Die Reallast im Spannungsfeld veränderter Anwendungsbereiche und herkömmlicher Inhaltsbestimmung:
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Frankfurt am Main
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2009
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| adam_text | Titel: Die Reallast im Spannungsfeld veränderter Anwendungsbereiche und herkömmlicher Inhaltsbestimmung
Autor: Beutler, Johannes E.
Jahr: 2009
Inhaltsverzeichnis
Einleitung_________________________________________________ 13
A. Die Reallast im geltenden deutschen Recht____________________ 15
1. Regelung des BGB §§ 1105 -1112___________________ 15
1.1 Begriff: wiederkehrende Leistung____________________ 15
1.1.1 Was heißt „wiederkehrende Leistung ?________________ ] 6
1.1.2 Schuldrechtliche Konkretisierung____________________ 18
1.2 Wertsicherung § 1105 (1) S. 2_______________________ 19
1.2.1 Bei Grundpfandrechten keine Wertsicherungsklauseln____ 20
1.2.2 Der Erbbauzins als Gegenleistung____________________ 21
1.2.3 Die gesetzliche Regelung___________________________ 21
1.2.3.1 Bestimmbarkeit der Anpassung_____________________ 22
1.2.3.2 Unterschiede bei den Reallastgrundtypen_______________ 23
1.2.3.3 Auswirkung auf die Grundstücksbelastung______________ 23
1.2.4 Bedeutung der unterschiedlichen Wertanpassungsklauseln __ 24
1.2.4.1 Grundsätze der PrKV______________________________ 24
1.2.4.2 Die Wertanpassungsklauseln________________________ 25
1.2.4.2.1 Leistungsvorbehaltsklauseln_________________________ 25
1.2.4.2.2 Spannungsklauseln________________________________ 25
1.2.4.3 Kostenelementeklauseln____________________________ 26
1.2.4.4 Anpassung der Erbbauzinsen________________________ 27
1.2.4.5 Gleitklauseln____________________________________ 27
1.2.4.6 Die Bestimmbarkeit der Leistungsanpassung____________ 27
1.2.4.7 Grundbucheintragungen____________________________ 28
1.2.4.8 Die dogmatische Bedeutung des § 1105 (1) S. 2_________ 29
13 Grundstück: Bedeutung_______.___.—.------------------------ 29
1.3.1 Bedeutung des Grundstücks als Wirtschaftsgut---------------- 29
1.3.2 Reallastleistung und Grundstücksbindung--------------------- 30
1.4 Grundtypen: subjektiv-persönlich und subjektiv-dinglich — 31
2. Anspruchsberechtigte____________________..... 32
2.1 Natürliche Personen___________-----------------———— 32
2.2 Juristische Personen._______-----------—__----------------- 33
2.3 Eigentümerreallast___________________________________ 33
3. Die Sonderstellung der Erbbauzinsreallast, ErbbauRG
§ 9 (3)1_____________________________________________ 33
3.1 Nutzungsentgelt______________________________________ 33
3.2 Versteigerungsfeste Erbbauzinsreallast__________________ 34
4. Bundesrecht - Landesrecht__________________________ 35
4.1 Allgemeine landesrechtliche Reallastvorschriften_________ 36
4.1.1 Art. 115 EGBGB: Inhaltsregelungen____________________ 37
4.1.2 Ländervorschriften___________________________________ 38
4.1.3 Art. 120 EGBGB: Unschädlichkeitszeugnisse____________ 40
4.2 Art. 96 EGBGB: Altenteilsverträge_____________________ 41
4.2.1 Ländervorschriften zu § 9 EGZVG_____________________ 41
4.3 Tabelle zu den Landesgesetzen_________________________ 42
4.4 Verhältnis des Reallastrechts des Bundes und der Länder__ 44
4.4.1 Beispiel § 49 GBO___________________________________ 45
4.4.2 Bundesrechtliche Erweiterung des § 49 GBO_____________ 45
5. Fallhäufigkeit in der Rechtsprechung 1980 bis 2007____ 46
5.1 Auswertung der Online - Datei juris: „Reallast __________ 46
5.2 Fallgruppen_________________________________________ 47
5.2.1 Dominanz der Versorgungsreallasten____________________ 47
5.3 Übersichtstabelle_____________________________________ 49
B. Die Reallast zwischen Sachenrecht und Schuldrecht_____________ 51
1. Die rechtliche Natur der Reallast_____________________ 51
1.1 Dingliches Recht an einem Grundstück__________________ 52
1.1.1 Gegenstand der Reallast_______________________________ 5 3
1.1.2 Summe der Einzelleistungen___________________________ 53
1.2 Vergleich mit Dienstbarkeit und Grundpfandrechten_______ 53
1.2.1 Wohnrecht als Grundstücksnutzung_____________________ 54
1.2.2 Lieferung von Grundstückserzeugnissen_________________ 54
1.2.3 Die Grundstücksbeziehung der Reallast_________________ 55
1.3 Zwischen Abstraktheit und Akzessorität_________________ 56
1.4 Stellungnahme_______________________________________ 57
1.4.1 Bedeutung der schuldrechtlichen Leistungspflicht_________ 57
1.4.2 Die causa der Reallast_______________________________ 58
1.4.3 Stufen der Akzessorität und der Abstraktheit_____________ 59
1.4.4 Die Reallast: noch nicht erfüllte wiederkehrende Leistungen 60
2. Systematische Zuordnung der Reallast______________ 61
2.1 Nutzungs- / Sicherungsrecht _ _______________ 61
2.2 Verwertungsrecht: „Aus dem Grundstück zu entrichten. __ 62
3. Die Entstehung der Reallast______________________ 64
3.1 Dingliche Einigung und Eintragung__________________ 65
3.2 Das schuldrechtliche Grundgeschäft__________________ 66
4. Die Ansprüche des Reallastgläubigers______________ 68
4.1 Aus dem Stammrecht, § § 1105, 1107_________________ 68
4.2 Persönliche Haftung des Grundstückseigentümers, § 1108 _ 69
4.3 Aus dem schuldrechtlichen Grundgeschäft_____________ 69
5. Der Leistungsbegriff der Reallast__________________ 70
5.1 Der Begriff der Leistung in § 1105___________________ 70
5.1.1 Aktives Handeln und Leistung _. _________________ 71
5.1.2 Reallastleistungen als Leistungshandeln und Leistungserfolg 71
5.1.3 Leistungswert__________________________________ 72
5.2 Leistungs- und Laufzeit________-__________________ 72
5.3 Bestimmbarkeit der Leistung -________________ 73
5.4 Leistungsgegenstand____________.—_--------------------- 75
5.4.1 Die Spannweite des Leistungsbegriffs in § 1105_________ 76
5.4.2 Die Wiederkehr der Leistung______------------------------- 76
5.5 Leistungsauswahl und Verwertbarkeit der Reallast_______ 77
5.5.1 Verwertbarkeit von Sachleistungen____.--------------------- 77
5.5.2 Beispiel: Heiz- und Warmwasserversorgung----------------- 77
5.5.3 Persönliche Pflege und Betreuung _____----------------------- 79
5.5.4 Grundstück als Aufstellungsort____-------------------------- 79
6. Die Reallast im Rechtsverkehr _—.—.--------------------- 79
6.1 Bei Eigentumsübergang______.---------—------------------- 79
6.2 Im Erbfall_________________——----------------------- 79
6-3 Abtretung_____________________________________ 80
6.4 Pfändung_____________.____~—-—------------------- 80
7. Die Reallast in der Zwangsvollstreckung------------------- 81
7.1 Zwei Vollstreckungsmöglichkeiten___________________ 81
7.2 Zwangsversteigerung______________________________ 81
7.2.1 Auswirkungen der Rangstelle__________________._____ 81
7.2.2 Schonung des Altenteils nach Art. 9 EGZVG____________ 82
7.3 Erbbauzinsreallast versteigerungsfest__________________ 83
C. Typologie der Reallast____________________________________ 85
1. Die gesetzlichen Vorgaben der §§ 1110, Uli__________ 85
1.1 Die Festlegung___________________________________ 85
1.2 Inhaltliche Typisierung________________.____________ 86
1.3 Landesrechtliche Typbeschreibungen__________________ 86
1.4 Entwicklung bundesrechtlicher Reaüasten______________ 87
2. Grundtypen der subjektiv-persönlichen Reallasten_____ 88
2.1. Versorgungsreallasten__________________________.___ 88
2.1.1 Existenzsicherndes Altenteil___________._____________ 89
2.1.2 Allgemeiner Inhalt des Altenteils_____________________ 89
2.1.3 Altenteilsrechte an ertraglosen Grundstücken____________ 90
2.1.4 Landesrechtliches und bundesrechtliches Altenteil________ 91
2.1.5 Stellungnahmen_______________.___________________ 92
2.1.6 Sonstige Versorgungsreallasten______________________ 93
2.1.6.1 Grundstücksübertragung mit Nießbrauchsvorbehalt_______ 93
2.1.6.2 Beispiele für andere Fallgestaltungen__________________ 94
2.2 Grundtypus der Versorgungsreallast_____.______________ 95
2.2.1 Historischer Exkurs___________________.____________ 95
2.2.1.1 Weitere Entwicklung______________________________ 96
2.2.2 Auswirkungen der BGH-Entscheidung_________________ 97
2.2.3 Bedeutung für eine Typologie der Reallasten____________ 98
2.3 Typologie der Versorgungsreallasten__________________ 98
2.3.1 Typ 1: Landesrechtliches Altenteil/Leibgedinge__________ 99
2.3.2 Typ 2: Bundesrechtliche Unterhaltsreallast und Wohnrecht _ 99
2.3.2.1 Folgerungen aus der erweiterten Anwendung des § 49 GBO 100
2.3.2.2 Bedingt versteigerungsfest?_________________________ 100
2.3.3 Typ 1 und 2: Im Pflegefall des Berechtigten____________ 102
2.3.4 Übertragung gewerblich genutzter Grundstücke__________ 102
2.3.5 Typ 3: Sonstige Versorgungsreallasten________________ 102
2.4 Sonstige subjektiv-persönliche Reallasten
Typ 4: Grundstücksübertragung mit Gegenleistung - Ren-
tenreallast .________________________________ 103
10
2.5 Exkurs: Im Einzelfall Sicherungsreallast?______________ 104
2.5.1 Engerer Begriff des Sicherungszwecks_________________ 104
2.5.2 Scharfe Trennung der Ansprüche_____________________ 105
2.5.2.1 Unterschiede zur Sicherungsgrundschuld_______________ 106
2.5.2.2 Sicherungsrahmen bei der Reallast____________________ 107
2.5.2.2.1 Vormerkung für Erfüllungseinrede?__________________ 107
2.5.3 Sicherungsreallast: kein besonderer Reallasttyp__________ 108
3. Subjektiv-dingliche Reallasten_____________________ 109
3.1 Typ 5: Erbbauzinsreallast - Bundesrecht_______________ 109
3.2 Bundes- oder Landesrecht bei anderen subjektiv-dinglichen
Reallasten_______________________________________ 110
3.2.1 Typ 6: Lieferung von Naturalien, Wasser, Wärme, Energie _ 110
3.2.2 Typ 7: Leistungen für den Betrieb- und die Instandhaltung
baulicher Anlagen________________________________ 111
4. Gemeinsamkeiten und Unterschiede der Typgruppen___ 112
D. Die Suche nach der versteigerungsfesten Reallast ___________ 115
1. Verwertungsrecht im Schatten der Surrogationslösung _ 115
1 • 1 Unterschiedliche Auswirkungen je nach Reallasttyp______ 115
2. Reallasten als Kreditbremse_______________________ 117
2.1 Grundbuchrang - Bewertung - Wagnis - Kreditgrenze____ 117
2.2 Verlangen nach Rangrücktritt der Versorgungsreallast_____ 118
2.3 Beleihbarkeit bei grundstücksbezogenen Reallasten_______ 119
2.4 Schuldrechtliche Problemlösungen____________________ 120
3. Die versteigerungsfeste Reallast____________________ 121
3.1 Rangbestimmung der Einzelansprüche: künftige vor fälligen
Rangbestimmungstheorie des BayObLG-----------------------. 122
3.2 BGH: Rangbestimmung nach § 12 ZVG nicht zulässig------ 123
3 -3 Diskussionsstand und weitere Vorschläge---------------------- 126
3.3.1 Begleitgrundschuld, Abtretung_____--------------------------- 127
3.3.2 Antrag nach §59(1) ZVG _____---------------------------- 127
3.3.2.1 Beeinträchtigung eines Beteiligten____------------------------ 128
3.3.3 Vormerkungslösung________.----------—-------------------- 29
3.4 Stellungnahmen________________--------------------------- 13°
3.4.1 Amann_____________________--------------------—----- 13°
11
3.4.1.1 Zur Begleitgrundschuld____________________________ 131
3.4.1.2 Eigene Stellungnahme_____________________________ 132
3.4.2 Joost__________________________________________ 132
3.4.3 Eickmann_______________________________________ 133
3.4.4 Meinungen zur Aufspaltung der Reallast_______________ 133
3.4.4.1 Amanns Aufspaltungsmodell _______________________ 134
3.4.4.2 Eigene Stellungnahme_____________________________ 135
3.5 Vormerkungslösung in der Rechtsprechung_____________ 138
3.6 Eigentümerreallast als Lösung?______________________ 141
3.7 Argumente für die versteigerungsfeste Reallast__________ 142
3.7.1 Die Vorteile der versteigerungsfesten Reallast___________ 143
3.7.2 Weitere Argumente_______________________________ 144
E. Die Zwangsvollstreckung aus der Reallast____________________ 145
1. Verwertungsinteresse des Reallastgläubigers_________ 145
2. Zwangsversteigerung_____________________________ 146
2.1 Vollstreckungsvoraussetzungen:_____________________ 146
2.1.1 Vollstreckungsklausel_____________________________ 147
2.1.2 Bestimmtheit der Vollstreckungsklausel_______________ 148
2.2 Verfahren_______________________________________ 149
2.3 Folgen der Zwangsversteigerung_____________________ 150
2.4 Erlösverteilung, Surrogation, Restlaufzeit______________ 150
2.4.1 Bedeutung der Laufzeit____________________________ 151
2.4.2 Berechnung des Ersatzwertes________________________ 152
2.5 Begrenzung des Ersatzwertes________________________ 153
2.5.1 Berücksichtigung der Wertsicherung__________________. 153
2.6 Argumente für ein Bestehenbleiben der Reallast_________ 154
3. Zwangsverwaltung_______________________________ 155
4. Vollstreckung in das sonstige Vermögen_____________ 156
5. Hinterlegung des Ersatzwertes nach §§ 121 (2), 120
ZVG__________________________________________ 156
F. Zusammenfassung_______________________________________ 159
Literaturverzeichnis________________________________________ 161
Abkürzungsverzeichnis______________________________________ 167
12
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