Das neue Wertermittlungsrecht in Deutschland: die Praxis der Immobilienbewertung nach ImmoWertV
Gespeichert in:
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| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
München
Olzog
2009
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Inhaltsverzeichnis
Vorwort. 9
1 Anwendung der ImmoWertV. 12
2 Neue Überschrift: Immobilienwertermittlungs¬
verordnung . 15
3 Erster Abschnitt: Anwendungsbereich, Begriffs¬
bestimmungen und allgemeine Verfahrensgrund¬
sätze . 16
3.1 § 1 Anwendungsbereich der ImmoWertV. 16
3.2 § 2 Grundlagen der Wertermittlung. 20
3.2.1 Qualitätsstichtag und Wertermittlungsstichtag . 20
3.2.2 Künftige Entwicklungen. 22
3.3 § 3 Wertermittlungsstichtag und allgemeine
Wertverhältnisse. 27
3.3.1 Wertermittlungsstichtag. 28
3.3.2 Allgemeine Wertverhältnisse. 28
3.4 § 4 Qualitätsstichtag und Grundstückszustand . 31
3.4.1 Qualitätsstichtag. 31
3.4.2 Grundstückszustand. 33
3.4.3 Wartezeit. 34
3.4.4 Andere Entwicklungseinflüsse. 35
3.4.4.1 Anderweitige Nutzung von Flächen. 36
3.4.4.2 Flächen aufgrund ihrer Vornutzung nur mit
erheblich über dem Üblichen liegenden Aufwand
einer baulichen oder sonstigen Nutzung zugeführt
werden können. 38
3.4.4.3 Flächen von städtebaulichen iMissständen oder
erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten
betroffen sind. 38
3.4.4.4 Flächen die einer dauerhaften öffentlichen
Zweckbestimmung unterliegen. 39
Inhaltsverzeichnis
3.4.4.5 Flächen
fur
bauliche Anlagen zur Erforschung,
Entwicklung oder Nutzung von erneuerbaren
Energien. 40
3.4.4.6 Flächen zum Ausgleich für Eingriffe in Natur und
Landschaft oder die als Biotope genutzt werden. 41
3.5 § 5 Entwicklungszustand. 42
3.5.1 Flächen der Land- und Forstwirtschaft. 42
3.5.2 Bauerwartungsland. 45
3.5.3 Rohbauland. 47
3.5.4 Baureifes Land. 48
3.6 Weitere Grundstücksmerkmale. 50
3.6.1 Art und Maß der baulichen Nutzung. 50
3.6.2 Wertbeeinflussende Rechte und Belastungen. 51
3.6.3 Abgabenrechtlicher Zustand. 53
3.6.4 Lagemerkmale. 53
3.6.5 Weitere Merkmale. 54
3.6.6 Restnutzungsdauer. 57
3.7 Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. 59
3.8 Ermittlung des Verkehrswertes. 62
3.8.1 Verfahrenswahl. 64
3.8.2 Marktanpassung. 68
3.8.3 Berücksichtigung besonderer wertrelevanter
Umstände. 71
4 Zweiter Abschnitt: Bodenrichtwerte und sonstige
erforderliche Daten. 73
4.1 Grundlagen der Ermittlung. 74
4.2 Bodenrichtwerte. 76
4.2.1 Verfahren zur Ermittlung der Bodenrichtwerte . 79
4.2.2 Darstellung der Bodenrichtwerte. 81
4.2.3 Richtwertzonen. 86
4.3 Indexreihen. 90
Inhaltsverzeichnis
4.4 Umrechnungskoeffizienten. 91
4.5 Vergleichsfaktoren. 93
4.6 Marktanpassungsfaktoren, Liegenschaftszinssätze. 95
4.6.1 Marktanpassungsfaktoren. 96
4.6.2 Liegenschaftszinssatz. 98
5 Dritter Abschnitt: Wertermittlungsverfahren,
Unterabschnitt Vergleichswertverfahren und
Bodenwertermittlung. 103
5.1 Ermittlung des Vergleichswerts. 104
5.1.1 Auswahl der Vergleichsfälle. 105
5.1.2 Anpassung der Vergleichswerte. 107
5.2 Anwendung von Vergleichsfaktoren. 108
5.3 Ermittlung des Bodenwerts. 110
5.3.1 Bodenwert ist immer als unbebaut zu bewerten. 111
5.3.2 Bodenwert ist immer im Vergleichswertverfahren
zu ermitteln. 114
5.3.3 Bebaute Grundstücke im Außenbereich. 115
5.3.4 Wertermittlung bei baldigem Abbruch. 118
5.3.5 Abbruch bei Nichtnutzbarkeit. 121
5.3.6 Bodenwert übersteigt Ertragswert. 122
5.3.7 Wegfallende Regelungen. 123
5.3.8 Bodenwert in Sanierungsgebieten und Entwick¬
lungsbereichen. 125
6 Dritter Abschnitt: Wertermittlungsverfahren,
Unterabschnitt Ertragswertverfahren. 127
6.1 DCF-Verfahren eingeführt?. 129
6.2 Ertragswert mit marktüblichen Erträgen. 133
6.3 Allgemeines Ertragswertverfahren. 134
6.4 Vereinfachtes Ertragswertverfahren. 136
6.5 Gegenüberstellung der beiden Ertragswert¬
verfahren . 138
Inhaltsverzeichnis _
6.6 Beispielberechnung zu beiden Ertragswert¬
verfahren . 139
6.7 Ertragswert mit periodischen Erträgen. 141
6.7.1 Anwendungsbereich. 142
6.7.2 Dauer der Perioden. 144
6.7.3 Anzuwendender Kapitalisierungszinssatz. 145
6.8 Selbständig nutzbare Teilfläche. 148
6.9 Reinertrag. 149
6.10 Rohertrag. 150
6.11 Bewirtschaftungskosten. 151
6.11.1 Verwaltungskosten. 153
6.11.2 Instandhaltungskosten. 154
6.11.3 Mietausfallwagnis. 156
6.11.4 Betriebskosten. 157
6.12 Kapitalisierung und Abzinsung. 159
7 Abschnitt 6 Dritter Teil Unterabschnitt 3 Sachwert¬
verfahren . 163
7.1 Ermittlung des Sachwerts. 163
7.2 Herstellungskosten. 168
7.3 Wertminderung wegen Alters. I72
8 Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung
der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilien¬
wertermittlungsverordnung - ImmoWertV) . 176
9 Synoptische Darstellung von ImmoWertV und
WertV- Fassung des Kabinettsbeschlusses vom
01. April 2009. 265
Anhang
I:
Bericht des Sachverständigengremiums zur
Überprüfung des Wertermittlungsrechts. 297 |
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