Die Monetarisierung von Unternehmensimmobilien:
Gespeichert in:
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| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
[Hamburg]
Igel-Verl.
2008
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| Ausgabe: | 1. Aufl. |
| Schriftenreihe: | Recht - Wirtschaft - Steuern
|
| Online-Zugang: | Inhaltstext Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | Literaturverz. S. 144 - 152 |
| Beschreibung: | VI, 176 S. graph. Darst. 21 cm |
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Inhaltsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis III
Abkürzungsverzeichnis V
1 Einleitung 1
1.1 Problemstellung und Zielsetzung 1
2 Grundlagen 6
2.1 Immobilien-Investmentmarkt 6
2.1.1 Aktuelle Marktlage 6
2.1.2 Internationale Investments in Deutschland 10
2.1.3 Marktsegment Portfoliotransaktionen 11
2.2 Immobilien-Investoren 13
2.2.1 Klassifizierung von Investoren 14
2.2.1.1 Endinvestoren 15
2.2.1.2 Zwischeninvestoren 18
2.2.2 Klassifizierung von Investmentstrategien 21
2.3 Immobilienbestandshalter 30
2.3.1 Property-Companies 31
2.3.2 Non-Property-Companies 32
2.4 Klassifizierung von Bestandsimmobilien 33
2.4.1 Betriebsnotwendige Immobilien 34
2.4.2 Nicht-betriebsnotwendige Immobilien 34
2.4.3 Portfolioanalyse 35
2.5 Bereitstellung von Unternehmensimmobilien 38
2.5.1 Bereitstellungsformen 38
2.5.2 Bereitstellungsrisiken 46
3 Monetarisierungsoptionen und deren Zielsetzungen 49
3.1 Grundlagen 49
3.1.1 Asset Deal 49
3.1.2 ShareDeal 51
3.1.3 Verwertungsstrategien 54
3.1.3.1 Verwertung von betriebsnotwendigen
Unternehmensimmobilien 55
3.1.3.2 Verwertung von nicht-betriebsnotwendigen
Unternehmensimmobilien 56
3.2 Zielsetzungen der Monetarisierung von Immobilien 58
3.2.1 Monetarisierung - Warum? 58
3.2.2 Finanzwirtschaftliche Aspekte 60
3.2.3 Unternehmensstrategische Aspekte 63
3.2.4 Kritische Betrachtung der Monetarisierung 65
3.3 Monetarisierungsoptionen und deren Anforderungen 66
3.3.1 Sale-and-Leaseback/Sale-and-Rentback 67
3.3.2 Veräußerung 70
3.3.2.1 Einzelveräußerung 70
3.3.2.2 Paketveräußerung 72
3.3.3 Fondslösung 73
3.3.3.1 Geschlossener Fonds 75
3.3.3.2 Offener Fonds 79
3.3.4 REIT 84
3.3.5 Immobilien-AG 88
3.3.6 Property Securitisation 92
3.3.7 Sonstige Lösungen 96
4 Unternehmensstrategisch und finanzwirtschaftlich optimierte
Immobilien-Monetarisierungsstrategien 98
4.1 Darstellung des Optimierungsmodells 98
4.2 Darstellung der einzelnen Komponenten 103
4.2.1 Stufe 1: Zielsetzungen und Präferenzbildung 103
4.2.2 Stufe 2: Auswahl der Monetarisierungsform mit hohem
Zielerfüllungsgrad 107
4.2.3 Stufe 3: Auswahl der theoretisch möglichen
Monetarisierungsformen 110
4.2.4 Stufe 4: Auswahl der umsetzbaren Monetarisierungsformen 116
4.2.5 Stufe 5: Bewertung der Monetarisierungsformen und
Auswahl der vorteilhaftesten Variante 117
4.3 Sensitivitätsanalyse 123
5 Anwendung anhand eines Praxisbeispiels 125
5.1 Durchführung des Optimierungsprozesses 127
5.2 Ableitung einer Handlungsempfehlung 136
6 Zusammenfassung und Ausblick 141
6.1 Fazit 141
6.2 Empfehlungen 142
Literaturverzeichnis 144
Glossai 153
Anhang 159
II
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1: Eigentumsquote Unternehmensimmobilien 1
Abb. 2: Steigende Nachfrage bei Immobilieninvestments in Deutschland 8
Abb. 3: Investitionsvolumen seit 1986 in Mrd. Euro 8
Abb. 4: Investitionsvolumen in Deutschland in Mrd. Euro 9
Abb. 5: Global Real Estate Investment 10
Abb. 6: Portfolioinvestments im Überblick 12
Abb. 7: Portfolioinvestments nach Größenklassen 12
Abb. 8: Klassifizierung von Immobilieninvestoren 15
Abb. 9: Portfolioinvestments nach Investoren 19
Abb. 10: Klassifizierung der Investitionsstile 22
Abb. 11: Kennzeichen einer Core/CorePlus-Investition 24
Abb. 12: Kennzeichen einer Value-added Investition 25
Abb. 13: Kennzeichen einer Opportunistic / Development - Investition 27
Abb. 14: Anlagestrategien der Investoren 30
Abb. 15: Unterscheidung Property-Company / Non-Property-Company 33
Abb. 16: Definition des Kernportfolios 36
Abb. 17: Normstrategien für Immobilienportfolien 37
Abb. 18: Vergleich Leasing und Miete 46
Abb. 19: Monetarisierungsstrategien für Unternehmensimmobilien 55
Abb. 20: Finanzwirtschaftliche Zielsetzungen der Monetarisierung von
Unternehmensimmobilien 61
Abb. 21: Unternehmensstrategische Zielsetzungen der Monetarisierung von
Unternehmensimmobilien 64
Abb. 22: Charakteristika Sale-and-Leaseback-Vertrag 68
Abb. 23: Abhängigkeit des Verkaufserlöses von der Objektqualität 71
Abb. 24: Übersicht Immobilienfonds 75
Abb. 25: Geschlossener Immobilienfonds als GbR bzw. KG 77
Abb. 26: Offener Immobilienfonds 79
Abb. 27: Mindestschwellen der Aktienindizes 87
Abb. 28: Struktur Property Securitisation 94
Abb. 29: Aufbau des Optimierungs-Modells 99
Abb. 30: Zielsetzungsmatrix 104
Abb. 31: Vergleich der einzelnen Zielsetzungen 105
Abb. 32: Ermittlung der Gewichtungsfaktoren 106
Abb. 33: Matrixdarstellung der einzelnen Monetarisierungsoptionen 107
Abb. 34: Exemplarische Darstellung der Bewertungsstufen 108
Abb. 35: Vergleich der einzelnen Monetarisierungsoptionen 108
Abb. 36: Scoring-Modell 109
III
Abb. 37: Gesamtscore der einzelnen Monetarisierungsoptionen 110
Abb. 38: Anforderungen an die einzelnen Monetarisierungsoptionen 112
Abb. 39: Auswahl der theoretisch möglichen Optionen 115
Abb. 40: Darstellung der umsetzbaren Monetarisierungsoptionen 116
Abb. 41: Ermittlung des jährlichen Cashflows bei Veräußerung von nicht-
betriebsnotwendigen Immobilien und Reinvestment des Erlöses
[Euro] 121
Abb. 42: Berechnungsschritte des jährlichen Cashflows 121
Abb. 43: Ermittlung der Auswirkungen auf die Handelsbilanz bei
Veräußerung von nicht-betriebsnotwendigen Immobilien und
Reinvestment des Erlöses [Euro] 122
Abb. 44: Berechnungsschritte der handelsbilanziellen Auswirkungen 122
Abb. 45: Ermittlung des Discounted Cashflows bei Outsourcing von
betriebsnotwendigen Immobilien in Spezialfonds [Euro] 123
Abb. 46: Ausgangslage des Unternehmens und Kalkulationsparameter 126
Abb. 47: Zielsetzungen der Monetarisierung 128
Abb. 48: Zielerfüllungsgrad durch die einzelnen Monetarisierungsoptionen 129
Abb. 49: Theoretisch mögliche Optionen 130
Abb. 50: Umsetzbare Monetarisierungsoptionen 130
Abb. 51: Betriebswirtschaftliche Analyse der Bereitstellung der Immobilien
durch Eigentum 131
Abb. 52: Betriebswirtschaftliche Analyse der Monetarisierung durch SARB 132
Abb. 53: Betriebswirtschaftliche Analyse der Monetarisierung durch ISF
Individual 134
Abb. 54: Sensitivitätsanalyse 135
Abb. 55: Vergleich der Risikopositionen 137
IV |
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