Fortentwicklung von Bestandsimmobilien: ein Entscheidungsmodell zur Findung optimaler Lösungen
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| Format: | Abschlussarbeit Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Berlin
Bauwerk
2009
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| Ausgabe: | 1. Aufl. |
| Schriftenreihe: | Schriftenreihe des Institutes für Baubetriebslehre der Universität Stuttgart
49 |
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Inhaltsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis....................................................................................................
V
Tabellenverzeichnis..........................................................................................................
VII
Abkürzungsverzeichnis....................................................................................................
VIII
Abkürzungsverzeichnis der Gesetze und Verordnungen...................................................
X
Formel- und Einheitenverzeichnis.....................................................................................
XI
1 Einleitung...................................................................................................................1
1.1 Motivation....................................................................................................................1
1.2 Zielsetzung..................................................................................................................2
1.3 Vorgehensweise..........................................................................................................3
1.4 Begriffe........................................................................................................................5
1.4.1 Bestandsimmobilie............................................................................................5
1.4.2 Fortentwicklung.................................................................................................6
1.4.3 Erneuerungsmaßnahmen.................................................................................7
1.4.4 Entscheidung und Entscheidungsmodell..........................................................7
1.5 Stand der Wissenschaft...............................................................................................8
1.6 Perspektive der Untersuchungen..............................................................................11
1.7 Annahmen und Abgrenzungen..................................................................................13
2 Erneuerungsmaßnahmen im Lebenszyklus einer Immobilie..............................15
2.1 Vorbemerkung...........................................................................................................15
2.2 Lebenszyklusbetrachtung..........................................................................................16
2.2.1 Lebenszyklen von Immobilien.........................................................................16
2.2.2 Lebenszykluskosten.......................................................................................20
2.3 Obsoleszenz von Bestandsimmobilien......................................................................23
2.3.1 Obsoleszenz im engeren Sinne......................................................................24
2.3.2 Obsoleszenz im weiteren Sinne.....................................................................26
2.4 Erneuerungsmaßnahmen..........................................................................................28
2.4.1 Maßnahmen der Instandhaltung.....................................................................31
2.4.2
Redevelopment
...............................................................................................32
2.4.2.1 Revitalisierung..................................................................................33
2.4.2.2 Umnutzung.......................................................................................35
2.4.2.3 Flächenrecycling...............................................................................36
2.4.3 Verwertung.....................................................................................................37
2.4.3.1 Stillegung.........................................................................................38
2.4.3.2 Abriss und Neubau...........................................................................39
2.4.3.3 Abschöpfung oder Verkauf...............................................................40
2.5 Konsequenzen der Erneuerungsmaßnahmen...........................................................41
2.5.1 Technische Konsequenzen............................................................................43
2.5.2 Wirtschaftliche Konsequenzen.......................................................................45
2.5.3 Rechtliche Konsequenzen..............................................................................46
2.5.4 Nutzerbezogene Konsequenzen....................................................................48
2.5.5 Baubetriebliche Konsequenzen......................................................................49
2.6 Zusammenfassung....................................................................................................50
3 Entscheidungstheorie.............................................................................................52
3.1 Grundlagen der Entscheidungstheorie......................................................................52
3.1.1 Entscheidung als Prozess..............................................................................54
3.1.2 Modelle in der Entscheidungstheorie..............................................................55
3.1.2.1 Entscheidungsfeld............................................................................56
3.1.2.2 Zielsystem.........................................................................................57
3.1.3 Klassifikation von Entscheidungsproblemen..................................................60
3.1.3.1 Berücksichtigung von Unsicherheiten...............................................60
3.1.3.2 Ein- und mehrstufige Entscheidungsprobleme.................................64
3.1.4 Darstellungsformen.........................................................................................65
3.1.5 Entscheidungskriterien...................................................................................68
3.1.5.1 Eine Zielgröße unter Sicherheit........................................................69
3.1.5.2 Mehrere Zielgrößen unter Sicherheit................................................69
3.1.5.3 Eine Zielgröße unter Risiko..............................................................71
3.1.5.4 Mehrere Zielgrößen unter Risiko......................................................73
3.2 Entwicklung eines allgemeinen Entscheidungsmodells.............................................73
3.2.1 Problemformulierung......................................................................................74
3.2.2 Präzisierung des Zielsystems.........................................................................75
3.2.3 Erforschung der Handlungsalternativen.........................................................75
3.2.4 Auswahl einer Alternative...............................................................................76
3.2.5 Entscheidungen in der Realisationsphase......................................................76
3.3 Lösungsmethode
Operations
Research....................................................................77
3.4 Ausblick auf die Entwicklung und Anwendung des Entscheidungsmodells...............77
4 Das Entscheidungsmodell für Bestandsimmobilien............................................78
4.1 Oberblick...................................................................... 78
4.2 Analysen....................................................... g-j
4.2.1 Zieigrößen......................................................... 81
4.2.1.1 Monetäre Größen....................................... 84
4.2.1.2 Geometrische Größen...................... 85
-III-
4.2.1.3 Technischer
Standard
.......................................................................86
4.2.1.4 Nutzerzufriedenheit...........................................................................87
4.2.1.5 Risiken..............................................................................................89
4.2.1.6 Baubetriebliche Zielgrößen...............................................................90
4.2.1.7 Zusammenfassung der Zielgrößen...................................................91
4.2.2 Ist-Analysen....................................................................................................92
4.2.2.1 Technische Ist-Analyse.....................................................................95
4.2.2.2 Wirtschaftliche, finanzielle und steuerliche Ist-Analysen..................98
4.2.2.3 Rechtliche Ist-Analyse....................................................................102
4.2.2.4 Sonstige Ist-Analysen.....................................................................104
4.2.3 Soll-Analysen................................................................................................106
4.3 Profile als Ergebnis der Analysen............................................................................108
4.4 Entwicklung der Handlungsalternativen...................................................................108
4.4.1 Bewertung der Handlungsalternativen..........................................................111
4.4.2 Vorhandene Methoden und Instrumente......................................................111
4.4.2.1 Vorhandene immobilienbezogene Praxis-Methoden......................112
4.4.2.2 Investitionsrechnungen...................................................................114
4.4.2.3 Nutzen-und Kostenuntersuchungen..............................................116
4.4.2.4 Weitere theoretische Methoden......................................................117
4.5 Lösung des Entscheidungsproblems.......................................................................119
4.6 Ausblick...................................................................................................................119
5 Entwicklung des Entscheidungsprozesses........................................................121
5.1 Der Gesamtprozess der Entscheidungsfindung......................................................121
5.2 Das Modell im Gesamtprozess................................................................................122
5.2.1 Vorarbeiten des Entscheidungsprozesses...................................................125
5.2.1.1 Zeithorizont.....................................................................................126
5.2.1.2 Umfang der geplanten Erneuerungsmaßnahme............................127
5.2.2 Phase der Vorentscheidung.........................................................................128
5.2.3 Zwischenentscheidungen.............................................................................128
5.2.4 Finale Entscheidung.....................................................................................129
5.2.5 Entscheidungen in der Realisationsphase....................................................129
6 Anwendungsbeispiel für eine Bestandsimmobilie.............................................130
6.1 Vorgehensweise......................................................................................................130
6.2 Spezielle Beschreibungen.......................................................................................131
6.2.1 Zu untersuchende Bestandsimmobilie..........................................................131
6.2.2 Vorarbeiten im konkreten Beispiel................................................................133
-IV-
6.2.3 Beispielhafte EDV-Anwendung.....................................................................134
6.3 Festlegung des Zielsystems....................................................................................136
6.4 Anwendung der Problemformulierung.....................................................................138
6.4.1 Ist-Analysen der Bestandsimmobilie.............................................................139
6.4.2 Soll-Analysen der Bestandsimmobilie..........................................................142
6.4.3 Zustandsprofil...............................................................................................144
6.4.4 Nutzungsprofil...............................................................................................145
6.5 Präzisierung des konkreten Zielsystems.................................................................146
6.6 Entwicklung der speziellen Handlungsalternativen..................................................147
6.7 Lösungsmöglichkeiten zur Auswahl der optimalen Alternative................................152
6.7.1 Auswahl unter Sicherheit..............................................................................153
6.7.1.1 Einengung durch Anspruchsniveaus..............................................154
6.7.1.2 Zielgewichtung................................................................................156
6.7.1.3 Zielunterdrückung...........................................................................159
6.7.2 Auswahl unter Risiko....................................................................................160
6.8 Ergebnis und Kommentar........................................................................................161
7 Zusammenfassung und Ausblick........................................................................163
7.1 Zusammenfassung..................................................................................................163
7.2 Ausblick...................................................................................................................164
7.3 Weitere Forschungsansätze....................................................................................165
Literaturverzeichnis...........................................................................................................XII
Index.............................................................................................................................XXVII
Abstract
...........................................................................................................................XXX
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