Logistikimmobilien: Optimierung des Investment- und Logistikerfolges
Gespeichert in:
| 1. Verfasser: | |
|---|---|
| Format: | Abschlussarbeit Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Köln
Immobilien-Manager-Verl.
2008
|
| Schriftenreihe: | Schriften zur Immobilienökonomie
45 |
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Volltext Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | XVI, 337 S. graph. Darst., Kt. |
| ISBN: | 9783899841879 |
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|---|---|
| adam_text | Inhaltsübersicht
1 Einleitung......................................................................1
1.1 Aktualität des Themas und Problemstellung.........................................1
1.2 Zielsetzung...........................................................................................5
1.3 Wissenschaftstheoretische Einordnung................................................7
1.4 Gang der Untersuchung.....................................................................10
2 Begriffliche und theoretische Grundlagen..............14
2.1 Begriffe und Definitionen....................................................................14
2.2 Theoretische Ansätze zur Erklärung des
Outsourcings
......................30
2.3
Outsourcing
von Immobilien und Logistik...........................................40
2.4 Zwischenfazit......................................................................................47
3 Investitionsstrategien................................................51
3.1 Portfoliotheoretische Erkenntnisse.....................................................51
3.2 Errechnung von Diversifikationseffekten.............................................58
3.3 Zwischenfazit......................................................................................79
4 Faktoren des Investment- und Logistikerfolges.....81
4.1 Entwicklung des Untersuchungsdesigns............................................81
4.2 Qualitative Analyse zum Investmenterfolg..........................................91
4.3 Quantitative Analyse zum Logistikerfolg...........................................128
4.4 Zwischenfazit....................................................................................195
5 Investitionen in Logistikimmobilien.......................204
5.1 Diskussion der Erkenntnisse............................................................204
5.2 Handlungsempfehlungen für Investoren...........................................206
5.3 Fallstudie: Umsetzung der Handlungsempfehlungen.......................250
5.4 Logistikparks und Logistik-REITs......................................................273
5.5 Zwischenfazit....................................................................................282
6 Zusammenfassung und Ausblick...........................285
6.1 Zusammenfassung...........................................................................285
6.2 Ausblick............................................................................................289
Anhang............................................................................292
Literaturverzeichnis.......................................................302
VI
_______________________________________________________________________________
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung................................................................——1
1.1 Aktualität des Themas und Problemstellung.........................................1
1.2 Zielsetzung...........................................................................................5
1.3 Wissenschaftstheoretische Einordnung................................................7
1.4 Gang der Untersuchung.....................................................................10
2 Begriffliche und theoretische Grundlagen..............14
2.1 Begriffe und Definitionen....................................................................14
2.1.1 Grundlagen der Immobilienökonomie..........................................14
2.1.1.1 Haus der Immobilienökonomie.............................................14
2.1.1.2 Logistik-und Industrieimmobilien.........................................15
2.1.1.3 Immobilieninvestition............................................................19
2.1.1.4 Klassische Standorttheorien.................................................20
2.1.1.5
Due Diligence.......................................................................
21
2.1.2 Grundlagen der Logistik und Logistikkonzepte............................23
2.1.2.1 Logistik.................................................................................23
2.1.2.2
Supply
Chain Management..................................................24
2.1.2.3 Logistikarten.........................................................................25
2.1.3 Akteure des Marktes für Logistikimmobilien................................26
2.1.3.1 Immobilienexperten..............................................................26
2.1.3.2 Nutzer von Logistikimmobiüen..............................................28
2.2 Theoretische Ansätze zur Erklärung des
Outsourcings
......................30
2.2.1 Wirtschaftswissenschaftliche Theorien........................................30
2.2.2 Erklärungsansätze für Outsourcing-Entscheidungen..................35
2.2.2.1 Transaktionskostentheorie...................................................35
2.2.2.2 Principal-Agent-Theorie........................................................36
2.2.2.3
Resource-based View
..........................................................38
2.2.2.4 Situativer Ansatz..................................................................39
2.3
Outsourcing
von Immobilien und Logistik...........................................40
2.3.1
Outsourcing
von Untemehrnensirnmobilien.................................40
2.3.2
Outsourcing
von Logistik.............................................................44
2.4 Zwischenfazit......................................................................................47
3 Investitionsstrategien................................................51
Inhaltsverzeichnis__________________________________________________________
уц
3.1 Portfoliotheoretische Erkenntnisse.....................................................51
3.1.1 Portfoliotheorie............................................................................51
3.1.2 USA, UK und Deutschland als Datenbasis..................................53
3.1.3 Diversifikation bei
Multi-Asset-
und Immobilienportfolios.............55
3.2 Errechnung von Diversifikationseffekten.............................................58
3.2.1 Methodik, Daten und theoretische Grundlagen...........................58
3.2.2 Optimale Portfolios für den US-Markt..........................................59
3.2.3 Optimale Portfolios für den UK-Markt..........................................69
3.2.4 Optimale Portfolios für den deutschen Markt...............................74
3.3 Zwischenfazit......................................................................................79
4 Faktoren des Investment- und Logistikerfolges.....81
4.1 Entwicklung des Untersuchungsdesigns............................................81
4.1.1 Empirische Erfolgsfaktorenforschung..........................................81
4.1.2 Relevante Marktstudien und Veröffentlichungen.........................84
4.1.3 Methodik und Untersuchungsgegenstand...................................88
4.2 Qualitative Analyse zum Investmenterfolg..........................................91
4.2.1 Ziel der Interviewbefragung.........................................................91
4.2.2 Teilnehmer..................................................................................92
4.2.3 Interviewleitfäden.........................................................................93
4.2.4 Auswertungstechnik....................................................................94
4.2.5 Erfolgsfaktoren bei Investitionen in Logistikimmobilien................97
4.2.5.1 Lage- und Standortkriterien..................................................98
4.2.5.2 Grundstück.........................................................................103
4.2.5.3 Objektanforderungen..........................................................103
4.2.5.4 Know-how...........................................................................109
4.2.5.5 Anlagevehikel.....................................................................110
4.2.5.6 Angebot und Nachfrage.....................................................112
4.2.5.7 Investitionsprozess.............................................................113
4.2.5.8 Verträge.............................................................................114
4.2.5.9 Immobilienmanagement.....................................................116
4.2.5.10 Kauf- und Mietpreise..........................................................117
4.2.5.11 Politische und rechtliche Rahmenbedingungen..................118
4.2.5.12 Nutzer.................................................................................121
4.2.5.13 Finanzierung.......................................................................122
4.2.5.14 Aktuelle Trends..................................................................123
νπΐ
____________________________________________ Inhaltsverzeichnis
4.2.6 Individuelle Ergebnisse der einzelnen Personengruppen..........126
4.2.6.1 Immobilieninvestoren.........................................................126
4.2.6.2 Projektentwickler................................................................127
4.2.6.3 Makler und Berater.............................................................127
4.3 Quantitative Analyse zum Logistikerfolg...........................................128
4.3.1 Inhalt der Untersuchung............................................................128
4.3.2 Methodik der quantitativen Analyse...........................................130
4.3.2.1 Teilnehmer der Befragung..................................................130
4.3.2.2 Design der Datenerhebung................................................131
4.3.2.3 Analyseverfahren...............................................................132
4.3.3 Beschreibung der generierten Daten.........................................135
4.3.3.1 Rücklauf und Clusterung der Teilnehmer...........................135
4.3.3.2 Darstellung der Antworten des Fragebogens.....................141
4.3.4 Messmodell und Hypothesenprüfung........................................168
4.3.4.1 Modellaufbau......................................................................168
4.3.4.2 Einfluss von Immobiliencharakteristika auf Logistikerfolg,.. 173
4.3.4.3 Einfluss der
Outsourcing-Quote
auf Logistikerfolg.............179
4.3.4.4 Gesamtmodell zur Erklärung des Logistikerfolges.............183
4.3.4.5 Determinanten der
Outsourcing-Quote
..............................186
4.3.4.6 Erfolgsfaktoren beim
Outsourcing
von Logistikimmobilien. 190
4.4 Zwischenfazit....................................................................................195
4.4.1 Determinanten des Investmenterfolges.....................................195
4.4.2 Determinanten des immobiliendeterminierten Logistikerfolges. 199
5 Investitionen in Logistikimmobilien.......................204
5.1 Diskussion der Erkenntnisse............................................................204
5.2 Handlungsempfehlungen für Investoren...........................................206
5.2.1 Investitionsstrategie und portfoliotheoretische Analyse.............207
5.2.2 Bestimmung des Investitionsvehikels........................................208
5.2.3 Marktanalyse.............................................................................209
5.2.4 Standortanalyse........................................................................216
5.2.5 Gebäudeanalyse.......................................................................225
5.2.6 Nutzeranalyse...........................................................................230
5.2.7 Investitionsrechnung.................................................................233
5.2.8 Risikoanalyse............................................................................243
5.2.9 Kundenakquise..........................................................................245
Inhaltsverzeichnis
IX
5.3 Fallstudie: Umsetzung der Handlungsempfehlungen.......................250
5.4 Logistikparks und Logistik-REITs......................................................273
5.4.1 Logistik- und Gewerbeparks als neues Konzept.......................273
5.4.2 Logistik-REIT als neues Investitionsvehikel in Deutschland......279
5.5 Zwischenfazit....................................................................................282
6 Zusammenfassung und Ausblick...........................285
6.1 Zusammenfassung...........................................................................285
6.2 Ausblick............................................................................................289
Anhang............................................................................292
Literaturverzeichnis.......................................................302
|
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Inhaltsübersicht
1 Einleitung.1
1.1 Aktualität des Themas und Problemstellung.1
1.2 Zielsetzung.5
1.3 Wissenschaftstheoretische Einordnung.7
1.4 Gang der Untersuchung.10
2 Begriffliche und theoretische Grundlagen.14
2.1 Begriffe und Definitionen.14
2.2 Theoretische Ansätze zur Erklärung des
Outsourcings
.30
2.3
Outsourcing
von Immobilien und Logistik.40
2.4 Zwischenfazit.47
3 Investitionsstrategien.51
3.1 Portfoliotheoretische Erkenntnisse.51
3.2 Errechnung von Diversifikationseffekten.58
3.3 Zwischenfazit.79
4 Faktoren des Investment- und Logistikerfolges.81
4.1 Entwicklung des Untersuchungsdesigns.81
4.2 Qualitative Analyse zum Investmenterfolg.91
4.3 Quantitative Analyse zum Logistikerfolg.128
4.4 Zwischenfazit.195
5 Investitionen in Logistikimmobilien.204
5.1 Diskussion der Erkenntnisse.204
5.2 Handlungsempfehlungen für Investoren.206
5.3 Fallstudie: Umsetzung der Handlungsempfehlungen.250
5.4 Logistikparks und Logistik-REITs.273
5.5 Zwischenfazit.282
6 Zusammenfassung und Ausblick.285
6.1 Zusammenfassung.285
6.2 Ausblick.289
Anhang.292
Literaturverzeichnis.302
VI
_
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung.——1
1.1 Aktualität des Themas und Problemstellung.1
1.2 Zielsetzung.5
1.3 Wissenschaftstheoretische Einordnung.7
1.4 Gang der Untersuchung.10
2 Begriffliche und theoretische Grundlagen.14
2.1 Begriffe und Definitionen.14
2.1.1 Grundlagen der Immobilienökonomie.14
2.1.1.1 Haus der Immobilienökonomie.14
2.1.1.2 Logistik-und Industrieimmobilien.15
2.1.1.3 Immobilieninvestition.19
2.1.1.4 Klassische Standorttheorien.20
2.1.1.5
Due Diligence.
21
2.1.2 Grundlagen der Logistik und Logistikkonzepte.23
2.1.2.1 Logistik.23
2.1.2.2
Supply
Chain Management.24
2.1.2.3 Logistikarten.25
2.1.3 Akteure des Marktes für Logistikimmobilien.26
2.1.3.1 Immobilienexperten.26
2.1.3.2 Nutzer von Logistikimmobiüen.28
2.2 Theoretische Ansätze zur Erklärung des
Outsourcings
.30
2.2.1 Wirtschaftswissenschaftliche Theorien.30
2.2.2 Erklärungsansätze für Outsourcing-Entscheidungen.35
2.2.2.1 Transaktionskostentheorie.35
2.2.2.2 Principal-Agent-Theorie.36
2.2.2.3
Resource-based View
.38
2.2.2.4 Situativer Ansatz.39
2.3
Outsourcing
von Immobilien und Logistik.40
2.3.1
Outsourcing
von Untemehrnensirnmobilien.40
2.3.2
Outsourcing
von Logistik.44
2.4 Zwischenfazit.47
3 Investitionsstrategien.51
Inhaltsverzeichnis_
уц
3.1 Portfoliotheoretische Erkenntnisse.51
3.1.1 Portfoliotheorie.51
3.1.2 USA, UK und Deutschland als Datenbasis.53
3.1.3 Diversifikation bei
Multi-Asset-
und Immobilienportfolios.55
3.2 Errechnung von Diversifikationseffekten.58
3.2.1 Methodik, Daten und theoretische Grundlagen.58
3.2.2 Optimale Portfolios für den US-Markt.59
3.2.3 Optimale Portfolios für den UK-Markt.69
3.2.4 Optimale Portfolios für den deutschen Markt.74
3.3 Zwischenfazit.79
4 Faktoren des Investment- und Logistikerfolges.81
4.1 Entwicklung des Untersuchungsdesigns.81
4.1.1 Empirische Erfolgsfaktorenforschung.81
4.1.2 Relevante Marktstudien und Veröffentlichungen.84
4.1.3 Methodik und Untersuchungsgegenstand.88
4.2 Qualitative Analyse zum Investmenterfolg.91
4.2.1 Ziel der Interviewbefragung.91
4.2.2 Teilnehmer.92
4.2.3 Interviewleitfäden.93
4.2.4 Auswertungstechnik.94
4.2.5 Erfolgsfaktoren bei Investitionen in Logistikimmobilien.97
4.2.5.1 Lage- und Standortkriterien.98
4.2.5.2 Grundstück.103
4.2.5.3 Objektanforderungen.103
4.2.5.4 Know-how.109
4.2.5.5 Anlagevehikel.110
4.2.5.6 Angebot und Nachfrage.112
4.2.5.7 Investitionsprozess.113
4.2.5.8 Verträge.114
4.2.5.9 Immobilienmanagement.116
4.2.5.10 Kauf- und Mietpreise.117
4.2.5.11 Politische und rechtliche Rahmenbedingungen.118
4.2.5.12 Nutzer.121
4.2.5.13 Finanzierung.122
4.2.5.14 Aktuelle Trends.123
νπΐ
_ Inhaltsverzeichnis
4.2.6 Individuelle Ergebnisse der einzelnen Personengruppen.126
4.2.6.1 Immobilieninvestoren.126
4.2.6.2 Projektentwickler.127
4.2.6.3 Makler und Berater.127
4.3 Quantitative Analyse zum Logistikerfolg.128
4.3.1 Inhalt der Untersuchung.128
4.3.2 Methodik der quantitativen Analyse.130
4.3.2.1 Teilnehmer der Befragung.130
4.3.2.2 Design der Datenerhebung.131
4.3.2.3 Analyseverfahren.132
4.3.3 Beschreibung der generierten Daten.135
4.3.3.1 Rücklauf und Clusterung der Teilnehmer.135
4.3.3.2 Darstellung der Antworten des Fragebogens.141
4.3.4 Messmodell und Hypothesenprüfung.168
4.3.4.1 Modellaufbau.168
4.3.4.2 Einfluss von Immobiliencharakteristika auf Logistikerfolg,. 173
4.3.4.3 Einfluss der
Outsourcing-Quote
auf Logistikerfolg.179
4.3.4.4 Gesamtmodell zur Erklärung des Logistikerfolges.183
4.3.4.5 Determinanten der
Outsourcing-Quote
.186
4.3.4.6 Erfolgsfaktoren beim
Outsourcing
von Logistikimmobilien. 190
4.4 Zwischenfazit.195
4.4.1 Determinanten des Investmenterfolges.195
4.4.2 Determinanten des immobiliendeterminierten Logistikerfolges. 199
5 Investitionen in Logistikimmobilien.204
5.1 Diskussion der Erkenntnisse.204
5.2 Handlungsempfehlungen für Investoren.206
5.2.1 Investitionsstrategie und portfoliotheoretische Analyse.207
5.2.2 Bestimmung des Investitionsvehikels.208
5.2.3 Marktanalyse.209
5.2.4 Standortanalyse.216
5.2.5 Gebäudeanalyse.225
5.2.6 Nutzeranalyse.230
5.2.7 Investitionsrechnung.233
5.2.8 Risikoanalyse.243
5.2.9 Kundenakquise.245
Inhaltsverzeichnis
IX
5.3 Fallstudie: Umsetzung der Handlungsempfehlungen.250
5.4 Logistikparks und Logistik-REITs.273
5.4.1 Logistik- und Gewerbeparks als neues Konzept.273
5.4.2 Logistik-REIT als neues Investitionsvehikel in Deutschland.279
5.5 Zwischenfazit.282
6 Zusammenfassung und Ausblick.285
6.1 Zusammenfassung.285
6.2 Ausblick.289
Anhang.292
Literaturverzeichnis.302 |
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