Kommunalrechtliche Grenzen beim Sale-and-lease-back: ein Beitrag zum Privatisierungsfolgerecht am Beispiel der Privatisierung öffentlich genutzter Immobilien
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| Format: | Abschlussarbeit Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
[Köln ; München]
Heymann
2009
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| Schriftenreihe: | Schriften zum öffentlichen Immobilienrecht und Infrastrukturrecht
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| Beschreibung: | XII, 186 S. 23 cm |
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|---|---|
| adam_text | Inhalt
Vorwort.....................................................
VII
Teü 1 Einleitung............................................. 1
A. Problemstellung und Zielsetzung der Arbeit........................... 1
B. Gang der Untersuchung........................................ 5
Teil 2 Die Ausgangssituation in Deutschland.......................... 7
A. Haushaltsdefizite und Investitionsstaus im kommunalen Bereich ............. 8
I.
Gründe und Auswirkungen der wachsenden kommunalen Verschuldung........ 8
II.
Herkömmliche »Lösungsansätze« zur Entschuldung der Kommunen ..........
il
III.
Die Bedeutung der kommunalen Immobilien im Entschuldungsprozess......... 14
Ä
Voraussetzungen für die Generierung privaten Kapitals zur Umsetzung
kommunaler Sale-and-lease-back-Projekte ........................... 16
I.
Grundstruktur der Immobilien-Projektfinanzierung...................... 16
II.
Attraktivität kommunaler Immobilien für private Investoren................
í
8
Teil 3 Sale-and-lease-back-Geschäfte im Vergleich zu alternativen kommunalen
Finanzierungsinstrumenten................................. 21
A. Grundstrukturen von Sale-and-lease-back-Geschäften.................... 21
I.
»Sale-and-lease-backw-Modelle................................... 22
II.
»Sale-and-rent-backw-Modelle ................................... 26
B. Alternative Finanzierungsmodelle................................. 29
I.
Finanzierung aus Eigenmitteln ................................... 29
II.
Finanzierung durch Kommunalkredite .............................. 30
III.
Verkauf der Altimrnobilie und Anmietung einer neuen Immobilie ............ 33
IV.
Nutzungsüberlassungsmodell.................................... 33
С
Chancen und Risiken des Sale-and-lease-back-Geschäfts im Vergleich zu den
alternativen Finanzierungsmodellen................................ 35
I.
Chancen der
Sale-and-lease-back-Alternative
.......................... 35
1. Freiwerden gebundenen Kapitals zur Schuldentilgung.................. 35
2. Liquidierung nicht marktfähigen Vermögens unter Abwälzung des
Verwertungsrisikos......................................... 36
3. Verhinderung des stetigen Vermögensverfalls....................... 36
4. Disziplinierung der Behörden durch stetige Zahlungen ................. 37
5. Effizienzvorteile durch private Ausführung......................... 38
6. Entlastung der kommunalen Verwaltung........................... 41
7. Abwälzung von Objektrisiken.................................. 41
II.
Risiken der Sale-and-lease-back-Alternative .......................... 41
1. Risiken durch Verlust des Eigentums............................. 41
2. Risiken durch langfristige vertragliche Bindung...................... 42
3. Risiken durch die Einschaltung Privater in die Aufgabenerrullung.......... 43
LX
Infiali
4. Risiko des langfristigen »Ausverkaufs« kommunalen Vermögens.......... 44
Ш.
Fazit..................................................... 45
Teil 4 Die öffentlich-rechtlichen Rahmenbedingungen für Sale-and-lease-back-
Geschäfteim kommunalen Bereich und deren Gewährleistung durch
vertragliche Instrumente................................... 47
A. Probleme in der
Rechtsamvenăung
................................. 47
B.
Gesetzliche Anforderungen an die Erfüllung kommunaler Pflichtaufgaben....... 50
I.
Kommunale Pflichtaufgaben und Privatisierung........................ 50
II.
Verfassungsrechtliche Vorgaben, Art. 28 Abs. 2 S. 1 <K3.................. 53
С
Gesetzliche Anforderungen an die gemeindliche Vermögenswirtschaft.......... 56
I.
Anforderungen an die Veräußerung kommunalen Vermögens,
Art. 75 Abs. 1 S. 1 BayGO...................................... 56
1. Vermögensgegenstande...................................... 57
2. Veräußerung............................................. 57
3. Kein Bedarf zur Aufgabenerfüllung.............................. 58
4. Unvereinbarkeit von Immobilien-Sale-and-lease-back-Verträgen mit dem
kommunalen Veräußerungsverbot? .............................. 59
a) Ansichten in der Literatur und der kommunalen Aufsichtspraxis......... 59
b) Wortlautgetreue Auslegung................................. 61
c) Historische Auslegung .................................... 62
d) Systematische Auslegung .................................. 62
aa) Grundsatz der Sparsamkeit und Wirtschaftlichkeit,
Art 61 Abs. 2 S. 1 BayGO .............................. 63
bb) Gedanke des Art 74 Abs. 2 S. 1 BayGO...................... 64
cc) Privatisierungsprüipflicht, Art 61 Abs. 2 S. 2 BayGO............. 64
e) Teleologische
Auslegung................................... 65
5. Fazit .................................................. 70
II.
Sicherstellung der kommunalen Aufgabenerfflllung durch vertragliche Instrumente . 71
1. Allgemeine Anforderungen an das Privatisierungsfölgerecht.............. 71
2. Vertragliche Instrumente zur Gewährleistung der stetigen Aufgabenerfüllung
im Rahmen von Sale-and-lease-back-Verträgen...................... 74
a) Absicherung der langfristigen Nutzung gegen Insolvenz- und Fonnrisiken . . 74
aa) Absicherung der Nutzung durch das öffentlich-rechtliche Institut der
Widmung?......................................... 77
bb) Absichereng durch beschränkt-persönliche Dienstbarkeit........... 79
b) Absicherung gegen Risiken aufgrund von Änderungen im kommunalen
Bedarf............................................... 80
c) Absicherung gegen Risiken aufgrund von Veräußerungen............. 82
d) Sicherstellung des Rückerwerbs am Ende der Mietvertragslaufzeit........ 85
e) Sicherstelfung der Sanierungs- und Instandhaltungspflichten ........... 86
f) Sicherstellung eines störungsfreien Behördenbetriebs................ 88
III.
Anforderungen an den Erwerb kommunalen Vermögens, Art 74 Abs. 1 BayGO ... 89
IV.
Fazit..................................................... 90
D. Gesetzliche Anforderungen an die gemeindliche Haushaltswirischaß.......... 91
I.
Der Grundsatz der stetigen Aufgabenerfüllung und der Grundsatz der dauernden
Leistungsfähigkeit, Art. 61 Abs. 1 S. 1 und2 BayGO..................... 91
II.
Grundsatz der Sparsamkeit und Wirtschaftlichkeit, Art. 61 Abs. 2 S. 1
GO
....... 92
III. Rjsikommimierungsgebot, Art.
61 Abs. 3 BayGO....................... 93
X
Inhalt
TV. Vertragliche
lustramente
zur Minimierung haushälterischer Risiken........... 94
1. Vertragliche Vorsorge im Hinblick auf Kostensteigerungen.............. 95
a) Kontinuierliche Mietzinstilgung.............................. 95
b) Vorsorge im Hinblick auf Abschlusszahlungen .................... 96
c) Absicherung gegen Risiken durch Indexierungsklausebi .............. 96
d) Aufschlüsselung und Verteilung zukünftiger Kosten................. 97
2. Absicherung gegen Insolvenzrisiken des Investors .................... 98
3. Absicherung gegen Haftungsrisiken.............................. 100
a) Absicherung gegen auftretende Mängel......................... 100
b) Absicherung gegen Zerstörung des Gebäudes ..................... 101
c) Absicherung gegen
Vandalismus
............................. 101
d)
Informations-
und Kontrollrechte............................. 102
V.
Fazit..................................................... 102
E. Genehmigungsrechtliche Fragen.................................. 103
I.
Genehmigungspflicht von kreditähnlichen Rechtsgeschäften i. S. v.
Art. 72 Abs. 1 BayGO......................................... 103
1. Normzweck und Voraussetzungen des Art. 72 Abs. 1 BayGO............. 104
2. Bisherige Rechtsprechung zur Kreditähnlichkeit von Leasing- und
Mietverträgen............................................ 105
a) Bewertung von Leasingverträgen ............................. 105
b) Bewertung von Mietverträgen ............................... 106
c) Stellungnahme ......................................... 10S
3. Bewertung von Sale-and-lease-back-Geschäften...................... 111
II.
Verbot von »Steuerumgehungsgeschäften«, Art. 72 Abs. 4 S. 2 BayGO......... 112
Ш.
Fazit..................................................... 113
TeüS RechtspolitiscbeReformempfenlungen......................... 115
A. Reform des kommunalrechtlichen Veräußerungsverbots................... 116
I.
Mögliche Regulierungsebene .................................... 117
1. Untergesetzliche Regulierung auf Exekutivebene..................... 117
2. Gesetzliche Regulierung auf Parlamentsebene....................... 118
II.
Mögliche Regulierungsmodelle................................... 118
1. Verbotsmodell............................................ 118
2. Freigabemodell........................................... 119
3. Genehmigungsmodell....................................... 120
ΠΙ.
Materiell-rechtliche Voraussetzungen............................... 121
1. Vergleichbare Gesetzesnovellen auf Bundes-und Länderebene............ 122
2. Notwendige Tatbestandsmerkmale............................... 124
a) Beschränkung auf unbewegliche Gegenstände?.................... 124
b) Sicherung der Verfügbarkeit zur Aufgabenerfüllung................. 128
c) Anforderengen an die Wirlschafflichkeitsprognose.................. 228
IV. Fazit..................................................... 130
B. Reform der Genehmigungspflicht kreditähnlicher Rechtsgeschäfte,
Art. 72 Abs. 1 BayGO? ........................................ 132
I.
Genehmigungsfreisteilung...................................... 133
II.
Ersetzung der Genehmigungs- durch eine Anzeigepflicht.................. 135
ÜL
Erweiterung der genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäfte?................ 139
IV.
Fazit..................................................... 140
Xl
Inhalt______________________________________________________
С.
Regulierung der Vertragsgestaltung................................ 141
I.
Bestehende Rechtslage......................................... 141
П.
Notwendigkeit einer Regulierung..................................
З
Ш.
Regulierungsmodelle.......................................... 146
1. Regulierung auf Exekutivebene (Aufrechterhaltung des Status
quo)
......... 146
2. Regulierung auf Parlamentsebene ............................... 147
a) Ziekows Reformvorschlag.................................. 147
aa) Inhalt............................................. 147
bb) Bewertung......................................... 148
b) Schupperts Reformvorschlag................................ I50
aa) Inhalt............................................. 150
bb) Bewertung......................................... I50
c) Vorschlag des Beirats »Verwaltungsverfahrensgesetz«............... 151
d) Praktische Umsetzung in Schleswig-Holstein ..................... 151
aa) Inhalt............................................. 151
bb) Bewertung......................................... 152
IV.
Abschließende Betrachtung....... .......... 154
V.
Fazit.................................. ................. 158
Teil 6 Zusammenfassung und Ausblick ............................. 159
Abkürzungen .............................. ............... 161
Literatur- und Quellenverzeichnis................................... 165
Sachregister ........................ ..... 183
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| spelling | Müller, Friederike Verfasser aut Kommunalrechtliche Grenzen beim Sale-and-lease-back ein Beitrag zum Privatisierungsfolgerecht am Beispiel der Privatisierung öffentlich genutzter Immobilien von Friederike Müller. [Juristische Fakultät, Lehrstuhl für Öffentliches Recht und Immobilienrecht, Universität Regensburg ; Institut für Immobilienwirtschaft] [Köln ; München] Heymann 2009 XII, 186 S. 23 cm txt rdacontent n rdamedia nc rdacarrier Schriften zum öffentlichen Immobilienrecht und Infrastrukturrecht 2 Zugl.: Regensburg, Univ., Diss., 2008/2009 Kommunalrecht (DE-588)4031881-3 gnd rswk-swf Gemeinde (DE-588)4019956-3 gnd rswk-swf Finanzierung (DE-588)4017182-6 gnd rswk-swf Immobilienleasing (DE-588)4200061-0 gnd rswk-swf Immobilienwirtschaft (DE-588)4113997-5 gnd rswk-swf Deutschland (DE-588)4011882-4 gnd rswk-swf (DE-588)4113937-9 Hochschulschrift gnd-content Deutschland (DE-588)4011882-4 g Gemeinde (DE-588)4019956-3 s Immobilienwirtschaft (DE-588)4113997-5 s Finanzierung (DE-588)4017182-6 s Immobilienleasing (DE-588)4200061-0 s Kommunalrecht (DE-588)4031881-3 s DE-604 Schriften zum öffentlichen Immobilienrecht und Infrastrukturrecht 2 (DE-604)BV035602995 2 Digitalisierung UB Regensburg application/pdf http://bvbr.bib-bvb.de:8991/F?func=service&doc_library=BVB01&local_base=BVB01&doc_number=017725511&sequence=000002&line_number=0001&func_code=DB_RECORDS&service_type=MEDIA Inhaltsverzeichnis |
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