IN IMMOBILIEN INVESTIEREN? ........................ 4 GRUNDLAGEN DES IMMOBILIEN-PORTFOLIOMANAGEMENTS 47 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.1 PORTFOLIOMANAGEMENT VERSUS OBJEKTVEWALTUNG 47 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.2 PORTFOLIOMODELLE 49 ....................... 4.3 PORTFOLIOMANAGEMENT UND INVESTITIONSRECHNUNG 53 ............................ 4.4 DER ZIELBILDUNGSPROZESS DES UNTERNEHMENS 54 ............................ 4.5 HANDLUNGSRAUM UND STRATEGIEBESTIMMUNG 55 .................................. 4.6 FALLSTUDIE UNTERBRINGUNGSVARIANTEN 57 ......................... 5 GRUNDLAGEN DER IMMOBILIEN-INVESTITIONSRECHNUNG 63 ................................ 5.1 KOBLEMLOESUNGSPROZESS DER INVESTITION 63 ............................. 5.2 EINTEILUNG VON IMMOBILIEN-INVESTITIONEN 67 .................................. 5.2.1 AUSWIRKUNGEN AUF DIE BILANZ 67 5.2.2 ABGRENZUNG VON INSTANDHALTUNG, INSTANDSETZUNG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . UND MODERNISIERUNG 69 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.3 MIETERHOEHUNG NACH MODEMISIERUNG 71 ........ 5.3 VERGLEICHBARKEIT VON ZAHLUNGEN ZU UNTERSCHIEDLICHEN ZEITPUNKTEN 73 ............................ 5.4 EINGANGSGROESSEN DER INVESTITIONSRECHNUNG 76 ............................................... 5.4.1 KAPITALEINSATZ 76 .................................................. 5.4.2 CASHFLOW 77 .................. 5.4.3 BERUECKSICHTIGUNG DER BETRIEBSKOSTEN DES OBJEKTS 81 IMAGE 2 ........................... 5.4.4 SCHAETZUNG DES MIETEINNAHMENSTROMS 82 ........... 5.4.4.1 BESTIMMUNGSGRUENDE DES MIETEINNAHMENSTROMS 82 ...................... 5.4.4.2 ENTWICKLUNG DER WOHNRAUMMIETEN 85 5.4.4.3 PREISRECHTLICHE GRUNDLAGEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87 5.4.4.3.1 VERGLEICHSMIETE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87 5.4.4.3.2 MIETBEGRENZUNGEN AUSSERHALB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . DES VERGLEICHSMIETENSYSTEMS 88 .... 5.4.4.3.3 SCHLUSSFOLGERUNGEN FUER DIE INVESTITIONSRECHNUNG 89 5.4.4.3.4 BESONDERHEITEN BEI STAFFEL- UND INDEXMIETVERTRAEGEN . 89 5.4.5 NUTZUNGSDAUER . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89 ............ 5.4.6 EXKURS: OPTIMIERUNG DER NUTZUNGSDAUER VON GEBAEUDEN 90 ................................ 5.4.7 KALKULATIONSZINSSATZ UND RISIKO 92 5.4.7.1 FINANZIERUNGS- ODER OPPORTUNITAETSORIENTIERTE ERMITTLUNG DES KALKULATIONSZINSES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92 .............. 5.4.7.2 ZUSAMMENSETZUNG DES KALKULATIONSZINSSATZES 94 .......... 5.4.7.3 RISIKOFREIER ZINS, EIGENKAPITALZINS ODER MISCHZINS? 100 ....................... 5.4.7.4 KRITIK AM KONZEPT DES MISCHZINSES 103 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.4.7.5 MARKTZINSSTRUKTUR UND KALKULATIONSZINS 104 ............................................ 5.4.8 LIQUIDATIONSERLOES 106 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.5 PROBLEME BEI INVESTITIONSRECHNUNGEN 107 ...................................... 6 DAS KONZEPT ,,RENDITEU (,,RETURNS ) 117 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.1 WAS HEISST WIRTSCHAFTLICHKEIT? 117 ........................................... 6.2 RENTABILITAETSBERECHNUNG 119 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.3 PENODENBEZUGDERRENDITE 120 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.4 PREISBILDUNG BEI IMMOBILIEN: CAP RATE 121 7 DYNAMISCHE VERMOEGENSWERTMETHODEN ................................... 125 ............................................ 7.1 KAPITALWERTMETHODE 126 ................................. 7.1.1 BESTIMMUNG DES KAPITALWERTES 126 7.1.2 WAHL DES DISKONTIEMNGSZINSSATZES ............................. 128 7.1.3 VORTEILHAFTIGKEITSKRITERIEN ..................................... 130 7.1.4 ANNAHMEN UEBER DEN KAPITALMARKT UND VERGLEICHBARKEIT VONKAPITALWERTEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131 7.2 VERMOEGENSENDWERTMETHODE 1 HORIZONTWERTMETHODE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132 7.2.1 VERMOEGENSENDWERTMETHODE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134 . . . . . . 7.2.2 VERGLEICHBARKEIT VON VERMOEGENSENDWERTEN UND KAPITALWERTEN 135 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.2.3 HORIZONTWERTMETHODE 139 8 DYNAMISCHE ZINSSATZMETHODEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147 8.1 INTERNERZINSFUSS .................................................. 147 8.1.1 DEFINITION .................................................. 147 8.1.2 BERECHNUNG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148 8.1.3 FALLSTUDIE 1: NEUBAU EINER WOHNANLAGE .......................... 150 8.1.4 ABSOLUTE UND RELATIVE VORTEILHAFTIGKEIT ........................... 160 8.1.5 GRENZEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165 IMAGE 3 .......................................... 8.2 VOLLSTAENDIGE FINANZPLAENE. 166 8.2.1 ANWENDUNG BEI VARIABEL VERZINSLICHEN KREDITEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166 8.2.2 ANWENDUNG BEI FESTSATZKREDITEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167 8.2.3 AUSWIRKUNGEN AUF DIE GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG . . . . . . . . . . . . . . 169 8.2.4 VORTEILHAFTIGKEITSKRITERIEN ..................................... 170 8.2.5 GRENZEN ................................................... 170 8.2.6 FALLSTUDIE 2: ALTBAUMODERNISIERUNG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 171 9 STATISCHE EINPERIODENMODELLE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.1 ANNUITAETEN-METHODE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.2 WIRTSCHAFTLICHKEITSBERECHNUNG NACH DER ZWEITEN BERECHNUNGSVERORDNUNG . . ......................................... 9.2.1 IDEE DER KOSTENMIETE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.2.2 BERECHNUNG DER KOSTENMIETE 9.2.2.1 ANSATZ DER HERSTELLUNGSKOSTEN .......................... 9.2.2.2 ANSATZ DER BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN ...................... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.2.2.3 ANSATZ DER KAPITALKOSTEN ...................... 9.2.3 BERECHNUNGSBEISPIEL SOZIALER WOHNUNGSBAU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.2.4 FUNKTIONALE BETRACHTUNG DER PREISVORSCHRIFTEN . . . . . . . . . . . . . . . 9.2.5 BERECHNUNGSBEISPIEL FREI FINANZIERTER WOHNUNGSBAU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 BERUECKSICHTIGUNG VON STEUERN 195 . . . . . . . . . . . . . . . . . 10.1 NOTWENDIGKEIT DER BERUECKSICHTIGUNG STEUERLICHER EFFEKTE 196 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10.2 PROBLEME BEI DER BERUECKSICHTIGUNG STEUERLICHER EFFEKTE 197 . . . . . . . . . . . 10.3 FALLSTUDIE 3: STEUERLICHE FOLGEN DES NEUBAUS EINER WOHNANLAGE 204 . . . . . . . . . . . . 10.4 FALLSTUDIE 4: STEUERLICHE FOLGEN DER SANIERUNG EINES DENKMALS 211 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 BERUECKSICHTIGUNG VON FOERDERPROGRAMMEN 211 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11.1 KFW.WOHNRAUMMODEMISIERUNGSPROGRAMM 211 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 1.2 ENERGIEEFFIZIENZ UND KLIMASCHUTZ 212 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11.3 KFW-PROGRAMM ENERGIEEFFIZIENT SANIEREN 213 . . . . . . . . . . . 11.4 FALLSTUDIE 5: ENERGETISCHE MODERNISIERUNG EINER WOHNSIEDLUNG 214 11.5 FALLSTUDIE 6: NEUBAU EINER WOHNANLAGE MIT SOZIALWOHNUNGEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IN NORDRHEIN-WESTFALEN 230 ..................... 12 BERUECKSICHTIGUNG VON RUECKFLUESSEN IN FREMDER WAEHRUNG 239 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 BERUECKSICHTIGUNG VON RISIKO UND UNSICHERHEIT 245 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13.1 VERFAHREN DER KRITISCHEN WERTE 246 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13.2SZENARIOANALYSE 247 13.3 FALLSTUDIE 7: RISIKOANALYSE FUER DIE ENERGETISCHE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . MODEMISIERUNG DER WOHNSIEDLUNG 249 14 QUINTESSENZ ......................................................... 265 ..................................... 16 ANTWORTEN ZU DEN VERSTAENDNISFRAGEN 273 17 SACHVERZEICHNIS ...................................................... 287 IMAGE 4 VERWCHNIS DER ABBILDUNGEN VERZEICHNIS DER ABBILDUNGEN ........................... BILD 1.1 UEBERBLICK UEBER DAS *REAL ESTATEDL-SYSTEM 18 ................................... BILD 1.2 FORMEN DER IMMOBILIENANLAGE 18 ........................................ BILD 1.3 ARTEN VON INVESTITIONEN 20 ................................... BILD 2.1 IMMOBILIENINVESTORENGNIPPEN 23 ........ BILD 3.1 VERLAEUFE DER KURZFRISTIGEN UND DER LANG- FRISTIGEN ANGEBOTSKURVE 33 BILD 3.2 LIQUIDITAETSGRADE UNTERSCHIEDLICHER AKTIVA .......................... 34 .................................. BILD 3.3 HERLEITUNG DER LEVERAGE-FORMEL 36 ........................ BILD 4.1 ANALYSEBEREICHE UND PORTFOLIODIMENSIONEN 50 ............................. BILD 4.2 GRUNDSTNIKTUR EINES PORTFOLIOMODELLS 50 .............................................. BILD 4.3 PORTFOLIOKNTERIEN 51 ........................... BILD 4.4 VORGEHENSWEISE DER IMMOBILIENANALYSE 52 BILD 4.5 OBJEKT- VERSUS KUNDENWUNSCHPROFIL .............................. 53 ................... BILD 4.6 DER DREIKLANG VON VISION, STRATEGIE UND PORTFOLIO 55 ............................. BILD 5.1 PROBLEMLOESUNGSPROZESS DER INVESTITION 65 .................. BILD 5.2 AUSWIRKUNGEN AUF DIE BILANZ: BESTANDSERWEITENING 67 .................. BILD 5.3 AUSWIRKUNGEN AUF DIE BILANZ: BESTANDSENTWICKLUNG 67 ....................... BILD 5.4 AUSWIRKUNGEN AUF DIE BILANZ: DESINVESTITION 68 ............................................ BILD 5.5 CASH FLOW-VERLAEUFE 73 ............................................. BILD 5.6 CASH FLOW-BEGRIFFE 78 BILD 5.7 STILISIERTER VERLAUF DER ENTWICKLUNG DES CASH FLOWS ............................... AUS EINEM IMMOBILIEN-INVESTMENT 80 ......................... BILD 5.8 BESTIMMUNGSGRUENDE DER WOHNRAUMMIETE 83 BILD 5.9 UNGEWOGENE UMLAUFSRENDITE DER AN DER EUREX JEWEILS LIEFERBAREN BUNDESWERTPAPIERE MIT RESTLAUFZEITEN VON UEBER 9 BIS 10 JAHREN 1990.2009 ....................................... 94 BILD 5.10 VERBRAUCHERPREISINDEX FUER DEUTSCHLAND 2005=100 VERAENDERUNGSRATEN ................................. MM VORJAHRESMONAT IN PROZENT 95 .... BILD 5.11 WAHRSCHEINLICHKEITSVERTEILUNG DES ZUKUENFTIGEN PROLONGATIONSZINSES 96 ..................... BILD 5.12 ERMITTLUNG DES GEWICHTETEN KALKULATIONSZINSES 100 BILD 5.13 DURCHSCHNITTLICHE RENDITE VON BUNDESWERTPAPIEREN NACH LAUFZEITEN, 1973-2009 ................................................... 105 BILD 6.1 BESTIMMUNG DER GRENZPRODUKTIVITAET DES KAPITALS .................... 118 BILD 6.2 GESAMTWIRTSCHAFTLICHER KAPITALMARKT .............................. 119 BILD 7.1 VERFAHREN DER INVESTITIONSRECHNUNG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125 BILD 7.2 ZAHLUNGSREIHE EINES INVESTITIONSOBJEKTS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126 BILD 8.1 RANGFOLGE DER INVESTITIONSALTEMATIVEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161 BILD 9.1 ZUSAMMENSETZUNG DER KOSTENMIETE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186 BILD 11.1 VERFAHRENSSCHRITTE DER INVESTITIONSRECHNUNG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215 BILD 11.2 MIETENBERECHNUNG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220 BILD 12.1 ZUSAMMENHANG ZWISCHEN DEM WECHSELKURS UND DER EURO-RENDITE ..... 241 BILD 13.1 ANGENOMMENE WAHRSCHEINLICHKEITSVERTEILUNG DER ZUNAHME DER MOD-VERGLEICHSMIETE ....................................... 252 BILD 13.2 WAHRSCHEINLICHKEITSDICHTEVERTEILUNG DES INTERNEN ZINSFUSSES VOR STEUERN DER INST-ALTERNATIVE ..................................... 258 IMAGE 5 VERWCHNIS DER ABBILDUNGEN BILD 13.3 CHANCEN-PROFIL DER INST-ALTERNATIVE (OUTPUT-VARIABLE: INTERNERZINSFUSSVORSTEUERN) .................................... 258 BILD 13.4 WAHRSCHEINLICHKEITSDICHTEVERTEILUNG DES INTERNEN ZINSFUSSES VOR STEUERN DER MOD-ALTERNATIVE ................................. 259 BILD 13.5 CHANCEN-PROFIL DER MOD-ALTERNATIVE (OUTPUT-VARIABLE: INTERNER ZINSFUSS VOR STEUERN) .................................... 259 BILD 13.6 VERGLEICH DER CHANCEN-PROFILE DER BEIDEN HANDLUNGSALTERNATIVEN ...... 261
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