Immobilieninvestitionen: die Rückkehr der Vernunft
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Freiburg [im Breisgau] ; Berlin ; München [i.e. Planegg]
Haufe-Mediengruppe
2009
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Inhaltsverzeichnis
Vorwort.
V
Geleitwort.'.
VI
Autorenverzeichnis.XVII
Abkürzungsverzeichnis.XXV
Literaturverzeichnis.XXXI
Kapitel 1: Standort
Maßgebliche Bedeutung der Standortauswahl
1 Standortfaktor: Lage.1
1.1 Einleitung.1
1.2 Terminologie Standort - Eine Definition.2
1.3 Segmentierung der Standortauswahl.3
1.3.1 Makrostandort.4
1.3.2 MikroStandort.6
1.3.3 Fazit.7
1.4 Nutzungsspezifische Anforderungen an einen Standort.8
1.4.1 Büronutzung.8
1.4.2 Wohnen.9
1.4.3 Einzelhandel.12
1.4.4 Fazit.14
1.5 Standortanalyse.15
1.5.1 Market
Due
Diligence/Standort- und Marktanalyse.15
1.5.2 Fazit.22
1.6 Standortauswahl in der Praxis.23
1.6.1 Investitions- und Ankaufsentscheidungen in der jüngsten
Vergangenheit.23
1.6.2 Investitions-und Ankaufsentscheidungen aktuell.27
1.6.3 Fazit.27
1.7 Conclusio - Standortfaktor: Lage.28
2 Standortfaktor: Recht.28
2.1 Bauleitplanung.29
2.2 Baugenehmigung.31
2.2.1 Schriftlichkeit der Baugenehmigung.31
IX
Inhaltsverzeichnis
2.2.2 Soll-Ist-Abgleich.32
2.2.3 Drittverwendungstauglichkeit.32
2.2.4 Anfechtbarkeit der Baugenehmigung.33
2.3 Bodenrisiko.35
2.3.1 Gebiet der Neuen Bundesländer.35
2.3.2 Amtliche Verzeichnisse.35
2.3.3 Bodenveränderungen und Altlasten.36
2.3.4 Haftung des Nutzers.36
2.3.5 Ausgleichsanspruch.37
2.3.6 Umweltrechtliche „Durchgriffshaftung".37
2.3.7 Klagemöglichkeit von Umweltverbänden.38
2.3.8 Erschließung.38
2.4 Grundstücke der öffentlichen Hand.40
2.4.1 Vergaberechtliche Problematik.40
2.4.2 Risikovermeidung.41
2.5 Mietverhältnisse.44
2.6 Conclusio- Standortfaktor. Recht.44
Kapitel 2: Architektur
Gute Architektur ist dauerhaft werthaltig
1 Stellenwert der Architektur.45
2 Verantwortung aller am Planungsprozess beteiligten Akteure.50
2.1 Verantwortung des Architekten.51
2.2 Verantwortung des Bauherrn.52
2.3 Verantwortung der Fachingenieure.52
2.4 Verantwortung der Immobilienberater.53
2.5 Verantwortung der Immobilienmanager.55
3 Der architektonische Wert einer Immobilie oder wie wird Mehrwert
geschaffen?.56
4 Grundlagen eines Planungsprozesses zur Entwicklung werthaltiger
Architektur.61
5 Fazit.66
Kapitel 3: Nachhaltigkeit
Wertschöpfung durch nachhaltiges Immobilieninvestment
1 Einleitung.81
2 Babylonische Verhältnisse: Was ist nachhaltiges Immobilieninvestment?.82
X
Inhaltsverzeichnis
3 Macht nachhaltiges Immobilieninvestment wirtschaftlich Sinn?.85
3.1 Risiko und Nachhaltigkeit.85
3.2 Nachfragesituation.87
3.3 Investment-und Kapitalmarkt.89
3.4 Wer soll das bezahlen?.91
3.5 Wirtschaftliche Performance nachhaltiger Immobilien.93
4 Nachhaltigkeit bezüglich der Planung und Erstellung von Gebäuden.97
4.1 Zertifikate für nachhaltiges Bauen.97
4.2 Grundzüge der Bewertungssystematiken.98
4.3 Grenzen nachhaltiger Qualitätsbewertung.100
4.4 Empfehlungen.102
4.5 Nachhaltigkeit in der Bürokonzeption.103
4.5.1 Bürokonzepte im Vergleich.103
4.5.2 Auswirkungen auf Wohlbefinden und Produktivität.105
4.5.3 Veränderte Anforderungen im Bürobau.107
4.5.4 Vorgehensweise großer Nutzer.109
5 Nachhaltigkeit im Immobilien-Management.110
5.1 Verpflichtungen eingehen.111
5.2 Auswirkungen und Risiken von Nachhaltigkeit verstehen.112
5.3 Management-und Performanceziele formulieren.112
5.4 Performance messen und vergleichen.112
5.5 Kontrolle und Überarbeitung.113
5.6 Kommunikation mit Stakeholdern (Akteuren).113
Kapitel 4: Vertragsgestaltung
Risikoabsicherung mit ausgereiften
Γ
ertragen
1 Planung und Bauerrichtung.115
1.1 Bedeutung der Leistungsbeschreibung.116
1.1.1 Defizite in der Praxis.116
1.1.2 Alternative Vertragsmodelle.118
1.1.3 Traditionelle Vertragsgestalrung.120
1.2 Risikoverteilung im Bauvertrag.124
1.3 Streitvermeidung und Konfliktlösung.127
2 Erwerb von Bestandsimmobilien.130
2.1 Vorbereitung der Transaktion.132
2.1.1 Durchführung einer
Due Diligence.
132
2.1.1.1 Unbebaute Grundstücke.133
2.1.1.2 Bebaute Grundstücke.135
XI
Inhaltsverzeichnis
2.1.2 Risikobegrenzung für beide Vertragsparteien.137
2.2 Gestaltung des Kaufvertrages.138
2.2.1 Rechtliche Grandlagen.138
2.2.2 Vertragliche Umsetzung.141
3 Betrieb und Nutzung.143
3.1 Nutzbarkeit des Mietobjektes.143
3.1.1 Rechts-und Pflichtenkreise.144
3.1.2 Konfliktvermeidung.146
3.2 Langfristigkeit des Mietverhältnisses.147
3.2.1 Schriftlichkeitsgebot.148
3.2.2 Ausblick.149
3.2.3 Konfliktvermeidung.150
3.3 Absicherung vor einer Geldwertverringerung.150
3.3.1 Preisklauselgesetz.151
3.3.2 Konfliktvermeidung.153
3.4 Werterhaltung durch Bewirtschaftung.154
3.4.1 Pflege des baulichenZustandes.154
3.4.1.1 Instandsetzung und Instandhaltung.154
3.4.1.2 Schönheitsreparaturen.156
3.4.2 Neben-und Betriebskosten.158
3.5 Fazit.158
Kapitel 5: Steuerkonzept
Steuerliche Optimierung der Investition
1 Investitionen in deutsche Immobilien.161
1.1 Direkter Erwerb oder Errichtung einer Immobilie durch den Investor. 162
1.1.1 Ertragsteuern.162
1.1.1.1 Kapitalgesellschaften.162
1.1.1.2 Natürliche Personen.163
1.1.1.3 Personengesellschaften.163
1.1.1.4 Auswirkungen einer Betriebsstätte.164
1.1.1.5 Kürzungen des Gewerbeertrags.165
1.1.2 Grunderwerbsteuer.167
1.1.3 Umsatzsteuer.168
1.1.4 Erbschaftsteuer.169
1.2 Indirekte Immobilieninvestition.171
1.2.1 Ertragsteuern.172
1.2.1.1 Inländische Kapitalgesellschaft.172
1.2.1.2 Ausländische Kapitalgesellschaft.173
XII
Inhaltsverzeichnis
1.2.1.3 Natürliche Person.174
1.2.1.4 Personengesellschan.174
1.2.2 Grunderwerbsteuer.176
1.2.3 Umsatzsteuer.177
1.3 Finanzinvestitionen in deutsche Immobilien.177
1.3.1 Typisch stille Beteiligung.177
1.3.2 Atypisch stille Beteiligung.178
1.3.3 Partiarische Darlehen.179
1.3.4 Genussrechte.179
2 Finanzierung eines Immobilieninvestments.180
2.1 Abzugsfähigkeit von Zinsaufwendungen.180
2.1.1 Grundsätzliches.181
2.1.2 Zinsschranke.181
2.1.2.1 Grundsätzliches.181
2.1.2.2 Mehrfache Nutzung der Freigrenze (Atomisierung).183
2.1.2.3 Ertragsteuerliche Organschaft.183
2.1.2.4 Joint
Venture
.184
2.1.2.5 Vermögensverwaltende Personengesellschaft.185
2.1.2.6 Aktivierung von Bauzeitzinsen.185
2.1.2.7 Zinszahlungen
tur
Erwerb von Anteilen an
Personengesellschaften.186
2.1.2.8 Forfaitierung.186
2.2 Kapitalertragsteuer auf Zinsen.186
3 Immobilienverwaltung.187
3.1 Vermietung.187
3.1.1 Ertragsteuern.187
3.1.2 Umsatzsteuer.188
3.2 Immobilienleasing.189
3.2.1 Abgrenzung zur Vermietung.189
3.2.2 Ertragsteuera.190
3.2.2.1 Zurechnung des wirtschaftlichen Eigentums.190
3.2.2.2 Besteuerung des Leasinggebers.192
3.2.2.3 Gewerbesteuerprivileg nach § 19 GewStDV.192
3.2.3 Umsatzsteuer.193
3.2.4 Grunderwerbsteuer.193
4 Immobilienverkauf.194
4.1 Veräußerungsgewinne.194
4.1.1 Ertragsteuern.194
4.1.2 Sonderposten mit Rücklageanteil (§ 6
b
Rücklage).195
4.1.3 Besonderheiten bei der Gewerbesteuer.196
XIII
Inhaltsverzeichnis
4.1.4 Verlustautzmgsbeschränkungen.198
4.1.5 Granderwerbsteuer/Umsatzsteuer.198
5 Strukturienmg einer Immobilieninvestition/Ausblick.199
Kapitel 6: Finanzierung
Projektgerechte Struktur der Finanzierung
1 Einführung.201
2 Systemische Einordnung.204
2.1 Überwindung struktureller Defizite.204
2.2 Der Weg in die Krise.206
2.3 Systemrelevanz.211
2.4 Externe Rahmenbedingungen.213
2.4.1 Bewertungsthematik.213
2.4.2 Basel
II
und Bankenaufsicht.214
2.4.3 Aufsichtsgremien.216
3 Erfolgsfaktoren projektgerechter Finanzierung.217
3.1 Erfolgsfaktoren im Hinblick auf die Rahmenbedingungen.217
3.2 Strukturiertes Beziehungsgeflecht.221
3.2.1 Relationship-Ansatz.221
3.2.2 Aktives Kreditportfoliomanagement.222
3.3 Erfolgsfaktoren im engeren Sinne.223
3.3.1 Bonität.224
3.3.1.1 Finanzielle Verhältnisse.225
3.3.1.2 Marktstellung und wirtschaftliches Umfeld.226
3.3.1.3 Managementqualität und Nachfolgeproblematik.226
3.3.1.4 Fachliche Qualifikation.227
3.3.1.5 Weitere Aspekte.227
3.3.2 Objekt.228
3.3.2.1 Kapitaldienstfähigkeit, Laufzeit und
Cash Flow
einer
Finanzierung.228
3.3.2.2 Gutachten.230
3.3.2.3 Drittverwendungsfähigkeit/Marktgängigkeit.231
3.3.3 Mieter/Nutzer.232
3.3.4 Finanzierungsfazilität.233
3.3.4.1 Bestandsfinanzierung.233
3.3.4.2 Projektentwicklung/Developmentfinanzierung.236
3.3.4.3 Bauträgergeschäft.238
3.3.4.4 Aufteilermaßnahmen/Portfoliofinanzierung.240
4 Fazit.241
XIV
Inhaltsverzeichnis
Kapitel 7: Vermarktung
Planung und Strategie bei der Vermarktung
1 Einleitung.245
2 Vermarktung von Bürogebäuden.248
2.1 Das Bürogebäude.248
2.1.1 Marktanalyse.249
2.1.2 Objektanalyse.254
2.2 Art der Beauftragung.256
2.3 Vermarktungskonstellation.260
2.3.1 Teamauswahl.260
2.3.2 Timing.262
3 Preismanagement.263
3.1 Check des Angebotes und des Bedarfs.265
3.2 Check der Zielgruppen.267
3.3 Check der Marktposition.269
4 Neue Herausforderungen.270
5 Fazit.273
Kapitel 8: Bewirtschaftung
Professionelles Management der Immobilie
1 Einleitung.275
2 Lebenszyklus einer Immobilie.276
2.1 Lebenszyklusphasen.277
2.2 Lebenszyklusmodelle.278
2.3 Lebenszykluskosten.280
2.4 Design-to-Life-Cycle-Cost.281
2.5 Lebenszykluskostenorientierter Entscheidungsprozess.283
3 Historische Entwicklung der Bewirtschaftung.285
3.1 Gebäudedienste.285
3.2 Gebäudemanagement.286
3.3
Facility
Management.287
3.4 Wesentliche Änderungen.290
4 Aktuelle Situation des
Facility
Managements.290
5 Herausforderung Gebäudebewirtschaftung.292
5.1 Schnittstellen.292
5.2 Einflussfaktoren.293
5.3 Vergabeformen.294
XV
Inhaltsverzeichnis
5.4 Wissens-und Innovationsbedarf.295
6 Professionelles Immobilienmanagement.296
6.1 Querschnittsfunktionen.297
6.1.1 Qualitätsmanagement.297
6.1.2 Wissensmanagement.299
6.2 Strategisches Management.300
6.3 Operatives Management.303
6.3.1 Technik und Workflow.303
6.3.2 Start-up und Regelbetrieb.304
6.4 Operative Dienste.305
6.4.1 Innovationskraft und Marktnähe.305
6.4.2 Energie und Lebenszyklus.306
7 Ausblick - Rückkehr der Vernunft?.307
Kapitel 9: Bewertung
Realistische Ermittlung des Marktwertes
1 Realistische Marktwerte von Immobilien.311
2 Realistische Wertermittlungen?.314
2.1 Wertermittlung mit Wertindikatoren.314
2.1.1 (Netto)-Anfangsrendite
(net
initial
yield)
.314
2.1.2 Kaufpreismulüplikatoren (Vervielfältiger).316
2.1.3 Rohertragsfaktoren.317
2.2 Marktwertgutachten.318
2.2.1 Der Gutachter.318
2.2.2 Ermessensausübung im Rahmen der Wertermittlung.320
2.2.2.1 Überblick dargestellt am Ertragswertverfahren
gemäß ImmoWertV.320
2.2.2.2 Die wichtigsten Größen im Einzelnen.322
2.3
Résumé:
Valuation is
- still - an
art, not a science
.326
Stichwortverzeichnis.329
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