Entscheidungsanalysen in der Immobilienwirtschaft:
Gespeichert in:
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Format: | Abschlussarbeit Buch |
Sprache: | German |
Veröffentlicht: |
München
VVF
2009
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Schriftenreihe: | Wirtschaft & Raum
18 |
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adam_text | Inhalt
Geleitwort des Herausgebers...............................................................................
III
Vorwort.......................................................................................................................
V
Inhalt.........................................................................................................................
VII
Abbildungsverzeichnis............................................................................................
XI
Tabellenverzeichnis...............................................................................................XII
Kartenverzeichnis..................................................................................................
XV
Abkürzungs- und Akronymverzeichnis............................................................XVI
1 Einleitung.........................................................................................................1
2 Konzeptionelle Grundlagen........................................................................6
2.1 Anforderungen an die Immobilienmarktforschung....................................6
2.1.1 Entscheidungsorientierang..........................................................................7
2.1.2 Systematik...................................................................................................8
2.1.3 Transparenz.................................................................................................9
2.1.4 Flexibilität.................................................................................................11
2.1.5 Einfachheit................................................................................................12
2.1.6 Ganzheitlichkeit........................................................................................13
2.1.7 Wertorientierung.......................................................................................14
2.1.8 Kontextgebundenheit................................................................................15
2.1.9 Strategieorientierung.................................................................................16
2.1.10 Integration.................................................................................................17
2.2 Grundzüge einer räumlichen Entscheidungstheorie.................................18
2.2.1 Paradigmatische Ansätze..........................................................................19
2.2.2 Axiome räumlicher Entscheidungsanalysen.............................................21
2.2.2.1 Begrenzte Rationalität...................................................................21
2.2.2.2 Individuelle Nutzenmaximierung.................................................24
2.2.3 Mehrkriterielle Entscheidungsverfahren..................................................27
3 Durchführung einer Entscheidungsanalyse.........................................29
3.1 Bezugsrahmen...........................................................................................30
3.1.1 Organisation..............................................................................................30
3.1.2 Problemdefmition.....................................................................................32
3.2 Modellierung.............................................................................................35
3.2.1 Zielhierarchie............................................................................................36
3.2.2 Zielkatalog................................................................................................37
3.2.3 Formulierung des Zielsystems..................................................................38
3.2.3.1 Analyse der Zieldimensionen.......................................................39
3.2.3.2 Zielbeziehungen............................................................................39
3.2.3.3 Anordnung der Ziele.....................................................................40
3.2.4 Ausschlusskriterien...................................................................................41
3.3 Alternativenwahl.......................................................................................42
3.3.1 Räumliche Betrachtungsebenen................................................................43
3.3.1.1 Abgrenzung...................................................................................43
3.3.1.2 Reihenfolge...................................................................................45
3.3.2
Screening
...................................................................................................47
3.4 Informationsgewinnung............................................................................48
3.4.1 Ergebnis- und Entscheidungsmatrix.........................................................48
3.4.2 Kriteriensatz..............................................................................................49
3.4.2.1 Vollständigkeit und Wesentlichkeit..............................................50
3.4.2.2 Messbarkeit...................................................................................50
3.4.2.3 Überschneidungsfreiheit...............................................................52
3.4.3 Skalierung.................................................................................................53
3.4.3.1 Skalenniveau.................................................................................53
3.4.3.2 Bandbreite.....................................................................................54
3.4.3.3 Skalenstufen..................................................................................55
3.5 Alternativenbewertung..............................................................................56
3.5.1 Aggregation...............................................................................................56
3.5.2 Normierung...............................................................................................58
3.5.3 Gewichtung...............................................................................................61
3.5.3.1 Vorgehensweise............................................................................62
3.5.3.2 Direkte Gewichtung......................................................................64
3.5.3.3 Paarweise Gewichtung..................................................................68
3.5.3.4 Bandbreitenorientierte Gewichtung..............................................69
3.5.3.5 Rangfolgenbasierende Gewichtung..............................................70
3.6 Ergebniskontrolle......................................................................................72
3.6.1 Sensitivitätsanalyse...................................................................................73
3.6.2 Szenarioanalyse.........................................................................................74
4 Bewertungsregeln.......................................................................................76
4.1 Qualitativ-heuristische Bewertung...........................................................76
4.1.1 Argumentkataloge.....................................................................................76
4.1.1.1 Qualitative Prüflisten....................................................................77
4.1.1.2 Dialektische verbale Bewertung...................................................78
4.1.2 Punktbewertungsverfahren.......................................................................80
4.1.2.1 Profilmethode................................................................................80
4.1.2.2 Nutzwertanalyse............................................................................82
4.2 Nicht-kompensatorische Bewertung.........................................................84
4.2.1.1 Dominanzanalyse..........................................................................85
4.2.1.2 Quantitative Prüflisten..................................................................87
4.2.1.3 Lexikographische Methode...........................................................89
4.2.1.4 Risikoneigungsorientierte Methoden............................................90
4.2.1.5 Zielprogrammierung.....................................................................92
4.2.1.6 Idealpunktmodell..........................................................................93
4.3 Kompensatorische Bewertung..................................................................97
4.3.1 Multiattributive Nutzentheorie.................................................................97
4.3.1.1 Basismodell...................................................................................98
4.3.1.2 Vereinfachende Varianten..........................................................101
4.3.2 Analytischer Hierarchieprozess..............................................................104
4.3.2.1 Basismodell.................................................................................105
4.3.2.2 Vereinfachende Varianten..........................................................112
4.4 Prävalenzverfahren.................................................................................115
4.4.1
ELECTRE
...............................................................................................117
4.4.2
PROMÉTHEE........................................................................................
121
MlKRODATENANALYSE................................................................................... 127
5.1 Entwicklung eines Messinstruments.......................................................127
5.1.1 Konzeptualisierung.................................................................................128
5.1.1.1 Wohnweit....................................................................................128
5.1.1.2 Wohnbedürfnisse........................................................................130
5.1.1.3 Analyseraum...............................................................................134
5.1.1.4 Wirkungsmodell..........................................................................136
5.1.2 Operationalisierung.................................................................................137
5.1.3 Erhebungsdesign.....................................................................................140
5.1.3.1 Erhebungsablauf.........................................................................140
5.1.3.2 Auswahl der Testpersonen..........................................................142
5.1.3.3 Auswahl der Untersuchungsgebiete...........................................144
5.1.3.4 Datengrundlage...........................................................................146
5.2 Messgüte.................................................................................................147
5.2.1 Objektivität.............................................................................................148
5.2.1.1 Interpersonale Übereinstimmung - Merkmale............................148
5.2.1.2 Interpersonale Übereinstimmung- Ratings................................151
5.2.2 Reliabilität...............................................................................................154
5.2.2.1 Dimensionalität...........................................................................154
5.2.2.2 Interne Konsistenz......................................................................157
5.2.2.3 Homogenität der Hierarchiegruppen..........................................158
5.2.2.4 Trennschärfe...............................................................................160
5.2.3 Validität...................................................................................................162
5.2.3.1 Interne Validität..........................................................................163
5.2.3.2 Externe Validität...............................................................:.........165
5.3 Anwendungsbeispiel...............................................................................170
5.3.1 Gewichtung und Bewertung der Wohngebietsmerkmale.......................171
5.3.1.1 Methodik.....................................................................................171
5.3.1.2 Normierung.................................................................................173
5.3.1.3 Gewichtung.................................................................................176
5.3.2 Gewichtung übergeordneter Hierarchieelemente...................................179
5.3.3 Alternativenbewertung............................................................................181
6 Schlussfolgerungen und Ausblick.........................................................187
6.1 Diskussion der Methodik........................................................................187
6.1.1 Konzeptionelle Grundlagen....................................................................187
6.1.2 Analyseprozess.......................................................................................189
6.1.3 Bewertungsinstrumente..........................................................................190
6.1.4 Mikrodatenanalyse..................................................................................194
6.2 Ausblick..................................................................................................196
6.2.1 Einsatzmöglichkeiten..............................................................................197
6.2.2 Einsatzgrenzen........................................................................................198
6.2.3 Zukünftige Forschung.............................................................................201
Literatur..................................................................................................................204
Anhang......................................................................................................................245
Auswertungen.........................................................................................................245
Erhebungsbogen......................................................................................................265
Die vorliegende
Dissertation
stellt praxisorientierte Gestal¬
tungsvorschläge für den Aufbau einer Immobilienmarktfor¬
schung vor, deren zentrale Aufgabe in der Erstellung analyti¬
scher Hilfen zur Bewältigung betrieblicher Investitionsent-
scheidungsprobleme besteht. Angesichts des grundlegenden
Wandels der Immobilienmärkte, der durch zunehmende Ver¬
änderungsdynamik und steigenden Wettbewerbsdruck ge¬
prägt ist, wird die Integration einer entscheidungsorientiert
ausgerichteten Marktforschung in die Investitionspolitik zum
Erfolgsfaktor für die Marktteilnehmer.
Im Zentrum der Arbeit steht die Frage nach einem geeigneten
Instrumentarium, auf dem sich entsprechende Entschei¬
dungsanalysen stützen können. Dabei offenbaren sich die
Schwächen der in der Unternehmenspraxis vorherrschenden
finanzmathematischen Instrumente, die sich auf eine Progno¬
se monetärer Ergebnisgrößen konzentrieren, ohne deren Ur¬
sachen und Ergebnistreiber transparent zu machen und zu
großen Planungsabweichungen führen können. Das vorlie¬
gende Werk zeigt anhand des Konzepts der präskriptiven Ent¬
scheidungsanalyse neue Möglichkeiten zur verbesserten Un¬
terstützung von Immobilieninvestitionen auf.
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