Der Liegenschaftszinssatz in der Immobilienwertermittlung und seine institutionelle Implementierung: ein deutscher Sonderweg
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Wiesbaden
IZ, Immobilienzeitung-Verl.-Ges.,
2009
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| adam_text | Inhaltsverzeichnis
Geleitwort.....................................................................................................................................
S
Vorwort.........................................................................................................................................7
Inhaltsverzeichnis......................................................................................................................11
Darstellungsverzeichnis............................................................................................................15
Anhangverzeichnis...................................................................................................................18
Abkürzungsverzeichnis.............................................................................................................21
A. Liegenschaftszinssatz als deutscher Sonderweg..............................................................27
I.
Problemstellung und Zielsetzung........................................................................................27
II.
Aufbau der Arbeit................................................................................................................36
B. Staatliche Regulierung der Immobllienbewertung...........................................................39
I.
Notwendigkeit von Immobilien-Wertermittlungen..........................................................39
1. Immobilien als Vermögensgüter - Allgemeines und Besonderheiten...................39
2. Charakteristika von Immobilienmärkten mit Implikationen zum
Liegenschaftsanssatz....................................................................................................42
a) Immobilienmärkte als Teilmärkte...........................................................................42
b) Unterschiedliche Risikostrukturen mit differierenden
Renditeerwartungen...............................................................................................44
c) Timelag-Strukturen und Konjunkturdynamik........................................................47
d) Bedeutung der Transaktionskosten.......................................................................49
ej Transaktionshäufigkeit und
-volumen
sowie Entwicklungstendenzen.............50
f) Enge institutionelle Rahmenbedingungen und staatliche Regulierung...........52
3. Konsequenzen................................................................................................................52
II.
Informationsmängel auf Immobilienmärkten und die Folgen......................................54
1. Unvollständige und asymmetrische Information und die Theorie des
Marktversagens.............................................................................................................54
2. Marktlösung oder Eingriff des Staates?......................................................................60
3. Informationseffizienz......................................................................................................66
III.
Reale Situation in Deutschland.........................................................................................70
1. Interventionsebenen.....................................................................................................70
2. Wirtschaftspolitik auf Immobilienmärkten..................................................................72
3. Regulierung der Immobilienwertermittlung...............................................................75
a) Wertermittlung durch Gutachterausschüsse.......................................................75
b) Normierung der Wertermittlung und Verpflichtung zur Ableitung von
Liegenschaftszinssätzen...............................................................................................79
4. Bereich der Bewertungssachverständigen................................................................85
a) Definition
und Charakteristika................................................................................85
b) Öffentliche Bestellung und Vereidigung..............................................................86
Inhaltsverzeichnis
с)
Alternatives
Signaling
..............................................................................................88
і)
Anerkennung durch Bilclungsinstitute oder Verbände..................................88
¡i) Zertifizierung..........................................................................................................89
dj Diskussion..................................................................................................................90
IV.
Alternative Erklärungsansätze.........................................................................................93
1. Historischer Kontext.......................................................................................................93
a) Immobilienmärkte, Wertermittlung und Sachverständige................................93
bj Ertragswertverfahren und Diskontierungsfaktor..................................................97
2. Technische Orientierung der Immobilienbewertung.............................................104
3. Situation bei der Rechtsprechung............................................................................109
V.
Vergleich zum Ausland....................................................................................................111
1. Zur These „Deutscher Sonderweg ...........................................................................111
2. Marktwertermittlung von Immobilien in anderen Staaten....................................112
a) Großbritannien.......................................................................................................112
b) Frankreich...............................................................................................................114
c) Schweiz....................................................................................................................115
d) Niederlande...........................................................................................................116
e) Österreich................................................................................................................118
3. Fazit................................................................................................................................121
C. Formale Bedeutung des Liegenschaftszinssatzes..........................................................125
I.
Grundmodell deutsches Ertragswertverfahren im Überblick......................................125
II.
Wirkungen auf den Ertragswert.......................................................................................133
1. Vervielfältiger, Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer.............................134
a) Wesen des Vervielfältigers...................................................................................134
b) Wirkung des Vervielfältigers auf den Ertragswert.............................................136
c) Wirkung des Liegenschaftszinssatzes auf den Ertragswert..............................138
i) Bei langer Restnutzungsdauer..........................................................................138
ii) Bei kurzer Restnutzungsdauer..........................................................................140
d) Wirkung der Restnutzungsdauer auf den Ertragswert.....................................141
2. Rohertrag, Bewirtschaftungskosten und Reinertrag...............................................142
3. Bodenwert....................................................................................................................144
III.
Theoretische Ableitung von Uegenschaftszinssätzen.................................................146
ÌV.
Interdependenzen zwischen Ertragswertkomponenten und
Liegenschaftszinssatz.......................................................................................................150
1. Bodenwert....................................................................................................................150
2. Erträge und Kosten..........................................,...........................................................153
a) Konstanz und Nachhaltigkeif...............................................................................153
bj Zusammenhang mit der Inflation........................................................................159
c¡
Mietverträge und Liegenschaftszinssatz............................................................163
dj Abweichungen von nachhaltigen Ansätzen....................................................
Ш
e) Zeitpunkt der Mietzahlungen...............................................................................167
S.Abschreibung...............................................................................................................I75
a) Nichtberücksichtigung der Abschreibung im Ertragswertverfahren.............175
b) Ertragswertverfahren nach WertV 61.................................................................177
c) Quantifizierung der Abschreibung......................................................................182
4. Restnutzungsdauer......................................................................................................¡35
V.
Liegenschaftszinssatz und Rendite................................................................................188
VI.
Zusammenfassung........................................................................................................]89
12
I nhaltsverzeic
hnis
D.
Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen durch die Gutachterausschüsse...................
Ί93
I.
Befragungen der Gutachterausschüsse........................................................................193
II.
Grundsätzliche Befragungsergebnisse zur Liegenschaftszinssatzableitung
und Markttransparenz....................................................................................................196
1. Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen aus Kaufpreisen......................................196
2. Gründe für die Nichtableitung..................................................................................199
3. Alternativen zur Ableitung aus Kaufpreisen............................................................201
4. Veröffentlichung von Marktberichten.....................................................................204
III.
Situation in den einzelnen Bundesländern...................................................................205
1. Baden-Württemberg..................................................................................................205
2. Bayern...........................................................................................................................208
S.Berlin/Brandenburg.....................................................................................................210
4. Bremen/Hamburg.......................................................................................................213
5. Hessen...........................................................................................................................214
6. Mecklenburg-Vorpommern......................................................................................215
7. Niedersachsen.............................................................................................................216
8. Nordrhein-Westfalen...................................................................................................219
9. Rheinland-Pfalz............................................................................................................221
10. Saarland.....................................................................................................................224
11. Sachsen......................................................................................................................225
12. Sachsen-Anhalt.........................................................................................................226
13. Schleswig-Holstein.....................................................................................................227
14. Thüringen....................................................................................................................228
IV.
Vorgehensweise bei der Ableitung von Liegenschaftszinssätzen...........................229
1. Informationsrecherche...............................................................................................229
2. Modellparameter........................................................................................................231
a) Formel.....................................................................................................................231
bj Bodenwert..............................................................................................................231
c) Restnutzungsdauer...............................................................................................232
d j
Bewirtschaftungskosten.......................................................................................233
e)
Instandhaitungsrückstand...................................................................................236
f)
Korrektur bei differierenden Mieteinnahmen und Leerständen.....................238
g) Unpassende Fälle..................................................................................................239
3. Ausweisung..................................................................................................................240
a) Kategorisierung.....................................................................................................240
bj Kennzahlen............................................................................................................241
c) Art der Ausweisung / Veröffentlichung.............................................................242
d] Genauigkeit...........................................................................................................243
4. Zeitbezug......................................................................................................................244
a) Periodizität/Zeiträume..........................................................................................244
b) Zeitreihen................................................................................................................245
V.
Zwischenfazit....................................................................................................................245
E. Applikation durch die Sachverständigen........................................................................247
I.
Umfrage bei Sachverständigen......................................................................................247
1. Befragungsmotive und Erhebungsdesign...............................................................247
2. Struktur der teilnehmenden Sachverständigen.....................................................250
a) Tätigkeitsgebiet.....................................................................................................250
bj Anzahl Wertermittlungen.....................................................................................251
13
Inhaltsverzeichnîs
c)
Status,
Qualifikation und Berufserfahrung..........................................................252
d)
Beruflicher Hintergrund.........................................................................................254
3. Verwendete Analysemethoden...............................................................................255
II.
Ergebnisse der Befragung und Analysen......................................................................257
1. Verfügbarkeit von Liegenschaftszinssätzen durch Gutachterausschüsse..........257
2. Alternativen zum Liegenschaftszinssatz vom Gutachferausschuss.....................260
3. Anpassung/Individualisierung des Liegenschaftszinssatzes..................................265
4. Fachliteratur/Publikationen........................................................................................266
5. Genauigkeit..................................................................................................................268
6. Ertragswertverfahren für bestimmte Immobilienarten...........................................269
7. Verwendung des Discounted-Cash-Flow-Verfahrens...........................................274
III.
Synthese der Umfragen...................................................................................................277
f. Neue Entwicklungen und Fazit..........................................................................................279
I.
Beabsichtigte Änderungen von WertV und BauGB.....................................................279
II.
Zusammenfassung und Ausblick.....................................................................................284
Anhang....................................................................................................................................289
Literaturverzeichnis.................................................................................................................339
Rechtsquellenverzeichnis......................................................................................................368
Internetquellenverzeichnis....................................................................................................374
14
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